Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 4 septembre 2026, n° 25/04812

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2026



(n° 2026/ 192 , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/04812 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CK7QT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Novembre 2024 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 22/08905





APPELANT

 

Monsieur [L] [O], né le 9 octobre 1980 à [Localité 1], de nationalité française, Contrôleur Aérien

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Caroline PIPARD de la SELARL PIPARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0177







INTIMÉS 



Madame [I] [W] épouse [D], née le 28 juillet 1960 à [Localité 3],de nationalité française

[Adresse 2] 

[Localité 4]



Représentée par Me Ségolène THOMAZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1460

Ayant pour avocat plaidant Me Alain LESPAGNOL, membre de la SELARL MENOU-LESPAGNOL, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC



Monsieur [K] [W], né le 18 avril 1931 à [Localité 5], de nationalité française, Retraité 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Ségolène THOMAZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1460

Ayant pour avocat plaidant Me Alain LESPAGNOL, membre de la SELARL MENOU-LESPAGNOL, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, conseillère

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

 



Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE



 



ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.



 *

 * *



FAITS ET PROCÉDURE



Le 21 avril 2022, M. [O] a adressé à l'agence immobilière chargée de la vente de l'appartement de M. [K] [W] et Mme [I] [W] (les consorts [W]), situé à [Localité 6], [Adresse 4], une offre d'achat au prix de 495 000 euros, net vendeur.



Le 22 avril 2022, Mme [W] a répondu à l'agent immobilier 'Je suis d'accord avec ce montant' et communiqué à M. [O] les coordonnées de son notaire.



Les consorts [W] ayant ensuite informé l'agence immobilière le 13 mai 2022 qu'ils s'étaient engagés à vendre l'appartement à un tiers, qui proposait de meilleures conditions, et qu'ils 'ne donn(ent) pas suite à l'offre de Monsieur [O]...', celui-ci estimant la vente parfaite, les a assignés en perfection de la vente et de condamnation des consorts [W], sous astreinte, à signer l'acte authentique de vente et en paiement, à titre de dommages-intérêts, de :

- la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

- la somme de 1 365 euros par mois au titre de la privation de jouissance du bien à compter du 1er août 2022 jusqu'à la date effective de son entrée en jouissance ;

- la somme de 135 696,48 euros en réparation de son préjudice financier ;

- la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice patrimonial.

A titre subsidiaire, il a sollicité la condamnation des consorts [W] au paiement de ces sommes.



Les consorts [W] ont conclu au rejet de ces demandes et formé une demande reconventionnelle en paiement des sommes correspondant aux charges de copropriété, de la taxe foncière et de la taxe sur logement vacant, outre 35 000 euros en réparation de leur préjudice moral.



Par jugement du 13 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a débouté M. [O] de ses demandes, débouté les consorts [W] de leur demande reconventionnelle et condamné M. [O] à payer aux consorts [W] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que si, en répondant à l'offre d'achat de M. [O], un accord sur la chose et sur le prix était intervenu, la réponse donnée par Mme [W] n'exprimait pas sa volonté d'être liée aux autres conditions de l'offre puisque, en communiquant les coordonnées de son notaire, elle a entendu subordonner son accord à la signature d'une promesse de vente précisant les autres éléments essentiels du contrat, notamment les modalités de financement du prix par M. [O].



M. [O] a interjeté appel de ce jugement dont il demande l'infirmation, sauf en ce qu'il déboute les consorts [W] de leurs demandes, et, dans ses dernières conclusions, renonçant à réclamer la réalisation de la vente, demande à la cour de condamner les consorts à lui payer :

- la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

- la somme de 60 060 euros au titre de la perte de jouissance du 1er août 2022 au 31 mars 2026 ;

- la somme de 100 000 en réparation de la 'perte de chance de bénéficier d'un prêt à un taux extrêmement faible' ;

- la somme de 5 000 euros en réparation du 'préjudice patrimonial, financier et moral tenant à l'augmentation de l'apport personnel exigé par la banque' ;

- la somme de 12 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [O] fonde ses prétentions sur l'article 1589 du code civil qui dispose que l'accord sur la chose et sur le prix suffit à la conclusion de la vente et qu'il ne pouvait être ajouté à ces conditions que les vendeurs aient également donné leur accord sur les modalités de financement du prix qu'il avait d'ailleurs précisé dans son offre d'achat puisqu'il avait précisé qu'il financerait l'acquisition par un apport personnel de 160 000 euros et le reste par un prêt immobilier et qu'il avait d'ores et déjà obtenu de sa banque un accord de principe.



