Tribunal judiciaire de Grenoble, 4ème chambre civile, 31 août 2026, n° 24/04871

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

4ème chambre civile

N° RG 24/04871 - N° Portalis DBYH-W-B7I-L7G7

SG






































Copie exécutoire 
et copie 

délivrées le :31/08/26

à :
la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA
Me Elodie ROCHAT








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 31 août 2026


ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [L], demeurant [Adresse 1] / ESPAGNE

Monsieur [P] [L], demeurant [Adresse 1] / ESPAGNE

représentés par Me Elodie ROCHAT, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART


 E T :

DEFENDERESSES

S.A.S. FONCIA VALLEE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Etablissement FONCIA [E] - 38500, dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.A.S. [B] [Z] [M] IMMOBILIER-JBT IMMOBILIER (VALEXIM), dont le siège social est sis [Adresse 4]

SAS FONCIA GRESIVAUDAN , dont le siège social est sis [Adresse 5]

Société MMA IARD Assurances Mutuelles, dont le siège social est sis [Adresse 6]



SA MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Tous représentés par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART


A l’audience publique du 16 Mars 2026, tenue à juge unique par Serge GRAMMONT, Vice-Président, assisté de Patricia RICAU, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu maître ROCHAT en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Juin 2026 et prorogé au 31 août 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant actes authentiques d'attestation immobilière des 12 et 18 janvier 2001, Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] ont acquis la propriété, divisément chacun par moitié, d'une maison individuelle à usage d'habitation cadastrée section AN no [Cadastre 1] située [Adresse 7] sur la commune de [Localité 2].

Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] ont confié la gestion locative de ce bien à la société [B] [Z] [M].

Un contrat de bail a été conclu le 19 mai 2016.

Par courrier du 18 février 2021, la société Valexim, appartenant à la société [B] [Z] [M], informait Monsieur [F] [L] que les locataires avaient donné congé pour le 4 mars 2021.

Par courriel du 6 avril 2021, la société [B] [Z] [M] Immobilier - JBT Immobilier Valexim communiquait à Monsieur [F] [L] un devis de remise en état totale de la toiture d'un montant de 19.300, 79 euros, du fait de nombreuses infiltrations et dégradations des toitures.

Par courriel à l'en-tête " Foncia " du 2 février 2022, une gestionnaire de la société Valexim transmettait à Monsieur [F] [L] deux devis au titre de travaux d'étanchéité de la toiture terrasse et un devis pour la reprise de la toiture.

Par courriel du 30 mai 2022, un gestionnaire de la société Foncia Valée, située à [Localité 3], transmettait à Monsieur [F] [L] un relevé d'identité bancaire, à la suite de quoi ce dernier effectuait un virement de la somme de 20.000 euros à la société Foncia [E].

Par courriel du 5 juin 2023, la société Foncia [E] communiquait à Monsieur [F] [L] de nouveaux devis actualisés s'agissant des travaux de réparation de la toiture et de la reprise d'étanchéité.



Par courrier du 18 mars 2024, le conseil de Messieurs [F] [L] et [P] [L] mettait la société Foncia [E] en demeure de leur régler dans le délai d'un mois la somme de 67.759 euros au titre de la réparation de leurs préjudices.

Par courrier du 16 avril 2024, la société Foncia [E] informait Monsieur [F] [L] de ce qu'elle procédait au virement de la somme 20.000,23 euros.

Par actes d'huissier-commissaire de justice des 4, 10 et 16 septembre 2024, Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] faisaient assigner la S.A.S. Foncia [E], la société Foncia [E] - 38500 établissement secondaire de la S.A.S. Foncia [E], la S.A.S. [B] [Z] [M] Immobilier - JBT immobilier (Valexim) et la S.A.S. Foncia [Q] devant ce tribunal afin de les voir condamnés à leur verser certaines sommes sur le fondement de la responsabilité contractuelle. 

