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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, JCP FOND, 6 mai 2025, n° 24/03476

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 4 février 2020, Monsieur [K] [T] a donné en location à Monsieur [D] [V] et Madame [H] [P] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer actuel de 806,91€ provision sur charges comprise.

Par actes sous signature électronique en date du 4 février 2020 monsieur [Y] [M] s’est porté caution solidaire de Monsieur [D] [V] et Madame [S] [M] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [H] [P]. 

Madame [H] [P] a délivré congé le 30 mai 2022 avec effet au 30 juin 2022.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 6 juin 2023 et a été dénoncé aux cautions le 13 juin 2023, en vain.

Par acte du 7 septembre 2023, dénoncé le 8 septembre 2023, par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [K] [T] a fait assigner en référé Monsieur [D] [V] afin d’obtenir :
‒ la constatation de la résiliation du bail,
‒ l’expulsion des occupants,
‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 3.000,22€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au mois de septembre 2023,
‒ la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charge,
‒ l’allocation de 700€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.

Par acte du même jour, Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] étaient également assignés mais il leur était indiqué que le tribunal saisi était celui de MURET et non celui de TOULOUSE.

Monsieur [K] [T] délivrait alors un avenir d’audience à Monsieur [D] [V] et réassignait les époux [M] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse le 1er février 2024.

L’affaire, après plusieurs renvois, était plaidée à l’audience du 23 avril 2024.

Monsieur [K] [T], valablement représenté, actualise sa créance à la somme de 8.913,19€ arrêtée au 16 avril 2024, maintient ses demandes.
Sur la validité des engagements de caution, il conteste l’analyse de la partie adverse et demande au tribunal si la contestation était jugée sérieuse de trancher la question de l’acquisition de la clause résolutoire à l’égard de Monsieur [V] et de disjoindre pour les cautions car le locataire ne s’acquitte de plus aucun loyer depuis un an et se maintient dans les lieux alors qu’il n’a aucun revenu. Il demande que soit ordonnée la passerelle pour statuer sur la validité des engagements de caution.

Monsieur [D] [V], comparant en personne, sollicite des délais, explique avoir fait une demande MDPH car il a du mal à prendre le bus, avoir eu des problèmes avec les impôts qu’il n’a pas eu droit à l’ASS ni au RSA et vit de colis alimentaires. Il a fait venir sa mère chez lui car elle est malade et n’a plus de titre de séjour car elle était hospitalisée et il ne savait pas qu’il devait renouveler son titre de séjour.

Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M], valablement représentés, s’opposent au motif qu’ils contestent la validité de l’engagement de caution, puisque celui-ci a été fait par voie électronique sans mention manuscrite ni signature originale alors que la loi ne le permettait pas à cette époque. A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 150 € par mois chacun pendant 24 mois et le solde à la fin.
En toute hypothèse, ils sollicitent la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. 

Par ordonnance de référé contradictoire du 28 mai 2024 rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Ordonne la disjonction des demandes formées contre Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] et renvoi à l’audience au fond du 12 septembre 2024 à 9h00,

Constate la résiliation du bail à compter du 6 août 2023,

Condamne à titre provisionnel Monsieur [D] [V] à payer à Monsieur [K] [T] la somme de 8.913,19€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 16 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 6 août 2023, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Monsieur [K] [T] par Monsieur [D] [V] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [D] [V] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 2], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

Condamne Monsieur [D] [V] à payer à Monsieur [K] [T] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [D] [V] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


A l’audience du 12/09/2024, l’affaire a été renvoyée à celle du 26/11/2024 et enfin à celle du 04/03/2025.


Dans ses dernières conclusions, Monsieur [K] [T] a demandé de : 

Débouter Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions comme injuste et en tout cas mal fondées,

Condamner solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] à payer à Monsieur [K] [T] : 

- la somme de 14 398 ,03 € avec intérêts au taux légal à compter du 22/11/2024 date d’envoi du solde de tout compte
- la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Aux entiers dépens de la présente procédure, dont coût des actes d’exécution dans le cadre de la procédure en expulsion du locataire.


