Tribunal judiciaire de Toulouse, EXPROPRIATIONS, 16 juillet 2026, n° 25/00066

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le projet des Aménagements Ferroviaires au Nord de [Localité 2] (AFNT) s’intègre dans le cadre du projet GPSO (Grand Projet Ferroviaire du Sud-Ouest).

Le projet GPSO consiste en la réalisation d’une ligne nouvelle [Localité 3]-[Localité 2] et d’une ligne nouvelle [Localité 3]-Espagne, pour un total de 417 km.

Il intègre la création de gares nouvelles et l’aménagement des lignes existantes au sud de [Localité 3] (AFSB) et au nord de [Localité 2] (AFNT).

Dans ce cadre, la SNCF Réseau procède à l’expropriation pour cause d’utilité publique de certaines parcelles en application de la déclaration d’utilité publique arrêtée par le Préfet de Haute-Garonne le 4 janvier 2016, annulée le 15 juin 2016 puis rétablie le 12 mars 2020 par la Cour administrative d’appel de Bordeaux et confirmée le 21 avril 2021 par le Conseil d’Etat. Ladite opération a été prorogée par arrêté préfectoral du 29 août 2022.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 30 mai au 24 juin 2022.

Parmi les biens nécessaires à la réalisation de cette opération figure un local commercial situé au [Adresse 2] à [Localité 2], d’une surface de 4 262 m², constitué par la parcelle [Cadastre 1] BB [Cadastre 2] (lot 3), que la SNCF Réseau a acquis par voie amiable le 20 décembre 2023.

Ce local est en partie occupé par M. [F] [K], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne Lifestyle Furniture, qui y exploite un commerce de détail de meubles, en vertu d’un bail consenti le 26 juin 2020 par les consorts [I].

L’autorité expropriante a adressé à M. [F] [K] une offre d’indemnisation par mémoire valant offre du 21 avril 2025.



En l’absence d’accord, la SNCF Réseau a saisi le juge de l’expropriation de ce siège pour fixation de l’indemnité d’éviction suivant mémoire reçu le 6 août 2025.
Un transport sur les lieux s'est déroulé le 6 février 2026, en présence de chacune des parties régulièrement représentée ainsi que du commissaire du Gouvernement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2026.

L’autorité expropriante demande au juge de l’expropriation de bien vouloir débouter M. [F] [K] de ses demandes et de fixer globalement l’indemnité d’éviction lui revenant à la somme de 170.000 euros en cas d’éviction sans transfert d’activité ou de 202.000 euros en cas d’éviction avec transfert d’activité.

M. [F] [K], régulièrement représenté, sollicite de la juridiction de bien vouloir recevoir son mémoire, sinon ordonner la reprise de la procédure par la notification du mémoire de l’expropriant à l’exproprié, et de fixer l’indemnité globale d’éviction avec transfert d’activité à la somme de 405.742 euros, outre une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’indemnité globale étant décomposée comme suit :
- 250.000 euros au titre de l’indemnité principale,
- 30.000 euros au titre de l’indemnité de remploi,
- 13.000 euros au titre du préjudice commercial,
- 12.000 euros au titre des frais de personnel et charges salariales,
- 2.000 euros au titre de l’indemnité pour frais administratifs,
- 20.000 euros au titre des frais de déménagement,
- 40.000 euros au titre de l’indemnité pour perte sur stocks,
- 38.742 euros au titre de l’indemnité pour investissement non amortis ;

Le commissaire du Gouvernement conclut quant à lui à la fixation d’une indemnité globale d’éviction de 286.350 euros, décomposée comme suit : 225.000 euros au titre de l’indemnité principale, 21.350 euros au titre de l’indemnité de remploi et 40.000 euros au titre de l’indemnité pour perte sur stocks. Il précise que d’autres indemnités peuvent être versées sur présentation de justificatifs.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026, prorogé au 30 juin 2026 puis au 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


I. Sur la recevabilité du mémoire de l’exproprié

Aux termes de l’article R.311-11 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, “le défendeur dispose d’un délai de six semaines à compter de la notification du mémoire du demandeur prévu à l’article R.311-10 pour adresser à celui-ci son mémoire en réponse”. Ce délai n’est pas édicté à peine d’irrecevabilité des écritures transmises après son expiration (CA Poitiers, 31 mai 2022, 21/00018).

Au cas présent, M. [F] [K] demande à ce que son mémoire en réponse au mémoire de la SNCF Réseau saisisant la juridiction soit déclaré recevable nonobstant sa notification au-delà du délai précité. 

Outre que le respect dudit délai n’est pas prescrit à peine d’irrecevabilité du mémoire, la juridiction constate que le principe du contradictoire a été respecté tout au long de la procédure, que chacune des parties a été représentée lors du transport sur site, que de nouvelles écritures ont pu être échangées par ces dernières depuis le premier mémoire responsif et, surtout, qu’aucune fin de non-recevoir n’est opposée par la SNCF Réseau.

Le premier mémoire responsif de l’exproprié sera reçu, conformément à sa demande.

II. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

M. [F] [K] exploite une activité de vente de meubles et mobiliers, sous l’enseigne Lifestyle Furniture, depuis 2003. 

Le local loué depuis juin 2020, situé au [Adresse 2] à [Localité 2], et moyennant un loyer de 40.800 euros HT/HC, est d’une surface utile de 700 m², d’après l’acte de vente (740 m² de surface selon le bail). Le bâtiment comprend plusieurs commerces.

Le rez-de-chaussée de 191 m² comprend une partie à usage d’exposition ainsi que des toilettes et une cuisine aveugles. Un escalier en béton ciré mène à l’étage d’une surface de 494 m², où se poursuit la partie exposition du magasin, très lumineuse, sur 328 m² et se situe une réserve avec faux-plafond de 166 m² constituée d’une pièce principale et de quatre autres petites salles, pour le stockage des meubles. À l’arrière de la réserve se situe un escalier desservant un accès vers l’extérieur, condamné. Les locaux sont climatisés et bénéficient d’une vidéosurveillance.




Le transport sur site a permis de constater que la partie à usage d’exposition était en excellent état d’entretien et que les meubles en tek vendus, destinés à l’intérieur et à l’extérieur, étaient haut de gamme. Les lieux auraient été rénovés à l’arrivée du locataire.

Les locaux, faisant face à un rond-point sur une avenue passante, bénéficient d’une très bonne visibilité commerciale. La façade du magasin comprend des places de stationnement.

Lors du transport, l’exploitant a pu indiquer que l’activité ne permettait pas une clientèle en ligne car il demeurait important pour les acheteurs de visualiser les meubles dans un lieu de vente de qualité.


Sur la date de référence et la situation urbanistique,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose quant à lui que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d’aménagement différée (ZAD), la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle le bien est situé. 
Au cas particulier, la SNCF Réseau et le commissaire du Gouvernement semblent s’accorder, aux termes de leurs écritures et suivant des arguments distincts, pour retenir une date de référence correspondant à la procédure de révision du PLU de la commune de [Localité 2] du 27 juin 2013, soit celle prévoyant le droit de préemption urbain en zones U et AU. Le défendeur n’a pas conclu sur ce point.

En l’absence de débat approfondi sur ce point, c’est cette date qui sera retenue à titre de référence.

A ce moment, les parcelles sont situées en zone UE2c du PLU de la commune de [Localité 2], soit en zone urbaine économique, ce dont conviennent chacune des parties.







III. Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2). C'est à cette date doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Toutefois, en l’absence d’ordonnance portant transfert de propriété, comme en l’espèce, il est de principe que la consistance des biens expropriés est appréciée à la date de la décision de première instance fixant le montant des indemnités dues (Civ. 3e, 11 oct. 1977, n°76-70.306 ; Civ. 3e, 18 déc. 1991, n°90-70.010).

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Sur l’indemnité principale d’éviction,

*A titre liminaire, sur la qualification de l’indemnité,

Les parties s’opposent quant à la qualification exacte de l’indemnité d’éviction revenant à M. [F] [K].

Ainsi, l’exploitant sollicite aux termes de ses écritures le versement d’une indemnité d’éviction pour transfert de son activité.

À l’inverse, la SNCF Réseau, considérant que le projet commercial de M. [F] [K] n’était pas clairement défini et demeurait incertain, propose deux types d’indemnité fondée tantôt sur le transfert d’activité, tantôt sur la perte totale du fonds de commerce.


Le commissaire du Gouvernement considère quant à lui que la clientèle de l’exploitant n’est pas transférable de sorte que, s’agissant d’un élément fondamental du fonds de commerce, celui-ci est réputé être intégralement perdu. Il retient ainsi une indemnité d’éviction avec cessation de l’activité.

Au cas présent, l’exproprié indique qu’il entend créer un nouveau fonds de commerce à [Localité 4], liquider son activité et qu’il devra intégralement reconstituer sa clientèle à sa réinstallation dans le VAR. Il a d’ailleurs précisé que la clientèle ne pouvait être exclusivement numérique, en raison de la spécificité des biens commercialisés.

