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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nice, Loyers Commerciaux, 4 décembre 2024, n° 24/00007

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte en date du 2 janvier 1974, les époux [Y] aux droits desquels est venue Madame [T] [P], épouse [S], ont donné à bail à Messieurs [X] et [A] aux droits desquels est venue la SAS CAFÉ DE TURIN, pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 1974, des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 12].

Par acte du 27 septembre 2012, la bailleresse a adressé au locataire un congé avec offre de renouvellement au 31 mars 2013, moyennant un prix de 40.000 euros HT et HC.

Par jugement du 27 mai 2014, le Juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nice a constaté l’accord des parties sur le renouvellement, dit que le bail n’avait pas une durée excédant 12 ans mais seulement de 12 ans et a écarté le motif de déplafonnement lié à la durée du bail et a ordonné une expertise.

Par jugement contradictoire du 1er juin 2016, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Nice a retenu un loyer de 21.717 euros à compter du 1er avril 2013.

Le 30 août 2016, Madame [T] [P] a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 5 avril 2018, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a infirmé le jugement rendu en premier instance et a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à hauteur de 22.870 euros par an HT et HC à compter du 1er avril 2013.

Par lettre recommandée avec AR du 22 novembre 2022, la société BG ET ASSOCIES, es qualité d’administrateur judiciaire de la société CAFÉ DE TURIN a sollicité de Madame [P] épouse [S] un renouvellement du bail conclu le 2 janvier 1974, avec effet au 1er avril 2022 jusqu’au 31 mars 2031.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 22 février 2023, la bailleresse a manifesté son accord de principe sur le renouvellement mais est venue préciser que compte tenu du fait que la demande a été formée au 22 novembre 2022, le renouvellement ne pourrait intervenir qu’à compter du 1er janvier 2023. Aux termes de cet acte elle a également offert le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 50.000 euros HT et HC aux mêmes conditions que l’ancien bail, pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2023.

Par courrier en date du 26 avril 2023, la société BG ET ASSOCIE a pris acte de l’acceptation de principe du renouvellement mais est venue contester le montant du loyer proposé en se référant à l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 5 avril 2018.

Suivant mémoire préalable signifié par lettre recommandée avec AR le 22 décembre 2023, Madame [T] [P] épouse [S] a sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 39.600 euros par an HT et HC.

C’est dans ce contexte que par actes de Commissaire de justice signifiés les 20 et 25 mars 2024 que Madame [T] [P] épouse [S] a attrait devant le Juge des loyers commerciaux la société CAFÉ DE TURIN, la société BG ET ASSOCIES ainsi que la SCP BTSG aux fins de voir fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 39.600 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2023 et à titre subsidiaire voir ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux pris à bail.

Dans son mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec AR le 22 décembre 2023, Madame [T] [P] épouse [S] demande au Juge des loyers commerciaux de : 
A titre principal, 
- Fixer le montant du loyer à la somme de 39.600 euros par an HT et HC à compter du 1er janvier 2023; 
A titre subsidiaire, 
- Ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux sis [Adresse 7] à [Localité 12]; 
-Fixer à titre provisionnel le montant du loyer à compter du 1er janvier 2023, à hauteur de 26.429,03 euros par an HT et HC qui correspond au loyer indexé; 
En tout état de cause, 
- Condamner la société CAFÉ DE TURIN à régler à Madame [P] épouse [S] la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité compensatrice des frais d’avocat, outre les dépens.

Par mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec AR le 16 septembre 2024, la société CAFÉ DE TURIN et la SELARL BG ET ASSOCIES demandent au Juge des loyers commerciaux de : 
A titre principal, 
- Confirmer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 à un montant annuel de 26.481, 52 euros en principal, hors charges et hors taxes;
-Débouter Madame [T] [P] épouse [S] de sa demande de déplafonnement du loyer de renouvellement à hauteur de 39.600 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2023; 
- Condamner Madame [T] [P] épouse [S] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;
A titre subsidiaire,
- désigner tel expert qu’il plaira au Juge avec mission de : 
*se rendre sur les lieux litigieux sis [Adresse 7] à [Localité 12], les visiter, les décrire, 
*rechercher si au cours du bail expiré est intervenue une modification notable de l’un au moins des éléments mentionnées aux article R 145-3 à R145-6 et R145-8 du Code de commerce et plus particulièrement des facteurs locaux de commercialité, de fournir tous les éléments susceptibles de déterminer la valeur locative au 1er avril 2022, conformément aux dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce, 
*fournir les élements permettant de déterminer la valeur locative au 1er avril 2022, conformément aux dispositions de l’article 145-33 du Code de commerce, 
*calculer, en tout état de cause, le loyer sur renouvellement à partir des variations des indices.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 octobre 2024 et mise en délibérée au 4 décembre 2024.

