Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 3 septembre 2026, n° 21/03315

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 03 SEPTEMBRE 2026









Rôle N° RG 21/03315 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHBXG







S.A. CREDIT LYONNAIS





C/



[E] [U]



[M] [I] [Y] veuve [U]

[B] [T] [U]







Copie exécutoire délivrée 

le : 3 Septembre 2026



à : 



Me Philippe-laurent SIDER





Me Michel HUGUES



Me Pascale BARTON-SMITH















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 05 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00048.





APPELANTE



S.A. CREDIT LYONNAIS

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Nicole-marie POIRIER GALIBERT de l'ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Thomas GALICHER, avocat au barreau de PARIS,





INTIMÉ



Monsieur [E] [U] 

décédé le 16 août 2022

né le 28 Septembre 1944 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Michel HUGUES, avocat au barreau de MARSEILLE





PARTIES INTERVENANTES



Madame [M] [I] [Y] veuve [U] 

prise en qualité d'héritière de feu son époux [E] [U], décédé le 16 août 2022

née le 16 Février 1946 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur [B] [T] [U] 

pris en sa qualité d'héritier de feu son père [E] [U] décédé le 16 août 2022

né le 27 Février 1976 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente,

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Mme Magali VINCENT, Conseillère





Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026.





ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026



Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 14 janvier 1910, les consorts [S], aux droits desquels vient M. [E] [U], ont donné a bail commercial à la société le Crédit Lyonnais la totalité des locaux situés au rez-de-chaussé et au premier étage ainsi qu'une partie des caves d'un immeuble situés [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7] a [Localité 1].



Par acte sous seing privé des 6 et 7 avril 1914, la location a été étendue à toutes les caves et la durée du bail a été prolongée jusqu'au 29 septembre 1951.



Les relations contractuelles entre M. [E] [U] et la société Crédit Lyonnais résultent, en dernier lieu, d'un acte sous seing privé en date du 11 octobre 2003 aux termes duquel M. [E] [U] a consenti le renouvellement de bail à la société Crédit Lyonnais à effet rétroactivement du premier octobre 2002 moyennant un loyer annuel de 51'430 euros. 



Par acte d'huissier en date du 26 mars 2014, M. [E] [U], le bailleur, a fait délivrer à la société Crédit Lyonnais, locataire, un congé pour le 30 septembre 2014 avec offre de renouvellement pour douze années à compter du 1er octobre 2014 avec un loyer annuel de 140'000 euros HT HC, charges en sus.



Par courrier en réponse du 17 août 2015, la SA Crédit lyonnais, locataire, acceptait le principe du renouvellement du bail commercial tout en refusant la durée proposée et le loyer offert par le bailleur. Elle souhaitait que le bail soit d'une durée de 9 années.



Par acte d'huissier du 29 septembre 2016, M. [E] [U] a fait signifier à la société Crédit Lyonnais un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer à la valeur locative qu'il estimait à la valeur annuelle de 122'940 euros hors taxe et hors charge.



Par assignation délivrée le 20 décembre 2017 à la SA Crédit lyonnais devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 1], M. [E] [U] a demandé, à titre principal, la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 122'940 euros hors taxe et hors charge, outre intérêts au taux légal sur les fractions de loyers impayées par rapport au montant ainsi fixé à compter de chaque échéance en application de l'article 1155 du code civil.



A titre subsidiaire, M. [E] [U] demandait le bénéfice d'une expertise judiciaire et la fixation d'un loyer provisionnel annuel à la somme de 81'000 euros par an hors charge.



Par jugement du 5 mars 2019 le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Marseille se prononçait en ces termes':



-dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au premier octobre 2014, aux clauses et conditions du bail échu, pour une durée de douze années,



avant-dire droit':



-ordonne une expertise et commet pour y procéder':

Mme [V] [A]

avec pour mission principale de fournir tous éléments d'appréciation sur la valeur locative des lieux loués.



 L'expert judiciaire a déposé son rapport le 15 mars 2021.



Le'4 mars 2021, la société Crédit lyonnais formait un appel contre le jugement du 5 mars 2019 en intimant M. [E] [U].