En réplique, Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] ont demandé : 

Vu les actes de cautionnement signés de façon électronique le 4 février 2020,
Vu les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 4 février 2020
Vu les dispositions des articles 1174 et 1175 du code civil dans leur version en vigueur au 4 février 2020,
Vu les dispositions des articles 1178, 1179, 1181 et 1182 du code civil,

PRONONCER la nullité des actes de cautionnement signés par Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] le 4 février 2020.

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [K] [T] de l’ensemble de ses demandes en paiement formulées contre Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] tant au titre de l’arriéré locatif, des charges récupérables, indemnités d’occupation, réparations locatives, frais éventuels de procédure, qu’au titre des frais irrépétibles et des dépens.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIIRE :

JUGER que la facture MP SERVICES d’un montant de 176€ ne sera pas incluse dans le décompte locatif mise à la charge des consorts [M] es qualité de cautions.

JUGER que la somme de 500€ à laquelle a été condamnée Monsieur [V] par le juge des référés ne sera pas mise à la charge des consorts [M], es qualité de cautions.

En conséquence, FIXER à la somme de 13.797,33€ le montant des sommes dues par les consorts [M] es qualité de cautions avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Vu l’article 1343-5 du code civil,

JUGER que Madame [S] [M] pourra régler les sommes qui seraient mises à sa charge de la façon suivante : 150€/mois pendant 23 mois et le solde le 24ème mois.

JUGER que les règlements s’imputeront sur le capital.

JUGER que M. [Y] [M] pourra régler les sommes qui seraient mises à sa charge de la façon suivante : 150€/mois pendant 23 mois et le solde le 24ème mois

JUGER que les règlements s’imputeront sur le capital.

EN TOUTES HYPOTHESES,

Vu les dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile,

DEBOUTER Monsieur [K] [T] de sa demande visant à voir condamner Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] solidairement au paiement de la somme de 1200€ au titre des frais irrépétibles, à tous les dépens et aux frais de mise à exécution.

CONDAMNER Monsieur [K] [T] à payer à Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] la somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER Monsieur [K] [T] aux entiers dépens de la présente procédure.

L’affaire a été mise en délibéré au 06/05/2025.

Motifs

MOTIFS :

I - Sur la nullité des actes de cautionnement : 

Les actes de cautionnement sur la base desquels des demandes de paiement sont dirigées' par M [T] [K] à l'encontre de Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] ont été signés le 4 février 2020.


A cette date, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 disposait que :
Le cautionnement ne peut être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué si un étudiant ou à un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que : 
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d 'État 
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l 'enseignement supérieur 

Lorsque le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location est conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l 'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat rie location, la mention exprimant de façon explicite tenon équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article.
Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. 
Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. 

Ainsi, si suite aux modifications apportées par la loi ELAN du 23 novembre 2018, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'exigeait plus l’apposition par la caution d'une mention manuscrite il imposait toutefois par apposition par la caution de sa signature sur un acte (un engagement oral n'étant pas accepté) faisant apparaître :
 le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que la personne qui se porte caution a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte la reproduction de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.A défaut du respect de ces formalités, l’article 22-1 dans sa version en vigueur au jour de la signature du, cautionnement prévoit une nullité du cautionnement et ce sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d'un grief. 

En l'espèce, les actes de cautionnement ne pourront qu'être déclarés nuls, les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'ayant pas été respectées.


II - la signature électronique des actes de caution : 

En l’espèce les documents nommées actes de cautionnement (comme le bail d'habitation) ont été signés de façon électronique alors même que les actes de cautionnement ne pouvaient pas, à la date du 04/02/2020 être signé par voie électronique.

L'article 1174 du code civil dans sa version en vigueur au jour de la signature des actes de
cautionnement disposait (et dispose toujours) :

« Lorsqu'un écrit est exigé pour la validité d'un contrat, il peut être établi et conservé sous forme électronique dans les conditions prévues aux articles1366 et 1367 et lorsqu'un acte authentique est requis, au deuxième alinéa de l'article 1369 ;


Lorsqu'est exigée une mention écrite de la main même de celui qui s'oblige, ce dernier peut
l’apposer sous forme électronique si les conditions de cette opposition sont de nature à garantir qu’elle ne peut être effectuée que par lui-même. 