Motifs

MOTIFS
1. Sur le renouvellement du bail commercial
L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (…) Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
En l’espèce, il ressort des éléments versés au débat par les parties que par lettre recommandée avec AR du 22 novembre 2022, la société BG ET ASSOCIES, es qualité d’administrateur judiciaire de la société CAFÉ DE TURIN a sollicité de Madame [P] épouse [S] un renouvellement du bail conclu le 2 janvier 1974, avec effet au 1er avril 2022 jusqu’au 31 mars 2031.
Il ressort également des éléments produits que par acte de Commissaire de justice signifié le 22 février 2023, la bailleresse a manifesté son accord de principe sur le renouvellement mais est venue préciser que compte tenu du fait que la demande a été formée au 22 novembre 2022, le renouvellement ne pourrait intervenir qu’à compter du 1er janvier 2023. Aux termes de cet acte elle a également offert le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 50.000 euros HT et HC aux mêmes conditions que l’ancien bail, pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2023.
Il est donc acquis que le bail commercial du 2 janvier 1974 a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années. Les parties restent toutefois en désaccord sur la fixation de la date de renouvellement du bail.

2. Sur la fixation de la date de renouvellement du bail
L’article L.145-9 du Code de commerce, la durée du bail renouvelé est de neuf années sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Aux termes de l’article L.145-12 alinéa 3 du Code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
Il ressort des éléments produits au débat par les parties que suivant acte en date du 2 janvier 1974, les époux [Y] aux droits desquels est venue Madame [T] [P], épouse [S], ont donné à bail à Messieurs [X] et [A] aux droits desquels est venue la SAS CAFÉ DE TURIN, pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 1974, des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 12].
Il ressort également des éléments versés aux débats que par acte du 27 septembre 2012, la bailleresse a adressé au locataire un congé avec offre de renouvellement au 31 mars 2013, moyennant un prix de 40.000 euros HT et HC.
Il ressort des documents versés qu’ à l’issue d’une procédure contentieuse, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a par arrêt du 5 avril 2018 fixé le montant du loyer du bail renouvelé à hauteur de 22.870 euros par an HT et HC à compter du 1er avril 2013; par lettre recommandée avec AR du 22 novembre 2022, la société BG ET ASSOCIES, es qualité d’administrateur judiciaire de la société CAFÉ DE TURIN a sollicité de Madame [P] épouse [S] un renouvellement du bail conclu le 2 janvier 1974, avec effet au 1er avril 2022 jusqu’au 31 mars 2031; le bail est donc arrivé à expiration le 1er avril 2022, à l’issue d’une période de 9 années et ce n’est qu’à compter du 22 novembre 2022 que la société BG ET ASSOCIES, en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société CAFÉ DE TURIN, a formulé une demande de renouvellement, de sorte que le nouveau bail doit prendre effet le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande, à savoir le 1er janvier 2023.