La S.A.S. Foncia [E], la société Foncia [E] - 38500 établissement secondaire de la S.A.S. Foncia [E], la S.A.S. [B] [Z] [M] Immobilier - JBT immobilier (Valexim) et la S.A.S. Foncia [Q] formaient devant le juge de la mise en état une demande incidente tendant à faire déclarer irrecevable les demandes à leur encontre pour défaut de qualité à défendre.

Par ordonnance juridictionnelle du 13 mai 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble a rejeté la fin de non-recevoir.

Par actes d'huissier-commissaire de justice du 7 juillet 2025, Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] faisaient assigner la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD en garantie. 

Par ordonnance du 23 septembre 2025, le juge de la mise en état prononçait la jonction. 

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 3 février 2026, Monsieur [F] [J] et Monsieur [P] [L] demandent au tribunal de :
- Condamner in solidum la société [B] [Z] [M] Immobilier (Valexim), la société Foncia [E], la société Foncia [E] 38500, la société Foncia [Q], la société MMA IARD Assurances Mutuelles, et la société MMA IARD, à leur payer la somme de 181.705 euros avec intérêts de retard à compter de la mise en demeure et capitalisation, se décomposant comme suit :
- 59.218 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs, à parfaire au jour du jugement ;
- 884 euros au titre des intérêts bancaires ;
- 22.949 euros au titre des travaux de réparation de la maison ;
- 1.920 euros au titre des travaux d'entretien de la maison ;
- 3.750 euros au titre des frais de déplacements de Messieurs [L] ;
- 984 euros au titre des frais d'avocat ;
- 72.000 euros au titre de la perte de valeur vénale de la maison et de la perte de chance de la vendre à un prix supérieur ;
- 20.000 euros au titre du préjudice moral et des troubles dans les conditions d'existence subis ;
- Condamner in solidum la société [B] [Z] [M] Immobilier (Valexim), la société Foncia [E], la société Foncia [E] 38500, la société Foncia [Q], la société MMA IARD Assurances Mutuelles, et la société MMA IARD aux entiers dépens.
- Condamner in solidum la société [B] [Z] [M] Immobilier (Valexim), la société Foncia [E], la société Foncia [E] 38500, la société Foncia [Q], la société MMA IARD Assurances Mutuelles, et la société MMA IARD, à leur verser la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que de graves manquements ont été commis dans la gestion de leur bien immobilier, puisqu'il a été laissé à l'état d'abandon depuis le mois de mars 2021, malgré le versement de la somme de 20.000 euros pour la réalisation des travaux et de multiples relances adressées par mail, téléphone, messages sur la plateforme MyFoncia, et visites dans les locaux des agences, et que cette inaction des mandataires a causé une aggravation des désordres.
Ils rappellent que le juge de la mise en état a longuement développé les actes de gestion réalisés par les sociétés défenderesses, de sorte qu'il n'y a aucun doute sur l'existence d'une relation contractuelle entre les parties. Plus particulièrement, ils rappellent que les courriels ont été échangés avec Foncia, que les appels de fonds sont adressés à Foncia [E], et que leur bien immobilier apparaît sur leur compte MyFoncia. Ils soulignent que M. [U] [A] est président de la société JBT Immobilier et de la société Foncia [E].
Ils soutiennent avoir accepté les devis par téléphone, puis les avoir signés à l'agence de [Localité 4], le 30 mai 2022. À ce titre, ils soulignent que le virement bancaire de 20.000 euros effectués correspond à quelques euros près aux deux derniers devis envoyés pour un montant total de 19.957 euros. Ils affirment qu'en tout état de cause, il ressort du mandat de gérance que le mandataire était tenu de faire exécuter toutes les réparations urgentes, et notamment les mesures conservatoires, ce qui était le cas des infiltrations d'eau affectant le bien immobilier.

À titre subsidiaire, ils entendent obtenir l'engagement de la responsabilité délictuelle et quasi-délictuelle des sociétés Foncia [E] et JBT immobilier.

