Cour d'appel de Bordeaux, 2ème CHAMBRE CIVILE, 3 septembre 2026, n° 23/02441

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 03 SEPTEMBRE 2026







N° RG 23/02441 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NIW6









E.P.I.C. GIRONDE HABITAT



c/



S.A.S. IMMO DE FRANCE AQUITAINE

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 avril 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 1, RG : 20/07560) suivant déclaration d'appel du 24 mai 2023





APPELANTE :



E.P.I.C. GIRONDE HABITAT

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°404877086 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me HOUPPE





INTIMÉE :



S.A.S. IMMO DE FRANCE AQUITAINE 

Société par actions simplifiée dont le siège social est [Adresse 2] au [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE substitué à l'audience par Me DE VASSELOT





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été examinée le 02 juin 2026 en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Anne MURE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN



Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.



Audience tenue en présence de M. [I] [L], élève avocat et Madame [W] [N], étudiante.





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





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EXPOSÉ DU LITIGE



1. L' Établissement public local à caractère industriel ou commercial ( E.P.I.C.) Gironde Habitat ( anciennement Office Public de l'habitat ( OPH ) Gironde Habitat) bénéficiaire d'un permis d'aménager, a réalisé au cours de l'année 2014 le lotissement « Le domaine du parc » comprenant 101 logements et situé [Adresse 3] à [Localité 3].



Par actes en date du 9 décembre 2014, Me [B], notaire associé à [Localité 1], a reçu de L'E.P.I.C. Gironde Habitat le dépôt des pièces du lotissement et le cahier des charges de celui-ci fixant les règles de caractère privé s'y appliquant ainsi que les statuts de l'association syndicale libre (ASL) « [Adresse 4] ».



L'E.P.I.C. Gironde Habitat a conclu avec la Sas Immo de France Aquitaine un contrat d'administrateur provisoire de l'ASL, lui confiant le rôle de président et lui donnant notamment pour mission « La signature de l'acte de cession des espaces d'intérêts communs conformément aux statuts ».



Les statuts de l'ASL prévoient, entre autres dispositifs, le transfert gratuit des terrains et équipements communs à son profit selon diverses modalités et, d'autre part, la prise en charge par les colotis des dépenses générées par ceux-ci dès lors que l'ASL en est devenue propriétaire.



Par ailleurs, ces statuts désignent la Sas Immo de France Aquitaine en qualité d'administrateur provisoire et de président de l'ASL jusqu'à la première assemblée générale désignant les membres de l'administration de cette association.



Lors de cette première assemblée générale en date du 12 décembre 2017, les membres de l'ASL ont désigné Mme [Y] en qualité de présidente, et la Sas Immo de France Aquitaine en qualité de trésorier-gestionnaire, mandat qui a été renouvelé chaque année. 



Ils ont également pris acte de la cession des équipements et espaces communs.



2. Faisant valoir pour l'essentiel que la Sas Immo de France Aquitaine :

 -avait manqué à ses obligations en ne signant pas l'acte de cession des espaces d'intérêts communs à l'ASL alors que cette cession avait été actée lors de l'assemblée générale du 12 décembre 2017 et en refusant ultérieurement cette cession pour des motifs dépourvus de sérieux,



-avait commis des fautes dans l'application des statuts, dans la présentation des comptes et la répartition des charges, notamment en lui imputant les charges relatives aux espaces d'intérêts communs,

L'E.P.I.C. Gironde Habitat l'a fait assigner le 28 septembre 2020 en responsabilité et indemnisation sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil.

3. Par jugement du 6 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

-Débouté l'E.P.I.C. Gironde Habitat de ses demandes ;

-Condamné l'E.P.I.C. Gironde Habitat à payer à la Sas Immo de France Aquitaine une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamné L'E.P.I.C. Gironde Habitat aux dépens de l'instance.

Le tribunal a considéré que L'E.P.I.C. Gironde Habitat ne démontrait pas de faute contractuelle ou délictuelle de la société Immo de France Aquitaine.



4. Par déclaration du 24 mai 2023, l'Epic Gironde Habitat a interjeté appel de cette décision.

5. Dans ses dernières conclusions du 19 mai 2026, il demande à la cour de :

-Réformer le jugement dans toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

- Condamner la société Immo de France Aquitaine à lui payer les sommes de 114 513,92 euros et de 5 000 euros pour résistance abusive avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

 -Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1342-2 du code civil ;

 -Condamner la société Immo de France Aquitaine à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;

 -Débouter la société Immo de France Aquitaine de toute demande formulée à son encontre ;

 -Condamner la société Immo de France Aquitaine à lui rembourser, sur justificatif, les frais de recouvrement de l'huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet huissier au titre du droit de recouvrement de l'article A444-32 du code de commerce.

