Tribunal judiciaire de Toulouse, EXPROPRIATIONS, 5 mai 2026, n° 25/00056

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le projet des Aménagements Ferroviaires au Nord de [Localité 2] (AFNT) s’intègre dans le cadre du projet GPSO ([Localité 3] Projet Ferroviaire du Sud-Ouest).

Le projet GPSO consiste en la réalisation d’une ligne nouvelle [Localité 4] et d’une ligne nouvelle [Localité 5], pour un total de 417 km.

Il intègre la création de gares nouvelles et l’aménagement des lignes existantes au sud de [Localité 6] (AFSB) et au nord de [Localité 2] (AFNT).

Dans ce cadre, la SNCF [C] procède à l’expropriation pour cause d’utilité publique de certaines parcelles en application de la déclaration d’utilité publique arrêtée par le Préfet de Haute-Garonne le 4 janvier 2016, annulée le 15 juin 2016 puis rétablie le 12 mars 2020 par la Cour administrative d’appel de [Localité 6] et confirmée le 21 avril 2021 par le Conseil d’Etat. Ladite opération a été prorogée par arrêté préfectoral du 29 août 2022.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 30 mai au 24 juin 2022.

Parmi les biens restant à acquérir pour la réalisation du projet, figurent deux parcelles cadastrées [Cadastre 1] BE [Cadastre 2] et [Cadastre 1] BE [Cadastre 3], propriétés de la SCI SUTTER et louées à la SARL AUTOMOBILES SUTTER suivant bail commercial en date du 16 septembre 2019.

L'arrêté de cessibilité a été pris le 10 octobre 2024 et l'ordonnance d'expropriation rendue le 31 janvier 2025.

L’autorité expropriante a adressé à la SARL AUTOMOBILES SUTTER une offre d’indemnisation par courrier daté du 20 décembre 2024.

En l’absence d’accord, la SARL AUTOMOBILES SUTTER a saisi le juge de l’expropriation de ce siège pour fixation de l’indemnité d’éviction suivant mémoire reçu le 24 juin 2025.


Un transport sur les lieux s'est déroulé le 19 septembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 novembre 2025 et retenue, après renvoi, à l’audience du 10 février 2026.

La SARL AUTOMOBILES SUTTER sollicite de la juridiction de bien vouloir fixer le montant global de l’indemnité d’éviction à la somme de 1 165 356,12 euros, à parfaire en ce qui concerne le poste de licenciement du salarié, décomposée comme suit :
- indemnité principale : 1 028 009, 60 euros,
- indemnité de remploi : 101 650, 96 euros,
- indemnités pour licenciement du personnel : 7 112 euros (à parfaire),
- indemnité pour travaux réalisés : 28 583; 56 euros ;

L’autorité expropriante demande au juge de l’expropriation de bien vouloir fixer globalement l’indemnité d’éviction à la somme de 288 665 euros, soit 257 003 euros au titre de l’indemnité principale, 24 550 euros au titre de l’indemnité de remploi et 7 112 euros au titre de l’indemnité pour licenciement, et de débouter la SARL AUTOMOBILES SUTTER de ses demandes.

Le commissaire du Gouvernement conclut quant à lui à l’allocation d’une indemnité globale d’éviction de 321 349 euros, soit 293 141 euros au titre de l’indemnité principale et 28 168 euros au titre de l’indemnité de remploi, hors indemnités accessoires qui pourraient être accordées par la juridiction.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, prorogé au 5 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 





I. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

Le bien exproprié, appartenant à la SCI SUTTER, consiste en une propriété supportant un bâtiment en fond de parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2], close d’un grillage sur muret, bitumée, comprenant de nombreuses places de stationnement à des fins d’exposition et longeant la voie ferrée.

L’emprise totale est de 1 113 m² dont 690 m² correspondant à la parcelle cadastrée [Cadastre 1] BE [Cadastre 2] et 423 m² à celle cadastrée [Cadastre 1] BE [Cadastre 3].

La SARL AUTOMOBILES SUTTER y exploite un fonds de commerce de voitures et véhicules légers (code NAF 4511 Z) suivant bail commercial conclu le 16 septembre 2019. Le loyer annuel est fixé à 43 200 euros HT, soit 3 600 euros HT mensuels.