Au titre des préjudices indemnisables, ils sollicitent l'indemnisation des préjudices suivants : 
- la perte de revenus locatifs depuis le 04 mars 2021, date de départ des derniers locataires, le mandataire ayant reconnu que les demandes de location du bien immobilier étaient fortes ;
- le paiement des intérêts qu'ils auraient obtenu s'ils n'avaient pas effectué un virement de 20.000 euros au profit du mandataire, somme qui est restée non utilisée par la société Foncia avant d'être remboursée ;
- la prise en charge de la hausse du coût des réparations consécutive à l'inaction. Sur ce point, ils rappellent que l'absence de réparation des infiltrations d'eaux a causé des désordres dans le logement nécessitant le reprise des travaux d'intérieur ;
- la facture de 1.920 euros relative aux frais d'entretien engagés pour le jardinage ;
- les frais de voyage engagés pour trois rendez-vous en agence. Ils soulignent avoir été contraint de subir une perte de revenus compte tenu de leur obligation de poser des jours de congés ;
- la perte de la valeur vénale de la maison, estimée en mai 2023 à 330.000 euros par Foncia, et finalement vendue pour un prix de 258.000 euros le 27 janvier 2026.

- les frais d'avocats engagés en amont de la présente instance, outre la réparation du préjudice moral subi.

Selon leurs dernières conclusions, notifiées le 22 décembre 2025, la S.A.S. Foncia [E], la société Foncia [E] - 38500 établissement secondaire de la S.A.S. Foncia [E], la S.A.S. [B] [Z] [M] Immobilier - JBT immobilier (Valexim), la S.A.S. Foncia [Q], la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD demandent au tribunal de:
- Débouter purement et simplement les consorts [L] de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu'elles sont dirigées contre les sociétés Foncia [E], Foncia [E] 38500, Foncia [Q], [B] [Z] [M] Immobilier - JBT Immobilier (Valexim) ;
- Subsidiairement, juger que les compagnies MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD relèveront et garantiront les sociétés Foncia [E], Foncia [E] [Adresse 8], Foncia [Q], [B] [Z] [M] Immobilier - JBT Immobilier (Valexim) de toutes condamnations prononcées à leur égard ;
- Condamner solidairement les consorts [L] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.

Les sociétés Foncia [E], Foncia [E] 38500, et Foncia [Q] contestent l'existence d'une relation contractuelle avec les demandeurs. Elles précisent que si le juge de la mise en état a reconnu leur qualité à défendre, les demandeurs doivent être déboutés au fond. 
En tout état de cause, les défenderesses font valoir que si le congé maternité d'une gestionnaire et les changements de gouvernance au sein de l'agence n'ont pas facilité les échanges, les consorts [L] avaient le choix entre deux devis lorsqu'ils ont transmis la somme de 20.000 euros, mais ils n'ont jamais formellement accepté l'un ou l'autre des devis, et que ces derniers procèdent par opportunisme lorsqu'ils affirment avoir confirmé l'acceptation d'un devis lors d'un appel téléphonique du 22 février 2022, non démontré en l'état. À cet égard, ils soulignent que le montant de 20.000 euros ne correspond pas au montant de l'un ou l'autre des devis proposés.

Au titre des préjudices indemnisables, ils s'opposent, tout d'abord, à l'indemnisation de la perte de revenue locative, rappelant que cette dernière est imputable uniquement au refus des consorts [L] de valider un des deux devis ou de mandater leur gestionnaire pour se substituer à eux. Il en va de même pour la hausse des coûts de réparations, le retard des travaux étant uniquement imputables aux demandeurs. De plus, elles soulignent que les nouveaux devis produits par les consorts [L] prévoient des prestations non prévues initialement, comme des travaux de reprise en état intérieur (17.185, 03 euros), et des travaux d'électricité (2.161, 06 euros). 
Elles refusent toute indemnisation du poste relatif aux frais d'entretien, le bailleur étant le seul débiteur d'une obligation d'entretien du bien immobilier, ainsi que toute indemnisation de la perte de valeur vénale de la maison, la diminution de l'estimation étant imputable à la seule dégradation du marché de l'immobilier, ce d'autant que les demandeurs ne justifient de leur volonté de vendre le bien en l'absence de régularisation d'un mandat de vente.
Enfin, elles précisent que les prétendus intérêts, le préjudice moral et le trouble dans les conditions d'existence ne sont pas justifiés dans leur principe ni dans leur quantum. De même, l'indemnisation des frais de voyages suppose la démonstration que les demandeurs soient venus en France spécifiquement pour la gestion de leur bien, ce qu'ils ne font pas. S'agissant des frais d'avocat, ce poste de préjudice relève des seuls frais irrépétibles.

