Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 1 cab 01 B, 22 avril 2026, n° 17/04301

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 1 cab 01 B

N° RG 17/04301 - N° Portalis DB2H-W-B7B-RKUS

Jugement du 22 Avril 2026























Notifié le :




Grosse et copie à :

Maître Alexandre NAZ de la SELARL CONCORDE AVOCATS - 690

Maître Hervé RIEUSSEC de la SCP RIEUSSEC & ASSOCIES - 548

Maître Sébastien THUILLEAUX de la SCP VALLEROTONDA GENIN THUILLEAUX & ASSOCIES - 761


Copie dossier








REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 22 Avril 2026 devant la Chambre 1 cab 01 B le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 13 Mars 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 Février 2026 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,
Joëlle TARRISSE, Juge,

Ces magistrats siégeant en qualité de juges rapporteurs, en application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile,

Assistées de Sylvie ANTHOUARD, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par :

Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente,
Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,
Joëlle TARRISSE, Juge,

Dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

La S.A.R.L. DIAPASON IMMOBILIER, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Sébastien THUILLEAUX de la SCP VALLEROTONDA GENIN THUILLEAUX & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON


DEFENDEURS

AJUP ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES, SELARL
dont le siège social est sis107 [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal en exercice
Prise en qualité de mandataire successoral judiciaire de la succession de Monsieur [L] [K] né le 25 novembre 1930 à Lyon 2ème et décédé le 28 février 2022 à GIVORD suivant jugement du 15 mai 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Lyon

représenté par Maître Hervé RIEUSSEC de la SCP RIEUSSEC & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON


Société [I] IMMOBILIER venant aux droits de la société [R] [I] FRANCE, SARL (ayant fait l’objet d’une radiation par suite de transmission de son patrimoine à l’associé unique à compté du 27 juin 2019)
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal en exercice
Intervenante volontaire

représentée par Maître Alexandre NAZ de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocats au barreau de LYON et par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON CARNEL, avocat plaidant au barreau de PARIS










EXPOSE DU LITIGE :

Le 29 septembre 2010, le logement en dernier étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] (69) a fait l’objet d’un arrêté de déclaration d’insalubrité remédiable.

Le 21 juillet 2011, [L] [K] a donné à la SARL [R] [I] France mandat de vendre en viager :
une maison située [Adresse 5] à [Localité 2] (69), section A [Cadastre 1], moyennant un bouquet de 80.000 euros et une rente mensuelle de 800 euros, la valeur vénale du bien étant estimée à 260.000 euros ;une maison située [Adresse 4] à [Localité 2] (69), section A [Cadastre 1], moyennant un bouquet de 80.000 euros et une rente annuelle de 12.000 euros, la valeur vénale du bien étant estimée à 180.000 euros.
Le 25 janvier 2013, [L] [K] a confié un nouveau mandat de vente à la SARL [R] [I] France portant sur une maison d’habitation composée de deux entrées distinctes située [Adresse 6], moyennant un bouquet de 20.000 euros et une rente mensuelle de 2.000 euros, la valeur du bien étant estimée à 350.000 euros.

Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2013, [L] [K] et la SARL DIAPASON ont signé un compromis de vente en viager portant sur une maison d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 2] (69), dont la valeur vénale était alors estimée à 300.000 euros, moyennant un bouquet de 35.000 euros et une rente viagère annuelle de 24.000 euros, payable par mensualités de 2.000 euros. La réitération de l’acte de vente était prévue dans le délai d’un mois à compter de l’obtention de la dernière des pièces nécessaires à l’établissement de l’acte notarié et un rendez-vous était d’ores et déjà fixé pour le 2 juin 2014.

A compter du 23 décembre 2014, [L] [K] a été hébergé en EHPAD.

Le 10 février 2015, l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 2] (69) a fait l’objet d’un arrêté de déclaration d’insalubrité avec possibilité d’y remédier.

Le 25 août 2015, la SARL Diapason Immobilier a fait sommation à [L] [K] d’avoir à se présenter le 2 septembre 2015 à 14h à l’étude de la SCP Colomb [A] Ceron, notaires associés, afin de régulariser l’acte de vente. Le 2 septembre 2015, Maître [A] a dressé un procès-verbal de carence en l’absence de [L] [K].

Par jugement en date du 17 décembre 2015, le juge des tutelles du tribunal d’instance de Lyon a placé [L] [K] sous curatelle renforcée et désigné [H] [W] et Madame [M] [B] en qualité de co-curateurs.

