Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 1 SECTION 1, 3 septembre 2026, n° 23/03091

Exposé du litige

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller





ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026 après prorogation du délibéré en date du 4 juin 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 mars 2026 



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Par acte sous seing privé du 13 novembre 2019, M. [U] [A] [X] et son épouse, Mme [P] [J] (les époux [A] [X]), ont réservé une maison à usage d'habitation en l'état futur d'achèvement auprès de la société par actions simplifiée Nexity Ir programmes Nord (la société Nexity Ir programmes Nord), dans le cadre d'une opération immobilière en cours de réalisation comportant l'édification de quinze maisons individuelles et dix-neuf appartements sis [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] (Nord). 



Suivant acte authentique de vente reçu par Maître [L] le 29 décembre 2020, les époux [A] [X] ont ainsi acquis de la société Nexity Ir programmes Nord, au prix de 239 700 euros, une maison à usage d'habitation en l'état futur d'achèvement située [Adresse 5], cadastrée section AI n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3], dont la livraison était fixée au plus tard au 30 septembre 2022.



Par acte du 23 novembre 2022, les époux [A] [X] ont fait assigner à jour fixe la société Nexity Ir programmes Nord devant le tribunal judiciaire de Dunkerque aux fins d'obtenir sa condamnation sous astreinte à effectuer tous les travaux utiles à l'aménagement des combles de leur immeuble tels que contractuellement prévus (installation du plancher, des cloisons, travaux de raccordement à l'électricité et aux fluides, installation des menuiseries, travaux d'isolation), à déposer la déclaration de travaux visant la création de la surface de plancher stipulée dans le plan annexé à l'acte de vente pour les combles et à les indemniser de différents chefs de préjudice liés au retard dans la livraison du bien.



Par jugement contradictoire du 23 mai 2023, le tribunal judiciaire de Dunkerque a :

- débouté les époux [A] [X] de leurs demandes au titre de l'exécution de travaux,

- condamné la société Nexity Ir programmes Nord à leur payer la somme de 6 138 euros en réparation de leurs préjudices matériels,

- condamné la même aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer aux époux [A] [X] la somme de 1 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes.



Les époux [A] [X] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 2 mars 2026, demandent à la cour, au visa de l'article L.261-11 du code de la construction et de l'habitation, de l'infirmer en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre de l'exécution des travaux et en ce qu'il a limité à 6 138 euros la réparation de leur préjudice matériel et, statuant à nouveau, de :



à titre principal, 

- condamner la société Nexity Ir programmes Nord à leur payer la somme de 28 902,16 euros correspondant au coût des travaux d'aménagement des combles, se décomposant ainsi :

- 25 166,16 euros pour l'aménagement des combles, selon facture de la société Nico tous travaux,



- 3 786 euros pour la fourniture d'un escalier, selon facture de la société Debret Escaliers ;



- condamner la société Nexity Ir programmes Nord à leur payer, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés par le retard du chantier, les sommes suivantes :

- 20 586 euros au titre des loyers d'habitation qu'ils ont dû continuer de payer entre le 30 septembre 2022 (date de livraison stipulée à l'acte notarié) et le 30 juin 2024 (date de leur déménagement), soit vingt-et-un mois de loyers à 982 euros,

- 1 724,97 euros à raison de 132,69 euros par mois, au titre des intérêts intercalaires de leur prêt payés de janvier 2023, mois prévu dans l'acte de prêt pour la mise à disposition de l'intégralité des fonds, à janvier 2024, date de livraison effective du bien,

- 1 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral lié au refus illégal de leur livrer le bien le 20 décembre 2023 puis d'organiser cette livraison avant le 25 janvier 2024 ;



à titre subsidiaire,

- limiter leur indemnisation à seize mois de loyers, soit 15 712 euros, correspondant à la période écoulée entre le 30 septembre 2022 (date de livraison stipulée à l'acte notarié) et le 25 janvier 2024 (date de livraison effective du bien) ;



en tout état de cause,

- condamner la société Nexity Ir programmes Nord à leur payer le coût des entiers dépens de l'instance, outre une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières conclusions remises le 17 mars 2026, la société Nexity Ir programmes Nord demande à la cour, au visa des articles L.480-4 et L.480-5 du code de l'urbanisme, 1188, 1189, 1128, 1130, 1113, 1162, 1178 et 1221 du code civil, abstraction faite d'une demande de 'juger que' qui ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile, mais le seul rappel inutile d'un moyen, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [A] [X] de leur demande au titre de l'exécution de travaux et de dépôt d'une déclaration de travaux visant la création d'une surface de plancher pour les combles, mais de l'infirmer en ce qu'il l'a condamnée à payer aux époux [A] [X] la somme de 6 138 euros en réparation de leur préjudice matériel, outre la somme de 1 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de l'instance, et statuant à nouveau, de :



- débouter les époux [A] [X] de l'ensemble de leurs demandes modifiées en appel et de l'ensemble de leurs fins et conclusions,

- condamner solidairement les mêmes au paiement de la somme principale de 11 985 euros au titre du solde du prix majoré des intérêts au taux contractuel de retard de 1% par mois à compter du 20 décembre 2023,

- ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'un an,

- condamner solidairement les époux [A] [X] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel avec faculté de recouvrement direct en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement d'une somme de 12 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.



L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 19 mars 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, la cour observe que les époux [A] [X] ne sollicitent plus, comme ils le faisaient en première instance, la réalisation forcée par la société Nexity Ir programmes Nord des travaux d'aménagement des combles de leur habitation mais, désormais, l'indemnisation du coût de ces travaux, qu'ils ont entrepris eux-mêmes.



La recevabilité de cette demande, qui tend aux mêmes fins que celle formée en première instance, n'est pas contestée.



Sur la demande en paiement au titre des travaux d'aménagement des combles



Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public.



L'article 1188 du même code dispose que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes ; que lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.



L'article 1189 de ce code ajoute que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier'; que lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci.



L'article 1190 précise que dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé. L'article 1192 ajoute qu'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.



En vertu de l'article 1217 de ce code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ou demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.



L'article 1231 dispose quant à lui qu'à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. L'article 1231-1 ajoute que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



L'article L261-11 du code la construction et de l'habitation prévoit par ailleurs que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement doit être conclu par acte authentique et préciser notamment la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu, tandis que l'article R261-13 du même code précise que pour l'application de du texte qui précède, la consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements (...) ; que les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d'une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel.



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En l'espèce, il résulte des documents versés aux débats que la société Nexity Ir programmes Nord a obtenu le 18 septembre 2020 un arrêté de permis de construire délivré par le maire de [Localité 5] sous le n° PC 059 183 20 A0018, portant sur la construction de 34 logements (15 maisons individuelles et 19 appartements), pour une surface de plancher créé de 2 540 m².



Il était prévu que sept des quinze maisons figurant audit permis seraient de type R+1 avec combles aménageables (lots n°8103, 8104, 8106, 8109, 8110, 8113, 8115), dont six maisons de type T5, aux surfaces habitables moyennes comprises entre 85,05 m² et 91,17 m². Les plans joints au permis de construire ne mentionnent pas l'aménagement des combles de ces lots.



Courant novembre 2019, les époux [A] [X] ont manifesté leur intérêt pour l'acquisition de l'une des maisons individuelles de type R+1 avec combles aménageables et, par acte sous seing privé du 13 novembre 2019, ont conclu avec la société Nexity Ir programmes Nord un contrat de réservation portant sur une maison à usage d'habitation en l'état futur d'achèvement située [Adresse 5] à [Localité 5], cadastrée section AI n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une contenance d'un are et 41 centiares, étant précisé que le lot était commercialisé et figurait aux plans de vente sous le numéro 8103, qu'il portait sur une surface prévisionnelle habitable de 90,46 m², outre un garage de 14,19 m², moyennant un prix de 239 700 euros.



Ce contrat de réservation fait référence au permis de construire obtenu, tel que rapporté plus haut, et comporte en annexe :

- une notice descriptive, conforme à l'arrêté du 10 mai 1968, précisant en page 12 :

' 3- Annexes privatives

3.1 [Localité 6] aménageables

Uniquement dans les logements n°8103, 8104, 8106, 8109, 8110, 8113, 8115.

Volume au R+2 du logement qui peut permettre l'aménagement ultérieur par l'acquéreur. Aucun pré-aménagement n'est prévu, que ce soit les cloisons, les menuiseries, l'électricité ou tout autre fluide.'