Il est ainsi indéniable à la lecture des écritures de M. [F] [K] que celui-ci ne peut,en raison de la réinstallation projetée à plusieurs centaines de kilomètres et de la particularité de l’activité exploitée, déplacer ni conserver son fonds de commerce, lequel est irrémédiablement perdu en raison de l’expropriation.

Dans ces conditions, l’indemnité principale revenant à l’exploitant sera qualifiée d’éviction sans transfert d’activité.


*Sur l’évaluation de l’indemnité,

Il est constant qu’en cas de disparition du fonds de commerce, le locataire évincé a droit à une indemnité principale de remplacement correspondant à la valeur pleine du fonds de commerce disparu.

Il est toutefois admis que l’indemnité de remplacement ne saurait être inférieure au montant du droit au bail. Lorsque la valeur du fonds de commerce est inférieure à celle du droit au bail, l’indemnité principale doit être fixée à la valeur du droit au bail soit la valeur la plus haute (Civ. 3e, 11 juin 1992, n°90-17.109 ; Civ. 3e, 16 déc. 1997, n°96-16.779).

Ainsi, deux calculs distincts, portant d’une part sur la valeur du fonds puis, d’autre part, sur la valeur du droit au bail, doivent être opérés pour déterminer chacune de ces valeurs et retenir la plus adaptée.

S’agissant, en premier lieu, de la valeur du fonds de commerce, la SNCF Réseau et le commissaire du Gouvernement proposent de retenir la méthode classiquement utilisée consistant en l’application d’un taux (déterminé par comparaison avec des cessions de fonds de même type situé dans la même commune ou dans un secteur commercial comparable) au chiffre d’affaires moyens des trois dernières années.

M. [F] [K] évalue quant à lui son fonds de commerce à 250.000 euros, suivant le calcul opéré par le cabinet NICODEME qui a appliqué un taux de 35% au dernier chiffre d’affaires HT de l’année 2024 évalué à 713.503 euros, considérant que “les exercices 2022 et 2023 ont été grandement impactés par les travaux de voirie réalisés devant les locaux” (soit 713.503 euros x 35% : 249.726.05 euros arrondis à 250.000 euros).

Cependant, un tel calcul ne saurait être retenu dès lors que d’une part, il est réalisé sur des chiffres HT et, d’autre part, qu’il est limité à un chiffre d’affaires pour une seule année d’exploitation considérée comme la meilleure par l’exproprié (qui plus est, sur la base d’un simple projet de bilan), méthode écartée par la Cour de cassation (Civ. 3e, 20 mars 2007, n°06-11.040), peu important à cet égard le motif avancé et quand bien même la moyenne ainsi établie s’avérerait non pertinente pour apprécier la valeur du fonds, considérant que dans le cas où des résultats d’exercice se trouveraient anormalement et épisodiquement bas, il conviendrait de retenir, le cas échéant si elle s’avérait plus élevée, la valeur du droit au bail.

Le raisonnement opéré par le cabinet NICODEME sur ce point sera ainsi écartée.

Pour déterminer la valeur du fonds, la SNCF Réseau retient une moyenne des chiffres d’affaires pour les années 2020 à 2022, soit 492.181 euros TTC, à laquelle elle a appliqué un taux de 30%, ce dont il résulte une valeur du fonds estimée à 147.654 euros.

Toutefois, ces chiffres ne sont pas les plus récents puisque sont versés aux débats les documents comptables et financiers pour l’exercice 2023, le bilan pour l’année 2024 ainsi qu’une attestation de la SARL AP CONSEIL, expert-comptable de M. [F] [K], pour l’année 2025.

Le commissaire du Gouvernement a reconstitué les montants TTC des chiffres d’affaires comme suit : 627.199 euros pour 2023, 842.944 euros pour 2024 et 764.182 euros pour le dernier exercice, soit une moyenne établie à 744.775 euros TTC pour les trois derniers exercices.

Cette moyenne actualisée, au demeurant non critiquée par l’expropriant dans son mémoire et plus élevée que celle appliqué par le cabinet NICODEME, sera ainsi retenue pour base de calcul de la valeur du fonds de commerce.

S’agissant du taux applicable, la SNCF Réseau et le commissaire du Gouvernement proposent tous de retenir un taux de 30% du chiffre d’affaires, tandis que M. [F] [K] préconise un taux de 35%.

Pour ce faire, la SNCF Réseau a procédé à une étude de marché par comparaison avec six cessions de fonds de commerce de détail de meubles dans un périmètre relativement proche, entre 2023 et 2024, faisant apparaître une moyenne de 28,02%.




De la même façon, le commissaire du Gouvernement, sur la base de cinq cessions plus récentes intervenues entre 2023 et 2025, a obtenu un taux moyen de 26,27%.

Tous deux font observer que le taux moyen au niveau national s’établit à 26,4% du chiffre d’affaires moyen selon l’évaluation retenu par le site IFC Expertise spécialisé en évaluation de ce type de fonds de commerce.

Seul le commissaire du Gouvernement précise qu’une majoration à 30% s’explique par la prise en compte du caractère haut de gamme de l’exploitation de M. [F] [K].

Le cabinet NICODENE, intervenant pour l’exproprié, fonde sa proposition à 35%, après avoir relevé une moyenne établie au niveau national à 26,20% selon le site évaluation-fonds-de-commerce, en retenant le volume de chiffre d’affaires, son évolution et sa situation géographique sur un axe routier très fréquenté.

Cependant, l’étude menée par le cabinet NICODEME ne repose sur aucune donnée comparative locale et est limitée à une majoration du taux relevé au niveau national en raison des particularités du fonds litigieux, ce qui rend l’analyse moins fine.

En outre, au regard des taux moyens relevés au niveau national pour les activités de type commerce de meubles, compris aux alentours de 26,3%, il apparaît que l’application d’un taux de 35% reposant principalement sur la situation géographique du fonds et son volume d’activité, soit près de 10% de plus qu’à l’échelle nationale, est disproportionnée.

Dans ces conditions, la juridiction retiendra le taux de 30% pour valoriser le caractère haut de gamme du commerce de M. [F] [K].

Il s’ensuit que le fonds de commerce peut être valorisé comme suit :

744.775 euros TTC x 30% : 223.432 euros

Un tel calcul rejoint ainsi le raisonnement opéré par le commissaire du Gouvernement et se rapproche en outre de la seconde analyse conduite à l’initiative de M. [F] [K] le 27 mars 2026 (pièce 10) ayant retenu une valeur du fonds à 222.424 euros correspondant à la moyenne entre la valeur obtenue par utilisation de la méthode par capitalisation de l’EBE corrigé (218.902 euros) et celle obtenu par capitalisation de la CAF moyenne (225.945 euros) sur les exercices 2022 à 2024.

Le fonds de commerce sera valorisé à la somme arrondie de 225.000 euros.


S’agissant, en second lieu, de la valeur du droit au bail qu’il convient d’apprécier à titre d’indemnité minimale, la méthode classiquement utilisée et retenue en l’espèce par la SNCF Réseau et le commissaire du Gouvernement est celle du différentiel de loyers, soit :

VLM (valeur locative de marché) - VLC (valeur locative contractuelle) x CS (coefficient de situation ou de commercialité)

M. [F] [K], qui a limité son raisonnement à la détermination de la valeur du fonds en se bornant à critiquer l’option retenue par l’autorité expropriante, dès lors que celle-ci avait retenue une indemnité sur la base du droit au bail et non sur la valeur pleine du fonds, ne fournit aucune autre méthode de calcul, de sorte que la juridiction appliquera celle précédemment évoquée.

Il est constant que la VLC est de 58,28 euros/m² (loyer de 40.800 euros/an HT / 700 m² de SU).

Le coefficient retenu par l’expropriant et le commissaire du Gouvernement est de 6, soit un niveau correspondant à une bonne situation en province. Ce coefficient sera jugé satisfactoire au regard de l’exposition dont bénéficie le commerce de M. [F] [K], situé face à une aire passante dans le nord toulousain.

Concernant la VLM, le commissaire du Gouvernement retient 100 euros/m² HT annuel au terme d’une étude de marché portant sur les loyers relevés dans le cadre de six cessions de fonds de commerce de meubles variés entre 2023 et 2025 à [Localité 2] et [Localité 5], dont il est résulté une moyenne de 98,83 euros/m² HT, et d’un examen de quatre annonces de location immobilière sur le site cessionPME.com, s’agissant de biens situés dans un secteur géographique relativement proche ([Localité 6], [Localité 7], nord toulousain et [Localité 5]), faisant apparaître une moyenne de 105 euros/m² HT. Le choix de 100 euros/m² HT annuel est considéré au regard notamment des valeurs plus hautes relevées dans la commune de [Localité 5], en comparaison avec les loyers appliqués à [Localité 2].

La SNCF Réseau a quant à elle retenu une VLM de 95,43 euros/m² l’an correspondant à la moyenne des loyers appliqués sur sept fonds de commerce situés à proximité immédiate de l’enseigne Lifestyle Furniture car implantés aux [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 2]. Il s’agit de commerces peu ou prou comparables de meubles, de cuisines et salles de bain, de solderie et d’équipement de voitures. 

