Tribunal judiciaire de Grasse, 2ème Chambre Construction, 4 septembre 2026, n° 26/00143

Parties (entreprises)

Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE :
Madame [T] [V] [N] [G] veuve [L] [P] était propriétaire des lots 1, 3, 8 et 9 au sein d’une copropriété sise 552 château SAINT AUBAUN – lieudit LE VILLAGE à SAINT AUBAN (06850).
Madame [T] [V] [N] [G] veuve [P] est décédée le 31 janvier 2023.
Par ordonnance en date 31 mars 2025, Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, Service des Domaines a été désigné en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [N] [G] veuve [P].
Arguant de défaillances dans le recouvrement des charges pour la succession vacante, le syndicat des copropriétaires de la résidence CHATEAU SAINT AUBAN, a, par acte de Commissaire de Justice en date du 23 décembre 2025, fait assigner Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, Service des Domaines, aux fins de :
Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu les articles 514 et 541-1 du Code de procédure civile ;
Vu l'article 810-4 du Code civil ;

JUGER le Syndicat des copropriétaires recevable et fondée en ses demandes,
CONDAMNER Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes pris en sa qualité de curateur à la succession déclarée vacante de Madame [N] [G] veuve [P] au paiement de la somme de 12.465,95 euros, jusqu'à concurrence de l'actif qu'il détient ;
CONDAMNER Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [N] [G] veuve [P] au versement d'une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de de Madame [N] [G] veuve [P] aux dépens,
JUGER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
***
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures du syndicat des copropriétaires pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ses prétentions.
Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [N] [G] veuve [P] n’a pas constitué avocat.
Le défendeur étant dispensé du ministère d’avocat obligatoire en matière de procédure écrite, le jugement sera donc contradictoire sur le fondement des dispositions des articles 467 et suivants du Code de procédure civile.

Par ordonnance en date 09 février 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 13 février et a fixé les plaidoiries à l’audience du 02 mars 2026 au cours de laquelle l’audience a été renvoyée au 1er juin 2026.
Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2026.

Motifs

****
MOTIFS :
Remarques préliminairesConformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.
C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.
En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur la demande de condamnation et sur la déclaration de créance préalable Le curateur d'une succession vacante administre la succession et paie les dettes dans la limite de l'actif. Par suite, l'action engagée vise la succession représentée par le curateur et non la responsabilité personnelle du service des Domaines qui ne peut faire l'objet d'une condamnation personnelle. Ce dernier peut toutefois être condamné ès qualités, son obligation étant limitée à la mesure de l'actif recueilli (Cass, 1re civ., 2 mai 1989, n° 88-10.783 : JurisData n° 1989-702003 ; Bull. civ. I, n° 173).
Suivant les dispositions de l'article 809-3 du code civil, les créanciers déclarent leur créance au curateur. Cette déclaration est indispensable pour que la créance soit connue du curateur, et qu'elle puisse être inscrite au passif de la succession. 
Il est possible de déclarer sa créance dès la date de l'ordonnance du tribunal judiciaire qui nomme le Domaine comme curateur de la succession.
Cette déclaration doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise contre récépissé conformément à l’article 1347 du Code de procédure civile.
Il convient toutefois d'observer que les textes ne prévoient aucune sanction à l' absence de déclaration de créance à l'exception de celle visée à l' article 810-9 qui dispose que les créanciers qui déclarent leur créance postérieurement à la remise du compte ne peuvent prétendre qu'à l'actif subsistant. 
En cas d'insuffisance de cet actif, ils n'ont de recours que contre les légataires qui ont été remplis de leurs droits.
En l’espèce, le demandeur produit deux courriels dont un adressé au Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, Service des Domaines, en date du 18 août 2025 faisant état d’un relevé de propriété et d’un extrait de compte relatif à la succession vacante de Madame [P].

Ainsi, les diligences effectuées par le demandeur ne peuvent valoir déclaration de créance.

