notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 13 février 2025, n° 24/04711

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 3 mars 2011, la S.A.S. Etablissements Guiard a donné à bail commercial à la S.A.S. Monop' des locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 8].

Le bail a été consenti, suivant avenant n°2 du 26 septembre 2011, pour une durée de neuf ans à compter du 26 septembre 2011 et jusqu’au 25 septembre 2020, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 150 000 euros.

Les lieux ont pour destination exclusive les activités de « commerce ou activité de supermarché alimentaire et/ou non alimentaire, petite restauration sur place ou à emporter, sandwicherie, aucune préparation et/ou transformation ne pouvant être réalisée sur place ».

À compter du 26 septembre 2020, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte d’huissier du 14 février 2023, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023, aux clauses et conditions du bail expiré en conformité avec la loi Pinel et avec fixation du nouveau loyer à la somme annuelle de 108 652 euros en principal.

Par acte d’huissier signifié le 16 mars 2023, la S.A.S. Etablissements Guiard a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé, offrant pour sa part un loyer annuel de 179 655,30 euros en principal.

Au 1er trimestre 2023, le loyer s’élevait à la somme de 43 635,15 euros HT/HC, soit un loyer annuel en principal de 174 540,60 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 janvier 2024, la S.A.S. Monop' a notifié à la S.A.S. Etablissements Guiard un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 129 000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er avril 2023, se prévalant de l’évaluation amiable effectuée par le cabinet Daxter.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.A.S. Monop' a ensuite fait assigner la S.A.S. Etablissements Guiard devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier signifié le 2 avril 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme, outre subsidiairement la désignation d’un expert.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2025.


EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.S. Monop', reprenant les termes de son assignation, demande à la juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

- fixer à compter du 1er avril 2023 le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 129 000 euros HT/HC/an,
- condamner la S.A.S. Etablissements Guiard au paiement des intérêts au taux légal sur les sommes remboursables à compter du 1er avril 2023 puis à compter de chaque échéance trimestrielle et ordonner la capitalisation des intérêts échus après un an,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire :

- ordonner une mission d’instruction avec mission d’usage
- déclare que les parties partageront par moitié le coût de l’expertise judiciaire, chaque partie conservant la charge de ses autres dépens.


En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 3 octobre 2024, la S.A.S. Etablissements Guiard demande à la juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

- dire et juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023,
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2023 à la somme de 179 655,30 euros HC HT par an,
- dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,
- condamner la S.A.S. Monop' à payer le montant du loyer ainsi fixé à compter du 1er avril 2023,
- juger que le loyer fixé portera intérêts rétroactivement à compter du 1er avril 2023 au taux légal de plein droit à compter de chacune des échéances contractuelles, subsidiairement à compter de la notification du mémoire,
- condamner la S.A.S. Monop' à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la S.A.S. Monop' aux dépens,



A titre subsidiaire, si une mesure d’instruction était ordonnée :

- donner acte à la S.A.S. Etablissements Guiard de ses protestations et réserves,
- mettre le coût de la mesure d’expertise à la charge de la S.A.S. Monop'.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

Motifs

MOTIVATION


Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023.


Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L. 145-34 du même code dispose néanmoins que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En application de ces textes et suivant une jurisprudence constante, lorsque la locataire demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé, il incombe au juge des loyers commerciaux de rechercher, au besoin d’office, si le loyer du bail renouvelé correspond effectivement à la valeur locative (Civ. 3ème, 3 décembre 2003, n°02-11.374, Civ. 3ème, 5 novembre 2014, n°13-21.990).

En l’espèce, la S.A.S. Monop' soutient que la valeur locative annuelle des locaux loués au 1er avril 2023 s’établit à 129 000 euros hors taxes et hors charge, en-deça du dernier loyer payé avant la date du renouvellement.

La S.A.S. Etablissements Guiard, pour sa part, fait état d’une valeur locative à la date du renouvellement se chiffrant à 200 000 euros par an en principal, supérieure au loyer plafonné qui s’établit à cette même date à la somme annuelle de 179 655,30 euros hors taxes et hors charges.

Dès lors que la locataire affirme, se fondant sur une expertise amiable non contradictoire, que la valeur locative au jour du renouvellement du bail est inférieure au montant du loyer indexé, ce que conteste la preneuse qui produit également une expertise amiable non contradictoire, il est nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire.

En effet, en application de l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R.145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale ainsi que deux rapports d’expertise amiable qui apportent certes des éléments utiles à l'instruction de l'affaire mais ne présentent pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu par la juridiction.

La valeur locative étant l'élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.A.S. Monop' qui a principalement intérêt à voir l'expertise prospérer.


Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu à l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.





Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes des parties et de réserver les frais irrépétibles et les dépens.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.A.S. Etablissements Guiard et la S.A.S. Monop' et portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2023,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

Madame [U] [K]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 11]


Avec pour mission :
* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 5] à [Localité 8], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,
* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,
* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,
* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,
* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er avril 2023,
* de donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2023 suivant les indices applicables, en précisant les modalités de calcul,
* du tout dresser rapport motivé.

Dit que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.A.S. Monop' à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 13]) avant le 20 mars 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que la juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 1er mars 2026,

Rappelle qu'en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Maître [D] [T]
[Adresse 6]
[Courriel 12] - [XXXXXXXX02]


Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,



Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.S. Monop', outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Rappelle, conformément à l’article R. 145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera par lettre recommandée avec avis de réception les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,

Rappelle l’affaire à l’audience du 30 avril 2025 à 9h30 pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 13 février 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER C. AHSSAINI
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/04711
N° Portalis 352J-W-B7I-C4TF3


N° MINUTE : 1

Assignation du :
02 Avril 2024


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [U] [K][2]

[2] 
[Adresse 4]
[Localité 9]





JUGEMENT 
rendu le 13 Février 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. MONOP’
[Adresse 3]
[Localité 10]

représentée par Maître Simon ESTIVAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A155



DEFENDERESSE

S.A.S. ETABLISSEMENTS GUIARD
[Adresse 7]
[Localité 8]

représentée par Maître Sandrine MADANI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #D1694



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 12 Décembre 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 3 mars 2011, la S.A.S. Etablissements Guiard a donné à bail commercial à la S.A.S. Monop' des locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 8].

Le bail a été consenti, suivant avenant n°2 du 26 septembre 2011, pour une durée de neuf ans à compter du 26 septembre 2011 et jusqu’au 25 septembre 2020, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 150 000 euros.

Les lieux ont pour destination exclusive les activités de « commerce ou activité de supermarché alimentaire et/ou non alimentaire, petite restauration sur place ou à emporter, sandwicherie, aucune préparation et/ou transformation ne pouvant être réalisée sur place ».

À compter du 26 septembre 2020, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte d’huissier du 14 février 2023, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023, aux clauses et conditions du bail expiré en conformité avec la loi Pinel et avec fixation du nouveau loyer à la somme annuelle de 108 652 euros en principal.

Par acte d’huissier signifié le 16 mars 2023, la S.A.S. Etablissements Guiard a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé, offrant pour sa part un loyer annuel de 179 655,30 euros en principal.

Au 1er trimestre 2023, le loyer s’élevait à la somme de 43 635,15 euros HT/HC, soit un loyer annuel en principal de 174 540,60 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 janvier 2024, la S.A.S. Monop' a notifié à la S.A.S. Etablissements Guiard un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 129 000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er avril 2023, se prévalant de l’évaluation amiable effectuée par le cabinet Daxter.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.A.S. Monop' a ensuite fait assigner la S.A.S. Etablissements Guiard devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier signifié le 2 avril 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme, outre subsidiairement la désignation d’un expert.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2025.


EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.S. Monop', reprenant les termes de son assignation, demande à la juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

- fixer à compter du 1er avril 2023 le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 129 000 euros HT/HC/an,
- condamner la S.A.S. Etablissements Guiard au paiement des intérêts au taux légal sur les sommes remboursables à compter du 1er avril 2023 puis à compter de chaque échéance trimestrielle et ordonner la capitalisation des intérêts échus après un an,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire :

- ordonner une mission d’instruction avec mission d’usage
- déclare que les parties partageront par moitié le coût de l’expertise judiciaire, chaque partie conservant la charge de ses autres dépens.


En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 3 octobre 2024, la S.A.S. Etablissements Guiard demande à la juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

- dire et juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023,
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2023 à la somme de 179 655,30 euros HC HT par an,
- dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,
- condamner la S.A.S. Monop' à payer le montant du loyer ainsi fixé à compter du 1er avril 2023,
- juger que le loyer fixé portera intérêts rétroactivement à compter du 1er avril 2023 au taux légal de plein droit à compter de chacune des échéances contractuelles, subsidiairement à compter de la notification du mémoire,
- condamner la S.A.S. Monop' à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la S.A.S. Monop' aux dépens,



A titre subsidiaire, si une mesure d’instruction était ordonnée :

- donner acte à la S.A.S. Etablissements Guiard de ses protestations et réserves,
- mettre le coût de la mesure d’expertise à la charge de la S.A.S. Monop'.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.


MOTIVATION


Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023.


Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L. 145-34 du même code dispose néanmoins que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En application de ces textes et suivant une jurisprudence constante, lorsque la locataire demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé, il incombe au juge des loyers commerciaux de rechercher, au besoin d’office, si le loyer du bail renouvelé correspond effectivement à la valeur locative (Civ. 3ème, 3 décembre 2003, n°02-11.374, Civ. 3ème, 5 novembre 2014, n°13-21.990).

En l’espèce, la S.A.S. Monop' soutient que la valeur locative annuelle des locaux loués au 1er avril 2023 s’établit à 129 000 euros hors taxes et hors charge, en-deça du dernier loyer payé avant la date du renouvellement.

La S.A.S. Etablissements Guiard, pour sa part, fait état d’une valeur locative à la date du renouvellement se chiffrant à 200 000 euros par an en principal, supérieure au loyer plafonné qui s’établit à cette même date à la somme annuelle de 179 655,30 euros hors taxes et hors charges.

Dès lors que la locataire affirme, se fondant sur une expertise amiable non contradictoire, que la valeur locative au jour du renouvellement du bail est inférieure au montant du loyer indexé, ce que conteste la preneuse qui produit également une expertise amiable non contradictoire, il est nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire.

En effet, en application de l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R.145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale ainsi que deux rapports d’expertise amiable qui apportent certes des éléments utiles à l'instruction de l'affaire mais ne présentent pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu par la juridiction.

La valeur locative étant l'élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.A.S. Monop' qui a principalement intérêt à voir l'expertise prospérer.


Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu à l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.





Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes des parties et de réserver les frais irrépétibles et les dépens.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.A.S. Etablissements Guiard et la S.A.S. Monop' et portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2023,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

Madame [U] [K]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 11]


Avec pour mission :
* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 5] à [Localité 8], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,
* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,
* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,
* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,
* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er avril 2023,
* de donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2023 suivant les indices applicables, en précisant les modalités de calcul,
* du tout dresser rapport motivé.

Dit que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.A.S. Monop' à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 13]) avant le 20 mars 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que la juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 1er mars 2026,

Rappelle qu'en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Maître [D] [T]
[Adresse 6]
[Courriel 12] - [XXXXXXXX02]


Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,



Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.S. Monop', outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Rappelle, conformément à l’article R. 145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera par lettre recommandée avec avis de réception les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,

Rappelle l’affaire à l’audience du 30 avril 2025 à 9h30 pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 13 février 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER C. AHSSAINI

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-23, code de commerce L145-12, code de commerce R145-31, code de commerce R145-30, code de commerce R145-3, code de commerce L145-9, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de commerce R145-11, code de procedure civile 127-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-02-13T19:25:04.643Z.