- des plans de façade, du rez-de-chaussée et du premier étage, faisant référence à une maison de type T5 comprenant quatre chambres situées au premier étage, d'une superficie totale habitable de 90,46 m², hors jardin et garage et ne comportant aucun comble aménagé.



Il résulte par ailleurs des échanges entre les parties pendant les négociations précontractuelles que le caractère aménageable, et non aménagé, des combles a été clairement évoqué. Ainsi, par courriel adressé le 7 novembre 2019, aux époux [A] [X], l'agent commercial de la société Nexity Ir programmes Nord leur a communiqué les plans de la maison qu'ils avaient vus ensemble ainsi que 'le plan des combles tels qu'ils pourraient être aménagés dans le futur' (souligné par la cour), ajoutant que 'les possibilités dans les combles sont importantes puisqu'il est possible d'y créer un dressing, une suite parentale avec salle de bains et encore une autre chambre'. De même, dans un courriel du 23 juillet 2020 adressé en réponse à un courriel du même jour de cet agent, qui lui indiquait 'au niveau des combles, il y aura effectivement des poutres au sol. La société qui aménagera tes combles en a l'habitude, les ouvriers poseront simplement des dalles OSB qu'ils visseront directement dans les poutres avant de mettre le parquet', M. [A] [X] réplique ainsi : ' Au chapitre 3.1 [Localité 6] aménageables de la note descriptive, il est spécifié qu'aucun aménagement n'est prévu, que ce soit les cloisons, les menuiseries, l'électricité ou tout autre fluide. On ne mentionne pas l'exclusion de la dalle au sol. De plus, au même chapitre, il est stipulé un volume au R+2 qui peut permettre l'aménagement ultérieur par l'acquéreur, ce volume n'est même pas accessible sans une dalle au sol (OSB ou autre). Pourras-tu me donner la charge admissible au niveau R+2 ' J'aurai besoin également des détails de la toiture (coupes, élévations, détails, isolation...), pourras-tu m'informer sur la possibilité d'ajouter des fenêtres sur les façades Est, Sud et Ouest (quelles sont les procédures, conditions...').' (Souligné dans le texte) En réponse le 29 juillet 2020, l'agent commercial lui précise qu'il aura les charges admissibles ultérieurement, lorsqu'un charpentier aura été désigné, ajoutant que'par contre, nous assurons bien qu'un aménagement ultérieur par l'acquéreur est possible, ce qui signifie que toutes les structures du R+2 seront construites afin de supporter les charges nécessaires à cet aménagement' et qu''afin d'ajouter éventuellement des fenêtres, il faudra que tu te rapproches du service commun des autorisations d'urbanisme (...) à [Localité 5]. Ce service accompagne les propriétaires dans leur volonté d'effectuer des modifications des maisons.'



Il se déduit de tout ce qui précède que le bien réservé ne comportait, sans doute possible, pas de combles aménagés, quand bien même le caractère aménageable de ces combles a pu constituer un élément décisif pour les acquéreurs dans leur prise de décision.



Aux termes de la partie normalisée de l'acte authentique reçu par Maître [T] [L], notaire à [Localité 5], le 29 décembre 2020, la société Nexity Ir programmes Nord a vendu aux époux [A] [X], moyennant un prix de 239 700 euros, le bien immobilier désigné comme suit :



'Commune de [Localité 7]

Une maison à usage d'habitation en état futur d'achèvement située [Adresse 5], cadastrée section AI n° [Cadastre 1], n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] pour une contenance d'un are et 41 centiares.

Tel que ledit bien existera après son achèvement avec ses dépendances, sans aucune exception ni réserve et tel qu'il figure sur le ou les plans ci-annexés et sur les documents figurant au dépôt de pièces susvisé.

Etant ici précisé que ledit lot a été commercialisé et figure aux plans de vente ci-après annexés sous le numéro 8103 (annexe 3).

En application des dispositions de l'article R261-13 du code de la construction et de l'habitation, une notice précisant les éléments d'équipement propres à celui-ci demeurera annexée aux présentes après mention (annexe 4).

En cas de différence entre les documents figurant au dépôt de pièces et ceux ci-annexés, ces derniers prévaudront.' (En gras dans le texte, souligné par la cour)



Il est ainsi fait référence, pour la désignation du bien vendu, aux plans annexés à l'acte authentique de vente et aux documents figurant au dépôt de pièces reçu le même jour par Maître [H] [N], notaire à [Localité 5], comportant l'arrêté de permis de construire précédemment évoqué, lequel porte notamment sur la construction de maisons de type T5, aux surfaces habitables moyennes comprises entre 85,05 m² et 91,17 m², et dont les plans annexés ne comportent pas la mention de l'aménagement des combles.



Aux termes de la partie développée de l'acte authentique, il est rappelé que la vente a été précédée d'un contrat préliminaire établi les 13 novembre et 29 décembre 2019, par lequel le vendeur s'est obligé à réserver à l'acquéreur la faculté d'acquérir les biens et droits immobiliers objets de la vente, moyennant le prix indiqué plus haut, et il est stipulé que 'les conventions résultant des présentes se substituent à toutes autres ayant pu intervenir antérieurement entre les comparants, et à tous projets d'actes et tous documents antérieurs. Il en est ainsi, notamment, des dispositions du contrat préliminaire et de ses annexes (plans, notices descriptives...) que les comparants annulent expressément ; les parties renonçant à s'en prévaloir pour faire ressortir d'éventuelles contradictions ; seules celles résultant des présentes constituent la loi des parties.'







Dans une clause relative aux 'autorisations administratives' insérée dans la même partie de l'acte, il est précisé que l'opération immobilière a fait l'objet d'un arrêté de permis de construire délivré le 18 septembre 2020, mais que la demande a été réalisée sans indiquer que le projet comporte une division de terrain et sans plan de division joint. Il est alors ajouté qu'un permis de construire modificatif a été sollicité et obtenu suivant arrêté du 21 décembre 2020, sous le numéro PC 059 183 20 A0018-M01, lequel sera définitif le 21 mars 2021, date à laquelle il sera purgé de tout recours et retrait. Il est stipulé que 'l'attention de l'acquéreur est attirée par le notaire soussigné sur le fait que si, par extraordinaire, le permis de construire modificatif est retiré avant la date susvisée ou s'il a fait l'objet d'un recours ayant abouti de la part d'un tiers, la totalité des parcelles formant l'ilot D8 sera assujettie au régime de la copropriété' et que, dans cette hypothèse, un modificatif à l'état descriptif de division et règlement de copropriété devra être réalisé avant de procéder à l'intégration des quinze habitations et des douze places de stationnement dans la copropriété '[Adresse 6]', dont l'assiette correspondra à l'intégralité des parcelles cadastrées section AI n°[Cadastre 4] à [Cadastre 5] et n°[Cadastre 6] à [Cadastre 7], et non pas à la seule parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 8].



Il est ensuite énoncé que 'l'état descriptif de division-réglement de copropriété reçu par Maître [H] [N], notaire à [Localité 5], le 22 décembre 2020, prévoit d'ores et déjà cette possibilité. Aussi, pour la parfaite information de l'acquéreur, une copie dudit acte est annexée aux présentes après mention (annexe 7). Il est ici précisé la désignation de son lot de copropriété éventuel :

Lot n°203 :

- une maison n°1803 de type 5, accessible directement par la [Adresse 5], comprenant :

'Au rez-de-chaussée : un garage, une entrée, un dégagement, un séjour, une cuisine, un escalier privatif d'accès au niveau supérieur, un WC, un cellier,

'Au 1er étage : un palier, une salle d'eau, quatre chambres, un escalier d'accès aux combles,

'Au 2ème étage (combles) : un dégagement, un dressing, une chambre et une suite parentale,

- la jouissance privative d'un jardin donnant (sur) la voie piétonne,

- et les 5105/154 079èmes du sol et des parties communes générales.' (Souligné par la cour)



Cette clause ne correspond donc pas à la désignation de la consistance de l'immeuble vendu mais seulement à sa désignation éventuelle, dans l'hypothèse d'une annulation du permis de construire modificatif obtenu suivant arrêté du 21 décembre 2020 et d'une modification subséquente de l'état descriptif de division.



Or, il n'est pas contesté, ainsi que l'a d'ailleurs relevé le premier juge, que ledit permis de construire n'a pas fait l'objet de retrait ni de contestation, de sorte qu'il est devenu définitif, que l'état descriptif de division modifié reçu par Maître [N] le 22 décembre 2020 n'est pas entré en vigueur, que l'immeuble vendu aux époux [A] [X] n'a pas intégré la copropriété '[Adresse 6]' et qu'en conséquence, la clause susvisée ne peut être considérée comme désignant contractuellement l'immeuble vendu.



Une telle désignation découle en revanche de la clause suivante, relative à la 'consistance de l'immeuble - caractéristiques techniques', aux termes de laquelle il est stipulé que 'la consistance de l'immeuble dont dépendent les biens et droits immobiliers présentement vendus au sens de l'article R.261-13 du code de la construction et de l'habitation, résulte des plans, coupes et élévations annexées à l'acte de dépôt.' (Souligné par la cour)







Cette clause précise ensuite que 'la consistance et les caractéristiques de la maison vendue et de ses équipements extérieurs résultent, savoir :

- de la notice descriptive établie conformément à l'article R.261-13, 3ème alinéa du code de la construction et de l'habitation dont un exemplaire est demeuré annexé à l'acte de dépôt de pièces et un autre exemplaire est demeuré ci-annexé après mention ; (...)

- en ce qui concerne les fractions vendues, du plan coté qui est annexé aux présentes, après visa des parties et mention par le notaire soussigné ; lequel plan comporte un tableau indiquant les surfaces de chacune des pièces et des dégagements du logement ;

- en ce qui concerne le bâtiment duquel dépendent lesdits fractions, des plans annexés à l'acte de dépôt de pièces et ses actes complémentaires le cas échéant ci-dessus relatés ;

- en ce qui concerne les autres éléments et les équipements extérieurs, du plan de masse annexé à l'acte de dépôt de pièces précité.

(...)

Il est expressément convenu entre le vendeur et l'acquéreur que les seuls plans et notices auxquels il pourra être fait référence concernant la présente vente sont ceux annexés au présent acte après mention ; tout plan et notice ayant pu être remis antérieurement à ce jour à l'acquéreur, notamment ceux remis à la réservation, étant ainsi substitués.

En cas de discordance entre la notice sommaire annexée au contrat de réservation et la notice descriptive conforme à l'arrêté du 10 mai 1968, cette dernière prévaut.

En cas de discordance entre la notice descriptive et les plans annexés aux présentes, les plans prévaudront en ce qui concernent l'aménagement et la desserte des locaux ; et la notice descriptive prévaudra en ce qui concerne les caractéristiques techniques, la quantité et la qualité des prestations.

En outre les plans et notices annexés au présent acte prévaudront sur ceux déposés à l'acte de dépôt.' (Passages soulignés par la cour)



Il est ainsi renvoyé, tant aux termes de la clause relative à la désignation du bien qu'aux termes de celle portant sur la consistance et les caractéristiques techniques de celui-ci, aux plans de vente et à la notice descriptive respectivement annexés à l'acte de vente sous les numéros 3 et 4, qu'il y a lieu d'examiner.



S'agissant tout d'abord des plans cotés du bien vendu, conformes à ceux annexés à l'acte de dépôt de pièces du 22 décembre 2020, ceux-ci comportent notamment un plan de façade, un plan de masse, les plans du rez-de-chaussée et du premier étage du logement n°8103, incluant un cartouche aux termes duquelcelui-ci est de type T5 et comporte un séjour, une entrée, un cellier, un WC, quatre chambres, une salle de bains et un dégagement, pour une surface totale de 91,07 m², outre un jardin de 76,73 m² et un garage de 14,05 m². Est également joint un plan des combles sur lequel apparaissent une suite parentale, un dressing/dégagement et une chambre, et dont le cartouche mentionne la surface de chacune de ces pièces (16,08 m², 10,06 m² et 9,02 m²) et une surface totale de 35,18 m², tout en indiquant, de manière contradictoire avec les plans précédents, que le logement est de type T5, sans précision de la surface totale de celui-ci. Il est par ailleurs notable que le plan de façade ne comporte aucune ouverture au deuxième étage, ce qui se concilie mal avec un aménagement de cet étage.



La notice descriptive annexée à l'acte, dont il est indiqué qu'elle est conforme à l'arrêté du 10 mai 1968, comporte quant à elle une première partie intitulée 'caractéristiques techniques générales de l'immeuble', dont la clause 1.3 relative aux planchers comporte un point 1.2.4. relatif aux 'planchers combles aménageables' ainsi rédigée : 

'Uniquement dans les logements n°8103-8104-8106-8109-8110-8113-8115.

Volume au R+2 du logement qui peut permettre l'aménagement ultérieur par l'acquéreur. Aucun pré-aménagement n'est prévu, que ce soit les cloisons, les menuiseries, l'électricité ou tout autre fluide.

Aucun plancher béton ou bois n'est prévu. Il sera réalisé un plafond plâtre isolé suspendu à la charpente bois. Cette charpente est dimensionnée pour reprendre les charges d'un futur plancher bois et, ainsi, d'un futur aménagement'. (passages soulignés par la cour)



La troisième partie de cette notice, relative aux 'annexes privatives', comporte une clause 3.1 relative aux 'combles aménageables', ainsi rédigée :

''Uniquement dans les logements n°8103-8104-8106-8109-8110-8113-8115.

Volume au R+2 du logement qui peut permettre l'aménagement ultérieur par l'acquéreur. Aucun pré-aménagement n'est prévu, que ce soit les cloisons, les menuiseries, l'électricité ou tout autre fluide.

Accès : L'accès aux combles aménageables se sera pas le biais d'une trappe en bois dans le plafond en plâtre placé principalement au droit des trémies ou paliers d'escalier.'



Il existe ainsi une discordance entre le plan coté joint à l'acte de vente, mentionnant l'aménagement des combles et son accès par un escalier, et la notice descriptive, excluant un tel aménagement par le constructeur, quand bien même les combles seraient aménageables.



Or, si le premier juge, pour débouter les époux [A] [X] de leur demande tendant à l'exécution forcée de l'aménagement des combles par la société Nexity Ir aménagement Nord, a considéré que la notice descriptive devait prévaloir sur le plan coté en application de la clause d'interprétation stipulée à l'acte de vente dès lors que, selon lui, l'aménagement des combles par la création de deux chambres et d'une salle d'eau relève des 'caractéristiques techniques, de la quantité et de la qualité des prestations', la cour estime pour sa part que cet aménagement relève nécessairement de 'l'aménagement et la desserte des locaux', de sorte que le plan doit prévaloir sur la notice descriptive en application de la clause d'interprétation précitée.



Pour autant, il apparaît que les plans annexés à l'acte de vente se contredisent eux-mêmes lorsqu'ils mentionnent, d'une part, un logement de type T5, alors que l'addition des deux chambres dans les combles en ferait un logement de type T7, ainsi que, d'autre part, une superficie totale de 91,07 m² ne prenant en compte que les surfaces du rez-de-chaussée et du premier étage, et non celle des combles aménagés, de 35,18 m².



Par ailleurs, il doit être relevé que les caractéristiques du logement telles qu'indiquées sur les plans du rez-de-chaussée et du premier étage, mentionnant qu'il est de type T5 et d'une surface de 91,07 m², correspondent à celles figurant dans le permis de construire, également entré dans le champ contractuel pour la désignation du bien vendu, et qu'elles excluent la présence de combles aménagés qui ajouteraient une surface habitable supplémentaire de 35,18 m².



Enfin, il s'avère que le prix de vente stipulé dans l'acte authentique, d'un montant de 239 700 euros, est identique à celui sur lequel les parties se sont accordées dans le contrat de réservation pour un logement de 90,46 m² avec un garage de 14,19 m², ce qui permet de conclure que les parties ne se sont manifestement pas entendues sur la prise en charge par la société Nexity Ir programmes Nord, à ses frais, de l'aménagement des combles représentant 35,18 m² habitables supplémentaires et de leur accès, dont le coût, tel que réclamé par les époux [A] [X] qui justifient avoir fait réaliser ces travaux, s'élève à 28'902,16 euros, soit plus de 12% du prix de vente.



Dans ces conditions, il n'est pas démontré que la commune intention des parties ait été d'inclure dans l'objet de la vente l'aménagement des combles et leur accès.



Il convient donc de débouter les époux [A] [X] de leur demande d'indemnisation au titre du coût des travaux d'aménagement des combles et de leur accès.



Sur la demande d'indemnisation au titre du retard de livraison



Vu les articles 1103, 1104 et 1217 précités du code civil,



Aux termes de l'article 1231-1, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, l'acte de vente stipule en page 5 que 'la livraison doit intervenir au plus tard le 30 septembre 2022 dans les conditions stipulées en deuxième partie du présent acte.'



Aux termes de la clause 'achèvement des travaux' en page 23 de l'acte, 'le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux, objets des présentes, livrés dans les délais ci-dessus visés en première partie de l'acte'. Il est cependant ajouté que 'ce délai serait différé en cas de force majeure ou d'une autre cause légitime', l'acte stipulant une liste de causes qui 'pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai'.



Il est ensuite précisé que 's'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui du double pendant lequel l'évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux'.



Enfin, la clause prévoit que 'pour l'appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties, d'un commun accord, déclarent s'en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l'acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d'oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité.'



En première instance, pour retenir la responsabilité de la société Nexity Ir programmes Nord dans le retard de livraison du bien, le premier juge a considéré que si celle-ci produisait une attestation établie le 2 décembre 2022 par la société Cedea ingénierie représentée par M. [V] [G], maître d'oeuvre d'exécution, de nature à justifier de l'existence de causes légitimes de suspension, il n'était pas justifié de l'impact de chaque événement sur chaque étape du chantier, seul un report de six mois maximum pour anomalies du sol et intempéries apparaissant justifié, tandis que le constructeur ne justifiait pas des six mois de retard supplémentaires accumulés sur les premières phases de fondations et planchers. 



Cette attestation s'arrêtait à la date du 2 décembre 2022.



En cause d'appel, la société Nexity Ir programmes Nord produit une nouvelle attestation actualisée du même maître d'oeuvre, émise le 17 novembre 2023, reprenant la période antérieure au jugement et mentionnant également les décalages dans le chantier intervenus postérieurement au 2 décembre 2022, tout en précisant l'impact de chaque événement sur l'avancement du chantier, dans les termes suivants : 



'Concernant l'ilot D8 :



Atteste que le bon déroulé du chantier a été impacté par les événements suivants :





- 5 jours ouvrés de retard par suite de la rencontre d'anomalies du sous-sol nécessitant l'amenée et repli d'un atelier de préforage pour la réalisation des fondations (du 30 août au 3 septembre 2021),

- 129 jours ouvrés d'intempéries, hors week-ends et jours fériés, suivant les relevés météorologiques repris en pièce jointe pour la période du 01/12/21 au 16/11/23.

Soit 62 jours ouvrés hors superposition d'événements.

- Redressement judiciaire de l'entreprise Nord PVC en date du 21/03/22, puis liquidation en date du 28/06/22, entraînant un retard dans la fabrication et l'approvisionnement des menuiseries extérieures de 84 jours ouvrés. Ceci ne permettant pas la mise hors d'air des bâtiments et la bonne succession des ouvrages de second oeuvre intérieurs.

- Difficulté d'approvisionnement de la couverture/bardage DB par le fournisseur et le fabriquant':

* suivant planning, la couverture de l'ilot D8 devait démarrer le 01/11/22 pour permettre la mise hors d'eau des ouvrages,

* suivant difficultés de production par le fabricant, la couverture n'a été reçue que le 26/03/23, entraînant le retard de la mise hors d'eau et hors d'air des ouvrages et la bonne succession des ouvrages de second oeuvre intérieurs.

Soit un impact de 120 jours ouvrés.

- Entreprise Batisol (lot parquets stratifiés) défaillante.

* Mise en demeure de l'entreprise le 22/05/23 par suite de multiples défaillances,

* Redressement judiciaire prononcé au 30/05/23,

* Nouvelle consultation d'entreprise aboutissant à la désignation de la société Prodoma. L'entreprise est intervenue à partir du 16/06/23.

Soit un impact de 17 jours ouvrés et 0 jour ouvré hors superposition d'événements.

- Entreprise Techni déco (lot carrelage et faïences) défaillante.

* Mise en demeure de l'entreprise le 19/05/23 par suite de multiples défaillances,

* L'entreprise Thumerel a été consultée en parallèle et désignée pour l'ilot D8. Temps de préparation et passage commande fournisseur, le démarrage des travaux de carrelage sur l'ilot D8 a débuté le 04/09/23.

Soit un impact de 53 jours ouvrés (déduction faite du mois d'août 2023).

Soit un impact de 29 jours ouvrés hors superposition d'événements.



Soit un report de délai global de 408 jours ouvrés.

Soit un report de délai global de 300 jours ouvrés hors superposition d'événements.'



Cette attestation est suffisamment circonstanciée et émane d'un tiers au contrat, indépendant de chacune des parties, auquel celles-ci ont expressément et contractuellement entendu se référer, dans l'acte authentique, pour apprécier la survenance de causes légitimes de suspension.



L'incidence de ces causes légitimes de suspension du délai d'achèvement des travaux, contractuellement fixée à hauteur du double de la durée pendant laquelle l'événement a mis obstacle à la poursuite des travaux, interdit aux acquéreurs toute prétention indemnitaire au titre d'un retard inférieur à cette durée.



Or il résulte des pièces versées aux débats que l'immeuble, dont la livraison devait initialement intervenir le 30 septembre 2022, était achevé et en état d'être reçu au 20 décembre 2023, mais que la remise des clefs aux époux [A] [X] été repoussée au 25 janvier 2024, dès lors que ceux-ci, qui entendaient consigner le solde du prix en raison de leur contestation sur l'aménagement des combles, n'en avaient pas justifié.



Il s'ensuit que le retard de livraison de l'immeuble s'inscrit, compte tenu des causes légitimes de suspension des travaux dont il est justifié, dans la durée contractuellement prévue pendant laquelle les acquéreurs ne peuvent prétendre à aucune indemnisation.







La décision doit en conséquence être infirmée et les époux [A] [X] déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériels qu'ils allèguent avoir subis du fait du retard dans la livraison.



Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre du solde du prix



Vu les articles 1103 et 1104 du code civil précités,



En l'espèce, il résulte du procès-verbal signé par les parties le 25 janvier 2024 que la société Nexity Ir programmes Nord a livré, à cette date, le bien immobilier objet du contrat aux époux [A] [X], ceux-ci formulant la réserve que les combles n'étaient pas aménagés et ayant préalablement procédé à la consignation du solde du prix de vente, correspondant aux derniers 5% de celui-ci, exigible lors de la mise de l'immeuble à la disposition des acquéreurs, en application de l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation.



Or il résulte des développements qui précèdent que l'aménagement des combles n'était pas prévu au contrat.



Les époux [A] [X] ne sont donc pas légitimes à retenir le solde du prix en raison de l'absence de réalisation de cet aménagement par le constructeur et il convient de les condamner solidairement à payer à la société Nexity Ir programmes Nord la somme de 11 985 euros correspondant à ce solde, majorée des intérêts au taux contractuel de 1% par mois de retard à compter du 25 janvier 2024, date de la livraison du bien à laquelle aurait dû intervenir le paiement du solde du prix.



Il convient par ailleurs d'ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus par année entière, de droit lorsqu'elle est demandée en application de l'article 1343-2 du code civil, ce qui est le cas en l'espèce.



Sur les autres demandes



Les époux [A] [X], qui succombent en leur appel, seront tenus aux entiers dépens de celui-ci, ainsi qu'aux dépens de première instance.



L'équité commande en revanche de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles, exposés tant en première instance qu'en appel.





PAR CES MOTIFS



Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. [U] [A] [X] et Mme [P] [J], son épouse, de leurs demandes tendant à l'exécution de travaux,



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déboute M. [U] [A] [X] et Mme [P] [J], son épouse, de leurs demandes indemnitaires au titre des travaux d'aménagement des combles,



Déboute M. [U] [A] [X] et Mme [P] [J], son épouse, de leurs demandes indemnitaires au titre du retard dans la livraison du bien,







Condamne solidairement M. [U] [A] [X] et Mme [P] [J], son épouse, à payer à la société Nexity Ir programmes Nord la somme de 11 985 euros au titre du solde du prix de vente, assortie des intérêts au taux contractuel de 1% par mois de retard à compter du 25 janvier 2024,



Ordonne la capitalisation des intérêts échus par année entière,



Condamne M. [U] [A] [X] et Mme [P] [J], son épouse, aux dépens de première instance et d'appel,



Déboute les parties de leurs demandes respectives formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.











Le greffier













Le président

Dispositif

EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 03/09/2026





****





Minute électronique 

N° RG 23/03091 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U7OR



Jugement (N° 22/02091)

rendu le 23 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Dunkerque







APPELANTS



Monsieur [U] [A] [X]

né le 20 septembre 1978 à [Localité 1] (Liban)

Madame [P] [J] épouse [A] [X]

née le 1er janvier 1981 à [Localité 2] (Liban)

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentés par Me Yann Leupe, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué



INTIMÉE



La SAS Nexity Ir programmes Nord

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 4]



représentée par Me François-Xavier Lagarde, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistée de Me Laurent Heyte, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant



DÉBATS à l'audience publique du 26 mars 2026 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller





ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026 après prorogation du délibéré en date du 4 juin 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 mars 2026 



****



Par acte sous seing privé du 13 novembre 2019, M. [U] [A] [X] et son épouse, Mme [P] [J] (les époux [A] [X]), ont réservé une maison à usage d'habitation en l'état futur d'achèvement auprès de la société par actions simplifiée Nexity Ir programmes Nord (la société Nexity Ir programmes Nord), dans le cadre d'une opération immobilière en cours de réalisation comportant l'édification de quinze maisons individuelles et dix-neuf appartements sis [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] (Nord). 



Suivant acte authentique de vente reçu par Maître [L] le 29 décembre 2020, les époux [A] [X] ont ainsi acquis de la société Nexity Ir programmes Nord, au prix de 239 700 euros, une maison à usage d'habitation en l'état futur d'achèvement située [Adresse 5], cadastrée section AI n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3], dont la livraison était fixée au plus tard au 30 septembre 2022.



Par acte du 23 novembre 2022, les époux [A] [X] ont fait assigner à jour fixe la société Nexity Ir programmes Nord devant le tribunal judiciaire de Dunkerque aux fins d'obtenir sa condamnation sous astreinte à effectuer tous les travaux utiles à l'aménagement des combles de leur immeuble tels que contractuellement prévus (installation du plancher, des cloisons, travaux de raccordement à l'électricité et aux fluides, installation des menuiseries, travaux d'isolation), à déposer la déclaration de travaux visant la création de la surface de plancher stipulée dans le plan annexé à l'acte de vente pour les combles et à les indemniser de différents chefs de préjudice liés au retard dans la livraison du bien.



Par jugement contradictoire du 23 mai 2023, le tribunal judiciaire de Dunkerque a :

- débouté les époux [A] [X] de leurs demandes au titre de l'exécution de travaux,

- condamné la société Nexity Ir programmes Nord à leur payer la somme de 6 138 euros en réparation de leurs préjudices matériels,

- condamné la même aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer aux époux [A] [X] la somme de 1 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes.



Les époux [A] [X] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 2 mars 2026, demandent à la cour, au visa de l'article L.261-11 du code de la construction et de l'habitation, de l'infirmer en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre de l'exécution des travaux et en ce qu'il a limité à 6 138 euros la réparation de leur préjudice matériel et, statuant à nouveau, de :



à titre principal, 

- condamner la société Nexity Ir programmes Nord à leur payer la somme de 28 902,16 euros correspondant au coût des travaux d'aménagement des combles, se décomposant ainsi :

- 25 166,16 euros pour l'aménagement des combles, selon facture de la société Nico tous travaux,



- 3 786 euros pour la fourniture d'un escalier, selon facture de la société Debret Escaliers ;



- condamner la société Nexity Ir programmes Nord à leur payer, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés par le retard du chantier, les sommes suivantes :

- 20 586 euros au titre des loyers d'habitation qu'ils ont dû continuer de payer entre le 30 septembre 2022 (date de livraison stipulée à l'acte notarié) et le 30 juin 2024 (date de leur déménagement), soit vingt-et-un mois de loyers à 982 euros,

- 1 724,97 euros à raison de 132,69 euros par mois, au titre des intérêts intercalaires de leur prêt payés de janvier 2023, mois prévu dans l'acte de prêt pour la mise à disposition de l'intégralité des fonds, à janvier 2024, date de livraison effective du bien,

- 1 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral lié au refus illégal de leur livrer le bien le 20 décembre 2023 puis d'organiser cette livraison avant le 25 janvier 2024 ;



à titre subsidiaire,

- limiter leur indemnisation à seize mois de loyers, soit 15 712 euros, correspondant à la période écoulée entre le 30 septembre 2022 (date de livraison stipulée à l'acte notarié) et le 25 janvier 2024 (date de livraison effective du bien) ;



en tout état de cause,

- condamner la société Nexity Ir programmes Nord à leur payer le coût des entiers dépens de l'instance, outre une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières conclusions remises le 17 mars 2026, la société Nexity Ir programmes Nord demande à la cour, au visa des articles L.480-4 et L.480-5 du code de l'urbanisme, 1188, 1189, 1128, 1130, 1113, 1162, 1178 et 1221 du code civil, abstraction faite d'une demande de 'juger que' qui ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile, mais le seul rappel inutile d'un moyen, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [A] [X] de leur demande au titre de l'exécution de travaux et de dépôt d'une déclaration de travaux visant la création d'une surface de plancher pour les combles, mais de l'infirmer en ce qu'il l'a condamnée à payer aux époux [A] [X] la somme de 6 138 euros en réparation de leur préjudice matériel, outre la somme de 1 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de l'instance, et statuant à nouveau, de :



- débouter les époux [A] [X] de l'ensemble de leurs demandes modifiées en appel et de l'ensemble de leurs fins et conclusions,

- condamner solidairement les mêmes au paiement de la somme principale de 11 985 euros au titre du solde du prix majoré des intérêts au taux contractuel de retard de 1% par mois à compter du 20 décembre 2023,

- ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'un an,

- condamner solidairement les époux [A] [X] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel avec faculté de recouvrement direct en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement d'une somme de 12 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.



L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 19 mars 2026.



MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, la cour observe que les époux [A] [X] ne sollicitent plus, comme ils le faisaient en première instance, la réalisation forcée par la société Nexity Ir programmes Nord des travaux d'aménagement des combles de leur habitation mais, désormais, l'indemnisation du coût de ces travaux, qu'ils ont entrepris eux-mêmes.



La recevabilité de cette demande, qui tend aux mêmes fins que celle formée en première instance, n'est pas contestée.



Sur la demande en paiement au titre des travaux d'aménagement des combles



Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public.



L'article 1188 du même code dispose que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes ; que lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.



L'article 1189 de ce code ajoute que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier'; que lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci.



L'article 1190 précise que dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé. L'article 1192 ajoute qu'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.



En vertu de l'article 1217 de ce code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ou demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.



L'article 1231 dispose quant à lui qu'à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. L'article 1231-1 ajoute que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



L'article L261-11 du code la construction et de l'habitation prévoit par ailleurs que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement doit être conclu par acte authentique et préciser notamment la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu, tandis que l'article R261-13 du même code précise que pour l'application de du texte qui précède, la consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements (...) ; que les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d'une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel.



**



En l'espèce, il résulte des documents versés aux débats que la société Nexity Ir programmes Nord a obtenu le 18 septembre 2020 un arrêté de permis de construire délivré par le maire de [Localité 5] sous le n° PC 059 183 20 A0018, portant sur la construction de 34 logements (15 maisons individuelles et 19 appartements), pour une surface de plancher créé de 2 540 m².



Il était prévu que sept des quinze maisons figurant audit permis seraient de type R+1 avec combles aménageables (lots n°8103, 8104, 8106, 8109, 8110, 8113, 8115), dont six maisons de type T5, aux surfaces habitables moyennes comprises entre 85,05 m² et 91,17 m². Les plans joints au permis de construire ne mentionnent pas l'aménagement des combles de ces lots.



Courant novembre 2019, les époux [A] [X] ont manifesté leur intérêt pour l'acquisition de l'une des maisons individuelles de type R+1 avec combles aménageables et, par acte sous seing privé du 13 novembre 2019, ont conclu avec la société Nexity Ir programmes Nord un contrat de réservation portant sur une maison à usage d'habitation en l'état futur d'achèvement située [Adresse 5] à [Localité 5], cadastrée section AI n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une contenance d'un are et 41 centiares, étant précisé que le lot était commercialisé et figurait aux plans de vente sous le numéro 8103, qu'il portait sur une surface prévisionnelle habitable de 90,46 m², outre un garage de 14,19 m², moyennant un prix de 239 700 euros.



Ce contrat de réservation fait référence au permis de construire obtenu, tel que rapporté plus haut, et comporte en annexe :

- une notice descriptive, conforme à l'arrêté du 10 mai 1968, précisant en page 12 :

' 3- Annexes privatives

3.1 [Localité 6] aménageables

Uniquement dans les logements n°8103, 8104, 8106, 8109, 8110, 8113, 8115.

Volume au R+2 du logement qui peut permettre l'aménagement ultérieur par l'acquéreur. Aucun pré-aménagement n'est prévu, que ce soit les cloisons, les menuiseries, l'électricité ou tout autre fluide.'

- des plans de façade, du rez-de-chaussée et du premier étage, faisant référence à une maison de type T5 comprenant quatre chambres situées au premier étage, d'une superficie totale habitable de 90,46 m², hors jardin et garage et ne comportant aucun comble aménagé.



Il résulte par ailleurs des échanges entre les parties pendant les négociations précontractuelles que le caractère aménageable, et non aménagé, des combles a été clairement évoqué. Ainsi, par courriel adressé le 7 novembre 2019, aux époux [A] [X], l'agent commercial de la société Nexity Ir programmes Nord leur a communiqué les plans de la maison qu'ils avaient vus ensemble ainsi que 'le plan des combles tels qu'ils pourraient être aménagés dans le futur' (souligné par la cour), ajoutant que 'les possibilités dans les combles sont importantes puisqu'il est possible d'y créer un dressing, une suite parentale avec salle de bains et encore une autre chambre'. De même, dans un courriel du 23 juillet 2020 adressé en réponse à un courriel du même jour de cet agent, qui lui indiquait 'au niveau des combles, il y aura effectivement des poutres au sol. La société qui aménagera tes combles en a l'habitude, les ouvriers poseront simplement des dalles OSB qu'ils visseront directement dans les poutres avant de mettre le parquet', M. [A] [X] réplique ainsi : ' Au chapitre 3.1 [Localité 6] aménageables de la note descriptive, il est spécifié qu'aucun aménagement n'est prévu, que ce soit les cloisons, les menuiseries, l'électricité ou tout autre fluide. On ne mentionne pas l'exclusion de la dalle au sol. De plus, au même chapitre, il est stipulé un volume au R+2 qui peut permettre l'aménagement ultérieur par l'acquéreur, ce volume n'est même pas accessible sans une dalle au sol (OSB ou autre). Pourras-tu me donner la charge admissible au niveau R+2 ' J'aurai besoin également des détails de la toiture (coupes, élévations, détails, isolation...), pourras-tu m'informer sur la possibilité d'ajouter des fenêtres sur les façades Est, Sud et Ouest (quelles sont les procédures, conditions...').' (Souligné dans le texte) En réponse le 29 juillet 2020, l'agent commercial lui précise qu'il aura les charges admissibles ultérieurement, lorsqu'un charpentier aura été désigné, ajoutant que'par contre, nous assurons bien qu'un aménagement ultérieur par l'acquéreur est possible, ce qui signifie que toutes les structures du R+2 seront construites afin de supporter les charges nécessaires à cet aménagement' et qu''afin d'ajouter éventuellement des fenêtres, il faudra que tu te rapproches du service commun des autorisations d'urbanisme (...) à [Localité 5]. Ce service accompagne les propriétaires dans leur volonté d'effectuer des modifications des maisons.'



Il se déduit de tout ce qui précède que le bien réservé ne comportait, sans doute possible, pas de combles aménagés, quand bien même le caractère aménageable de ces combles a pu constituer un élément décisif pour les acquéreurs dans leur prise de décision.



Aux termes de la partie normalisée de l'acte authentique reçu par Maître [T] [L], notaire à [Localité 5], le 29 décembre 2020, la société Nexity Ir programmes Nord a vendu aux époux [A] [X], moyennant un prix de 239 700 euros, le bien immobilier désigné comme suit :



'Commune de [Localité 7]

Une maison à usage d'habitation en état futur d'achèvement située [Adresse 5], cadastrée section AI n° [Cadastre 1], n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] pour une contenance d'un are et 41 centiares.

Tel que ledit bien existera après son achèvement avec ses dépendances, sans aucune exception ni réserve et tel qu'il figure sur le ou les plans ci-annexés et sur les documents figurant au dépôt de pièces susvisé.

Etant ici précisé que ledit lot a été commercialisé et figure aux plans de vente ci-après annexés sous le numéro 8103 (annexe 3).

En application des dispositions de l'article R261-13 du code de la construction et de l'habitation, une notice précisant les éléments d'équipement propres à celui-ci demeurera annexée aux présentes après mention (annexe 4).

En cas de différence entre les documents figurant au dépôt de pièces et ceux ci-annexés, ces derniers prévaudront.' (En gras dans le texte, souligné par la cour)



Il est ainsi fait référence, pour la désignation du bien vendu, aux plans annexés à l'acte authentique de vente et aux documents figurant au dépôt de pièces reçu le même jour par Maître [H] [N], notaire à [Localité 5], comportant l'arrêté de permis de construire précédemment évoqué, lequel porte notamment sur la construction de maisons de type T5, aux surfaces habitables moyennes comprises entre 85,05 m² et 91,17 m², et dont les plans annexés ne comportent pas la mention de l'aménagement des combles.



Aux termes de la partie développée de l'acte authentique, il est rappelé que la vente a été précédée d'un contrat préliminaire établi les 13 novembre et 29 décembre 2019, par lequel le vendeur s'est obligé à réserver à l'acquéreur la faculté d'acquérir les biens et droits immobiliers objets de la vente, moyennant le prix indiqué plus haut, et il est stipulé que 'les conventions résultant des présentes se substituent à toutes autres ayant pu intervenir antérieurement entre les comparants, et à tous projets d'actes et tous documents antérieurs. Il en est ainsi, notamment, des dispositions du contrat préliminaire et de ses annexes (plans, notices descriptives...) que les comparants annulent expressément ; les parties renonçant à s'en prévaloir pour faire ressortir d'éventuelles contradictions ; seules celles résultant des présentes constituent la loi des parties.'







Dans une clause relative aux 'autorisations administratives' insérée dans la même partie de l'acte, il est précisé que l'opération immobilière a fait l'objet d'un arrêté de permis de construire délivré le 18 septembre 2020, mais que la demande a été réalisée sans indiquer que le projet comporte une division de terrain et sans plan de division joint. Il est alors ajouté qu'un permis de construire modificatif a été sollicité et obtenu suivant arrêté du 21 décembre 2020, sous le numéro PC 059 183 20 A0018-M01, lequel sera définitif le 21 mars 2021, date à laquelle il sera purgé de tout recours et retrait. Il est stipulé que 'l'attention de l'acquéreur est attirée par le notaire soussigné sur le fait que si, par extraordinaire, le permis de construire modificatif est retiré avant la date susvisée ou s'il a fait l'objet d'un recours ayant abouti de la part d'un tiers, la totalité des parcelles formant l'ilot D8 sera assujettie au régime de la copropriété' et que, dans cette hypothèse, un modificatif à l'état descriptif de division et règlement de copropriété devra être réalisé avant de procéder à l'intégration des quinze habitations et des douze places de stationnement dans la copropriété '[Adresse 6]', dont l'assiette correspondra à l'intégralité des parcelles cadastrées section AI n°[Cadastre 4] à [Cadastre 5] et n°[Cadastre 6] à [Cadastre 7], et non pas à la seule parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 8].



Il est ensuite énoncé que 'l'état descriptif de division-réglement de copropriété reçu par Maître [H] [N], notaire à [Localité 5], le 22 décembre 2020, prévoit d'ores et déjà cette possibilité. Aussi, pour la parfaite information de l'acquéreur, une copie dudit acte est annexée aux présentes après mention (annexe 7). Il est ici précisé la désignation de son lot de copropriété éventuel :

Lot n°203 :

- une maison n°1803 de type 5, accessible directement par la [Adresse 5], comprenant :

'Au rez-de-chaussée : un garage, une entrée, un dégagement, un séjour, une cuisine, un escalier privatif d'accès au niveau supérieur, un WC, un cellier,

'Au 1er étage : un palier, une salle d'eau, quatre chambres, un escalier d'accès aux combles,

'Au 2ème étage (combles) : un dégagement, un dressing, une chambre et une suite parentale,

- la jouissance privative d'un jardin donnant (sur) la voie piétonne,

- et les 5105/154 079èmes du sol et des parties communes générales.' (Souligné par la cour)



Cette clause ne correspond donc pas à la désignation de la consistance de l'immeuble vendu mais seulement à sa désignation éventuelle, dans l'hypothèse d'une annulation du permis de construire modificatif obtenu suivant arrêté du 21 décembre 2020 et d'une modification subséquente de l'état descriptif de division.