À titre subsidiaire, si la présente juridiction devait entrer en voie de condamnation, les compagnies MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD demander à être condamnés à relever et garantir les sociétés Foncia [E], Foncia [E] 38500, Foncia [Q], et [B] [Z] [M] - JBT Immobilier (Valexim).

L'instruction de la procédure a été clôturée par l'ordonnance du juge de la mise en état du 24 février 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 16 mars 2026 et mise en délibéré au 15 juin 2026, prorogé à ce jour. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la responsabilité contractuelle des mandataires

Aux termes de l'article 1147 ancien du code civil, devenu 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l'article 1991 du même code, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure.

L'article 1992 précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur d'apporter la preuve d'un manquement contractuel, d'un préjudice, et d'un lien de causalité entre les deux.

Si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l'hypothèse d'une mauvaise exécution de ce dernier. Il appartient donc en ce cas au mandant d'établir les fautes de gestion de son mandataire. (Cf : Civ. 1re, 18 janvier 1989, n°87-16.530)

1.1- Sur l'existence d'un lien contractuel avec les sociétés Foncia [E] et Foncia [Q]

Selon les articles 1er et 6 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, dans leur rédaction issue de la loi n° 94-624 du 24 juillet 1994, applicable en la cause, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la gestion immobilière, doivent être rédigées par écrit.

Suivant l'article 64, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle " gestion immobilière " doit détenir, à moins qu'il ne représente la personne morale qu'il administre, un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et qui l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé.

Selon l'article Article 1179 du code civil, la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé.

L'article 1181 du même code précise que la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger. Elle peut être couverte par la confirmation.

La méconnaissance des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, est sanctionnée par une nullité relative. (Cf Ch. mixte, 24 février 2017, no 15-20.411 ; Civ. 1re, 20 septembre 2017, no 16-12.906)

Un contrat mandat verbal n'est donc pas sanctionné par la nullité absolue, seul le mandant pouvant en contester la validité. 

À titre liminaire, il convient de relever qu'aucune partie ne conteste qu'un mandat de gestion locative a été conclu entre Monsieur [F] [L], Monsieur [P] [L] et la société [B] [Z] [M] Immobilier - JBT Immobilier (Valexim) concernant la maison individuelle située [Adresse 7] à [Localité 4].

S'agissant des sociétés Foncia [E] et Foncia [Q], Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] ne contestent pas l'absence de mandat écrit. 

En l'espèce, il apparaît que par courriel du 25 janvier 2022, la société S.A.S. Hors d'Eau a transmis un devis à Madame [R] [V] à une adresse structurelle " Valexim ", et que cette cette dernière a transmis ce devis à Monsieur [F] [L], par courriel du 2 février 2022, en utilisant une adresse structurelle affiliée à " Foncia ".

Par la suite, la société Foncia [E] a adressé des courriels aux demandeurs concernant la gestion du sinistre à qui elle a notamment transmis son relevé d'identité bancaire et reçu un virement de 20.000 euros relatif aux travaux d'étanchéité et de toiture. Or elle n'explique pas à quel titre ni en quelle qualité elle aurait pu recevoir ces fonds.

Il est également établi que figure sur la plateforme " My Foncia " le bien situé [Adresse 7] à [Localité 4] à titre de bien confié enn gestion. 

En outre, par courrier du 23 décembre 2024, la société Foncia [E] a adressé à Monsieur [F] [L] un " compte-rendu de gestion du 19 décembre 2023 au 23 décembre 2024 " s'agissant du même logement à [Localité 5].