D’après le bail et le transport sur site, le bâti est constitué d’une salle d’attente, de bureaux, de stockages, de sanitaires et d’un atelier pour l’entretien des véhicules d’une surface d’environ 121 m². Le surplus du terrain est dédié à l’exposition des véhicules.

Il a été relevé lors du transport sur les lieux que la clientèle de la SARL AUTOMOBILES SUTTER était essentiellement de proximité, les artisans du secteur exprimant des besoins rapides en termes d’acquisition de véhicules utilitaires.

À cet égard, il convient d’observer que le fonds est situé au niveau de l’avenue des Etats-Unis, artère passante offrant une très bonne visibilité et dont la localisation est propice à l’installation de commerces de véhicules neufs ou d’occasion.

Sur la date de référence et la situation urbanistique,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose quant à lui que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d’aménagement différée (ZAD), la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.




Au cas particulier, la dernière procédure d'approbation du PLU de [Localité 2] remonte au 12 décembre 2024.

C'est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment, les parcelles sont situées en zone UE2c du PLU de la commune de [Localité 2], soit en zone urbaine économique.

II. Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Sur les principes d’indemnisation,

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2). C'est à cette date, soit le 31 janvier 2025 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Sur l’indemnité principale relative à la perte du fonds de commerce,

A titre liminaire, il y a lieu d’observer que les parties s’accordent sur le qualification d’éviction sans transfert d’activité. La valeur négative du droit au bail, telle que calculée par le commissaire du Gouvernement, n’est pas contestée.

En revanche, les parties s’opposent quant à la mise en oeuvre de la méthode d’évaluation du fonds de commerce par comparaison.

S’agissant en premier lieu de la moyenne du chiffre d’affaires de la SARL AUTOMOBILES SUTTER, cette dernière propose de retenir un montant moyen de 2 570 024 euros sur les trois dernières années mais ne documente pas ce chiffre, de sorte qu’il ne pourra pas être pris en considération par la juridiction.

L’autorité expropriante invoque un chiffre similaire qui correspondrait à la moyenne des années 2019, 2020 et 2021, au motif que les chiffres pour les années 2022 et 2023 lui seraient inconnus.

Le commissaire du Gouvernement fournit un chiffre de 1 724 358, 67 euros, arrondi à 1 724 359 euros, correspondant à la moyenne des chiffres d’affaires nets pour les années 2022, 2023 et 2024.

Cette moyenne sera retenue pour base de calcul dès lors qu’elle est plus récente, issue des informations communiquées à l’administration fiscale (bilans) et qu’il ne saurait être fait application d’un chiffre d’affaires volontairement non actualisé pour obtenir une indemnité plus forte, nonobstant à cet égard l’accord des parties sur ce point.

S’agissant en second lieu du taux à appliquer pour la détermination de la valeur du fonds de commerce, le commissaire du Gouvernement verse 6 termes de comparaison de cessions de fonds de commerce de voitures et véhicules automobiles légers intervenues entre août 2023 et janvier 2025 dans le secteur toulousain.

Il résulte de cette étude de marché un prix de vente moyen correspondant à 6, 27 % du chiffre d’affaires.

Le commissaire du Gouvernement propose toutefois de ne retenir qu’un terme de comparaison correspondant à la cession, en date du 31 août 2023, d’un fonds de commerce d’achat-vente de véhicules d’occasion et carrosserie pour un prix correspondant à 11,42% du chiffre d’affaires moyen (884 228 euros), au motif qu’il était plus adapté géographiquement aux spécificités du bien exproprié puisque situé à [Localité 2] (tandis que 3 termes concernaient des cessions intervenues à [Localité 7], à [Localité 8] et à [Localité 9]) au niveau de l’[Adresse 3] dans la zone industrielle de [Adresse 4], qualifié comme zone industrielle et commerciale d’importance.

Le commissaire du Gouvernement applique une majoration de 5% pour grande ville à ce taux afin qu’il soit tenu compte de l’attrait de l’avenue des Etats-Unis pour les commerces de véhicules.