Pour autant, au jour de la souscription des cautionnements, l’article 1175 du code civil prévoyait qu'il était fait exception aux dispositions de l’article 1174 du code civil dans deux situations, à savoir concernant : 

«  1° Les actes sous signature privée relatifs au droit de la famille et des successions, sauf les conventions sous signatures privée contresignées par avocats en présence des parties et déposées au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues aux articles 229-I à 229-4 ou à l'article 298,

2° Les actes sous signature privée relatifs å des suretés personnelles ou réelles, de nature civile ou commerciale, sauf s’ils sont passés par une personne pour les besoins de sa profession ››.

En conséquence, au jour de la signature des actes de cautionnement, ces derniers ne pouvaient pas être signés électroniquement. 

En outre, l’article 1175 alinéa 2 du code civil dans sa version applicable au jour de signature des actes de cautionnement interdisait la signature par voie électronique de tous les actes de cautionnement (sauf ceux passés par une personne pour les besoins de sa profession). 

Si l'objectif de la loi ELAN était bien de favoriser la dématérialisation notamment en matière de baux locatifs la matérialisation des actes de cautionnement a été rendue impossible par les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 1175 du code civil.

C'est d'ailleurs pour favoriser la dématérialisation des cautionnements que l’Ordonnance du 15 septembre 2021 réformant le droit des sûretés est venu supprimer l'alinéa 2 de l’article 1175 du code civil. 

L'ordonnance du 15 septembre 2021 est entrée en vigueur le 1°' janvier 2022 et précise dans son article 37 II que les cautionnements conclus avant cette date restent soumis ii la loi ancienne y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public.

Si depuis le 1° janvier 2022 un cautionnement peut être consenti par voie électronique tel ne pouvait être le cas au jour où les actes de cautionnement litigieux ont été signés par les consorts [M].

III - Nature et étendue de l’engagement de caution : 

En outre, si les actes de cautionnement litigieux mentionnent bien la reproduction de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le montant du loyer il ne peut être considéré que le contenu desdits actes reprend les conditions de révision du loyer « tels qu’ils figurent au contrat de location » ou que les personnes ayant signés les actes pouvaient être considérées comme ayant connaissance sans équivoque « de la nature et de l’étendue de l’obligation contractée ». 

En effet la durée du bail initial, et par là même la durée de l’engagement de la caution ne sont pas strictement déterminées, si bien que l’étendue de l’obligation contractée ne peut être considérée comme non équivoque. 

Les actes de cautionnement précisent comme durée du bail une durée de 3 ans ou de 6 ans si le bailleur est une SCI non familiale : 

A la page 2 de l’acte de cautionnement au nom de Monsieur [Y] [M], il est indiqué que la durée de l’engagement est égale à la durée du bail renouvelé deux fois ou une seule fois si le bailleur est une SCI non familiale .

L’acte de cautionnement au nom de Madame [S] [M] reprend les mêmes termes concernant l’étendue de l’obligation.

En outre, les actes de cautionnement ne font pas apparaître les conditions de révision du loyer telles qu’elles figurent au contrat de location.

En conséquence, les mentions portées aux actes de cautionnement ne respectent donc pas les exigences de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 quant aux conditions de révision du loyer : la mention de principe de révision du loyer sans précision de la date à laquelle doit avoir lieu la révision ne suffit pas à établir que les signataires de l’acte peuvent connaître l’étendue de leur engagement. 

Enfin, Monsieur [T] n’a nullement justifié ne pas avoir souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les formalités éditées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas été respectées, les actes de cautionnement opposés aux consorts [M] sont nuls.

Le tribunal prononcera la nullité des actes de cautionnement et déboutera Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes en paiement formulées contre Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] tant au titre de l’arriéré locatif, des charges récupérables, indemnités d’occupation, réparations locatives, frais éventuels de procédure, qu’au titre des frais irrépétibles et des dépens. 