Toutefois, de cette étude peut être retiré le troisième terme de comparaison qui correspond à la valeur isolée la plus basse et, surtout, au fonds litigieux, ce qui vient fausser l’analyse.

En ôtant ce terme de l’étude, il en résulte une moyenne de 101,62 euros/m² annuel, soit un montant davantage proche de la VLM retenue par le commissaire du Gouvernement.

La juridiction considèrera ainsi la valeur de 100 euros/m² annuel comme étant plus représentative des loyers consentis pour des fonds comparables dans le secteur considéré.

Le commissaire du Gouvernement sera ainsi suivi dans son raisonnement sur la valeur du droit au bail estimée comme suit :

(100 euros - 58,28 euros) x 6 x 700 m² : 175.224 euros HT arrondi à 175.000 euros

Il convient de préciser que le droit au bail est estimé à 156.030 euros HT par l’expropriant, raison pour laquelle, après avoir évalué le fonds de commerce à 147.654 euros, il a fait application de la jurisprudence constante en retenant une indemnité égale à la première valeur.

En tout état de cause, la valeur du fonds de commerce telle que retenue par la juridiction excède celle du droit au bail.

Dans ces conditions, M. [F] [K] sera indemnisé pour l’éviction de son local sur la base de la valeur réelle de son fonds.

Il lui sera ainsi octroyé une indemnité principale de 225.000 euros.


Sur les indemnités accessoires,

*Sur l’indemnité de remploi,

L’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que “l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique”.

Cette indemnité de remploi est due sans que l’exproprié ait à justifier de la nécessité du remploi et doit permettre l’acquisition de biens de même nature d’un prix égal au montant de l’indemnité principale, ce qui suppose qu’elle soit fixée en proportion de l’indemnité principale allouée (Civ. 3e, 9 nov. 2023, n°22-18.113).



Il est de jurisprudence établie qu’en matière d’éviction, l’indemnité de remploi est calculée comme suit : 5% du montant de l’indemnité principale jusqu’à 23.000 euros et 10% au-delà (arrêt précité).

L’application générale d’un taux de 12% au montant de l’indemnité principale, considération faite du montant des honoraires des spécialistes immobiliers commerciaux et des montants des frais et honoraires des rédacteurs d’actes, des frais et droits de mutation, telle que préconisée par le cabinet NICODEME, sans aucun justificatif, ne saurait être retenue.

L’indemnité de remploi sera ainsi fixée à la somme de 21.350 euros, conformément à la méthode classiquement employée (23.000 x 5% : 1.150 euros + 202.000 x 10% : 20.200 euros, étant rappelée l’indemnité principale évaluée à 225.000 euros).


*Sur le préjudice commercial,

M. [F] [K] sollicite une indemnité pour trouble commercial de 13.000 euros en se fondant sur l’analyse du cabinet NICODEME, qui a évalué le préjudice à hauteur de deux mois de bénéfice sur la base du bénéfice annuel pour l’année 2024 estimé alors à 78.711 euros.

La SNCF Réseau considère que la méthode proposée ne tient pas compte de la variation du bénéfice d’une année sur l’autre, de sorte que le bénéfice pour l’année 2023 doit être pris en considération. Elle ajoute par ailleurs que le bilan produit pour l’exercice 2024 ne constitue qu’un projet qui ne lui est pas opposable.

Le commissaire du Gouvernement estime quant à lui que ce poste vise seulement à compenser le préjudice lié à l’interruption temporaire d’activité pendant la période du déménagement ou de la réinstallation, de sorte qu’il doit être exclu en cas de cessation de l’activité, ce qui est le cas en l’espèce.

À titre liminaire, il convient d’observer que la Cour de cassation impose aux juges du fond de rechercher si l’exproprié indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et par l’indemnité de remploi ne subit pas toutefois un préjudice d’une telle nature, au visa de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (Civ. 3e, 8 juin 2023, n°22-18.309).

Si certaines cours d’appel excluent effectivement une telle indemnité pour trouble commercial en cas de disparition du fonds, d’autres retiennent l’allocation d’une indemnité pour trouble commercial lorsque la demande fait référence aux préjudices divers subis par le locataire pendant la période de déménagement et de réinstallation, mais également, à défaut de réinstallation, pendant la période précédent l’arrêt de l’exploitation afin d’organiser la fermeture de l’activité (Versailles, 4e ch. expr. 20 oct. 2020, n°19/06561 ; Paris, pôle 4, ch. 7, 1er juill. 2021, n°19/15909).

La Cour d’appel de [Localité 8] a ainsi retenu que ces préjudices s’analysaient généralement en une perte temporaire de recettes et pouvaient être évalués, soit à trois mois de résultat, soit à un mois de salaires et charges, soit à 15 jours de chiffre d’affaires, ces données étant alternatives.

La Cour d’appel de [Localité 9] a pu ainsi déterminer un tel trouble commercial à partir du mode de calcul le plus favorable parmi trois méthodes : trois mois de bénéfices, 15 jours de recettes journalières TTC ou 1 mois et demi de salaires et charges.

La juridiction fera sienne cette appréciation et ces modes de calcul, considérant que l’exploitant évincé qui perd son fonds de commerce faute de pouvoir conserver sa clientèle supporte nécessairement un préjudice dans l’attente de l’arrêt effectif de son exploitation, indépendamment de tout projet de réinstallation, la période en question ayant vocation à être consacrée au déstockage et à la fermeture du site.

Au cas présent, la SNCF Réseau est fondée à critiquer la méthode de calcul de l’expert NICODEME, limitée aux bénéfices de l’année 2024, qui plus est, à la date du rapport, sur la base d’un bilan projeté.

Pour autant, ont été versés aux débats les documents comptables et bilans définitifs des exercices 2022, 2023 et 2024, étant précisé à cet égard, ainsi que le relève très justement le conseil de M. [F] [K], que l’entrepreneur individuel n’a pas à déposer ses bilans au greffe du tribunal de commerce.

Ainsi, si le bilan pour l’année 2025 n’est pas communiqué, il n’en demeure pas moins que les bénéfices pour les trois années précédentes sont disponibles :
- pour l’année 2022 : 30.636 euros,
- pour l’année 2023 : 115.550 euros,
- pour l’année 2024 : 70.592 euros ;

Il en résulte un bénéfice annuel moyen de 72.259,33 euros qui, ramené à deux mois (au lieu de trois mois, ce dont il résulterait une somme de 18.064,83 euros supérieure à la prétention du défendeur) ainsi que le préconisent expropriant et évincé, s’évalue à 12.043,22 euros, soit une somme relativement proche de l’analyse du cabinet NICODEME.

Il sera dans ces conditions alloué à M. [F] [K] une somme de 12.043 euros au titre du trouble commercial.





*Sur l’indemnité pour frais de personnel et charges salariales,

Le cabinet NICODEME, sur lequel s’appuie M. [F] [K] pour fonder sa demande, identifie des frais “constitués par l’ensemble des dépenses concernant le personnel pendant la période du transfert d’un fonds à l’autre ou du licenciement du personnel si le nouveau fonds de commerce est acquis avec son personnel”. Il calcule l’indemnité sur la base de deux mois de salaires et charges, soit, sur la base de la masse salariale de 2024, de 70.955 x 2/12° : 11.825,83 euros, arrondis à 12.000 euros.

La SNCF Réseau s’oppose à cette prétention, considérant d’une part ce poste de préjudice ne peut être payé que sur présentation de justificatifs, soit après licenciement, et d’autre part que le simple calcul limité à deux mois de salaires et charges, sur la base de la masse salariale de 2024, ne permet pas de caractériser un préjudice certain.

Le commissaire du Gouvernement fait seulement observer que les frais de licenciement sont classiquement évalués a posteriori, le juge de l’expropriation étant à même de statuer sur le principe de l’indemnité en renvoyant la détermination du montant à la justification ultérieure de la charge réellement supportée par l’évincé. Le défendeur rejoint cette analyse dans son dernier mémoire, indiquant qu’aucun licenciement ne peut intervenir en amont du départ des locaux.

Il convient de relever que, plutôt que de retenir le principe de l’indemnité et de renvoyer la charge ultérieure de la détermination de son montant à l’évincé, une telle solution conduisant le juge de l’expropriation à condamner une partie de façon hypothétique, à rendre un dispositif non-exécutable et à renoncer partiellement à son office, le sursis à statuer constitue la voie la plus adaptée au cas des licenciements à venir ([Localité 9], pôle 4, ch. 7, 1er juill. 2021, n°19/15909).

Considérant que les licenciements du personnel apparaissent inévitables en raison de la perte du fonds et de l’éloignement géographique de M. [F] [K] qui souhaite créer un nouveau fonds à plusieurs centaines de kilomètres et ne pourra maintenir chaque salarié, de sorte que le préjudice est établi en son principe, et que les documents attestant de ces ruptures de contrat ne peuvent être produits avant l’éviction, il sera sursis à statuer d’office sur ce poste de préjudice, jusqu’à présentation des justificatifs idoines.

*Sur l’indemnité pour frais administratifs,

M. [F] [K] sollicite une indemnité de 2.000 euros sur ce fondement, s’appuyant sur les conclusions du cabinet NICODEME relevant que ce poste est destiné à couvrir les dépenses liées au transfert du site et au changement de siège social, de cartes de visite, papier à en-tête, et à l’information de la clientèle.


