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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, EXPROPRIATIONS, 16 juillet 2026, n° 25/00019

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le projet des Aménagements Ferroviaires au Nord de [Localité 2] (AFNT) s’intègre dans le cadre du projet GPSO ([Localité 3] Projet Ferroviaire du Sud-Ouest).

Le projet GPSO consiste en la réalisation d’une ligne nouvelle [Localité 4] et d’une ligne nouvelle [Localité 5]-Espagne, pour un total de 417 km.

Il intègre la création de gares nouvelles et l’aménagement des lignes existantes au sud de [Localité 5] (AFSB) et au nord de [Localité 2] (AFNT).

Dans ce cadre, la SNCF [L] procède à l’expropriation pour cause d’utilité publique de certaines parcelles en application de la déclaration d’utilité publique arrêtée par le Préfet de Haute-Garonne le 4 janvier 2016, annulée le 15 juin 2016 puis rétablie le 12 mars 2020 par la Cour administrative d’appel de [Localité 5] et confirmée le 21 avril 2021 par le Conseil d’Etat. Ladite opération a été prorogée par arrêté préfectoral du 29 août 2022.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 30 mai au 24 juin 2022.

Parmi les biens restant à acquérir pour la réalisation du projet figure la parcelle BN [Cadastre 1] sise [Adresse 3] à FENOUILLET (31150), appartenant à la SCI ODEM.

L’arrêté de cessibilité a été pris le 10 octobre 2024 et l’ordonnance d’expropriation rendue le 31 janvier 2025.

La SNCF Réseau a adressé son mémoire valant offre à la SCI ODEM le 9 septembre 2024.


L’expropriée ayant refusé l’offre, la SNCF Réseau a saisi le Juge de l’expropriation de ce siège le 18 mars 2025 aux fins de fixation des indemnités d’expropriation.

La SCI ODEM a également saisi la juridiction de l’expropriation suivant mémoire réceptionné le 13 février 2025.
Un transport sur les lieux s'est déroulé le 19 septembre 2025, en présence des parties régulièrement représentées par leurs conseils respectifs et du commissaire du Gouvernement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 novembre 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience du 7 avril 2026.

Aux termes de son dernier mémoire, la SNCF Réseau demande à la juridiction de bien vouloir rejeter l’ensemble des demandes de la SCI ODEM et de fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession lui revenant à la somme de 46.129 euros, soit 12.400 euros au titre de l’indemnité principale, 2.110 euros au titre de l’indemnité de remploi et 31.619,40 euros au titre de l’indemnité pour reconstruction du mur de clôture.

Dans son mémoire récapitulatif, la SCI ODEM demande à la juridiction de fixer l’indemnité globale de dépossession à la somme de 92.034,90 euros décomposée comme suit :
- 12.400 euros au titre de l’indemnité principale,
- 2.110 euros au titre du remploi,
- 45.915,50 euros au titre de l’indemnité pour perte de loyers,
- 31.619,40 euros au titre de l’indemnité pour reconstruction de la clôture ;

Le commissaire du Gouvernement conclut, dans ses dernières écritures du 1er avril 2026, à l’allocation d’une indemnité principale outre remploi de 14.510 euros et d’une indemnité pour reconstruction de la clôture de 31.619 euros, soit un total de 46.129 euros, en se disant défavorable en l’état à toute indemnité au titre de la perte locative.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026, prorogé au 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose que “le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs”.

Les instances sont la résultante d’actes de saisine “croisés”, de sorte qu’elles concernent les mêmes parties et ont le même objet.

Leur jonction sera ordonnée ainsi qu’il sera dit au dispositif.

II. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

La parcelle BN [Cadastre 1] objet de l’emprise est d’une contenance de 248 m².

Elle est issue d’une division de la parcelle BN [Cadastre 2], d’une surface de 3 827 m². La parcelle BN [Cadastre 3], issue de cette division, est d’une contenance de 3 579 m² et supporte un immeuble à usage commercial.

L’emprise, située au fond de l’ancienne unité foncière et longeant la voie ferriée, consiste en un terrain en bande étroite d’une longueur d’environ 60 mètres pour une largeur comprise entre 3 et 5 mètres. Un mur ferraillé et sécurisé est présent.