Par actes d’huissier de justice en date du 12 avril 2017, la SARL Diapason Immobilier a fait assigner [L] [K], [H] [W] et Madame [M] [B] devant le tribunal judiciaire de Lyon afin de voir dire que la vente est parfaite et de condamner en conséquence [L] [K] à réitérer la vente du bien objet du compromis au prix de 264.000 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 5 janvier 2018, [L] [K], assisté de ses curateurs [H] [W] et [M] [B], a fait assigner la SARL [D] [I] France aux fins de voir déclarer nul le mandat de vente signé entre eux et le compromis de vente signé entre lui et la SARL Diapason Immobilier et, subsidiairement, de la voir condamner à lui payer des dommages et intérêts.

Par ordonnance en date du 30 janvier 2018, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

[H] [W] est décédé le 12 janvier 2018.

Par jugement en date du 22 mars 2018, le juge des tutelles du tribunal d’instance de Lyon a transformé la curatelle renforcée à l’égard de [L] [K] en tutelle et a désigné [M] [B] et [F] [W] en qualité de co-tuteurs.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2018, [M] [B] et [F] [W] sont intervenues volontairement à la procédure en qualité de tutrices de [L] [K].

[L] [K] est décédé le 28 février 2022.

Par jugement en date du 15 mai 2023, le juge des référés a désigné l’AJUP Administrateurs Judiciaires en qualité de mandataire successoral judiciaire dans la succession de [L] [K] et lui a donné pouvoir spécifique de la représenter en défense dans le cadre de la présente procédure.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, la SARL Diapason Immobilier sollicite du tribunal de :

DEBOUTER l’AJUP ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES es qualité de mandataire successoral judiciaire de Monsieur [L] [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.JUGER que la SARL DIAPASON IMMOBILIER et Monsieur [L] [K] se sont entendus sur la chose et sur le prix.JUGER que le compromis de vente du 21 novembre 2013 est régulier et que l’absence fautive de réitération de la vente par acte authentique incombe à Monsieur [L] [K],JUGER que la vente est parfaite et la propriété du bien situé [Adresse 9], cadastrée section BE n°[Cadastre 2] pour 2a 85 ca, acquise à l’acquéreur,CONDAMNER, en conséquence l’AJUP ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES es qualité de mandataire successoral judiciaire de Monsieur [L] [K] à réitérer la vente du bien objet du compromis signé le 21 novembre 2013 au profit de la SELARL DIAPASON IMMOBILIER par acte authentique, au prix de 264.000 euros,ORDONNER, à défaut de régularisation de l’acte authentique dans le délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir, la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques,CONDAMNER l’AJUP ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES es qualité de mandataire successoral judiciaire de Monsieur [L] [K] à payer à la SARL DIAPASON IMMOBILIER, la somme de 10.000,00 euros au titre de sa résistance abusive et injustifiée dans la réalisation de la vente,CONDAMNER l’AJUP ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES es qualité de mandataire successoral judiciaire de Monsieur [L] [K] à verser à la SARL DIAPASON IMMOBILIER la somme de 8.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SCP VALLEROTONDA–GENIN - THUILLEAUX & Associés, avocats, sur son affirmation de droit.
Pour conclure au rejet de la demande de nullité du contrat de mandat et du compromis de vente, elle fait valoir que [L] [K] était parfaitement sain d’esprit lors de la signature du compromis. Elle précise qu’aucun élément versé au débat n’est de nature à démontrer le contraire. Elle relève que, si la décompensation psychiatrique dont il a souffert en 1977 avait laissé des conséquences ou traces graves, [L] [K] aurait fait l’objet d’une mesure de protection plus précoce. Elle relève qu’il n’a pas bénéficié en 2015 d’une mesure de tutelle.

Sur l’erreur, elle fait valoir que le bien était dans un état tel qu’il nécessitait des travaux importants, dans le respect des spécificités du bâtiment en vue de la préservation du patrimoine. Il explique que Monsieur [K] ne peut ainsi avoir commis une erreur sur la valeur des biens vendus.

Elle dément que le prix proposé ne soit pas sérieux au regard de l’état du bien et des prix moyens pratiqués sur la commune de [Localité 2].