La SNCF Réseau, qui n’inclut pas ce poste dans son offre, n’émet toutefois aucune contestation dans le corps de ses écritures.

Le commissaire du Gouvernement soutient que l’exproprié ne peut prétendre à une telle indemnité, celle-ci étant limitée au cas du transfert d’activité.

Au cas présent, il apparaît que les frais visés par l’expert NICODEME consiste intégralement en des frais résultant d’un transfert d’activité. Or, il a été retenu par la juridiction que M. [F] [K] perdait son fonds de commerce, non transférable, et était indemnité au titre de la valeur pleine de celui-ci, cette indemnité ayant précisément vocation à lui permettre de reconstituer un fonds pour démarrer une nouvelle activité dans le Var.

Dans ces conditions, sa demande doit être rejetée.

*Sur l’indemnité pour frais de déménagement,

Cette indemnité n’est par principe due qu’en cas de transfert de l’activité, considérant qu’en cas de perte du fonds, les biens meubles sont valorisés dans le cadre de l’indemnité principale.

Des exceptions existent tenant par exemple au déplacement des effets personnels de l’exploitant logé sur place.

Il a également pu être jugé, dans le cas d’une perte du fonds de commerce, que pouvaient être indemnisés, non pas le préjudice résultant de la perte des matériels, mais les frais justifiés afférents au retrait des matériels des lieux expropriés ([Localité 8], 4ème ch. expr., 21 juill. 2020, n°19/06207).

Le commissaire du Gouvernement ne sera donc pas suivi dans son raisonnement tendant à écarter l’application d’une telle indemnité en cas d’indemnisation sur la valeur du fonds, sans transfert d’activité.

En l’espèce, M. [F] [K] sollicite l’octroi d’une indemnité de 40.000 euros à ce titre. L’expert NICODEME retient dans son rapport que cette indemnité, à parfaire après devis, a pour objet, dans l’hypothèse de la perte du fonds de commerce et en l’absence de réinstallation, à déménager le mobilier en tek qui nécessite des précautions particulières pour son déplacement.

L’exproprié produit deux devis de déménagement des marchandises vers [Localité 4] établis par la société DEMECO (43.520 euros HT) et les Déménageurs bretons (46.800 euros HT), précisant dans ces dernières écritures que ce poste peut être revu à la baisse pour tenir compte notamment de l’écoulement des stocks.




Toutefois, il convient de relever que ces deux devis font référence à un chargement des matériels effectués au [Adresse 2] mais également au [Adresse 6] à [Localité 10], soit l’entrepôt loué par M. [F] [K] pour les besoins de son activité.

Or, l’éviction de M. [F] [K] ne concerne que les locaux commerciaux loués à [Localité 2] à l’exclusion de tout autre local non concerné par la procédure d’expropriation.

Dans la mesure où il n’est pas possible, à la lecture des devis, d’apprécier le tarif pour le seul déménagement des biens stockés au [Adresse 2], le préjudice d’indemnisation auquel pourrait prétendre M. [F] [K] n’est pas certain.

En outre, la production de deux devis est insuffisante pour permettre à la juridiction d’effectuer un choix éclairé entre différentes estimations de professionnels.

En tout état de cause, la juridiction observe que les explications de M. [F] [K] dans ses écritures sont à rebours des conclusions du cabinet NICODEME, puisqu’il explique que les marchandises déménagées ont vocation à être employées dans le cadre de sa future activité. La demande ne semble donc pas limitée au seul retrait des marchandises du local exproprié, mais tend à une prise en charge des frais de transfert, ce qui est parfaitement incompatible avec l’indemnité de remplacement allouée.

Pour ces raisons, la demande de M. [F] [K] sera rejetée.

*Sur l’indemnité pour perte sur stocks,

Lorsque l’exploitation établit qu’en raison de l’éviction, il n’a pas pu vendre ses stocks ou qu’il a dû les vendre à moindre prix, il doit être indemnisé du préjudice subi (par ex. : Civ. 3e, 12 janv. 2017, n°15-25.939).

Cette indemnité est due en l’absence de réinstallation de l’exploitant, qui n’est plus en mesure d’employer ses stocks et est contraint de vendre les marchandises qu’il ne peut écouler normalement à cause du départ forcé.

M. [F] [K] sollicite une indemnité de 40.000 euros (contrairement aux conclusions du cabinet NICODEME ayant retenu un préjudice de 79.000 euros), faisant valoir qu’il disposait d’un stock important et volumineux qu’il entendait écouler en partie, le surplus ayant vocation à être déménagé dans le département du Var dans le cadre de sa future activité.

La SNCF Réseau s’oppose à une telle indemnité, faisant valoir son incompatibilité avec le projet de transfert d’activité évoqué dans les écritures de la partie adverse et la demande faite au titre des frais de déménagement. Selon l’expropriant, le préjudice n’est ni certain, ni légitime.

Toutefois, il a pu être retenu par la juridiction que l’indemnité d’éviction dont bénéficiait M. [F] [K] était fondée sur la perte totale de son fonds de commerce, considérant la disparition de sa clientèle.

Dans ces conditions, il est fondé à solliciter une indemnité à ce titre, peu important la demande complémentaire faite au titre du déménagement, par ailleurs rejetée.

Le commissaire du Gouvernement, qui rappelle que cette indemnité est calculée sur la base de la valeur comptable du stock de sortie du dernier bilan, fait remarquer que la somme de 40.000 euros correspond à 15% du poste “stock marchandises” figurant à l’actif du bilan pour l’année 2024, soit le plus récent. Il estime cette estimation raisonnable, ce que partage la juridiction.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de M. [F] [K].

*Sur l’indemnité pour investissement non amortis,

Il est de jurisprudence établie que les aménagements non amortis sont compris dans la valeur du fonds de commerce et ne peuvent faire l’objet d’une indemnisation, en cas de perte de clientèle (TGI [Localité 9], 18e ch. 1ère sect., 12 déc. 1995, AJPI 1996, p.273).

Au cas présent, il a été constaté que le fonds de commerce n’était pas transférable, de sorte que M. [F] [K], qui devra acquérir un nouveau fonds grâce à l’indemnité principale allouée, n’est pas fondé à solliciter une indemnisation à ce titre.

Au surplus, il sera relevé, ainsi que le fait remarquer la SNCF Réseau, que le bail commercial comprend, en son article 19, une clause d’accession sans indemnité au terme de laquelle “les aménagements, installations, améliorations réalisés par le preneur dans les lieux loués au cours du bail deviendront à la fin du présent bail, la propriété pure et simple du bailleur, sans aucune indemnité pour le preneur”.

De surcroît, la somme de 38.742 euros sollicitée par M. [F] [K] correspond au montant net des frais d’agencement des locaux non amortis tel qu’il figure au bilan de l’exercice 2024 (frais d’agencement de 66.265 euros - amortissement à hauteur de 27.253). Il n’est produit aucun élément actualisé qui permettrait, dans l’absolu, d’apprécier l’amortissement nette comptable à ce jour.





Dans ces conditions, la demande de M. [F] [K] tendant à l’octroi d’une indemnité de 38.742 euros correspond au montant net des frais d’agencement des locaux figurant au bilan de l’exercice 2024, sera rejetée.


IV. Sur les mesures de fin de jugement

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La SNCF Réseau sera en outre condamnée à payer à M. [F] [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable le mémoire responsif du défendeur reçu par la juridiction le 15 janvier 2026 ; 

FIXE le montant des indemnités d’éviction revenant à [F] [K], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne Lifestyle Furniture, à raison de l’opération d’expropriation du local commercial situé au [Adresse 2] à [Localité 2], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1] BB [Cadastre 2], à la somme globale de 298.393 euros ainsi détaillée :

*225.000 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction avec cessation d’activité,
*21.350 euros au titre de l’indemnité de remploi,
*12.043 euros au titre du trouble commercial,
*40.000 euros au titre des pertes sur stocks ;

SURSEOIT A STATUER sur les indemnités pour frais de personnel et charges salariés jusqu’au versement des justificatifs ;

DIT que le sursis sera révoqué ou abrégé à la demande de la partie la plus diligente ;

ORDONNE en tout état de cause le renvoi du dossier à l’audience du vendredi 6 novembre 2026 à 14h00 pour assurer le suivi du dossier ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires ;




LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

CONDAMNE la SNCF Réseau à payer à [F] [K], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne Lifestyle Furniture, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 16 juillet 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

MINUTE : 
DOSSIER : N° RG 25/00066 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UL2G
JUGEMENT DU: 16/07/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

 
DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

SNCF RESEAU, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

D’AUTRE PART

Monsieur [F] [K] exerçant à titre d’entrepreneur individuel sous le nom commercial LIFESTYLE FURNITURE (RCS TOUOUSE [Numéro identifiant 1]), demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]
représenté par Maître Romain SINTES de la SELARL RS AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 423

Thibault CUDENNEC, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 06 Février 2026 et plaidoirie du 07 Avril 2026


En présence de [L] [Z], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.