Pour sa part, la SNCF Réseau, qui verse 6 termes de comparaison entre octobre 2021 et décembre 2023 faisant apparaître des taux compris entre 0,24% et 55,32% du chiffre d’affaires moyen, fait application d’un taux forfaitaire de 10%, sans majoration, tout en observant que le terme présentant le plus de similitudes avec le fonds litigieux fait apparaître un taux de 5,34%.

Enfin, la SARL AUTOMOBILES SUTTER retient un coefficient de 30% en se référant à la monographie établie par les éditions CALLON pour l’année 2024 qui retient une valorisation des fonds à l’activité de vente de véhicules d’occasion à hauteur de 10% à 35% du chiffre d’affaires moyen, couplée à une majoration de 10% pour grandes villes.

La demanderesse s’appuie par ailleurs sur un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 2] du 29 août 2017 ayant retenu l’application d’un taux de 30% du chiffre d’affaires moyen pour l’activité de vente de véhicules neufs et d’occasion, sur la base d’une étude d’un expert comptable datée du 2 novembre 2015, elle-même fondée sur des critères d’évaluation établis par la chambre régionale de commerce et d’industrie de Midi-Pyrénées.

La juridiction rappelle à cet égard que la méthode de comparaison par monographie ne doit prévaloir qu’en l’absence de termes plus adaptés. Or, au cas d’espèce, 11 cessions intervenues dans la zone géographique du fonds à évaluer et portant sur des activités liées à l’automobile sont versées au contradictoire.

En outre, la jurisprudence de 2017, en ce qu’elle porte sur une étude réalisée il y a maintenant plus de 10 ans, et alors que les termes comparatifs, plus récents pour dater de 2021 à 2025, font état de taux compris entre 2, 53% et 15, 25% (après exclusion des deux extrêmes de 0, 24% et 55, 32%), ne semble plus être fidèle à la réalité actuelle du marché local.

Dès lors, le raisonnement proposé par la SARL AUTOMOBILES SUTTER ne pourra être adopté par la juridiction qui retiendra une analyse concrète par comparaison des ventes intervenues dans la région.

Des 11 termes de références précités, doivent néanmoins être écartés car inadaptés à la cause :
- les cessions intervenues à [Localité 9] et [Localité 10] (soit celle invoquée en priorité par l’autorité expropriante), communes trop éloignées géographiquement du bassin TOULOUSAIN et à l’avenue des Etats-Unis,
- les cessions effectuées entre filiales, dont la faiblesse des taux (0,24% et 2, 53%) est par ailleurs directement proportionnelle à la moyenne des chiffres d’affaires moyens établis à 14 262 904 euros et 25 219 894 euros, sans commune mesure avec le cas soumis à l’appréciation de la juridiction,
- la valeur extrême citée par l’autorité expropriante, cession à laquelle il a été appliquée un taux de 55,32%,
- les termes afférents à des secteurs d’activité excluant la cession de véhicules, tels ceux cantonnés à la réparation ;

De cet affinage des termes ne restent donc que les cessions 1, 2, 3 et 5 citées par le commissaire du Gouvernement.

Les ventes des 3 janvier 2025 et 28 novembre 2024 peuvent encore être écartées pour manquer de pertinence, puisqu’elles impliquaient des entreprises dont les chiffres d’affaires moyens étaient soit trop bas (311 920 euros), soit trop élevés (8 291 977 euros) par rapport à celui retenu pour la SARL AUTOMOBILES SUTTER.

Les termes les plus appropriés à l’espèce sont donc ceux relatifs à la vente d’un fonds situé [Adresse 5] ([Adresse 6]) à [Localité 11] le 31 août 2023 (taux de 11, 42%) et à la vente d’un fonds sis [Adresse 7] à [Localité 12] le 20 décembre 2023 (taux de 7,93%).

La moyenne du chiffre d’affaires retenue pour la seconde cession apparaît plus proche de celui retenu au cas présent, à savoir 946 001 euros.

Le fonds situé au [Adresse 5] est, ainsi que le relève la SARL AUTOMOBILES SUTTER, situé dans une zone classée comme industrielle et qui ne bénéficie pas de l’attractivité de l’avenue des Etats-Unis pour le commerce automobile.