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, la SELARL AJUP Administrateurs Judiciaires demande au tribunal de :

DÉBOUTER la SARL DIAPASON IMMOBILIER et la société [I] IMMOBILIER de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ;
À titre principal :
JUGER le mandat de vente signé entre feu Monsieur [L] [K] et la SARLVIAGER [I] FRANCE le 25 janvier 2013 nul et de nul effet ;JUGER le compromis de vente en viager signé entre Monsieur [L] [K] et la SARL DIAPASON IMMOBILIER le 21 novembre 2013 nul et de nul effet ;
À titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal considérait la vente valable et parfaite :
CONDAMNER la SARL DIAPASON IMMOBILIER à payer à toute(s) personne(s) physique(s) ou morale(s) qui recueillera la succession de Monsieur [K] représentée par son mandataire successoral, AJUP ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES, le montant cumulé des rentes indexées que celui-ci aurait dû percevoir de son vivant, soit la somme globale de 224.486 euros outre le montant de 35.000 euros prévu pour le bouquet ;CONDAMNER la SARL DIAPASON IMMOBILIER à payer à toute(s) personne(s) physique(s) ou morale(s) qui recueillera la succession de Monsieur [K] représentée par son mandataire successoral, AJUP ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES la somme à parfaire de 25.450,64 euros au titre des charges indument payées par lui depuis la date initialement prévue pour la réitération de la vente, soit le 6 juin 2014, somme qu’il appartiendra au notaire en charge du règlement de la succession d’actualiser ;JUGER que la SARL [D] [I] FRANCE a manqué à son obligation de conseil et d’information et CONDAMNER la société [I] IMMOBILIER venant aux droits de la SARL [D] [I] FRANCE à verser à toute(s) personne(s) physique(s) ou morale(s) qui recueillera la succession de Monsieur [L] [K] représentée par son mandataire successoral, AJUP ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES, la somme de 258.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,JUGER qu’aucune commission ne sera versée à la société [I] IMMOBILIER venant aux droits de la SARL [D] [I] FRANCE,
En tout état de cause :
CONDAMNER in solidum la SARL DIAPASON IMMOBILIER et la société [I] IMMOBILIER à payer à toute(s) personne(s) physique(s) ou morale(s) qui recueillera la succession de Monsieur [L] [K] représentée par son mandataire successoral, AJUP ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES, la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du CPC ;CONDAMNER in solidum la SARL DIAPASON IMMOBILIER et la société [I] IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP RIEUSSEC & ASSOCIES Avocat sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.
Au soutien de sa demande de nullité des mandat et compromis, la SELARL AJUP Administrateurs Judiciaires se fonde, en premier lieu, sur l’article 414-1 du code civil. Elle soutient que l’acte est nul en raison de l’insanité d’esprit de [L] [K] au jour de la signature de ces actes. Elle expose qu’il a déjà été hospitalisé en 1977 pour un tableau de délirium tremens et une décompensation psychiatrique. Elle précise qu’il a laissé dépérir ses biens après le décès de sa mère en raison de son incapacité à les gérer. Elle en conclut qu’il avait des troubles anciens qui affectaient ses capacités d’analyse et de jugement, l’empêchant d’agir dans son propre intérêt et de comprendre la portée de ses actes. Elle précise qu’il vivait lui-même dans un logement insalubre et souffrait d’incurie. Elle indique que ce n’est qu’à l’occasion d’un accident domestique en 2014 que ses cousins ont été contactés par les travailleurs sociaux et ont découvert les conditions de vie et le besoin de protection de [L] [K].

Au soutien de sa demande de nullité, elle se fonde, en second lieu, sur les articles 1109 et 1110 du code civil, dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016. Elle expose que [L] [K] a été induit en erreur sur la superficie du bien et donc sur la valeur de ses biens immobiliers. Elle explique que l’évaluation faite par la SARL [D] [I] France a été faite sur la base d’une superficie de 400 mètres carrés alors que le bien a en réalité une superficie de 586 mètres carrés. Il relève que le compromis ne mentionne pas la superficie de l’immeuble.

Au soutien de sa demande de nullité, elle se fonde, en troisième lieu, sur les articles 1583 et 1131 du code civil. Elle fait valoir qu’il n’y a jamais eu d’accord au prix de 264.000 euros. Elle relève que la demanderesse se fonde pour fixer le prix sur la valeur fiscale de la nue-propriété du bien, servant d’assiette aux frais de la vente. Elle en conclut que, de l’aveu de la demanderesse, il n’y a pas eu d’accord sur le prix. Elle ajoute que le prix n’est, en tout état de cause, pas sérieux, au regard des évaluations réalisées postérieurement sur le bien.

Au soutien de sa demande subsidiaire de paiement des rentes indexées cumulées, du bouquet et des charges nettes de l’immeuble, elle expose que l’absence d’une telle condamnation reviendrait à considérer [L] [K] comme unique responsable du litige. Elle relève que la sommation de réitérer la vente a été délivrée presque deux ans après la signature du compromis et alors qu’il vivait en EHPAD.