LE JUGEMENT DONT LA TENEUR SUIT,



Vu le mémoire valant offre de la SNCF Réseau reçu le 6 août 2025, tendant à l’ouverture de la procédure de fixation des indemnités ;

Vu l’ordonnance du 17 décembre 2025, fixant la date de la visite des lieux ;

Vu le procès-verbal de visite des lieux en date du 6 février 2026 ;

Vu les offres, demandes et mémoires des parties et l’avis du commissaire du gouvernement ;


EXPOSE DU LITIGE

Le projet des Aménagements Ferroviaires au Nord de [Localité 2] (AFNT) s’intègre dans le cadre du projet GPSO (Grand Projet Ferroviaire du Sud-Ouest).

Le projet GPSO consiste en la réalisation d’une ligne nouvelle [Localité 3]-[Localité 2] et d’une ligne nouvelle [Localité 3]-Espagne, pour un total de 417 km.

Il intègre la création de gares nouvelles et l’aménagement des lignes existantes au sud de [Localité 3] (AFSB) et au nord de [Localité 2] (AFNT).

Dans ce cadre, la SNCF Réseau procède à l’expropriation pour cause d’utilité publique de certaines parcelles en application de la déclaration d’utilité publique arrêtée par le Préfet de Haute-Garonne le 4 janvier 2016, annulée le 15 juin 2016 puis rétablie le 12 mars 2020 par la Cour administrative d’appel de Bordeaux et confirmée le 21 avril 2021 par le Conseil d’Etat. Ladite opération a été prorogée par arrêté préfectoral du 29 août 2022.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 30 mai au 24 juin 2022.

Parmi les biens nécessaires à la réalisation de cette opération figure un local commercial situé au [Adresse 2] à [Localité 2], d’une surface de 4 262 m², constitué par la parcelle [Cadastre 1] BB [Cadastre 2] (lot 3), que la SNCF Réseau a acquis par voie amiable le 20 décembre 2023.

Ce local est en partie occupé par M. [F] [K], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne Lifestyle Furniture, qui y exploite un commerce de détail de meubles, en vertu d’un bail consenti le 26 juin 2020 par les consorts [I].

L’autorité expropriante a adressé à M. [F] [K] une offre d’indemnisation par mémoire valant offre du 21 avril 2025.



En l’absence d’accord, la SNCF Réseau a saisi le juge de l’expropriation de ce siège pour fixation de l’indemnité d’éviction suivant mémoire reçu le 6 août 2025.
Un transport sur les lieux s'est déroulé le 6 février 2026, en présence de chacune des parties régulièrement représentée ainsi que du commissaire du Gouvernement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2026.

L’autorité expropriante demande au juge de l’expropriation de bien vouloir débouter M. [F] [K] de ses demandes et de fixer globalement l’indemnité d’éviction lui revenant à la somme de 170.000 euros en cas d’éviction sans transfert d’activité ou de 202.000 euros en cas d’éviction avec transfert d’activité.

M. [F] [K], régulièrement représenté, sollicite de la juridiction de bien vouloir recevoir son mémoire, sinon ordonner la reprise de la procédure par la notification du mémoire de l’expropriant à l’exproprié, et de fixer l’indemnité globale d’éviction avec transfert d’activité à la somme de 405.742 euros, outre une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’indemnité globale étant décomposée comme suit :
- 250.000 euros au titre de l’indemnité principale,
- 30.000 euros au titre de l’indemnité de remploi,
- 13.000 euros au titre du préjudice commercial,
- 12.000 euros au titre des frais de personnel et charges salariales,
- 2.000 euros au titre de l’indemnité pour frais administratifs,
- 20.000 euros au titre des frais de déménagement,
- 40.000 euros au titre de l’indemnité pour perte sur stocks,
- 38.742 euros au titre de l’indemnité pour investissement non amortis ;

Le commissaire du Gouvernement conclut quant à lui à la fixation d’une indemnité globale d’éviction de 286.350 euros, décomposée comme suit : 225.000 euros au titre de l’indemnité principale, 21.350 euros au titre de l’indemnité de remploi et 40.000 euros au titre de l’indemnité pour perte sur stocks. Il précise que d’autres indemnités peuvent être versées sur présentation de justificatifs.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026, prorogé au 30 juin 2026 puis au 16 juillet 2026.





MOTIFS DE LA DECISION


I. Sur la recevabilité du mémoire de l’exproprié

Aux termes de l’article R.311-11 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, “le défendeur dispose d’un délai de six semaines à compter de la notification du mémoire du demandeur prévu à l’article R.311-10 pour adresser à celui-ci son mémoire en réponse”. Ce délai n’est pas édicté à peine d’irrecevabilité des écritures transmises après son expiration (CA Poitiers, 31 mai 2022, 21/00018).

Au cas présent, M. [F] [K] demande à ce que son mémoire en réponse au mémoire de la SNCF Réseau saisisant la juridiction soit déclaré recevable nonobstant sa notification au-delà du délai précité. 

Outre que le respect dudit délai n’est pas prescrit à peine d’irrecevabilité du mémoire, la juridiction constate que le principe du contradictoire a été respecté tout au long de la procédure, que chacune des parties a été représentée lors du transport sur site, que de nouvelles écritures ont pu être échangées par ces dernières depuis le premier mémoire responsif et, surtout, qu’aucune fin de non-recevoir n’est opposée par la SNCF Réseau.

Le premier mémoire responsif de l’exproprié sera reçu, conformément à sa demande.

II. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

M. [F] [K] exploite une activité de vente de meubles et mobiliers, sous l’enseigne Lifestyle Furniture, depuis 2003. 

Le local loué depuis juin 2020, situé au [Adresse 2] à [Localité 2], et moyennant un loyer de 40.800 euros HT/HC, est d’une surface utile de 700 m², d’après l’acte de vente (740 m² de surface selon le bail). Le bâtiment comprend plusieurs commerces.

Le rez-de-chaussée de 191 m² comprend une partie à usage d’exposition ainsi que des toilettes et une cuisine aveugles. Un escalier en béton ciré mène à l’étage d’une surface de 494 m², où se poursuit la partie exposition du magasin, très lumineuse, sur 328 m² et se situe une réserve avec faux-plafond de 166 m² constituée d’une pièce principale et de quatre autres petites salles, pour le stockage des meubles. À l’arrière de la réserve se situe un escalier desservant un accès vers l’extérieur, condamné. Les locaux sont climatisés et bénéficient d’une vidéosurveillance.




Le transport sur site a permis de constater que la partie à usage d’exposition était en excellent état d’entretien et que les meubles en tek vendus, destinés à l’intérieur et à l’extérieur, étaient haut de gamme. Les lieux auraient été rénovés à l’arrivée du locataire.

Les locaux, faisant face à un rond-point sur une avenue passante, bénéficient d’une très bonne visibilité commerciale. La façade du magasin comprend des places de stationnement.

Lors du transport, l’exploitant a pu indiquer que l’activité ne permettait pas une clientèle en ligne car il demeurait important pour les acheteurs de visualiser les meubles dans un lieu de vente de qualité.


Sur la date de référence et la situation urbanistique,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose quant à lui que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d’aménagement différée (ZAD), la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle le bien est situé. 
Au cas particulier, la SNCF Réseau et le commissaire du Gouvernement semblent s’accorder, aux termes de leurs écritures et suivant des arguments distincts, pour retenir une date de référence correspondant à la procédure de révision du PLU de la commune de [Localité 2] du 27 juin 2013, soit celle prévoyant le droit de préemption urbain en zones U et AU. Le défendeur n’a pas conclu sur ce point.

En l’absence de débat approfondi sur ce point, c’est cette date qui sera retenue à titre de référence.

A ce moment, les parcelles sont situées en zone UE2c du PLU de la commune de [Localité 2], soit en zone urbaine économique, ce dont conviennent chacune des parties.







III. Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2). C'est à cette date doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Toutefois, en l’absence d’ordonnance portant transfert de propriété, comme en l’espèce, il est de principe que la consistance des biens expropriés est appréciée à la date de la décision de première instance fixant le montant des indemnités dues (Civ. 3e, 11 oct. 1977, n°76-70.306 ; Civ. 3e, 18 déc. 1991, n°90-70.010).

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Sur l’indemnité principale d’éviction,

*A titre liminaire, sur la qualification de l’indemnité,

Les parties s’opposent quant à la qualification exacte de l’indemnité d’éviction revenant à M. [F] [K].

Ainsi, l’exploitant sollicite aux termes de ses écritures le versement d’une indemnité d’éviction pour transfert de son activité.

À l’inverse, la SNCF Réseau, considérant que le projet commercial de M. [F] [K] n’était pas clairement défini et demeurait incertain, propose deux types d’indemnité fondée tantôt sur le transfert d’activité, tantôt sur la perte totale du fonds de commerce.


Le commissaire du Gouvernement considère quant à lui que la clientèle de l’exploitant n’est pas transférable de sorte que, s’agissant d’un élément fondamental du fonds de commerce, celui-ci est réputé être intégralement perdu. Il retient ainsi une indemnité d’éviction avec cessation de l’activité.

