Tribunal judiciaire de Tarbes, JugeContentieuxProtection, 2 septembre 2026, n° 25/00780

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
Service civil 
Juge des Contentieux de la Protection 
 
JUGEMENT

Du : 02 Septembre 2026

N° de minute :

Affaire : 
N° RG 25/00780 - N° Portalis DB2B-W-B7J-ER24

Prononcé le 02 Septembre 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 09 juin 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame TOURON Sandrine, greffier présent lors des débats et de Amel EL AMACHE cadre greffier présent lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 02 Septembre 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu: 

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES substituée par Me Mélanie NICLOUX, avocat au barreau de TARBES



 D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[H] [B], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Marie-hélène ABADIE, avocat au barreau de TARBES

 

D’AUTRE PART,





RAPPEL DES FAITS

La SA SEMI a donné à bail à Madame [H] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 2]) par contrat en date du 12 mai 2022, ayant pris effet le 13 mai suivant, pour un loyer mensuel de 462,06 €, outre 57,20 € de provisions sur charges et 29,60 € de provisions pour charges d'eau.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEMI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 décembre 2024 pour un montant de 1 125,37 €.

La SA SEMI a ensuite fait assigner Madame [H] [B] par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 09 septembre 2025 et a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande de l'une ou l'autre des parties. 

A l’audience du 09 juin 2026, la SA SEMI - représentée par Maître Emmanuel TANDONNET - demande au Juge des contentieux de la protection de : 
- juger que les causes du commandement de payer du 30 décembre 2024 n'ont pas été payées et que la clause résolutoire prévue au bail a été acquise le 28 février 2025, 
- constater, en conséquence, la résiliation du bail consenti le 12 mai 2022 par la SA SEMI à Madame [H] [B], 
- ordonner que cette dernière devra libérer les lieux à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux suite à la signification du jugement à intervenir et que, faute de ce faire, il pourra, ainsi que tout occupant de son chef, en être expulsé, s'il échet avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, 
- condamner Madame [H] [B] au payement des sommes suivantes :
* 1 920,13 € au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dues au 1er juin 2026 suivant décompte du même jour, avec intérêts de droit du commandement de payer du 30 décembre 2024 sur la somme de 1 125,37 € et du jugement pour le surplus, 
* une indemnité d'occupation égale au loyer et charges afférentes à compter du 28 février 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit, 
* 12,15 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du Code civil, 
* 200 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, 
* 800 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 décembre 2024, de sa signification du 06 janvier 2025 à la CCAPEX et de la signification de l'assignation à la Préfecture le 18 avril 2025. 

La SA SEMI précise que le payement du loyer courant n'a pas été repris. 

*







En défense, Madame [H] [B] – assistée par Maître [L] [U] – sollicite du Juge des contentieux de la protection qu'il : 
- constate que les sommes dues sont payées, 
- dise n'y avoir lieu à résiliation du bail, 
- subsidiairement, suspende les effets de la clause résolutoire et accorde à Madame [H] [B] les plus larges délais de payement si elle restait redevable d'une quelconque somme, cette dernière étant débitrice malheureuse et de bonne foi au sens de l'article 1244 du Code civil, 
- dise n'y avoir lieu à dommages et intérêts et à condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 
- statue ce que de droit sur les dépens. 




Madame [H] [B] affirme que le FSL aurait soldé sa dette. A titre subsidiaire, elle propose des délais de payement à hauteur de 40 € par mois. En dépit d'une importante baisse de ressources (passage de l'AAH au RSA), Madame [H] [B] confirme ne pas avoir déposé de dossier de surendettement. Elle compte sur son fils pour trouver un emploi et l'aider à stabiliser son budget. 


Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 02 septembre 2025. 


A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ». 

Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties.

I. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAYEMENT AU TITRE DE L'ARRIERE LOCATIF :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

La SA SEMI produit un décompte estimant que Madame [H] [B] reste devoir la somme de 1 920,13 €, déduction faite des frais de procédure et des frais de rejet de prélèvement, à la date du 1er juin 2026. 




Madame [H] [B] estime que le versement de la somme de 3 567 € par le FSL le 03 décembre 2025 aurait permis de solder sa dette. Force est cependant de constater tout d'abord que, quand bien-même la dette aurait été soldée par le FSL à cette date, elle ne l'aurait pas été dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Cette régularisation serait donc sans incidence sur les demandes présentées par la SA SEMI dans le cadre de la présente instance. 
Ensuite, il résulte du décompte établi par le bailleur que le solde de la dette s'établissait, après versement du FSL, à la somme de 399,81 €. Madame [H] [B], sur laquelle repose la charge de la preuve, ne justifie d'aucun versement supplémentaire à ceux mentionnés par le bailleur. 
Enfin, il résulte toujours du décompte produit par le bailleur que Madame [H] [B] n'a versé que la somme de 200 € au titre des loyers courants depuis cette date, en lieu et place de la somme 1 836,90 €. 