3. Sur le montant du loyer renouvelé 
Madame [T] [P] épouse [S] expose qu’il ressort du rapport d’expertise établi par Madame [U] le 31 octobre 2023 que la valeur locative annuelle des locaux pris à bail est d’un montant de 39.600 euros, elle demande dès lors à titre principal la fixation du loyer du bail renouvelé à cette somme, à compter du 1er janvier 2023. Elle précise qu’en cas de persistance du désaccord l’opposant à la société preneuse, elle sollicite du Juge des loyers commerciaux la désignation d’un expert afin de déterminer s’il existe une modification des facteurs locaux de commercialité permettant de fixer le loyer à la valeur locative et procéder à sa détermination. Dans l’attente, elle sollicite que le loyer soit fixé à titre provisionnel à la somme de 26.429, 03 euros par an HT et HC qui correspond au loyer indexé. 
La société preneuse expose qu’aucune modification notable des facteurs de commercialité n’est intervenue depuis le rapport de Madame [V] [Z] dressé 9 avril 2015 à la demande du Tribunal de grande instance de Nice. Elle indique que le seul élément nouveau retenu dans le rapport produit au débat par la bailleresse et fondé sur le rapport d’expertise non contradictoire de Madame [B] [U] est l’inauguration de la ligne 2 du tramway en décembre 2019, les autres facteurs ayant déjà été pris en compte. Elle précise que cet élément n’est pas à lui seul susceptible de justifier une augmentation du loyer de près de 38%, faisant passer son montant de 26.481,52 euros à 39.600 euros.
Elle précise en outre que le rapport d’expertise dont se prévaut la bailleresse ne tient pas compte des éléments défavorables à la commercialité, tel que la période COVID-19 échue ainsi que la démolition du théâtre de [Localité 12] qui a débuté fin janvier 2022. 
Selon l’article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant de la valeur locative, celle-ci étant l’objet de divergences entre les parties, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire afin de rechercher les éléments permettant de déterminer le loyer de renouvellement à la date du 1er janvier 2023.
Les frais d’expertise devront être avancés par la bailleresse, demanderesse à la présente procédure et à qui incombe la charge de la preuve du montant de la valeur locative déclarée.
Conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel.

4. Sur les demandes accessoires 
En l’état de la mesure d’expertise ordonnées, les dépens et la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire, mixte, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe;
Constate le principe du renouvellement du bail du 2 janvier 1974, à compter du 1er janvier 2023 pour une nouvelle durée de 9 années; 
Avant dire droit sur le montant du loyer sur renouvellement au 1er janvier 2023: 
Vu les articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce,
Ordonne une expertise et commet pour y procéder :
Monsieur [W] [R] 
[Adresse 6] 
Tél : [XXXXXXXX02]
Port. : [XXXXXXXX03]
Fax : [XXXXXXXX01]
Mèl : [Courriel 11]


Avec pour mission de : 
-Visiter les lieux loués sis [Adresse 9] à [Localité 12]; 
-Décrire les locaux et l’activité qui y est exercée,
-Se faire remettre par les parties l’ensemble des documents nécessaires,
-Fournir au juge tous les éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au1er janvier 2023 suivant les critères ci-dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents :
i) les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé;
ii) l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire;
iii) la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail;
iv) les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés;
v) les facteurs locaux de commercialité et notamment : l’importance de la ville, du quartier, de la rue ; l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier; l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement; l’évolution du secteur;
-Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage;
-Donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du 1er octobre 2023 selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce;
-Fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige,
-Du tout dresser rapport,
-Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,
-Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision que Madame [T] [P] épouse [S] doit consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal dans un délai de 3 mois à compter de la présente décision,
-Dit que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état,
-Invite l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif,
- Invite l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation,
-Dit que l’expert déposera au greffe du tribunal son rapport au plus tard dans un délai de 6 mois à compter du dépôt de la provision à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie,


-Dit que l’expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande,
-Dit que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure,
-Dit qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties, ou, si elles sont représentées, leurs avocats, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,
-Ordonne le renvoi de cette affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du 2 avril 2025 à 9h30, sans nouvelle convocation des parties, pour s’assurer que la consignation a été versée,
-Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque,
Et dans l’attente de l’audience qui suivra le dépôt du rapport :
Dit que pendant le cours de l’instance, la société CAFÉ DE TURIN sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel, 
Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;
Réserve les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ;

FAITS ET JUGER À NICE LE 4 DÉCEMBRE 2024
ET LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A SIGNE AVEC LA GREFFIÈRE.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)



JUGEMENT : [P] épouse [S] c/ S.N.C. CAFE DE TURIN, S.E.L.A.R.L. BG & ASSOCIES, S.C.P. BTSG 

MINUTE N° 24/

Du 04 Décembre 2024 

LOYERS COMMERCIAUX
N° RG 24/00007 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PV2M 


 
Par jugement en date du quatre Décembre deux mil vingt quatre


COMPOSITION DE LA JURIDICTION


Madame Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.



DÉBATS

A l'audience publique du 02 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 04 Décembre 2024,


PRONONCE


Par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024 , signé par Madame Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.


NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mixte. 