La propriété de la SCI ODEM est occupée par la SAS Autofi suivant bail commercial du 1er septembre 2023 au 31 août 2032, moyennant un loyer mensuel de 3.000 euros HT. Elle y exploite une activité d’achat, vente et location de véhicules.

Le transport sur site a permis de constater que l’emprise bitumée était utilisée par la SAS Autofi pour le stationnement des véhicules, accolés les uns aux autres pour optimiser l’espace de stockage, sans voie de circulation classique.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose quant à lui que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d’aménagement différée (ZAD), la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.




Selon l’article L.322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L.151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L.123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

L’alinéa 2 de ce texte précise que la date de référence prévue à l’article L.322-3 est alors celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Il est de jurisprudence constante que la date de référence pour évaluer l’indemnité d’expropriation de terrains classés en emplacement réservé doit s’apprécier à la date de décision de première instance (Civ. 3e, 14 avr. 1999, n°98-70.086 ; Civ. 3e, 9 avr. 2008, n°06-12.770).

Enfin, la date de référence pour l’évaluation des terrains réservés est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes modifiant le plan local d’urbanisme (Civ. 3e, 21 mai 2003, n°02-70.013).

Au cas présent, la SNCF Réseau et le commissaire du Gouvernement, respectivement au regard de l’existence d’un emplacement réservé et de ce que l’expropriation s’exerce dans le périmètre d’un droit de préemption urbain, proposent de retenir comme date de référence le 24 octobre 2017, soit la date de l’arrêté préfectoral de mise en comptabilité du PLU de la commune de [Localité 6].

Sans précision du fondement textuel, la SCI ODEM convient toutefois de faire application de cette date pour déterminer l’usage effectif du bien.

Dans ces conditions, la juridiction fixera, en l’absence de contestation et de débat approfondi sur ce point, la date de référence au 24 octobre 2017.

A ce moment, la parcelle BN [Cadastre 1] est situé en zone UE du PLU de la commune de [Localité 6], soit en zone urbaine où les constructions sont permises. Elle peut recevoir la qualification de terrain à bâtir.


III. Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2). C'est à cette date, soit le 31 janvier 2025 au cas présent, que doit être appréciée la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.




Enfin, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au cas présent, la SNCF Réseau et la SCI ODEM s’accordent pour retenir une valorisation de la parcelle expropriée à 50 euros/m², ce dont il résulte une indemnité principale de 12.400 euros (248 m² x 50 euros) et une indemnité de remploi établi à hauteur de 2.110 euros, soit un total de 14.510 euros.
Le commissaire du Gouvernement partage cette analyse.

Il convient de prendre acte de cet accord et de fixer le montant des indemnités principale et de remploi en conséquence, ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Sur les indemnités accessoires,

*Sur l’indemnité pour reconstruction de la clôture,

La SCI ODEM sollicite une indemnité accessoire au titre de la réalisation d’un mur de clôture au droit de la voie ferrée préexistante, afin de sécuriser son terrain destiné au stockage d’automobiles. Elle chiffre sa demande à 31.619,40 euros TTC.

La SNCF Réseau accepte de prendre en charge cette indemnité.

Il leur en sera donné acte.

*Sur l’indemnité pour perte de loyers,

Parmi les indemnités accessoires pouvant lui être allouées, le propriétaire exproprié peut recevoir une indemnité pour perte de revenus locatifs lorsque le bien était affecté à la location et qu’il subit, en raison de l’expropriation, une perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat d’un bien de remplacement et trouver un locataire (Civ. 3e, 8 juin 2023, n°22-14.706 ; Civ. 3e, 31 mai 2000, n°99-70.054).

La SCI ODEM fait valoir qu’en raison de l’expropriation de la parcelle BN [Cadastre 1], elle subit une perte de loyers considérant que son locataire, la SAS Autofi, se trouve évincée partiellement du local commercial qu’elle occupe en vertu du bail commercial du 1er septembre 2023.

Elle évalue cette indemnité, sur la base d’un loyer mensuel de 3.000 euros, comme suit :
- 248 m² x 3.000 euros / 700 m² de surface louée : 1.062,86 euros HT par mois,
- soit un total annuel de 12.752,32 euros HT, multiplié par 3 années soit 38.262,92 euros HT,
- le préjudice s’établissant TTC à la somme de 45.915,50 euros ;

La SNCF Réseau conteste le principe de cette indemnité pour perte locative au motif qu’il n’est pas démontré, à la lecture du bail et des pièces, que la parcelle BN [Cadastre 1] est régulièrement louée à la SAS Autofi.

