Tribunal judiciaire de Toulouse, EXPROPRIATIONS, 18 mai 2026, n° 24/00003

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le projet des Aménagements Ferroviaires au Nord de [Localité 2] (AFNT) s’intègre dans le cadre du projet GPSO ([Localité 3] Projet Ferroviaire du Sud-Ouest).

Le projet GPSO consiste en la réalisation d’une ligne nouvelle [Localité 4] et d’une ligne nouvelle [Localité 5]-Espagne, pour un total de 417 km.

Il intègre la création de gares nouvelles et l’aménagement des lignes existantes au sud de [Localité 5] (AFSB) et au nord de [Localité 2] (AFNT).

Dans ce cadre, la SNCF [Q] procède à l’expropriation pour cause d’utilité publique de certaines parcelles en application de la déclaration d’utilité publique arrêtée par le Préfet de Haute-Garonne le 4 janvier 2016, annulée le 15 juin 2016 puis rétablie le 12 mars 2020 par la Cour administrative d’appel de [Localité 5] et confirmée le 21 avril 2021 par le Conseil d’Etat. Ladite opération a été prorogée par arrêté préfectoral du 29 août 2022.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 30 mai au 24 juin 2022.

Parmi les biens restant à acquérir pour la réalisation du projet, figure une emprise à prélever sur la parcelle cadastrée AB [Cadastre 1] située à Lespinasse (31150), propriété de la SCI D’OTHIS et exploitée par la SARL Nouvelle Sodipal.

L'arrêté de cessibilité a été pris le 10 octobre 2024 et l’ordonnance d’expropriation rendue le 31 janvier 2025.

L’autorité expropriante a adressé à la SCI D’OTHIS, propriétaire des murs, une offre d’indemnisation par courrier du 18 décembre 2023.

En l’absence d’accord, la SCNF Réseau a saisi le juge de l’expropriation de ce siège pour fixation de l’indemnité de dépossession revenant à la SCI D’OTHIS suivant mémoire reçu le 26 janvier 2024.

La SARL NOUVELLE Sodipal est intervenue volontairement à l’instance selon mémoire reçu le 4 mars 2024.

Un transport sur les lieux s'est déroulé le 29 mars 2024 en présence des parties et du commissaire du Gouvernement.

L’affaire a été appelée à l'audience du 11 juin 2024 et retenue, après plusieurs renvois, à l’audience du 17 mars 2026.

L’autorité expropriante demande au juge de l’expropriation de débouter la SCI D’OTHIS de ses demandes, de fixer globalement l’indemnité d’expropriation lui revenant à la somme de 19 700 euros comprenant une indemnité principale de 17 000 euros et une indemnité de remploi de 2 700 euros, et de rejeter les demandes formées par la SARL Nouvelle Sodipal.

La SCI D’OTHIS et la SARL Nouvelle Sodipal sollicitent du juge de l’expropriation de bien vouloir :
à titre principal,
- fixer le montant de l’indemnité principale et les indemnités accessoires d’expropriation au profit de la SCI D’OTHIS à la somme de 60 092 euros, comprenant 53 720 euros au titre de l’indemnité principale et 6 372 euros au titre de l’indemnité de remploi,
- fixer le montant de l’indemnité principale d’expropriation au profit de la SARL NOUVELLE Sodipal à la somme de 139 578, 68 euros,
- juger que toute mise en place d’une nouvelle clôture anti-bruit selon la solution choisie par l’architecte DPLG devra être prise en charge par l’autorité expropriante SNCF Réseau, soit à hauteur de 122 798, 88 euros,
à titre subsidiaire, dans le cas où n’était pas retenue d’indemnisation au profit de la SARL NOUVELLE Sodipal
- fixer l’indemnité complémentaire accessoire au profit de la SCI D’OTHIS à la somme de 139 578, 68 euros dans la mesure où les travaux sont nécessaires pour l’exploitation paisible et contenue de l’activité du locataire et que la SCI D’OTHIS a une obligation de délivrance conforme des lieux, en sus de celle de 60 092 euros,
- juger que toute mise en place d’une nouvelle clôture anti-bruit selon la solution choisie par l’architecte DPLG devra être prise en charge par l’autorité expropriante SNCF Réseau, soit à hauteur de 122 798, 88 euros,
en tout état de cause,
- condamner la SNCF Réseau à verser 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacune des défenderesses, ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance ;



Le commissaire du Gouvernement conclut à l’allocation d’une indemnité globale de dépossession revenant à la SCI D’OTHIS de 19 700 euros, soit 17 000 au titre de l’indemnité principale sur la base de 50 euros par m² et 2 700 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Il ne s’est pas positionné sur les prétentions de la SARL NOUVELLE Sodipal considérant que l’acte de saisine était limitée à la fixation des indemnités revenant à la propriétaire des murs et qu’un nouveau mémoire introductif devait être déposé aux fins de fixation des indemnités revenant à l’exploitant.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026, prorogé au 5 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

I. Sur l’intervention volontaire de la SARL Nouvelle Sodipal

L’article L.311-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge est saisi soit par l'expropriant, à tout moment après l'ouverture de l'enquête prescrite à l'article L. 1, soit par l'exproprié à partir de l'ordonnance d'expropriation mentionnée à l'article L. 221-1.

Selon l’article R.311-9 du même code, à défaut d'accord dans le délai d'un mois à compter soit de la notification des offres de l'expropriant effectuée conformément aux articles R. 311-4 et R. 311-5, soit de la notification du mémoire prévue à l'article R. 311-6, soit de la mise en demeure prévue à l'article R. 311-7, le juge peut être saisi par la partie la plus diligente.

L’article R.311-7 prévoit quant à lui que si l'expropriant ne notifie pas ses offres, tout intéressé peut, une fois intervenu l'arrêté de cessibilité, mettre l'expropriant en demeure d'y procéder.

Dans le cas où l’expropriant s’est abstenu de faire des offres au locataire du bien exproprié et si ce dernier ne l’a pas mis en demeure d’y procéder, son intervention volontaire à l’instance opposant l’expropriant aux propriétaires expropriés est irrecevable, peu important que l’expropriant ait pu avoir connaissance de l’existence et de sa qualité de locataire avant la saisine du juge de l’expropriation (Civ. 3e, 6 avr. 2022, n°21-11.108).

En l’espèce, ni l’autorité expropriante, ni la SARL Nouvelle Sodipal n’ont évoqué dans leurs écritures respectives la recevabilité de l’intervention volontaire de cette dernière à l’instance opposant la SNCF Réseau et la SCI D’OTHIS.

Pour autant, le commissaire du Gouvernement a, dans ses conclusions, insisté sur une difficulté tenant à l’acte introductif d’instance limité à l’indemnisation du préjudice de la propriétaire des murs, impliquant ainsi une nouvelle saisine de la part de la SARL Nouvelle Sodipal et un nouveau transport sur les lieux. Les parties n’ont toutefois pas répondu sur ce point.

Il y a lieu dès lors de considérer que la question de la recevabilité de l’intervention volontaire à l’instance de la SARL Nouvelle Sodipal est dans les débats. Il appartient à la juridiction d’y répondre.

À cet égard, il résulte des pièces versées et il est constant que la SNCF Réseau n’a formulé aucune offre indemnitaire à la locataire du bien exproprié.

Si des échanges ont effectivement eu lieu entre la SNCF Réseau et la SCI D’OTHIS préalablement au mémoire introductif et que cette dernière a alerté l’expropriante des conséquences pour son locataire, aucun des courriers en cause ne constitue une mise en demeure suffisante faite à la SNCF Réseau d’avoir à formuler ses offres indemnitaires à la SARL Nouvelle Sodipal.

Or, cette mise en demeure préalable conditionne l’action de tout exproprié, propriétaire ou locataire, devant la juridiction de l’expropriation dans le cas où l’autorité expropriante s’est abstenue de formuler des offres de sa propre initiative, en ce qu’elle fait courir le délai d’un mois prévu par l’article R.311-9 précité et prévoit ainsi une phase amiable obligatoire avant saisine de l’autorité judiciaire. Ce n’est en effet qu’en l’absence d’accord des parties concernées que s’ouvre la phase contentieuse devant le juge de l’expropriation.

En tout état de cause, cette mise en demeure ne pouvait intervenir qu’après l’arrêté de cessibilité, conformément à l’article R.311-7 précité. Or, en l’espèce, celui-ci est intervenu le 10 octobre 2024, alors que l’intervention volontaire de la SARL Nouvelle Sodipal est antérieure pour dater du mémoire n°1 reçu le 4 mars 2024.

Au surplus, il sera relevé que la SARL Nouvelle Sodipal a sollicité son intervention à l’instance antérieurement à l’ordonnance d’expropriation rendue le 31 janvier 2025, en méconnaissance de la règle édictée par l’article L.311-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Ainsi, le cadre de la saisine de la juridiction de l’expropriation, exorbitant du droit commun ainsi qu’il a été rappelé par la Cour de cassation dans son arrêt du 6 avril 2022 et devant être interprété strictement, n’a pas été respecté par la SARL Nouvelle Sodipal.

Dans ces conditions, son intervention volontaire à l’instance ne peut qu’être déclarée irrecevable.

Il appartiendra à cette dernière de saisir à nouveau la juridiction conformément aux dispositions précitées pour solliciter l’indemnisation des préjudices liés à son éviction alléguée, que celle-ci soit partielle ou totale.


II. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

Le bien faisant l’objet de l’expropriation consiste en une emprise sur la parcelle [Cadastre 2] AB [Cadastre 1] d’une surface globale de 13 642 m² appartenant à la SCI D’OTHIS. 

Il s’agit d’une bande de terrain longeant la voie ferrée, bitumée, accessoire de la propriété bâtie, identifiée “terrier 62, emprise 165".

La SARL Nouvelle Sodipal exploite les lieux suivant bail commercial du 1er octobre 2008, pour l’exercice d’une activité de “négoce de palettes, de caisses, de produits d’emballages en bois ou en toute matière, l’acquisition, la location, la prise à bail, la création, l’exploitation directe ou indirecte de tous fonds de commerce et de tous établissements commerciaux de palettes ou d’emballages”.

Lors du transport sur site, il est apparu que les parties s’opposaient quant à la surface exacte de l’emprise et devaient recourir à un géomètre. La SCI D’OTHIS a également fait savoir que l’expropriation allait avoir des conséquences importantes pour son locataire s’agissant du manoeuvrage des camions.

L’expert géomètre a rendu son rapport le 31 mars 2025. Les parties conviennent désormais que l’emprise est de 340 m² et s’étend en largeur de 3,45 mètres à 5,51 mètres.

Sur la date de référence et la situation urbanistique,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.



L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose quant à lui que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d’aménagement différée (ZAD), la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la dernière procédure de modification du PLU de [Localité 6] remonte au 6 avril 2023.

C'est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment, la parcelle AB [Cadastre 1] est située en zone Ufa, soit en zone largement bâtie accueillie principalement des constructions à usage d’activités. Le secteur Ufa correspond, d’après le plan local d’urbanisme, à la majeure partie de la zone d’activité existante et englobe l’ensemble du domaine public ferroviaire.

II. Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Sur les principes d’indemnisation,

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L.222-2). C'est à cette date, soit le 31 janvier 2025 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).


Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au cas présent, les parties entendent évaluer le bien litigieux à hauteur de :
- 50 euros/m² s’agissant de SNCF Réseau,
- 158 euros/m² s’agissant de la SCI D’OTHIS,
- 50 euros/m² s’agissant du commissaire du Gouvernement,

La SCI D’OTHIS s’appuie sur une expertise privée et non contradictoire diligentée par M. [X], lequel retient une valorisation du bien à 158 euros/m² en se fondant sur 18 mutations intervenues à Lespinasse, en tenant compte du potentiel constructible du secteur pour les locaux à usage professionnel.

Les 18 termes de comparaison invoqués concernaient des surfaces de 93 m² à 18 373 m², faisant apparaître un prix moyen métrique arithmétrique de 164 euros/m².

Toutefois, ainsi que le relève la SNCF Réseau, aucun de ces termes de comparaison n’est correctement référencé puisque ne figurent pas les dates de mutation ainsi que les références de publications, ni même les communes concernées ou encore le zonage des parcelles conformément aux dispositions urbanistiques en vigueur. Il n’appartient pas à la juridiction de s’adonner à de telles vérifications en cours de délibéré, mais aux parties.

À la lecture du tableau indiqué par l’expert amiable, treize de ces mutations concernaient des biens à usage d’habitation, tandis que deux autres avaient trait à des terrains de loisir.

Par ailleurs, seules deux parcelles étaient d’une dimension inférieure à l’emprise litigieuse, tandis que les autres parcelles sont toutes d’une dimension parfois nettement supérieure à celle de la SCI D’OTHIS.

Les deux parcelles en question, de 93 m² et 118 m² et valorisées à 150 euros/m² et 127 euros/m² sont situées, d’après les recherches effectuées par la SNCF Réseau, en zone UB à [Localité 6], soit une zone à dominante d’habitation récente, essentiellement pavillonnaire, accueillant également des équipements collectifs et des constructions à usage artisanal, commercial, de service et bureaux, non en zone Ufa où les potentialités en termes de constructibilité sont réduites, de sorte qu’il en résulte nécessairement une meilleure valorisation.

Les mutations citées par la SCI D’OTHIS ne peuvent donc constituer des termes de comparaison pertinents pour la valorisation du bien à exproprier.

La SNCF Réseau cite quant à elle vingt-cinq termes de comparaison entre 2018 et 2020 à [Localité 7] et [Localité 6], en tous cas dans un secteur déterminé et géographiquement proche du bien considéré. Les surfaces en question sont diverses et parfois nettement supérieures à celle de la parcelle AB [Cadastre 1], mais donnent un aperçu général des valeurs retenues pour des acquisitions dans le secteur.

Il importe peu que seules trois de ces mutations soient intervenues dans la commune de [Localité 6], dès lors que la commune de [Localité 7] est situé à proximité immédiate et que la [Adresse 4] se situe en parallèle de la [Adresse 5], laquelle voie se prolonge directement en direction du Nord vers [Localité 7], à quelques centaines de mètres.

La moyenne des termes fait ainsi apparaître une valorisation à 91 euros/m².

Limitée aux biens situés en zone Uf, la moyenne des mutations révèle un valorisation à 75 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement cite neuf termes au total, dont huit à [Localité 7] et un à [Localité 6].

Ces mutations, intervenues entre 2018 et 2022, sont particulièrement pertinentes pour concerner des biens situés dans une zone urbanistique identique à celle de la parcelle AB [Cadastre 1], quand bien même les biens en question sont d’une plus grande superficie (entre 1 583 m² et 7 172 m²).

La valorisation moyenne s’établit à 96 euros/m², tandis que la médiane est de 80 euros/m².

Tant la SNCF Réseau et le commissaire du Gouvernement proposent de retenir une valorisation de 100 euros/m² sur la base des termes évoqués et d’appliquer un abattement complémentaire 50% eu égard à la configuration concrète du bien de la SCI D’OTHIS dont l’étroite superficie rend impossibles des constructions à usage d’activités.

Cet abattement résultant d’un défaut de constructibilité des lieux, autorisé par la jurisprudence (Civ. 3e, 11 fév. 2014, n°12-24.225), trouve dans l’absolu à s’appliquer en l’espèce, eu égard à la particulière étroitesse de l’emprise dont la largeur maximale est de 5,51 mètres, outre qu’elle est située à proximité immédiate du réseau de voie ferrée.

Le commissaire du Gouvernement cite trois termes complémentaires, s’agissant de ventes intervenues entre novembre et décembre 2023 aux [Adresse 6] à [Localité 7].

Ces biens sont situés en zone UF. Ils sont de dimensions similaires à celles de l’emprise litigieuse, puisque d’une superficie de 100 m², 146 m² et 483 m², soit 243 m² en moyenne. En outre, ils sont situés aux [Adresse 7] à [Localité 7] à moins d’un kilomètre au nord du [Adresse 8], et font également face à la [Adresse 5], de sortes qu’il bénéficie de la même attractivité.

Surtout, il s’agit d’acquisitions amiables par la SNCF Réseau dans le cadre de la même déclaration d’utilité publique et constituent ainsi des termes privilégiés pour la résolution du présent litige.

Ainsi, eu égard aux caractéristiques très proches de ces biens avec l’emprise litigieuse et à la règle édictée par l’article L.322-8 précité, ces trois termes de comparaison seront retenus pour l’évaluation du bien litigieux.

Ces biens ayant été valorisés à 50 euros/m², soit une valorisation équivalente aux propositions de la SNCF Réseau et du commissaire du Gouvernement après application de l’abattement lié à la configuration des lieux, il conviendra d’évaluer le bien de la SCI D’OTHIS à 50 euros/m².

Il n’y aura pas lieu à appliquer, sur cette valeur, l’abattement de 50%, sauf à retenir un prix en-deçà de l’offre de l’expropriante et considérant que les acquisitions intervenues en 2023 tenaient déjà compte de la configuration des lieux s’agissant d’emprises longeant la voie ferrée, nécessairement étroites.

Il s’ensuit une indemnité principale de 17 000 euros (50 euros x 340 m²).

L’indemnité de remploi s’établit à 2 700 euros, détaillée comme suit :
- 5 000 x 20% : 1 000 euros,
- 10 000 x 15% : 1 500 euros,
- 2 000 x 10% : 200 euros,





Par suite, le bien exproprié sera estimé à 19 700 euros, détaillé comme suit :
- 17 000 euros au titre de l’indemnité principale,
- 2 700 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Sur l’indemnité accessoire de clôture,

Selon l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

En cas d' expropriation partielle, l'administration doit à défaut d'un engagement de prise en charge du rétablissement des clôtures existantes, indemniser le coût de reconstitution de ces dernières (Civ. 3e, 20 janv. 1999, Épx Lavefve c/ Synd. Der).

Cette demande ne peut être refusée au motif que seul le dommage actuel peut être réparé et que cette indemnité ne peut être accordée que dans la mesure où la propriété disposait auparavant d’une clôture (Civ. 3e., 5 janv. 2017, n° 15-25.890, Cts Fulcheri c/ Métropole [Localité 8]-Côte d’Azur).

En application de ce texte, ne relève pas de la compétence du juge judiciaire mais du juge administratif l’indemnisation des préjudices ne résultant pas directement de l’expropriation elle-même mais constituant des conséquences de l’ouvrage public réalisé (Civ. 3e, 5 juill. 1998, n°17-17.821).

En l’espèce, la SCI D’OTHIS sollicite la prise en charge par la SNCF Réseau des frais de réalisation d’un mur de clôture en limite d’emprise, compte tenu des vibrations provoquées par le passage des trains à très grande vitesse afin d’éviter les projections de ballast, sur lequel sera bâti un autre mur de 2 mètres de hauteur en moellons creux bâtis à plat, le bruit venant ainsi s’amortir dans les alvéoles des moellons.

Le chiffrage est de 122 798, 88 euros TTC sur la base du devis de la société Terra Green du 26 septembre 2024 et s’appuie sur les conclusions de l’architecte DPLG du 5 décembre 2024, retenant qu’un mur de soutènement de 1 mètre sur toute la longueur de la limite de propriété devait être érigé pour empêcher le ballast de la voie mise en place par SNCF Réseau de s’étendre et que sur ce mur, devait être érigé un mur de 2 mètres de hauteur pour casser l’impact du bruit des trains et de l’activité générée par le réseau.

La SCI D’OTHIS ne fournit toutefois élément d’évaluation de la clôture actuelle érigée sur sa propriété, que ce soit dans ses dimensions, sa consistance et ses qualités.




Il n’est notamment pas possible à la juridiction d’apprécier si la clôture actuelle est conçue pour limiter les nuisances sonores impliquées par le réseau de voies ferrées, déjà présent à l’arrière de la propriété de la SCI D’OTHIS.

Or, si l’expropriante doit supporter le coût de la reconstitution des clôtures préexistantes en application des jurisprudences visées, elle ne peut être tenue à amélioration de celles-ci.

Il en aurait été différemment si la clôture actuelle présentait l’ensemble des caractéristiques visées par la SCI D’OTHIS, ce qui n’est pas démontré par l’expropriée.

En outre, le risque de projection ou d’écoulement du ballast sur la propriété de la SCI D’OTHIS depuis la voie ferrée ainsi que les nuisances sonores impliqués par le passage des trains à grande vitesse constituent des dommages liés aux travaux et ouvrages publics, qu’il n’appartient pas à la juridiction de l’expropriation d’indemniser, la compétence ressortissant au juge administratif.

Dans ces conditions, la demande de la SCI D’OTHIS au titre de l’indemnité accessoire de clôture sera rejetée.


Sur l’indemnité pour travaux, surprime d’assurance, perte d’exploitation, frais et honoraires exposés,

Selon l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Selon l’article 1719 du code civil, “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée (...)
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (...)”

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Cet article n’est pas d’ordre public et il peut y être dérogé par convention (Civ. 3e, 7 févr. 1978, n° 76-14.214).

Enfin, l’article 606 du code civil prévoit que grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Au cas présent, la SCI D’OTHIS sollicite subsidiairement, en l’absence d’indemnisation de sa locataire, la remboursement des frais suivants :
- réaménagement de la surface travail pour un montant de 70 761 euros TTC comprenant déplacement du portail et démolition de la plateforme supportant le four, préparation avant enrobé et mise en enrobé,
- dépose et repose du four pour un montant de 30 000 euros TTC,
- réaménagement du marquage piétonnier et de la zone de travail pour un montant de 2 400 euros TTC comprenant la mise en place de logos et flèches à l’entrée du dépôt à la peinture routière blanche et effaçage de l’ancien piétonnier et de la zone de travail,
- alimentation électrique du portail pour un montant de 1 800 euros TTC (comprenant la désalimentation, manutention avec pelle, ouverture de tranchée, grillages avertisseurs, pose en tranchée câble, mise en place d’une couche, compactage et mise en place enrobée à froid, compression bitume, pose de la motorisation existente et paramétrage),
- alimentation électrique du four pour un montant de 3 000 euros TTC (comprenant la désalimentation, dépose armoire existante, manutention pelle, ouverture de tranchée, pose en tranchée gaine fourreau, grillages avertisseurs, passage câble alimentation cuivre, fixation armoire, branchement alimentation électrique, remise en service du four),
- perte d’exploitation de 16 263 euros en raison de l’arrêt total de l’activité pour travaux,
- surprime d’assurance évaluée à 10% de l’assurance actuelle de la SARL Nouvelle Sodipal, dans un délai de deux ans du bail, évaluée à 2 029, 88 euros,
- note de frais et d’honoraires de l’expert amiable à hauteur de 12 844, 80 euros TTC et factures de l’architecte DPLG ayant établi les solutions à entreprendre pour réaménagement du site, à hauteur de 480 euros, soit un total de 13 324, 80 euros TTC,

Elle fait valoir qu’en vertu de ses obligations de bailleresse, elle est légalement tenue de permettre l’exploitation paisible et continue de son activité par la SARL Nouvelle Sodipal et de prendre ainsi à sa charge les travaux nécessaires en vertu de son obligation de délivrance, d’entretien et de réparation telle que prévue aux articles 1719 et 1720 du code civil. 

La juridiction constate toutefois que le bail commercial contient un article XIV - Travaux, aux termes duquel il apparaît que “art. 1er. - le preneur souffrira sans indemnité, toutes les constructions, surélévations et travaux quelconques qui seront exécutés dans les locaux loués ou dans l’immeuble”, “art. 2. - le preneur supportera sans indemnité de la part du bailleur, tous travaux qui seraient exécutés sur la voie publique, alors même qu’il en résulterait une gêne pour son exploitation” et que “art. 3. - Le preneur pourra effectuer dans les lieux loués tous les travaux de mise en place de nouveaux équipements ou installations qui lui paraîtraient nécessaires, à la conditions que ces travaux ne puissent ni changer la destination de l’immeuble, ni nuire à sa solidité”.

Au visa de cet article 3, qui tient lieu de loi entre les parties, la SARL Nouvelle Sodipal sollicitait à cet égard la condamnation de la SNCF Réseau à prendre en charge l’ensemble des travaux à venir, actant ainsi que l’obligation lui incombait et non à sa bailleresse.

Aucun des travaux sollicités par la SCI D’OTHIS ne semble échapper à cette répartition des responsabilités telle que résultant du contrat de bail, dont les clauses mettent à la charge du preneur davantage que de simples réparations locatives.

Il ne s’agit par ailleurs pas de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, limitativement énumérées, dont la charge incombe effectivement au bailleur (ce qui est au demeurant rappelé au contrat, en sont point XV - Réparations).

La SCI D’OTHIS ne peut donc solliciter, en lieu et place de sa locataire, d’indemnités pour travaux rendus nécessaires pour la sauvegarde du fonds de commerce de cette dernière.

En outre, la SCI D’OTHIS ne souffre, en sa qualité de propriétaire des murs, d’aucun préjudice d’exploitation, ni d’aucune surprime d’assurance, ces préjudices étant indéniablement subis, le cas échéant, par la SARL Nouvelle Sodipal.

Enfin, les frais exposés auprès de l’architecte DPLG ne peuvent donner lieu à indemnisation, dès lors que la demande de prise en charge de la construction d’un mur anti-bruit a été rejetée.

Il en va de même des frais et honoraires de l’expertise de M. [X], dès lors que la demande au titre de l’indemnité principale de dépossession n’a pas été accueillie par la juridiction et que l’analyse des préjudices subis par la SARL Nouvelle Sodipal par l’expert privé doit ouvrir droit, le cas échéant, à indemnité auprès de l’exploitante et non auprès de la SCI D’OTHIS. 

L’ensemble des demandes indemnitaires accessoires de la SCI D’OTHIS seront rejetées.

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante au regard de la nature du contentieux.

La demande faite par la SCI D’OTHIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de la SARL Nouvelle Sodipal ;

INVITE la SNCF Réseau ou la SARL Nouvelle Sodipal à saisir la juridiction de l’expropriation conformément aux dispositions des articles R.311-7 et R.311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’agissant des indemnités devant revenir à la locataire ;

FIXE le montant des indemnités définitives devant revenir à la SCI D’OTHIS à raison de l’expropriation de son bien correspondant à l’emprise prélévée sur la parcelle cadastrée AB [Cadastre 1] sis [Adresse 9] à LESPINASSE (31150), à la somme de 19 700 euros ainsi détaillée :

*17 000 euros au titre de l’indemnité principale,
*2 700 euros au titre de l’indemnité de remploi,

DEBOUTE la SCI D’OTHIS du surplus de ses demandes indemnitaires ainsi qu’au titre des frais irrépétibles ;

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 5 juin 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

MINUTE : 
DOSSIER : N° RG 24/00003 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SUPW
JUGEMENT DU: 18/05/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 18 Mai 2026

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE
 
DANS LA CAUSE ENTRE :
D’UNE PART

SNCF [Q] dont le siège social est [Adresse 1] domiciliée chez DIRECTION GENERALE INDUSTRIELLE ET INGENIERIE DIRECTION ZONE D INGENIERIE ATLANTIQUE, PROJET AFNT, [Adresse 2]
représentée par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

D’AUTRE PART

S.C.I. D’OTHIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

SARL Société Nouvelle SODIPAL, dont le siège social est sis [Adresse 3],
intervenante volontaire, 

représentées par Maître Laurent MASCARAS de la SELARL CABINET D’AVOCATS MASCARAS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 51

Thibault CUDENNEC, Juge Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 29 Mars 2024 et plaidoirie du 17 Mars 2026,

En présence de Laure MOULIS, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 1] SUIT,
Vu le mémoire valant offres de la SNCF Réseau du 22 janvier 2024, reçu le 26 janvier 2024, tendant à l’ouverture de la procédure de fixation des indemnités revenant à la SCI D’OTHIS ;

Vu l’ordonnance du 12 février 2024, fixant la date de la visite des lieux ;

Vu le procès-verbal de visite des lieux en date du 29 mars 2024 ;

Vu les offres, demandes et mémoires des parties et l’avis du commissaire du gouvernement ;

EXPOSE DU LITIGE

Le projet des Aménagements Ferroviaires au Nord de [Localité 2] (AFNT) s’intègre dans le cadre du projet GPSO ([Localité 3] Projet Ferroviaire du Sud-Ouest).

Le projet GPSO consiste en la réalisation d’une ligne nouvelle [Localité 4] et d’une ligne nouvelle [Localité 5]-Espagne, pour un total de 417 km.

Il intègre la création de gares nouvelles et l’aménagement des lignes existantes au sud de [Localité 5] (AFSB) et au nord de [Localité 2] (AFNT).

Dans ce cadre, la SNCF [Q] procède à l’expropriation pour cause d’utilité publique de certaines parcelles en application de la déclaration d’utilité publique arrêtée par le Préfet de Haute-Garonne le 4 janvier 2016, annulée le 15 juin 2016 puis rétablie le 12 mars 2020 par la Cour administrative d’appel de [Localité 5] et confirmée le 21 avril 2021 par le Conseil d’Etat. Ladite opération a été prorogée par arrêté préfectoral du 29 août 2022.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 30 mai au 24 juin 2022.

Parmi les biens restant à acquérir pour la réalisation du projet, figure une emprise à prélever sur la parcelle cadastrée AB [Cadastre 1] située à Lespinasse (31150), propriété de la SCI D’OTHIS et exploitée par la SARL Nouvelle Sodipal.

L'arrêté de cessibilité a été pris le 10 octobre 2024 et l’ordonnance d’expropriation rendue le 31 janvier 2025.

L’autorité expropriante a adressé à la SCI D’OTHIS, propriétaire des murs, une offre d’indemnisation par courrier du 18 décembre 2023.

En l’absence d’accord, la SCNF Réseau a saisi le juge de l’expropriation de ce siège pour fixation de l’indemnité de dépossession revenant à la SCI D’OTHIS suivant mémoire reçu le 26 janvier 2024.

La SARL NOUVELLE Sodipal est intervenue volontairement à l’instance selon mémoire reçu le 4 mars 2024.

Un transport sur les lieux s'est déroulé le 29 mars 2024 en présence des parties et du commissaire du Gouvernement.

L’affaire a été appelée à l'audience du 11 juin 2024 et retenue, après plusieurs renvois, à l’audience du 17 mars 2026.

L’autorité expropriante demande au juge de l’expropriation de débouter la SCI D’OTHIS de ses demandes, de fixer globalement l’indemnité d’expropriation lui revenant à la somme de 19 700 euros comprenant une indemnité principale de 17 000 euros et une indemnité de remploi de 2 700 euros, et de rejeter les demandes formées par la SARL Nouvelle Sodipal.

La SCI D’OTHIS et la SARL Nouvelle Sodipal sollicitent du juge de l’expropriation de bien vouloir :
à titre principal,
- fixer le montant de l’indemnité principale et les indemnités accessoires d’expropriation au profit de la SCI D’OTHIS à la somme de 60 092 euros, comprenant 53 720 euros au titre de l’indemnité principale et 6 372 euros au titre de l’indemnité de remploi,
- fixer le montant de l’indemnité principale d’expropriation au profit de la SARL NOUVELLE Sodipal à la somme de 139 578, 68 euros,
- juger que toute mise en place d’une nouvelle clôture anti-bruit selon la solution choisie par l’architecte DPLG devra être prise en charge par l’autorité expropriante SNCF Réseau, soit à hauteur de 122 798, 88 euros,
à titre subsidiaire, dans le cas où n’était pas retenue d’indemnisation au profit de la SARL NOUVELLE Sodipal
- fixer l’indemnité complémentaire accessoire au profit de la SCI D’OTHIS à la somme de 139 578, 68 euros dans la mesure où les travaux sont nécessaires pour l’exploitation paisible et contenue de l’activité du locataire et que la SCI D’OTHIS a une obligation de délivrance conforme des lieux, en sus de celle de 60 092 euros,
- juger que toute mise en place d’une nouvelle clôture anti-bruit selon la solution choisie par l’architecte DPLG devra être prise en charge par l’autorité expropriante SNCF Réseau, soit à hauteur de 122 798, 88 euros,
en tout état de cause,
- condamner la SNCF Réseau à verser 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacune des défenderesses, ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance ;



Le commissaire du Gouvernement conclut à l’allocation d’une indemnité globale de dépossession revenant à la SCI D’OTHIS de 19 700 euros, soit 17 000 au titre de l’indemnité principale sur la base de 50 euros par m² et 2 700 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Il ne s’est pas positionné sur les prétentions de la SARL NOUVELLE Sodipal considérant que l’acte de saisine était limitée à la fixation des indemnités revenant à la propriétaire des murs et qu’un nouveau mémoire introductif devait être déposé aux fins de fixation des indemnités revenant à l’exploitant.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026, prorogé au 5 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

I. Sur l’intervention volontaire de la SARL Nouvelle Sodipal

L’article L.311-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge est saisi soit par l'expropriant, à tout moment après l'ouverture de l'enquête prescrite à l'article L. 1, soit par l'exproprié à partir de l'ordonnance d'expropriation mentionnée à l'article L. 221-1.

Selon l’article R.311-9 du même code, à défaut d'accord dans le délai d'un mois à compter soit de la notification des offres de l'expropriant effectuée conformément aux articles R. 311-4 et R. 311-5, soit de la notification du mémoire prévue à l'article R. 311-6, soit de la mise en demeure prévue à l'article R. 311-7, le juge peut être saisi par la partie la plus diligente.

L’article R.311-7 prévoit quant à lui que si l'expropriant ne notifie pas ses offres, tout intéressé peut, une fois intervenu l'arrêté de cessibilité, mettre l'expropriant en demeure d'y procéder.

Dans le cas où l’expropriant s’est abstenu de faire des offres au locataire du bien exproprié et si ce dernier ne l’a pas mis en demeure d’y procéder, son intervention volontaire à l’instance opposant l’expropriant aux propriétaires expropriés est irrecevable, peu important que l’expropriant ait pu avoir connaissance de l’existence et de sa qualité de locataire avant la saisine du juge de l’expropriation (Civ. 3e, 6 avr. 2022, n°21-11.108).

En l’espèce, ni l’autorité expropriante, ni la SARL Nouvelle Sodipal n’ont évoqué dans leurs écritures respectives la recevabilité de l’intervention volontaire de cette dernière à l’instance opposant la SNCF Réseau et la SCI D’OTHIS.

Pour autant, le commissaire du Gouvernement a, dans ses conclusions, insisté sur une difficulté tenant à l’acte introductif d’instance limité à l’indemnisation du préjudice de la propriétaire des murs, impliquant ainsi une nouvelle saisine de la part de la SARL Nouvelle Sodipal et un nouveau transport sur les lieux. Les parties n’ont toutefois pas répondu sur ce point.

Il y a lieu dès lors de considérer que la question de la recevabilité de l’intervention volontaire à l’instance de la SARL Nouvelle Sodipal est dans les débats. Il appartient à la juridiction d’y répondre.

À cet égard, il résulte des pièces versées et il est constant que la SNCF Réseau n’a formulé aucune offre indemnitaire à la locataire du bien exproprié.

Si des échanges ont effectivement eu lieu entre la SNCF Réseau et la SCI D’OTHIS préalablement au mémoire introductif et que cette dernière a alerté l’expropriante des conséquences pour son locataire, aucun des courriers en cause ne constitue une mise en demeure suffisante faite à la SNCF Réseau d’avoir à formuler ses offres indemnitaires à la SARL Nouvelle Sodipal.

Or, cette mise en demeure préalable conditionne l’action de tout exproprié, propriétaire ou locataire, devant la juridiction de l’expropriation dans le cas où l’autorité expropriante s’est abstenue de formuler des offres de sa propre initiative, en ce qu’elle fait courir le délai d’un mois prévu par l’article R.311-9 précité et prévoit ainsi une phase amiable obligatoire avant saisine de l’autorité judiciaire. Ce n’est en effet qu’en l’absence d’accord des parties concernées que s’ouvre la phase contentieuse devant le juge de l’expropriation.

En tout état de cause, cette mise en demeure ne pouvait intervenir qu’après l’arrêté de cessibilité, conformément à l’article R.311-7 précité. Or, en l’espèce, celui-ci est intervenu le 10 octobre 2024, alors que l’intervention volontaire de la SARL Nouvelle Sodipal est antérieure pour dater du mémoire n°1 reçu le 4 mars 2024.

Au surplus, il sera relevé que la SARL Nouvelle Sodipal a sollicité son intervention à l’instance antérieurement à l’ordonnance d’expropriation rendue le 31 janvier 2025, en méconnaissance de la règle édictée par l’article L.311-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Ainsi, le cadre de la saisine de la juridiction de l’expropriation, exorbitant du droit commun ainsi qu’il a été rappelé par la Cour de cassation dans son arrêt du 6 avril 2022 et devant être interprété strictement, n’a pas été respecté par la SARL Nouvelle Sodipal.

Dans ces conditions, son intervention volontaire à l’instance ne peut qu’être déclarée irrecevable.

Il appartiendra à cette dernière de saisir à nouveau la juridiction conformément aux dispositions précitées pour solliciter l’indemnisation des préjudices liés à son éviction alléguée, que celle-ci soit partielle ou totale.


II. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

Le bien faisant l’objet de l’expropriation consiste en une emprise sur la parcelle [Cadastre 2] AB [Cadastre 1] d’une surface globale de 13 642 m² appartenant à la SCI D’OTHIS. 

Il s’agit d’une bande de terrain longeant la voie ferrée, bitumée, accessoire de la propriété bâtie, identifiée “terrier 62, emprise 165".

La SARL Nouvelle Sodipal exploite les lieux suivant bail commercial du 1er octobre 2008, pour l’exercice d’une activité de “négoce de palettes, de caisses, de produits d’emballages en bois ou en toute matière, l’acquisition, la location, la prise à bail, la création, l’exploitation directe ou indirecte de tous fonds de commerce et de tous établissements commerciaux de palettes ou d’emballages”.

Lors du transport sur site, il est apparu que les parties s’opposaient quant à la surface exacte de l’emprise et devaient recourir à un géomètre. La SCI D’OTHIS a également fait savoir que l’expropriation allait avoir des conséquences importantes pour son locataire s’agissant du manoeuvrage des camions.

L’expert géomètre a rendu son rapport le 31 mars 2025. Les parties conviennent désormais que l’emprise est de 340 m² et s’étend en largeur de 3,45 mètres à 5,51 mètres.

Sur la date de référence et la situation urbanistique,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.



L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose quant à lui que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d’aménagement différée (ZAD), la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la dernière procédure de modification du PLU de [Localité 6] remonte au 6 avril 2023.

C'est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment, la parcelle AB [Cadastre 1] est située en zone Ufa, soit en zone largement bâtie accueillie principalement des constructions à usage d’activités. Le secteur Ufa correspond, d’après le plan local d’urbanisme, à la majeure partie de la zone d’activité existante et englobe l’ensemble du domaine public ferroviaire.

II. Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Sur les principes d’indemnisation,

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L.222-2). C'est à cette date, soit le 31 janvier 2025 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).


Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au cas présent, les parties entendent évaluer le bien litigieux à hauteur de :
- 50 euros/m² s’agissant de SNCF Réseau,
- 158 euros/m² s’agissant de la SCI D’OTHIS,
- 50 euros/m² s’agissant du commissaire du Gouvernement,

La SCI D’OTHIS s’appuie sur une expertise privée et non contradictoire diligentée par M. [X], lequel retient une valorisation du bien à 158 euros/m² en se fondant sur 18 mutations intervenues à Lespinasse, en tenant compte du potentiel constructible du secteur pour les locaux à usage professionnel.

Les 18 termes de comparaison invoqués concernaient des surfaces de 93 m² à 18 373 m², faisant apparaître un prix moyen métrique arithmétrique de 164 euros/m².

Toutefois, ainsi que le relève la SNCF Réseau, aucun de ces termes de comparaison n’est correctement référencé puisque ne figurent pas les dates de mutation ainsi que les références de publications, ni même les communes concernées ou encore le zonage des parcelles conformément aux dispositions urbanistiques en vigueur. Il n’appartient pas à la juridiction de s’adonner à de telles vérifications en cours de délibéré, mais aux parties.

À la lecture du tableau indiqué par l’expert amiable, treize de ces mutations concernaient des biens à usage d’habitation, tandis que deux autres avaient trait à des terrains de loisir.

Par ailleurs, seules deux parcelles étaient d’une dimension inférieure à l’emprise litigieuse, tandis que les autres parcelles sont toutes d’une dimension parfois nettement supérieure à celle de la SCI D’OTHIS.

Les deux parcelles en question, de 93 m² et 118 m² et valorisées à 150 euros/m² et 127 euros/m² sont situées, d’après les recherches effectuées par la SNCF Réseau, en zone UB à [Localité 6], soit une zone à dominante d’habitation récente, essentiellement pavillonnaire, accueillant également des équipements collectifs et des constructions à usage artisanal, commercial, de service et bureaux, non en zone Ufa où les potentialités en termes de constructibilité sont réduites, de sorte qu’il en résulte nécessairement une meilleure valorisation.

Les mutations citées par la SCI D’OTHIS ne peuvent donc constituer des termes de comparaison pertinents pour la valorisation du bien à exproprier.

La SNCF Réseau cite quant à elle vingt-cinq termes de comparaison entre 2018 et 2020 à [Localité 7] et [Localité 6], en tous cas dans un secteur déterminé et géographiquement proche du bien considéré. Les surfaces en question sont diverses et parfois nettement supérieures à celle de la parcelle AB [Cadastre 1], mais donnent un aperçu général des valeurs retenues pour des acquisitions dans le secteur.

Il importe peu que seules trois de ces mutations soient intervenues dans la commune de [Localité 6], dès lors que la commune de [Localité 7] est situé à proximité immédiate et que la [Adresse 4] se situe en parallèle de la [Adresse 5], laquelle voie se prolonge directement en direction du Nord vers [Localité 7], à quelques centaines de mètres.

La moyenne des termes fait ainsi apparaître une valorisation à 91 euros/m².

Limitée aux biens situés en zone Uf, la moyenne des mutations révèle un valorisation à 75 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement cite neuf termes au total, dont huit à [Localité 7] et un à [Localité 6].

Ces mutations, intervenues entre 2018 et 2022, sont particulièrement pertinentes pour concerner des biens situés dans une zone urbanistique identique à celle de la parcelle AB [Cadastre 1], quand bien même les biens en question sont d’une plus grande superficie (entre 1 583 m² et 7 172 m²).

La valorisation moyenne s’établit à 96 euros/m², tandis que la médiane est de 80 euros/m².

Tant la SNCF Réseau et le commissaire du Gouvernement proposent de retenir une valorisation de 100 euros/m² sur la base des termes évoqués et d’appliquer un abattement complémentaire 50% eu égard à la configuration concrète du bien de la SCI D’OTHIS dont l’étroite superficie rend impossibles des constructions à usage d’activités.

Cet abattement résultant d’un défaut de constructibilité des lieux, autorisé par la jurisprudence (Civ. 3e, 11 fév. 2014, n°12-24.225), trouve dans l’absolu à s’appliquer en l’espèce, eu égard à la particulière étroitesse de l’emprise dont la largeur maximale est de 5,51 mètres, outre qu’elle est située à proximité immédiate du réseau de voie ferrée.

Le commissaire du Gouvernement cite trois termes complémentaires, s’agissant de ventes intervenues entre novembre et décembre 2023 aux [Adresse 6] à [Localité 7].

Ces biens sont situés en zone UF. Ils sont de dimensions similaires à celles de l’emprise litigieuse, puisque d’une superficie de 100 m², 146 m² et 483 m², soit 243 m² en moyenne. En outre, ils sont situés aux [Adresse 7] à [Localité 7] à moins d’un kilomètre au nord du [Adresse 8], et font également face à la [Adresse 5], de sortes qu’il bénéficie de la même attractivité.

Surtout, il s’agit d’acquisitions amiables par la SNCF Réseau dans le cadre de la même déclaration d’utilité publique et constituent ainsi des termes privilégiés pour la résolution du présent litige.

Ainsi, eu égard aux caractéristiques très proches de ces biens avec l’emprise litigieuse et à la règle édictée par l’article L.322-8 précité, ces trois termes de comparaison seront retenus pour l’évaluation du bien litigieux.

Ces biens ayant été valorisés à 50 euros/m², soit une valorisation équivalente aux propositions de la SNCF Réseau et du commissaire du Gouvernement après application de l’abattement lié à la configuration des lieux, il conviendra d’évaluer le bien de la SCI D’OTHIS à 50 euros/m².

Il n’y aura pas lieu à appliquer, sur cette valeur, l’abattement de 50%, sauf à retenir un prix en-deçà de l’offre de l’expropriante et considérant que les acquisitions intervenues en 2023 tenaient déjà compte de la configuration des lieux s’agissant d’emprises longeant la voie ferrée, nécessairement étroites.

Il s’ensuit une indemnité principale de 17 000 euros (50 euros x 340 m²).

L’indemnité de remploi s’établit à 2 700 euros, détaillée comme suit :
- 5 000 x 20% : 1 000 euros,
- 10 000 x 15% : 1 500 euros,
- 2 000 x 10% : 200 euros,





Par suite, le bien exproprié sera estimé à 19 700 euros, détaillé comme suit :
- 17 000 euros au titre de l’indemnité principale,
- 2 700 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Sur l’indemnité accessoire de clôture,

Selon l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

En cas d' expropriation partielle, l'administration doit à défaut d'un engagement de prise en charge du rétablissement des clôtures existantes, indemniser le coût de reconstitution de ces dernières (Civ. 3e, 20 janv. 1999, Épx Lavefve c/ Synd. Der).

Cette demande ne peut être refusée au motif que seul le dommage actuel peut être réparé et que cette indemnité ne peut être accordée que dans la mesure où la propriété disposait auparavant d’une clôture (Civ. 3e., 5 janv. 2017, n° 15-25.890, Cts Fulcheri c/ Métropole [Localité 8]-Côte d’Azur).

En application de ce texte, ne relève pas de la compétence du juge judiciaire mais du juge administratif l’indemnisation des préjudices ne résultant pas directement de l’expropriation elle-même mais constituant des conséquences de l’ouvrage public réalisé (Civ. 3e, 5 juill. 1998, n°17-17.821).

En l’espèce, la SCI D’OTHIS sollicite la prise en charge par la SNCF Réseau des frais de réalisation d’un mur de clôture en limite d’emprise, compte tenu des vibrations provoquées par le passage des trains à très grande vitesse afin d’éviter les projections de ballast, sur lequel sera bâti un autre mur de 2 mètres de hauteur en moellons creux bâtis à plat, le bruit venant ainsi s’amortir dans les alvéoles des moellons.

Le chiffrage est de 122 798, 88 euros TTC sur la base du devis de la société Terra Green du 26 septembre 2024 et s’appuie sur les conclusions de l’architecte DPLG du 5 décembre 2024, retenant qu’un mur de soutènement de 1 mètre sur toute la longueur de la limite de propriété devait être érigé pour empêcher le ballast de la voie mise en place par SNCF Réseau de s’étendre et que sur ce mur, devait être érigé un mur de 2 mètres de hauteur pour casser l’impact du bruit des trains et de l’activité générée par le réseau.

La SCI D’OTHIS ne fournit toutefois élément d’évaluation de la clôture actuelle érigée sur sa propriété, que ce soit dans ses dimensions, sa consistance et ses qualités.




Il n’est notamment pas possible à la juridiction d’apprécier si la clôture actuelle est conçue pour limiter les nuisances sonores impliquées par le réseau de voies ferrées, déjà présent à l’arrière de la propriété de la SCI D’OTHIS.

