Cour d'appel de Bordeaux, 2ème CHAMBRE CIVILE, 3 septembre 2026, n° 23/02499

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 03 SEPTEMBRE 2026







N° RG 23/02499 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NI3D









[G] [N]



c/



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 avril 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (RG : 21/00584) suivant déclaration d'appel du 25 mai 2023





APPELANT :



[G] [N]

né le 04 Novembre 1950 à [Localité 2] (75)

de nationalité Française

Retraité

demeurant '[Adresse 2]



Représenté par Me Marc FRIBOURG de la SELARL SELARL FRIBOURG ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1]

[Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS CABINET BEDIN, dont le siège est [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été examinée le 02 juin 2026 en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Anne MURE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN



Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.



Audience tenue en présence de M. [W] [R], élève avocat et Madame [E] [X], étudiante.





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE



Exposé des faits et de la procédure


 M. [G] [N] est propriétaire du lot n° 5 et des 172/1000èmes des parties communes d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1]. 





 A la suite de plusieurs lettres de relance, le 29 janvier 2021 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] lui a fait signifier par voie d'huissier un commandement de payer des charges de copropriété pour un montant principal de 67 024,54 euros, puis, par acte d'huissier du 5 mai 2021, l'a assigné devant le tribunal judiciaire de Libourne aux fins de paiement.




Par jugement du 6 avril 2023, le tribunal judiciaire de Libourne a :

- déclaré recevable l'action en paiement intentée par le syndicat des copropriétaires ; 

- déclaré M. [N] irrecevable en ses demandes d'annulation des décisions des assemblées générales des 18 janvier et 23 juillet 2019, des 21 janvier et 14 septembre 2020 ;

- condamné M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] : 

- la somme de 67 241,26 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés suivant décompte du 25 mars 2021 avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 29 janvier 2021, 

- la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, 

- condamné M. [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [N] aux dépens qui incluront notamment les frais de commandement et le coût de l'assignation ; 

- rejeté les prétentions plus amples ou contraires ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. 




 Par déclaration du 25 mai 2023, M. [N] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.




L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2026.



Exposé des prétentions et des moyens




 Dans ses dernières conclusions du 17 août 2023, M. [N] demande à la cour de : 


- infirmer le jugement entrepris ; 

- déclarer prescrite l'action du syndicat agissant par son syndic s'agissant de la somme de 2 314 euros constatée par l'assemblée générale du 23 juin 2015 ; 

- déclarer nulles toutes les décisions d'assemblée générale prises sans mise en concurrence des intervenants ; 

- débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic de toutes ses demandes ; 

- le condamner au paiement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- le condamner aux entiers dépens. 




 M. [N] soutient que la demande en paiement de la somme de 2 314 euros visée dans le procès-verbal d'assemblée générale du 23 juin 2015 est prescrite par application de l'article 2224 du code civil. Il ajoute que les résolutions prises sur la réalisation de travaux, lors des assemblées générales des 18 juin 2019, 23 juillet 2019, 21 janvier 2020 et 14 septembre 2020, n'ont pas respecté la mise en concurrence des entreprises telle que décidée et prévue par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui justifie leur annulation, sans qu'une quelconque irrecevabilité soit encourue pour défaut de contestation dans les deux mois de leur notification, s'agissant d'une exception de nullité opposée à une demande en paiement.





 Dans ses dernières conclusions du 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] demande à la cour de : 


- confirmer le jugement contesté en toutes ses dispositions. 

En conséquence,

- déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] bien fondé en son action ; 

- déclarer irrecevables les contestations de décisions d'assemblées générales formulées par M. [N] ; 

- condamner M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 67 241,26 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés suivant décompte du 25 mars 2021 avec intérêts de droit à compter du 29 janvier 2021 ; 

- condamner M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; 

- débouter M. [N] de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamner M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 4 000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. [N] aux entiers dépens de l'appel. 




