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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, EXPROPRIATIONS, 12 mars 2026, n° 24/00093

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

TOULOUSE MÉTROPOLE poursuit la réalisation d'un projet de renouvellement urbain dans le [Adresse 6], à [Localité 1]. 

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.




De ce fait, depuis plusieurs années, l'opérateur mène une politique d'acquisition dans le périmètre du projet de renouvellement urbain de [Adresse 6]. 

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées, TOULOUSE MÉTROPOLE a lancé une procédure d'expropriation.

L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et l'enquête parcellaire se sont déroulées du 23 mai au 28 juin 2023.

L'opération a été déclarée d'utilité publique suivant arrêté préfectoral du 29 décembre 2023, rectifié le 12 janvier 2024.

L'article 3 de cet arrêté autorise TOULOUSE MÉTROPOLE, pourvu de la qualité d'expropriant, à acquérir, soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation du projet de réaménagement urbain.

Parmi les biens restants à acquérir pour la réalisation du projet, figure un appartement T5 avec cellier, correspondant aux lots 29 et 56 de l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 7], parcelle [Cadastre 1] AB [Cadastre 2], appartenant aux consorts [P] dans le cadre de la succession de M. [K] [P].
L'arrêté de cessibilité a été pris le 17 avril 2024 et l'ordonnance d'expropriation rendue le 4 juin 2024.

À défaut d'être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d'expropriation, TOULOUSE MÉTROPOLE a saisi le juge de l'expropriation de ce siège selon la procédure d'urgence, suivant acte du 28 novembre 2024.

Un transport sur les lieux s'est déroulé, le 31 janvier 2025, donnant lieu, le 11 février 2025, à un jugement fixant une indemnité provisionnelle à la somme de 116 940 euros, dont 93 204, 13 euros ont été acquittés auprès des expropriés.

L'affaire a été appelée à l'audience du 8 avril 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

L’autorité expropriante demande à la juridiction de bien vouloir fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession, revenant aux consorts [P], à hauteur de 116 940 euros, dont 105 400 euros au titre de l’indemnité principale sur la base de 1 200 euros par m² et 11 540 euros au titre de l’indemnité de remploi, et rejeter toutes prétentions contraires.

Les consorts [P], régulièrement représentés, demandent au juge de l’expropriation de bien vouloir fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession à hauteur de 163 539 euros, dont 148 672 euros au titre de l’indemnité principale sur la base de 1 616 euros par m² et 14 867 euros au titre de l’indemnité de remploi, ainsi que de condamner TOULOUSE METROPOLE au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement conclut à l’allocation d’une indemnité principale de 123 280 euros sur la base de 1 340 euros par m² et d’une indemnité de remploi de 13 328 euros, soit une indemnité globale de dépossession de 136 608 euros arrondie à 136 610 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

I. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

Le bien est situé dans un immeuble datant de 1972, bâti en tripode, soumis au régime de la copropriété, bénéficiant du chauffage urbain, sis à [Adresse 7], au [Adresse 8].

La station de métro [Adresse 6] se trouve à environ 500 m à pieds du logement. Toutefois, le [Adresse 6] a la particularité d'être totalement ceinturée par une rocade.

Le bien exproprié correspond à un appartement T5 de 92 m² (lot 29) situé au 15ème étage, avec un cellier de 4 m² sur le palier (lot 56).

Le transport sur site a permis d'observer que l’appartement, comprenant un salon, une salle d’eau, des chambres et une cuisine, présentait un état d'entretien correct et était garni de meubles meublants et rideaux, mais dépourvu de vaisselle et de linge, ce que le conseil des expropriés a expliqué par le fait qu’il n’était momentanément pas occupé par Mme [T] [P], veuve de M. [K] [P], au motif que l’immeuble était confronté à des problèmes d’ascenseur.
Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose quant à lui que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d’aménagement différée (ZAD), la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle le bien est situé. 

Au cas particulier, la dernière procédure d'approbation du PLU de [Localité 1] remonte au 12 octobre 2023.

C'est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment, la parcelle est située en zone UI7 du PLU de la commune de [Localité 1], soit en zone urbaine intense.


II. Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Sur les principes d’indemnisation,

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2). C'est à cette date, soit le 4 juin 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.




Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au cas présent, les parties entendent évaluer l’appartement litigieux à hauteur de :
- 1 200 euros/m² s’agissant de TOULOUSE METROPOLE,
- 1 616 euros/m² s’agissant des consorts [P],
- 1 340 euros/m² s’agissant du commissaire du Gouvernement,

Le commissaire du Gouvernement; dans ses conclusions avant transport, verse au débat sept termes de comparaison portant sur des transactions d’appartements de type 5 avec cellier d’une surface de 84 à 119 m² situés dans des immeubles en copropriété, réalisées entre 2021 et 2024, dans un périmètre de 500m du bien litigieux, dont il résulte :
- valeur maximale : 1 616 euros/m²,
- valeur minimale : 1 339 euros/m²,
- valeur médiane : 1 458 euros/m²,

Le commissaire du Gouvernement entend faire remarquer que six de ces termes comprennent toutefois une place de stationnement en sus, raison pour laquelle il propose de retenir la valeur basse arrondie à 1 340 euros/m².

En substance, l’autorité expropriante retient une valorisation de 1 200 euros/m² correspondant à un bien libre de toute occupation et en bon état.

Elle fait valoir dans ses écritures neuf termes de comparaison concernant des T5 d’une surface allant de 92 m² à 123 m², compris entre 2020 et 2023. Ils sont géographiquement proches du bien à évaluer et présentent des caractéristiques suffisamment similaires pour être pris en compte.

Ces termes de comparaison sont situés dans la résidence [Adresse 9] et autres immeubles comparables dans les quartiers de [Adresse 6] et [Adresse 10], notamment [Adresse 11] et [Adresse 12], similaires à l’immeuble [Adresse 9].

Il n’y a pas lieu d’écarter des débats le terme n° 1 situé dans la résidence [Adresse 9], ainsi qu’il est demandé par les consorts [P] au regard du contexte d’expropriation, dès lors que la cession est intervenue en 2020, soit antérieurement aux enquêtes préalables et à la déclaration d’utilité publique, et qu’il est à proximité immédiate du bien objet des débats.

Le prix médian s’établit de la sorte :
- [Adresse 9] ([Adresse 6]) : 1 038 euros/m²,
- [Adresse 13] (Reynerie) : 1 440, 67 euros/m² et 1 016,26 euros/m²,
- [Adresse 14] ([Adresse 6]) : 1 380, 95 euros/m² (avec stationnement),
- immeuble [Adresse 15] ([Adresse 10]) : 1 270, 27 euros/m² (avec stationnement),
- immeuble [Adresse 11] ([Adresse 10]) : 967, 74 euros/m², 892, 47 euros/m² et 951, 20 euros/m²,
- immeuble [Adresse 12] ([Adresse 10]) : 1 136, 02 euros/m²,
- valeur médiane de 1 038 euros/m²,

L’autorité expropriante soutient que ses termes de comparaison sont plus pertinents que ceux présentés par le commissaire du Gouvernement dès lors que, d’une part, ces derniers sont dotés de place de stationnement privatif leur conférant une plus-value certaine, alors que le bien litigieux en est dépourvu, et, d’autre part, que les termes évoqués sont situés dans des immeubles mieux entretenus ou encore dans le quartier plus attrayant de [Adresse 16].

Les consorts [P] font valoir que la proposition de TOULOUSE METROPOLE est sous-évaluée et s’en réfèrent aux termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement. Rappelant que les conclusions de celui-ci ont été prises avant transport, ils retiennent la valeur haute de 1 616 euros/m² afin de tenir compte des caractéristiques réelles de l’appartement en parfait état, traversant et entouré de balcons spacieux. S’agissant du stationnement, ils rappellent que les habitants de la résidence [Adresse 9] peuvent se garer sans difficultés sur les parkings avoisinants. Selon eux, il constitue un bien rare qui aurait pu se vendre sur le marché réel, hors contexte d’expropriation, à un prix supérieur. 

Le tribunal constate que le bien des consorts [P], outre qu’il était entretenu, est situé à un étage élevé, permettant de fait une visibilité dégagée et une luminosité accrue. Il dispose par ailleurs d’un balcon, majorant sa valeur.

Si le bien n’est effectivement pas doté d’une place de stationnement privatif et que les emplacements publics aux alentours ne sauraient être considérés comme équivalents, il en a néanmoins été tenu compte par le commissaire du Gouvernement dans son estimation.

En outre, le tribunal constate que le terme n° 7 proposé par le commissaire du Gouvernement, sans place de stationnement, est également situé dans le [Adresse 6] ([Adresse 13]). S’il ne présente pas la même configuration que la résidence [Adresse 9] construite en tripode, sa date de mutation, soit le 8 février 2024, est bien plus récente que celle du terme n° 1 cité par TOULOUSE METROPOLE, soit le 21 février 2020, de sorte que sa valorisation à 1 458 euros/m², à quatre mois de la date de référence, apparaît particulièrement pertinente. 

Il doit notamment être privilégié aux termes proposés dans les immeubles [Adresse 11] et [Adresse 12] qui, s’ils sont de même conception, sont situés dans le [Adresse 10], au sud de celui de [Adresse 6].

Par ailleurs, il n’est justifié par l’autorité expropriante ni du défaut d’entretien alléguée de la résidence [Adresse 9], ni d’une plus grande attractivité et d’un meilleur état des immeubles invoqués par le commissaire du Gouvernement. Au contraire, les photographies produites par TOULOUSE METROPOLE font état d’une grande similarité dans l’état d’entretien des immeubles, notamment avec ceux du [Adresse 16] (pièce n° 4).

L’estimation des consorts [P] est manifestement démesurée, en l’absence notamment de placement de stationnement sécurisée.

Dans ces conditions, le tribunal retiendra la valorisation du bien proposée par le commissaire du Gouvernement apparaissant plus représentative du marché réel.
Il s’ensuit une indemnité principale de 123 280 euros (1 340 euros x 92 m²).

L’indemnité de remploi s’établit à 13 328 euros, détaillée comme suit :
- 5 000 x 20% : 1 000 euros,
- 10 000 x 15% : 1 500 euros,
- 108 280 x 10% : 10 828 euros,

Pour tenir compte du relogement de Mme [T] [P] par l’autorité expropriante en juin 2025, il y a lieu de défalquer de ces indemnités la somme de 5 000 euros, non contestée, représentative de cet avantage (Civ. 3e, avis du 16 nov. 2023, n° 23-70.011).

Par suite, le bien exproprié est estimé à 131 608 euros, détaillé comme suit :
- 123 280 euros au titre de l’indemnité principale,
- 13 328 euros au titre de l’indemnité de remploi,
- -5000 euros au titre du relogement,

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des expropriés les frais exposés pour leur défense. TOULOUSE METROPOLE, tenue aux dépens, sera ainsi condamnée à leur verser une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités définitives devant revenir aux consorts [P] à raison de l’expropriation de leur bien correspondant aux lots 29 et 56 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 17], parcelle [Cadastre 1] AB [Cadastre 2], à la somme de 131 608 euros ainsi détaillée :

* 123 280 euros au titre de l’indemnité principale,
* 13 328 euros au titre de l’indemnité de remploi,
* - 5 000 euros au titre du relogement de l’occupant,

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

CONDAMNE TOULOUSE METROPOLE à payer aux consorts [P] une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 12 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
MINUTE : 26/1
DOSSIER : N° RG 24/00093 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TUKR
JUGEMENT DU: 12/03/2026


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 12 Mars 2026


A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

 
DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

TOULOUSE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39


D’AUTRE PART


Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Hafida CHTIOUI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 35

Madame [T] [P], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Hafida CHTIOUI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 35

Monsieur [S] [P], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Hafida CHTIOUI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 35

Madame [V] [P], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Hafida CHTIOUI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 35

Madame [N] [P] épouse [L], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Hafida CHTIOUI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 35




Madame [F] [Q], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Hafida CHTIOUI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 35


Thibault CUDENNEC, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 31 Janvier 2025et plaidoirie du 13 Janvier 2026,
 
En présence de [U] [O], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.



LE JUGEMENT DONT LA TENEUR SUIT,


Vu la requête de TOULOUSE METROPOLE datée du 28 novembre 2024, reçue le 2 décembre 2024, tendant à l’ouverture de la procédure de fixation des indemnités en application de l’article R.232-3 du code de l’expropriation ;

Vu l’ordonnance du 6 janvier 2025, fixant la date de la visite des lieux ;

Vu le procès-verbal de visite des lieux en date du 31 janvier 2025 ;

Vu le jugement portant fixation de l’indemnité provisionnelle du 11 février 2025 ;

Vu les offres, demandes et mémoires des parties et l’avis du commissaire du gouvernement ;

EXPOSE DU LITIGE

TOULOUSE MÉTROPOLE poursuit la réalisation d'un projet de renouvellement urbain dans le [Adresse 6], à [Localité 1]. 

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.




De ce fait, depuis plusieurs années, l'opérateur mène une politique d'acquisition dans le périmètre du projet de renouvellement urbain de [Adresse 6]. 

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées, TOULOUSE MÉTROPOLE a lancé une procédure d'expropriation.

L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et l'enquête parcellaire se sont déroulées du 23 mai au 28 juin 2023.

L'opération a été déclarée d'utilité publique suivant arrêté préfectoral du 29 décembre 2023, rectifié le 12 janvier 2024.

L'article 3 de cet arrêté autorise TOULOUSE MÉTROPOLE, pourvu de la qualité d'expropriant, à acquérir, soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation du projet de réaménagement urbain.

Parmi les biens restants à acquérir pour la réalisation du projet, figure un appartement T5 avec cellier, correspondant aux lots 29 et 56 de l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 7], parcelle [Cadastre 1] AB [Cadastre 2], appartenant aux consorts [P] dans le cadre de la succession de M. [K] [P].
L'arrêté de cessibilité a été pris le 17 avril 2024 et l'ordonnance d'expropriation rendue le 4 juin 2024.

À défaut d'être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d'expropriation, TOULOUSE MÉTROPOLE a saisi le juge de l'expropriation de ce siège selon la procédure d'urgence, suivant acte du 28 novembre 2024.

Un transport sur les lieux s'est déroulé, le 31 janvier 2025, donnant lieu, le 11 février 2025, à un jugement fixant une indemnité provisionnelle à la somme de 116 940 euros, dont 93 204, 13 euros ont été acquittés auprès des expropriés.

L'affaire a été appelée à l'audience du 8 avril 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

L’autorité expropriante demande à la juridiction de bien vouloir fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession, revenant aux consorts [P], à hauteur de 116 940 euros, dont 105 400 euros au titre de l’indemnité principale sur la base de 1 200 euros par m² et 11 540 euros au titre de l’indemnité de remploi, et rejeter toutes prétentions contraires.

Les consorts [P], régulièrement représentés, demandent au juge de l’expropriation de bien vouloir fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession à hauteur de 163 539 euros, dont 148 672 euros au titre de l’indemnité principale sur la base de 1 616 euros par m² et 14 867 euros au titre de l’indemnité de remploi, ainsi que de condamner TOULOUSE METROPOLE au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement conclut à l’allocation d’une indemnité principale de 123 280 euros sur la base de 1 340 euros par m² et d’une indemnité de remploi de 13 328 euros, soit une indemnité globale de dépossession de 136 608 euros arrondie à 136 610 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

I. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

Le bien est situé dans un immeuble datant de 1972, bâti en tripode, soumis au régime de la copropriété, bénéficiant du chauffage urbain, sis à [Adresse 7], au [Adresse 8].

La station de métro [Adresse 6] se trouve à environ 500 m à pieds du logement. Toutefois, le [Adresse 6] a la particularité d'être totalement ceinturée par une rocade.

Le bien exproprié correspond à un appartement T5 de 92 m² (lot 29) situé au 15ème étage, avec un cellier de 4 m² sur le palier (lot 56).

Le transport sur site a permis d'observer que l’appartement, comprenant un salon, une salle d’eau, des chambres et une cuisine, présentait un état d'entretien correct et était garni de meubles meublants et rideaux, mais dépourvu de vaisselle et de linge, ce que le conseil des expropriés a expliqué par le fait qu’il n’était momentanément pas occupé par Mme [T] [P], veuve de M. [K] [P], au motif que l’immeuble était confronté à des problèmes d’ascenseur.
Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose quant à lui que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d’aménagement différée (ZAD), la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle le bien est situé. 

Au cas particulier, la dernière procédure d'approbation du PLU de [Localité 1] remonte au 12 octobre 2023.

C'est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment, la parcelle est située en zone UI7 du PLU de la commune de [Localité 1], soit en zone urbaine intense.


II. Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Sur les principes d’indemnisation,

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2). C'est à cette date, soit le 4 juin 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.




Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au cas présent, les parties entendent évaluer l’appartement litigieux à hauteur de :
- 1 200 euros/m² s’agissant de TOULOUSE METROPOLE,
- 1 616 euros/m² s’agissant des consorts [P],
- 1 340 euros/m² s’agissant du commissaire du Gouvernement,

Le commissaire du Gouvernement; dans ses conclusions avant transport, verse au débat sept termes de comparaison portant sur des transactions d’appartements de type 5 avec cellier d’une surface de 84 à 119 m² situés dans des immeubles en copropriété, réalisées entre 2021 et 2024, dans un périmètre de 500m du bien litigieux, dont il résulte :
- valeur maximale : 1 616 euros/m²,
- valeur minimale : 1 339 euros/m²,
- valeur médiane : 1 458 euros/m²,

Le commissaire du Gouvernement entend faire remarquer que six de ces termes comprennent toutefois une place de stationnement en sus, raison pour laquelle il propose de retenir la valeur basse arrondie à 1 340 euros/m².

En substance, l’autorité expropriante retient une valorisation de 1 200 euros/m² correspondant à un bien libre de toute occupation et en bon état.

Elle fait valoir dans ses écritures neuf termes de comparaison concernant des T5 d’une surface allant de 92 m² à 123 m², compris entre 2020 et 2023. Ils sont géographiquement proches du bien à évaluer et présentent des caractéristiques suffisamment similaires pour être pris en compte.

Ces termes de comparaison sont situés dans la résidence [Adresse 9] et autres immeubles comparables dans les quartiers de [Adresse 6] et [Adresse 10], notamment [Adresse 11] et [Adresse 12], similaires à l’immeuble [Adresse 9].

Il n’y a pas lieu d’écarter des débats le terme n° 1 situé dans la résidence [Adresse 9], ainsi qu’il est demandé par les consorts [P] au regard du contexte d’expropriation, dès lors que la cession est intervenue en 2020, soit antérieurement aux enquêtes préalables et à la déclaration d’utilité publique, et qu’il est à proximité immédiate du bien objet des débats.

Le prix médian s’établit de la sorte :
- [Adresse 9] ([Adresse 6]) : 1 038 euros/m²,
- [Adresse 13] (Reynerie) : 1 440, 67 euros/m² et 1 016,26 euros/m²,
- [Adresse 14] ([Adresse 6]) : 1 380, 95 euros/m² (avec stationnement),
- immeuble [Adresse 15] ([Adresse 10]) : 1 270, 27 euros/m² (avec stationnement),
- immeuble [Adresse 11] ([Adresse 10]) : 967, 74 euros/m², 892, 47 euros/m² et 951, 20 euros/m²,
- immeuble [Adresse 12] ([Adresse 10]) : 1 136, 02 euros/m²,
- valeur médiane de 1 038 euros/m²,

L’autorité expropriante soutient que ses termes de comparaison sont plus pertinents que ceux présentés par le commissaire du Gouvernement dès lors que, d’une part, ces derniers sont dotés de place de stationnement privatif leur conférant une plus-value certaine, alors que le bien litigieux en est dépourvu, et, d’autre part, que les termes évoqués sont situés dans des immeubles mieux entretenus ou encore dans le quartier plus attrayant de [Adresse 16].