La société Foncia [E] a par conséquent régulièrement établi des actes de gestion concernant le bien litigieux, ce qui démontre suffisamment l'existence d'un contrat de mandat la liant aux demandeurs.

En revanche, le seul fait que la société Foncia [Q] soit installée dans les locaux occupés auparavant par la société [B] [Z] Torrillion Immobilier - JBT Immobilier (Valexim) ne permet pas d'apporter la preuve d'actes de gestion qui lui imputables. En outre, aucune faute extra-contractuelle n'est établie à son encontre. Les demandes formées à l'encontre de cette société seront par conséquent rejetées.

1.2- Sur les manquements des mandataires à leurs obligations contractuelles

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1984 du même code, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Le mandat de gestion locative signé entre les parties, stipule, en son article 5 relatif aux mission et pouvoirs, que le mandataire est notamment chargé de " faire exécuter toutes menues réparations et celles plus importantes mais [I] et en aviser rapidement le mandant : prendre toutes mesures conservatoires ", ainsi que de " faire exécuter tous travaux importants après accord écrit, sauf urgence du mandant : en régler les factures ". 

Il est constant que le 4 mars 2021, les locataires du bien litigieux ont quitté les lieux et que toute nouvelle location était impossible en raison des infiltrations en toiture nécessitant la remise en état des toitures.

S'agissant des travaux préconisés, il ressort des différents courriels échangés entre les parties que le 6 avril 2021, la société [B] [Z] [M] Immobilier - JBT Immobilier (Valexim) a communiqué à Monsieur [F] [L] deux devis de remise en état totale des toitures pour un montant total de 19.300, 79 euros. Deux autres devis portant ont été envoyées par courriel du 2 février 2022, pour un montant respectif de 5.254,74 euros et 19.957 euros (3.967 + 15.990). 

Les parties s'opposent sur le manquement des mandataires à son obligation de faire exécuter les travaux, les sociétés défenderesses contestant tout manquement au motif que les consorts [L] n'ont jamais communiqué leur acceptation des travaux.

En premier lieu, comme indiqué plus haut, la location du bien immobilier était rendue impossible par les infiltrations d'eau. L'urgence de la situation aurait par conséquent dû conduire les mandataires à prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires, sans qu'il lui soit nécessaire d'obtenir l'accord préalable des mandants. En l'espèce, les mandataires n'apportent pas la preuve de mesures conservatoires, leur manquement doit être constaté dès lors que les infiltrations ont été constatées en mai 2021 et n'ont jamais été réparées jusqu'à la vente du bien immobilier le 27 janvier 2026.

En second lieu, il ressort des différentes pièces produites à l'instance que le 2 février 2022, Madame [R] [V] a demandé à Monsieur [F] [L] de la contacter par téléphone pour faire un point sur le dossier. Postérieurement à cette date, si Monsieur [F] [L] ne démontre pas avoir appelé l'agence pour confirmer son acceptation d'un des devis, ce dernier soutient sans être contredit sur ce point, s'être rendu en agence le 30 mai 2022, date à laquelle il justifie de la réservation d'un hôtel à proximité, et que ce déplacement est corroboré par le courriel du 11 septembre 2022 dans lequel il évoque la rencontre. En outre, la société Foncia [E] lui a adressé son RIB par courriel du même jour en vue d'un virement devant porter la référence " G-5402 ", qui correspondant à celle du devis établi le 2 février 2022 par la société Hors d'Eau.

Au surplus, une gestionnaire de la société Foncia [E] adressait un courriel le 6 avril 2023 à Monsieur [F] [L] afin de " retransmettre le devis que vous aviez validé pour la remise en état de la toiture afin que je puisse reprendre contact avec la société en question ".

Au regard de ces éléments, il apparaît suffisamment établi que Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] ont bien donné leur accord à la réalisation des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture et ont versé les fonds nécessaires, de sorte que le mandataire était tenu de faire procéder aux travaux approuvés par les mandants.

