Tribunal judiciaire de Toulouse, JCP REFERES, 26 août 2026, n° 26/00892

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 26/00892 - N° Portalis DBX4-W-B7J-U6C2




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 26 Août 2026


S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

 
 
C/


[G] [L] [E]

 






Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le

à SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mercredi 26 Août 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 16 Juin 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [T] [A], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir



ET


DÉFENDEUR

M. [G] [L] [E], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne






 







RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 8 janvier 2025 signé électroniquement, la SA d'HLM PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [G] [L] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], avec emplacement de stationnement numéro 11, pour un loyer mensuel de 496,33 euros et 31,37 euros pour le parking hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM PROMOLOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 avril 2025 pour un montant en principal de 1516,52 euros.

La SA d'HLM PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 avril 2025.

Par un acte de commissaire de Justice du 9 décembre 2025, la SA d'HLM PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [G] [L] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour :
- constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés; 
- ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [L] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin;
- et le condamner au paiement à titre provisionnel :
*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1320,30 € avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec actualisation de la somme au jour de l'audience;
*d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels jusqu'à libération complète des lieux, 
*de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Ccapex, du coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 décembre 2025.

Appelée à l’audience du 10 mars 2026, l'affaire fait l'objet d'un renvoi contradictoire à l'audience du 16 juin 2026, le défendeur invoquant l'existence d'une procédure de rétablissement professionnel ouverte devant le tribunal de commerce.

À l'audience du 16 juin 2026, la SA d'HLM PROMOLOGIS, valablement représentée, reprend les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens invoqués, et actualise sa demande en paiement à la somme de 4974,15 €. Elle précise que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant et qu'elle s'oppose à ses demandes. 

Monsieur [G] [L] [E] comparaît en personne et reconnaît le principe de l'existence d'une dette locative mais fait valoir que le tribunal de commerce a rendu un jugement le 4 mai 2026 ordonnant l'effacement de la totalité de la dette déclarée. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l'arriéré pour la somme qui n'a pas été effacée par la décision du tribunal de commerce. Il affirme avoir retrouvé un emploi qui lui procure un revenu de l'ordre de 1800 € à 2000 € par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026, par mise à disposition au greffe. La SA d'HLM PROMOLOGIS a été autorisée à produire en délibéré la décision du tribunal de commerce ainsi qu'un décompte actualisé de sa créance.

Par mail du 15 juillet 2026, la SA d'HLM PROMOLOGIS a fait parvenir la décision du tribunal de commerce clôturant la procédure de rétablissement professionnel concernant Monsieur [G] [L] [E] ainsi qu'un décompte actualisé, invoquant une dette locative arrêtée à la somme de 2987,22 €, après déduction du montant effacé par le tribunal et dont elle sollicite le règlement.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

- Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA d'HLM PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu le 8 janvier 2025 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) indiquant qu'à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges récupérables (...) le bail sera résolu de plein droit après un commandement de payer demeurer infructueux selon les délais légaux (...).

Le bail ne vise pas expressément le délai applicable mais s'agissant d'un bail conclu postérieurement à la loi du 27 juillet 2023, la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité a été signifié le 29 avril 2025 pour la somme en principal de 1516,52 € mais en laissant un délai de deux mois pour régler. 

Ainsi le délai indiqué dans le commandement n’est pas celui prévu légalement à la date de signature du contrat de bail et Monsieur [G] [L] [E] n’était pas en mesure de comprendre le délai légal imparti pour régler la dette avant acquisition de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de vérifier si le locataire a apuré les causes du commandement dans le délai de deux mois, délai plus favorable, et d’appliquer ce délai à l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juin 2025.

Il ressort des éléments produits qu'une procédure de rétablissement professionnel concernant Monsieur [G] [L] [E] a été ouverte par décision du tribunal de commerce de Toulouse du 22 décembre 2025 par application des articles L645-1 à L645-12 du code de commerce. Par jugement du 04 mai 2026, la procédure a été cloturée avec effacement de la dette locative à hauteur de 1614,16 euros.

Il convient néanmoins de rappeler que l'effacement de la dette locative, qui n'équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n'a pas réglé le loyer (C.Cass., 2ème civ., 10 janvier 2019, publié au Bulletin) et ne vaut pas libération du débiteur au sens de l'article 1234 ancien du code civil.

Ainsi l'effacement ordonné dans le cadre du rétablissement professionnel n'est pas de nature à faire obstacle à l'effet d'une clause résolutoire déjà acquise.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Selon l'article L. 645-11 du code de commerce, la clôture de la procédure de rétablissement professionnel d'un débiteur entraîne l'effacement de ses dettes à l'égard des créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture de cette procédure, a été portée à la connaissance du juge commis par le débiteur et a fait l'objet de l'information prévue à l'article L. 645-8 de ce code. Selon l'article R. 645-15 du même code, le jugement de clôture comprend l'état chiffré des créances effacées avec l'indication, selon le cas, du nom ou de la dénomination et du domicile ou siège des créanciers. Il en résulte qu'une dette n'est susceptible d'être effacée par la clôture de la procédure qu'à concurrence du montant indiqué dans cet état chiffré des créances.

En l'espèce, la SA d'HLM PROMOLOGIS produit en délibéré autorisé un décompte arrêté au 15 juillet 2026 démontrant que Monsieur [G] [L] [E] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et de la somme de 1614,16 euros dont l'effacement a été ordonné par jugement du tribunal de commerce de Toulouse en date du 04 mai 2026, la somme de 2675,17 €, échéance du mois de juin 2026 incluse.

Monsieur [G] [L] [E] n'apporte aucun élément pour contester le principe ou le montant de cette dette. 

Il sera donc condamné à payer à la SA d'HLM PROMOLOGIS cette somme de 2675,17 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal, sur la somme de 1320,30 euros à compter de l'assignation (9 décembre 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.


Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Si l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 impose au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant un délai de 2 ans à compter de la date du jugement de clôture de rétablissement personnel, tel n’est pas le cas en cas de jugement de clôture de la procédure de rétablissement professionnel.

En l'espèce, bien que Monsieur [G] [L] [E] affirme être en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par le bailleur et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant, le dernier versement datant du mois d'août 2025.

Par conséquent, les conditions textuelles n'étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Monsieur [G] [L] [E] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L'INDEMNITE D'OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 30 juin 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Monsieur [G] [L] [E] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [G] [L] [E] sera donc ordonnée. 

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire. 

Monsieur [G] [L] [E] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 30 juin 2026 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Monsieur [G] [L] [E] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juillet 2026.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [L] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que Monsieur [G] [L] [E] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM PROMOLOGIS, Monsieur [G] [L] [E] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.







PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 janvier 2025 entre la SA d'HLM PROMOLOGIS et Monsieur [G] [L] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], avec emplacement de stationnement numéro 11, sont réunies à la date du 30 juin 2025;

DEBOUTONS Monsieur [G] [L] [E] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [L] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d'HLM PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] [E] à verser à la SA d'HLM PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 2675,17 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 15 juillet 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de juin 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation (9 décembre 2025) sur la somme de 1320,30€ et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [I] [L] [E] à payer à la SA d'HLM PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l'arriéré dû au titre de l'indemnité d'occupation pour la période courant du 30 juin 2025 au 
1er juillet 2026( étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi :

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] [E] à verser à la SA d'HLM PROMOLOGIS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires, 

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente