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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, EXPROPRIATIONS, 5 mai 2026, n° 25/00044

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le projet des Aménagements Ferroviaires au Nord de [Localité 1] (AFNT) s’intègre dans le cadre du projet GPSO ([Localité 3] Projet Ferroviaire du Sud-Ouest).

Le projet GPSO consiste en la réalisation d’une ligne nouvelle [Localité 4] et d’une ligne nouvelle [Localité 5]-Espagne, pour un total de 417 km.

Il intègre la création de gares nouvelles et l’aménagement des lignes existantes au sud de [Localité 5] (AFSB) et au nord de [Localité 1] (AFNT).

Dans ce cadre, la SNCF [T] procède à l’expropriation pour cause d’utilité publique de certaines parcelles en application de la déclaration d’utilité publique arrêtée par le Préfet de Haute-Garonne le 4 janvier 2016, annulée le 15 juin 2016 puis rétablie le 12 mars 2020 par la Cour administrative d’appel de [Localité 5] et confirmée le 21 avril 2021 par le Conseil d’Etat. Ladite opération a été prorogée par arrêté préfectoral du 29 août 2022.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 30 mai au 24 juin 2022.

Parmi les biens restant à acquérir pour la réalisation du projet, figurent deux parcelles cadastrées [Cadastre 1] BE [Cadastre 2] et [Cadastre 1] BE [Cadastre 3], propriétés de la SCI SUTTER et données à bail à la SARL AUTOMOBILES SUTTER.

L'arrêté de cessibilité a été pris le 10 octobre 2024 et l'ordonnance d'expropriation rendue le 31 janvier 2025.

L’autorité expropriante a adressé à la propriétaire une offre d’indemnisation par courrier du 5 septembre 2024.

En l’absence d’accord, la SCI SUTTER a saisi le juge de l’expropriation de ce siège pour fixation de l’indemnité de dépossession suivant mémoire reçu le 17 juin 2025.
Un transport sur les lieux s'est déroulé le 19 septembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 novembre 2025 et retenue, après renvoi, à l’audience du 10 février 2026.

La SCI SUTTER sollicite de la juridiction de bien vouloir fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession à hauteur de 1 362 594, 49 euros, dont 1 236 197, 97 euros au titre de l’indemnité principale sur la base de 1 110, 69 euros par m² et 126 396, 52 euros au titre de l’indemnité de remploi, et de réserver le poste relatif à l’indemnité compensatrice de congés payés du salarié.

L’autorité expropriante au juge de l’expropriation de bien vouloir fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession à hauteur de 490 720 euros, dont 445 200 euros au titre de l’indemnité principale sur la base de 400 euros par m² après abattements, et 45 520 euros au titre de l’indemnité de remploi, et rejeter toutes prétentions contraires.

Le commissaire du Gouvernement conclut à l’allocation d’une indemnité globale dépossession de 858 010 euros, soit 779 100 euros au titre de l’indemnité principale sur la base de 700 euros par m² et 78 910 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, prorogé au 5 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

I. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

Le bien exproprié est une propriété supportant un bâtiment en fond de parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2], close d’un grillage sur muret, bitumée, comprenant de nombreuses places de stationnement à des fins d’exposition de véhicules et longeant la voie ferrée. Il donne sur l’avenue des Etats-Unis accueillant de nombreuses entreprises. L’emprise totale est de 1 113 m², dont 690 m² correspondant à la parcelle cadastrée [Cadastre 1] BE [Cadastre 2] et 423 m² à celle cadastrée [Cadastre 1] BE [Cadastre 3].

Le transport sur site a permis d'observer que les lieux accueillaient l’activité de vente de véhicules utilitaires par la SARL AUTOMOBILES SUTTER et que le bâtiment comprenait un bureau, une salle d’attente, des toilettes et un atelier dédié à l’entretien des véhicules.

Sur la date de référence et la situation urbanistique,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose quant à lui que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d’aménagement différée (ZAD), la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la dernière procédure d'approbation du PLU de [Localité 1] remonte au 12 décembre 2024.

C'est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment, les parcelles sont situées en zone UE2c du PLU de la commune de [Localité 1], soit en zone urbaine économique.

II. Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Sur les principes d’indemnisation,

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2). C'est à cette date, soit le 31 janvier 2025 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au cas présent, les parties entendent évaluer le bien litigieux à hauteur de :
- 1 110, 69 euros/m² s’agissant de la SCI SUTTER,
- 400 euros/m² s’agissant de SNCF Réseau,
- 700 euros/m² s’agissant du commissaire du Gouvernement,

Le commissaire du Gouvernement verse 6 termes de référence concernant des cessions intervenues entre juin 2023 et février 2024. Elles portent sur des surfaces comprises entre 423 m² et 4 262 m² (terrain avec bâti intégré). Les bâtiments sont à usage commercial et/ou industriel. Il en résulte les indications suivantes :
- valeur maximale : 855 euros/m² pour un terrain de 729 m² supportant un entrepôt couvert, un bureau-magasin et un bâtiment annexe d’une superficie de 690 m² ;
- valeur minimale : 400 euros/m² pour un terrain de 4 262 m² abritant un bâtiment à usage commercial et industriel d’une superficie de 3 760 m² ;
- valeur moyenne : 701 euros/m² ;
- valeur médiane : 729 euros/m² ;

Le commissaire du Gouvernement, qui précise que ces valeurs ont été calculées après retranchement de l’indemnité de remploi du prix totale de vente, entend en outre faire remarquer que toutes ces cessions sont intervenues dans le cadre du projet AFNT et que la SNCF Réseau a acquis l’ensemble des biens. Elle propose dès lors de retenir la valeur moyenne arrondie à 700 euros/m².

L’autorité expropriante s’appuie en priorité sur la précédente cession, intervenue le 16 septembre 2019, de la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2] objet du litige, pour un prix de 437 000 euros soit une valeur de 633, 33 euros/m². Elle verse un second terme de comparaison daté du 25 novembre 2020, relatif à l’acquisition de la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 4] - parcelle également citée par le commissaire du Gouvernement - pour un prix de 666, 67 euros/m² s’agissant d’un terrain de 450 m².

Elle retient ainsi une valorisation de 640 euros/m² en appliquant deux abattements de 20% eu égard à l’importance de la superficie du terrain et à son occupation, soit un résultat de 400 euros/m².

La SCI SUTTER fait valoir trois termes de comparaison :
- la cession de la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 5] du 1er juin 2023 (citée par le commissaire du Gouvernement), au regard de sa proximité avec la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2], dont elle excipe une valorisation de 941,51 euros/m² ;
- la cession de la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 4] du 1er juin 2023 (citée par le commissaire du Gouvernement), au regard de sa proximité avec la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 3], dont elle excipe une valorisation de 861,47 euros/m² ;
- la cession d’un terrain sis [Adresse 5] pour 2 250 000 euros, à 1 529, 57 euros/m² ;

Ce faisant, l’expropriée propose de retenir la valeur médiane des trois propriétés précitées, soit 1 110, 69 euros.

En premier lieu, ainsi que le relève la SNCF Réseau, l’expropriée intègre dans son calcul l’indemnité de remploi en se référant au prix total des acquisitions et non à la valeur vénale des biens, alors que ces ventes sont intervenues dans le cadre du projet AFNT.

Ainsi, les deux premiers termes de comparaison du 1er juin 2023 portent, déduction faite des indemnités de remploi, sur des parcelles valorisées à 623 052 euros et 330 363 euros, et non 686 360 euros et 364 400 euros, de sorte que les prix unitaires des biens visées s’établissent à 855 euros/m² et 781 euros/m².

S’agissant du troisième terme de comparaison qui, d’après l’extrait Pappers Immobiliers est relatif à la cession du 20 février 2024 d’un montant total de 2 250 000 euros citée par le commissaire du Gouvernement dans ses conclusions, il y a lieu d’observer, d’une part, que la valeur vénale du bien a été estimée dans le cadre du projet AFNT à 1 917 200 euros et, d’autre part, que la vente portait sur une surface globale de 2 971 m², non sur un terrain de 1 471 m². Dans ces conditions, la valeur du m² ne saurait aucunement être estimée à 1 529, 57 euros mais est portée à 645 euros, ainsi qu’il ressort des conclusions du commissaire du Gouvernement.

Le raisonnement adopté par la SCI SUTTER, inopérant et conduisant à une sur-valorisation des propriétés du secteur, ne peut être adopté par la juridiction.

En second lieu, il convient de rappeler que seule la date de référence doit être prise en considération pour apprécier l’usage effectif d’un terrain, nécessaire pour l’estimation de sa valeur, et non la date à laquelle s’est déroulée l’enquête parcellaire.

Ainsi, contrairement à ce que prétend la SNCF Réseau, les termes de comparaison postérieurs au 22 juin 2022 ne sont pas irrecevables mais au contraire apparaissent davantage pertinents pour être plus proches de la date de référence.

Dans le même sens, les termes de comparaison plus anciens perdent nécessairement de leur intérêt pour l’estimation de la valeur vénale des parcelles litigieuses.

Dans ces conditions, bien qu’elle porte directement sur l’une des parcelles litigieuses et pouvait ainsi présenter une pertinence singulière, la cession du 16 septembre 2019, intervenue plus de 5 ans avant la date de référence, apparait trop ancienne et ne permet pas de tenir compte de l’évolution du marché immobilier dans le secteur.

À cet égard, il est particulièrement éclairant d’observer que les débats révèlent qu’un terrain voisin situé au [Adresse 6] (correspondant à la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 4], invoquée par la SNCF Réseau) a pu être cédé le 25 novembre 2020 à un prix de 300 000 euros, soit une valeur de 666, 67 euros/m², avant d’être évalué le 1er juin 2023, à l’occasion d’une cession intervenue dans le cadre du projet AFNT, à 330 363 euros, soit 781 euros/m². Il en résulte ainsi une marge de 17, 15% sur un bien situé à proximité des parcelles litigieuses.

Les termes de comparaison invoqués par la SNCF Réseau, anachroniques, ne sauraient par conséquent être retenus par la juridiction.

Pour l’ensemble de ces raisons, l’ensemble des termes de comparaison du commissaire du Gouvernement, plus récents et représentatifs de la réalité du marché au niveau de l’avenue des Etats-Unis, seront privilégiés par la juridiction.




La référence à la parcelle située au [Adresse 7] conserve une pertinence malgré l’importance de son bâti, dès lors que les parcelles similaires citées par le commissaire du Gouvernement (telles les parcelles [Cadastre 1] BB [Cadastre 6] et [Cadastre 1] BB [Cadastre 7]) connaissent des valorisations opposées, de sorte que la critique portée par la SNCF Réseau n’apparaît pas adaptée aux spécificités de l’avenue.

Le raisonnement proposé par le commissaire du Gouvernement consistant en l’application d’une moyenne sera ainsi retenu.

Aucun des abattements de 20% proposés par la SNCF Réseau au regard de l’importante superficie du terrain global et de l’occupation des lieux ne sera appliqué au cas présent, considérant d’une part que la dimension du terrain ne justifie pas de réduction de sa valeur et, d’autre part, que l’occupation a déjà été prise en compte dans le cadre des cessions citées tant par le commissaire du Gouvernement que par l’autorité expropriante elle-même.

Il s’ensuit une indemnité principale de 779 100 euros (moyenne arrondie de 700 euros x 1 113 m²).

L’indemnité de remploi s’établit à 78 910 euros, détaillée comme suit :
- 5 000 x 20% : 1 000 euros,
- 10 000 x 15% : 1 500 euros,
- 65 910 x 10% : 76 410 euros,

Par suite, le bien exproprié sera estimé à 858 010 euros, détaillé comme suit :
- 779 100 euros au titre de l’indemnité principale,
- 78 910 euros au titre de l’indemnité de remploi,

La demande de la SCI SUTTER tendant à ce que le poste relatif à l’indemnité compensatrice de congés payés, déconnectée du présent litige, sera rejetée.


III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante.

En l’absence de demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il ne sera pas statué sur la charge des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités définitives devant revenir à la SCI SUTTER à raison de l’expropriation de son bien correspondant aux parcelles [Cadastre 1] BE [Cadastre 2] et [Cadastre 1] BE [Cadastre 3], sises à TOULOUSE (31200), [Adresse 8], à la somme de 858 010 euros ainsi détaillée :

*779 100 euros au titre de l’indemnité principale,
*78 910 euros au titre de l’indemnité de remploi,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 5 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
MINUTE : 
DOSSIER : N° RG 25/00044 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UGUF
JUGEMENT DU: 05/05/2026


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 05 Mai 2026


A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

 
DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

S.C.I. SUTTER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jean-michel CROELS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 319


D’AUTRE PART


SNCF [T] dont le siège social est sis [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3] - IMMEUBLE [Localité 1] [Adresse 4] [Localité 1], 
représentée par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

Thibault CUDENNEC, Juge Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 19 Septembre 2025 et plaidoirie du 10 Février 2026

En présence de Laure MOULIS, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 2] SUIT,


Vu la requête de la SCI SUTTER datée du 7 juin 2025, reçue le 17 juin 2025, tendant à l’ouverture de la procédure de fixation des indemnités ;

Vu l’ordonnance du 24 juin 2025, fixant la date de la visite des lieux ;

Vu le procès-verbal de visite des lieux en date du 19 septembre 2025 ;

Vu les offres, demandes et mémoires des parties et l’avis du commissaire du gouvernement ;

EXPOSE DU LITIGE

Le projet des Aménagements Ferroviaires au Nord de [Localité 1] (AFNT) s’intègre dans le cadre du projet GPSO ([Localité 3] Projet Ferroviaire du Sud-Ouest).

Le projet GPSO consiste en la réalisation d’une ligne nouvelle [Localité 4] et d’une ligne nouvelle [Localité 5]-Espagne, pour un total de 417 km.

Il intègre la création de gares nouvelles et l’aménagement des lignes existantes au sud de [Localité 5] (AFSB) et au nord de [Localité 1] (AFNT).

Dans ce cadre, la SNCF [T] procède à l’expropriation pour cause d’utilité publique de certaines parcelles en application de la déclaration d’utilité publique arrêtée par le Préfet de Haute-Garonne le 4 janvier 2016, annulée le 15 juin 2016 puis rétablie le 12 mars 2020 par la Cour administrative d’appel de [Localité 5] et confirmée le 21 avril 2021 par le Conseil d’Etat. Ladite opération a été prorogée par arrêté préfectoral du 29 août 2022.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 30 mai au 24 juin 2022.

Parmi les biens restant à acquérir pour la réalisation du projet, figurent deux parcelles cadastrées [Cadastre 1] BE [Cadastre 2] et [Cadastre 1] BE [Cadastre 3], propriétés de la SCI SUTTER et données à bail à la SARL AUTOMOBILES SUTTER.

L'arrêté de cessibilité a été pris le 10 octobre 2024 et l'ordonnance d'expropriation rendue le 31 janvier 2025.

L’autorité expropriante a adressé à la propriétaire une offre d’indemnisation par courrier du 5 septembre 2024.

En l’absence d’accord, la SCI SUTTER a saisi le juge de l’expropriation de ce siège pour fixation de l’indemnité de dépossession suivant mémoire reçu le 17 juin 2025.
Un transport sur les lieux s'est déroulé le 19 septembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 novembre 2025 et retenue, après renvoi, à l’audience du 10 février 2026.

La SCI SUTTER sollicite de la juridiction de bien vouloir fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession à hauteur de 1 362 594, 49 euros, dont 1 236 197, 97 euros au titre de l’indemnité principale sur la base de 1 110, 69 euros par m² et 126 396, 52 euros au titre de l’indemnité de remploi, et de réserver le poste relatif à l’indemnité compensatrice de congés payés du salarié.

L’autorité expropriante au juge de l’expropriation de bien vouloir fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession à hauteur de 490 720 euros, dont 445 200 euros au titre de l’indemnité principale sur la base de 400 euros par m² après abattements, et 45 520 euros au titre de l’indemnité de remploi, et rejeter toutes prétentions contraires.

Le commissaire du Gouvernement conclut à l’allocation d’une indemnité globale dépossession de 858 010 euros, soit 779 100 euros au titre de l’indemnité principale sur la base de 700 euros par m² et 78 910 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, prorogé au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

I. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

Le bien exproprié est une propriété supportant un bâtiment en fond de parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2], close d’un grillage sur muret, bitumée, comprenant de nombreuses places de stationnement à des fins d’exposition de véhicules et longeant la voie ferrée. Il donne sur l’avenue des Etats-Unis accueillant de nombreuses entreprises. L’emprise totale est de 1 113 m², dont 690 m² correspondant à la parcelle cadastrée [Cadastre 1] BE [Cadastre 2] et 423 m² à celle cadastrée [Cadastre 1] BE [Cadastre 3].

Le transport sur site a permis d'observer que les lieux accueillaient l’activité de vente de véhicules utilitaires par la SARL AUTOMOBILES SUTTER et que le bâtiment comprenait un bureau, une salle d’attente, des toilettes et un atelier dédié à l’entretien des véhicules.

Sur la date de référence et la situation urbanistique,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose quant à lui que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d’aménagement différée (ZAD), la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la dernière procédure d'approbation du PLU de [Localité 1] remonte au 12 décembre 2024.

C'est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment, les parcelles sont situées en zone UE2c du PLU de la commune de [Localité 1], soit en zone urbaine économique.

II. Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Sur les principes d’indemnisation,

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2). C'est à cette date, soit le 31 janvier 2025 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au cas présent, les parties entendent évaluer le bien litigieux à hauteur de :
- 1 110, 69 euros/m² s’agissant de la SCI SUTTER,
- 400 euros/m² s’agissant de SNCF Réseau,
- 700 euros/m² s’agissant du commissaire du Gouvernement,

Le commissaire du Gouvernement verse 6 termes de référence concernant des cessions intervenues entre juin 2023 et février 2024. Elles portent sur des surfaces comprises entre 423 m² et 4 262 m² (terrain avec bâti intégré). Les bâtiments sont à usage commercial et/ou industriel. Il en résulte les indications suivantes :
- valeur maximale : 855 euros/m² pour un terrain de 729 m² supportant un entrepôt couvert, un bureau-magasin et un bâtiment annexe d’une superficie de 690 m² ;
- valeur minimale : 400 euros/m² pour un terrain de 4 262 m² abritant un bâtiment à usage commercial et industriel d’une superficie de 3 760 m² ;
- valeur moyenne : 701 euros/m² ;
- valeur médiane : 729 euros/m² ;

Le commissaire du Gouvernement, qui précise que ces valeurs ont été calculées après retranchement de l’indemnité de remploi du prix totale de vente, entend en outre faire remarquer que toutes ces cessions sont intervenues dans le cadre du projet AFNT et que la SNCF Réseau a acquis l’ensemble des biens. Elle propose dès lors de retenir la valeur moyenne arrondie à 700 euros/m².

L’autorité expropriante s’appuie en priorité sur la précédente cession, intervenue le 16 septembre 2019, de la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2] objet du litige, pour un prix de 437 000 euros soit une valeur de 633, 33 euros/m². Elle verse un second terme de comparaison daté du 25 novembre 2020, relatif à l’acquisition de la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 4] - parcelle également citée par le commissaire du Gouvernement - pour un prix de 666, 67 euros/m² s’agissant d’un terrain de 450 m².

Elle retient ainsi une valorisation de 640 euros/m² en appliquant deux abattements de 20% eu égard à l’importance de la superficie du terrain et à son occupation, soit un résultat de 400 euros/m².

La SCI SUTTER fait valoir trois termes de comparaison :
- la cession de la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 5] du 1er juin 2023 (citée par le commissaire du Gouvernement), au regard de sa proximité avec la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2], dont elle excipe une valorisation de 941,51 euros/m² ;
- la cession de la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 4] du 1er juin 2023 (citée par le commissaire du Gouvernement), au regard de sa proximité avec la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 3], dont elle excipe une valorisation de 861,47 euros/m² ;
- la cession d’un terrain sis [Adresse 5] pour 2 250 000 euros, à 1 529, 57 euros/m² ;

Ce faisant, l’expropriée propose de retenir la valeur médiane des trois propriétés précitées, soit 1 110, 69 euros.

En premier lieu, ainsi que le relève la SNCF Réseau, l’expropriée intègre dans son calcul l’indemnité de remploi en se référant au prix total des acquisitions et non à la valeur vénale des biens, alors que ces ventes sont intervenues dans le cadre du projet AFNT.

Ainsi, les deux premiers termes de comparaison du 1er juin 2023 portent, déduction faite des indemnités de remploi, sur des parcelles valorisées à 623 052 euros et 330 363 euros, et non 686 360 euros et 364 400 euros, de sorte que les prix unitaires des biens visées s’établissent à 855 euros/m² et 781 euros/m².

S’agissant du troisième terme de comparaison qui, d’après l’extrait Pappers Immobiliers est relatif à la cession du 20 février 2024 d’un montant total de 2 250 000 euros citée par le commissaire du Gouvernement dans ses conclusions, il y a lieu d’observer, d’une part, que la valeur vénale du bien a été estimée dans le cadre du projet AFNT à 1 917 200 euros et, d’autre part, que la vente portait sur une surface globale de 2 971 m², non sur un terrain de 1 471 m². Dans ces conditions, la valeur du m² ne saurait aucunement être estimée à 1 529, 57 euros mais est portée à 645 euros, ainsi qu’il ressort des conclusions du commissaire du Gouvernement.

Le raisonnement adopté par la SCI SUTTER, inopérant et conduisant à une sur-valorisation des propriétés du secteur, ne peut être adopté par la juridiction.

En second lieu, il convient de rappeler que seule la date de référence doit être prise en considération pour apprécier l’usage effectif d’un terrain, nécessaire pour l’estimation de sa valeur, et non la date à laquelle s’est déroulée l’enquête parcellaire.

Ainsi, contrairement à ce que prétend la SNCF Réseau, les termes de comparaison postérieurs au 22 juin 2022 ne sont pas irrecevables mais au contraire apparaissent davantage pertinents pour être plus proches de la date de référence.

Dans le même sens, les termes de comparaison plus anciens perdent nécessairement de leur intérêt pour l’estimation de la valeur vénale des parcelles litigieuses.

Dans ces conditions, bien qu’elle porte directement sur l’une des parcelles litigieuses et pouvait ainsi présenter une pertinence singulière, la cession du 16 septembre 2019, intervenue plus de 5 ans avant la date de référence, apparait trop ancienne et ne permet pas de tenir compte de l’évolution du marché immobilier dans le secteur.

À cet égard, il est particulièrement éclairant d’observer que les débats révèlent qu’un terrain voisin situé au [Adresse 6] (correspondant à la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 4], invoquée par la SNCF Réseau) a pu être cédé le 25 novembre 2020 à un prix de 300 000 euros, soit une valeur de 666, 67 euros/m², avant d’être évalué le 1er juin 2023, à l’occasion d’une cession intervenue dans le cadre du projet AFNT, à 330 363 euros, soit 781 euros/m². Il en résulte ainsi une marge de 17, 15% sur un bien situé à proximité des parcelles litigieuses.

Les termes de comparaison invoqués par la SNCF Réseau, anachroniques, ne sauraient par conséquent être retenus par la juridiction.

Pour l’ensemble de ces raisons, l’ensemble des termes de comparaison du commissaire du Gouvernement, plus récents et représentatifs de la réalité du marché au niveau de l’avenue des Etats-Unis, seront privilégiés par la juridiction.




La référence à la parcelle située au [Adresse 7] conserve une pertinence malgré l’importance de son bâti, dès lors que les parcelles similaires citées par le commissaire du Gouvernement (telles les parcelles [Cadastre 1] BB [Cadastre 6] et [Cadastre 1] BB [Cadastre 7]) connaissent des valorisations opposées, de sorte que la critique portée par la SNCF Réseau n’apparaît pas adaptée aux spécificités de l’avenue.

Le raisonnement proposé par le commissaire du Gouvernement consistant en l’application d’une moyenne sera ainsi retenu.

Aucun des abattements de 20% proposés par la SNCF Réseau au regard de l’importante superficie du terrain global et de l’occupation des lieux ne sera appliqué au cas présent, considérant d’une part que la dimension du terrain ne justifie pas de réduction de sa valeur et, d’autre part, que l’occupation a déjà été prise en compte dans le cadre des cessions citées tant par le commissaire du Gouvernement que par l’autorité expropriante elle-même.

Il s’ensuit une indemnité principale de 779 100 euros (moyenne arrondie de 700 euros x 1 113 m²).

L’indemnité de remploi s’établit à 78 910 euros, détaillée comme suit :
- 5 000 x 20% : 1 000 euros,
- 10 000 x 15% : 1 500 euros,
- 65 910 x 10% : 76 410 euros,

Par suite, le bien exproprié sera estimé à 858 010 euros, détaillé comme suit :
- 779 100 euros au titre de l’indemnité principale,
- 78 910 euros au titre de l’indemnité de remploi,

La demande de la SCI SUTTER tendant à ce que le poste relatif à l’indemnité compensatrice de congés payés, déconnectée du présent litige, sera rejetée.


III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante.

En l’absence de demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il ne sera pas statué sur la charge des frais irrépétibles.









PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités définitives devant revenir à la SCI SUTTER à raison de l’expropriation de son bien correspondant aux parcelles [Cadastre 1] BE [Cadastre 2] et [Cadastre 1] BE [Cadastre 3], sises à TOULOUSE (31200), [Adresse 8], à la somme de 858 010 euros ainsi détaillée :

*779 100 euros au titre de l’indemnité principale,
*78 910 euros au titre de l’indemnité de remploi,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 5 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'urbanisme L213-4, code civil 545, code de l'urbanisme L213-6, code de l'urbanisme L322-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-07T21:35:17.407Z.