Le tribunal déboutera Monsieur [K] [T] de sa demande visant à voir condamner Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] solidairement au paiement de la somme de 1200€ au titre des frais irrépétibles, à tous les dépens et aux frais de mise à exécution. 

Le tribunal condamnera Monsieur [K] [T] à payer à Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] la somme de 1200€ au titre des frais irrépétibles. 

Le tribunal condamnera Monsieur [K] [T] aux entiers dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS : 

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 4 février 2020, 
Vu les dispositions des articles 1174 et 1175 du code civil dans leur version en vigueur au 4 février 2020,
Vu les dispositions des articles 1178, 1179, 1181 et 1182 du code civil,
Vu les actes de cautionnement signés de façon électronique le 4 février 2020,

PRONONCE la nullité des actes de cautionnement signés par Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] le 4 février 2020. 

DEBOUTE Monsieur [K] [T] de l’ensemble de ses demandes en paiement formulées contre Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] tant au titre de l’arriéré locatif, des charges récupérables, indemnités d’occupation, réparations locatives, frais éventuels de procédure qu’au titre des frais irrépétibles et des dépens. 

DEBOUTE Monsieur [K] [T] de sa demande visant à voir condamner Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] solidairement au paiement de la somme de 1200€ au titre des frais irrépétibles, à tous les dépens et aux frais de mise à exécution. 


CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] la somme de 1200€ au titre des frais irrépétibles. 

CONDAMNE Monsieur [K] [T] aux entiers dépens.


 LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA

N° RG 24/03476 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TJTT




 JUGEMENT


N° B 25/


DU : 06 Mai 2025


[K] [T]

 
C/


[S] [M]
[Y] [M]

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 06 Mai 2025

à Me Sandra HEIL-NUEZ
et Maître Sabrina ROUZES

Expédition délivrée
à toutes les parties







JUGEMENT


Le mardi 06 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Michel BERGÉ, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. 
 
Après débats à l'audience du 04 mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;





ENTRE :


DEMANDEUR

Monsieur [K] [T]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEURS

Madame [S] [M]
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Sabrina ROUZES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Y] [M]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Sabrina ROUZES, avocat au barreau de TOULOUSE


 



EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 4 février 2020, Monsieur [K] [T] a donné en location à Monsieur [D] [V] et Madame [H] [P] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer actuel de 806,91€ provision sur charges comprise.

Par actes sous signature électronique en date du 4 février 2020 monsieur [Y] [M] s’est porté caution solidaire de Monsieur [D] [V] et Madame [S] [M] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [H] [P]. 

Madame [H] [P] a délivré congé le 30 mai 2022 avec effet au 30 juin 2022.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 6 juin 2023 et a été dénoncé aux cautions le 13 juin 2023, en vain.

Par acte du 7 septembre 2023, dénoncé le 8 septembre 2023, par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [K] [T] a fait assigner en référé Monsieur [D] [V] afin d’obtenir :
‒ la constatation de la résiliation du bail,
‒ l’expulsion des occupants,
‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 3.000,22€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au mois de septembre 2023,
‒ la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charge,
‒ l’allocation de 700€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.

Par acte du même jour, Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] étaient également assignés mais il leur était indiqué que le tribunal saisi était celui de MURET et non celui de TOULOUSE.

Monsieur [K] [T] délivrait alors un avenir d’audience à Monsieur [D] [V] et réassignait les époux [M] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse le 1er février 2024.

L’affaire, après plusieurs renvois, était plaidée à l’audience du 23 avril 2024.

Monsieur [K] [T], valablement représenté, actualise sa créance à la somme de 8.913,19€ arrêtée au 16 avril 2024, maintient ses demandes.
Sur la validité des engagements de caution, il conteste l’analyse de la partie adverse et demande au tribunal si la contestation était jugée sérieuse de trancher la question de l’acquisition de la clause résolutoire à l’égard de Monsieur [V] et de disjoindre pour les cautions car le locataire ne s’acquitte de plus aucun loyer depuis un an et se maintient dans les lieux alors qu’il n’a aucun revenu. Il demande que soit ordonnée la passerelle pour statuer sur la validité des engagements de caution.

