Tribunal judiciaire de Grasse, 2ème Chambre Construction, 31 août 2026, n° 24/00648

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente en date du 5 octobre 2016, Monsieur [D] [I] a vendu à Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M] (les époux [M]), des parcelles situées à Saint-Cézaire-sur-Siagne (06), chemin de la combe, cadastrées section D n°2021 et D n°1993.

Le compromis de vente préalable à cet acte, conclu sous seing privé le 20 octobre 2015, comportait une clause faisant référence à des servitudes grevant les fonds cédés.

L’acte authentique de vente du 5 octobre 2016 n’en fait in fine pas état.

Se prévalant dans un premier temps de la force obligatoire du compromis de vente, Monsieur [I] a fait assigner les époux [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse le 20 mars 2023, aux fins essentielles de les voir condamner à exécuter l’obligation à laquelle ils étaient tenus dans le compromis à savoir la constitution d’une servitude de passage et de tréfond au profit de ses parcelles D n°145 et D n°2093.

Par ordonnance en date du 20 juillet 2023, le juge des référés a donné acte à Monsieur [I] de son désistement d’instance et aux époux [M] de l’acceptation de celui-ci.

Aucune résolution amiable du litige n’étant intervenue, Monsieur [D] [I], a, par exploit délivré le 30 janvier 2024, fait assigner les époux [M] devant le tribunal judiciaire de Grasse, en se prévalant cette fois de l’état d’enclave de ses parcelles.

Aux termes de son assignation, Monsieur [D] [I] demande au tribunal de :

Vu les articles 682 et suivants du code civil,
Vu l’article 694 du code civil,

- CONSTATER l’état d’enclave du fonds, propriété de Monsieur [D] [I] situé à SAINT CEZAIRE SUR SIAGNE et cadastre section D n°145 et D n° 2023 ;

- JUGER que l’accès au fonds situé à SAINT CEZAIRE SUR SIAGNE, cadastré section D n°145 et D n°2023 se fera par le tracé figurant en hachure de couleur bleu clair au plan de division du cabinet ARPENTEURS GEOMETRE en date du 22 août 2016, sur la parcelle cadastrée section D n°2021 d’une emprise de 237 m2 ;

- CONDAMNER Monsieur [N] [M] et Madame [R] [W] épouse [M], in solidum, au paiement d’une somme de 10 000 euros ii titre de résistance abusive ;

- CONDAMNER Monsieur [N] [M] et Madame [R] [W] épouse [M], in solidum, au paiement d'une somme de 280 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- JUGER que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente ;

- CONDAMNER, Monsieur [N] [M] et Madame [R] [W] épouse [M], in solidum, au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.


Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 juin 2024, Monsieur [N] [M] et Madame [R] [W] épouse [M] demandent au tribunal de : 

Vu l’article 835 du code de procédure civile, 
Vu l’article 2224 du code civil, 

- DECLARER que les demandes de Monsieur [I] sont infondées. 

- DECLARER que les parcelles n°145 et n°2023 appartenant à Monsieur [I] ne sont pas enclavées. 

- DÉBOUTER Monsieur [I] de toutes ses demandes, fins et prétentions. 

- CONDAMNER Monsieur [I] aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

**********

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu'énumérées supra pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions. 

Une mesure de médiation a été proposée aux parties, lesquelles n’ont pas souhaiter poursuivre le processus à l’issue de la réunion avec le médiateur.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 décembre 2025 avec effet différé au 10 avril 2026.

Motifs

MOTIFS 

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat. 


Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.


A titre liminaire

Il sera observé que dans le cadre de son assignation, Monsieur [I] n’appuie pas sa demande de constitution de la servitude sur la force obligatoire du compromis de vente du 20 octobre 2015, dont il ne demande pas l’exécution aux termes du dispositif de ses conclusions, qui seul saisit le tribunal quant aux prétentions des parties.

Il est revendiqué un état d’enclave et un désenclavement consécutif à la constatation de cet état.

Les époux [M] développent des moyens en lien avec une obligation inexistante issue du compromis de vente, la prescription des demandes concernant l’exécution forcée de ce compromis et l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [I].

Ils ne demandent toutefois pas dans le dispositif de leurs écritures à ce que les prétentions de Monsieur [I] soient déclarées irrecevables, de sorte que le tribunal n’est saisi d’aucune demande de ce chef.

Il n’y a donc pas lieu de s’interroger sur la recevabilité des prétentions du demandeur.

Au surplus, il sera précisé que le tribunal statuant au fond est en tout état de cause incompétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, en application de l’article 789 du code de procédure civile.


Sur l’état d’enclave des parcelles cadastrées section D n°145 et D n°2023 appartenant à Monsieur [D] [I]

Monsieur [I] expose qu’à la suite de la faute commise par le notaire et l’inaction volontaire des époux [M] en ce qui concerne les parcelles D n°145 et n°2023, il se trouve enclavé.

Il rappelle que les parcelles vendues aux époux [M] proviennent de la division d’une plus large parcelle, qu’il avait initialement reçue par acte de donation partage du 19 juillet 1985. Il explique que par suite, différents actes de donation et de division ont donné lieu à la configuration actuelle de ses parcelles. 

Il expose qu’en 2016, un plan de division de sa propriété a été établi dans le but de la vendre en lots, que tous les terrains constitutifs de ces lots sont desservis par un même chemin d’accès existant depuis le chemin public de la Combe, jusqu’aux parcelles cadastrées D °145 et n°2023 (terrain A et B du plan de division) et que le plan de division a prévu pour l’ensemble des parcelles la création de servitudes de passage et de tréfond, correspondant au tracé de ce chemin, afin de désenclaver les fonds en étant issus.

Il rappelle que tous les autres actes authentiques de vente des autres lots issus de la division de ses fonds ont bien stipulé l’existence des servitudes grevant les fonds vendus au profit des siens.

Les époux [M] contestent l’état d’enclave des parcelles de Monsieur [I] et soutiennent :
- que le constat d’huissier produit par Monsieur [I] ne fait mention d’aucune servitude de passage dont ils seraient débiteurs,
- qu’à la lecture de ce constat d’huissier, il apparait que ce dernier dispose d’une servitude de passage pour rejoindre ses parcelles n°143 et n°2023 depuis la voie publique, de sorte que Monsieur [I] n’est pas enclavé.
- ce même constat démontre que Monsieur [I] a accès à ses fonds.