6. Dans ses dernières conclusions du 4 septembre 2024, la Sas Immo de France Aquitaine demande à la cour de :

 -Confirmer le jugement dans toutes ses dispositions ;

- Débouter l'établissement Gironde Habitat Office public de l'habitat de l'ensemble de ses demandes à son encontre ;

 -Condamner Gironde Habitat à la somme de 5 000 euros au titre de l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

 -Condamner l'établissement Gironde Habitat aux entiers dépens de l'instance sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.

7. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2026.

8. Par message RPVA du 19 mai 2026, Me Delavallade, conseil de Gironde Habitat, a sollicité le report de l'ordonnance de clôture.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le report de l'ordonnance de clôture

9. En raison des conclusions prises tardivement par l'intimée, il y a lieu de faire droit à la demande de l'appelante, de révoquer l'ordonnance de clôture en application de l'article 803 du code de procédure civile et d'en prononcer une nouvelle au 2 juin 2026, avant l'ouverture des débats.



Sur la responsabilité alléguée de la société Immo de France Aquitaine

10. Il résulte des articles 1231-1 et 1240 du code civil que la mise en 'uvre de la responsabilité contractuelle comme délictuelle suppose la réunion de trois conditions cumulatives : la démonstration d'une faute imputable au défendeur, l'existence d'un préjudice certain, ainsi qu'un lien de causalité direct entre ladite faute et le dommage invoqué.

11. En l'espèce, l'E.P.I.C. Gironde Habitat reproche principalement à la société Immo de France Aquitaine de ne pas avoir procédé à la régularisation de l'acte de cession des espaces et équipements communs du lotissement au profit de l'ASL, d'avoir refusé de reconnaître le caractère effectif de cette cession, de lui avoir imputé à tort les charges relatives aux espaces communs et d'avoir manqué à son obligation de conseil dans l'application des statuts de l'ASL.

Sur l'existence alléguée d'un transfert automatique des espaces communs



12. L'article 1103 du code civil dispose: ' Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'

13. L'E.P.I.C. Gironde Habitat soutient que le transfert de propriété des équipements et espaces communs est intervenu de plein droit et automatiquement dès lors que les conditions techniques prévues à l'article 5 des statuts de l'ASL étaient réunies, à savoir l'achèvement et la réception des travaux d'équipement commun et la publication de l'acte constitutif de l'ASL. L'appelante fait valoir que l'acte notarié prévu par les statuts ne constituerait qu'une formalité accessoire constatant un transfert déjà réalisé.

14. Cependant, cette analyse se heurte à la force obligatoire des statuts contractuels de l'association.

15. L'article 5 des statuts stipule expressément : « Le transfert de la propriété des terrains et équipements communs sera consenti gratuitement à l'association syndicale libre (...) au terme d'un acte notarié (...) L'acte de transfert revêtira la forme notariée et sera publié aux hypothèques. »



16. Les clauses statutaires organisant un transfert futur de propriété ne dispensent pas de la formalisation de l'acte destiné à opérer ce transfert lorsqu'une telle solennité a été contractuellement érigée en condition essentielle par les parties.





17. Par conséquent, les statuts ne prévoient nullement un transfert de propriété automatique par le seul effet de l'achèvement matériel des travaux, mais subordonnent de convention expresse ce transfert à la régularisation d'un acte authentique et à l'accomplissement des formalités de publicité foncière.

En matière immobilière, le transfert conventionnel de propriété d'équipements communs d'un lotissement à une ASL nécessite l'existence d'un acte translatif valablement caractérisé.



18. En effet, lorsque les statuts prévoient que le transfert des voies et espaces communs s'opérera par acte notarié, la seule constatation de l'achèvement des travaux ne saurait opérer transfert de propriété à défaut de régularisation de l'acte.



19. En outre, la publicité foncière ne constitue pas une simple formalité administrative mais un élément substantiel de l'opposabilité du transfert immobilier.

20. Dès lors, le tribunal a exactement retenu qu'en l'absence d'acte authentique régularisé, aucune cession effective des espaces communs n'était juridiquement intervenue et que l'E.P.I.C. Gironde Habitat conservait sa qualité de propriétaire.



Sur la portée des résolutions des assemblées générales des 12 décembre 2017 et 9 décembre 2019



21. L'article 1583 du code civil dispose: ' Elle ( la vente ) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.'

22. L'E.P.I.C. Gironde Habitat soutient que la 7e résolution de l'assemblée générale du 12 décembre 2017 ainsi que la 12e résolution de l'assemblée générale du 9 décembre 2019 démontreraient sans ambiguïté l'acceptation par l'ASL du transfert de propriété.

23. Toutefois, la résolution du 12 décembre 2017 se borne à « prendre acte de la cession de fait des espaces communs » et à évoquer « la signature prochaine de l'acte de cession ». Une telle rédaction démontre précisément que les parties considéraient elles-mêmes que le transfert définitif restait à formaliser.