Au soutien de sa demande indemnitaire à l’encontre de la SARL [D] [I] France, elle se fonde sur les articles 1147 et 1992 du code civil. Elle fait valoir qu’elle n’a pas donné d’information loyale à [L] [K] sur la contenance de son bien. Elle lui reproche de ne pas avoir averti [L] [K] du caractère très approximatif de l’évaluation de la superficie du bien et de ne pas l’avoir conseillé de faire appel à un géomètre expert. Elle lui reproche encore de lui avoir fait signer un mandat moins avantageux après avoir été mis en relation avec le futur acquéreur et sans attirer son attention sur la baisse significative du prix de vente. Elle lui reproche encore de l’avoir privé de l’assistance de son notaire. Elle souligne que la société [D] [I] France aurait dû être d’autant plus vigilante au regard de l’âge et de l’état de vulnérabilité de [L] [K].

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 septembre 2024, la SARL [R] [I] France et la SARL [I] Immobilier venant aux droits de la SARL [R] [I] France demandent au tribunal de :

A TITRE LIMINAIRE :
CONSTATER l’intervention volontaire de la société [I] IMMOBILIER immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le numéro 495 402 349 ;
A TITRE PRINCIPAL :
CONSTATER l’absence de faute de la société [I] IMMOBILIER, venant aux droits de la société [R] [I] FRANCE ;CONSTATER l’absence de lien de causalité entre le présent litige et l’intervention de société [I] IMMOBILIER, venant aux droits de la société [R] [I] FRANCE ;CONSTATER l’absence de préjudice indemnisable opposable à la société [I] IMMOBILIER, venant aux droits de la société [R] [I] FRANCE ;DIRE ET JUGER que la responsabilité de la société [I] IMMOBILIER, venant aux droits de la société [R] [I] FRANCE, ne saurait être engagée en l’espèce ; 
En conséquence :
DEBOUTER les parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de société [I] IMMOBILIER, venant aux droits de la société [R] [I] FRANCE ; 
A TITRE RECONVENTIONNEL :
Si l’exécution forcée de la vente était ordonnée, CONDAMNER la l’AJUP ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES, es qualité de mandataire successoral judiciaire dans la succession de Monsieur [L] [K] à verser à la société [I] IMMOBILIER, venant aux droits de la société [R] [I] FRANCE, la somme de 15.000 euros au titre des honoraires de l’agence ;
EN TOUTE HYPOTHESE :
CONDAMNER tout succombant, au besoin in solidum, à verser à la société [I] IMMOBILIER, venant aux droits de la société [R] [I] FRANCE, la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens, conformément à l’article 699 du CPC, dont distraction au profit de Maître [S].
A titre liminaire, la SARL [I] Immobilier précise que la SARL [R] [I] France a fait l’objet d’une radiation suite à la transmission universelle de son patrimoine à son profit. Elle en conclut qu’elle est bien fondée à intervenir volontairement en la cause.

Elle soutient que [L] [K] était sain d’esprit au moment de la conclusion des contrats litigieux. Elle relève qu’il a fait l’objet d’une mesure de protection plusieurs années après leurs signatures. Elle soutient que cet état d’insanité d’esprit n’est pas démontré. Elle ajoute que l’attitude de [L] [K], prenant contact avec la société [R] [I] et avec un avocat et participant aux réunions avec les différents services concernant le bien, notamment l’agence régionale de santé, démontre qu’il était sain d’esprit. Elle ajoute que le compromis de vente a été signé en présence des notaires.

Sur l’erreur, elle fait valoir qu’elle a fixé la valeur du bien en prenant en compte le cadastre et les constatations qu’elle a réalisées sur place. Elle rappelle que la fixation du prix est à la discrétion du vendeur et qu’il était libre de refuser cette estimation.

Pour conclure au rejet de la demande de dommages et intérêts formulée à son égard, elle expose, en premier lieu, qu’elle n’a commis aucune faute. Elle soutient qu’il n’est pas démontré que la valeur vénale du bien, fixé au compromis à 300.000 euros, a été sous-estimée. Il explique que le prix de vente a diminué entre les signatures des deux compromis justement parce que les biens ne se vendaient pas au prix proposé initialement. Elle rappelle l’état de délabrement du bien qui était concerné par deux procédures d’insalubrité. Elle ajoute que [L] [K] était libre de refuser de mettre en vente son bien à ce prix et de solliciter l’avis d’autre agence immobilière.