Or, il est constant que les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture n'ont pas été exécutés, et que la société Foncia [E] a procédé au remboursement de la somme de 20.000 euros par virement du 16 avril 2024.

Le manquement des mandataires à leurs obligations contractuelles est par conséquent établi, de sorte que les sociétés [B] [Z] [M] Immobilier - JBT immobilier (Valexim), Foncia [E], et Foncia [E] - 38500 établissement secondaire de la S.A.S. Foncia [E] seront tenues de les indemniser du préjudice qui en découle. 

2- Sur l'indemnisation des préjudices

Le principe de la réparation intégrale du dommage subi par la victime tend à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et à replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu, cette réparation devant s'effectuer sans perte ni profit pour la victime.

2.1- Sur la perte de revenus locatifs

La perte de chance désigne la disparition d'une possibilité réelle d'obtenir un avantage ou d'éviter un préjudice, distincte du dommage final lui-même. Elle repose sur une probabilité sérieuse et actuelle, et non sur un simple espoir ou sur le résultat final espéré, ce qui en fait un préjudice autonome et réparable en droit français, tant en matière contractuelle que délictuelle. (Cf : 1re civ., 8 mars 2012 ; Ass. plén., 27 juin 2025)

Il n'est pas contesté par les parties que la perte de revenus locatifs constitue une perte de chance, c'est-à-dire la perte d'une possibilité de louer le bien immobilier litigieux.


Compte tenu des désordres liés à l'état de la toiture et au défaut d'étanchéité, le bien litigieux ne pouvait pas être donné en location. Il était loué jusqu'au 4 mars 2021 pour un loyer mensuel de 1.021 euros, et qu'aucun nouveau bail n'a été conclu ensuite.

Les mandataires ne peuvent être tenus pour responsable que du retard dans la réalisation des travaux qui leur est imputable, or ces derniers ne peuvent pas être effectués instantanément puisqu'ils requièrent un certain délai, dont les parties ne sont pas responsables. 

Si les propriétaires ont été immédiatement informés de la situation, ils n'ont procédé au virement de la somme de 20.000 euros que le 31 mai 2022 après avoir accepté le devis. 

Le défaut de location du bien peut donc être imputable aux mandataires à compter du 31 mai 2022, outre un délai de deux mois pour la réalisation des travaux, soit à compter du 1er juillet 2022. 

Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] indiquent avoir procédé à la vente du bien immobilier par acte authentique du 27 janvier 2026, date au-delà de laquelle ucune indemnisation ne peut donc être accordée.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la période d'indemnisation retenue est du 1er juillet 2022 au 26 janvier 2026 et la perte de chance de percevoir des revenus locatifs doit être fixée à 90 % du montant du loyer mensuel, soit la somme de 918, 90 euros par mois.

Par conséquent, les sociétés [B] [Z] [M] Immobilier - JBT immobilier (Valexim), Foncia [E], et Foncia [E] - 38500 établissement secondaire de la S.A.S. Foncia [E], sont condamnés in solidum à payer à Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] la somme 39.364, 49 euros (918,90 x 42 mois + (918,90 x [26/31 jours])) en réparation de la perte de revenus locatifs.

2.2- Sur le coût de l'immobilisation de la somme de 20.000 euros

Il est constant que Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] ont procédé au virement de la somme de 20.000 euros le 31 mai 2022, et que cette dernière ne leur a été rendue que le 16 avril 2024, soit après plus de vingt-deux mois. 

Si le placement de cette somme aurait pu rapporter des intérêts aux demandeurs, le préjudice invoqué est sans lien de causalité avec les manquements contractuels retenus, puisque si les mandataires avaient respectés leurs obligations, la somme aurait servi aux travaux et n'aurait pas plus pu être placée sur les marchés financiers. 

Leur demande à ce titre sera par conséquent rejetée. 

2.3- Sur la hausse du coût des réparations

Il est constant que par acte authentique du 27 janvier 2026, Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] ont procédé à la vente de leur bien immobilier, au prix de 258.000 euros. 