Les consorts [W] concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté M. [O] de ses demandes et, formant un appel incident, ils soutiennent que la procédure engagée contre eux était abusive et demandent à la cour de condamner M. [O] à leur payer :

- la somme provisoire de 6 767,71 euros, à parfaire, correspondant aux charges de copropriété, à l'assurance du bien, à la taxe foncière, à la taxe sur logement vacant, aux frais d'électricité, qu'ils ont réglés

- la somme de 35 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

- la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Ils font valoir que seule Mme [W] a accepté l'offre d'achat de M. [O] et que, par conséquent, la conclusion de la vente restait conditionnée d'abord à l'accord de M. [W] puisque la procuration que celui-ci avait donné à sa fille ne portait que sur le mandat donné à l'agence immobilière et non à la conclusion de la vente ; ensuite à la signature d'une promesse de vente car, en communiquant à M. [O] les coordonnées de son notaire, elle avait manifesté son intention de soumettre un accord définitif à la conclusion d'un promesse de vente qui devait préciser les éléments essentiels du contrat, autres que la chose et le prix, sur lesquels aucun accord n'était encore intervenu.



Ils ajoutent que M. [O] avait renoncé à son offre puisque, par l'intermédiaire de l'agence immobilière, il avait adressé une nouvelle offre au prix de 507 000 euros.



MOTIFS DE L'ARRÊT 



Considérant qu'il est versé aux débats un acte du 4 mars 2022 par lequel M. [K] [W], propriétaire indivis du bien litigieux avec sa fille, Mme [I] [W], lui donne 'procuration en vue de signer les contrats de vente immobilière' ; qu'il résulte de la généralité de ces termes que M. [K] [W] n'avait pas entendu limiter le mandat à la conclusion avec l'agence immobilière d'un mandat de vente mais donné tous pouvoirs à sa fille pour vendre leur bien et en négocier les conditions ;



Considérant qu'il résulte de l'article 1583 du code civil qu'il y a conclusion de la vente dès que les parties sont convenues de la chose et du prix ; que si cette disposition, supplétive de la volonté des parties, leur permet de prévoir qu'un autre élément sera soumis à leur consentement et à la formation du contrat, en l'espèce, Mme [I] [W], agissant en son nom personnel et en celui de M. [K] [W], destinataire d'une offre d'achat de M. [O] qui proposait d'acquérir leur bien au prix de 495 000 euros net vendeur, a répondu, sans autre indication, qu'elle était 'd'accord avec ce montant' ; qu'aucun élément n'établit qu'elle avait souhaité soumettre la conclusion de la vente à son consentement sur d'autres éléments, telles que les modalités de financement, et que la vente était soumise à la conclusion d'une promesse de vente lors de laquelle ces éléments seraient débattus ; que si Mme [W] a ensuite transmis à M. [O] les coordonnées de son notaire, il ne peut en être tiré la conséquence que les pourparlers étaient encore en cours et qu'elle entendait soumettre la rencontre des volontés des parties au formalisme de la conclusion d'une promesse de vente, l'intervention du notaire manifestant au contraire sa volonté de poursuivre la vente et de formaliser l'accord qui avait été conclu ; qu'enfin, M. et Mme [W] ne sont pas fondés à soutenir qu'en leur adressant le 13 mai 2022 une offre d'achat au prix de 507 000 euros, M. [O] avait renoncé à sa précédente offre ; qu'en effet, outre qu'il n'est pas justifié que cette proposition transmise par l'agence immobilière émanait de M. [O], ce qu'il conteste, cette proposition, ne vaut pas renonciation de celui-ci à se prévaloir de la conclusion de la vente à la suite de l'acceptation de son offre initiale ; que la vente étant devenue parfaite aux conditions de cette offre, les consorts [W] étaient engagés et ne pouvaient plus renoncer à la vente ;