Madame [H] [B] sera par conséquent condamnée au payement de cette somme de 1 920,13 € avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 125,37 € à compter du commandement de payer (30 décembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

II. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 18 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SEMI justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». 
De jurisprudence constante, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024). 

En l'espèce, le bail conclu le 12 mai 2022 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 décembre 2024, pour la somme en principal de 1 125,37 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2025.



Sur la demande subsidiaire de délais de payement avec suspension de l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Madame [H] [B] sollicite à titre subsidiaire le bénéfice de délais de payement afin de lui permettre d'apurer sa dette et de se maintenir dans les lieux en suspendant l'action de la clause résolutoire. 

Il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe le 02 septembre 2025 et des débats que Madame [H] [B] impute la création de l'arriéré locatif d'une part aux trajets réguliers qu'elle a dû réaliser en taxi pour visiter son fils hospitalisé à [Localité 3] et d'autre part à une importante baisse de ressources (passage de l'AAH au RSA). Elle a formé un recours pour tenter d'obtenir le rétablissement de son AAH. Elle compte désormais sur son fils pour trouver un emploi et l'aider à stabiliser son budget dans l'attente. 

Il ressort en outre du décompte produit par le demandeur que Madame [H] [B] n'a réglé, depuis le versement du FSL au bailleur en décembre 2025, que la somme de 200 € au titre des loyers courants, en lieu et place de la somme 1 836,90 €.

S'il est indéniable que Madame [H] [B] s'est retrouvée dans une situation financière délicate, force est de constater elle n'a pas été en mesure de reprendre le payement du loyer courant complet avant l'audience. 











La défenderesse propose de verser la somme de 40 € par mois afin d'apurer sa dette. Tout d'abord, le payement du loyer courant n'ayant pas été repris, la loi ne permet pas d'octroyer des délais de payement avec suspension de la clause résolutoire Ensuite, il apparaît difficile d'envisager, sans évolution de sa situation, comment Madame [H] [B] pourrait affecter cette somme supplémentaire à l'apurement de la dette locative. Enfin, le Juge des contentieux de la protection peut octroyer des délais de payement sur une durée maximale de 3 années. Or, un délai de 3 ans ne sera pas suffisant pour permettre l'apurement de la dette contractée à l'aide de mensualités de 40 €. Seule la Banque de France, dans le cadre du dépôt d'un dossier de surendettement, est en mesure d'octroyer des délais de payement plus importants. 

En conséquence, Madame [H] [B] sera débouté de sa demande de délais de payement et son expulsion sera ordonnée.

Sur l'indemnité d'occupation 

Madame [H] [B] sera également condamnée au payement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer. 

Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017). 

En l'espèce, il apparaît que le préjudice de la SA SEMI sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation fixée à 646,43 € et non indexée. 


III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS : 

Sur la responsabilité contractuelle générale

Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». 

En l’espèce, la SA SEMI justifie d'un préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers, à savoir les frais bancaires liés aux rejets de prélèvement aux mois de septembre, octobre et novembre 2024, qu’elle a subi en lien avec le comportement de Madame [H] [B]. 

Madame [H] [B] sera donc condamnée à verser la somme sollicitée de 12,15 € à la SA SEMI à titre de dommages-intérêts.



Sur la responsabilité contractuelle pour retard dans l'exécution d'une obligation de somme d'argent

Aux termes de l'article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l'article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ». 

En l’espèce, la SA SEMI ne justifie pas d'un préjudice supplémentaire et indépendant du retard dans le payement des loyers qu'elle aurait subi en lien avec le comportement de Madame [H] [B]. 

Elle sera donc déboutée du surplus de sa demande de dommages et intérêts.


IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 décembre 2024, de sa notification à la CCAPEX le 06 janvier 2025, de l’assignation du 17 avril 2025 et de sa notification à la Préfecture le 18 avril 2025. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEMI, Madame [H] [B] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mai 2022 entre la SA SEMI et Madame [H] [B] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] sont réunies à la date du 28 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SEMI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;






CONDAMNE Madame [H] [B] à verser à la SA SEMI la somme de 1 920,13 € (mille neuf cent vingt euros et treize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 1er juin 2026, incluant un dernier appel de 255,95 € pour le mois de mai 2026 et un dernier versement de 200 € enregistré le 10 mars 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024 sur la somme de 1 125,37 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [H] [B] à payer à la SA SEMI une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit 646,43 € (six cent quarante-six euros et quarante-trois centimes) ;

CONDAMNE Madame [H] [B] à verser à la SA SEMI la somme de 12,15 € (douze euros et quinze centimes) à titre de dommages et intérêts ; 

REJETTE la demande de délais de payement avec suspension de l'acquisition de la clause résolutoire présentée par Madame [H] [B] ;

CONDAMNE Madame [H] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 décembre 2024, de sa notification à la CCAPEX le 06 janvier 2025, de l’assignation du 17 avril 2025 et de sa notification à la Préfecture le 18 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [H] [B] à verser à la SA SEMI une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; 

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. 
 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.


 Le cadre greffier Le juge