Grosse délivrée à

Me Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER

Me Denis DEL RIO


expédition délivrée à

le

mentions diverses








DEMANDERESSE: 

Madame [P] épouse [S]
[Adresse 13]
[Localité 5] ITALIE
représentée par Me Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant







DEFENDERESSES:

S.N.C. CAFE DE TURIN
[Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par Me Denis DEL RIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


S.E.L.A.R.L. BG & ASSOCIES
Administrateur Judiciaire de la Société CAFE DE TURIN
[Adresse 10]
[Localité 4]
représentée par Me Denis DEL RIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


S.C.P. BTSG
Mandataire au redressement judiciaire
[Adresse 8]
[Localité 4]
non comparante
























EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte en date du 2 janvier 1974, les époux [Y] aux droits desquels est venue Madame [T] [P], épouse [S], ont donné à bail à Messieurs [X] et [A] aux droits desquels est venue la SAS CAFÉ DE TURIN, pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 1974, des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 12].

Par acte du 27 septembre 2012, la bailleresse a adressé au locataire un congé avec offre de renouvellement au 31 mars 2013, moyennant un prix de 40.000 euros HT et HC.

Par jugement du 27 mai 2014, le Juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nice a constaté l’accord des parties sur le renouvellement, dit que le bail n’avait pas une durée excédant 12 ans mais seulement de 12 ans et a écarté le motif de déplafonnement lié à la durée du bail et a ordonné une expertise.

Par jugement contradictoire du 1er juin 2016, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Nice a retenu un loyer de 21.717 euros à compter du 1er avril 2013.

Le 30 août 2016, Madame [T] [P] a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 5 avril 2018, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a infirmé le jugement rendu en premier instance et a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à hauteur de 22.870 euros par an HT et HC à compter du 1er avril 2013.

Par lettre recommandée avec AR du 22 novembre 2022, la société BG ET ASSOCIES, es qualité d’administrateur judiciaire de la société CAFÉ DE TURIN a sollicité de Madame [P] épouse [S] un renouvellement du bail conclu le 2 janvier 1974, avec effet au 1er avril 2022 jusqu’au 31 mars 2031.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 22 février 2023, la bailleresse a manifesté son accord de principe sur le renouvellement mais est venue préciser que compte tenu du fait que la demande a été formée au 22 novembre 2022, le renouvellement ne pourrait intervenir qu’à compter du 1er janvier 2023. Aux termes de cet acte elle a également offert le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 50.000 euros HT et HC aux mêmes conditions que l’ancien bail, pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2023.

Par courrier en date du 26 avril 2023, la société BG ET ASSOCIE a pris acte de l’acceptation de principe du renouvellement mais est venue contester le montant du loyer proposé en se référant à l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 5 avril 2018.

Suivant mémoire préalable signifié par lettre recommandée avec AR le 22 décembre 2023, Madame [T] [P] épouse [S] a sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 39.600 euros par an HT et HC.

C’est dans ce contexte que par actes de Commissaire de justice signifiés les 20 et 25 mars 2024 que Madame [T] [P] épouse [S] a attrait devant le Juge des loyers commerciaux la société CAFÉ DE TURIN, la société BG ET ASSOCIES ainsi que la SCP BTSG aux fins de voir fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 39.600 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2023 et à titre subsidiaire voir ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux pris à bail.

Dans son mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec AR le 22 décembre 2023, Madame [T] [P] épouse [S] demande au Juge des loyers commerciaux de : 
A titre principal, 
- Fixer le montant du loyer à la somme de 39.600 euros par an HT et HC à compter du 1er janvier 2023; 
A titre subsidiaire, 
- Ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux sis [Adresse 7] à [Localité 12]; 
-Fixer à titre provisionnel le montant du loyer à compter du 1er janvier 2023, à hauteur de 26.429,03 euros par an HT et HC qui correspond au loyer indexé; 
En tout état de cause, 
- Condamner la société CAFÉ DE TURIN à régler à Madame [P] épouse [S] la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité compensatrice des frais d’avocat, outre les dépens.