Au cours de la procédure d'appel, l'intimé décédait le 16 août 2022.



M. [B] [U], le fils de l'intimé décédé et Mme [M] [U], son épouse, sont ses seuls héritiers. Ils sont respectivement nu-propriétaire et usufruitière des locaux objet du bail commercial.



Toujours au cours de la procédure d'appel, le juge des loyers commerciaux de [Localité 1] rendait un jugement suite au dépôt du rapport d'expertise judiciaire.



Par jugement rendu le 4 octobre 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Marseille se prononçait comme suit':



-fixe le loyer annuel du bail renouvelé au premier octobre 2014 des locaux situés au sous-sol, au rez-de-chaussée et au premier étage d'un immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 1] à la somme de 81'480 euros HT HC,



-dit que l'augmentation annuelle de loyer ne pourra pas être supérieure à 10'%,



-dit que les intérêts au taux légal courront sur chaque échéance sur la différence entre le loyer

du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement à compter du 20 décembre 2017,



-dit n'y avoir pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



-rejette toute autre demande,



-ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,



-fait masse des dépens comprenant les frais d'expertise, les partage à raison de':



-50'% à la charge de [E] [U],

-50'% à la charge de la SA Crédit lyonnais.



Le 29 janvier 2025, la société Crédit Lyonnais faisait assigner en reprise d'instance M. [B] et Mme [M] [U], en leurs qualités d'héritiers de l'intimé décédé.



Par ordonnance d'incident du 23 octobre 2025, le conseiller de la mise en état de cette cour se prononçait en ces termes':



-déclarons irrecevables les conclusions notifiées le 24 février 2025 par M. [B] [U] et Mme [M] [Y] veuve [U],



-réservons les dépens et frais irrépétibles qui suivront le sort de ceux de l'instance principale.

 

L'instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 5 mai 2026.



CONCLUSIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2026, la société Crédit Lyonnais demande à la cour de':



-infirmer le jugement mixte rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Marseille en date du 5 mars 2019 en ce qu'il a dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet le premier octobre 2014, aux clauses et conditions du bail échu, pour une durée de douze années,



statuant à nouveau':



-juger que le bail s'est renouvelé à effet du premier octobre 2014 pour une durée de neuf années,



-débouter M. [E] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,



-condamner M. [E] [U] à payer à la société Crédit Lyonnais une somme de 5'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens en ce compris ceux relatifs à l'incident.



MOTIFS



Le conseiller de la mise en état d'[Localité 3] ayant rendu une ordonnance le 23 octobre 2025 aux termes de laquelle il a déclaré irrecevables les conclusions des ayants droits de M. [E] [U], ces derniers sont réputés s'approprier les motifs du jugement.



1-sur la durée renouvellement du bail commercial





Selon l'article L 145-12 du code de commerce, dans sa version en vigueur du 24 mars 2012 au 8 août 2015': La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de'l'article L. 145-4'sont applicables au cours du bail renouvelé. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire.



La société locataire appelante demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet le premier octobre 2014, aux clauses et conditions du bail échu, pour une durée de douze années. Pour, la société Crédit Lyonnais le bail s'est bien renouvelé à effet du premier octobre 2014 mais pour une durée de neuf années seulement et non pas de douze.



La cour rappelle que, s'agissant des intimés, ces derniers sont réputés s'approprier les motifs du jugement selon lesquels le bail renouvelé entre les parties a pris effet le premier octobre 2014, aux clauses et conditions du bail échu, pour une durée de douze années.



Au soutien de sa demande de dire que le bail commercial renouvelé est d'une durée de 9 années et non de 12, l'appelante expose':

 

-l'article L. 145-4 alinéa premier du code de commerce dispose': La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans,

'

-les parties sont toutefois libres d'y déroger ainsi que le prévoit l'article L. 145-12 alinéa 1 et du même code qui dispose : La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue,

 

-la Cour de cassation a jugé : Aux termes du texte précité, la limitation à neuf ans du bail commercial renouvelé ne s'applique qu'à défaut d'un accord des parties, qui sont libres de déroger à cette limitation,



-lorsqu'un bail commercial a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, il appartient aux parties, à l'occasion de chaque renouvellement, d'exprimer expressément leur volonté de contracter pour cette durée, à défaut le bail est renouvelé pour la durée légale de neuf années.