Sur le quantum des charges de copropriété et des frais de recouvrement
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur un plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe de son mandat, acquis à titre professionnel rémunéré, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

Le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;
la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;
le décompte de régularisation de charges ;
la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;
la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;
la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.
En l’espèce, il apparaît que ces natures de pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

un relevé de propriété de Madame [T] [V] [N] [G] veuve [L] [P] ;
un extrait de compte – succession vacante arrêté au 31 décembre 2025 faisant apparaître un solde négatif de 12 465.95 euros (période allant du 1er octobre 2024 au 10 décembre 2025 ;
les comptes des exercices 2019-2020, 2020-2021, 20222-2023, 2023-2024 adoptés aux termes des procès-verbaux d’assemblées générales des 29 octobre 2021, 29 décembre 2022, 12 juillet 2024 ;
l’appel de fonds sur la période concernée (assemblée générale du 10 juillet 2025) ;
les différents décomptes individuels transmis à Madame [P] ;
le contrat de syndic conclu avec le cabinet SYND’UP ;
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il résulte de ces éléments que la demande du syndicat des copropriétaires est justifiée à hauteur de 12 465.95 euros au titre des charges de copropriété impayées, selon compte arrêté au 31 décembre 2025.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur.la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré.la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur.la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.
Au vu de ces éléments, la créance de la copropriété sera ainsi expurgée d’une somme de 518.62 euros correspondants à des frais jugés non nécessaires au visa de l’article 10-1 précité, selon détail ci-dessous énuméré : 
13/08/2024 : mise en place d’une procédure d’huissier pour un montant de 144 euros ;03/10/2024 : mise en place d’une procédure d’avocat pour un montant de 144 euros ;05/11/2024 : signification assignation pour un montant de 108.31 euros (autre procédure) ;12/11/2024 : assignation pour un montant de 122.31 euros (autre procédure) ;
Conformément à l’article 1231-6 alinéa 1er du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliquent à compter de l’assignation en date du 22 novembre 2023.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes - Service Des domaines en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [T] [V] [N] [G] veuve [L] [P]  à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CHATEAU SAINT AUBAN la somme de 11 947.33 euros au titre des charges de copropriété et frais dus au 1er octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 23 décembre 2025 et jusqu’à concurrence de l’actif subsistant.








Sur les mesures accessoires
Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Lesdits dépens doivent cependant, conformément aux dispositions de l'article R207-1 du Livre des procédures fiscales, être limités, s'agissant de la rémunération des avocats, au remboursement des frais de significations et des frais d'enregistrement du mandat, à l'exclusion d'autres frais. 

Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes - service des domaines, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [T] [V] [N] [G] veuve [L] [P], sera donc condamné au paiement des entiers dépens, conformément aux dispositions des articles 696 du Code de procédure civile et R.207-1 du livre des procédures fiscales.


Sur les frais irrépétibles :

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Le prononcé d’une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile n’est pas conditionné au caractère obligatoire de la représentation par avocat.

En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur l'intégralité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques, Service des Domaines à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CHATEAU SAINT AUBAN la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes - Service des Domaines en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [T] [V] [N] [G] veuve [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CHATEAU SAINT AUBAN la somme de 11 947.33 euros au titre des charges de copropriété et frais dus au 1er octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 23 décembre 2025 et jusqu’à concurrence de l’actif subsistant ;

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes, Service des Domaines à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CHATEAU SAINT AUBAN la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes - service des domaines, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [T] [V] [N] [G] veuve [L] [P] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 696 du Code de procédure civile et R.207-1 du livre des procédures fiscales ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 GROSSE Me POZZO DI BORGO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 04 Septembre 2026 


DÉCISION N° 26/300

N° RG 26/00143 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QSEI 


DEMANDEUR : 

Syndicat des copropriétaires CHATEAU SAINT AUBAN, situé 522 Château Saint Auban – Lieudit LE VILLAGE à SAINT AUBAN (06850), représenté par son syndic en exercice la société SYND UP, société par action simplifiée inscrite au RCS de FREJUS sous le n° 977 630 433, dont le siège est situé 1846 boulevard du Cerceron Centre Alpha Zone Epsilon II à SAINT-RAPHAEL (83700), elle-même représentée par son président en exercice élisant domicile en cette qualité audit siège

représenté par Me Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
 

DEFENDEUR :

Monsieur LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DES ALPES MARITIMES
15 bis rue Delille
06073 NICE CEDEX 1

non comparant, ni représenté
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 13 février 2026 ;
 
A l’audience publique du 01 Juin 2026, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 04 Septembre 2026. 