Le commissaire du Gouvernement critique également le raisonnement tenu par la SCI ODEM, considérant qu’en l’état du dossier et des pièces produites, il n’était pas possible de déterminer que la SAS Autofi bénéficiait d’un usage exclusif sur la parcelle BN [Cadastre 1].

Le débat portant sur le fait de savoir si la SAS Autofi pouvait être considérée comme occupante de la parcelle BN [Cadastre 1] a fait l’objet d’un examen approfondi dans le cadre de l’instance parallèle opposant l’autorité expropriante et cette société s’agissant de l’indemnité d’éviction.

Au terme d’un jugement séparé rendu ce jour (minute 26/28), la juridiction de l’expropriation a considéré que si le bail commercial du 1er septembre 2023 ne portait que sur une surface réduite de 800 m² comprenant bâtiment à usage commercial et parking commun situé en façade avant de l’ancienne parcelle BN [Cadastre 2], ce qui excluait la parcelle BN [Cadastre 1], située au fond de l’ancienne unité foncière, du périmètre du bail, il n’en demeurait pas moins que la SAS Autofi exploitait cette dernière passerelle en vertu d’un bail verbal non contesté par la SCI ODEM, prolongeant le bail écrit initial.

Il sera renvoyé à la lecture de ce jugement pour un plus ample exposé de ses motifs.

Il s’ensuit que la SCI ODEM est fondé à se prévaloir, dans l’absolu, d’une perte locative dans la mesure où sa locataire perd la jouissance d’une partie du terrain occupé.

Pour autant, la méthode de calcul proposée par la SCI ODEM, ainsi que le relève l’autorité expropriante, ne peut être retenue dès lors qu’elle est erronée pour considérer que les 248 m² sont inclus dans les 700 m² objet du bail écrit soumis à un loyer de 3.000 euros, alors que ces 248 m² viennent en sus de la surface initialement louée.

Ainsi, calculer la perte de revenus locatifs sur la base d’une perte de près d’un tiers de la surface occupée, alors que les 248 m² n’occupent in fine qu’une part très réduite de l’ancienne parcelle BN [Cadastre 2] d’une surface bien plus élevée de 3.827 m² (soit 6,48% de la parcelle), fait ressortir un montant disproportionné et injustifié par rapport à la perte qui serait effectivement subie par le propriétaire.

Il apparaîtrait plus pertinent, dans ces conditions, de retenir le calcul proposé par la SNCF Réseau, soit 248 m² x 3.000 euros / 3.827 m² : 194 euros HT par mois de perte locative.

Toutefois, la SCI ODEM, qui ne démontrait déjà pas d’une adaptation à la hausse du loyer initial, sous la forme d’un loyer complémentaire, au regard de la surface laissée finalement à disposition de la SAS Autofi, ne justifie pas que le loyer doit faire l’objet d’une modification dans le contexte l’expropriation, ni même d’une proposition en ce sens formée à sa locataire. Dans ces conditions, il ne saurait être considéré comme acquis que le loyer de 3.000 euros sera effectivement revu à la baisse après l’éviction partielle de la SAS Autofi.

Au contraire, dans la mesure où les parties ont tacitement convenu que la surface effectivement louée s’étendait au-delà du bâtiment principal pour inclure la partie arrière à usage de stationnement, sans pour autant s’accorder sur un loyer supplémentaire, une révision à la baisse du loyer apparaît très hypothétique, aucune des parties n’y ayant finalement intérêt : ni la SCI ODEM pour des raisons évidentes, ni la SAS Autofi, qui bénéficie d’un droit de jouissance élargi tout en conservant un loyer calculé sur une surface de 700 m².
De surcroît, la SCI ODEM n’atteste par ailleurs d’aucune contrainte particulière pour recouvrer un bien identique lui permettant d’accueillir un nouveau locataire, qui justifierait de retenir un préjudice sur une durée de 3 ans.

Dans ces conditions, le préjudice de perte locative dont se prévaut la SCI ODEM n’est pas certain et ne peut fonder l’octroi d’une indemnité.