Elle ajoute qu’il n’est pas non plus démontré que le prix de vente fixé par le mandant était sous- évalué. Elle souligne que le rapport d’évaluation réalisé par Monsieur [N] ne lui est pas opposable et elle en conteste les conclusions. Elle relève que l’autre évaluation a été réalisée sept ans et demi après la signature du compromis litigieux.

Elle explique avoir fixé le montant de la rente viagère selon une méthode traditionnellement utilisée par les notaires.

Elle ajoute avoir respecté son obligation d’information et de conseil. Elle considère que la baisse de prix était connue de [L] [K] puisque le prix était expressément indiqué sur le compromis de vente. Elle précise que rien ne l’empêchait de demander l’assistance de son notaire habituel. Elle expose qu’il est normal que la superficie du bien n’apparaisse pas au compromis de vente, dès lors qu’il s’agit d’un bien non soumis à la loi Carrez. Elle ajoute ne pas avoir été informé par celui-ci d’un quelconque problème de santé.

En deuxième lieu, elle souligne l’absence de lien de causalité entre son intervention et le préjudice allégué. Elle soutient que seul [L] [K] a commis une faute en ne signant pas l’acte de vente.

En troisième lieu, elle fait valoir l’absence de préjudice indemnisable. Elle expose que, si la vente n’est pas annulée, c’est que le consentement de [L] [K] était libre et éclairé et qu’il existe un prix réel et sérieux de sorte qu’aucun manquement ne peut lui être reproché. Elle ajoute que la somme demandée n’est ni justifiée, ni proportionnée. Elle relève qu’il n’est pas démontré que le bien aurait pu être vendu en 2015 à 522.000 euros et en conclut que le préjudice allégué n’est ni direct ni certain.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle rappelle les termes du compromis prévoyant ses honoraires.
 
La clôture de l’instruction est intervenue le 13 mars 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été examinée à l’audience du 4 février 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

Sur la demande de nullité du mandat de vente signé entre feu [L] [K] et la SARL [D] [I] France et du compromis de vente signé entre feu [L] [K] et la SARL Diapason Immobilier :

Sur le fondement de l’insanité d’esprit
Aux termes de l’article 414-1 du code civil, « pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte. »

En l’espèce, [L] [K] est né le 25 novembre 1930, il était donc âgé de 82 ans au jour de la signature du compromis litigieux.

La SELARL AJUP Administrateurs judiciaires produit un certificat médical en date du 9 janvier 2017, rédigé par le Docteur [X] qui indique que « Monsieur [K], qui bénéficie depuis 2015 d’une mesure de curatelle renforcée, présente un tableau de troubles du développement de la personnalité dans un contexte d’une structure abandonnique avec immaturité psycho-affective, influençabilité et vulnérabilité, éléments sub-déficitaires, anxio-phobiques et dépressiformes, à l'origine de décisions et consentements non éclairés avec répercussions médico-psychologiques. »

Ce certificat, établi plus de trois ans après les actes litigieux, ne permet pas de démontrer que [L] [K] n’était pas sain d’esprit au jour de leurs conclusions.

Par ailleurs, s’il a bénéficié d’une curatelle renforcée à compter de 2015, suite, selon l’administrateur judiciaire lui-même, à une chute à son domicile, le certificat médical ayant motivé cette première mesure de protection, plus proche temporellement de la signature du compromis, n’est pas produit. 
Le rapport social, rédigé par une assistante sociale, qui n’est pas un document médical, n’est pas de nature à démontrer une quelconque insanité d’esprit. De plus, ce rapport permet de mettre en évidence que [L] [K] avait, lors de sa rencontre avec l’assistance sociale, pleinement connaissance des actes qu’ils avaient signés, de leur implication et du litige naissant entre lui et les demandeurs. Il précisait à ce titre avoir mandaté un avocat.

Le certificat de vie et de présence à l’hôpital psychiatrique de [Localité 3], en date du 7 mai 1977, qui ne précise pas les raisons de l’hospitalisation de [L] [K] et qui est très antérieur aux actes litigieux, n’est pas non plus de nature à démontrer qu’il n’était pas sain d’esprit aux jours de leurs conclusions.

Il résulte ainsi de ce qui précède que la SELARL AJUP Administrateurs judiciaires est défaillante à démontrer que [L] [K] n’était pas sain d’esprit aux jours où il a conclu les actes dont il est demandé l’annulation.