Au cas présent, l’exproprié indique qu’il entend créer un nouveau fonds de commerce à [Localité 4], liquider son activité et qu’il devra intégralement reconstituer sa clientèle à sa réinstallation dans le VAR. Il a d’ailleurs précisé que la clientèle ne pouvait être exclusivement numérique, en raison de la spécificité des biens commercialisés.

Il est ainsi indéniable à la lecture des écritures de M. [F] [K] que celui-ci ne peut,en raison de la réinstallation projetée à plusieurs centaines de kilomètres et de la particularité de l’activité exploitée, déplacer ni conserver son fonds de commerce, lequel est irrémédiablement perdu en raison de l’expropriation.

Dans ces conditions, l’indemnité principale revenant à l’exploitant sera qualifiée d’éviction sans transfert d’activité.


*Sur l’évaluation de l’indemnité,

Il est constant qu’en cas de disparition du fonds de commerce, le locataire évincé a droit à une indemnité principale de remplacement correspondant à la valeur pleine du fonds de commerce disparu.

Il est toutefois admis que l’indemnité de remplacement ne saurait être inférieure au montant du droit au bail. Lorsque la valeur du fonds de commerce est inférieure à celle du droit au bail, l’indemnité principale doit être fixée à la valeur du droit au bail soit la valeur la plus haute (Civ. 3e, 11 juin 1992, n°90-17.109 ; Civ. 3e, 16 déc. 1997, n°96-16.779).

Ainsi, deux calculs distincts, portant d’une part sur la valeur du fonds puis, d’autre part, sur la valeur du droit au bail, doivent être opérés pour déterminer chacune de ces valeurs et retenir la plus adaptée.

S’agissant, en premier lieu, de la valeur du fonds de commerce, la SNCF Réseau et le commissaire du Gouvernement proposent de retenir la méthode classiquement utilisée consistant en l’application d’un taux (déterminé par comparaison avec des cessions de fonds de même type situé dans la même commune ou dans un secteur commercial comparable) au chiffre d’affaires moyens des trois dernières années.

M. [F] [K] évalue quant à lui son fonds de commerce à 250.000 euros, suivant le calcul opéré par le cabinet NICODEME qui a appliqué un taux de 35% au dernier chiffre d’affaires HT de l’année 2024 évalué à 713.503 euros, considérant que “les exercices 2022 et 2023 ont été grandement impactés par les travaux de voirie réalisés devant les locaux” (soit 713.503 euros x 35% : 249.726.05 euros arrondis à 250.000 euros).

Cependant, un tel calcul ne saurait être retenu dès lors que d’une part, il est réalisé sur des chiffres HT et, d’autre part, qu’il est limité à un chiffre d’affaires pour une seule année d’exploitation considérée comme la meilleure par l’exproprié (qui plus est, sur la base d’un simple projet de bilan), méthode écartée par la Cour de cassation (Civ. 3e, 20 mars 2007, n°06-11.040), peu important à cet égard le motif avancé et quand bien même la moyenne ainsi établie s’avérerait non pertinente pour apprécier la valeur du fonds, considérant que dans le cas où des résultats d’exercice se trouveraient anormalement et épisodiquement bas, il conviendrait de retenir, le cas échéant si elle s’avérait plus élevée, la valeur du droit au bail.

Le raisonnement opéré par le cabinet NICODEME sur ce point sera ainsi écartée.

Pour déterminer la valeur du fonds, la SNCF Réseau retient une moyenne des chiffres d’affaires pour les années 2020 à 2022, soit 492.181 euros TTC, à laquelle elle a appliqué un taux de 30%, ce dont il résulte une valeur du fonds estimée à 147.654 euros.

Toutefois, ces chiffres ne sont pas les plus récents puisque sont versés aux débats les documents comptables et financiers pour l’exercice 2023, le bilan pour l’année 2024 ainsi qu’une attestation de la SARL AP CONSEIL, expert-comptable de M. [F] [K], pour l’année 2025.

Le commissaire du Gouvernement a reconstitué les montants TTC des chiffres d’affaires comme suit : 627.199 euros pour 2023, 842.944 euros pour 2024 et 764.182 euros pour le dernier exercice, soit une moyenne établie à 744.775 euros TTC pour les trois derniers exercices.

Cette moyenne actualisée, au demeurant non critiquée par l’expropriant dans son mémoire et plus élevée que celle appliqué par le cabinet NICODEME, sera ainsi retenue pour base de calcul de la valeur du fonds de commerce.

S’agissant du taux applicable, la SNCF Réseau et le commissaire du Gouvernement proposent tous de retenir un taux de 30% du chiffre d’affaires, tandis que M. [F] [K] préconise un taux de 35%.

Pour ce faire, la SNCF Réseau a procédé à une étude de marché par comparaison avec six cessions de fonds de commerce de détail de meubles dans un périmètre relativement proche, entre 2023 et 2024, faisant apparaître une moyenne de 28,02%.




De la même façon, le commissaire du Gouvernement, sur la base de cinq cessions plus récentes intervenues entre 2023 et 2025, a obtenu un taux moyen de 26,27%.

Tous deux font observer que le taux moyen au niveau national s’établit à 26,4% du chiffre d’affaires moyen selon l’évaluation retenu par le site IFC Expertise spécialisé en évaluation de ce type de fonds de commerce.

Seul le commissaire du Gouvernement précise qu’une majoration à 30% s’explique par la prise en compte du caractère haut de gamme de l’exploitation de M. [F] [K].

Le cabinet NICODENE, intervenant pour l’exproprié, fonde sa proposition à 35%, après avoir relevé une moyenne établie au niveau national à 26,20% selon le site évaluation-fonds-de-commerce, en retenant le volume de chiffre d’affaires, son évolution et sa situation géographique sur un axe routier très fréquenté.

Cependant, l’étude menée par le cabinet NICODEME ne repose sur aucune donnée comparative locale et est limitée à une majoration du taux relevé au niveau national en raison des particularités du fonds litigieux, ce qui rend l’analyse moins fine.

En outre, au regard des taux moyens relevés au niveau national pour les activités de type commerce de meubles, compris aux alentours de 26,3%, il apparaît que l’application d’un taux de 35% reposant principalement sur la situation géographique du fonds et son volume d’activité, soit près de 10% de plus qu’à l’échelle nationale, est disproportionnée.

Dans ces conditions, la juridiction retiendra le taux de 30% pour valoriser le caractère haut de gamme du commerce de M. [F] [K].

Il s’ensuit que le fonds de commerce peut être valorisé comme suit :

744.775 euros TTC x 30% : 223.432 euros

Un tel calcul rejoint ainsi le raisonnement opéré par le commissaire du Gouvernement et se rapproche en outre de la seconde analyse conduite à l’initiative de M. [F] [K] le 27 mars 2026 (pièce 10) ayant retenu une valeur du fonds à 222.424 euros correspondant à la moyenne entre la valeur obtenue par utilisation de la méthode par capitalisation de l’EBE corrigé (218.902 euros) et celle obtenu par capitalisation de la CAF moyenne (225.945 euros) sur les exercices 2022 à 2024.

Le fonds de commerce sera valorisé à la somme arrondie de 225.000 euros.


S’agissant, en second lieu, de la valeur du droit au bail qu’il convient d’apprécier à titre d’indemnité minimale, la méthode classiquement utilisée et retenue en l’espèce par la SNCF Réseau et le commissaire du Gouvernement est celle du différentiel de loyers, soit :

VLM (valeur locative de marché) - VLC (valeur locative contractuelle) x CS (coefficient de situation ou de commercialité)

M. [F] [K], qui a limité son raisonnement à la détermination de la valeur du fonds en se bornant à critiquer l’option retenue par l’autorité expropriante, dès lors que celle-ci avait retenue une indemnité sur la base du droit au bail et non sur la valeur pleine du fonds, ne fournit aucune autre méthode de calcul, de sorte que la juridiction appliquera celle précédemment évoquée.

Il est constant que la VLC est de 58,28 euros/m² (loyer de 40.800 euros/an HT / 700 m² de SU).

Le coefficient retenu par l’expropriant et le commissaire du Gouvernement est de 6, soit un niveau correspondant à une bonne situation en province. Ce coefficient sera jugé satisfactoire au regard de l’exposition dont bénéficie le commerce de M. [F] [K], situé face à une aire passante dans le nord toulousain.

Concernant la VLM, le commissaire du Gouvernement retient 100 euros/m² HT annuel au terme d’une étude de marché portant sur les loyers relevés dans le cadre de six cessions de fonds de commerce de meubles variés entre 2023 et 2025 à [Localité 2] et [Localité 5], dont il est résulté une moyenne de 98,83 euros/m² HT, et d’un examen de quatre annonces de location immobilière sur le site cessionPME.com, s’agissant de biens situés dans un secteur géographique relativement proche ([Localité 6], [Localité 7], nord toulousain et [Localité 5]), faisant apparaître une moyenne de 105 euros/m² HT. Le choix de 100 euros/m² HT annuel est considéré au regard notamment des valeurs plus hautes relevées dans la commune de [Localité 5], en comparaison avec les loyers appliqués à [Localité 2].