Par mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec AR le 16 septembre 2024, la société CAFÉ DE TURIN et la SELARL BG ET ASSOCIES demandent au Juge des loyers commerciaux de : 
A titre principal, 
- Confirmer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 à un montant annuel de 26.481, 52 euros en principal, hors charges et hors taxes;
-Débouter Madame [T] [P] épouse [S] de sa demande de déplafonnement du loyer de renouvellement à hauteur de 39.600 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2023; 
- Condamner Madame [T] [P] épouse [S] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;
A titre subsidiaire,
- désigner tel expert qu’il plaira au Juge avec mission de : 
*se rendre sur les lieux litigieux sis [Adresse 7] à [Localité 12], les visiter, les décrire, 
*rechercher si au cours du bail expiré est intervenue une modification notable de l’un au moins des éléments mentionnées aux article R 145-3 à R145-6 et R145-8 du Code de commerce et plus particulièrement des facteurs locaux de commercialité, de fournir tous les éléments susceptibles de déterminer la valeur locative au 1er avril 2022, conformément aux dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce, 
*fournir les élements permettant de déterminer la valeur locative au 1er avril 2022, conformément aux dispositions de l’article 145-33 du Code de commerce, 
*calculer, en tout état de cause, le loyer sur renouvellement à partir des variations des indices.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 octobre 2024 et mise en délibérée au 4 décembre 2024.

MOTIFS
1. Sur le renouvellement du bail commercial
L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (…) Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
En l’espèce, il ressort des éléments versés au débat par les parties que par lettre recommandée avec AR du 22 novembre 2022, la société BG ET ASSOCIES, es qualité d’administrateur judiciaire de la société CAFÉ DE TURIN a sollicité de Madame [P] épouse [S] un renouvellement du bail conclu le 2 janvier 1974, avec effet au 1er avril 2022 jusqu’au 31 mars 2031.
Il ressort également des éléments produits que par acte de Commissaire de justice signifié le 22 février 2023, la bailleresse a manifesté son accord de principe sur le renouvellement mais est venue préciser que compte tenu du fait que la demande a été formée au 22 novembre 2022, le renouvellement ne pourrait intervenir qu’à compter du 1er janvier 2023. Aux termes de cet acte elle a également offert le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 50.000 euros HT et HC aux mêmes conditions que l’ancien bail, pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2023.
Il est donc acquis que le bail commercial du 2 janvier 1974 a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années. Les parties restent toutefois en désaccord sur la fixation de la date de renouvellement du bail.

2. Sur la fixation de la date de renouvellement du bail
L’article L.145-9 du Code de commerce, la durée du bail renouvelé est de neuf années sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Aux termes de l’article L.145-12 alinéa 3 du Code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
Il ressort des éléments produits au débat par les parties que suivant acte en date du 2 janvier 1974, les époux [Y] aux droits desquels est venue Madame [T] [P], épouse [S], ont donné à bail à Messieurs [X] et [A] aux droits desquels est venue la SAS CAFÉ DE TURIN, pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 1974, des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 12].
Il ressort également des éléments versés aux débats que par acte du 27 septembre 2012, la bailleresse a adressé au locataire un congé avec offre de renouvellement au 31 mars 2013, moyennant un prix de 40.000 euros HT et HC.
Il ressort des documents versés qu’ à l’issue d’une procédure contentieuse, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a par arrêt du 5 avril 2018 fixé le montant du loyer du bail renouvelé à hauteur de 22.870 euros par an HT et HC à compter du 1er avril 2013; par lettre recommandée avec AR du 22 novembre 2022, la société BG ET ASSOCIES, es qualité d’administrateur judiciaire de la société CAFÉ DE TURIN a sollicité de Madame [P] épouse [S] un renouvellement du bail conclu le 2 janvier 1974, avec effet au 1er avril 2022 jusqu’au 31 mars 2031; le bail est donc arrivé à expiration le 1er avril 2022, à l’issue d’une période de 9 années et ce n’est qu’à compter du 22 novembre 2022 que la société BG ET ASSOCIES, en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société CAFÉ DE TURIN, a formulé une demande de renouvellement, de sorte que le nouveau bail doit prendre effet le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande, à savoir le 1er janvier 2023.