Sur ce,

Aux termes de l'article 682 du code civil, « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ».

En l’espèce, Monsieur [I] démontre :

- par la production de l’acte de donation partage du 26 septembre 1985, avoir reçu donation des parcelles cadastrées D n°145 et D n°1806, constituant le lot n°2, le lot n°1 constitué des parcelles D n°1698,1804 et 1805 ayant été attribué à sa sœur,

- par la production de l’acte de donation partage du 26 avril 2010, s’être vu attribué les parcelles cadastrées D n°1993,1991 et 1997,

- par la communication de l’acte du 25 mai 2010, avoir transmise la nue-propriété des parcelles n °1991 et 1997 à ses filles,

- que la parcelle D n°1806 a été divisée par procès-verbal de délimitation enregistrée le 14 mai 2014 en quatre parcelles, cadastrées D n°2020, 2021, 2022 et 2023.

Il démontre en outre, par la production d’un plan de division établi par Monsieur [X], géomètre et mis à jour 22 août 2016, que sa famille a procédé à la division foncière de leurs propriétés, telles qu’issue de la chronologie ci-dessus établie.

Suivant ce plan, ainsi que son annexe, il est créé 9 fonds comme suit :
- Terrain A : parcelle 145 
- Terrain B : parcelle 2023
- Terrain C : parcelles 2022 et 1990
- Terrain D : parcelles 2021 et 1993
~ Terrain E : parcelles 2020 et 2012
- Terrain F : parcelle 1698
~ Terrain G : parcelles 1994 et 1995
- Terrain H : parcelles 1996, 1992 et 184
- Terrain I : parcelle 1997 et 1991.

Sur ce plan, figure un chemin d’accès, depuis le chemin de la Combe, voie publique, cheminant en limite des divers fonds le bordant, jusqu’à rejoindre les parcelles les plus éloignées, à savoir les terrains A et B, soit les parcelles 145 et 2023.

Le plan de division et son annexe a prévu la création de servitudes comme suit :

Fonds servant : Terrain F
Fonds dominants : Terrains A, B, C, D, E, G, H, I

Fonds servant : Terrain E
Fonds dominants : Terrains A, B, C, D, F, G, H, I

Fonds servant : Terrain D
Fonds dominants : Terrains, Á, B, C, E, I

Fonds servant : Terrain C
Fonds Dominants : terrains A et B

Fonds servant : Terrain G
Fonds dominants : Terrain I

Fonds servant : Terrain H
Fonds dominants : Terrains G, I, F

Fonds servant : Terrain I
Fonds dominants : G, I-I, F

Fonds servant : Terrain H
Fonds dominant : Terrain F.

L’acte authentique du 4 août 2016, versé au débat prouve que Monsieur [I] a vendu aux époux [C] les parcelles cadastrées section D n° 2022 et D n° 1990.

Celui du 5 octobre 2016, démontre qu’il a vendu aux époux [M] les parcelles cadastrées D n°2021 et n° 1993.

Celui du 31 mai 2022, démontre qu’il a vendu aux époux [Z] la parcelle cadastrée section D n° 2020.

Les actes authentiques de vente aux époux [C] et aux époux [Z] comportent la constitution de la servitude de passage et en tréfond de toute canalisation, grevant les fonds acquis et correspondant au tracé du chemin figurant au plan de division et permettant aux parcelles situées en aval d’accéder au chemin de la Combe.

L’acte de vente aux époux [M] ne fait en revanche pas état de la constitution de servitudes, au profit des parcelles situées en aval des leurs, les plus éloignées de la voie publique, comme le démontre à la fois le plan de division et le plan cadastral et photographies aériennes contenus dans le procès-verbal de constat d’huissier du 10 octobre 2023.

A ce stade, il ressort de l’ensemble de ces éléments, que les actes ont abouti à la constitution de servitude de passage et en tréfonds, grevant les propriétés divisées cadastrées D n°1805, D n°2020, D n°2021, D n°2022 et D n°1990 et que seule la parcelle située en bordure de la fin du chemin d’accès supportant l’assiette de la servitude, à savoir la parcelle D n°2021 n’en est pas grevée.

Il ressort par ailleurs de la configuration des lieux, telle que ressortant du constat d’huissier du 10 octobre 2023 et du plan de division, que les parcelles n°145 et n°2023 sont situées en aval des parcelles D n°2021 et D n°1993 appartenant aux époux [M].

Le constat d’huissier démontre également que le chemin d’accès, prenant naissance depuis la voie publique et le chemin de la Combe, puis correspondant à l’emprise des servitudes crées à l’issue des actes versés au débat, existe dans les faits et qu’il se poursuit matériellement jusqu’aux parcelles D n°145 et D n°2023 de Monsieur [I], en passant matériellement en bordure de la parcelle D n°2021 appartenant aux époux [M].

Les époux [M], en s’appuyant sur les constatations de l’huissier, qui a pu cheminer sur le chemin d’accès depuis la voie publique, jusqu’à la propriété de Monsieur [I], situé tout au bout du chemin, font en réalité référence à l’existence matérielle de cet accès, pour contester l’état d’enclave revendiqué par le demandeur.

Toutefois, si l’accès existe matériellement, ce qui est en réalité logique puisqu’il préexiste dans les faits à la constitution des différentes servitudes conventionnelles, il n’en demeure pas moins que juridiquement, aucune servitude conventionnelle ne grève la parcelle D n°2021, alors qu’il résulte des différentes pièces exploitées, que le chemin d’accès chemine matériellement au travers de celle-ci, à tout le moins en bordure.

Ce moyen de défense est en outre surprenant, alors que les époux [M] refuse toute régularisation conventionnelle de servitude sur leur parcelle D n°2021, tout en exposant que Monsieur [I] emprunte la partie du chemin la traversant pour accéder à son fonds.

Les moyens des époux [M] sont manifestent inopérants pour contredire l’état d’enclave des parcelles de Monsieur [I], qui demeure enclavées au sens de l’article 682 du code civil, comme n’ayant pas d’issue régulièrement constituée vers la voie publique, au regard de la configuration des lieux, du positionnement de ses parcelles situées les plus en aval et alors que l’emplacement de la parcelle D n°2021 constitue le seul obstacle à sa possibilité de rejoindre la servitude d’ores et déjà constituée sur la parcelle située en amont de cette dernière.