Il convient de rejeter sa demande.

*

Il s’ensuit une indemnité globale d’expropriation, revenant à la SCI ODEM, de 46.119,40 euros, décomposée comme suit :
- 12.400 euros au titre de l’indemnité principale,
- 2.110 euros au titre de l’indemnité de remploi,
- 31.619,40 euros au titre de l’indemnité pour reconstruction du mur de clôture ;

III. Sur les mesures de fin de jugement

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

ORDONNE la jonction des instances enrôlées sous le N° RG 25/00019 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T7E3 et le N° RG 25/00035 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UDFM sous le numéro plus ancien ;

DONNE ACTE à la SNCF Réseau et à la SCI ODEM de leur accord partiel s’agissant de l’indemnité principale, de l’indemnité de remploi et de l’indemnité de reconstruction du mur de clôture ;

REJETTE la demande de la SCI ODEM au titre de l’indemnité pour pertes locatives ;

FIXE en conséquence le montant des indemnités définitives revenant à la SCI ODEM à raison de l’expropriation de son bien correspondant à l’immeuble situé [Adresse 3] à FENOUILLET (31150), parcelle BN [Cadastre 1], à la somme de 46.119,40 euros ainsi détaillée :

*12.400 euros au titre de l’indemnité principale,
*2.110 euros au titre du remploi,
*31.619,40 euros au titre de l’indemnité pour reconstruction du mur de clôture ;

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 16 juillet 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
MINUTE : 
DOSSIER : N° RG 25/00019 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T7E3
JUGEMENT DU: 16/07/2026


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026


A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

 
DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

SNCF [L], société anonyme à capitaux publics, dont le siège social est [Adresse 1] DENIS, représentée par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243


D’AUTRE PART


S.C.I. ODEM représentée par sa gérante SOCIETE OLIVIER DUBOIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-michel CROELS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 319

Thibault CUDENNEC, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 19 Septembre 2025 et plaidoirie du 07 Avril 2026

En présence de [B] [F], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.


LE JUGEMENT DONT LA [Localité 1] SUIT,

Vu le mémoire valant offre de la SNCF Réseau reçu le 18 mars 2025, tendant à l’ouverture de la procédure de fixation des indemnités par le Juge de l’expropriation ;

Vu le mémoire de saisine de la SCI ODEM reçu le 13 février 2025, tendant à l’ouverture de la procédure de fixation des indemnités par le Juge de l’expropriation ;

Vu l’ordonnance du 17 juin 2025, fixant la date de la visite des lieux ;

Vu le procès-verbal de transport en date du 19 septembre 2025 ;

Vu les offres, demandes et mémoires des parties et l’avis du commissaire du gouvernement ;

EXPOSE DU LITIGE

Le projet des Aménagements Ferroviaires au Nord de [Localité 2] (AFNT) s’intègre dans le cadre du projet GPSO ([Localité 3] Projet Ferroviaire du Sud-Ouest).

Le projet GPSO consiste en la réalisation d’une ligne nouvelle [Localité 4] et d’une ligne nouvelle [Localité 5]-Espagne, pour un total de 417 km.

Il intègre la création de gares nouvelles et l’aménagement des lignes existantes au sud de [Localité 5] (AFSB) et au nord de [Localité 2] (AFNT).

Dans ce cadre, la SNCF [L] procède à l’expropriation pour cause d’utilité publique de certaines parcelles en application de la déclaration d’utilité publique arrêtée par le Préfet de Haute-Garonne le 4 janvier 2016, annulée le 15 juin 2016 puis rétablie le 12 mars 2020 par la Cour administrative d’appel de [Localité 5] et confirmée le 21 avril 2021 par le Conseil d’Etat. Ladite opération a été prorogée par arrêté préfectoral du 29 août 2022.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 30 mai au 24 juin 2022.

Parmi les biens restant à acquérir pour la réalisation du projet figure la parcelle BN [Cadastre 1] sise [Adresse 3] à FENOUILLET (31150), appartenant à la SCI ODEM.

L’arrêté de cessibilité a été pris le 10 octobre 2024 et l’ordonnance d’expropriation rendue le 31 janvier 2025.