Or, si l’expropriante doit supporter le coût de la reconstitution des clôtures préexistantes en application des jurisprudences visées, elle ne peut être tenue à amélioration de celles-ci.

Il en aurait été différemment si la clôture actuelle présentait l’ensemble des caractéristiques visées par la SCI D’OTHIS, ce qui n’est pas démontré par l’expropriée.

En outre, le risque de projection ou d’écoulement du ballast sur la propriété de la SCI D’OTHIS depuis la voie ferrée ainsi que les nuisances sonores impliqués par le passage des trains à grande vitesse constituent des dommages liés aux travaux et ouvrages publics, qu’il n’appartient pas à la juridiction de l’expropriation d’indemniser, la compétence ressortissant au juge administratif.

Dans ces conditions, la demande de la SCI D’OTHIS au titre de l’indemnité accessoire de clôture sera rejetée.


Sur l’indemnité pour travaux, surprime d’assurance, perte d’exploitation, frais et honoraires exposés,

Selon l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Selon l’article 1719 du code civil, “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée (...)
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (...)”

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Cet article n’est pas d’ordre public et il peut y être dérogé par convention (Civ. 3e, 7 févr. 1978, n° 76-14.214).

Enfin, l’article 606 du code civil prévoit que grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Au cas présent, la SCI D’OTHIS sollicite subsidiairement, en l’absence d’indemnisation de sa locataire, la remboursement des frais suivants :
- réaménagement de la surface travail pour un montant de 70 761 euros TTC comprenant déplacement du portail et démolition de la plateforme supportant le four, préparation avant enrobé et mise en enrobé,
- dépose et repose du four pour un montant de 30 000 euros TTC,
- réaménagement du marquage piétonnier et de la zone de travail pour un montant de 2 400 euros TTC comprenant la mise en place de logos et flèches à l’entrée du dépôt à la peinture routière blanche et effaçage de l’ancien piétonnier et de la zone de travail,
- alimentation électrique du portail pour un montant de 1 800 euros TTC (comprenant la désalimentation, manutention avec pelle, ouverture de tranchée, grillages avertisseurs, pose en tranchée câble, mise en place d’une couche, compactage et mise en place enrobée à froid, compression bitume, pose de la motorisation existente et paramétrage),
- alimentation électrique du four pour un montant de 3 000 euros TTC (comprenant la désalimentation, dépose armoire existante, manutention pelle, ouverture de tranchée, pose en tranchée gaine fourreau, grillages avertisseurs, passage câble alimentation cuivre, fixation armoire, branchement alimentation électrique, remise en service du four),
- perte d’exploitation de 16 263 euros en raison de l’arrêt total de l’activité pour travaux,
- surprime d’assurance évaluée à 10% de l’assurance actuelle de la SARL Nouvelle Sodipal, dans un délai de deux ans du bail, évaluée à 2 029, 88 euros,
- note de frais et d’honoraires de l’expert amiable à hauteur de 12 844, 80 euros TTC et factures de l’architecte DPLG ayant établi les solutions à entreprendre pour réaménagement du site, à hauteur de 480 euros, soit un total de 13 324, 80 euros TTC,

Elle fait valoir qu’en vertu de ses obligations de bailleresse, elle est légalement tenue de permettre l’exploitation paisible et continue de son activité par la SARL Nouvelle Sodipal et de prendre ainsi à sa charge les travaux nécessaires en vertu de son obligation de délivrance, d’entretien et de réparation telle que prévue aux articles 1719 et 1720 du code civil. 

La juridiction constate toutefois que le bail commercial contient un article XIV - Travaux, aux termes duquel il apparaît que “art. 1er. - le preneur souffrira sans indemnité, toutes les constructions, surélévations et travaux quelconques qui seront exécutés dans les locaux loués ou dans l’immeuble”, “art. 2. - le preneur supportera sans indemnité de la part du bailleur, tous travaux qui seraient exécutés sur la voie publique, alors même qu’il en résulterait une gêne pour son exploitation” et que “art. 3. - Le preneur pourra effectuer dans les lieux loués tous les travaux de mise en place de nouveaux équipements ou installations qui lui paraîtraient nécessaires, à la conditions que ces travaux ne puissent ni changer la destination de l’immeuble, ni nuire à sa solidité”.

Au visa de cet article 3, qui tient lieu de loi entre les parties, la SARL Nouvelle Sodipal sollicitait à cet égard la condamnation de la SNCF Réseau à prendre en charge l’ensemble des travaux à venir, actant ainsi que l’obligation lui incombait et non à sa bailleresse.

Aucun des travaux sollicités par la SCI D’OTHIS ne semble échapper à cette répartition des responsabilités telle que résultant du contrat de bail, dont les clauses mettent à la charge du preneur davantage que de simples réparations locatives.

Il ne s’agit par ailleurs pas de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, limitativement énumérées, dont la charge incombe effectivement au bailleur (ce qui est au demeurant rappelé au contrat, en sont point XV - Réparations).

La SCI D’OTHIS ne peut donc solliciter, en lieu et place de sa locataire, d’indemnités pour travaux rendus nécessaires pour la sauvegarde du fonds de commerce de cette dernière.

En outre, la SCI D’OTHIS ne souffre, en sa qualité de propriétaire des murs, d’aucun préjudice d’exploitation, ni d’aucune surprime d’assurance, ces préjudices étant indéniablement subis, le cas échéant, par la SARL Nouvelle Sodipal.

Enfin, les frais exposés auprès de l’architecte DPLG ne peuvent donner lieu à indemnisation, dès lors que la demande de prise en charge de la construction d’un mur anti-bruit a été rejetée.

Il en va de même des frais et honoraires de l’expertise de M. [X], dès lors que la demande au titre de l’indemnité principale de dépossession n’a pas été accueillie par la juridiction et que l’analyse des préjudices subis par la SARL Nouvelle Sodipal par l’expert privé doit ouvrir droit, le cas échéant, à indemnité auprès de l’exploitante et non auprès de la SCI D’OTHIS. 

L’ensemble des demandes indemnitaires accessoires de la SCI D’OTHIS seront rejetées.

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante au regard de la nature du contentieux.

La demande faite par la SCI D’OTHIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de la SARL Nouvelle Sodipal ;

INVITE la SNCF Réseau ou la SARL Nouvelle Sodipal à saisir la juridiction de l’expropriation conformément aux dispositions des articles R.311-7 et R.311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’agissant des indemnités devant revenir à la locataire ;

FIXE le montant des indemnités définitives devant revenir à la SCI D’OTHIS à raison de l’expropriation de son bien correspondant à l’emprise prélévée sur la parcelle cadastrée AB [Cadastre 1] sis [Adresse 9] à LESPINASSE (31150), à la somme de 19 700 euros ainsi détaillée :

*17 000 euros au titre de l’indemnité principale,
*2 700 euros au titre de l’indemnité de remploi,

DEBOUTE la SCI D’OTHIS du surplus de ses demandes indemnitaires ainsi qu’au titre des frais irrépétibles ;

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 5 juin 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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