La SNCF Réseau a quant à elle retenu une VLM de 95,43 euros/m² l’an correspondant à la moyenne des loyers appliqués sur sept fonds de commerce situés à proximité immédiate de l’enseigne Lifestyle Furniture car implantés aux [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 2]. Il s’agit de commerces peu ou prou comparables de meubles, de cuisines et salles de bain, de solderie et d’équipement de voitures. 

Toutefois, de cette étude peut être retiré le troisième terme de comparaison qui correspond à la valeur isolée la plus basse et, surtout, au fonds litigieux, ce qui vient fausser l’analyse.

En ôtant ce terme de l’étude, il en résulte une moyenne de 101,62 euros/m² annuel, soit un montant davantage proche de la VLM retenue par le commissaire du Gouvernement.

La juridiction considèrera ainsi la valeur de 100 euros/m² annuel comme étant plus représentative des loyers consentis pour des fonds comparables dans le secteur considéré.

Le commissaire du Gouvernement sera ainsi suivi dans son raisonnement sur la valeur du droit au bail estimée comme suit :

(100 euros - 58,28 euros) x 6 x 700 m² : 175.224 euros HT arrondi à 175.000 euros

Il convient de préciser que le droit au bail est estimé à 156.030 euros HT par l’expropriant, raison pour laquelle, après avoir évalué le fonds de commerce à 147.654 euros, il a fait application de la jurisprudence constante en retenant une indemnité égale à la première valeur.

En tout état de cause, la valeur du fonds de commerce telle que retenue par la juridiction excède celle du droit au bail.

Dans ces conditions, M. [F] [K] sera indemnisé pour l’éviction de son local sur la base de la valeur réelle de son fonds.

Il lui sera ainsi octroyé une indemnité principale de 225.000 euros.


Sur les indemnités accessoires,

*Sur l’indemnité de remploi,

L’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que “l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique”.

Cette indemnité de remploi est due sans que l’exproprié ait à justifier de la nécessité du remploi et doit permettre l’acquisition de biens de même nature d’un prix égal au montant de l’indemnité principale, ce qui suppose qu’elle soit fixée en proportion de l’indemnité principale allouée (Civ. 3e, 9 nov. 2023, n°22-18.113).



Il est de jurisprudence établie qu’en matière d’éviction, l’indemnité de remploi est calculée comme suit : 5% du montant de l’indemnité principale jusqu’à 23.000 euros et 10% au-delà (arrêt précité).

L’application générale d’un taux de 12% au montant de l’indemnité principale, considération faite du montant des honoraires des spécialistes immobiliers commerciaux et des montants des frais et honoraires des rédacteurs d’actes, des frais et droits de mutation, telle que préconisée par le cabinet NICODEME, sans aucun justificatif, ne saurait être retenue.

L’indemnité de remploi sera ainsi fixée à la somme de 21.350 euros, conformément à la méthode classiquement employée (23.000 x 5% : 1.150 euros + 202.000 x 10% : 20.200 euros, étant rappelée l’indemnité principale évaluée à 225.000 euros).


*Sur le préjudice commercial,

M. [F] [K] sollicite une indemnité pour trouble commercial de 13.000 euros en se fondant sur l’analyse du cabinet NICODEME, qui a évalué le préjudice à hauteur de deux mois de bénéfice sur la base du bénéfice annuel pour l’année 2024 estimé alors à 78.711 euros.

La SNCF Réseau considère que la méthode proposée ne tient pas compte de la variation du bénéfice d’une année sur l’autre, de sorte que le bénéfice pour l’année 2023 doit être pris en considération. Elle ajoute par ailleurs que le bilan produit pour l’exercice 2024 ne constitue qu’un projet qui ne lui est pas opposable.

Le commissaire du Gouvernement estime quant à lui que ce poste vise seulement à compenser le préjudice lié à l’interruption temporaire d’activité pendant la période du déménagement ou de la réinstallation, de sorte qu’il doit être exclu en cas de cessation de l’activité, ce qui est le cas en l’espèce.

À titre liminaire, il convient d’observer que la Cour de cassation impose aux juges du fond de rechercher si l’exproprié indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et par l’indemnité de remploi ne subit pas toutefois un préjudice d’une telle nature, au visa de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (Civ. 3e, 8 juin 2023, n°22-18.309).

Si certaines cours d’appel excluent effectivement une telle indemnité pour trouble commercial en cas de disparition du fonds, d’autres retiennent l’allocation d’une indemnité pour trouble commercial lorsque la demande fait référence aux préjudices divers subis par le locataire pendant la période de déménagement et de réinstallation, mais également, à défaut de réinstallation, pendant la période précédent l’arrêt de l’exploitation afin d’organiser la fermeture de l’activité (Versailles, 4e ch. expr. 20 oct. 2020, n°19/06561 ; Paris, pôle 4, ch. 7, 1er juill. 2021, n°19/15909).

La Cour d’appel de [Localité 8] a ainsi retenu que ces préjudices s’analysaient généralement en une perte temporaire de recettes et pouvaient être évalués, soit à trois mois de résultat, soit à un mois de salaires et charges, soit à 15 jours de chiffre d’affaires, ces données étant alternatives.

La Cour d’appel de [Localité 9] a pu ainsi déterminer un tel trouble commercial à partir du mode de calcul le plus favorable parmi trois méthodes : trois mois de bénéfices, 15 jours de recettes journalières TTC ou 1 mois et demi de salaires et charges.

La juridiction fera sienne cette appréciation et ces modes de calcul, considérant que l’exploitant évincé qui perd son fonds de commerce faute de pouvoir conserver sa clientèle supporte nécessairement un préjudice dans l’attente de l’arrêt effectif de son exploitation, indépendamment de tout projet de réinstallation, la période en question ayant vocation à être consacrée au déstockage et à la fermeture du site.

Au cas présent, la SNCF Réseau est fondée à critiquer la méthode de calcul de l’expert NICODEME, limitée aux bénéfices de l’année 2024, qui plus est, à la date du rapport, sur la base d’un bilan projeté.

Pour autant, ont été versés aux débats les documents comptables et bilans définitifs des exercices 2022, 2023 et 2024, étant précisé à cet égard, ainsi que le relève très justement le conseil de M. [F] [K], que l’entrepreneur individuel n’a pas à déposer ses bilans au greffe du tribunal de commerce.

Ainsi, si le bilan pour l’année 2025 n’est pas communiqué, il n’en demeure pas moins que les bénéfices pour les trois années précédentes sont disponibles :
- pour l’année 2022 : 30.636 euros,
- pour l’année 2023 : 115.550 euros,
- pour l’année 2024 : 70.592 euros ;

Il en résulte un bénéfice annuel moyen de 72.259,33 euros qui, ramené à deux mois (au lieu de trois mois, ce dont il résulterait une somme de 18.064,83 euros supérieure à la prétention du défendeur) ainsi que le préconisent expropriant et évincé, s’évalue à 12.043,22 euros, soit une somme relativement proche de l’analyse du cabinet NICODEME.

Il sera dans ces conditions alloué à M. [F] [K] une somme de 12.043 euros au titre du trouble commercial.





*Sur l’indemnité pour frais de personnel et charges salariales,

Le cabinet NICODEME, sur lequel s’appuie M. [F] [K] pour fonder sa demande, identifie des frais “constitués par l’ensemble des dépenses concernant le personnel pendant la période du transfert d’un fonds à l’autre ou du licenciement du personnel si le nouveau fonds de commerce est acquis avec son personnel”. Il calcule l’indemnité sur la base de deux mois de salaires et charges, soit, sur la base de la masse salariale de 2024, de 70.955 x 2/12° : 11.825,83 euros, arrondis à 12.000 euros.

La SNCF Réseau s’oppose à cette prétention, considérant d’une part ce poste de préjudice ne peut être payé que sur présentation de justificatifs, soit après licenciement, et d’autre part que le simple calcul limité à deux mois de salaires et charges, sur la base de la masse salariale de 2024, ne permet pas de caractériser un préjudice certain.

Le commissaire du Gouvernement fait seulement observer que les frais de licenciement sont classiquement évalués a posteriori, le juge de l’expropriation étant à même de statuer sur le principe de l’indemnité en renvoyant la détermination du montant à la justification ultérieure de la charge réellement supportée par l’évincé. Le défendeur rejoint cette analyse dans son dernier mémoire, indiquant qu’aucun licenciement ne peut intervenir en amont du départ des locaux.

Il convient de relever que, plutôt que de retenir le principe de l’indemnité et de renvoyer la charge ultérieure de la détermination de son montant à l’évincé, une telle solution conduisant le juge de l’expropriation à condamner une partie de façon hypothétique, à rendre un dispositif non-exécutable et à renoncer partiellement à son office, le sursis à statuer constitue la voie la plus adaptée au cas des licenciements à venir ([Localité 9], pôle 4, ch. 7, 1er juill. 2021, n°19/15909).

Considérant que les licenciements du personnel apparaissent inévitables en raison de la perte du fonds et de l’éloignement géographique de M. [F] [K] qui souhaite créer un nouveau fonds à plusieurs centaines de kilomètres et ne pourra maintenir chaque salarié, de sorte que le préjudice est établi en son principe, et que les documents attestant de ces ruptures de contrat ne peuvent être produits avant l’éviction, il sera sursis à statuer d’office sur ce poste de préjudice, jusqu’à présentation des justificatifs idoines.