Pour autant, cette cession apparaît plus intéressante que celle du 20 décembre 2023 pour la détermination de la valeur du bien, dès lors que l’adresse située [Adresse 7], bien qu’elle se situe à proximité immédiate de la zone Thibaud, semble être principalement entourée de maisons d’habitation d’après l’utilisation du site Internet Google.maps et ne bénéficie en tout état de cause pas des atouts économiques d’une avenue en termes d’attractivité et de passage.

Au surplus, retenir le taux de 7,93% reviendrait à appliquer un taux inférieur à celui offert par la SNCF Réseau (10%).

Dans ces conditions, le terme de référence proposé par le commissaire du Gouvernement est le plus adapté pour la recherche d’un coefficient idoine. Il sera ainsi suivi dans son entier raisonnement, en ce compris l’application d’une majoration du taux de 5% pour valoriser l’attrait indéniable de l’avenue des Etats-Unis pour les commerces de véhicules. Il en résulte le taux suivant : 11,42% + 5%, soit 16,42% arrondi à 17%.

La SARL AUTOMOBILES SUTTER sera ainsi indemnisée comme suit :
*indemnité principale d’éviction arrondie à 293 141 euros (1 724 359 euros x 17%),
*indemnité de remploi arrondie à 28 164 euros :
- 23 000 euros x 5% : 1 150 euros,
- 270 141 euros x 10% : 27 014, 1 euros ;

soit une somme globale de 321 305 euros.

Sur l’indemnité de licenciement du personnel,

La SARL AUTOMOBILES SUTTER sollicite une indemnité pour licenciement économique de son salarié à hauteur de 7 112 euros à parfaire, produisant à cet égard une attestation de son expert comptable.

La SNCF Réseau accepte de prendre en charge ces frais.

Il sera ainsi fait droit à la demande de l’expropriée.



Sur l’indemnité relative aux travaux effectués,

La SARL AUTOMOBILES SUTTER demande à être indemnisée de divers travaux d’aménagement des locaux et achats de matériaux réalisés l’année suivant son installation (2020) pour un montant total de 28 583, 56 euros suivant attestation de son expert comptable, devant être amorti dans les 5 ans.

Commissaire du Gouvernement et autorité expropriante concluent au rejet de cette prétention.

Il est constant que les frais d’installation supportés par un locataire évincé, les aménagements qu’il a ainsi entrepris au même titre que le matériel qu’il a acquis - à la différence du stock - sont des éléments du fonds de commerce valorisés à ce seul titre en l’absence de transfert d’activité (TGI [Localité 13], 18e ch. 1re sect., 12 décembre 1995, AJPI 1996, p. 273). À l’inverse, en cas de transfert, ils peuvent être pris en compte s’ils n’ont pas été amortis (CA [Localité 13], 16e ch., 6 septembre 1996, AJPI 1997, p. 73).

En tout état de cause, la pièce produite par la SARL AUTOMOBILES SUTTER ne permet pas d’identifier la nature de ces travaux et achats et ainsi de vérifier qu’ils constituaient des améliorations de l’existant et non des frais nécessaires à l’entretien des locaux.

Dans ces conditions, la demande ne peut qu’être rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante.

En l’absence de demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il ne sera pas statué sur la charge des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités définitives devant revenir à la SARL AUTOMOBILES SUTTER à raison de l’expropriation du bien correspondant aux parcelles [Cadastre 1] BE [Cadastre 2] et [Cadastre 1] BE [Cadastre 3], sises à [Localité 14], [Adresse 8], à la somme globale de 328 417 euros ainsi détaillée :

*293 141 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction,
*28 164 euros au titre de l’indemnité de remploi,
*7 112 euros au titre de l’indemnité de licenciement,

REJETTE la demande de la SARL AUTOMOBILES SUTTER au titre des travaux effectués depuis 2020 ;

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 5 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

MINUTE : 
DOSSIER : N° RG 25/00056 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UHIJ
JUGEMENT DU: 05/05/2026


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 05 Mai 2026


A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

 
DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

S.A.R.L. AUTOMOBILES SUTTER, dont le siège social est sis [Adresse 1], 
représentée par Me Jean-michel CROELS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 319

D’AUTRE PART

SNCF [C], société anonyme à capitaux publics, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

Thibault CUDENNEC, Juge Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 19 Septembre 2025 et plaidoirie du 10 Février 2026

En présence de Laure MOULIS, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 1] SUIT,




Vu la requête de la SARL AUTOMOBILES SUTTER datée du 19 juin 2025, reçue le 24 juin 2025, tendant à l’ouverture de la procédure de fixation des indemnités ;

Vu l’ordonnance du 1er juillet 2025, fixant la date de la visite des lieux ;

Vu le procès-verbal de visite des lieux en date du 19 septembre 2025 ;

Vu les offres, demandes et mémoires des parties et l’avis du commissaire du gouvernement ;

EXPOSE DU LITIGE

Le projet des Aménagements Ferroviaires au Nord de [Localité 2] (AFNT) s’intègre dans le cadre du projet GPSO ([Localité 3] Projet Ferroviaire du Sud-Ouest).

Le projet GPSO consiste en la réalisation d’une ligne nouvelle [Localité 4] et d’une ligne nouvelle [Localité 5], pour un total de 417 km.

Il intègre la création de gares nouvelles et l’aménagement des lignes existantes au sud de [Localité 6] (AFSB) et au nord de [Localité 2] (AFNT).

Dans ce cadre, la SNCF [C] procède à l’expropriation pour cause d’utilité publique de certaines parcelles en application de la déclaration d’utilité publique arrêtée par le Préfet de Haute-Garonne le 4 janvier 2016, annulée le 15 juin 2016 puis rétablie le 12 mars 2020 par la Cour administrative d’appel de [Localité 6] et confirmée le 21 avril 2021 par le Conseil d’Etat. Ladite opération a été prorogée par arrêté préfectoral du 29 août 2022.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 30 mai au 24 juin 2022.

Parmi les biens restant à acquérir pour la réalisation du projet, figurent deux parcelles cadastrées [Cadastre 1] BE [Cadastre 2] et [Cadastre 1] BE [Cadastre 3], propriétés de la SCI SUTTER et louées à la SARL AUTOMOBILES SUTTER suivant bail commercial en date du 16 septembre 2019.

L'arrêté de cessibilité a été pris le 10 octobre 2024 et l'ordonnance d'expropriation rendue le 31 janvier 2025.

L’autorité expropriante a adressé à la SARL AUTOMOBILES SUTTER une offre d’indemnisation par courrier daté du 20 décembre 2024.

En l’absence d’accord, la SARL AUTOMOBILES SUTTER a saisi le juge de l’expropriation de ce siège pour fixation de l’indemnité d’éviction suivant mémoire reçu le 24 juin 2025.


Un transport sur les lieux s'est déroulé le 19 septembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 novembre 2025 et retenue, après renvoi, à l’audience du 10 février 2026.

La SARL AUTOMOBILES SUTTER sollicite de la juridiction de bien vouloir fixer le montant global de l’indemnité d’éviction à la somme de 1 165 356,12 euros, à parfaire en ce qui concerne le poste de licenciement du salarié, décomposée comme suit :
- indemnité principale : 1 028 009, 60 euros,
- indemnité de remploi : 101 650, 96 euros,
- indemnités pour licenciement du personnel : 7 112 euros (à parfaire),
- indemnité pour travaux réalisés : 28 583; 56 euros ;

L’autorité expropriante demande au juge de l’expropriation de bien vouloir fixer globalement l’indemnité d’éviction à la somme de 288 665 euros, soit 257 003 euros au titre de l’indemnité principale, 24 550 euros au titre de l’indemnité de remploi et 7 112 euros au titre de l’indemnité pour licenciement, et de débouter la SARL AUTOMOBILES SUTTER de ses demandes.

Le commissaire du Gouvernement conclut quant à lui à l’allocation d’une indemnité globale d’éviction de 321 349 euros, soit 293 141 euros au titre de l’indemnité principale et 28 168 euros au titre de l’indemnité de remploi, hors indemnités accessoires qui pourraient être accordées par la juridiction.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, prorogé au 5 mai 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 





I. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

Le bien exproprié, appartenant à la SCI SUTTER, consiste en une propriété supportant un bâtiment en fond de parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2], close d’un grillage sur muret, bitumée, comprenant de nombreuses places de stationnement à des fins d’exposition et longeant la voie ferrée.

