Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - Chambre 2, 3 septembre 2026, n° 25/17596

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 3 SEPTEMBRE 2026



(n° 253 , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/17596 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMFIM



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 3 Juillet 2025 -TJ de [Localité 1] - RG n° 24/01196



APPELANT 



M. [R] [B] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 75056-2025-022963 du 24/09/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])



Représenté par Me Malika FELICIEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 144



INTIMÉ 



LE DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 3] 

[Adresse 4]

[Localité 4]



Représenté par Me Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0500



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2026, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 

Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. 



***

EXPOSE DU LITIGE



Par ordonnance du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris du 3 novembre 2011, le département du Val-de-Marne est devenu propriétaire de la parcelle d'un terrain nu cadastré BV n°[Cadastre 1] situé sur la [Adresse 5] à Vitry-sur-Seine (94400) et d'une superficie de 00 ha 08 a 47.



Par acte authentique du 30 juin 2016, le transfert de propriété au département du Val-de-Marne a été reçu par notaire.



L'occupation de ce terrain par M. [B] [T] a été constatée par procès-verbal de commissaire de justice le 17 mai 2023.



Reprochant une occupation sans droit ni titre, le département du Val-de-Marne a fait assigner M. [B] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment ordonner son expulsion, par acte délivré le 19 juillet 2024.



Par ordonnance contradictoire du 3 juillet 2025, rectifiée le 12 août 2025, le juge des référés a :


Constaté l'occupation sans droit ni titre par M. [B] [T] de la parcelle du terrain nu cadastré BV [Cadastre 1] [Adresse 5] sur la commune de [Localité 5] ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d'un mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de M. [B] [T], et de tout occupant de son chef de ces lieux, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

Fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par M. [B] [T], à l'expiration de ce délai, à la somme mensuelle de 1 000 euros jusqu'à la libération effective des lieux et a condamné M. [B] [T] à la payer ;

Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;

Dit n'y avoir lieu à accorder une astreinte ;

Dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ;

Laissé les dépens à la charge de M. [B] [T], qui seront recouvrés conformément à la réglementation en matière d'aide juridictionnelle ;

Rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




Par déclaration en date du 21 octobre 2025, M. [B] [T] a relevé appel de cette décision. 



Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 6 janvier 2026, il demande à la cour de :




Le recevoir en ses conclusions d'appelant et le déclarer bien fondé ;


En conséquence,

A titre principal,


Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

Rejeté la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de M. [B] [T] ;

Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;

Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

Constaté l'occupation sans droit ni titre par M. [B] [T] de la parcelle du terrain nu cadastré BV [Cadastre 1] [Adresse 5] sur la commune de [Localité 5] ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d'un mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de M. [B] [T], et de tout occupant de son chef de ces lieux, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

Fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par M. [B] [T], à l'expiration de ce délai, à la somme mensuelle de 1 000 euros jusqu'à la libération effective des lieux et a condamné M. [B] [T] à la payer ;

Dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ;

Laissé les dépens à la charge de M. [B] [T].


Et, statuant à nouveau,


Juger que les demandes du Département du Val-de-Marne se heurtent à des contestations sérieuses, tenant notamment :

A l'existence d'un commodat consenti en 2007 à M. [B] [T] par M. [I] et Mme [G] [J], précédents occupants de la parcelle litigieuse ;

A la dissimulation, lors de l'acte notarié de 2016, de l'occupation ancienne et effective des lieux par ce dernier ;

A la bonne foi constante de M. [B] [T], occupant les lieux depuis dix-huit ans ;

Juger n'y avoir lieu à référé ;

Renvoyer le Département du Val-de-Marne à mieux se pourvoir ;


À titre subsidiaire,


Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

Refusé d'accorder des délais pour quitter les lieux à M. [B] [T] ;

Fixé une indemnité d'occupation à la charge de M. [B] [T] à la somme de 1 000 euros par mois ;


Et statuant à nouveau de ce chef,


Accorder à M. [B] [T], et à tout occupant de son chef, un délai de 3 ans à compter de la signification de l'arrêt à intervenir pour libérer la parcelle cadastrée section BV n° [Cadastre 1], sise [Adresse 6] à [Localité 5], dans les conditions prévues aux articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution ;

Juger que durant ce délai, il ne pourra être procédé à l'expulsion de M. [B] [T] ni des occupants de son chef ;

Juger que l'indemnité d'occupation fixée par le juge des référés est dépourvue de fondement, se heurte à des contestations sérieuses quant à l'existence et au montant de l'obligation alléguée et que le montant retenu est manifestement excessif au regard de l'état du terrain non aménagé, de son absence d'exploitation économique possible et de la situation personnelle et financière de M. [B] [T] ;

Réduire, en conséquence, l'indemnité d'occupation à une somme modeste et proportionnée, dont la Cour fixera le montant, reflétant la valeur locative réelle du terrain ;


En tout état de cause,


Juger que l'exécution provisoire de son expulsion est manifestement incompatible avec la nature de l'affaire et sa situation personnelle ;

Écarter, en conséquence, l'exécution provisoire de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 514-1 du code de procédure civile ;

Juger qu'il n'y a pas lieu à le condamner au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Juger qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles exposés par le Département du Val-de-Marne ;

Juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel, ceux éventuellement exposés par lui étant recouvrés conformément aux règles applicables en matière d'aide juridictionnelle.