La SNCF Réseau a adressé son mémoire valant offre à la SCI ODEM le 9 septembre 2024.


L’expropriée ayant refusé l’offre, la SNCF Réseau a saisi le Juge de l’expropriation de ce siège le 18 mars 2025 aux fins de fixation des indemnités d’expropriation.

La SCI ODEM a également saisi la juridiction de l’expropriation suivant mémoire réceptionné le 13 février 2025.
Un transport sur les lieux s'est déroulé le 19 septembre 2025, en présence des parties régulièrement représentées par leurs conseils respectifs et du commissaire du Gouvernement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 novembre 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience du 7 avril 2026.

Aux termes de son dernier mémoire, la SNCF Réseau demande à la juridiction de bien vouloir rejeter l’ensemble des demandes de la SCI ODEM et de fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession lui revenant à la somme de 46.129 euros, soit 12.400 euros au titre de l’indemnité principale, 2.110 euros au titre de l’indemnité de remploi et 31.619,40 euros au titre de l’indemnité pour reconstruction du mur de clôture.

Dans son mémoire récapitulatif, la SCI ODEM demande à la juridiction de fixer l’indemnité globale de dépossession à la somme de 92.034,90 euros décomposée comme suit :
- 12.400 euros au titre de l’indemnité principale,
- 2.110 euros au titre du remploi,
- 45.915,50 euros au titre de l’indemnité pour perte de loyers,
- 31.619,40 euros au titre de l’indemnité pour reconstruction de la clôture ;

Le commissaire du Gouvernement conclut, dans ses dernières écritures du 1er avril 2026, à l’allocation d’une indemnité principale outre remploi de 14.510 euros et d’une indemnité pour reconstruction de la clôture de 31.619 euros, soit un total de 46.129 euros, en se disant défavorable en l’état à toute indemnité au titre de la perte locative.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026, prorogé au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose que “le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs”.

Les instances sont la résultante d’actes de saisine “croisés”, de sorte qu’elles concernent les mêmes parties et ont le même objet.

Leur jonction sera ordonnée ainsi qu’il sera dit au dispositif.

II. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

La parcelle BN [Cadastre 1] objet de l’emprise est d’une contenance de 248 m².

Elle est issue d’une division de la parcelle BN [Cadastre 2], d’une surface de 3 827 m². La parcelle BN [Cadastre 3], issue de cette division, est d’une contenance de 3 579 m² et supporte un immeuble à usage commercial.

L’emprise, située au fond de l’ancienne unité foncière et longeant la voie ferriée, consiste en un terrain en bande étroite d’une longueur d’environ 60 mètres pour une largeur comprise entre 3 et 5 mètres. Un mur ferraillé et sécurisé est présent.

La propriété de la SCI ODEM est occupée par la SAS Autofi suivant bail commercial du 1er septembre 2023 au 31 août 2032, moyennant un loyer mensuel de 3.000 euros HT. Elle y exploite une activité d’achat, vente et location de véhicules.

Le transport sur site a permis de constater que l’emprise bitumée était utilisée par la SAS Autofi pour le stationnement des véhicules, accolés les uns aux autres pour optimiser l’espace de stockage, sans voie de circulation classique.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose quant à lui que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d’aménagement différée (ZAD), la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.




Selon l’article L.322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L.151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L.123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

L’alinéa 2 de ce texte précise que la date de référence prévue à l’article L.322-3 est alors celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Il est de jurisprudence constante que la date de référence pour évaluer l’indemnité d’expropriation de terrains classés en emplacement réservé doit s’apprécier à la date de décision de première instance (Civ. 3e, 14 avr. 1999, n°98-70.086 ; Civ. 3e, 9 avr. 2008, n°06-12.770).

Enfin, la date de référence pour l’évaluation des terrains réservés est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes modifiant le plan local d’urbanisme (Civ. 3e, 21 mai 2003, n°02-70.013).

Au cas présent, la SNCF Réseau et le commissaire du Gouvernement, respectivement au regard de l’existence d’un emplacement réservé et de ce que l’expropriation s’exerce dans le périmètre d’un droit de préemption urbain, proposent de retenir comme date de référence le 24 octobre 2017, soit la date de l’arrêté préfectoral de mise en comptabilité du PLU de la commune de [Localité 6].

Sans précision du fondement textuel, la SCI ODEM convient toutefois de faire application de cette date pour déterminer l’usage effectif du bien.

Dans ces conditions, la juridiction fixera, en l’absence de contestation et de débat approfondi sur ce point, la date de référence au 24 octobre 2017.

A ce moment, la parcelle BN [Cadastre 1] est situé en zone UE du PLU de la commune de [Localité 6], soit en zone urbaine où les constructions sont permises. Elle peut recevoir la qualification de terrain à bâtir.


III. Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2). C'est à cette date, soit le 31 janvier 2025 au cas présent, que doit être appréciée la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.




Enfin, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au cas présent, la SNCF Réseau et la SCI ODEM s’accordent pour retenir une valorisation de la parcelle expropriée à 50 euros/m², ce dont il résulte une indemnité principale de 12.400 euros (248 m² x 50 euros) et une indemnité de remploi établi à hauteur de 2.110 euros, soit un total de 14.510 euros.
Le commissaire du Gouvernement partage cette analyse.

Il convient de prendre acte de cet accord et de fixer le montant des indemnités principale et de remploi en conséquence, ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Sur les indemnités accessoires,

*Sur l’indemnité pour reconstruction de la clôture,

La SCI ODEM sollicite une indemnité accessoire au titre de la réalisation d’un mur de clôture au droit de la voie ferrée préexistante, afin de sécuriser son terrain destiné au stockage d’automobiles. Elle chiffre sa demande à 31.619,40 euros TTC.

La SNCF Réseau accepte de prendre en charge cette indemnité.

Il leur en sera donné acte.

*Sur l’indemnité pour perte de loyers,

Parmi les indemnités accessoires pouvant lui être allouées, le propriétaire exproprié peut recevoir une indemnité pour perte de revenus locatifs lorsque le bien était affecté à la location et qu’il subit, en raison de l’expropriation, une perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat d’un bien de remplacement et trouver un locataire (Civ. 3e, 8 juin 2023, n°22-14.706 ; Civ. 3e, 31 mai 2000, n°99-70.054).

La SCI ODEM fait valoir qu’en raison de l’expropriation de la parcelle BN [Cadastre 1], elle subit une perte de loyers considérant que son locataire, la SAS Autofi, se trouve évincée partiellement du local commercial qu’elle occupe en vertu du bail commercial du 1er septembre 2023.

Elle évalue cette indemnité, sur la base d’un loyer mensuel de 3.000 euros, comme suit :
- 248 m² x 3.000 euros / 700 m² de surface louée : 1.062,86 euros HT par mois,
- soit un total annuel de 12.752,32 euros HT, multiplié par 3 années soit 38.262,92 euros HT,
- le préjudice s’établissant TTC à la somme de 45.915,50 euros ;

La SNCF Réseau conteste le principe de cette indemnité pour perte locative au motif qu’il n’est pas démontré, à la lecture du bail et des pièces, que la parcelle BN [Cadastre 1] est régulièrement louée à la SAS Autofi.

Le commissaire du Gouvernement critique également le raisonnement tenu par la SCI ODEM, considérant qu’en l’état du dossier et des pièces produites, il n’était pas possible de déterminer que la SAS Autofi bénéficiait d’un usage exclusif sur la parcelle BN [Cadastre 1].

Le débat portant sur le fait de savoir si la SAS Autofi pouvait être considérée comme occupante de la parcelle BN [Cadastre 1] a fait l’objet d’un examen approfondi dans le cadre de l’instance parallèle opposant l’autorité expropriante et cette société s’agissant de l’indemnité d’éviction.

Au terme d’un jugement séparé rendu ce jour (minute 26/28), la juridiction de l’expropriation a considéré que si le bail commercial du 1er septembre 2023 ne portait que sur une surface réduite de 800 m² comprenant bâtiment à usage commercial et parking commun situé en façade avant de l’ancienne parcelle BN [Cadastre 2], ce qui excluait la parcelle BN [Cadastre 1], située au fond de l’ancienne unité foncière, du périmètre du bail, il n’en demeurait pas moins que la SAS Autofi exploitait cette dernière passerelle en vertu d’un bail verbal non contesté par la SCI ODEM, prolongeant le bail écrit initial.

Il sera renvoyé à la lecture de ce jugement pour un plus ample exposé de ses motifs.