L’emprise totale est de 1 113 m² dont 690 m² correspondant à la parcelle cadastrée [Cadastre 1] BE [Cadastre 2] et 423 m² à celle cadastrée [Cadastre 1] BE [Cadastre 3].

La SARL AUTOMOBILES SUTTER y exploite un fonds de commerce de voitures et véhicules légers (code NAF 4511 Z) suivant bail commercial conclu le 16 septembre 2019. Le loyer annuel est fixé à 43 200 euros HT, soit 3 600 euros HT mensuels.

D’après le bail et le transport sur site, le bâti est constitué d’une salle d’attente, de bureaux, de stockages, de sanitaires et d’un atelier pour l’entretien des véhicules d’une surface d’environ 121 m². Le surplus du terrain est dédié à l’exposition des véhicules.

Il a été relevé lors du transport sur les lieux que la clientèle de la SARL AUTOMOBILES SUTTER était essentiellement de proximité, les artisans du secteur exprimant des besoins rapides en termes d’acquisition de véhicules utilitaires.

À cet égard, il convient d’observer que le fonds est situé au niveau de l’avenue des Etats-Unis, artère passante offrant une très bonne visibilité et dont la localisation est propice à l’installation de commerces de véhicules neufs ou d’occasion.

Sur la date de référence et la situation urbanistique,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose quant à lui que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d’aménagement différée (ZAD), la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.




Au cas particulier, la dernière procédure d'approbation du PLU de [Localité 2] remonte au 12 décembre 2024.

C'est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment, les parcelles sont situées en zone UE2c du PLU de la commune de [Localité 2], soit en zone urbaine économique.

II. Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Sur les principes d’indemnisation,

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2). C'est à cette date, soit le 31 janvier 2025 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Sur l’indemnité principale relative à la perte du fonds de commerce,

A titre liminaire, il y a lieu d’observer que les parties s’accordent sur le qualification d’éviction sans transfert d’activité. La valeur négative du droit au bail, telle que calculée par le commissaire du Gouvernement, n’est pas contestée.

En revanche, les parties s’opposent quant à la mise en oeuvre de la méthode d’évaluation du fonds de commerce par comparaison.

S’agissant en premier lieu de la moyenne du chiffre d’affaires de la SARL AUTOMOBILES SUTTER, cette dernière propose de retenir un montant moyen de 2 570 024 euros sur les trois dernières années mais ne documente pas ce chiffre, de sorte qu’il ne pourra pas être pris en considération par la juridiction.

L’autorité expropriante invoque un chiffre similaire qui correspondrait à la moyenne des années 2019, 2020 et 2021, au motif que les chiffres pour les années 2022 et 2023 lui seraient inconnus.

Le commissaire du Gouvernement fournit un chiffre de 1 724 358, 67 euros, arrondi à 1 724 359 euros, correspondant à la moyenne des chiffres d’affaires nets pour les années 2022, 2023 et 2024.

Cette moyenne sera retenue pour base de calcul dès lors qu’elle est plus récente, issue des informations communiquées à l’administration fiscale (bilans) et qu’il ne saurait être fait application d’un chiffre d’affaires volontairement non actualisé pour obtenir une indemnité plus forte, nonobstant à cet égard l’accord des parties sur ce point.

S’agissant en second lieu du taux à appliquer pour la détermination de la valeur du fonds de commerce, le commissaire du Gouvernement verse 6 termes de comparaison de cessions de fonds de commerce de voitures et véhicules automobiles légers intervenues entre août 2023 et janvier 2025 dans le secteur toulousain.

Il résulte de cette étude de marché un prix de vente moyen correspondant à 6, 27 % du chiffre d’affaires.

Le commissaire du Gouvernement propose toutefois de ne retenir qu’un terme de comparaison correspondant à la cession, en date du 31 août 2023, d’un fonds de commerce d’achat-vente de véhicules d’occasion et carrosserie pour un prix correspondant à 11,42% du chiffre d’affaires moyen (884 228 euros), au motif qu’il était plus adapté géographiquement aux spécificités du bien exproprié puisque situé à [Localité 2] (tandis que 3 termes concernaient des cessions intervenues à [Localité 7], à [Localité 8] et à [Localité 9]) au niveau de l’[Adresse 3] dans la zone industrielle de [Adresse 4], qualifié comme zone industrielle et commerciale d’importance.