24. La simple « prise d'acte » d'une situation de fait envisagée ne saurait valoir à elle seule transfert de propriété ni se substituer au titre requis.



25. La cour relève d'ailleurs qu'aucun vote exprès portant acceptation définitive d'une cession déterminée assortie de ses modalités juridiques n'est intervenu lors de cette assemblée.

26. S'agissant de la résolution du 9 décembre 2019, celle-ci ne portait que sur un transfert partiel des espaces verts, excluant notamment les parcelles BM [Cadastre 1] et BM [Cadastre 2], et se trouvait assortie de plusieurs réserves et conditions relatives à la régularisation des comptes, au règlement des charges et à la prise en charge du coût de l'acte notarié.

27. Or, une délibération d'assemblée générale qui accepte le principe d'un transfert de propriété mais renvoie à la signature ultérieure d'un acte notarié pour en fixer les modalités exactes ne saurait caractériser un accord définitif sur l'objet et les conditions d'exécution, faisant ainsi obstacle à la perfection du transfert.



28. Cette résolution ne saurait dès lors caractériser un transfert parfait et définitif des équipements communs.

Sur la mission contractuelle confiée à Immo de France Aquitaine



29. L'article 1989 du code civil dispose: 'Le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat : le pouvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre.'



30. L'article 1991 du code civil ajoute:' Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.'



31. L'E.P.I.C. Gironde Habitat fait grief à la société Immo de France Aquitaine d'avoir commis une faute contractuelle en s'abstenant de saisir le notaire afin de régulariser l'acte de cession.

32. Il ressort effectivement du contrat d'administration provisoire que la société intimée avait notamment pour mission : « la signature de l'acte de cession des espaces d'intérêts communs conformément aux statuts ».

Cependant, les dispositions de l'article 1989 du code civil font défense au mandataire d'agir au-delà de ce qui est porté dans son mandat.



33. La mission de signature confiée à l'intimée ne lui conférait aucun pouvoir décisionnel autonome lui permettant d'imposer un transfert de propriété immobilière, ni de suppléer l'accord des organes compétents de l'ASL, ni davantage de contraindre unilatéralement les colotis à régulariser l'acte authentique alors que l'assiette foncière faisait l'objet de discussions.

34. Comme l'a exactement retenu le premier juge, la société Immo de France Aquitaine ne disposait d'un mandat que pour l'exécution et la gestion courante, sans pouvoir de disposition sur le patrimoine de l'association.



35. Or, un mandataire ne répond pas du défaut de régularisation d'un acte translatif de propriété dès lors que les parties au contrat principal s'opposent sur la consistance des biens à transférer, le mandataire ne disposant pas du pouvoir de trancher le litige à leur place.

36. Les pièces produites établissent que les difficultés relatives au transformateur électrique implanté sur les parcelles BM [Cadastre 1] et BM [Cadastre 2], aux servitudes existantes, ainsi qu'aux modalités de transfert ultérieur à [Localité 1] Métropole ont conduit les colotis et les organes de l'ASL à s'interroger sur l'opportunité et les modalités exactes du transfert envisagé.



37. Dans ce contexte évolutif et d'incertitude juridique, l'absence de régularisation immédiate de l'acte notarié ne saurait être imputée à une faute de la seule société Immo de France Aquitaine.

Sur l'incidence du transformateur électrique et des parcelles BM [Cadastre 1] et BM [Cadastre 2]

38. L'E.P.I.C. Gironde Habitat soutient par ailleurs que la présence du transformateur électrique était sans incidence sur l'obligation de transfert.

39. Toutefois, il ressort des pièces produites que cette difficulté technique et foncière a précisément conduit les parties à envisager un maintien de certaines parcelles dans le patrimoine de Gironde Habitat.



40. La résolution du 9 décembre 2019 excluait d'ailleurs expressément les parcelles BM [Cadastre 1] et BM [Cadastre 2] du transfert envisagé.

41. Il en résulte que l'assiette exacte des biens destinés à être transférés demeurait litigieuse et indéterminée au sens de l'article 1163 du code civil.



42. Contrairement à ce que soutient l'appelante, cette circonstance n'était pas une simple difficulté secondaire mais affectait directement l'objet même du contrat de cession.



43. La cour relève en outre que Gironde Habitat a engagé parallèlement des démarches de cession directe auprès de la métropole, démontrant qu'elle ne considérait plus elle-même comme intangible le schéma initialement prévu par les statuts.

Sur l'incidence de la délibération de [Localité 1] Métropole

44. L'E.P.I.C. Gironde Habitat critique également la prise en compte par le tribunal de la délibération de Bordeaux Métropole relative à la reprise des voiries et réseaux.

45. Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que les assemblées générales postérieures ont effectivement envisagé une cession directe à la collectivité publique afin d'éviter une double mutation successive.



46. Même si cette évolution supposait une adaptation des statuts, elle démontre l'existence d'une modification substantielle du projet de transfert voulue par les colotis.



47. Dans ces conditions, la société Immo de France Aquitaine ne peut se voir reprocher d'avoir respecté et exécuté les orientations arrêtées par les organes délibérants de l'ASL.

Sur l'intention d'imputation des charges relatives aux espaces communs



48. L'article 13 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 dispose : ' L'acte ordonnant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article 12 organise la consultation des propriétaires, qui intervient à l'issue de l'enquête.



Un propriétaire qui, dûment averti des conséquences de son abstention, ne s'opposerait pas expressément au projet est réputé favorable à la création de l'association.



Les modalités de la consultation des propriétaires sont définies par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 62.'



49. L'E.P.I.C. Gironde Habitat sollicite le remboursement d'une somme de 114 513,92 euros au titre de diverses charges qu'elle estime avoir indûment supportées entre 2017 et 2025, soutenant qu'elles auraient dû être réparties entre les colotis au prorata des tantièmes prévus par les statuts.

50. Toutefois, en droit réels, les charges de conservation, d'entretien et de gestion d'un bien incombent à son propriétaire légal tant qu'aucun transfert effectif de propriété n'est intervenu, selon le principe 'res perit domino'( nb: si la chose a péri, ce sera au propriétaire de celle-ci d'en supporter la perte). 



51. N'ayant pas transféré la propriété des espaces communs par acte authentique publié, L'E.P.I.C. Gironde Habitat en est demeuré le propriétaire apparent et légal au regard du fichier immobilier, ce qui justifiait l'appel des fonds correspondants à son encontre.

52. En outre, il est constant que les répartitions de charges litigieuses ont été régulièrement soumises au vote et approuvées par les assemblées générales successives de l'ASL, sans avoir fait l'objet d'une action en contestation ou en nullité par l'E.P.I.C. Gironde Habitat'OPH dans les délais légaux.

53. Aussi, il y a lieu d'appliquer le principe d'intangibilité des décisions collectives, selon lequel les délibérations d'une ASL s'imposent de plein droit à ses membres tant qu'elles n'ont pas fait l'objet d'une annulation judiciaire .



54. Un colotis ne peut dès lors refuser de payer ses charges en invoquant par voie d'exception l'illégalité d'une clé de répartition si la délibération qui l'a fixée est devenue définitive.

55. Dès lors, le lotisseur reste redevable des charges de l'ASL pour les lots ou espaces non encore transférés conformément aux statuts tant que la modification de propriété n'est pas publiée.



56. En conséquence, la société Immo de France Aquitaine, simple chargée de l'exécution matérielle des décisions définitives de l'ASL, ne saurait être tenue personnellement responsable du montant de répartitions approuvées collectivement.



57. Ce grief doit donc être rejeté.





Sur le manquement allégué au devoir de conseil

58. L'E.P.I.C. Gironde Habitat invoque enfin un manquement au devoir de conseil de la société Immo de France Aquitaine.

59. Toutefois, aucun élément du dossier ne permet d'établir que cette société aurait délivré des informations erronées ou sciemment trompeuses aux colotis ou à l'aménageur.



60. Au contraire, les pièces produites démontrent l'existence d'échanges nourris et de débats persistants entre les parties sur les difficultés techniques et juridiques du transfert et de la répartition des charges. L'existence même de ces discussions contradictoires exclut toute dissimulation fautive ou négligence de la part du gestionnaire.





Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

61. L'exercice d'une action en justice ou d'un droit de défense ne dégénère en abus qu'en cas de mauvaise foi, de malice ou d'une erreur grossière équipollente au dol.

62. En l'espèce, le désaccord opposant les parties portait sur des questions juridiques complexes relatives aux modalités de transfert des équipements communs d'un lotissement, à l'interprétation des statuts d'une ASL au regard de l'ordonnance du 1er juillet 2004, ainsi qu'aux conséquences de l'absence d'acte notarié.



63. Aucune mauvaise foi caractérisée de la société Immo de France Aquitaine n'étant démontrée, le rejet des demandes principales de l'OPH entraîne nécessairement celui de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.





Sur les demandes accessoires



64. Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

65. L'appelante qui succombe en son appel, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d'appel.

66. L'équité commande en outre de le condamner à payer à la société Immo de France Aquitaine la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture initiale et prononce une nouvelle clôture au 2 juin 2026, avant l'ouverture des débats ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute l'établissement public Gironde Habitat de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;

Condamne l'établissement public Gironde Habitat aux entiers dépens de la procédure d'appel ;

Condamne l'établissement public Gironde Habitat à payer à la Sas Immo de France Aquitaine la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,

































La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.