Or, il n'est pas contesté, ainsi que l'a d'ailleurs relevé le premier juge, que ledit permis de construire n'a pas fait l'objet de retrait ni de contestation, de sorte qu'il est devenu définitif, que l'état descriptif de division modifié reçu par Maître [N] le 22 décembre 2020 n'est pas entré en vigueur, que l'immeuble vendu aux époux [A] [X] n'a pas intégré la copropriété '[Adresse 6]' et qu'en conséquence, la clause susvisée ne peut être considérée comme désignant contractuellement l'immeuble vendu.



Une telle désignation découle en revanche de la clause suivante, relative à la 'consistance de l'immeuble - caractéristiques techniques', aux termes de laquelle il est stipulé que 'la consistance de l'immeuble dont dépendent les biens et droits immobiliers présentement vendus au sens de l'article R.261-13 du code de la construction et de l'habitation, résulte des plans, coupes et élévations annexées à l'acte de dépôt.' (Souligné par la cour)







Cette clause précise ensuite que 'la consistance et les caractéristiques de la maison vendue et de ses équipements extérieurs résultent, savoir :

- de la notice descriptive établie conformément à l'article R.261-13, 3ème alinéa du code de la construction et de l'habitation dont un exemplaire est demeuré annexé à l'acte de dépôt de pièces et un autre exemplaire est demeuré ci-annexé après mention ; (...)

- en ce qui concerne les fractions vendues, du plan coté qui est annexé aux présentes, après visa des parties et mention par le notaire soussigné ; lequel plan comporte un tableau indiquant les surfaces de chacune des pièces et des dégagements du logement ;

- en ce qui concerne le bâtiment duquel dépendent lesdits fractions, des plans annexés à l'acte de dépôt de pièces et ses actes complémentaires le cas échéant ci-dessus relatés ;

- en ce qui concerne les autres éléments et les équipements extérieurs, du plan de masse annexé à l'acte de dépôt de pièces précité.

(...)

Il est expressément convenu entre le vendeur et l'acquéreur que les seuls plans et notices auxquels il pourra être fait référence concernant la présente vente sont ceux annexés au présent acte après mention ; tout plan et notice ayant pu être remis antérieurement à ce jour à l'acquéreur, notamment ceux remis à la réservation, étant ainsi substitués.

En cas de discordance entre la notice sommaire annexée au contrat de réservation et la notice descriptive conforme à l'arrêté du 10 mai 1968, cette dernière prévaut.

En cas de discordance entre la notice descriptive et les plans annexés aux présentes, les plans prévaudront en ce qui concernent l'aménagement et la desserte des locaux ; et la notice descriptive prévaudra en ce qui concerne les caractéristiques techniques, la quantité et la qualité des prestations.

En outre les plans et notices annexés au présent acte prévaudront sur ceux déposés à l'acte de dépôt.' (Passages soulignés par la cour)



Il est ainsi renvoyé, tant aux termes de la clause relative à la désignation du bien qu'aux termes de celle portant sur la consistance et les caractéristiques techniques de celui-ci, aux plans de vente et à la notice descriptive respectivement annexés à l'acte de vente sous les numéros 3 et 4, qu'il y a lieu d'examiner.



S'agissant tout d'abord des plans cotés du bien vendu, conformes à ceux annexés à l'acte de dépôt de pièces du 22 décembre 2020, ceux-ci comportent notamment un plan de façade, un plan de masse, les plans du rez-de-chaussée et du premier étage du logement n°8103, incluant un cartouche aux termes duquelcelui-ci est de type T5 et comporte un séjour, une entrée, un cellier, un WC, quatre chambres, une salle de bains et un dégagement, pour une surface totale de 91,07 m², outre un jardin de 76,73 m² et un garage de 14,05 m². Est également joint un plan des combles sur lequel apparaissent une suite parentale, un dressing/dégagement et une chambre, et dont le cartouche mentionne la surface de chacune de ces pièces (16,08 m², 10,06 m² et 9,02 m²) et une surface totale de 35,18 m², tout en indiquant, de manière contradictoire avec les plans précédents, que le logement est de type T5, sans précision de la surface totale de celui-ci. Il est par ailleurs notable que le plan de façade ne comporte aucune ouverture au deuxième étage, ce qui se concilie mal avec un aménagement de cet étage.



La notice descriptive annexée à l'acte, dont il est indiqué qu'elle est conforme à l'arrêté du 10 mai 1968, comporte quant à elle une première partie intitulée 'caractéristiques techniques générales de l'immeuble', dont la clause 1.3 relative aux planchers comporte un point 1.2.4. relatif aux 'planchers combles aménageables' ainsi rédigée : 

'Uniquement dans les logements n°8103-8104-8106-8109-8110-8113-8115.

Volume au R+2 du logement qui peut permettre l'aménagement ultérieur par l'acquéreur. Aucun pré-aménagement n'est prévu, que ce soit les cloisons, les menuiseries, l'électricité ou tout autre fluide.

Aucun plancher béton ou bois n'est prévu. Il sera réalisé un plafond plâtre isolé suspendu à la charpente bois. Cette charpente est dimensionnée pour reprendre les charges d'un futur plancher bois et, ainsi, d'un futur aménagement'. (passages soulignés par la cour)



La troisième partie de cette notice, relative aux 'annexes privatives', comporte une clause 3.1 relative aux 'combles aménageables', ainsi rédigée :

''Uniquement dans les logements n°8103-8104-8106-8109-8110-8113-8115.

Volume au R+2 du logement qui peut permettre l'aménagement ultérieur par l'acquéreur. Aucun pré-aménagement n'est prévu, que ce soit les cloisons, les menuiseries, l'électricité ou tout autre fluide.

Accès : L'accès aux combles aménageables se sera pas le biais d'une trappe en bois dans le plafond en plâtre placé principalement au droit des trémies ou paliers d'escalier.'



Il existe ainsi une discordance entre le plan coté joint à l'acte de vente, mentionnant l'aménagement des combles et son accès par un escalier, et la notice descriptive, excluant un tel aménagement par le constructeur, quand bien même les combles seraient aménageables.



Or, si le premier juge, pour débouter les époux [A] [X] de leur demande tendant à l'exécution forcée de l'aménagement des combles par la société Nexity Ir aménagement Nord, a considéré que la notice descriptive devait prévaloir sur le plan coté en application de la clause d'interprétation stipulée à l'acte de vente dès lors que, selon lui, l'aménagement des combles par la création de deux chambres et d'une salle d'eau relève des 'caractéristiques techniques, de la quantité et de la qualité des prestations', la cour estime pour sa part que cet aménagement relève nécessairement de 'l'aménagement et la desserte des locaux', de sorte que le plan doit prévaloir sur la notice descriptive en application de la clause d'interprétation précitée.



Pour autant, il apparaît que les plans annexés à l'acte de vente se contredisent eux-mêmes lorsqu'ils mentionnent, d'une part, un logement de type T5, alors que l'addition des deux chambres dans les combles en ferait un logement de type T7, ainsi que, d'autre part, une superficie totale de 91,07 m² ne prenant en compte que les surfaces du rez-de-chaussée et du premier étage, et non celle des combles aménagés, de 35,18 m².



Par ailleurs, il doit être relevé que les caractéristiques du logement telles qu'indiquées sur les plans du rez-de-chaussée et du premier étage, mentionnant qu'il est de type T5 et d'une surface de 91,07 m², correspondent à celles figurant dans le permis de construire, également entré dans le champ contractuel pour la désignation du bien vendu, et qu'elles excluent la présence de combles aménagés qui ajouteraient une surface habitable supplémentaire de 35,18 m².



Enfin, il s'avère que le prix de vente stipulé dans l'acte authentique, d'un montant de 239 700 euros, est identique à celui sur lequel les parties se sont accordées dans le contrat de réservation pour un logement de 90,46 m² avec un garage de 14,19 m², ce qui permet de conclure que les parties ne se sont manifestement pas entendues sur la prise en charge par la société Nexity Ir programmes Nord, à ses frais, de l'aménagement des combles représentant 35,18 m² habitables supplémentaires et de leur accès, dont le coût, tel que réclamé par les époux [A] [X] qui justifient avoir fait réaliser ces travaux, s'élève à 28'902,16 euros, soit plus de 12% du prix de vente.



Dans ces conditions, il n'est pas démontré que la commune intention des parties ait été d'inclure dans l'objet de la vente l'aménagement des combles et leur accès.



Il convient donc de débouter les époux [A] [X] de leur demande d'indemnisation au titre du coût des travaux d'aménagement des combles et de leur accès.