Sur le fondement de l’erreur
Aux termes de l’article 1109 ancien du code civil, s’appliquant aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, « il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol. »

L’alinéa 1er de l’article 1110 ancien du même code, s’appliquant aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, précise que « l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet. »

En l’espèce, il résulte du rapport d’évaluation immobilière du 13 mars 2015, produit par la SELARL AJUP Administrateurs Judiciaires, que le bien est d’une superficie de 548 mètres carrés, dont 190 mètres carrés de parties non habitables en l’état, soit une cave (25m2) des garages et ateliers (54m2) une cour et appentis (35m2) et un grenier indépendant aménageable (85m2), soit environ 358 mètres carrés de locaux habitables. Or, l’étude effectuée par la SARL [D] [I] France porte sur une « maison d’habitation élevée sur deux niveaux et greniers » et retient une surface, pour la maison, de 400 mètres carrés. Il n’est pas précisé si cette surface est entendue comme étant la surface « habitable », ce qui peut raisonnablement se supposer, ou si elle inclut les parties non habitables de l’immeuble.

Par ailleurs, il est précisé dans le rapport d’évaluation de 2015 que « s’agissant des surfaces, je me suis fondé sur les relevés effectués par mes soins. Si des différences étaient constatées à la suite d’un relevé de géomètre ou d’architecte, mes conclusions devraient être, éventuellement modifiées ». Ainsi, si l’absence du caractère contradictoire du rapport de Monsieur [N] n’empêche pas sa production aux débats et sa prise en compte comme élément de preuve, dans la mesure où il a été soumis à la libre discussion des parties, force et de constater qu’il est insuffisant à démontrer la réalité du fait allégué, à savoir la mauvaise évaluation de la superficie du bien par la SARL [D] [I] France.

Il n’est par ailleurs pas parfaitement corroboré par l’avis de valeur Orpi en date du 26 août 2020, qui indique que « l’ensemble immobilier totalise une surface plancher de 481 m2 outre les surfaces annexes (caves, garage et atelier) pour environ 100m2 supplémentaire ». Cet avis ne précise pas comment ont été obtenues ces mesures, si elles résultent de la déclaration des personnes l’ayant requis ou de mesures prises par le professionnel.

La SELARL AJUP Administrateurs Judiciaires ne produit ainsi aucun mesurage contradictoire, ou à tout le moins suffisamment précis et documenté du bien litigieux permettant au tribunal de connaitre avec certitude sa superficie exacte.

De plus, il convient de relever qu’il résulte des dires même de la SELARL AJUP Administrateurs Judiciaires que [L] [K] a toujours vécu dans le bien et qu’il a, pendant de nombreuses années, loué la partie du bien qu’il n’occupait pas personnellement. Ainsi, il était donc parfaitement informé de sa superficie ou du moins en capacité d’apprécier si celle indiquée dans le mandat, qui est en principe celle qu’il a lui-même indiquée à son mandataire, correspondait à la superficie réelle du bien.

Il résulte de ce qui précède que les actes litigieux n’encourent pas la nullité sur le fondement de l’erreur.

Sur le fondement de l’absence d’accord sur le prix et l’absence de prix sérieux :
En application de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite dès qu'on est convenu de la chose et du prix.

Aux termes de l’article 1131 ancien du même code, s’appliquant aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, « l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. »

Aux termes de l’article 1591 du même code « le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. »

Il est constant qu’un prix dérisoire est assimilable à une absence de prix, donc de cause dans le cadre d’un contrat de vente.

En l’espèce, si la vente n’a jamais été convenue au prix de 264.000 euros, l’acte prévoyant soit le paiement d’un bouquet et d’une rente viagère, soit, en cas de décès du vendeur avant la réitération de la vente, un prix de 300.000 euros, les parties se sont bien accordées sur le prix et la chose.

Par ailleurs, si le rapport d’évaluation non contradictoire établi par Monsieur [N] retient un prix de 522.000 euros au mois de mars 2015, il est insuffisant à démontrer un vil prix. 
C’est également le cas de l’avis de valeur Orpi établi en 2020, soit plus de sept ans après le compromis litigieux. Il sera relevé à cet égard que le bien litigieux est dans un état particulièrement dégradé et que le compte rendu d’entretien du 9 octobre 2014, établit par l’Agence Régionale de Santé, retient un coût de réhabilitation de l’immeuble de 1.100 euros le mètre carré, contre 1.200 euros selon la première évaluation de la SARL [D] [I] France.

L’absence du caractère sérieux du prix n’est ainsi pas démontrée et ne permet pas de retenir une nullité du compromis pour absence de cause. 