Il s’ensuit que la SCI ODEM est fondé à se prévaloir, dans l’absolu, d’une perte locative dans la mesure où sa locataire perd la jouissance d’une partie du terrain occupé.

Pour autant, la méthode de calcul proposée par la SCI ODEM, ainsi que le relève l’autorité expropriante, ne peut être retenue dès lors qu’elle est erronée pour considérer que les 248 m² sont inclus dans les 700 m² objet du bail écrit soumis à un loyer de 3.000 euros, alors que ces 248 m² viennent en sus de la surface initialement louée.

Ainsi, calculer la perte de revenus locatifs sur la base d’une perte de près d’un tiers de la surface occupée, alors que les 248 m² n’occupent in fine qu’une part très réduite de l’ancienne parcelle BN [Cadastre 2] d’une surface bien plus élevée de 3.827 m² (soit 6,48% de la parcelle), fait ressortir un montant disproportionné et injustifié par rapport à la perte qui serait effectivement subie par le propriétaire.

Il apparaîtrait plus pertinent, dans ces conditions, de retenir le calcul proposé par la SNCF Réseau, soit 248 m² x 3.000 euros / 3.827 m² : 194 euros HT par mois de perte locative.

Toutefois, la SCI ODEM, qui ne démontrait déjà pas d’une adaptation à la hausse du loyer initial, sous la forme d’un loyer complémentaire, au regard de la surface laissée finalement à disposition de la SAS Autofi, ne justifie pas que le loyer doit faire l’objet d’une modification dans le contexte l’expropriation, ni même d’une proposition en ce sens formée à sa locataire. Dans ces conditions, il ne saurait être considéré comme acquis que le loyer de 3.000 euros sera effectivement revu à la baisse après l’éviction partielle de la SAS Autofi.

Au contraire, dans la mesure où les parties ont tacitement convenu que la surface effectivement louée s’étendait au-delà du bâtiment principal pour inclure la partie arrière à usage de stationnement, sans pour autant s’accorder sur un loyer supplémentaire, une révision à la baisse du loyer apparaît très hypothétique, aucune des parties n’y ayant finalement intérêt : ni la SCI ODEM pour des raisons évidentes, ni la SAS Autofi, qui bénéficie d’un droit de jouissance élargi tout en conservant un loyer calculé sur une surface de 700 m².
De surcroît, la SCI ODEM n’atteste par ailleurs d’aucune contrainte particulière pour recouvrer un bien identique lui permettant d’accueillir un nouveau locataire, qui justifierait de retenir un préjudice sur une durée de 3 ans.

Dans ces conditions, le préjudice de perte locative dont se prévaut la SCI ODEM n’est pas certain et ne peut fonder l’octroi d’une indemnité.

Il convient de rejeter sa demande.

*

Il s’ensuit une indemnité globale d’expropriation, revenant à la SCI ODEM, de 46.119,40 euros, décomposée comme suit :
- 12.400 euros au titre de l’indemnité principale,
- 2.110 euros au titre de l’indemnité de remploi,
- 31.619,40 euros au titre de l’indemnité pour reconstruction du mur de clôture ;

III. Sur les mesures de fin de jugement

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

ORDONNE la jonction des instances enrôlées sous le N° RG 25/00019 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T7E3 et le N° RG 25/00035 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UDFM sous le numéro plus ancien ;

DONNE ACTE à la SNCF Réseau et à la SCI ODEM de leur accord partiel s’agissant de l’indemnité principale, de l’indemnité de remploi et de l’indemnité de reconstruction du mur de clôture ;

REJETTE la demande de la SCI ODEM au titre de l’indemnité pour pertes locatives ;

FIXE en conséquence le montant des indemnités définitives revenant à la SCI ODEM à raison de l’expropriation de son bien correspondant à l’immeuble situé [Adresse 3] à FENOUILLET (31150), parcelle BN [Cadastre 1], à la somme de 46.119,40 euros ainsi détaillée :

*12.400 euros au titre de l’indemnité principale,
*2.110 euros au titre du remploi,
*31.619,40 euros au titre de l’indemnité pour reconstruction du mur de clôture ;

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 16 juillet 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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Mise à jour de la source le 2026-07-20T21:35:22.624Z.