3. Sur le montant du loyer renouvelé 
Madame [T] [P] épouse [S] expose qu’il ressort du rapport d’expertise établi par Madame [U] le 31 octobre 2023 que la valeur locative annuelle des locaux pris à bail est d’un montant de 39.600 euros, elle demande dès lors à titre principal la fixation du loyer du bail renouvelé à cette somme, à compter du 1er janvier 2023. Elle précise qu’en cas de persistance du désaccord l’opposant à la société preneuse, elle sollicite du Juge des loyers commerciaux la désignation d’un expert afin de déterminer s’il existe une modification des facteurs locaux de commercialité permettant de fixer le loyer à la valeur locative et procéder à sa détermination. Dans l’attente, elle sollicite que le loyer soit fixé à titre provisionnel à la somme de 26.429, 03 euros par an HT et HC qui correspond au loyer indexé. 
La société preneuse expose qu’aucune modification notable des facteurs de commercialité n’est intervenue depuis le rapport de Madame [V] [Z] dressé 9 avril 2015 à la demande du Tribunal de grande instance de Nice. Elle indique que le seul élément nouveau retenu dans le rapport produit au débat par la bailleresse et fondé sur le rapport d’expertise non contradictoire de Madame [B] [U] est l’inauguration de la ligne 2 du tramway en décembre 2019, les autres facteurs ayant déjà été pris en compte. Elle précise que cet élément n’est pas à lui seul susceptible de justifier une augmentation du loyer de près de 38%, faisant passer son montant de 26.481,52 euros à 39.600 euros.
Elle précise en outre que le rapport d’expertise dont se prévaut la bailleresse ne tient pas compte des éléments défavorables à la commercialité, tel que la période COVID-19 échue ainsi que la démolition du théâtre de [Localité 12] qui a débuté fin janvier 2022. 
Selon l’article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant de la valeur locative, celle-ci étant l’objet de divergences entre les parties, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire afin de rechercher les éléments permettant de déterminer le loyer de renouvellement à la date du 1er janvier 2023.
Les frais d’expertise devront être avancés par la bailleresse, demanderesse à la présente procédure et à qui incombe la charge de la preuve du montant de la valeur locative déclarée.
Conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel.

4. Sur les demandes accessoires 
En l’état de la mesure d’expertise ordonnées, les dépens et la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.


PAR CES MOTIFS
Le juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire, mixte, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe;
Constate le principe du renouvellement du bail du 2 janvier 1974, à compter du 1er janvier 2023 pour une nouvelle durée de 9 années; 
Avant dire droit sur le montant du loyer sur renouvellement au 1er janvier 2023: 
Vu les articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce,
Ordonne une expertise et commet pour y procéder :
Monsieur [W] [R] 
[Adresse 6] 
Tél : [XXXXXXXX02]
Port. : [XXXXXXXX03]
Fax : [XXXXXXXX01]
Mèl : [Courriel 11]


Avec pour mission de : 
-Visiter les lieux loués sis [Adresse 9] à [Localité 12]; 
-Décrire les locaux et l’activité qui y est exercée,
-Se faire remettre par les parties l’ensemble des documents nécessaires,
-Fournir au juge tous les éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au1er janvier 2023 suivant les critères ci-dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents :
i) les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé;
ii) l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire;
iii) la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail;
iv) les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés;
v) les facteurs locaux de commercialité et notamment : l’importance de la ville, du quartier, de la rue ; l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier; l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement; l’évolution du secteur;
-Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage;
-Donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du 1er octobre 2023 selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce;
-Fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige,
-Du tout dresser rapport,
-Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,
-Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision que Madame [T] [P] épouse [S] doit consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal dans un délai de 3 mois à compter de la présente décision,
-Dit que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état,
-Invite l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif,
- Invite l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation,
-Dit que l’expert déposera au greffe du tribunal son rapport au plus tard dans un délai de 6 mois à compter du dépôt de la provision à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie,


-Dit que l’expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande,
-Dit que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure,
-Dit qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties, ou, si elles sont représentées, leurs avocats, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,
-Ordonne le renvoi de cette affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du 2 avril 2025 à 9h30, sans nouvelle convocation des parties, pour s’assurer que la consignation a été versée,
-Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque,
Et dans l’attente de l’audience qui suivra le dépôt du rapport :
Dit que pendant le cours de l’instance, la société CAFÉ DE TURIN sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel, 
Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;
Réserve les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ;

FAITS ET JUGER À NICE LE 4 DÉCEMBRE 2024
ET LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A SIGNE AVEC LA GREFFIÈRE.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2024-12-04T20:33:01.173Z.