En conséquence, les demandes de nullité du mandat de vente signé entre feu [L] [K] et la SARL [D] [I] France et du compromis de vente signé entre feu [L] [K] et la SARL Diapason Immobilier seront rejetées.

Sur la demande de réitération de l’acte de vente au prix de 264.000 euros :

Aux termes de l’article 1589 du code civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. 
Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.
La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. »

Selon le premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, s’appliquant aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

En l’espèce, le compromis de vente signé entre [L] [K] et la SARL Diapason Immobilier, contient un consentement réciproque des deux parties, non vicié, sur la chose et le prix. Cet acte vaut donc vente.

Toutefois, il est demandé au tribunal de condamner l’AJUP Administrateurs judiciaires, es qualité de mandataire successoral judiciaire de Monsieur [L] [K], à réitérer la vente du bien objet dudit compromis au prix de 264.000 euros. Or, ce prix ne correspond pas au prix convenu entre parties, mais à la valeur des biens vendus libres et compte tenu de la réserve de jouissance du vendeur. En effet, l’acte prévoit, aux termes des conditions suspensives, qu’en cas de décès du vendeur avant le jour de la signature de l’acte notarié, la vente devra se faire au comptant au prix de 300.000 euros, commission du cabinet [D] [I] comprise, soit pour un montant net vendeur de 285.000 euros, la rémunération de l’intermédiaire étant fixé à 15.000 euros.

En conséquence, la demande de vente forcée à un prix ne correspondant pas au prix convenu ne peut être que rejetée.

Sur la demande indemnitaire de la SARL Diapason Immobilier pour résistance abusive :

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

La résistance abusive désigne un comportement du débiteur d’une obligation, tendant à refuser avec persistance l’exécution de ladite obligation, le contraignant à intenter une action en justice. 

En l’espèce, la SARL Diapason Immobilier ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention. Il sera relevé que, si [L] [K] a refusé, à tort, de régulariser l’acte de vente, la SARL Diapason Immobilier a saisi le tribunal d’une demande tendant à voir ordonnée la vente forcée à un prix inférieur à celui consenti.

Par ailleurs, elle n’explique pas le délai qui s’est écoulé entre la date prévue au compromis de vente et la date à laquelle elle a fait sommation à [L] [K] de régulariser l’acte de vente.

Enfin, elle ne caractérise ni ne justifie son préjudice.

En conséquence, la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de condamnation de la SARL Diapason Immobilier à payer un prix de 224.486 euros, outre le montant de 35.000 euros prévu pour le bouquet :

En l’espèce, cette demande est formée dans le cas où la vente serait jugée parfaite, ce qui est le cas en l’espèce, elle doit donc être examinée.

Il résulte de cette demande que la SELARL AJUP Administrateurs Judiciaires sollicite que la vente soit, subsidiairement, réitérée au prix de 259.486 euros (=224.486 + 35.000). L’administrateur judiciaire se fonde sur les clauses applicables en l’absence de décès du vendeur et calcule les rentes viagères qui auraient dues être acquittées si la vente avait été réitérée dans le délai initialement fixé au compromis par les parties. Toutefois, ces conditions de prix ne correspondent pas non plus aux termes du contrat qui a prévu, comme il a déjà été dit, l’hypothèse du décès du vendeur avant la réitération de la vente. Dans cette hypothèse, le prix a été convenu à 300.000 euros, commission comprise, soit 285.000 euros net vendeur. 

Il résulte de ce qui précède que, si la vente est valable et parfaite, elle ne peut être ordonnée au prix invoqué par la SELARL AJUP Administrateurs Judiciaires.

En conséquence, la demande subsidiaire de réitération de l’acte de vente au prix de 259.486 euros sera également rejetée.

Sur la demande de condamnation de la SARL Diapason Immobilier à payer la somme à parfaire de 25.450,64 euros au titre des charges payées par [L] [K] depuis la date initialement prévue pour la réitération de la vente :

En l’espèce, en l’absence de condamnation à réitérer l’acte de vente, il ne peut être fait droit à cette demande, qui a pour objet de replacer les parties au jour de la réitération théorique de l’acte de vente et qui est implicitement fondée sur le caractère rétroactif de la vente.

En tout état de cause, si [L] [K] a été contraint de continuer à s’acquitter des frais en lien avec son bien immobilier jusqu’à son décès, c’est parce qu’il a refusé la réitération de la vente qui était parfaite.

 En conséquence, cette demande sera également rejetée.