Les demandeurs n'ayant pas procédé à la réfection de la toiture avant la vente, il y a lieu de constater que le coût des réparations à venir a été transféré à l'acquéreur. Ils ne sont plus fondés à invoquer l'existence d'un préjudice relatif à la hausse du coût des réparations.

Ils doivent donc être déboutés de leur demande de dommages et intérêts sur ce point.

2.4- Sur les frais d'entretien

La responsabilité des mandataires dans le défaut de location du bien immobilier ayant été établie, c'est à bon droit que les propriétaires entendent solliciter le remboursement des frais d'entretien des espaces verts, puisqu'ils auraient dû être supportés par les locataires, ce qui n'a pas pu être le cas du fait de la faute des mandataires.

Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] produisant à l'instance la facture du 30 septembre 2024 et l'ordre de virement effectué, les sociétés [B] [Z] [M] Immobilier - JBT immobilier (Valexim), Foncia [E], et Foncia [E] - 38500 établissement secondaire de la S.A.S. Foncia [E], sont condamnés solidairement à leur payer la somme de 1.920 euros en réparation des frais d'entretien engagés.

2.5- Sur les frais de voyage

Il ressort des trois réservations d'hôtel effectuées que Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] ont bien effectués un séjour à proximité de leur bien, du 30 mai au 1er juin 2022 et du 4 au 8 mars 2024. À l'inverse, ils ne justifient pas de la location d'un hébergement pour séjour effectué en 2023. Ils justifient des frais d'hébergements engagés, soit la somme de 406,62 euros (106,42 + 300,20). Ils réclament en outre des frais de transport, et une perte de salaire qui ne sont pas justifiés.

Les sociétés défenderesses ne contestent pas la réalité des déplacements effectués, ni les rencontres organisées en agence. Elles se limitent à évoquer que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que les trajets en cause ont été causés par la nécessité de gérer leur bien.

En l'espèce, l'un des intérêts pour les demandeurs d'avoir confié leur bien en gestion à un mandataire professionnel et de ne pas devoir se rendre sur place, ce d'autant que les demandeurs résident en Espagne. Cependant, l'inertie du mandataire justifie qu'ils aient été amenés à se déplacer pour tenter de régler les difficultés de gestion. Le lien de causalité est par conséquent suffisamment établi. 

Par conséquent, les sociétés [B] [Z] [M] Immobilier - JBT immobilier (Valexim), Foncia [E], et Foncia [E] - 38500 établissement secondaire de la S.A.S. Foncia [E], sont condamnés solidairement à payer à Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] la somme de 406,62 euros en réparation des frais de voyage engagés.

2.6- Sur la perte de valeur de la maison

Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] sollicitent l'octroi de la somme de 72.000 euros au titre de la perte de la valeur vénale de leur bien immobilier au motif que ce dernier a été vendu au prix de 258.000 euros le 27 janvier 2026, loin de l'estimation de 330.000 euros faite par Foncia le 22 mai 2023.

Cependant, il convient de rappeler qu'à la date de l'estimation du 22 mai 2023, les infiltrations en toiture étaient présentes depuis plus de deux ans, de sorte que les demandeurs ne justifient pas en quoi la présence de ces infiltrations seraient responsables de la baisse du prix de vente obtenu près de trois ans plus tard.

Plus encore, il apparaît que le prix de vente obtenu le 27 janvier 2026 est supérieur à une deuxième estimation faite par le conseiller immobilier Foncia le 6 juin 2024, où la valeur du bien immobilier était estimé à 230.000 euros.

Il apparaît ainsi que l'évolution du prix de vente du bien immobilier de Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] résulte en grande partie de la volatilité du marché de l'immobilier et non de l'inexécution des travaux de réfection de la toiture. 

En tout état de cause, si la perte de valeur de la maison peut être liée aux désordres d'étanchéité, les mandataires n'en sont pas responsables puisque leur manquement contractuel n'en est pas à l'origine, seul un retard dans l'exécution des travaux pouvant leur être imputé. 