Considérant qu'en l'espèce, destinataire d'une offre d'achat de M. [O] qui proposait d'acquérir le bien mis en vente par les consorts [W] au prix de 495 000 euros net vendeur, Mme [I] [W], agissant en son nom personnel et en celui de M. [K] [W], a répondu, sans autre indication, qu'elle était 'd'accord avec ce montant' ; qu'aucun élément n'établit qu'elle avait souhaité soumettre la conclusion de la vente à son consentement sur d'autres éléments, tels que les modalités de financement, et que la vente était soumise à la conclusion d'une promesse de vente lors de laquelle ces éléments seraient débattus ; qu'en effet, si Mme [W] a ensuite transmis à M. [O] les coordonnées de son notaire, il ne peut en être tiré la conséquence que les pourparlers étaient encore en cours et qu'elle entendait soumettre la rencontre des volontés des parties au formalisme de la conclusion d'une promesse de vente, l'intervention du notaire manifestant au contraire sa volonté de poursuivre la vente et de formaliser l'accord qui avait été conclu ; qu'enfin, M. et Mme [W] ne sont pas fondés à soutenir qu'en leur adressant le 13 mai 2022 une offre d'achat au prix de 507 000 euros, M. [O] avait renoncé à sa précédente offre ; qu'en effet, outre qu'il n'est pas justifié que cette proposition transmise par l'agence immobilière émanait de M. [O], cette proposition, ne vaut pas renonciation de celui-ci à se prévaloir de la conclusion de la vente à la suite de l'acceptation de son offre initiale ; que la vente étant devenue parfaite aux conditions de cette offre, les consorts [W] étaient engagés et ne pouvaient plus renoncer à la vente ;



Considérant qu'en refusant de poursuivre la vente, les consorts [W] ont méconnu cet engagement et engagent leur responsabilité contractuelle envers M. [O] ;



Considérant que M. [O], qui a dû renoncer à la vente après avoir entrepris des démarches auprès de sa banque pour financer cette acquisition, a dû ensuite prendre le conseil d'un avocat et engager une procédure judiciaire ; que la déception de n'avoir pu réaliser son projet immobilier et les tracas inhérents à cette procédure sont à l'origine d'un préjudice moral qui sera indemnisé par une somme de 10 000 euros ;



Considérant que M. [O] invoque ensuite l'existence d'un préjudice pour avoir été privé de la jouissance du bien litigieux ; que si M. [O] ne précise pas ses intentions quant à l'usage auquel il destinait ce bien, les simulations de prêt qu'il produit indique que le logement était destiné à la location ; qu'il évalue ce préjudice sur la base de la valeur locative du bien qui s'élève à 1 365 euros par mois, soit un préjudice qu'il estime à 60 060 euros depuis le 1er août 2022 ; que ce préjudice n'apparaît cependant pas justifié dès lors que cette évaluation sur la base de la seule valeur locative du bien ne prend en compte ni le coût de l'investissement pour acquérir le bien ni les charges auxquelles il aurait dû faire face ; qu'il convient de rejeter cette demande ;



Considérant que M. [O] soutient ensuite avoir perdu la chance de bénéficier des taux d'intérêt applicables en 2022 et sollicite l'indemnisation de ce préjudice en se fondant sur des simulations de prêt entre 2022 et 2024 ; que cependant, M. [O], qui a renoncé à l'acquisition du bien litigieux, ne justifie d'aucune démarche entreprise depuis cette renonciation pour réaliser un nouvel investissement immobilier ; qu'en outre, aucun élément ne permettant de connaître l'évolution future des taux d'intérêt, le risque de ce dommage n'est pas avéré ; qu'en tout état de cause, le préjudice allégué n'est pas en relation de causalité avec la faute des consorts [W], l'évolution des taux n'étant pas une conséquence nécessaire du fait que la vente n'a pu être réalisée ; qu'il convient de débouter M. [O] de cette demande ;



Considérant que M. [O] sollicite enfin l'indemnisation du 'préjudice patrimonial, financier et moral' que lui cause l'obligation d'augmenter son apport personnel pour financer un projet identique ; que, outre que M. [O] ne justifie d'aucune démarche pour réaliser un tel projet, l'existence de ce préjudice n'est pas justifiée, l'augmentation de son apport personnel ayant pour effet de diminuer le montant de l'emprunt et, par conséquent, des charges financières ; qu'il y a également lieu de rejeter cette demande ;



Considérant que les prétentions de M. [O] ayant été partiellement accueillies, les prétentions des consorts [W] sur le fondement d'une procédure abusive ne peuvent être que rejetées ;



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



La cour,



Infirme le jugement, sauf en ce qu'il déboute les consorts [W] de leur demande de dommages-intérêts ;



Statuant à nouveau, 



Déclare les consorts [W] responsables du préjudice causé à M. [O] et les condamne à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;



Déboute M. [O] de ses autres demandes ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts [W] et les condamne in solidum à payer à M. [O] la somme de 5 000 euros ;



Les condamne aux dépens de première instance et d'appel.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,