Sur la demande indemnitaire à l’encontre de la société [I] Immobilier:

Aux termes de l’article 1147 ancien du code civil, s’appliquant aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

En application de l’article 1192 du même code, le mandataire est responsable des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, il a déjà été jugé que la SELARL AJUP Administrateurs Judiciaires ne démontre pas que la surface du bien mentionnée au mandat de vente est erronée. Il n’est donc pas démontré que la SARL [D] [I] France a donné une information déloyale à [L] [K], qui était le mieux placé pour connaitre la surface de son bien immobilier. 
Elle ne démontre par ailleurs pas que [L] [K] ait été privé de l’assistance de son notaire habituel, ce fait reposant sur sa seule affirmation. Enfin, s’il résulte des conclusions de la SARL Diapason Immobilier qu’elle avait eu connaissance de la possibilité d’acquérir le bien immobilier de [L] [K] avant la signature par celui-ci d’un second compromis, il n’est pas démontré que ladite société aurait acquis le bien au prix du premier compromis. De plus, la baisse de prix apparaissait clairement à la simple lecture du second mandat de vente auquel [L] [K] a librement consenti. Il n’était pas nécessaire que son attention soit attirée sur cette baisse de prix autrement que par l’expression claire du nouveau prix au mandat de vente.

Les fautes alléguées à l’encontre du mandataire ne sont donc pas démontrées.

En outre, le préjudice allégué n’est susceptible de se réaliser que si la réitération de la vente est ordonnée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce compte tenu des demandes formulées par les parties.

En conséquence, la demande indemnitaire à l’encontre de la société [I] Immobilier sera également rejetée.

Sur la demande de condamnation de la SELARL AJUP Administrateurs Judiciaires à verser à la société [I] Immobilier la somme de 15.000 euros au titre des honoraires de l’agence :

En l’espèce, si le compromis stipule que, dans le cas où l’une des parties refuserait de régulariser l’acte authentique ou si les parties s’entendaient pour mettre fin, d’un commun accord, au compromis, la rémunération du mandataire resterait intégralement due et serait payée par la partie en défaut, la demande est formulée à titre reconventionnel, mais conditionnée au cas où l’exécution forcée de la vente était ordonnée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande d’honoraires de la société [I] Immobilier.

Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, compte tenu du sens de la présente décision, qui reconnait le caractère parfait de la vente litigieuse mais qui ne fait droit à aucune demande formulée par les parties, il convient de condamner la SARL Diapason Immobilier et la SELARL AJUP Administrateurs Judiciaires, es qualité de mandataire successoral judiciaire de Monsieur [L] [K], à payer chacune la moitié des dépens de l’instance, avec faculté de recouvrement.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, l’équité commande de rejeter l’ensemble des demandes d’indemnité au titre des frais irrépétibles. 

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas nécessaire, il sera donc rappelé qu’elle n’est pas de droit, le litige ayant été introduit antérieurement au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

REJETTE les demandes de nullité du mandat de vente signé entre feu [L] [K] et la SARL [D] [I] France le 25 janvier 2013 et du compromis de vente signé entre feu [L] [K] et la SARL Diapason Immobilier le 21 novembre 2013 ;

REJETTE la demande de réitération forcée de l’acte de vente au prix de 264.000 euros ;

REJETTE la demande indemnitaire de la SARL Diapason Immobilier au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande subsidiaire de réitération de l’acte de vente au prix de 259.486 euros formulée par la SELARL AJUP Administrateurs judiciaires ;

REJETTE la demande de condamnation de la SARL Diapason Immobilier à payer la somme à parfaire de 25.450,64 euros au titre des charges payées par [L] [K] depuis la date initialement prévue pour la réitération de la vente ;

REJETTE la demande indemnitaire formulée par la SELARL AJUP Administrateurs Judiciaires à l’encontre de la société [I] Immobilier ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de condamnation au titre des honoraires formulée par la société [I] Immobilier ;

CONDAMNE la SARL Diapason Immobilier à la moitié des dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Vallerotonda–Genin - Thuilleaux & Associés, de la SCP Rieussec & Associés et de Maître [S], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SELARL AJUP Administrateurs Judiciaires, es qualité de mandataire successoral judiciaire de Monsieur [L] [K], à la moitié des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Vallerotonda–Genin - Thuilleaux & Associés, de la SCP Rieussec & Associés et de Maître [S], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SARL Diapason Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SELARL AJUP Administrateurs Judiciaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société [I] Immobilier, venant aux droits de la société [R] [I] France au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire n’est pas de droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe ;

En foi de quoi, madame MILLIERE Lise-Marie et la greffière ont signé le présent jugement.


La greffière La présidente