La configuration des parcelles, telles que ressortant notamment des photographies aériennes de la zone contenues dans le constat d’huissier démontre suffisamment qu’aucune autre issue vers une autre voie publique n’est permise aux fonds de Monsieur [I]. 

Compte tenu de l’ensemble de ces observations, il est suffisamment démontré que les parcelles cadastrées D n°145 et D n°2023 sont enclavées au sens de l’article 682 du code civil, qu’il s’agit du passage en surface, ou en tréfond.

Il le sera constaté.

Sur la solution de désenclavement

Aux termes de l'article 683 du code civil, « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ».

En application de ce texte, le juge qui constate l'état d'enclave d'un fonds est légalement tenu de détermine l'assiette de la servitude de passage en faveur de ce fonds.

Partant, même si cette prétention n’est pas expressément formulée, le juge se doit d’ordonner le désenclavement et de déterminer la solution pour y parvenir.

Il est constant que si la servitude de passage existe de plein droit en faveur d'un fonds enclavé et grève tous les fonds qui l'entourent, il n'en est pas de même de l'assiette de ce passage qui, à défaut d'entente entre les parties intéressées, ne peut être déterminée que par le juge conformément aux prescriptions de l'article 683 du code civil.

Les critères -trajet le plus court et le moins dommageable - ne sont pas cumulatifs et ne doivent pas nécessairement être retenus dans cet ordre. Le trajet le moins dommageable peut être privilégié même s'il n'est pas le plus court.

Par ailleurs, le passage doit être suffisant pour assurer la desserte complète du fonds, en considération de son exploitation normale, en application de l’article 682 du code civil.

Enfin, l'article 684 du Code civil prévoit que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.

En l’espèce, il est établi par les motifs développés au sujet de l’état d’enclave des parcelles D n°145 et D n°2023, que celle-ci résulte de la division d’un fonds, dont la parcelle D n°2021 apparentant aux époux [M] a fait l’objet.

L’acte authentique de vente des époux [M] comporte d’ailleurs une clause intitulée « division cadastrale » rappelant que la parcelle D n°2021 provient de la division de la parcelle initialement cadastrée D n°1806 de laquelle sont issues également les parcelles D n°2020,2022 et 2023.

Il est suffisamment démontré que c’est bien la vente de ce fonds, qui a créé juridiquement l’enclave de la propriété de Monsieur [I].

L’origine commune des fonds étant établie, le passage à instaurer pour le désenclavement en surface et en tréfond, ne peut être constitué que sur la parcelle D n°2021, sans considérations des critères du trajet le plus court et le moins dommageable, alors que la configuration des lieux telle qu’issue du procès-verbal de constat d’huissier du 10 octobre 2023 démontre qu’un passage suffisant peut être établi sur les fonds divisés, ce dernier existant en réalité déjà matériellement.

Afin de permettre l’exécution effective de la présente décision, le tribunal, tenu de déterminer les moyens pour faire cesser l’état d’enclave qu’il constate, ne peut se limiter à « JUGER que l’accès au fonds situé à SAINT CEZAIRE SUR SIAGNE, cadastré section D n°145 et D n°2023 se fera par le tracé figurant en hachure de couleur bleu clair au plan de division du cabinet ARPENTEURS GEOMETRE en date du 22 août 2016, sur la parcelle cadastrée section D n°2021 d’une emprise de 237 m2 ».

Il conviendra d’instaurer au profit des parcelles cadastrées section D n°145 et D n°2023, sises à SAINT CEZAIRE SUR SIAGNE (06), appartenant à Monsieur [D] [I], une servitude de passage et en tréfond de toutes canalisations d’alimentation, d’évacuation et lignes souterraines, grevant la parcelle cadastrée D n°2021 appartenant à Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M], sur une emprise de 237 m2 selon le tracé figurant en hachure de couleur bleu clair au plan de division du cabinet ARPENTEURS GEOMETRE en date du 22 août 2016.

Compte tenu de la nature de la présente décision, emportant création d’un droit réel immobilier, il est nécessaire d’ordonner la publication de la présente décision à la Conservation des Hypothèques territorialement compétente, à la diligence et aux frais de Monsieur [D] [I], bénéficiaire de ce droit.


Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

En application de l’article 1240 du Code civil, la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins.

Elle suppose que soit caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus. 

Le droit de se défendre en justice est ouvert à tout plaideur, son exercice ne dégénérant en abus qu'autant que les moyens qui ont été invoqués à l'appui de sa défense sont d'une évidence telle qu'un plaideur, même profane, n’a pu ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu'il n'a exercé son action qu'à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui.

En l’espèce, indépendamment des considérations tirées du bienfondé ou non du refus des époux [M] d’exécuter les obligations alléguées issues du compromis de vente, question qui est liée au débat entourant la force obligatoire de celui-ci et qui ne fait plus l’objet de la présente instance, il n’en demeure pas moins que c’est non sans une certaine mauvaise foi, que les époux [M] ont persisté à nier l’état d’enclave de la propriété de Monsieur [I], sans argument sérieux.

Ils ne pouvaient ignorer que le chemin qu’empruntait Monsieur [I] pour accéder à sa propriété, empruntait pour partie leur assiette foncière, alors qu’aucune servitude conventionnelle n’avait été régularisée. 

Sans trancher le débat autour de la force obligatoire du compromis, il ne peut être nié que ce dernier comportait a minima un rappel des servitudes existantes dans la zone, outre une clause portant constitution de servitude de passage et en tréfond. Monsieur [I] démontre également que l’attention de leur notaire avait été attirée par le sien à ce sujet.

Les époux [M] étaient donc informés d’une possible difficulté au sujet de l’inexistence de la constitution d’une servitude de passage sur leur parcelle D n°2021.

Dans ce contexte et lorsque cette difficulté s’est révélée à l’occasion de la mise en vente par Monsieur [I] de sa parcelle D n°2023, ils ont persisté à refuser la régularisation conventionnelle de la servitude et à dénier l’état d’enclave.

Ils ont persisté à la dénier dans le cadre de la présente instance, avec des moyens à l’évidence voués à l’échec, ce d’autant que compte tenu de l’origine commune des fonds, aucune autre solution de désenclavement ne pouvait être envisagée en application de l’article 684 du code civil.

Compte tenu de ces observations, il est suffisamment établi que les consorts [M] ont commis un abus dans leur droit de résister aux demandes de Monsieur [I], à l’origine de son obligation d’agir en justice, de subir une procédure, outre les contrariétés et désagréments résultant de ces considérations et du conflit injustifié.

Au regard des circonstances de l’espèce, la somme de 10.000 euros réclamée par Monsieur [I] en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive des époux [M] est justifié.

Il sera fait droit à cette demande.

Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [D] [I], la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts au titre de leur résistance abusive.


Sur la demande indemnitaire en réparation du préjudice lié aux difficultés pour Monsieur [I] de vendre son bien

Monsieur [I] fait état des difficultés pour parvenir à vendre son bien, en raison du comportement des époux [M], qui par leur refus de régulariser la servitude et leur attitude, effraient et découragent les acheteurs potentiels.

Il demande réparation de son préjudice à hauteur de 280.000 euros, correspondant au montant de l’offre qui lui avait été faite et devenue caduque du fait des époux [M].

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour être réparable, le préjudice doit être personnel, certain et licite. Il doit en outre résulter d'un lien de causalité avec le fait générateur de responsabilité.

En l’espèce, il est suffisamment établi par les pièces versées au débat et notamment par les deux attestations d’agents immobiliers (pièce 19 et 20 de Monsieur [I]), que le conflit au sujet de la régularisation de la servitude, voire même l’attitude des époux [M], ont conduit à ce qu’au moins deux visiteurs du bien de Monsieur [I] alors en vente, s’en sont détournés, alors qu’ils étaient initialement intéressés. 

Un acheteur s’est même désisté de son offre chiffrée à 280.000 euros, ne souhaitant poursuivre la vente qu’en dehors de tout conflit. 

La résistance des époux [M] à refuser de régulariser la constitution conventionnelle de la servitude et ce de façon abusive comme exposé supra, est constitutive d’une faute délictuelle, à l’origine d’un préjudice subi par Monsieur [I].

Ce préjudice correspond aux difficultés rencontrées pour parvenir à l’aboutissement de la vente de son bien, dès lors qu’il est démontré que celui-ci pourrait trouver acquéreur, intéresse des acheteurs potentiels et que certaines ventes échouent en raison du conflit au sujet de la régularisation de la servitude.

Toutefois, le quantum de la réparation de ce préjudice, ne peut correspondre au montant de l’offre chiffrée à 280.000 euros et dont l’acheteur s’est désisté.

En effet, dès lors que la servitude a été instaurée par la présente décision, la faute des époux [M] ne pourra plus être à l’origine de la non réalisation de le vente du bien de Monsieur [I], celui pourra vendre et percevoir le prix.

Le préjudice, évalué à 280.000 euros et correspondant à la perte sèche de la valeur du bien, n’est pas donc pas actuel et certain.

Rien ne démontre non plus, qu’une fois la servitude instaurée judiciairement, Monsieur [I] ne pourra pas trouver acquéreur à un prix équivalent.

Aucune pièce ne permet non plus d’évaluer la dépréciation du bien sur le marché, avant l’instauration judiciaire de la servitude.

La perte de chance de vendre le bien au meilleur prix en raison de la résistance abusive des époux [M] n’est dès lors pas non plus démontrée.

Toutefois, le préjudice subi par Monsieur [I] en raison de l’attitude fautive des époux [M] ne peut être nié dans son existence.

Compte tenu des circonstances de l’espèce et des pièces versées au débat, celui-ci sera évalué par le tribunal à la somme de 10.000 euros.

Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [D] [I], la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice né des difficultés à aboutir à la vente de son bien.


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

En l’espèce, les époux [M], succombant dans cette procédure, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens. 

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum les époux [M], à payer à Monsieur [D] [I] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [M] seront déboutés de leur demande sur ce même fondement.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l'affaire, aucune considération ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l 'état d’enclave des parcelles sises à SAINT CEZAIRE SUR SIAGNE (06), apparentant à Monsieur [D] [I] et cadastrées section D n°145 et D n°2023 ;

ORDONNE le désenclavement ;

INSTAURE au profit des parcelles cadastrées section D n°145 et D n°2023, sises à SAINT CEZAIRE SUR SIAGNE (06), appartenant à Monsieur [D] [I], une servitude de passage et en tréfond de toutes canalisations d’alimentation, d’évacuation et lignes souterraines, grevant la parcelle cadastrée D n°2021 appartenant à Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M], sur une emprise de 237 m2 selon le tracé figurant en hachure de couleur bleu clair au plan de division du cabinet ARPENTEURS GEOMETRE en date du 22 août 2016 ;

ORDONNE la publication de la présente décision à la Conservation des Hypothèques territorialement compétente, à la diligence et aux frais de Monsieur [D] [I] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M] à payer à Monsieur [D] [I], la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts au titre de leur résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [M] et Madame [R] [W] épouse [M] à payer à Monsieur [D] [I], la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice né des difficultés à aboutir à la vente de son bien ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M] in solidum aux entiers dépens de l'instance ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M] in solidum à payer à Monsieur [D] [I] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M] de leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me FIORENTINO
1 EXP Me EVRARD 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 31 Août 2026 


DÉCISION N° 26/306

N° RG 24/00648 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PR3O 


DEMANDEUR : 

Monsieur [D] [I]
né le 01 Juin 1959 à CANNES (06400)
81 Boulevard Sadi Carnot
06110 LE CANNET

représenté par Me Christophe FIORENTINO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [M]
né le 28 Octobre 1963 à NICE (06000)
113 Chemin de la Combe
06530 SAINT CEZAIRE SUR SIAGNE

Madame [R] [B] épouse [M]
née le 22 Mars 1979 à VILLERS SEMEUSE (08)
113 Chemin de la Combe
06530 SAINT CEZAIRE SUR SIAGNE

représentée par Maître Robin EVRARD de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 10 avril 2026 ;
 
A l’audience publique du 12 Mai 2026, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 10 juillet 2026. 

Le prononcé du jugement a été reporté au 31 août 2026 . 



EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente en date du 5 octobre 2016, Monsieur [D] [I] a vendu à Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M] (les époux [M]), des parcelles situées à Saint-Cézaire-sur-Siagne (06), chemin de la combe, cadastrées section D n°2021 et D n°1993.

Le compromis de vente préalable à cet acte, conclu sous seing privé le 20 octobre 2015, comportait une clause faisant référence à des servitudes grevant les fonds cédés.

L’acte authentique de vente du 5 octobre 2016 n’en fait in fine pas état.

Se prévalant dans un premier temps de la force obligatoire du compromis de vente, Monsieur [I] a fait assigner les époux [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse le 20 mars 2023, aux fins essentielles de les voir condamner à exécuter l’obligation à laquelle ils étaient tenus dans le compromis à savoir la constitution d’une servitude de passage et de tréfond au profit de ses parcelles D n°145 et D n°2093.

Par ordonnance en date du 20 juillet 2023, le juge des référés a donné acte à Monsieur [I] de son désistement d’instance et aux époux [M] de l’acceptation de celui-ci.

Aucune résolution amiable du litige n’étant intervenue, Monsieur [D] [I], a, par exploit délivré le 30 janvier 2024, fait assigner les époux [M] devant le tribunal judiciaire de Grasse, en se prévalant cette fois de l’état d’enclave de ses parcelles.

Aux termes de son assignation, Monsieur [D] [I] demande au tribunal de :

Vu les articles 682 et suivants du code civil,
Vu l’article 694 du code civil,

- CONSTATER l’état d’enclave du fonds, propriété de Monsieur [D] [I] situé à SAINT CEZAIRE SUR SIAGNE et cadastre section D n°145 et D n° 2023 ;

- JUGER que l’accès au fonds situé à SAINT CEZAIRE SUR SIAGNE, cadastré section D n°145 et D n°2023 se fera par le tracé figurant en hachure de couleur bleu clair au plan de division du cabinet ARPENTEURS GEOMETRE en date du 22 août 2016, sur la parcelle cadastrée section D n°2021 d’une emprise de 237 m2 ;

- CONDAMNER Monsieur [N] [M] et Madame [R] [W] épouse [M], in solidum, au paiement d’une somme de 10 000 euros ii titre de résistance abusive ;

- CONDAMNER Monsieur [N] [M] et Madame [R] [W] épouse [M], in solidum, au paiement d'une somme de 280 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- JUGER que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente ;

- CONDAMNER, Monsieur [N] [M] et Madame [R] [W] épouse [M], in solidum, au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.


Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 juin 2024, Monsieur [N] [M] et Madame [R] [W] épouse [M] demandent au tribunal de : 

Vu l’article 835 du code de procédure civile, 
Vu l’article 2224 du code civil, 

- DECLARER que les demandes de Monsieur [I] sont infondées. 

- DECLARER que les parcelles n°145 et n°2023 appartenant à Monsieur [I] ne sont pas enclavées. 

- DÉBOUTER Monsieur [I] de toutes ses demandes, fins et prétentions. 

- CONDAMNER Monsieur [I] aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

**********

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu'énumérées supra pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions. 

Une mesure de médiation a été proposée aux parties, lesquelles n’ont pas souhaiter poursuivre le processus à l’issue de la réunion avec le médiateur.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 décembre 2025 avec effet différé au 10 avril 2026. 


MOTIFS 

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat. 


Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.


A titre liminaire

Il sera observé que dans le cadre de son assignation, Monsieur [I] n’appuie pas sa demande de constitution de la servitude sur la force obligatoire du compromis de vente du 20 octobre 2015, dont il ne demande pas l’exécution aux termes du dispositif de ses conclusions, qui seul saisit le tribunal quant aux prétentions des parties.

Il est revendiqué un état d’enclave et un désenclavement consécutif à la constatation de cet état.

Les époux [M] développent des moyens en lien avec une obligation inexistante issue du compromis de vente, la prescription des demandes concernant l’exécution forcée de ce compromis et l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [I].

Ils ne demandent toutefois pas dans le dispositif de leurs écritures à ce que les prétentions de Monsieur [I] soient déclarées irrecevables, de sorte que le tribunal n’est saisi d’aucune demande de ce chef.

Il n’y a donc pas lieu de s’interroger sur la recevabilité des prétentions du demandeur.

Au surplus, il sera précisé que le tribunal statuant au fond est en tout état de cause incompétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, en application de l’article 789 du code de procédure civile.


Sur l’état d’enclave des parcelles cadastrées section D n°145 et D n°2023 appartenant à Monsieur [D] [I]

Monsieur [I] expose qu’à la suite de la faute commise par le notaire et l’inaction volontaire des époux [M] en ce qui concerne les parcelles D n°145 et n°2023, il se trouve enclavé.

Il rappelle que les parcelles vendues aux époux [M] proviennent de la division d’une plus large parcelle, qu’il avait initialement reçue par acte de donation partage du 19 juillet 1985. Il explique que par suite, différents actes de donation et de division ont donné lieu à la configuration actuelle de ses parcelles. 

Il expose qu’en 2016, un plan de division de sa propriété a été établi dans le but de la vendre en lots, que tous les terrains constitutifs de ces lots sont desservis par un même chemin d’accès existant depuis le chemin public de la Combe, jusqu’aux parcelles cadastrées D °145 et n°2023 (terrain A et B du plan de division) et que le plan de division a prévu pour l’ensemble des parcelles la création de servitudes de passage et de tréfond, correspondant au tracé de ce chemin, afin de désenclaver les fonds en étant issus.

Il rappelle que tous les autres actes authentiques de vente des autres lots issus de la division de ses fonds ont bien stipulé l’existence des servitudes grevant les fonds vendus au profit des siens.

Les époux [M] contestent l’état d’enclave des parcelles de Monsieur [I] et soutiennent :
- que le constat d’huissier produit par Monsieur [I] ne fait mention d’aucune servitude de passage dont ils seraient débiteurs,
- qu’à la lecture de ce constat d’huissier, il apparait que ce dernier dispose d’une servitude de passage pour rejoindre ses parcelles n°143 et n°2023 depuis la voie publique, de sorte que Monsieur [I] n’est pas enclavé.
- ce même constat démontre que Monsieur [I] a accès à ses fonds.

Sur ce,

Aux termes de l'article 682 du code civil, « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ».

En l’espèce, Monsieur [I] démontre :

- par la production de l’acte de donation partage du 26 septembre 1985, avoir reçu donation des parcelles cadastrées D n°145 et D n°1806, constituant le lot n°2, le lot n°1 constitué des parcelles D n°1698,1804 et 1805 ayant été attribué à sa sœur,

- par la production de l’acte de donation partage du 26 avril 2010, s’être vu attribué les parcelles cadastrées D n°1993,1991 et 1997,

- par la communication de l’acte du 25 mai 2010, avoir transmise la nue-propriété des parcelles n °1991 et 1997 à ses filles,

- que la parcelle D n°1806 a été divisée par procès-verbal de délimitation enregistrée le 14 mai 2014 en quatre parcelles, cadastrées D n°2020, 2021, 2022 et 2023.

Il démontre en outre, par la production d’un plan de division établi par Monsieur [X], géomètre et mis à jour 22 août 2016, que sa famille a procédé à la division foncière de leurs propriétés, telles qu’issue de la chronologie ci-dessus établie.

Suivant ce plan, ainsi que son annexe, il est créé 9 fonds comme suit :
- Terrain A : parcelle 145 
- Terrain B : parcelle 2023
- Terrain C : parcelles 2022 et 1990
- Terrain D : parcelles 2021 et 1993
~ Terrain E : parcelles 2020 et 2012
- Terrain F : parcelle 1698
~ Terrain G : parcelles 1994 et 1995
- Terrain H : parcelles 1996, 1992 et 184
- Terrain I : parcelle 1997 et 1991.

Sur ce plan, figure un chemin d’accès, depuis le chemin de la Combe, voie publique, cheminant en limite des divers fonds le bordant, jusqu’à rejoindre les parcelles les plus éloignées, à savoir les terrains A et B, soit les parcelles 145 et 2023.

Le plan de division et son annexe a prévu la création de servitudes comme suit :

Fonds servant : Terrain F
Fonds dominants : Terrains A, B, C, D, E, G, H, I

Fonds servant : Terrain E
Fonds dominants : Terrains A, B, C, D, F, G, H, I

Fonds servant : Terrain D
Fonds dominants : Terrains, Á, B, C, E, I

Fonds servant : Terrain C
Fonds Dominants : terrains A et B

Fonds servant : Terrain G
Fonds dominants : Terrain I

Fonds servant : Terrain H
Fonds dominants : Terrains G, I, F

Fonds servant : Terrain I
Fonds dominants : G, I-I, F

Fonds servant : Terrain H
Fonds dominant : Terrain F.

L’acte authentique du 4 août 2016, versé au débat prouve que Monsieur [I] a vendu aux époux [C] les parcelles cadastrées section D n° 2022 et D n° 1990.

Celui du 5 octobre 2016, démontre qu’il a vendu aux époux [M] les parcelles cadastrées D n°2021 et n° 1993.

Celui du 31 mai 2022, démontre qu’il a vendu aux époux [Z] la parcelle cadastrée section D n° 2020.

Les actes authentiques de vente aux époux [C] et aux époux [Z] comportent la constitution de la servitude de passage et en tréfond de toute canalisation, grevant les fonds acquis et correspondant au tracé du chemin figurant au plan de division et permettant aux parcelles situées en aval d’accéder au chemin de la Combe.

L’acte de vente aux époux [M] ne fait en revanche pas état de la constitution de servitudes, au profit des parcelles situées en aval des leurs, les plus éloignées de la voie publique, comme le démontre à la fois le plan de division et le plan cadastral et photographies aériennes contenus dans le procès-verbal de constat d’huissier du 10 octobre 2023.

A ce stade, il ressort de l’ensemble de ces éléments, que les actes ont abouti à la constitution de servitude de passage et en tréfonds, grevant les propriétés divisées cadastrées D n°1805, D n°2020, D n°2021, D n°2022 et D n°1990 et que seule la parcelle située en bordure de la fin du chemin d’accès supportant l’assiette de la servitude, à savoir la parcelle D n°2021 n’en est pas grevée.

Il ressort par ailleurs de la configuration des lieux, telle que ressortant du constat d’huissier du 10 octobre 2023 et du plan de division, que les parcelles n°145 et n°2023 sont situées en aval des parcelles D n°2021 et D n°1993 appartenant aux époux [M].

Le constat d’huissier démontre également que le chemin d’accès, prenant naissance depuis la voie publique et le chemin de la Combe, puis correspondant à l’emprise des servitudes crées à l’issue des actes versés au débat, existe dans les faits et qu’il se poursuit matériellement jusqu’aux parcelles D n°145 et D n°2023 de Monsieur [I], en passant matériellement en bordure de la parcelle D n°2021 appartenant aux époux [M].

Les époux [M], en s’appuyant sur les constatations de l’huissier, qui a pu cheminer sur le chemin d’accès depuis la voie publique, jusqu’à la propriété de Monsieur [I], situé tout au bout du chemin, font en réalité référence à l’existence matérielle de cet accès, pour contester l’état d’enclave revendiqué par le demandeur.

Toutefois, si l’accès existe matériellement, ce qui est en réalité logique puisqu’il préexiste dans les faits à la constitution des différentes servitudes conventionnelles, il n’en demeure pas moins que juridiquement, aucune servitude conventionnelle ne grève la parcelle D n°2021, alors qu’il résulte des différentes pièces exploitées, que le chemin d’accès chemine matériellement au travers de celle-ci, à tout le moins en bordure.

Ce moyen de défense est en outre surprenant, alors que les époux [M] refuse toute régularisation conventionnelle de servitude sur leur parcelle D n°2021, tout en exposant que Monsieur [I] emprunte la partie du chemin la traversant pour accéder à son fonds.

Les moyens des époux [M] sont manifestent inopérants pour contredire l’état d’enclave des parcelles de Monsieur [I], qui demeure enclavées au sens de l’article 682 du code civil, comme n’ayant pas d’issue régulièrement constituée vers la voie publique, au regard de la configuration des lieux, du positionnement de ses parcelles situées les plus en aval et alors que l’emplacement de la parcelle D n°2021 constitue le seul obstacle à sa possibilité de rejoindre la servitude d’ores et déjà constituée sur la parcelle située en amont de cette dernière.

La configuration des parcelles, telles que ressortant notamment des photographies aériennes de la zone contenues dans le constat d’huissier démontre suffisamment qu’aucune autre issue vers une autre voie publique n’est permise aux fonds de Monsieur [I]. 

Compte tenu de l’ensemble de ces observations, il est suffisamment démontré que les parcelles cadastrées D n°145 et D n°2023 sont enclavées au sens de l’article 682 du code civil, qu’il s’agit du passage en surface, ou en tréfond.

Il le sera constaté.

Sur la solution de désenclavement

Aux termes de l'article 683 du code civil, « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ».

En application de ce texte, le juge qui constate l'état d'enclave d'un fonds est légalement tenu de détermine l'assiette de la servitude de passage en faveur de ce fonds.

Partant, même si cette prétention n’est pas expressément formulée, le juge se doit d’ordonner le désenclavement et de déterminer la solution pour y parvenir.

Il est constant que si la servitude de passage existe de plein droit en faveur d'un fonds enclavé et grève tous les fonds qui l'entourent, il n'en est pas de même de l'assiette de ce passage qui, à défaut d'entente entre les parties intéressées, ne peut être déterminée que par le juge conformément aux prescriptions de l'article 683 du code civil.

Les critères -trajet le plus court et le moins dommageable - ne sont pas cumulatifs et ne doivent pas nécessairement être retenus dans cet ordre. Le trajet le moins dommageable peut être privilégié même s'il n'est pas le plus court.

Par ailleurs, le passage doit être suffisant pour assurer la desserte complète du fonds, en considération de son exploitation normale, en application de l’article 682 du code civil.

Enfin, l'article 684 du Code civil prévoit que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.

En l’espèce, il est établi par les motifs développés au sujet de l’état d’enclave des parcelles D n°145 et D n°2023, que celle-ci résulte de la division d’un fonds, dont la parcelle D n°2021 apparentant aux époux [M] a fait l’objet.

L’acte authentique de vente des époux [M] comporte d’ailleurs une clause intitulée « division cadastrale » rappelant que la parcelle D n°2021 provient de la division de la parcelle initialement cadastrée D n°1806 de laquelle sont issues également les parcelles D n°2020,2022 et 2023.

Il est suffisamment démontré que c’est bien la vente de ce fonds, qui a créé juridiquement l’enclave de la propriété de Monsieur [I].

L’origine commune des fonds étant établie, le passage à instaurer pour le désenclavement en surface et en tréfond, ne peut être constitué que sur la parcelle D n°2021, sans considérations des critères du trajet le plus court et le moins dommageable, alors que la configuration des lieux telle qu’issue du procès-verbal de constat d’huissier du 10 octobre 2023 démontre qu’un passage suffisant peut être établi sur les fonds divisés, ce dernier existant en réalité déjà matériellement.

Afin de permettre l’exécution effective de la présente décision, le tribunal, tenu de déterminer les moyens pour faire cesser l’état d’enclave qu’il constate, ne peut se limiter à « JUGER que l’accès au fonds situé à SAINT CEZAIRE SUR SIAGNE, cadastré section D n°145 et D n°2023 se fera par le tracé figurant en hachure de couleur bleu clair au plan de division du cabinet ARPENTEURS GEOMETRE en date du 22 août 2016, sur la parcelle cadastrée section D n°2021 d’une emprise de 237 m2 ».

Il conviendra d’instaurer au profit des parcelles cadastrées section D n°145 et D n°2023, sises à SAINT CEZAIRE SUR SIAGNE (06), appartenant à Monsieur [D] [I], une servitude de passage et en tréfond de toutes canalisations d’alimentation, d’évacuation et lignes souterraines, grevant la parcelle cadastrée D n°2021 appartenant à Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M], sur une emprise de 237 m2 selon le tracé figurant en hachure de couleur bleu clair au plan de division du cabinet ARPENTEURS GEOMETRE en date du 22 août 2016.

Compte tenu de la nature de la présente décision, emportant création d’un droit réel immobilier, il est nécessaire d’ordonner la publication de la présente décision à la Conservation des Hypothèques territorialement compétente, à la diligence et aux frais de Monsieur [D] [I], bénéficiaire de ce droit.


Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

En application de l’article 1240 du Code civil, la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins.

Elle suppose que soit caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus. 

Le droit de se défendre en justice est ouvert à tout plaideur, son exercice ne dégénérant en abus qu'autant que les moyens qui ont été invoqués à l'appui de sa défense sont d'une évidence telle qu'un plaideur, même profane, n’a pu ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu'il n'a exercé son action qu'à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui.

En l’espèce, indépendamment des considérations tirées du bienfondé ou non du refus des époux [M] d’exécuter les obligations alléguées issues du compromis de vente, question qui est liée au débat entourant la force obligatoire de celui-ci et qui ne fait plus l’objet de la présente instance, il n’en demeure pas moins que c’est non sans une certaine mauvaise foi, que les époux [M] ont persisté à nier l’état d’enclave de la propriété de Monsieur [I], sans argument sérieux.

Ils ne pouvaient ignorer que le chemin qu’empruntait Monsieur [I] pour accéder à sa propriété, empruntait pour partie leur assiette foncière, alors qu’aucune servitude conventionnelle n’avait été régularisée. 

Sans trancher le débat autour de la force obligatoire du compromis, il ne peut être nié que ce dernier comportait a minima un rappel des servitudes existantes dans la zone, outre une clause portant constitution de servitude de passage et en tréfond. Monsieur [I] démontre également que l’attention de leur notaire avait été attirée par le sien à ce sujet.

Les époux [M] étaient donc informés d’une possible difficulté au sujet de l’inexistence de la constitution d’une servitude de passage sur leur parcelle D n°2021.

Dans ce contexte et lorsque cette difficulté s’est révélée à l’occasion de la mise en vente par Monsieur [I] de sa parcelle D n°2023, ils ont persisté à refuser la régularisation conventionnelle de la servitude et à dénier l’état d’enclave.

Ils ont persisté à la dénier dans le cadre de la présente instance, avec des moyens à l’évidence voués à l’échec, ce d’autant que compte tenu de l’origine commune des fonds, aucune autre solution de désenclavement ne pouvait être envisagée en application de l’article 684 du code civil.