Les consorts [P] font valoir que la proposition de TOULOUSE METROPOLE est sous-évaluée et s’en réfèrent aux termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement. Rappelant que les conclusions de celui-ci ont été prises avant transport, ils retiennent la valeur haute de 1 616 euros/m² afin de tenir compte des caractéristiques réelles de l’appartement en parfait état, traversant et entouré de balcons spacieux. S’agissant du stationnement, ils rappellent que les habitants de la résidence [Adresse 9] peuvent se garer sans difficultés sur les parkings avoisinants. Selon eux, il constitue un bien rare qui aurait pu se vendre sur le marché réel, hors contexte d’expropriation, à un prix supérieur. 

Le tribunal constate que le bien des consorts [P], outre qu’il était entretenu, est situé à un étage élevé, permettant de fait une visibilité dégagée et une luminosité accrue. Il dispose par ailleurs d’un balcon, majorant sa valeur.

Si le bien n’est effectivement pas doté d’une place de stationnement privatif et que les emplacements publics aux alentours ne sauraient être considérés comme équivalents, il en a néanmoins été tenu compte par le commissaire du Gouvernement dans son estimation.

En outre, le tribunal constate que le terme n° 7 proposé par le commissaire du Gouvernement, sans place de stationnement, est également situé dans le [Adresse 6] ([Adresse 13]). S’il ne présente pas la même configuration que la résidence [Adresse 9] construite en tripode, sa date de mutation, soit le 8 février 2024, est bien plus récente que celle du terme n° 1 cité par TOULOUSE METROPOLE, soit le 21 février 2020, de sorte que sa valorisation à 1 458 euros/m², à quatre mois de la date de référence, apparaît particulièrement pertinente. 

Il doit notamment être privilégié aux termes proposés dans les immeubles [Adresse 11] et [Adresse 12] qui, s’ils sont de même conception, sont situés dans le [Adresse 10], au sud de celui de [Adresse 6].

Par ailleurs, il n’est justifié par l’autorité expropriante ni du défaut d’entretien alléguée de la résidence [Adresse 9], ni d’une plus grande attractivité et d’un meilleur état des immeubles invoqués par le commissaire du Gouvernement. Au contraire, les photographies produites par TOULOUSE METROPOLE font état d’une grande similarité dans l’état d’entretien des immeubles, notamment avec ceux du [Adresse 16] (pièce n° 4).

L’estimation des consorts [P] est manifestement démesurée, en l’absence notamment de placement de stationnement sécurisée.

Dans ces conditions, le tribunal retiendra la valorisation du bien proposée par le commissaire du Gouvernement apparaissant plus représentative du marché réel.
Il s’ensuit une indemnité principale de 123 280 euros (1 340 euros x 92 m²).

L’indemnité de remploi s’établit à 13 328 euros, détaillée comme suit :
- 5 000 x 20% : 1 000 euros,
- 10 000 x 15% : 1 500 euros,
- 108 280 x 10% : 10 828 euros,

Pour tenir compte du relogement de Mme [T] [P] par l’autorité expropriante en juin 2025, il y a lieu de défalquer de ces indemnités la somme de 5 000 euros, non contestée, représentative de cet avantage (Civ. 3e, avis du 16 nov. 2023, n° 23-70.011).

Par suite, le bien exproprié est estimé à 131 608 euros, détaillé comme suit :
- 123 280 euros au titre de l’indemnité principale,
- 13 328 euros au titre de l’indemnité de remploi,
- -5000 euros au titre du relogement,

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des expropriés les frais exposés pour leur défense. TOULOUSE METROPOLE, tenue aux dépens, sera ainsi condamnée à leur verser une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités définitives devant revenir aux consorts [P] à raison de l’expropriation de leur bien correspondant aux lots 29 et 56 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 17], parcelle [Cadastre 1] AB [Cadastre 2], à la somme de 131 608 euros ainsi détaillée :

* 123 280 euros au titre de l’indemnité principale,
* 13 328 euros au titre de l’indemnité de remploi,
* - 5 000 euros au titre du relogement de l’occupant,

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

CONDAMNE TOULOUSE METROPOLE à payer aux consorts [P] une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 12 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'urbanisme L213-4, code civil 545, code de l'urbanisme L213-6, code de l'urbanisme L322-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-03-14T21:20:57.013Z.