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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, EXPROPRIATIONS, 4 septembre 2026, n° 25/00079

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

TOULOUSE METROPOLE entreprend de réaménager le coeur de quartier des [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 1].

À cette fin, une première phase de travaux a été réalisée en 2019 devant l’église des [Adresse 3].

Une nouvelle phase de travaux est envisagée sur la portion de la [Adresse 4] compris entre le n°55B au Nord et le n°45 au Sud, soit sur un linéaire d’environ 110 m.

Le projet tend à créer un parvis commercial pour faire naître une nouvelle centralité, lisible et conviviale, avec stationnement limité et espaces végétalisés.

Les acquisitions des emprises nécessaires à la réalisation de ce projet n’ayant pas pu être toutes effectuées à l’amiable, TOULOUSE METROPOLE a pris la décision d’engager une procédure d’expropriation.

L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et l'enquête parcellaire se sont déroulées du 14 novembre au 2 décembre 2024.

L'opération a été déclarée d'utilité publique suivant arrêté préfectoral du 21 mai 2025, lequel autorise TOULOUSE METROPOLE a acquérir les immeubles nécessaires à la réalisation du projet, y compris par voie d’expropriation.

Parmi les biens restant à acquérir pour la réalisation du projet, figurent les parcelles nouvellement cadastrées 801 AB [Cadastre 1] et 801 AB [Cadastre 2], appartenant à la SARL Société Distribution Supérette (ci-après dénommée “SARL Sodisup”), sises [Adresse 2] à [Localité 1].

L'arrêté de cessibilité a été pris le 25 novembre 2025 et l’ordonnance d’expropriation rendue le 30 mars 2026.


TOULOUSE METROPOLE a notifié ses offres à la SARL Sodisup le 23 juin 2025.

À défaut d'être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d'expropriation, TOULOUSE MÉTROPOLE a saisi le juge de l'expropriation de ce siège le 1er décembre 2025.

Un transport sur les lieux s'est déroulé le 13 février 2026, en présence des parties régulièrement représentées et du commissaire du Gouvernement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 mai 2026 et retenue, après renvoi, le 9 juin 2026.

L’autorité expropriante demande au juge de l’expropriation de bien vouloir fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession revenant à la SARL Sodisup à la somme de 17.640 euros, à l’exclusion de toute indemnité accessoire.

En réplique, la SARL Sodisup invite à la juridiction à fixer l’indemnité globale de dépossession à la somme de 333.040 euros, ventilée comme suit :
- 176.400 euros au titre de l’indemnité principale,
- 18.640 euros au titre de l’indemnité de remploi,
- 138.000 euros au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus ; 

Le commissaire du Gouvernement conclut, dans ses dernières écritures du 3 juin 2026, à l’allocation d’une indemnité principale de 25.200 euros, d’une indemnité de remploi de 3.520 euros (sauf à ce que celle-ci ne soit pas due) et d’une indemnité pour perte de loyers de 27.000 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.




I. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

La parcelle 801 AB [Cadastre 3] (530 m²) a fait l’objet d’une division parcellaire entre la parcelle AB [Cadastre 4], bâtie, de 325 m² et la parcelle AB [Cadastre 1], non bâtie, de 205 m².

La parcelle 801 AB [Cadastre 5] (1.412 m²) a également été divisée en deux parcelles : la parcelle AB [Cadastre 6], bâtie, d’une surface de 1.366 m² et la parcelle AB [Cadastre 2], non bâtie, de 47 m².

L’emprise, constituée des parcelles non bâties (AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2]), est d’une surface globale de 252 m².

Elle fait face à la [Adresse 4] et s’étend du domaine public jusqu’à l’aplomb du bâtiment érigé sur la parcelle AB [Cadastre 4], à usage de commerce en rez-de-chaussée (loué à la SASU Distribution Casino France suivant bail notarié du 27 janvier 2003) et d’habitation à l’étage.

La parcelle AB [Cadastre 1], située au pied du commerce, est en nature mixte de stationnements non matérialisés et d’espaces circulés. Le transport sur site a permis de constater la présence d’un trottoir devant la supérette, utilisé pour l’étal des fruits et légumes et le stockage des caddies.

La parcelle AB [Cadastre 2], quant à elle, correspond à un passage pour véhicules, goudronné et ouvert au public, permettant d’accéder à la parcelle AB [Cadastre 6], laquelle supporte une construction comprenant plusieurs garages, pour l’essentiel située à l’arrière du commerce. Lors de la visite des lieux, a pu être observée la présence d’un portail fermant l’accès au reliquat.

Il a en outre été relevé lors du transport qu’un permis de construire, affiché au niveau du portail, avait été accordé au promoteur Green City Immobilier le 23 janvier 2026, à la suite d’une promesse de vente conclue avec la SARL Sodisup.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose quant à lui que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d’aménagement différée (ZAD), la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle le bien est situé. 

Au cas particulier, la date à laquelle est devenu exécutoire le plan local d’urbanisme intercommunal tenant lieu de programme local de l’habitat (PLUi-H) approuvé par délibération du conseil de TOULOUSE METROPOLE du 18 décembre 2025 est le 26 janvier 2026. C'est cette date qui sera retenue comme référence.

A ce moment, la parcelle est située en zone UM4, qui correspond à une zone urbaine à vocation mixte (hauteur de façade sur 22 mètres, coefficient d’emprise au sol de 50%, notamment). Outre que le terrain est ainsi situé en secteur constructible, il est également desservi par les réseaux et voiries. Il peut ainsi recevoir la qualification de terrain à bâtir, point sur lequel s’accordent les parties et le commissaire du Gouvernement.

II. Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Sur les principes d’indemnisation,

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2). C'est à cette date que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Ainsi, en l’espèce, la date d’appréciation de la consistance du bien exproprié sera fixée au 30 mars 2026.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).


Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au cas présent, les parties entendent évaluer l’appartement litigieux à hauteur de :
- 70 euros/m² s’agissant de TOULOUSE METROPOLE,
- 700 euros/m² s’agissant de la SARL Sodisup,
- 100 euros/m² s’agissant du commissaire du Gouvernement,

La SARL Sodisup cite, à l’appui de son raisonnement, trois mutations :
- la première, du 16 avril 2021, portant sur la parcelle AB [Cadastre 7] de 1408 m², vendue à 1.000.000 euros, soit une valorisation de 710 euros/m²,
- les deux autres, en date du 13 décembre 2016, concernant d’une part la parcelle AO [Cadastre 8] de 825 m², vendue au prix de 520.000 euros (soit 630 euros/m²) et d’autre part, la parcelle AO [Cadastre 9] de 825 m², vendue au prix de 670.000 euros (soit 812 euros/m²) ;

Les trois parcelles sont situées dans une zone géographique proche de l’emprise, au 53 et au [Adresse 5].

Pour autant, les ventes du 13 décembre 2016, intervenues il y a près de dix ans, apparaissent trop anciennes pour être représentatives du marché immobilier à la date d’estimation du bien de la SARL Sodisup.

En outre, ainsi que le relève la SNCF Réseau, les actes de vente ne sont pas produits, ni même les références de publication des actes au fichier immobilier.

Or, la Cour de cassation considère que seul le numéro de publication à la publicité foncière est susceptible de permettre aux parties de commander l’acte de vente afin de connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions (Civ. 3e, 19 mars 2020, n°19-11.463).

De surcroît, à suivre le raisonnement adopté par l’expropriée dans son mémoire et les extraits DVF produits, les mutations qu’elle cite concernaient des opérations de construction immobilière sur des parcelles bâties, calculés sur la valeur de surface plancher déterminée par un acteur de la promotion immobilière.

La logique recherchée par la SARL Sodisup est toutefois incompatible avec les principes applicables à l’expropriation, dès lors qu’est prohibé de tenir compte de l’usage futur de l’emprise, la juridiction devant apprécier l’usage du bien selon la date de référence applicable et la consistance du bien à la date de l’ordonnance d’expropriation (Civ. 3e, 28 mai 2013, n°11-28.895).

Il ne saurait, dans ces conditions, être tenu compte, pour l’évaluation des parcelles litigieuses, d’une future opération immobilière et du prix de surface plancher qui pourrait en résulter.

Pour l’ensemble de ces raisons, les références cités par l’expropriée ne sauraient constituer des termes de comparaison pertinents et seront par conséquence écartées.

TOULOUSE METROPOLE fonde son offre indemnitaire sur l’avis du service des Domaines du 27 mai 2025.

Celui-ci, à l’issue d’une étude de marché portant sur cinq mutations entre 2019 et 2021 à [Localité 1] et [Localité 2], a fait valoir deux méthodes d’évaluation, considérant que la parcelle 801 AB [Cadastre 5] disposait du fait de son encombrement par du bâti voisin, une disponibilité réduite :
- l’une consistant à évaluer le bien en tant que terrain de nature d’espaces verts ou de stationnement, et ainsi à retenir comme références deux ventes des 7 novembre 2019 et 21 septembre 2021 portant sur de tels biens, évalués à 51 euros/m² et 70 euros/m², le second étant notamment situé [Adresse 4] ;
- l’autre consistant à évaluer le bien en nature de landes ou de jardin d’agrément et à ainsi retenir 5% à 20% du prix d’un terrain à bâtir, en citant à cet égard pour mutation de référence une vente du 15 février 2021 portant sur un bien de 402 m² vendu à [Localité 2] en vue de la création d’une maison de lotissement, valorisé à 361 euros/m², ce dont il résulterait, dans le cas d’espèce, une valeur du bien exproprié comprise entre 20 euros/m² et 70 euros/m² ;


Les Domaines retenaient alors une estimation de 70 euros/m² du bien soumis à leur évaluation.

Toutefois, la juridiction observe que, d’une part, les mutations citées sont désormais anciennes pour dater de plus de cinq ans et ne sont donc plus représentatives du marché immobilier local, quand bien même l’une d’entre elles porterait sur un bien similaire situé sur également sur la [Adresse 4], que d’autre part, l’analyse réalisée fait abstraction de la nature de terrain à bâtir du bien situé en zone urbaine mixte dans un quartier plaisant de [Localité 1], ainsi que de l’usage effectif du bien non limité au stationnement de véhicules (circulation de la clientèle, devanture d’un commerce), et qu’enfin, la référence retenue pour dévaluer de 5% à 20% le prix d’un terrain à bâtir, outre qu’elle est isolée, porte sur un bien situé à [Localité 2] en zone UA, soit une commune et un zonage différents, et n’est à ce titre pas pertinente.

Dans ces conditions, l’analyse des Domaines, reprises à son compte par l’expropriante, ne sera pas suivie par la juridiction.

Le commissaire du Gouvernement, quant à lui, cite trois mutations de 2023 et 2024 portant sur des terrains nus en zone mixte d’activités et d’habitation à [Localité 1], dont le prix moyen s’élève à 260 euros/m², et huit ventes intervenues entre 2020 et 2024, portant cette fois-ci sur des terrains situés en zone UE à [Localité 1], dont il résulte une valeur moyenne de 196 euros/m².

Retenant, sur cette base, un prix moyen du terrain à bâtir de 200 euros/m², il applique en raison de la configuration des parcelles expropriées et de leur encombrement, un abattement de 50%, portant la valeur unitaire à 100 euros/m².

TOULOUSE METROPOLE tend, d’après ses écritures, à rejoindre cette analyse, en la complétant d’un abattement supplémentaire.

L’expropriée, quant à elle, conteste le principe d’un abattement, faisant valoir que les parcelles conservent leur qualification de terrains à bâtir en dépit de leur étroitesse, forment un ensemble foncier avec le bâti préexistant dont elle est propriétaire et sont immédiatement libres à la construction.

À cet égard, il convient de rappeler qu’il appartient, selon une jurisprudence constante, au juge de l’expropriation d’apprécier si le terrain à bâtir nu présente des possibilités légales et effectives de construction et que si celles-ci sont singulièrement réduite sinon entièrement absorbées, l’application d’un abattement est justifié, celui-ci pouvant être fixé, suivant l’appréciation souveraine de la juridiction, à 50% (Civ. 3e, 7 déc. 1988, n°87-70-202).



Par ailleurs, la Cour de cassation admet qu’en cas d’expropriation partielle, la qualification, à la date de référence, des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s’apprécient, à cette même date, au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée, et non en fonction de la seule emprise qui résulte de l’expropriation (Civ. 3e, 6 mars 2025, n°23-22-247).

Il est constant que les parcelles 801 AB [Cadastre 1] et 801 AB [Cadastre 2] sont en bande étroite, ce qui, en soi, justifie le principe d’un abattement.

Elles sont de surcroît entourées, d’une part, par une artère fréquentée du nord toulousain et, d’autre part, par le bâtiment situé en parcelle AB [Cadastre 4], la parcelle AB [Cadastre 1] étant même située au ras de cet immeuble. En vertu de la jurisprudence précitée, ce bâti, même hors emprise, est constitutif d’un encombrement des parcelles litigieuses, dès lors qu’il est issu de la même unité foncière.

Cette configuration étroite et la présence immédiate de bâti sur le reliquat réduisent drastiquement les possibilités effectives de construction sur l’emprise : les constructions en bande sont en effet limitées sinon exclues, et toute entreprise à cet effet impliquerait une démolition de l’existant sur la parcelle voisine.

Par ailleurs, ainsi que le souligne TOULOUSE METROPOLE, l’accès au reliquat à l’arrière du bâtiment se fait nécessairement depuis la [Adresse 4] par la parcelle AB [Cadastre 2], qui se trouvera à l’avenir nécessairement grevée, du fait de l’expropriation, d’une servitude au profit du fonds dominant.

En revanche, la présence de places de stationnement non matérialisées sur l’emprise ne constitue pas un facteur de dépréciation, contairement à ce qu’avance le commissaire du Gouvernement.

La circonstance que le terrain soit nu et à bâtir, ce que n’est pas contesté, est indifférente puisque ne constitue qu’une donnée neutre, laquelle ne tient pas compte de l’environnement concret dans lequel s’inscrit l’emprise.

Le principe d’un abattement, sur la valeur dégagée des terrains à bâtir dans le secteur, est ainsi justifié.

Considérant les moins-values dont est grevée l’emprise, il y a lieu de considérer que son indisponibilité est totale. Conformément à la jurisprudence précitée, une dépréciation de 50% peut être appliquée.

S’agissant des ventes de terrains à bâtir cités par le commissaire du Gouvernement, elles constituent, à défaut de termes de comparaison portant sur des biens semblables aux parcelles expropriés (terrains à bâtir nu en bande, dans le quartier des [Adresse 3], en zone UM4) et suffisamment récents et dans la mesure où les recherches sont limitées aux biens toulousains en zone urbaine mixte ainsi qu’en zone UE, un pannel qu’il y a lieu de considérer comme représentatif de l’évolution de la valeur de ce type de bien sur le marché local.

Pour l’ensemble de ces raisons, la juridiction adoptera l’analyse menée par le commissaire du Gouvernement en retenant une valeur unitaire de 200 euros/m² pour un terrain à bâtir dans le secteur concerné, à laquelle il appliquera une dépréciation de 50% pour indisponibilité de l’emprise, soit une évaluation de l’emprise à hauteur de 100 euros/m².

S’agissant de l’abattement complémentaire de 30% proposé par TOULOUSE METROPOLE aux motifs que la parcelle AB [Cadastre 2] est à usage exclusif de passage vers la propriété AB [Cadastre 6] et que la parcelle AB [Cadastre 1] constitue un espace ouvert au public, la juridiction retiendra, d’une part, que le premier facteur de moins-value invoqué participe exclusivement de l’inconstructibilité de la parcelle et doit à ce titre être inclus dans l’abattement de 50%, d’autant plus qu’en cas de servitude instituée, TOULOUSE METROPOLE pourra réclamer une indemnité sur le fondement de l’article 682 du code civil, et d’autre part, que la circonstance que l’espace ne soit pas clos et par conséquent soit accessible aux tiers ne justifie pas de réduire davantage la valeur vénale du bien.

Il n’y a donc pas lieu d’appliquer un second abattement.

La valeur vénale du bien étant estimée à 100 euros/m², il s’ensuit une indemnité principale de 25.200 euros (100 euros x 252 m²).
Sur les indemnités accessoires,

*Sur l’indemnité de remploi,

L’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.

TOULOUSE METROPOLE s’oppose à l’octroi d’une telle indemnité de remploi, considérant que les parcelles litigieuses ont été mises en vente par la SARL Sodisup et que c’est précisément l’expropriation qui a fait échec à celle-ci et entraîné la division parcellaire.

Le commissaire du Gouvernement rejoint l’expropriant dans son raisonnement tendant à dire que l’indemnité de remploi n’est pas due, à la condition que l’intégralité de l’ancienne unité foncière ait été mise à la vente.

La SARL Sodisup reconnaît qu’un projet immobilier était en cours mais affirme n’avoir jamais proposé les parcelles 801 AB [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à la vente.

Il est en l’espèce constant qu’un promoteur immobilier a obtenu un permis de construire le 23 janvier 2026, de sorte que la propriété de la SARL Sodisup était notoirement destinée à la vente ou mis en vente au cours d’une période qu’il est raisonnable, au regard des délais de traitement des demandes de permis de construire, d’estimer à six mois en amont de la déclaration d’utilité publique du 21 mai 2025.

S’agissant de l’intégralité des parcelles litigieuses au projet de vente, la juridiction constate que la SARL Sodisup indique dans ses écritures, d’une part, que son objectif était une “aliénation totale” de son bien au sens d’ancienne unité foncière et d’autre part que “l’évaluation en qualité de terrain à bâtir que la Métropole conteste au motif qu’un bâtiment existerait sur le terrain est ici d’autant plus justifiée que la parcelle devait être affectée à une opération immobilière pour laquelle un permis de construire a été obtenu, la mise en oeuvre de ce permis étant aujourd’hui hypothéqué par la procédure et une ordonnance d’expropriation qui vient réduire l’emprise de la parcelle”.

Aussi, la SARL Sodisup reconnait clairement, dans son dernier mémoire, que les parcelles étaient incluses dans le projet immobilier et que celui-ci est menacé du fait précisément de l’amputation d’une partie de sa propriété du fait de l’expropriation.

Pour mieux s’en convaincre, la juridiction, considérant y avoir autorisée par la défenderesse l’ayant invité à prendre connaissance notamment des annonces immobilières portant sur les places de stationnement à [Localité 1], a pu consulter lors du délibéré les bases accessibles en ligne au public, parmi lesquelles registredespermis.fr, lequel site mentionne un permis de construire n°0315552500147, accordée à Green City Immobilier le 23 janvier 2026, portant sur un bien situé [Adresse 2] identifié par les parcelles AB [Cadastre 3] et AB [Cadastre 5], soit les anciennes parcelles au cadastre, d’une surface de 1.942 m², soit la contenance globale des anciennes parcelles.

Il est ainsi indéniable que les parcelles objet de l’emprise ont été effectivement mise à la vente par la SARL Sodisup.

Dans ces conditions, l’indemnité de remploi n’est pas due. La demande de l’expropriée sera à cet égard rejetée.

*Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus,

Selon l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.


La dépréciation du surplus doit être la conséquence directe de l’expropriation, ce qui implique un préjudice au sens des dispositions précitées (Civ. 3e, 25 mars 1997, n°96-70.104).

La Cour de cassation rappelle qu’une indemnité pour dépréciation du surplus peut être allouée quelle que soit la nature du bien exproprié, pour peu qu’un préjudice affectant le reliquat du bien non affecté par l’emprise soit démontré (Civ. 3e., 4 avr. 2019, n° 18-10.989, Synd. mixte interrégional d’aménagement des digues du delta du Rhône et de la mer (Symadrem) c/ M. et Mme [Y]).

En d’autres termes, l’indemnité pour dépréciation du surplus a pour objet de couvrir la moins-value susceptible d’affecter le reliquat de la propriété hors emprise.

En l’espèce, le reliquat appartenant à la SARL Sodisup supporte un bâtiment à usage de local commercial, exploité en tant que supérette et loué par les magasins Casino.

Il a pu être constaté lors du transport que l’emprise, qui s’étendait jusqu’au ras du bâtiment, était utilisée pour l’exposition des marchandises, la mise à disposition des caddies et le stationnement et la circulation de la clientèle. Le bail produit par l’expropriée fait d’ailleurs expressément mention, au titre de la surface louée, d’un “parking devant le magasin”.

La perte, pour un magasin alimentaire situé devant une artère passante de TOULOUSE, d’une partie de sa surface destinée depuis plusieurs décennies (l’arrivée de l’enseigne Casino datant de 1992 d’après le bail produit) à attirer, fidéliser et accueillir une clientèle, par ailleurs non limitée aux habitants du quartier, alors que de tels commerces de proximité tendent à se raréfier, entrainera indéniablement une dévalorisation significative des murs et constitue ainsi un préjudice indemnisable au titre de la dépréciation du surplus.

Le fait que l’emprise soit ouverte au public et non réservée à la clientèle est indifférent, une grande partie de commerces de quartier ne clôturant pas leur espace de stationnement.

De la même manière, l’argument avancé par TOULOUSE METROPOLE pour contester le principe même du préjudice selon lequel les aménagements prévues dans son projet permettront de reconstituer une situation comparable demeure hypothétique, en l’absence d’éléments relatifs au projet final. De surcroît, pendant les travaux à venir, l’expropriée sera privée, du moins temporairement, d’un espace de stationnement et d’accès au magasin.

Le commissaire du Gouvernement considère également que la perte de places de stationnement constitue un préjudice pour le propriétaire des murs.

Une difficulté existe quant à la méthode de calcul de cette indemnité.

Le commissaire du Gouvernement, à cet égard, propose d’évaluer ce préjudice, qu’il qualifie de perte de revenus locatifs, à hauteur de 27.000 euros (arrondis), soit un an de loyer après actualisation du loyer initial de 13.979 euros HC HT sur la base de l’indice ICC 1T 2025 (soit 26.650 euros).

Toutefois, dépréciation du surplus et indemnité pour perte de loyers ne constitue pas des préjudices identiques. De plus, la SARL Sodisup ne sollicite pas d’indemnisation pour perte locative, mais bien dépréciation des parcelles dont elle conserve la propriété.

Cette méthode de calcul ne sera donc pas retenue.

Dans le prolongement de ce qui précède, l’argument de TOULOUSE METROPOLE pour s’opposer à l’indemnité, tendant à présumer de l’absence d’intention de l’exploitation de négocier une baisse de loyer, est parfaitement hypothétique et n’est en tout état de cause pas pertinent puisque ce n’est pas la perte de revenus dont il est demandé réparation.

L’expropriée propose une autre méthode, à savoir de retenir, sur un loyer annuel actualisé de 24.265 euros, une perte de près d’un tiers des revenus locatifs, évaluée à 9.000 euros/an, et d’y appliquer un taux de capitalisation de 6,5%, soit une moins-value de 138.000 euros ((9.000 euros x 100)/6,5).

TOULOUSE METROPOLE reproche à l’expropriée de ne pas justifier du loyer actualisé par la production de quittances. Cet argument ne saurait prospérer, dès lors que la juridiction dispose des éléments pour apprécier le montant du loyer révisé.

Elle prétend par ailleurs que la perte locative pour la perte des places de stationnement évaluée à 9.000 euros est excessive et que le taux de capitalisation appliqué n’est pas justifié.

La juridiction rejoint l’expropriant sur le caractère excessif de la perte de revenus locatifs avancée par la SARL Sodisup, pour un loyer annuel évalué par le commissaire du Gouvernement à 26.650 euros HT HC. S’agissant seulement d’un espace dédié majoritairement au stationnement, une valeur de 5.000 euros apparaît plus raisonnable.

Concernant le taux de capitalisation proposé, s’il est vrai qu’aucun comparatif n’est cité par l’expropriée, il n’en demeure pas moins que la juridiction doit pouvoir retenir une méthode afin d’évaluer le préjudice certain en son principe, et ne peut en proposer de sa propre initiative, dans le temps du délibéré.

Celle suggérée par le commissaire du Gouvernement n’étant pas adaptée, au même titre que celle basée sur le coût des places de stationnement à [Localité 1] en l’absence d’exemple de mutations réalisées fournies par la SARL Sodisup, et l’autorité expropriante ne faisant pas oeuvre de proposition, la juridiction retiendra celle fondée sur la capitalisation.

Il s’ensuit une indemnité pour dépréciation du surplus à hauteur de 76.923,08 euros, arrondie à 76.923 euros (5.000 euros de perte locative x 100)/6,5).

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante.

En l’absence de demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il ne sera pas statué sur la charge des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités définitives devant revenir à la SARL Distribution Supérette à raison de l’expropriation du bien correspondant aux parcelles nouvellement cadastrées 801 AB [Cadastre 1] et 801 AB [Cadastre 2], sises [Adresse 2] à [Localité 1] à la somme globale de 102.123 euros ainsi détaillée :
*25.200 au titre de l’indemnité principale,
*76.923 euros au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus ;

REJETTE la demande de la SARL Distribution Supérette au titre de l’indemnité de remploi ;

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 4 septembre 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
MINUTE : 
DOSSIER : N° RG 25/00079 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UWH5
JUGEMENT DU: 04/09/2026


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 04 Septembre 2026

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

 
DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

TOULOUSE METROPOLE LE GRAND TOULOUSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

S.A.R.L. DISTRIBUTION SUPERETTE (SODISUP) représentée par son gérant [E] [K], dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par Maître Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 361


Thibault CUDENNEC, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 13 Février 2026 et plaidoirie du 09 Juin 2026

En présence de [H] [Z], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA TENEUR SUIT,





Vu le mémoire valant offre de TOULOUSE METROPOLE reçu le 1er décembre 2025 tendant à l’ouverture de la procédure en fixation des indemnités ;

Vu l’ordonnance du 17 décembre 2025, fixant la date de la visite des lieux ;

Vu le procès-verbal de visite des lieux en date du 13 février 2026 ;

Vu les offres, demandes et mémoires des parties et l’avis du commissaire du gouvernement ;

EXPOSE DU LITIGE

TOULOUSE METROPOLE entreprend de réaménager le coeur de quartier des [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 1].

À cette fin, une première phase de travaux a été réalisée en 2019 devant l’église des [Adresse 3].

Une nouvelle phase de travaux est envisagée sur la portion de la [Adresse 4] compris entre le n°55B au Nord et le n°45 au Sud, soit sur un linéaire d’environ 110 m.

Le projet tend à créer un parvis commercial pour faire naître une nouvelle centralité, lisible et conviviale, avec stationnement limité et espaces végétalisés.

Les acquisitions des emprises nécessaires à la réalisation de ce projet n’ayant pas pu être toutes effectuées à l’amiable, TOULOUSE METROPOLE a pris la décision d’engager une procédure d’expropriation.

L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et l'enquête parcellaire se sont déroulées du 14 novembre au 2 décembre 2024.

L'opération a été déclarée d'utilité publique suivant arrêté préfectoral du 21 mai 2025, lequel autorise TOULOUSE METROPOLE a acquérir les immeubles nécessaires à la réalisation du projet, y compris par voie d’expropriation.

Parmi les biens restant à acquérir pour la réalisation du projet, figurent les parcelles nouvellement cadastrées 801 AB [Cadastre 1] et 801 AB [Cadastre 2], appartenant à la SARL Société Distribution Supérette (ci-après dénommée “SARL Sodisup”), sises [Adresse 2] à [Localité 1].

L'arrêté de cessibilité a été pris le 25 novembre 2025 et l’ordonnance d’expropriation rendue le 30 mars 2026.


TOULOUSE METROPOLE a notifié ses offres à la SARL Sodisup le 23 juin 2025.

À défaut d'être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d'expropriation, TOULOUSE MÉTROPOLE a saisi le juge de l'expropriation de ce siège le 1er décembre 2025.

Un transport sur les lieux s'est déroulé le 13 février 2026, en présence des parties régulièrement représentées et du commissaire du Gouvernement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 mai 2026 et retenue, après renvoi, le 9 juin 2026.

L’autorité expropriante demande au juge de l’expropriation de bien vouloir fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession revenant à la SARL Sodisup à la somme de 17.640 euros, à l’exclusion de toute indemnité accessoire.

En réplique, la SARL Sodisup invite à la juridiction à fixer l’indemnité globale de dépossession à la somme de 333.040 euros, ventilée comme suit :
- 176.400 euros au titre de l’indemnité principale,
- 18.640 euros au titre de l’indemnité de remploi,
- 138.000 euros au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus ; 

Le commissaire du Gouvernement conclut, dans ses dernières écritures du 3 juin 2026, à l’allocation d’une indemnité principale de 25.200 euros, d’une indemnité de remploi de 3.520 euros (sauf à ce que celle-ci ne soit pas due) et d’une indemnité pour perte de loyers de 27.000 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.




I. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

La parcelle 801 AB [Cadastre 3] (530 m²) a fait l’objet d’une division parcellaire entre la parcelle AB [Cadastre 4], bâtie, de 325 m² et la parcelle AB [Cadastre 1], non bâtie, de 205 m².

La parcelle 801 AB [Cadastre 5] (1.412 m²) a également été divisée en deux parcelles : la parcelle AB [Cadastre 6], bâtie, d’une surface de 1.366 m² et la parcelle AB [Cadastre 2], non bâtie, de 47 m².

L’emprise, constituée des parcelles non bâties (AB [Cadastre 1] et AB [Cadastre 2]), est d’une surface globale de 252 m².

Elle fait face à la [Adresse 4] et s’étend du domaine public jusqu’à l’aplomb du bâtiment érigé sur la parcelle AB [Cadastre 4], à usage de commerce en rez-de-chaussée (loué à la SASU Distribution Casino France suivant bail notarié du 27 janvier 2003) et d’habitation à l’étage.

La parcelle AB [Cadastre 1], située au pied du commerce, est en nature mixte de stationnements non matérialisés et d’espaces circulés. Le transport sur site a permis de constater la présence d’un trottoir devant la supérette, utilisé pour l’étal des fruits et légumes et le stockage des caddies.

La parcelle AB [Cadastre 2], quant à elle, correspond à un passage pour véhicules, goudronné et ouvert au public, permettant d’accéder à la parcelle AB [Cadastre 6], laquelle supporte une construction comprenant plusieurs garages, pour l’essentiel située à l’arrière du commerce. Lors de la visite des lieux, a pu être observée la présence d’un portail fermant l’accès au reliquat.

Il a en outre été relevé lors du transport qu’un permis de construire, affiché au niveau du portail, avait été accordé au promoteur Green City Immobilier le 23 janvier 2026, à la suite d’une promesse de vente conclue avec la SARL Sodisup.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose quant à lui que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d’aménagement différée (ZAD), la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle le bien est situé. 

Au cas particulier, la date à laquelle est devenu exécutoire le plan local d’urbanisme intercommunal tenant lieu de programme local de l’habitat (PLUi-H) approuvé par délibération du conseil de TOULOUSE METROPOLE du 18 décembre 2025 est le 26 janvier 2026. C'est cette date qui sera retenue comme référence.

A ce moment, la parcelle est située en zone UM4, qui correspond à une zone urbaine à vocation mixte (hauteur de façade sur 22 mètres, coefficient d’emprise au sol de 50%, notamment). Outre que le terrain est ainsi situé en secteur constructible, il est également desservi par les réseaux et voiries. Il peut ainsi recevoir la qualification de terrain à bâtir, point sur lequel s’accordent les parties et le commissaire du Gouvernement.

II. Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Sur les principes d’indemnisation,

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2). C'est à cette date que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Ainsi, en l’espèce, la date d’appréciation de la consistance du bien exproprié sera fixée au 30 mars 2026.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).


Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au cas présent, les parties entendent évaluer l’appartement litigieux à hauteur de :
- 70 euros/m² s’agissant de TOULOUSE METROPOLE,
- 700 euros/m² s’agissant de la SARL Sodisup,
- 100 euros/m² s’agissant du commissaire du Gouvernement,

La SARL Sodisup cite, à l’appui de son raisonnement, trois mutations :
- la première, du 16 avril 2021, portant sur la parcelle AB [Cadastre 7] de 1408 m², vendue à 1.000.000 euros, soit une valorisation de 710 euros/m²,
- les deux autres, en date du 13 décembre 2016, concernant d’une part la parcelle AO [Cadastre 8] de 825 m², vendue au prix de 520.000 euros (soit 630 euros/m²) et d’autre part, la parcelle AO [Cadastre 9] de 825 m², vendue au prix de 670.000 euros (soit 812 euros/m²) ;

Les trois parcelles sont situées dans une zone géographique proche de l’emprise, au 53 et au [Adresse 5].

Pour autant, les ventes du 13 décembre 2016, intervenues il y a près de dix ans, apparaissent trop anciennes pour être représentatives du marché immobilier à la date d’estimation du bien de la SARL Sodisup.

En outre, ainsi que le relève la SNCF Réseau, les actes de vente ne sont pas produits, ni même les références de publication des actes au fichier immobilier.

Or, la Cour de cassation considère que seul le numéro de publication à la publicité foncière est susceptible de permettre aux parties de commander l’acte de vente afin de connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions (Civ. 3e, 19 mars 2020, n°19-11.463).

De surcroît, à suivre le raisonnement adopté par l’expropriée dans son mémoire et les extraits DVF produits, les mutations qu’elle cite concernaient des opérations de construction immobilière sur des parcelles bâties, calculés sur la valeur de surface plancher déterminée par un acteur de la promotion immobilière.

La logique recherchée par la SARL Sodisup est toutefois incompatible avec les principes applicables à l’expropriation, dès lors qu’est prohibé de tenir compte de l’usage futur de l’emprise, la juridiction devant apprécier l’usage du bien selon la date de référence applicable et la consistance du bien à la date de l’ordonnance d’expropriation (Civ. 3e, 28 mai 2013, n°11-28.895).

Il ne saurait, dans ces conditions, être tenu compte, pour l’évaluation des parcelles litigieuses, d’une future opération immobilière et du prix de surface plancher qui pourrait en résulter.

Pour l’ensemble de ces raisons, les références cités par l’expropriée ne sauraient constituer des termes de comparaison pertinents et seront par conséquence écartées.

TOULOUSE METROPOLE fonde son offre indemnitaire sur l’avis du service des Domaines du 27 mai 2025.

Celui-ci, à l’issue d’une étude de marché portant sur cinq mutations entre 2019 et 2021 à [Localité 1] et [Localité 2], a fait valoir deux méthodes d’évaluation, considérant que la parcelle 801 AB [Cadastre 5] disposait du fait de son encombrement par du bâti voisin, une disponibilité réduite :
- l’une consistant à évaluer le bien en tant que terrain de nature d’espaces verts ou de stationnement, et ainsi à retenir comme références deux ventes des 7 novembre 2019 et 21 septembre 2021 portant sur de tels biens, évalués à 51 euros/m² et 70 euros/m², le second étant notamment situé [Adresse 4] ;
- l’autre consistant à évaluer le bien en nature de landes ou de jardin d’agrément et à ainsi retenir 5% à 20% du prix d’un terrain à bâtir, en citant à cet égard pour mutation de référence une vente du 15 février 2021 portant sur un bien de 402 m² vendu à [Localité 2] en vue de la création d’une maison de lotissement, valorisé à 361 euros/m², ce dont il résulterait, dans le cas d’espèce, une valeur du bien exproprié comprise entre 20 euros/m² et 70 euros/m² ;


Les Domaines retenaient alors une estimation de 70 euros/m² du bien soumis à leur évaluation.

Toutefois, la juridiction observe que, d’une part, les mutations citées sont désormais anciennes pour dater de plus de cinq ans et ne sont donc plus représentatives du marché immobilier local, quand bien même l’une d’entre elles porterait sur un bien similaire situé sur également sur la [Adresse 4], que d’autre part, l’analyse réalisée fait abstraction de la nature de terrain à bâtir du bien situé en zone urbaine mixte dans un quartier plaisant de [Localité 1], ainsi que de l’usage effectif du bien non limité au stationnement de véhicules (circulation de la clientèle, devanture d’un commerce), et qu’enfin, la référence retenue pour dévaluer de 5% à 20% le prix d’un terrain à bâtir, outre qu’elle est isolée, porte sur un bien situé à [Localité 2] en zone UA, soit une commune et un zonage différents, et n’est à ce titre pas pertinente.

Dans ces conditions, l’analyse des Domaines, reprises à son compte par l’expropriante, ne sera pas suivie par la juridiction.

Le commissaire du Gouvernement, quant à lui, cite trois mutations de 2023 et 2024 portant sur des terrains nus en zone mixte d’activités et d’habitation à [Localité 1], dont le prix moyen s’élève à 260 euros/m², et huit ventes intervenues entre 2020 et 2024, portant cette fois-ci sur des terrains situés en zone UE à [Localité 1], dont il résulte une valeur moyenne de 196 euros/m².

Retenant, sur cette base, un prix moyen du terrain à bâtir de 200 euros/m², il applique en raison de la configuration des parcelles expropriées et de leur encombrement, un abattement de 50%, portant la valeur unitaire à 100 euros/m².

TOULOUSE METROPOLE tend, d’après ses écritures, à rejoindre cette analyse, en la complétant d’un abattement supplémentaire.

L’expropriée, quant à elle, conteste le principe d’un abattement, faisant valoir que les parcelles conservent leur qualification de terrains à bâtir en dépit de leur étroitesse, forment un ensemble foncier avec le bâti préexistant dont elle est propriétaire et sont immédiatement libres à la construction.

À cet égard, il convient de rappeler qu’il appartient, selon une jurisprudence constante, au juge de l’expropriation d’apprécier si le terrain à bâtir nu présente des possibilités légales et effectives de construction et que si celles-ci sont singulièrement réduite sinon entièrement absorbées, l’application d’un abattement est justifié, celui-ci pouvant être fixé, suivant l’appréciation souveraine de la juridiction, à 50% (Civ. 3e, 7 déc. 1988, n°87-70-202).



Par ailleurs, la Cour de cassation admet qu’en cas d’expropriation partielle, la qualification, à la date de référence, des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s’apprécient, à cette même date, au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée, et non en fonction de la seule emprise qui résulte de l’expropriation (Civ. 3e, 6 mars 2025, n°23-22-247).

Il est constant que les parcelles 801 AB [Cadastre 1] et 801 AB [Cadastre 2] sont en bande étroite, ce qui, en soi, justifie le principe d’un abattement.

Elles sont de surcroît entourées, d’une part, par une artère fréquentée du nord toulousain et, d’autre part, par le bâtiment situé en parcelle AB [Cadastre 4], la parcelle AB [Cadastre 1] étant même située au ras de cet immeuble. En vertu de la jurisprudence précitée, ce bâti, même hors emprise, est constitutif d’un encombrement des parcelles litigieuses, dès lors qu’il est issu de la même unité foncière.

Cette configuration étroite et la présence immédiate de bâti sur le reliquat réduisent drastiquement les possibilités effectives de construction sur l’emprise : les constructions en bande sont en effet limitées sinon exclues, et toute entreprise à cet effet impliquerait une démolition de l’existant sur la parcelle voisine.

Par ailleurs, ainsi que le souligne TOULOUSE METROPOLE, l’accès au reliquat à l’arrière du bâtiment se fait nécessairement depuis la [Adresse 4] par la parcelle AB [Cadastre 2], qui se trouvera à l’avenir nécessairement grevée, du fait de l’expropriation, d’une servitude au profit du fonds dominant.

En revanche, la présence de places de stationnement non matérialisées sur l’emprise ne constitue pas un facteur de dépréciation, contairement à ce qu’avance le commissaire du Gouvernement.

La circonstance que le terrain soit nu et à bâtir, ce que n’est pas contesté, est indifférente puisque ne constitue qu’une donnée neutre, laquelle ne tient pas compte de l’environnement concret dans lequel s’inscrit l’emprise.

Le principe d’un abattement, sur la valeur dégagée des terrains à bâtir dans le secteur, est ainsi justifié.

Considérant les moins-values dont est grevée l’emprise, il y a lieu de considérer que son indisponibilité est totale. Conformément à la jurisprudence précitée, une dépréciation de 50% peut être appliquée.

S’agissant des ventes de terrains à bâtir cités par le commissaire du Gouvernement, elles constituent, à défaut de termes de comparaison portant sur des biens semblables aux parcelles expropriés (terrains à bâtir nu en bande, dans le quartier des [Adresse 3], en zone UM4) et suffisamment récents et dans la mesure où les recherches sont limitées aux biens toulousains en zone urbaine mixte ainsi qu’en zone UE, un pannel qu’il y a lieu de considérer comme représentatif de l’évolution de la valeur de ce type de bien sur le marché local.

Pour l’ensemble de ces raisons, la juridiction adoptera l’analyse menée par le commissaire du Gouvernement en retenant une valeur unitaire de 200 euros/m² pour un terrain à bâtir dans le secteur concerné, à laquelle il appliquera une dépréciation de 50% pour indisponibilité de l’emprise, soit une évaluation de l’emprise à hauteur de 100 euros/m².

S’agissant de l’abattement complémentaire de 30% proposé par TOULOUSE METROPOLE aux motifs que la parcelle AB [Cadastre 2] est à usage exclusif de passage vers la propriété AB [Cadastre 6] et que la parcelle AB [Cadastre 1] constitue un espace ouvert au public, la juridiction retiendra, d’une part, que le premier facteur de moins-value invoqué participe exclusivement de l’inconstructibilité de la parcelle et doit à ce titre être inclus dans l’abattement de 50%, d’autant plus qu’en cas de servitude instituée, TOULOUSE METROPOLE pourra réclamer une indemnité sur le fondement de l’article 682 du code civil, et d’autre part, que la circonstance que l’espace ne soit pas clos et par conséquent soit accessible aux tiers ne justifie pas de réduire davantage la valeur vénale du bien.

Il n’y a donc pas lieu d’appliquer un second abattement.

La valeur vénale du bien étant estimée à 100 euros/m², il s’ensuit une indemnité principale de 25.200 euros (100 euros x 252 m²).
Sur les indemnités accessoires,

*Sur l’indemnité de remploi,

L’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.

TOULOUSE METROPOLE s’oppose à l’octroi d’une telle indemnité de remploi, considérant que les parcelles litigieuses ont été mises en vente par la SARL Sodisup et que c’est précisément l’expropriation qui a fait échec à celle-ci et entraîné la division parcellaire.

Le commissaire du Gouvernement rejoint l’expropriant dans son raisonnement tendant à dire que l’indemnité de remploi n’est pas due, à la condition que l’intégralité de l’ancienne unité foncière ait été mise à la vente.

La SARL Sodisup reconnaît qu’un projet immobilier était en cours mais affirme n’avoir jamais proposé les parcelles 801 AB [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à la vente.

Il est en l’espèce constant qu’un promoteur immobilier a obtenu un permis de construire le 23 janvier 2026, de sorte que la propriété de la SARL Sodisup était notoirement destinée à la vente ou mis en vente au cours d’une période qu’il est raisonnable, au regard des délais de traitement des demandes de permis de construire, d’estimer à six mois en amont de la déclaration d’utilité publique du 21 mai 2025.

S’agissant de l’intégralité des parcelles litigieuses au projet de vente, la juridiction constate que la SARL Sodisup indique dans ses écritures, d’une part, que son objectif était une “aliénation totale” de son bien au sens d’ancienne unité foncière et d’autre part que “l’évaluation en qualité de terrain à bâtir que la Métropole conteste au motif qu’un bâtiment existerait sur le terrain est ici d’autant plus justifiée que la parcelle devait être affectée à une opération immobilière pour laquelle un permis de construire a été obtenu, la mise en oeuvre de ce permis étant aujourd’hui hypothéqué par la procédure et une ordonnance d’expropriation qui vient réduire l’emprise de la parcelle”.

Aussi, la SARL Sodisup reconnait clairement, dans son dernier mémoire, que les parcelles étaient incluses dans le projet immobilier et que celui-ci est menacé du fait précisément de l’amputation d’une partie de sa propriété du fait de l’expropriation.

Pour mieux s’en convaincre, la juridiction, considérant y avoir autorisée par la défenderesse l’ayant invité à prendre connaissance notamment des annonces immobilières portant sur les places de stationnement à [Localité 1], a pu consulter lors du délibéré les bases accessibles en ligne au public, parmi lesquelles registredespermis.fr, lequel site mentionne un permis de construire n°0315552500147, accordée à Green City Immobilier le 23 janvier 2026, portant sur un bien situé [Adresse 2] identifié par les parcelles AB [Cadastre 3] et AB [Cadastre 5], soit les anciennes parcelles au cadastre, d’une surface de 1.942 m², soit la contenance globale des anciennes parcelles.