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EXPOSE DU LITIGE :
Madame [T] [V] [N] [G] veuve [L] [P] était propriétaire des lots 1, 3, 8 et 9 au sein d’une copropriété sise 552 château SAINT AUBAUN – lieudit LE VILLAGE à SAINT AUBAN (06850).
Madame [T] [V] [N] [G] veuve [P] est décédée le 31 janvier 2023.
Par ordonnance en date 31 mars 2025, Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, Service des Domaines a été désigné en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [N] [G] veuve [P].
Arguant de défaillances dans le recouvrement des charges pour la succession vacante, le syndicat des copropriétaires de la résidence CHATEAU SAINT AUBAN, a, par acte de Commissaire de Justice en date du 23 décembre 2025, fait assigner Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, Service des Domaines, aux fins de :
Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu les articles 514 et 541-1 du Code de procédure civile ;
Vu l'article 810-4 du Code civil ;

JUGER le Syndicat des copropriétaires recevable et fondée en ses demandes,
CONDAMNER Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes pris en sa qualité de curateur à la succession déclarée vacante de Madame [N] [G] veuve [P] au paiement de la somme de 12.465,95 euros, jusqu'à concurrence de l'actif qu'il détient ;
CONDAMNER Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [N] [G] veuve [P] au versement d'une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de de Madame [N] [G] veuve [P] aux dépens,
JUGER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
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Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures du syndicat des copropriétaires pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ses prétentions.
Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [N] [G] veuve [P] n’a pas constitué avocat.
Le défendeur étant dispensé du ministère d’avocat obligatoire en matière de procédure écrite, le jugement sera donc contradictoire sur le fondement des dispositions des articles 467 et suivants du Code de procédure civile.

Par ordonnance en date 09 février 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 13 février et a fixé les plaidoiries à l’audience du 02 mars 2026 au cours de laquelle l’audience a été renvoyée au 1er juin 2026.
Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2026.

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MOTIFS :
Remarques préliminairesConformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.
C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.
En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur la demande de condamnation et sur la déclaration de créance préalable Le curateur d'une succession vacante administre la succession et paie les dettes dans la limite de l'actif. Par suite, l'action engagée vise la succession représentée par le curateur et non la responsabilité personnelle du service des Domaines qui ne peut faire l'objet d'une condamnation personnelle. Ce dernier peut toutefois être condamné ès qualités, son obligation étant limitée à la mesure de l'actif recueilli (Cass, 1re civ., 2 mai 1989, n° 88-10.783 : JurisData n° 1989-702003 ; Bull. civ. I, n° 173).
Suivant les dispositions de l'article 809-3 du code civil, les créanciers déclarent leur créance au curateur. Cette déclaration est indispensable pour que la créance soit connue du curateur, et qu'elle puisse être inscrite au passif de la succession. 
Il est possible de déclarer sa créance dès la date de l'ordonnance du tribunal judiciaire qui nomme le Domaine comme curateur de la succession.
Cette déclaration doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise contre récépissé conformément à l’article 1347 du Code de procédure civile.
Il convient toutefois d'observer que les textes ne prévoient aucune sanction à l' absence de déclaration de créance à l'exception de celle visée à l' article 810-9 qui dispose que les créanciers qui déclarent leur créance postérieurement à la remise du compte ne peuvent prétendre qu'à l'actif subsistant. 
En cas d'insuffisance de cet actif, ils n'ont de recours que contre les légataires qui ont été remplis de leurs droits.
En l’espèce, le demandeur produit deux courriels dont un adressé au Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, Service des Domaines, en date du 18 août 2025 faisant état d’un relevé de propriété et d’un extrait de compte relatif à la succession vacante de Madame [P].

Ainsi, les diligences effectuées par le demandeur ne peuvent valoir déclaration de créance.