Monsieur [D] [V], comparant en personne, sollicite des délais, explique avoir fait une demande MDPH car il a du mal à prendre le bus, avoir eu des problèmes avec les impôts qu’il n’a pas eu droit à l’ASS ni au RSA et vit de colis alimentaires. Il a fait venir sa mère chez lui car elle est malade et n’a plus de titre de séjour car elle était hospitalisée et il ne savait pas qu’il devait renouveler son titre de séjour.

Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M], valablement représentés, s’opposent au motif qu’ils contestent la validité de l’engagement de caution, puisque celui-ci a été fait par voie électronique sans mention manuscrite ni signature originale alors que la loi ne le permettait pas à cette époque. A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 150 € par mois chacun pendant 24 mois et le solde à la fin.
En toute hypothèse, ils sollicitent la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. 

Par ordonnance de référé contradictoire du 28 mai 2024 rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Ordonne la disjonction des demandes formées contre Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] et renvoi à l’audience au fond du 12 septembre 2024 à 9h00,

Constate la résiliation du bail à compter du 6 août 2023,

Condamne à titre provisionnel Monsieur [D] [V] à payer à Monsieur [K] [T] la somme de 8.913,19€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 16 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 6 août 2023, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Monsieur [K] [T] par Monsieur [D] [V] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [D] [V] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 2], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

Condamne Monsieur [D] [V] à payer à Monsieur [K] [T] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [D] [V] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


A l’audience du 12/09/2024, l’affaire a été renvoyée à celle du 26/11/2024 et enfin à celle du 04/03/2025.


Dans ses dernières conclusions, Monsieur [K] [T] a demandé de : 

Débouter Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions comme injuste et en tout cas mal fondées,

Condamner solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] à payer à Monsieur [K] [T] : 

- la somme de 14 398 ,03 € avec intérêts au taux légal à compter du 22/11/2024 date d’envoi du solde de tout compte
- la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Aux entiers dépens de la présente procédure, dont coût des actes d’exécution dans le cadre de la procédure en expulsion du locataire.


En réplique, Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] ont demandé : 

Vu les actes de cautionnement signés de façon électronique le 4 février 2020,
Vu les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 4 février 2020
Vu les dispositions des articles 1174 et 1175 du code civil dans leur version en vigueur au 4 février 2020,
Vu les dispositions des articles 1178, 1179, 1181 et 1182 du code civil,

PRONONCER la nullité des actes de cautionnement signés par Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] le 4 février 2020.

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [K] [T] de l’ensemble de ses demandes en paiement formulées contre Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] tant au titre de l’arriéré locatif, des charges récupérables, indemnités d’occupation, réparations locatives, frais éventuels de procédure, qu’au titre des frais irrépétibles et des dépens.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIIRE :

JUGER que la facture MP SERVICES d’un montant de 176€ ne sera pas incluse dans le décompte locatif mise à la charge des consorts [M] es qualité de cautions.

JUGER que la somme de 500€ à laquelle a été condamnée Monsieur [V] par le juge des référés ne sera pas mise à la charge des consorts [M], es qualité de cautions.

En conséquence, FIXER à la somme de 13.797,33€ le montant des sommes dues par les consorts [M] es qualité de cautions avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Vu l’article 1343-5 du code civil,

JUGER que Madame [S] [M] pourra régler les sommes qui seraient mises à sa charge de la façon suivante : 150€/mois pendant 23 mois et le solde le 24ème mois.

JUGER que les règlements s’imputeront sur le capital.

JUGER que M. [Y] [M] pourra régler les sommes qui seraient mises à sa charge de la façon suivante : 150€/mois pendant 23 mois et le solde le 24ème mois

JUGER que les règlements s’imputeront sur le capital.