Il fait valoir que la demande de l'intimé se heurte à des contestations sérieuses tenant à l'existence d'un commodat consenti en 2007 par les anciens propriétaires et à la dissimulation par les héritières de cette occupation lors de l'acte de cession de 2016. 



Il soutient que son occupation est de bonne foi, qu'il est âgé de 62 ans et ne dispose que du RSA, et que le Département ne pouvait valablement ignorer sa présence dès lors qu'il était bénéficiaire de cette prestation versée par ses services. 



Il argue en outre que l'indemnité d'occupation fixée à 1 000 euros mensuels est manifestement excessive au regard de la valeur locative réelle du terrain non aménagé, et que l'exécution provisoire de l'expulsion était manifestement incompatible avec la nature de l'affaire et sa situation personnelle et que le premier juge aurait dû l'écarter.



Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 6 mars 2026, au visa des articles 544, 545, 1199, 1353, 1875, 1876, 1879 et 1888 du code civil, L. 222-2, L. 412-1 à L. 412-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, 489 et 835 du code de procédure civile, le département du Val-de-Marne demande à la cour de :




Déclarer M. [B] [T] mal fondé en son appel ;

Le déclarer mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter purement et simplement ;

Rejeter l'ensemble des demandes de M. [B] [T], y compris ses demandes tendant à voir dire n'y avoir lieu à référé, à se voir accorder des délais pour quitter les lieux, à obtenir la réduction de l'indemnité d'occupation et à voir écarter l'exécution provisoire ;

Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 3 juillet 2025 par le président du tribunal judiciaire de Créteil, rectifiée le 12 août 2025 ;


Y ajoutant :


Condamner M. [B] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront le coût de l'ensemble des actes de procédure et de tous actes subséquents tendant à la libération des lieux.




Il rappelle que l'ordonnance d'expropriation du 3 novembre 2011 a éteint, par elle-même et à sa date, tous les droits réels et personnels existants sur l'immeuble, y compris un éventuel commodat. Il ajoute que l'existence même du commodat n'est aucunement établie, son invocation étant tardive et dilatoire, et que, à supposer même ce commodat établi, il s'est éteint au décès du prêteur en raison de son caractère intuitu personae. Il rappelle également que l'acte notarié du 30 juin 2016 constate expressément que le bien était libre de toute occupation et que le commodat ne saurait être opposé au Département du Val-de-Marne, tiers acquéreur. Il soutient enfin que la connaissance de l'occupation par le Département au regard du versement du RSA est sans incidence juridique et que la tolérance d'un propriétaire ne saurait créer de droit au profit de l'occupant.



Il conclut que l'appelant n'a justifié d'aucune démarche en vue de son relogement, malgré les délais de fait dont il a déjà bénéficié, et que le refus de lui accorder des délais est justifié.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2026.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

SUR CE, LA COUR



Sur la demande d'expulsion 



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Le droit de propriété est un droit fondamental à valeur constitutionnelle. Le trouble manifestement illicite est constitué dès lors qu'il y a occupation d'un terrain sans l'accord du propriétaire, personne privée ou publique.



Suivant ordonnance d'expropriation pour cause d'utilité publique en date du 3 novembre 2021, le Département du Val-de-Marne est devenu propriétaire de la parcelle de terrain nu cadastré BV [Cadastre 1] [Adresse 5] sur la commune de [Localité 6].



Une mise en demeure de libérer le terrain a été adressée à M. [B] [T] par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023. 



L'occupation du terrain n'est pas contestée par l'appelante et a été constatée par un procès-verbal en date du 17 mai 2023 (page 9). 



Pour s'opposer à la demande d'expulsion formée par le Département du Val-de-Marne, l'appelant fait valoir qu'il s'est maintenu dans les lieux, n'ayant pas été informé de la transaction envisagée par l'intimée jusqu'à la délivrance de la mise en demeure et que sa présence était connue par le département, en sa qualité d'organisme payeur du RSA depuis 2007. 



Cependant, l'absence de connaissance de la situation du bien occupé n'est pas en elle-même de nature à faire échec à la demande d'expulsion du propriétaire de la parcelle.



L'appelant se prévaut par ailleurs d'un commodat qui lui aurait été accordé par M. [I]. 



Il fait état d'un prêt à usage verbal. 



Il lui appartient néanmoins d'en démontrer la réalité par des pièces justificatives, ce qu'il ne fait pas. Ainsi aucun élément étayant ses relations avec M. [I] n'est produit. Les pièces fiscales attestent uniquement de sa présence sur les lieux mais nullement de ce qu'un prêt à usage lui aurait été consenti. 



Il soutient par ailleurs que les héritières de M. [I] ont conclu une transaction avec le département afin d'obtenir une indemnisation en contrepartie de la cession du terrain, mais que l'acte notarié stipule que la parcelle est « libre de toute occupation », alors qu'il y résidait et que les héritiers sont titulaires des droits et obligations du prêteur. 