Il est ainsi indéniable que les parcelles objet de l’emprise ont été effectivement mise à la vente par la SARL Sodisup.

Dans ces conditions, l’indemnité de remploi n’est pas due. La demande de l’expropriée sera à cet égard rejetée.

*Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus,

Selon l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.


La dépréciation du surplus doit être la conséquence directe de l’expropriation, ce qui implique un préjudice au sens des dispositions précitées (Civ. 3e, 25 mars 1997, n°96-70.104).

La Cour de cassation rappelle qu’une indemnité pour dépréciation du surplus peut être allouée quelle que soit la nature du bien exproprié, pour peu qu’un préjudice affectant le reliquat du bien non affecté par l’emprise soit démontré (Civ. 3e., 4 avr. 2019, n° 18-10.989, Synd. mixte interrégional d’aménagement des digues du delta du Rhône et de la mer (Symadrem) c/ M. et Mme [Y]).

En d’autres termes, l’indemnité pour dépréciation du surplus a pour objet de couvrir la moins-value susceptible d’affecter le reliquat de la propriété hors emprise.

En l’espèce, le reliquat appartenant à la SARL Sodisup supporte un bâtiment à usage de local commercial, exploité en tant que supérette et loué par les magasins Casino.

Il a pu être constaté lors du transport que l’emprise, qui s’étendait jusqu’au ras du bâtiment, était utilisée pour l’exposition des marchandises, la mise à disposition des caddies et le stationnement et la circulation de la clientèle. Le bail produit par l’expropriée fait d’ailleurs expressément mention, au titre de la surface louée, d’un “parking devant le magasin”.

La perte, pour un magasin alimentaire situé devant une artère passante de TOULOUSE, d’une partie de sa surface destinée depuis plusieurs décennies (l’arrivée de l’enseigne Casino datant de 1992 d’après le bail produit) à attirer, fidéliser et accueillir une clientèle, par ailleurs non limitée aux habitants du quartier, alors que de tels commerces de proximité tendent à se raréfier, entrainera indéniablement une dévalorisation significative des murs et constitue ainsi un préjudice indemnisable au titre de la dépréciation du surplus.

Le fait que l’emprise soit ouverte au public et non réservée à la clientèle est indifférent, une grande partie de commerces de quartier ne clôturant pas leur espace de stationnement.

De la même manière, l’argument avancé par TOULOUSE METROPOLE pour contester le principe même du préjudice selon lequel les aménagements prévues dans son projet permettront de reconstituer une situation comparable demeure hypothétique, en l’absence d’éléments relatifs au projet final. De surcroît, pendant les travaux à venir, l’expropriée sera privée, du moins temporairement, d’un espace de stationnement et d’accès au magasin.

Le commissaire du Gouvernement considère également que la perte de places de stationnement constitue un préjudice pour le propriétaire des murs.

Une difficulté existe quant à la méthode de calcul de cette indemnité.

Le commissaire du Gouvernement, à cet égard, propose d’évaluer ce préjudice, qu’il qualifie de perte de revenus locatifs, à hauteur de 27.000 euros (arrondis), soit un an de loyer après actualisation du loyer initial de 13.979 euros HC HT sur la base de l’indice ICC 1T 2025 (soit 26.650 euros).

Toutefois, dépréciation du surplus et indemnité pour perte de loyers ne constitue pas des préjudices identiques. De plus, la SARL Sodisup ne sollicite pas d’indemnisation pour perte locative, mais bien dépréciation des parcelles dont elle conserve la propriété.

Cette méthode de calcul ne sera donc pas retenue.

Dans le prolongement de ce qui précède, l’argument de TOULOUSE METROPOLE pour s’opposer à l’indemnité, tendant à présumer de l’absence d’intention de l’exploitation de négocier une baisse de loyer, est parfaitement hypothétique et n’est en tout état de cause pas pertinent puisque ce n’est pas la perte de revenus dont il est demandé réparation.

L’expropriée propose une autre méthode, à savoir de retenir, sur un loyer annuel actualisé de 24.265 euros, une perte de près d’un tiers des revenus locatifs, évaluée à 9.000 euros/an, et d’y appliquer un taux de capitalisation de 6,5%, soit une moins-value de 138.000 euros ((9.000 euros x 100)/6,5).

TOULOUSE METROPOLE reproche à l’expropriée de ne pas justifier du loyer actualisé par la production de quittances. Cet argument ne saurait prospérer, dès lors que la juridiction dispose des éléments pour apprécier le montant du loyer révisé.

Elle prétend par ailleurs que la perte locative pour la perte des places de stationnement évaluée à 9.000 euros est excessive et que le taux de capitalisation appliqué n’est pas justifié.

La juridiction rejoint l’expropriant sur le caractère excessif de la perte de revenus locatifs avancée par la SARL Sodisup, pour un loyer annuel évalué par le commissaire du Gouvernement à 26.650 euros HT HC. S’agissant seulement d’un espace dédié majoritairement au stationnement, une valeur de 5.000 euros apparaît plus raisonnable.

Concernant le taux de capitalisation proposé, s’il est vrai qu’aucun comparatif n’est cité par l’expropriée, il n’en demeure pas moins que la juridiction doit pouvoir retenir une méthode afin d’évaluer le préjudice certain en son principe, et ne peut en proposer de sa propre initiative, dans le temps du délibéré.

Celle suggérée par le commissaire du Gouvernement n’étant pas adaptée, au même titre que celle basée sur le coût des places de stationnement à [Localité 1] en l’absence d’exemple de mutations réalisées fournies par la SARL Sodisup, et l’autorité expropriante ne faisant pas oeuvre de proposition, la juridiction retiendra celle fondée sur la capitalisation.

Il s’ensuit une indemnité pour dépréciation du surplus à hauteur de 76.923,08 euros, arrondie à 76.923 euros (5.000 euros de perte locative x 100)/6,5).

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante.

En l’absence de demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il ne sera pas statué sur la charge des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités définitives devant revenir à la SARL Distribution Supérette à raison de l’expropriation du bien correspondant aux parcelles nouvellement cadastrées 801 AB [Cadastre 1] et 801 AB [Cadastre 2], sises [Adresse 2] à [Localité 1] à la somme globale de 102.123 euros ainsi détaillée :
*25.200 au titre de l’indemnité principale,
*76.923 euros au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus ;

REJETTE la demande de la SARL Distribution Supérette au titre de l’indemnité de remploi ;

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 4 septembre 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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Mise à jour de la source le 2026-09-07T21:39:08.250Z.