 Il soutient que, la créance issue de l'assemblée générale du 23 juin 2015 étant antérieure à la loi du 23 novembre 2018 dite 'loi [Localité 3]' et n'étant pas prescrite à cette date, la prescription de cinq ans a commencé à courir à compter du 23 novembre 2015, de sorte que l'action en paiement intentée le 5 mai 2021 n'est pas prescrite. Il ajoute qu'en l'absence de contestation par M. [N] des décisions des assemblées générales litigieuses dans le délai de deux mois de chacune de leurs notifications, l'appelant est irrecevable à en solliciter l'annulation. Il fait valoir qu'en tout état de cause, aucun défaut de mise en concurrence ne pourrait justifier la nullité des décisions, tant au regard des dispositions des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967 que de l'existence de plusieurs devis soumis au vote. Il ajoute que la carence de M. [N] a mis la copropriété dans l'impossibilité de disposer d'une trésorerie suffisante, notamment au regard des importants travaux mis en oeuvre, et que ce préjudice perdure en l'absence d'exécution du jugement, ce qui justifie l'augmentation de l'indemnité allouée à 2 000 euros.






MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande en paiement des charges de copropriété



Sur la recevabilité de la demande en paiement de la somme de 2 314 euros




 C'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que l'action en recouvrement de la créance de charges de copropriété de 2 314 euros alléguée en exécution d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2015 était soumise aux dispositions de l'article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 2224 du code civil. La créance étant antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, qui a réduit le délai de prescription prévu à cet article 42 de dix à cinq ans, l'action devait, pour n'être pas prescrite, être intentée dans les cinq ans de l'entrée en vigueur de cette loi, le 25 novembre 2018, soit avant le 25 novembre 2023. En effet, conformément à l'article 2222 du code civil, la durée totale n'excédait pas celle de dix ans prévue par la loi antérieure, qui aurait couru jusqu'en 2025.





 L'assignation en paiement ayant été délivrée le 5 mai 2021, dans le délai ainsi applicable, la demande est donc recevable et le jugement sera confirmé de ce chef.




Sur la demande d'annulation des décisions d'assemblée générale




 C'est également à bon droit que le tribunal, rappelant le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans lequel les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, a constaté que les décisions prises en assemblée générale les 18 janvier 2019, 23 juillet 2019, 21 janvier 2020 et 14 septembre 2020, dont les procès-verbaux ont été notifiés à M. [N] respectivement les 28 janvier 2019, 26 août 2019, 7 février 2020 et 14 octobre 2020, n'avaient pas été contestées par ce dernier dans le délai ainsi prévu par la loi.





 Ce délai étant un délai préfix, la contestation tardive d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas recevable, même par voie d'exception (3e Civ., 27 mai 1974, pourvoi n° 73-10.888). M. [N] n'est donc pas fondé à soutenir pouvoir opposer à la demande en paiement une exception de nullité à ce titre.





 La décision sera donc confirmée en ce qu'elle a déclaré M. [N] irrecevable à demander la nullité des décisions d'assemblée générale litigieuses.




Sur le bien-fondé de la demande




 Par application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1231-6 du code civil et au vu des procès-verbaux d'assemblée générale précités, des justificatifs de marchés de travaux et des appels de fonds produits, ainsi que du relevé de compte individuel arrêté au 1er avril 2021, qui fait apparaître un débit de 67 241,26 euros, lui-même non contesté dans son montant, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [N] au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2021, date du commandement de payer.




Sur la demande de dommages et intérêts




 C'est à bon droit que, retenant que l'absence de paiement par M. [N] avait entraîné pour la copropriété un préjudice lié à l'absence de trésorerie pour réaliser les travaux, dont certains étaient urgents tel qu'il ressort du procès-verbal du 23 juillet 2019, et que les premiers impayés correspondaient à des charges anciennes pour des travaux votés en 2015, le premier juge a, par application de l'article 1231-6, alinéa 3, du code civil, condamné M. [N] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts. Il n'y a pas lieu de retenir un préjudice supplémentaire à hauteur d'appel, le préjudice résultant du retard de paiement étant réparé par les intérêts alloués.




Sur les mesures accessoires




 La décision sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.





 M. [N], partie perdante, supportera les dépens d'appel et paiera à l'intimé une somme que l'équité commande de fixer à 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 






PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Libourne du 6 avril 2023 en ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Condamne M. [G] [N] aux dépens d'appel ;



Condamne M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] pour le surplus ;



Rejette la demande de M. [G] [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,

































La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.