Le commissaire du Gouvernement applique une majoration de 5% pour grande ville à ce taux afin qu’il soit tenu compte de l’attrait de l’avenue des Etats-Unis pour les commerces de véhicules.

Pour sa part, la SNCF Réseau, qui verse 6 termes de comparaison entre octobre 2021 et décembre 2023 faisant apparaître des taux compris entre 0,24% et 55,32% du chiffre d’affaires moyen, fait application d’un taux forfaitaire de 10%, sans majoration, tout en observant que le terme présentant le plus de similitudes avec le fonds litigieux fait apparaître un taux de 5,34%.

Enfin, la SARL AUTOMOBILES SUTTER retient un coefficient de 30% en se référant à la monographie établie par les éditions CALLON pour l’année 2024 qui retient une valorisation des fonds à l’activité de vente de véhicules d’occasion à hauteur de 10% à 35% du chiffre d’affaires moyen, couplée à une majoration de 10% pour grandes villes.

La demanderesse s’appuie par ailleurs sur un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 2] du 29 août 2017 ayant retenu l’application d’un taux de 30% du chiffre d’affaires moyen pour l’activité de vente de véhicules neufs et d’occasion, sur la base d’une étude d’un expert comptable datée du 2 novembre 2015, elle-même fondée sur des critères d’évaluation établis par la chambre régionale de commerce et d’industrie de Midi-Pyrénées.

La juridiction rappelle à cet égard que la méthode de comparaison par monographie ne doit prévaloir qu’en l’absence de termes plus adaptés. Or, au cas d’espèce, 11 cessions intervenues dans la zone géographique du fonds à évaluer et portant sur des activités liées à l’automobile sont versées au contradictoire.

En outre, la jurisprudence de 2017, en ce qu’elle porte sur une étude réalisée il y a maintenant plus de 10 ans, et alors que les termes comparatifs, plus récents pour dater de 2021 à 2025, font état de taux compris entre 2, 53% et 15, 25% (après exclusion des deux extrêmes de 0, 24% et 55, 32%), ne semble plus être fidèle à la réalité actuelle du marché local.

Dès lors, le raisonnement proposé par la SARL AUTOMOBILES SUTTER ne pourra être adopté par la juridiction qui retiendra une analyse concrète par comparaison des ventes intervenues dans la région.

Des 11 termes de références précités, doivent néanmoins être écartés car inadaptés à la cause :
- les cessions intervenues à [Localité 9] et [Localité 10] (soit celle invoquée en priorité par l’autorité expropriante), communes trop éloignées géographiquement du bassin TOULOUSAIN et à l’avenue des Etats-Unis,
- les cessions effectuées entre filiales, dont la faiblesse des taux (0,24% et 2, 53%) est par ailleurs directement proportionnelle à la moyenne des chiffres d’affaires moyens établis à 14 262 904 euros et 25 219 894 euros, sans commune mesure avec le cas soumis à l’appréciation de la juridiction,
- la valeur extrême citée par l’autorité expropriante, cession à laquelle il a été appliquée un taux de 55,32%,
- les termes afférents à des secteurs d’activité excluant la cession de véhicules, tels ceux cantonnés à la réparation ;

De cet affinage des termes ne restent donc que les cessions 1, 2, 3 et 5 citées par le commissaire du Gouvernement.

Les ventes des 3 janvier 2025 et 28 novembre 2024 peuvent encore être écartées pour manquer de pertinence, puisqu’elles impliquaient des entreprises dont les chiffres d’affaires moyens étaient soit trop bas (311 920 euros), soit trop élevés (8 291 977 euros) par rapport à celui retenu pour la SARL AUTOMOBILES SUTTER.

Les termes les plus appropriés à l’espèce sont donc ceux relatifs à la vente d’un fonds situé [Adresse 5] ([Adresse 6]) à [Localité 11] le 31 août 2023 (taux de 11, 42%) et à la vente d’un fonds sis [Adresse 7] à [Localité 12] le 20 décembre 2023 (taux de 7,93%).

La moyenne du chiffre d’affaires retenue pour la seconde cession apparaît plus proche de celui retenu au cas présent, à savoir 946 001 euros.