Compte tenu de ces observations, il est suffisamment établi que les consorts [M] ont commis un abus dans leur droit de résister aux demandes de Monsieur [I], à l’origine de son obligation d’agir en justice, de subir une procédure, outre les contrariétés et désagréments résultant de ces considérations et du conflit injustifié.

Au regard des circonstances de l’espèce, la somme de 10.000 euros réclamée par Monsieur [I] en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive des époux [M] est justifié.

Il sera fait droit à cette demande.

Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [D] [I], la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts au titre de leur résistance abusive.


Sur la demande indemnitaire en réparation du préjudice lié aux difficultés pour Monsieur [I] de vendre son bien

Monsieur [I] fait état des difficultés pour parvenir à vendre son bien, en raison du comportement des époux [M], qui par leur refus de régulariser la servitude et leur attitude, effraient et découragent les acheteurs potentiels.

Il demande réparation de son préjudice à hauteur de 280.000 euros, correspondant au montant de l’offre qui lui avait été faite et devenue caduque du fait des époux [M].

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour être réparable, le préjudice doit être personnel, certain et licite. Il doit en outre résulter d'un lien de causalité avec le fait générateur de responsabilité.

En l’espèce, il est suffisamment établi par les pièces versées au débat et notamment par les deux attestations d’agents immobiliers (pièce 19 et 20 de Monsieur [I]), que le conflit au sujet de la régularisation de la servitude, voire même l’attitude des époux [M], ont conduit à ce qu’au moins deux visiteurs du bien de Monsieur [I] alors en vente, s’en sont détournés, alors qu’ils étaient initialement intéressés. 

Un acheteur s’est même désisté de son offre chiffrée à 280.000 euros, ne souhaitant poursuivre la vente qu’en dehors de tout conflit. 

La résistance des époux [M] à refuser de régulariser la constitution conventionnelle de la servitude et ce de façon abusive comme exposé supra, est constitutive d’une faute délictuelle, à l’origine d’un préjudice subi par Monsieur [I].

Ce préjudice correspond aux difficultés rencontrées pour parvenir à l’aboutissement de la vente de son bien, dès lors qu’il est démontré que celui-ci pourrait trouver acquéreur, intéresse des acheteurs potentiels et que certaines ventes échouent en raison du conflit au sujet de la régularisation de la servitude.

Toutefois, le quantum de la réparation de ce préjudice, ne peut correspondre au montant de l’offre chiffrée à 280.000 euros et dont l’acheteur s’est désisté.

En effet, dès lors que la servitude a été instaurée par la présente décision, la faute des époux [M] ne pourra plus être à l’origine de la non réalisation de le vente du bien de Monsieur [I], celui pourra vendre et percevoir le prix.

Le préjudice, évalué à 280.000 euros et correspondant à la perte sèche de la valeur du bien, n’est pas donc pas actuel et certain.

Rien ne démontre non plus, qu’une fois la servitude instaurée judiciairement, Monsieur [I] ne pourra pas trouver acquéreur à un prix équivalent.

Aucune pièce ne permet non plus d’évaluer la dépréciation du bien sur le marché, avant l’instauration judiciaire de la servitude.

La perte de chance de vendre le bien au meilleur prix en raison de la résistance abusive des époux [M] n’est dès lors pas non plus démontrée.

Toutefois, le préjudice subi par Monsieur [I] en raison de l’attitude fautive des époux [M] ne peut être nié dans son existence.

Compte tenu des circonstances de l’espèce et des pièces versées au débat, celui-ci sera évalué par le tribunal à la somme de 10.000 euros.

Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [D] [I], la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice né des difficultés à aboutir à la vente de son bien.


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

En l’espèce, les époux [M], succombant dans cette procédure, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens. 

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum les époux [M], à payer à Monsieur [D] [I] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [M] seront déboutés de leur demande sur ce même fondement.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l'affaire, aucune considération ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l 'état d’enclave des parcelles sises à SAINT CEZAIRE SUR SIAGNE (06), apparentant à Monsieur [D] [I] et cadastrées section D n°145 et D n°2023 ;

ORDONNE le désenclavement ;

INSTAURE au profit des parcelles cadastrées section D n°145 et D n°2023, sises à SAINT CEZAIRE SUR SIAGNE (06), appartenant à Monsieur [D] [I], une servitude de passage et en tréfond de toutes canalisations d’alimentation, d’évacuation et lignes souterraines, grevant la parcelle cadastrée D n°2021 appartenant à Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M], sur une emprise de 237 m2 selon le tracé figurant en hachure de couleur bleu clair au plan de division du cabinet ARPENTEURS GEOMETRE en date du 22 août 2016 ;

ORDONNE la publication de la présente décision à la Conservation des Hypothèques territorialement compétente, à la diligence et aux frais de Monsieur [D] [I] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M] à payer à Monsieur [D] [I], la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts au titre de leur résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [M] et Madame [R] [W] épouse [M] à payer à Monsieur [D] [I], la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice né des difficultés à aboutir à la vente de son bien ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M] in solidum aux entiers dépens de l'instance ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M] in solidum à payer à Monsieur [D] [I] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [N] [M] et Madame [R] [B] épouse [M] de leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 694, code civil 682, code civil 684, code civil 683). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 16 mars 2026 · Tribunal judiciaire d'Aurillac · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00168

  en commun : code civil 694, code civil 682, code civil 684, code civil 683

• 23 février 2026 · Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 21/00675

  en commun : code civil 694, code civil 682, code civil 684, code civil 683

• 7 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Grenoble · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 16/05749

  en commun : code civil 694, code civil 682, code civil 684, code civil 683

• 28 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Nantes · Délibéré pour mise à disposition de la décision · n° 25/04544

  en commun : code civil 694, code civil 682, code civil 684, code civil 683

• 23 septembre 2025 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 21/08331

  en commun : code civil 694, code civil 684, code civil 683

• 7 juillet 2025 · Tribunal judiciaire de Béziers · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 14/01069

  en commun : code civil 694, code civil 684, code civil 683

• 23 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Vannes · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/01707

  en commun : code civil 694, code civil 684, code civil 683

• 27 novembre 2025 · Cour d'appel de Nîmes · Autre · n° 23/02847

  en commun : code civil 694, code civil 684, code civil 683

Mise à jour de la source le 2026-09-02T17:02:21.699Z.