EN TOUTES HYPOTHESES,

Vu les dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile,

DEBOUTER Monsieur [K] [T] de sa demande visant à voir condamner Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] solidairement au paiement de la somme de 1200€ au titre des frais irrépétibles, à tous les dépens et aux frais de mise à exécution.

CONDAMNER Monsieur [K] [T] à payer à Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] la somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER Monsieur [K] [T] aux entiers dépens de la présente procédure.

L’affaire a été mise en délibéré au 06/05/2025.


MOTIFS :

I - Sur la nullité des actes de cautionnement : 

Les actes de cautionnement sur la base desquels des demandes de paiement sont dirigées' par M [T] [K] à l'encontre de Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] ont été signés le 4 février 2020.


A cette date, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 disposait que :
Le cautionnement ne peut être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué si un étudiant ou à un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que : 
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d 'État 
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l 'enseignement supérieur 

Lorsque le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location est conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l 'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat rie location, la mention exprimant de façon explicite tenon équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article.
Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. 
Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. 

Ainsi, si suite aux modifications apportées par la loi ELAN du 23 novembre 2018, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'exigeait plus l’apposition par la caution d'une mention manuscrite il imposait toutefois par apposition par la caution de sa signature sur un acte (un engagement oral n'étant pas accepté) faisant apparaître :
 le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que la personne qui se porte caution a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte la reproduction de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.A défaut du respect de ces formalités, l’article 22-1 dans sa version en vigueur au jour de la signature du, cautionnement prévoit une nullité du cautionnement et ce sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d'un grief. 

En l'espèce, les actes de cautionnement ne pourront qu'être déclarés nuls, les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'ayant pas été respectées.


II - la signature électronique des actes de caution : 

En l’espèce les documents nommées actes de cautionnement (comme le bail d'habitation) ont été signés de façon électronique alors même que les actes de cautionnement ne pouvaient pas, à la date du 04/02/2020 être signé par voie électronique.

L'article 1174 du code civil dans sa version en vigueur au jour de la signature des actes de
cautionnement disposait (et dispose toujours) :

« Lorsqu'un écrit est exigé pour la validité d'un contrat, il peut être établi et conservé sous forme électronique dans les conditions prévues aux articles1366 et 1367 et lorsqu'un acte authentique est requis, au deuxième alinéa de l'article 1369 ;


Lorsqu'est exigée une mention écrite de la main même de celui qui s'oblige, ce dernier peut
l’apposer sous forme électronique si les conditions de cette opposition sont de nature à garantir qu’elle ne peut être effectuée que par lui-même. 

Pour autant, au jour de la souscription des cautionnements, l’article 1175 du code civil prévoyait qu'il était fait exception aux dispositions de l’article 1174 du code civil dans deux situations, à savoir concernant : 

«  1° Les actes sous signature privée relatifs au droit de la famille et des successions, sauf les conventions sous signatures privée contresignées par avocats en présence des parties et déposées au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues aux articles 229-I à 229-4 ou à l'article 298,

2° Les actes sous signature privée relatifs å des suretés personnelles ou réelles, de nature civile ou commerciale, sauf s’ils sont passés par une personne pour les besoins de sa profession ››.

En conséquence, au jour de la signature des actes de cautionnement, ces derniers ne pouvaient pas être signés électroniquement. 

En outre, l’article 1175 alinéa 2 du code civil dans sa version applicable au jour de signature des actes de cautionnement interdisait la signature par voie électronique de tous les actes de cautionnement (sauf ceux passés par une personne pour les besoins de sa profession). 

Si l'objectif de la loi ELAN était bien de favoriser la dématérialisation notamment en matière de baux locatifs la matérialisation des actes de cautionnement a été rendue impossible par les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 1175 du code civil.

C'est d'ailleurs pour favoriser la dématérialisation des cautionnements que l’Ordonnance du 15 septembre 2021 réformant le droit des sûretés est venu supprimer l'alinéa 2 de l’article 1175 du code civil. 

L'ordonnance du 15 septembre 2021 est entrée en vigueur le 1°' janvier 2022 et précise dans son article 37 II que les cautionnements conclus avant cette date restent soumis ii la loi ancienne y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public.