Sur le quantum des charges de copropriété et des frais de recouvrement
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur un plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe de son mandat, acquis à titre professionnel rémunéré, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

Le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;
la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;
le décompte de régularisation de charges ;
la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;
la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;
la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.
En l’espèce, il apparaît que ces natures de pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

un relevé de propriété de Madame [T] [V] [N] [G] veuve [L] [P] ;
un extrait de compte – succession vacante arrêté au 31 décembre 2025 faisant apparaître un solde négatif de 12 465.95 euros (période allant du 1er octobre 2024 au 10 décembre 2025 ;
les comptes des exercices 2019-2020, 2020-2021, 20222-2023, 2023-2024 adoptés aux termes des procès-verbaux d’assemblées générales des 29 octobre 2021, 29 décembre 2022, 12 juillet 2024 ;
l’appel de fonds sur la période concernée (assemblée générale du 10 juillet 2025) ;
les différents décomptes individuels transmis à Madame [P] ;
le contrat de syndic conclu avec le cabinet SYND’UP ;
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il résulte de ces éléments que la demande du syndicat des copropriétaires est justifiée à hauteur de 12 465.95 euros au titre des charges de copropriété impayées, selon compte arrêté au 31 décembre 2025.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur.la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré.la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur.la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.
Au vu de ces éléments, la créance de la copropriété sera ainsi expurgée d’une somme de 518.62 euros correspondants à des frais jugés non nécessaires au visa de l’article 10-1 précité, selon détail ci-dessous énuméré : 
13/08/2024 : mise en place d’une procédure d’huissier pour un montant de 144 euros ;03/10/2024 : mise en place d’une procédure d’avocat pour un montant de 144 euros ;05/11/2024 : signification assignation pour un montant de 108.31 euros (autre procédure) ;12/11/2024 : assignation pour un montant de 122.31 euros (autre procédure) ;
Conformément à l’article 1231-6 alinéa 1er du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliquent à compter de l’assignation en date du 22 novembre 2023.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes - Service Des domaines en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [T] [V] [N] [G] veuve [L] [P]  à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CHATEAU SAINT AUBAN la somme de 11 947.33 euros au titre des charges de copropriété et frais dus au 1er octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 23 décembre 2025 et jusqu’à concurrence de l’actif subsistant.








Sur les mesures accessoires
Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Lesdits dépens doivent cependant, conformément aux dispositions de l'article R207-1 du Livre des procédures fiscales, être limités, s'agissant de la rémunération des avocats, au remboursement des frais de significations et des frais d'enregistrement du mandat, à l'exclusion d'autres frais. 

Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes - service des domaines, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [T] [V] [N] [G] veuve [L] [P], sera donc condamné au paiement des entiers dépens, conformément aux dispositions des articles 696 du Code de procédure civile et R.207-1 du livre des procédures fiscales.


Sur les frais irrépétibles :

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Le prononcé d’une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile n’est pas conditionné au caractère obligatoire de la représentation par avocat.

En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur l'intégralité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques, Service des Domaines à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CHATEAU SAINT AUBAN la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

****

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes - Service des Domaines en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [T] [V] [N] [G] veuve [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CHATEAU SAINT AUBAN la somme de 11 947.33 euros au titre des charges de copropriété et frais dus au 1er octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 23 décembre 2025 et jusqu’à concurrence de l’actif subsistant ;

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes, Service des Domaines à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CHATEAU SAINT AUBAN la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes - service des domaines, en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [T] [V] [N] [G] veuve [L] [P] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 696 du Code de procédure civile et R.207-1 du livre des procédures fiscales ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 810-4, code civil 809-3, code de procedure civile 541-1, code de procedure civile 1347). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 26 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Tours · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 19/01683

  en commun : code civil 810-4, code civil 809-3, code de procedure civile 1347

• 30 janvier 2025 · Tribunal judiciaire de Dijon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/03038

  en commun : code civil 810-4, code civil 809-3

• 16 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Saint-Quentin · Réouverture des débats avec révocation de l'ord. de clôture · n° 24/00608

  en commun : code civil 810-4, code civil 809-3

• 9 octobre 2025 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/18177

  en commun : code civil 810-4, code civil 809-3

• 3 décembre 2025 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/12282

  en commun : code civil 810-4, code civil 809-3

• 16 décembre 2025 · Cour d'appel d'Amiens · Annulation · n° 24/04557

  en commun : code civil 810-4, code civil 809-3

• 11 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Bergerac · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00982

  en commun : code civil 810-4, code civil 809-3

• 6 mars 2026 · Tribunal judiciaire d'Évry · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/05320

  en commun : code civil 810-4, code civil 809-3

Mise à jour de la source le 2026-09-07T21:09:14.466Z.