Sur la demande d'indemnisation au titre du retard de livraison



Vu les articles 1103, 1104 et 1217 précités du code civil,



Aux termes de l'article 1231-1, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, l'acte de vente stipule en page 5 que 'la livraison doit intervenir au plus tard le 30 septembre 2022 dans les conditions stipulées en deuxième partie du présent acte.'



Aux termes de la clause 'achèvement des travaux' en page 23 de l'acte, 'le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux, objets des présentes, livrés dans les délais ci-dessus visés en première partie de l'acte'. Il est cependant ajouté que 'ce délai serait différé en cas de force majeure ou d'une autre cause légitime', l'acte stipulant une liste de causes qui 'pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai'.



Il est ensuite précisé que 's'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui du double pendant lequel l'évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux'.



Enfin, la clause prévoit que 'pour l'appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties, d'un commun accord, déclarent s'en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l'acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d'oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité.'



En première instance, pour retenir la responsabilité de la société Nexity Ir programmes Nord dans le retard de livraison du bien, le premier juge a considéré que si celle-ci produisait une attestation établie le 2 décembre 2022 par la société Cedea ingénierie représentée par M. [V] [G], maître d'oeuvre d'exécution, de nature à justifier de l'existence de causes légitimes de suspension, il n'était pas justifié de l'impact de chaque événement sur chaque étape du chantier, seul un report de six mois maximum pour anomalies du sol et intempéries apparaissant justifié, tandis que le constructeur ne justifiait pas des six mois de retard supplémentaires accumulés sur les premières phases de fondations et planchers. 



Cette attestation s'arrêtait à la date du 2 décembre 2022.



En cause d'appel, la société Nexity Ir programmes Nord produit une nouvelle attestation actualisée du même maître d'oeuvre, émise le 17 novembre 2023, reprenant la période antérieure au jugement et mentionnant également les décalages dans le chantier intervenus postérieurement au 2 décembre 2022, tout en précisant l'impact de chaque événement sur l'avancement du chantier, dans les termes suivants : 



'Concernant l'ilot D8 :



Atteste que le bon déroulé du chantier a été impacté par les événements suivants :





- 5 jours ouvrés de retard par suite de la rencontre d'anomalies du sous-sol nécessitant l'amenée et repli d'un atelier de préforage pour la réalisation des fondations (du 30 août au 3 septembre 2021),

- 129 jours ouvrés d'intempéries, hors week-ends et jours fériés, suivant les relevés météorologiques repris en pièce jointe pour la période du 01/12/21 au 16/11/23.

Soit 62 jours ouvrés hors superposition d'événements.

- Redressement judiciaire de l'entreprise Nord PVC en date du 21/03/22, puis liquidation en date du 28/06/22, entraînant un retard dans la fabrication et l'approvisionnement des menuiseries extérieures de 84 jours ouvrés. Ceci ne permettant pas la mise hors d'air des bâtiments et la bonne succession des ouvrages de second oeuvre intérieurs.

- Difficulté d'approvisionnement de la couverture/bardage DB par le fournisseur et le fabriquant':

* suivant planning, la couverture de l'ilot D8 devait démarrer le 01/11/22 pour permettre la mise hors d'eau des ouvrages,

* suivant difficultés de production par le fabricant, la couverture n'a été reçue que le 26/03/23, entraînant le retard de la mise hors d'eau et hors d'air des ouvrages et la bonne succession des ouvrages de second oeuvre intérieurs.

Soit un impact de 120 jours ouvrés.

- Entreprise Batisol (lot parquets stratifiés) défaillante.

* Mise en demeure de l'entreprise le 22/05/23 par suite de multiples défaillances,

* Redressement judiciaire prononcé au 30/05/23,

* Nouvelle consultation d'entreprise aboutissant à la désignation de la société Prodoma. L'entreprise est intervenue à partir du 16/06/23.

Soit un impact de 17 jours ouvrés et 0 jour ouvré hors superposition d'événements.

- Entreprise Techni déco (lot carrelage et faïences) défaillante.

* Mise en demeure de l'entreprise le 19/05/23 par suite de multiples défaillances,

* L'entreprise Thumerel a été consultée en parallèle et désignée pour l'ilot D8. Temps de préparation et passage commande fournisseur, le démarrage des travaux de carrelage sur l'ilot D8 a débuté le 04/09/23.

Soit un impact de 53 jours ouvrés (déduction faite du mois d'août 2023).

Soit un impact de 29 jours ouvrés hors superposition d'événements.



Soit un report de délai global de 408 jours ouvrés.

Soit un report de délai global de 300 jours ouvrés hors superposition d'événements.'



Cette attestation est suffisamment circonstanciée et émane d'un tiers au contrat, indépendant de chacune des parties, auquel celles-ci ont expressément et contractuellement entendu se référer, dans l'acte authentique, pour apprécier la survenance de causes légitimes de suspension.



L'incidence de ces causes légitimes de suspension du délai d'achèvement des travaux, contractuellement fixée à hauteur du double de la durée pendant laquelle l'événement a mis obstacle à la poursuite des travaux, interdit aux acquéreurs toute prétention indemnitaire au titre d'un retard inférieur à cette durée.



Or il résulte des pièces versées aux débats que l'immeuble, dont la livraison devait initialement intervenir le 30 septembre 2022, était achevé et en état d'être reçu au 20 décembre 2023, mais que la remise des clefs aux époux [A] [X] été repoussée au 25 janvier 2024, dès lors que ceux-ci, qui entendaient consigner le solde du prix en raison de leur contestation sur l'aménagement des combles, n'en avaient pas justifié.



Il s'ensuit que le retard de livraison de l'immeuble s'inscrit, compte tenu des causes légitimes de suspension des travaux dont il est justifié, dans la durée contractuellement prévue pendant laquelle les acquéreurs ne peuvent prétendre à aucune indemnisation.







La décision doit en conséquence être infirmée et les époux [A] [X] déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériels qu'ils allèguent avoir subis du fait du retard dans la livraison.



Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre du solde du prix



Vu les articles 1103 et 1104 du code civil précités,



En l'espèce, il résulte du procès-verbal signé par les parties le 25 janvier 2024 que la société Nexity Ir programmes Nord a livré, à cette date, le bien immobilier objet du contrat aux époux [A] [X], ceux-ci formulant la réserve que les combles n'étaient pas aménagés et ayant préalablement procédé à la consignation du solde du prix de vente, correspondant aux derniers 5% de celui-ci, exigible lors de la mise de l'immeuble à la disposition des acquéreurs, en application de l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation.



Or il résulte des développements qui précèdent que l'aménagement des combles n'était pas prévu au contrat.



Les époux [A] [X] ne sont donc pas légitimes à retenir le solde du prix en raison de l'absence de réalisation de cet aménagement par le constructeur et il convient de les condamner solidairement à payer à la société Nexity Ir programmes Nord la somme de 11 985 euros correspondant à ce solde, majorée des intérêts au taux contractuel de 1% par mois de retard à compter du 25 janvier 2024, date de la livraison du bien à laquelle aurait dû intervenir le paiement du solde du prix.



Il convient par ailleurs d'ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus par année entière, de droit lorsqu'elle est demandée en application de l'article 1343-2 du code civil, ce qui est le cas en l'espèce.



Sur les autres demandes



Les époux [A] [X], qui succombent en leur appel, seront tenus aux entiers dépens de celui-ci, ainsi qu'aux dépens de première instance.



L'équité commande en revanche de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles, exposés tant en première instance qu'en appel.





PAR CES MOTIFS



Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. [U] [A] [X] et Mme [P] [J], son épouse, de leurs demandes tendant à l'exécution de travaux,



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déboute M. [U] [A] [X] et Mme [P] [J], son épouse, de leurs demandes indemnitaires au titre des travaux d'aménagement des combles,



Déboute M. [U] [A] [X] et Mme [P] [J], son épouse, de leurs demandes indemnitaires au titre du retard dans la livraison du bien,







Condamne solidairement M. [U] [A] [X] et Mme [P] [J], son épouse, à payer à la société Nexity Ir programmes Nord la somme de 11 985 euros au titre du solde du prix de vente, assortie des intérêts au taux contractuel de 1% par mois de retard à compter du 25 janvier 2024,



Ordonne la capitalisation des intérêts échus par année entière,



Condamne M. [U] [A] [X] et Mme [P] [J], son épouse, aux dépens de première instance et d'appel,



Déboute les parties de leurs demandes respectives formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.











Le greffier













Le président



































EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

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Mise à jour de la source le 2026-09-12T16:49:15.357Z.