-aucun accord n'est intervenu au cas présent entre les parties pour que le bail de renouvellement à effet du premier octobre 2014 soit d'une durée de douze ans.



-le jugement lie à tort dans la motivation de sa décision la durée du bail renouvelé et l'application de l'article R. 145-11 du code de commerce qui gouverne la fixation du loyer des locaux loués à usage exclusif de bureaux et assimilés.



 Tout d'abord, il est acquis aux débats que le précédent bail commercial sous seing privé renouvelé du 11 octobre 2003 prévoyait qu'il aurait une durée de 12 ans à effet rétroactif au 1er octobre 2002. Il s'agit du dernier bail conclu entre les parties avant celui qui a été renouvelé le 1er octobre 2014.



Si ce précédent bail commercial renouvelé était d'une durée de 12 ans, cela ne signifie pas pour autant que la durée du bail renouvelé suivant, qui a commencé à courir à compter du 1er octobre 2014, aurait la même durée de 12 années.



En effet, le principe selon lequel le bail se renouvelle aux clauses et conditions du bail précédent ne s'applique pas à la durée du bail renouvelé.



De plus, lorsqu'un'bail'commercial'est conclu pour une'durée'supérieure à 9 ans, il appartient aux parties lors de chaque renouvellement d'exprimer expressément leur volonté de contracter pour cette'durée, faute de quoi le'bail'est renouvelé pour la'durée'légale de 9 ans.



En l'espèce, le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er octobre 2014, le tribunal ayant retenu que les parties ne s'y étaient pas opposées. S'agissant de la durée de bail renouvelé, celle-ci ne pouvait être que de neuf années conformément au principe posé à l'article L 145-12 du code de commerce relatif à la durée des baux commerciaux, sauf si les parties s'étaient expressément mises d'accord pour que le bail renouvelé soit d'une durée plus longue.



Or, la preuve de l'existence d'un accord des parties pour une durée de renouvellement supérieure à la durée de principe de 9 années n'est pas rapportée.



Pour dire que la durée du bail renouvelé doit être de 12 années, le jugement de première instance évoque l'article R 145-11 du code de commerce selon lequel Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.



Toutefois, l'article cité par le tribunal n'est pas pertinent, n'étant pas relatif à la durée des baux commerciaux.



La cour infirme le jugement en ce qu'il a dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet le premier octobre 2014, aux clauses et conditions du bail échu, pour une durée de douze années.



Statuant à nouveau, la cour juge que le bail s'est renouvelé à effet du premier octobre 2014 pour une durée de neuf années .



2-sur les frais du procès



Le jugement du 5 mars 2019 est confirmé en ce qu'il réserve les dépens, au regard de l'expertise judiciaire ordonnée et du fait qu'il a sursis à statuer sur le montant du loyer renouvelé.



A hauteur d'appel, il est fait droit à la prétention de l'appelante. En conséquence, la cour condamne M. [B] [U] et Mme [M] [U] à payer à la société Crédit Lyonnais une somme de 2'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais exposés en appel ainsi qu'à supporter les entiers dépens de la procédure d'appel dont ceux exposés par la société Crédit Lyonnais.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :



-infirme le jugement du 5 mars 2019 uniquement en ce qu'il a dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet le premier octobre 2014, aux clauses et conditions du bail échu, pour une durée de douze années,



statuant à nouveau et y ajoutant, 



-juge que le bail s'est renouvelé à effet du premier octobre 2014 pour une durée de neuf années,



-condamne M. [B] [U] et Mme [M] [U] à payer à la société Crédit Lyonnais une somme de 2'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamne M. [B] [U] et Mme [M] [U] aux entiers dépens de la procédure d'appel dont ceux exposés par la société Crédit Lyonnais.



Le Greffier, La Vice-Présidente,