Le fonds situé au [Adresse 5] est, ainsi que le relève la SARL AUTOMOBILES SUTTER, situé dans une zone classée comme industrielle et qui ne bénéficie pas de l’attractivité de l’avenue des Etats-Unis pour le commerce automobile.

Pour autant, cette cession apparaît plus intéressante que celle du 20 décembre 2023 pour la détermination de la valeur du bien, dès lors que l’adresse située [Adresse 7], bien qu’elle se situe à proximité immédiate de la zone Thibaud, semble être principalement entourée de maisons d’habitation d’après l’utilisation du site Internet Google.maps et ne bénéficie en tout état de cause pas des atouts économiques d’une avenue en termes d’attractivité et de passage.

Au surplus, retenir le taux de 7,93% reviendrait à appliquer un taux inférieur à celui offert par la SNCF Réseau (10%).

Dans ces conditions, le terme de référence proposé par le commissaire du Gouvernement est le plus adapté pour la recherche d’un coefficient idoine. Il sera ainsi suivi dans son entier raisonnement, en ce compris l’application d’une majoration du taux de 5% pour valoriser l’attrait indéniable de l’avenue des Etats-Unis pour les commerces de véhicules. Il en résulte le taux suivant : 11,42% + 5%, soit 16,42% arrondi à 17%.

La SARL AUTOMOBILES SUTTER sera ainsi indemnisée comme suit :
*indemnité principale d’éviction arrondie à 293 141 euros (1 724 359 euros x 17%),
*indemnité de remploi arrondie à 28 164 euros :
- 23 000 euros x 5% : 1 150 euros,
- 270 141 euros x 10% : 27 014, 1 euros ;

soit une somme globale de 321 305 euros.

Sur l’indemnité de licenciement du personnel,

La SARL AUTOMOBILES SUTTER sollicite une indemnité pour licenciement économique de son salarié à hauteur de 7 112 euros à parfaire, produisant à cet égard une attestation de son expert comptable.

La SNCF Réseau accepte de prendre en charge ces frais.

Il sera ainsi fait droit à la demande de l’expropriée.



Sur l’indemnité relative aux travaux effectués,

La SARL AUTOMOBILES SUTTER demande à être indemnisée de divers travaux d’aménagement des locaux et achats de matériaux réalisés l’année suivant son installation (2020) pour un montant total de 28 583, 56 euros suivant attestation de son expert comptable, devant être amorti dans les 5 ans.

Commissaire du Gouvernement et autorité expropriante concluent au rejet de cette prétention.

Il est constant que les frais d’installation supportés par un locataire évincé, les aménagements qu’il a ainsi entrepris au même titre que le matériel qu’il a acquis - à la différence du stock - sont des éléments du fonds de commerce valorisés à ce seul titre en l’absence de transfert d’activité (TGI [Localité 13], 18e ch. 1re sect., 12 décembre 1995, AJPI 1996, p. 273). À l’inverse, en cas de transfert, ils peuvent être pris en compte s’ils n’ont pas été amortis (CA [Localité 13], 16e ch., 6 septembre 1996, AJPI 1997, p. 73).

En tout état de cause, la pièce produite par la SARL AUTOMOBILES SUTTER ne permet pas d’identifier la nature de ces travaux et achats et ainsi de vérifier qu’ils constituaient des améliorations de l’existant et non des frais nécessaires à l’entretien des locaux.

Dans ces conditions, la demande ne peut qu’être rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante.

En l’absence de demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il ne sera pas statué sur la charge des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités définitives devant revenir à la SARL AUTOMOBILES SUTTER à raison de l’expropriation du bien correspondant aux parcelles [Cadastre 1] BE [Cadastre 2] et [Cadastre 1] BE [Cadastre 3], sises à [Localité 14], [Adresse 8], à la somme globale de 328 417 euros ainsi détaillée :

*293 141 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction,
*28 164 euros au titre de l’indemnité de remploi,
*7 112 euros au titre de l’indemnité de licenciement,

REJETTE la demande de la SARL AUTOMOBILES SUTTER au titre des travaux effectués depuis 2020 ;

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 5 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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Mise à jour de la source le 2026-08-07T21:37:01.051Z.