Or il n'est pas établi que le retard dans les réparations nécessaires aurait aggravé les désordres ou engendrés de nouveaux. 
Ainsi, pour obtenir un prix de vente maximal, les demandeurs auraient pu entreprendre des travaux qui seraient, en tout état de cause, restés à leur charge, ce qu'ils n'ont pas choisi de faire. 

La demande à ce titre sera par conséquent rejetée. 

2.7- Sur les frais d'avocat

Les frais de mise en demeure préalable à l'assignation relevant des frais irrépétibles, il n'y pas lieu de faire droit à cette demande sur le fondement de la responsabilité contractuelle. En effet, bien qu'ayant été facturés avant la saisine de la juridiction, ils sont directement liés au présent litige. 

2.8- Sur le préjudice moral et le trouble dans les conditions d'existence
 
Il est indéniable que la faute commise par les mandataires dans l'exécution du mandat de gestion a causé un préjudice moral à Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] en les contraignant à revenir à plusieurs reprises en France pour s'occuper de leur bien immobilier, alors qu'un des intérêts pour eux de confier la gestion locative de leur bien était précisément de ne pas avoir à s'en charger eux-même et ne pas en porter la charge. 

Dès lors, les sociétés [B] [Z] [M] Immobilier - JBT immobilier (Valexim), Foncia [E], et Foncia [E] - 38500 établissement secondaire de la S.A.S. Foncia [E], sont condamnés solidairement à payer à Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] la somme de 1.500 euros à chacun, soit 3.000 euros au total, en réparation du préjudice moral causé.

3- Sur les demandent à l'encontre des assureurs

Selon l'article L. 113-5, lors de la réalisation du risque ou à l'échéance du contrat, l'assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà.

Il résulte de l'article L124-3 du code des assurances que le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré.

La société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD ne contestent pas être les assureurs des mandataires civilement responsables du sinistre, ni leur devoir sa garantie.

Il sera par conséquent fait droit à la demande de condamnation solidaire à l'encontre des assureurs. 

Il sera fait droit à la demande des sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD d'être condamnées à relever et garantir les sociétés [B] [Z] [M] Immobilier - JBT immobilier (Valexim), Foncia [E], et Foncia [E] - 38500 établissement secondaire de la S.A.S. Foncia [E], de toutes les condamnations prononcées à leur encontre.

4- Sur les demandes accessoires

4.1- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les défenderesses qui succombent en leur défense, sont in solidum condamnées aux dépens.

4.2- Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais qu'ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits en justice. Les défenderesses, tenues aux dépens, seront condamnées in solidum à payer à Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] ensemble la somme de 3.000 euros à ce titre. 

4.3- Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l'espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de l'absence de motif dérogatoire, il est rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

CONDAMNE in solidum, la S.A.S. [B] [Z] [M] Immobilier - JBT immobilier (Valexim), la S.A.S. Foncia [E], la S.A.S. Foncia [E] - 38500 établissement secondaire de la S.A.S. Foncia [E], la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD à payer à Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] ensemble la somme totale de 44.691, 11 euros en indemnisation de leur préjudice, 

CONDAMNE les sociétés MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD à relever et garantir la S.A.S. [B] [Z] [M] Immobilier - JBT immobilier (Valexim), la S.A.S. Foncia [E], et la S.A.S. Foncia [E] - 38500 établissement secondaire de la S.A.S. Foncia [E], de toutes les condamnations prononcées à leur encontre,

CONDAMNE in solidum, la S.A.S. [B] [Z] [M] Immobilier - JBT immobilier (Valexim), la S.A.S. Foncia [E], la S.A.S. Foncia [E] - 38500 établissement secondaire de la S.A.S. Foncia [E], la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD aux dépens,

CONDAMNE in solidum, la S.A.S. [B] [Z] [M] Immobilier - JBT immobilier (Valexim), la S.A.S. Foncia [E], la S.A.S. Foncia [E] - 38500 établissement secondaire de la S.A.S. Foncia [E], la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD à payer à Monsieur [F] [L] et Monsieur [P] [L] ensemble la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.


LE GREFFIER LE JUGE