Si depuis le 1° janvier 2022 un cautionnement peut être consenti par voie électronique tel ne pouvait être le cas au jour où les actes de cautionnement litigieux ont été signés par les consorts [M].

III - Nature et étendue de l’engagement de caution : 

En outre, si les actes de cautionnement litigieux mentionnent bien la reproduction de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le montant du loyer il ne peut être considéré que le contenu desdits actes reprend les conditions de révision du loyer « tels qu’ils figurent au contrat de location » ou que les personnes ayant signés les actes pouvaient être considérées comme ayant connaissance sans équivoque « de la nature et de l’étendue de l’obligation contractée ». 

En effet la durée du bail initial, et par là même la durée de l’engagement de la caution ne sont pas strictement déterminées, si bien que l’étendue de l’obligation contractée ne peut être considérée comme non équivoque. 

Les actes de cautionnement précisent comme durée du bail une durée de 3 ans ou de 6 ans si le bailleur est une SCI non familiale : 

A la page 2 de l’acte de cautionnement au nom de Monsieur [Y] [M], il est indiqué que la durée de l’engagement est égale à la durée du bail renouvelé deux fois ou une seule fois si le bailleur est une SCI non familiale .

L’acte de cautionnement au nom de Madame [S] [M] reprend les mêmes termes concernant l’étendue de l’obligation.

En outre, les actes de cautionnement ne font pas apparaître les conditions de révision du loyer telles qu’elles figurent au contrat de location.

En conséquence, les mentions portées aux actes de cautionnement ne respectent donc pas les exigences de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 quant aux conditions de révision du loyer : la mention de principe de révision du loyer sans précision de la date à laquelle doit avoir lieu la révision ne suffit pas à établir que les signataires de l’acte peuvent connaître l’étendue de leur engagement. 

Enfin, Monsieur [T] n’a nullement justifié ne pas avoir souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les formalités éditées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas été respectées, les actes de cautionnement opposés aux consorts [M] sont nuls.

Le tribunal prononcera la nullité des actes de cautionnement et déboutera Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes en paiement formulées contre Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] tant au titre de l’arriéré locatif, des charges récupérables, indemnités d’occupation, réparations locatives, frais éventuels de procédure, qu’au titre des frais irrépétibles et des dépens. 

Le tribunal déboutera Monsieur [K] [T] de sa demande visant à voir condamner Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] solidairement au paiement de la somme de 1200€ au titre des frais irrépétibles, à tous les dépens et aux frais de mise à exécution. 

Le tribunal condamnera Monsieur [K] [T] à payer à Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] la somme de 1200€ au titre des frais irrépétibles. 

Le tribunal condamnera Monsieur [K] [T] aux entiers dépens.


PAR CES MOTIFS : 

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 4 février 2020, 
Vu les dispositions des articles 1174 et 1175 du code civil dans leur version en vigueur au 4 février 2020,
Vu les dispositions des articles 1178, 1179, 1181 et 1182 du code civil,
Vu les actes de cautionnement signés de façon électronique le 4 février 2020,

PRONONCE la nullité des actes de cautionnement signés par Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] le 4 février 2020. 

DEBOUTE Monsieur [K] [T] de l’ensemble de ses demandes en paiement formulées contre Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] tant au titre de l’arriéré locatif, des charges récupérables, indemnités d’occupation, réparations locatives, frais éventuels de procédure qu’au titre des frais irrépétibles et des dépens. 

DEBOUTE Monsieur [K] [T] de sa demande visant à voir condamner Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] solidairement au paiement de la somme de 1200€ au titre des frais irrépétibles, à tous les dépens et aux frais de mise à exécution. 


CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [M] la somme de 1200€ au titre des frais irrépétibles. 

CONDAMNE Monsieur [K] [T] aux entiers dépens.


 LE GREFFIER LE PRESIDENT

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R412-1, code civil 1178, code civil 1175, code civil 1179, code civil 1181, code civil 1174, code civil 1182). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-05-07T21:36:12.057Z.