*Sur l’indemnité pour frais administratifs,

M. [F] [K] sollicite une indemnité de 2.000 euros sur ce fondement, s’appuyant sur les conclusions du cabinet NICODEME relevant que ce poste est destiné à couvrir les dépenses liées au transfert du site et au changement de siège social, de cartes de visite, papier à en-tête, et à l’information de la clientèle.


La SNCF Réseau, qui n’inclut pas ce poste dans son offre, n’émet toutefois aucune contestation dans le corps de ses écritures.

Le commissaire du Gouvernement soutient que l’exproprié ne peut prétendre à une telle indemnité, celle-ci étant limitée au cas du transfert d’activité.

Au cas présent, il apparaît que les frais visés par l’expert NICODEME consiste intégralement en des frais résultant d’un transfert d’activité. Or, il a été retenu par la juridiction que M. [F] [K] perdait son fonds de commerce, non transférable, et était indemnité au titre de la valeur pleine de celui-ci, cette indemnité ayant précisément vocation à lui permettre de reconstituer un fonds pour démarrer une nouvelle activité dans le Var.

Dans ces conditions, sa demande doit être rejetée.

*Sur l’indemnité pour frais de déménagement,

Cette indemnité n’est par principe due qu’en cas de transfert de l’activité, considérant qu’en cas de perte du fonds, les biens meubles sont valorisés dans le cadre de l’indemnité principale.

Des exceptions existent tenant par exemple au déplacement des effets personnels de l’exploitant logé sur place.

Il a également pu être jugé, dans le cas d’une perte du fonds de commerce, que pouvaient être indemnisés, non pas le préjudice résultant de la perte des matériels, mais les frais justifiés afférents au retrait des matériels des lieux expropriés ([Localité 8], 4ème ch. expr., 21 juill. 2020, n°19/06207).

Le commissaire du Gouvernement ne sera donc pas suivi dans son raisonnement tendant à écarter l’application d’une telle indemnité en cas d’indemnisation sur la valeur du fonds, sans transfert d’activité.

En l’espèce, M. [F] [K] sollicite l’octroi d’une indemnité de 40.000 euros à ce titre. L’expert NICODEME retient dans son rapport que cette indemnité, à parfaire après devis, a pour objet, dans l’hypothèse de la perte du fonds de commerce et en l’absence de réinstallation, à déménager le mobilier en tek qui nécessite des précautions particulières pour son déplacement.

L’exproprié produit deux devis de déménagement des marchandises vers [Localité 4] établis par la société DEMECO (43.520 euros HT) et les Déménageurs bretons (46.800 euros HT), précisant dans ces dernières écritures que ce poste peut être revu à la baisse pour tenir compte notamment de l’écoulement des stocks.




Toutefois, il convient de relever que ces deux devis font référence à un chargement des matériels effectués au [Adresse 2] mais également au [Adresse 6] à [Localité 10], soit l’entrepôt loué par M. [F] [K] pour les besoins de son activité.

Or, l’éviction de M. [F] [K] ne concerne que les locaux commerciaux loués à [Localité 2] à l’exclusion de tout autre local non concerné par la procédure d’expropriation.

Dans la mesure où il n’est pas possible, à la lecture des devis, d’apprécier le tarif pour le seul déménagement des biens stockés au [Adresse 2], le préjudice d’indemnisation auquel pourrait prétendre M. [F] [K] n’est pas certain.

En outre, la production de deux devis est insuffisante pour permettre à la juridiction d’effectuer un choix éclairé entre différentes estimations de professionnels.

En tout état de cause, la juridiction observe que les explications de M. [F] [K] dans ses écritures sont à rebours des conclusions du cabinet NICODEME, puisqu’il explique que les marchandises déménagées ont vocation à être employées dans le cadre de sa future activité. La demande ne semble donc pas limitée au seul retrait des marchandises du local exproprié, mais tend à une prise en charge des frais de transfert, ce qui est parfaitement incompatible avec l’indemnité de remplacement allouée.

Pour ces raisons, la demande de M. [F] [K] sera rejetée.

*Sur l’indemnité pour perte sur stocks,

Lorsque l’exploitation établit qu’en raison de l’éviction, il n’a pas pu vendre ses stocks ou qu’il a dû les vendre à moindre prix, il doit être indemnisé du préjudice subi (par ex. : Civ. 3e, 12 janv. 2017, n°15-25.939).

Cette indemnité est due en l’absence de réinstallation de l’exploitant, qui n’est plus en mesure d’employer ses stocks et est contraint de vendre les marchandises qu’il ne peut écouler normalement à cause du départ forcé.

M. [F] [K] sollicite une indemnité de 40.000 euros (contrairement aux conclusions du cabinet NICODEME ayant retenu un préjudice de 79.000 euros), faisant valoir qu’il disposait d’un stock important et volumineux qu’il entendait écouler en partie, le surplus ayant vocation à être déménagé dans le département du Var dans le cadre de sa future activité.

La SNCF Réseau s’oppose à une telle indemnité, faisant valoir son incompatibilité avec le projet de transfert d’activité évoqué dans les écritures de la partie adverse et la demande faite au titre des frais de déménagement. Selon l’expropriant, le préjudice n’est ni certain, ni légitime.

Toutefois, il a pu être retenu par la juridiction que l’indemnité d’éviction dont bénéficiait M. [F] [K] était fondée sur la perte totale de son fonds de commerce, considérant la disparition de sa clientèle.

Dans ces conditions, il est fondé à solliciter une indemnité à ce titre, peu important la demande complémentaire faite au titre du déménagement, par ailleurs rejetée.

Le commissaire du Gouvernement, qui rappelle que cette indemnité est calculée sur la base de la valeur comptable du stock de sortie du dernier bilan, fait remarquer que la somme de 40.000 euros correspond à 15% du poste “stock marchandises” figurant à l’actif du bilan pour l’année 2024, soit le plus récent. Il estime cette estimation raisonnable, ce que partage la juridiction.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de M. [F] [K].

*Sur l’indemnité pour investissement non amortis,

Il est de jurisprudence établie que les aménagements non amortis sont compris dans la valeur du fonds de commerce et ne peuvent faire l’objet d’une indemnisation, en cas de perte de clientèle (TGI [Localité 9], 18e ch. 1ère sect., 12 déc. 1995, AJPI 1996, p.273).

Au cas présent, il a été constaté que le fonds de commerce n’était pas transférable, de sorte que M. [F] [K], qui devra acquérir un nouveau fonds grâce à l’indemnité principale allouée, n’est pas fondé à solliciter une indemnisation à ce titre.

Au surplus, il sera relevé, ainsi que le fait remarquer la SNCF Réseau, que le bail commercial comprend, en son article 19, une clause d’accession sans indemnité au terme de laquelle “les aménagements, installations, améliorations réalisés par le preneur dans les lieux loués au cours du bail deviendront à la fin du présent bail, la propriété pure et simple du bailleur, sans aucune indemnité pour le preneur”.

De surcroît, la somme de 38.742 euros sollicitée par M. [F] [K] correspond au montant net des frais d’agencement des locaux non amortis tel qu’il figure au bilan de l’exercice 2024 (frais d’agencement de 66.265 euros - amortissement à hauteur de 27.253). Il n’est produit aucun élément actualisé qui permettrait, dans l’absolu, d’apprécier l’amortissement nette comptable à ce jour.





Dans ces conditions, la demande de M. [F] [K] tendant à l’octroi d’une indemnité de 38.742 euros correspond au montant net des frais d’agencement des locaux figurant au bilan de l’exercice 2024, sera rejetée.


IV. Sur les mesures de fin de jugement

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La SNCF Réseau sera en outre condamnée à payer à M. [F] [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable le mémoire responsif du défendeur reçu par la juridiction le 15 janvier 2026 ; 

FIXE le montant des indemnités d’éviction revenant à [F] [K], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne Lifestyle Furniture, à raison de l’opération d’expropriation du local commercial situé au [Adresse 2] à [Localité 2], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1] BB [Cadastre 2], à la somme globale de 298.393 euros ainsi détaillée :

*225.000 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction avec cessation d’activité,
*21.350 euros au titre de l’indemnité de remploi,
*12.043 euros au titre du trouble commercial,
*40.000 euros au titre des pertes sur stocks ;

SURSEOIT A STATUER sur les indemnités pour frais de personnel et charges salariés jusqu’au versement des justificatifs ;

DIT que le sursis sera révoqué ou abrégé à la demande de la partie la plus diligente ;

ORDONNE en tout état de cause le renvoi du dossier à l’audience du vendredi 6 novembre 2026 à 14h00 pour assurer le suivi du dossier ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires ;




LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

CONDAMNE la SNCF Réseau à payer à [F] [K], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne Lifestyle Furniture, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 16 juillet 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-11, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 18 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00049

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-11, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 18 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00056

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-11, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

Mise à jour de la source le 2026-07-17T21:43:52.813Z.