Cependant, faute pour M. [B] [T] de démontrer la réalité du prêt à usage, il ne justifie d'aucun droit ni titre pour l'occupation de la parcelle susceptible d'être valablement opposé aux anciennes propriétaires du terrain ou au département. 



Ce droit ne peut naître de la seule occupation du terrain depuis plusieurs années, sans que l'existence d'un titre ne soit démontrée.



Dès lors, il n'existe aucune contestation sérieuse de nature à faire échec à la demande d'expulsion formée par le département. 



C'est à bon droit que le premier juge a constaté que M. [B] [T] était occupant sans droit ni titre et que l'expulsion a été ordonnée en l'absence de restitution volontaire du terrain. 



Sur la demande de délais pour quitter les lieux 



Selon l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.



Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.



L'article L.412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.



Il convient de rechercher si la mise en 'uvre de la mesure d'expulsion visant à sauvegarder le droit de propriété de l'intimée est proportionnée au regard du droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile prévu à l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales aux termes duquel : « Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance. Il ne peut y avoir ingérence d'une autorité publique dans l'exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu'elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l'ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d'autrui ».



En l'espèce, M. [B] [T] fait valoir qu'il est âgé de 62 ans et qu'il ne vit que du RSA. Il souligne qu'aucune solution de relogement ne lui a été proposée. Il estime que l'ordonnance déférée ne comporte aucune analyse, ne livre qu'une motivation stéréotypée et s'abstient de tout contrôle de proportionnalité au regard de l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme. 



Il réclame un délai de trois ans pour quitter les lieux. 



Il ne produit cependant aucune pièce justifiant de démarches afin de relogement. Ainsi, en dépit de ressources modestes, il ne verse pas de demande de logement social, d'inscription sur les listes de demandeurs à ce titre ou de recours DALO. 

En l'absence de preuve de quelconques diligences, le Département du Val-de-Marne ne saurait supporter pendant plusieurs années encore les conséquences d'une occupation sans droit ni titre entravant la réalisation d'un projet d'utilité publique. 



En outre, M. [B] [T] a de fait, bénéficié d'importants délais, la mise en demeure ayant été adressée le 11 décembre 2023, soit il y a plus, désormais, de deux ans et demie.



La demande de délais sera rejetée. 



Sur l'indemnité d'occupation 



M. [B] [T] estime que la fixation de cette indemnité à 1 000 euros ne repose sur aucun élément objectif et que cette demande ne peut prospérer devant le juge des référés. Il soutient par ailleurs que le département ne justifie d'aucun préjudice objectif. 



En cas de non-exécution de l'obligation de restituer, l'occupation sans droit ni titre donne lieu au paiement, au profit du bailleur, d'une indemnité correspondant au préjudice réel qu'il subit, c'est-à-dire à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien.



L'indemnité d'occupation est due de plein droit, dès lors qu'un occupant se maintient dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation ou s'il n'a jamais eu de titre. Elle revêt un caractère indemnitaire mais également compensatoire, en ce qu'elle constitue la contrepartie de l'occupation des lieux. 



La fixation d'une telle indemnité relève des pouvoirs du juge des référés. 



Il en résulte qu'ayant fait le constat d'une occupation sans droit ni titre, la demande au titre de l'indemnité d'occupation était fondée. 



Le département relève que la parcelle a une superficie totale de 847 m2 et comporte deux maisonnettes d'un seul niveau de 40 m² et 20 m². Dès lors, le montant de 1 000 euros représente un coût de 16,67 euros par mètre carré de surface bâti et il convient en outre de prendre en compte la jouissance d'un terrain, vaste pour la région parisienne. 



Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a fixé à la somme de 1 000 euros l'indemnité d'occupation due par M. [B] [T] à compter de l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la première décision. 



Sur l'exécution provisoire 



Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.



Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.



Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.



M. [B] [P] considère que le premier juge aurait dû écarter l'exécution provisoire. Cependant, s'agissant d'une ordonnance de référé et en application du dernier alinéa des dispositions de l'article 514-1, le premier juge n'avait pas ce pouvoir.





La cour d'appel n'a pas davantage le pouvoir d'écarter l'exécution provision s'agissant d'une décision rendue en dernier ressort.

 

Cette demande ne peut qu'être rejetée. 



Sur les demandes accessoires 



Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et des frais irrépétibles qui sera confirmée. 



Partie perdante en appel, M. [B] [T] sera condamné aux dépens mais l'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. 



PAR CES MOTIFS 



Confirme l'ordonnance entreprise ; 



Y ajoutant, 



Rejette la demande de délais pour quitter les lieux ; 



Rejette la demande visant à voir écarter l'exécution provisoire ; 



Rejette les demandes au titre des frais irrépétibles ; 



Condamne M. [B] [T] aux dépens d'appel ; 



Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux règles relatives à l'aide juridictionnelle ; 



Rejette toute autre demande. 



 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE