Tribunal judiciaire de Toulouse, EXPROPRIATIONS, 16 juillet 2026, n° 25/00036

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le projet des Aménagements Ferroviaires au Nord de [Localité 2] (AFNT) s’intègre dans le cadre du projet GPSO ([Localité 3] Projet Ferroviaire du Sud-Ouest).

Le projet GPSO consiste en la réalisation d’une ligne nouvelle [Localité 4] et d’une ligne nouvelle [Localité 5]-Espagne, pour un total de 417 km.

Il intègre la création de gares nouvelles et l’aménagement des lignes existantes au sud de [Localité 5] (AFSB) et au nord de [Localité 2] (AFNT).

Dans ce cadre, la SNCF Réseau procède à l’expropriation pour cause d’utilité publique de certaines parcelles en application de la déclaration d’utilité publique arrêtée par le Préfet de Haute-Garonne le 4 janvier 2016, annulée le 15 juin 2016 puis rétablie le 12 mars 2020 par la Cour administrative d’appel de [Localité 5] et confirmée le 21 avril 2021 par le Conseil d’Etat. Ladite opération a été prorogée par arrêté préfectoral du 29 août 2022.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 30 mai au 24 juin 2022.

Parmi les biens nécessaires à la réalisation de cette opération figure un bien situé [Adresse 3] à FENOUILLET (31150), correspondant à la parcelle cadastrée BN [Cadastre 1] appartenant à la SCI ODEM. La SAS Autofi exploite sur la propriété de la SCI ODEM un local commercial suivant bail du 1er septembre 2023.

L’arrêté de cessibilité a été pris le 10 octobre 2024 et l’ordonnance d’expropriation rendue le 31 janvier 2025.

La SNCF Réseau a adressé son mémoire valant offre à la SCI ODEM le 9 septembre 2024.

En l’absence de notification des offres, la SAS Autofi a fait connaître à la SNCF Réseau son intention d’être indemnisée de son préjudice par courrier daté du 24 octobre 2024.

Motifs

Sur quoi, sans réponse dans le délai d’un mois, la SAS Autofi a saisi le juge de l’expropriation de ce siège en fixation des indemnités d’éviction lui revenant en application des articles R.311-7 et R.311-9, suivant mémoire du 29 janvier 2025 reçu le 14 février 2025.

Un transport sur les lieux s'est déroulé le 19 septembre 2025, en présence de chacune des parties et de leurs conseils, ainsi que du commissaire du Gouvernement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 novembre 2026 et retenue, après renvois, à l’audience du 7 avril 2026.

La SAS Autofi, régulièrement représentée, sollicite de la juridiction, au terme de son mémoire récapitulatif et responsif, de bien vouloir fixer le montant global de l’indemnité à la somme de 232.834 euros détaillée comme suit :
- préjudice de perte locative, en lien avec la privation d’espace, de 90.354 euros a minima sur trois ans,
- frais d’expertise évalués à 31.600 euros sur trois ans,
- frais de nettoyage de 110.880 euros sur trois ans ;

L’autorité expropriante demande au juge de l’expropriation de bien vouloir débouter la SAS Autofi de l’intégralité de ses fins, prétentions et demandes comme étant irrecevables ou à tout le moins infondées.

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions du 1er avril 2026, indique s’en remettre à la juridiction pour la fixation du montant de l’indemnité due à la SAS Autofi après fournir de tous les éléments demandés, à défaut de la débouter de ses demandes.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026, prorogé au 16 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Pour une meilleure lecture et plus grande clarté de la décision, la juridiction examinera la consistance du bien et déterminera la date de référence avant d’étudier la fin de non-recevoir élevée par la SCNF Réseau.








I. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

La parcelle BN [Cadastre 1] objet de l’emprise est d’une contenance de 248 m².

Elle est issue d’une division de la parcelle BN [Cadastre 2] appartenant à la SCI ODEM, d’une surface de 3 827 m². La parcelle BN [Cadastre 3], issue de cette division, est d’une contenance de 3 579 m² et supporte un immeuble à usage commercial.

L’emprise, située au fond de l’ancienne unité foncière et longeant la voie ferriée, consiste en un terrain en bande étroite d’une longueur d’environ 60 mètres pour une largeur comprise entre 3 et 5 mètres. Un mur ferraillé et sécurisé est présent.

La propriété de la SCI ODEM est occupée par la SAS Autofi suivant bail commercial du 1er septembre 2023 au 31 août 2032, moyennant un loyer mensuel de 3.000 euros HT. Elle y exploite une activité d’achat, vente et location de véhicules.

Le transport sur site a permis de constater que l’emprise bitumée était utilisée par la SAS Autofi pour le stationnement des véhicules, accolés les uns aux autres pour optimiser l’espace de stockage, sans voie de circulation classique.

Une difficulté relative au piquetage a pu être observée lors du transport (celui-ci allant jusqu’à 7 mètres de largeur, alors que le plan relève 5 mètres au maximum), de sorte que l’emprise exacte ainsi que le nombre de places de stationnement concernées par l’expropriation restait à déterminer par les parties au moyen d’images aériennes.

Sur la date de référence et la situation urbanistique,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose quant à lui que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d’aménagement différée (ZAD), la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Selon l’article L.322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L.151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L.123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

L’alinéa 2 de ce texte précise que la date de référence prévue à l’article L.322-3 est alors celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Il est de jurisprudence constante que la date de référence pour évaluer l’indemnité d’expropriation de terrains classés en emplacement réservé doit s’apprécier à la date de décision de première instance (Civ. 3e, 14 avr. 1999, n°98-70.086 ; Civ. 3e, 9 avr. 2008, n°06-12.770).

Enfin, la date de référence pour l’évaluation des terrains réservés est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes modifiant le plan local d’urbanisme (Civ. 3e, 21 mai 2003, n°02-70.013).

Au cas présent, la SNCF Réseau et le commissaire du Gouvernement, respectivement au regard de l’existence d’un emplacement réservé et de ce que l’expropriation s’exerce dans le périmètre d’un droit de préemption urbain, proposent de retenir comme date de référence le 24 octobre 2017, soit la date de l’arrêté préfectoral de mise en comptabilité du PLU de la commune de [Localité 6].

Sans précision du fondement textuel, la SAS Autofi convient toutefois de faire application de cette date pour déterminer l’usage effectif du bien.

Dans ces conditions, la juridiction fixera, en l’absence de contestation et de débat approfondi sur ce point, la date de référence au 24 octobre 2017.

A ce moment, la parcelle BN [Cadastre 1] est situé en zone UE du PLU de la commune de [Localité 6], soit en zone urbain et constructible.

II. Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.


L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2). C'est à cette date, soit le 31 janvier 2025 en l’espèce, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Sur la recevabilité de la demande,

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Au cas présent, la SNCF Réseau soutient que dans la mesure où le bail commercial a été conclu postérieurement à la date de référence, la SAS Autofi est irrecevable à solliciter une indemnité au titre de son éviction partielle.

Le commissaire du Gouvernement, tout en précisant que ce point excède sa compétence, relève dans ses écritures que l’enquête parcellaire s’étant déroulée en 2022, le preneur et le bailleur ne pouvaient ignorer le contexte d’expropriation ainsi que l’emprise concernée à la signature du bail, le 1er septembre 2023.

La SAS Autofi, qui rappelle que le transport sur les lieux a objectivé qu’elle exploitait son activité sur la parcelle expropriée, soutient que l’antériorité de la date de référence n’a aucune incidence sur la recevabilité de sa demande indemnitaire, dès lors qu’au 24 octobre 2017, les règles urbanistiques en matière d’occupation des sols permettaient l’implantation de commerces automobile.





S’il est constant que la conclusion du bail commercial est ultérieure à la date de référence, la juridiction rappelle toutefois que le fondement de l’indemnité d’éviction due au commerçant est la résolution, par l’ordonnance d’expropriation, du bail du locataire.

Ainsi, seul importe que le commerçant évincé soit titulaire d’un bail en vigueur à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (Civ. 3e, 1er juillet 1981).

Tel est le cas en l’espèce, puisque la SAS Autofi est titulaire d’un bail commercial depuis le 1er septembre 2023 et exploitait toujours son activité à la date du 31 janvier 2025.

La date de référence n’est utile que pour déterminer l’usage effectif du bien exproprié, notamment du point de vue urbanistique. Il n’est pas contesté qu’au 24 octobre 2017, l’implantation de commerce de véhicules sur la parcelle était possible.

La jurisprudence invoquée par la SNCF Réseau à l’appui de sa fin de non-recevoir ([Localité 7], ch. expropriation, 10 avr. 2014, n°13/03687) demeure une décision isolée au fond, pouvant être écartée.

Dans ces conditions, la fin de non-recevoir sera écartée et la demande de la SAS Autofi déclarée recevable.

Sur le principe et l’évaluation de l’indemnité d’éviction,

La SNCF Réseau, pour s’opposer aux demandes de la SAS Autofi, fait valoir que la lecture du bail commercial la liant à la SCI ODEM et de ses annexes, ainsi que la configuration des lieux, ne permettent pas d’établir qu’elle soit locataire des 248 m² de la parcelle BN [Cadastre 1]. En outre, elle observe que la propriété de la SCI ODEM est donnée à bail à d’autres sociétés. La demanderesse ne pourrait donc se prévaloir d’un préjudice certain.

Le commissaire du Gouvernement rejoint cette analyse, soutenant qu’au regard du bail, de la présence d’autres occupants et de la configuration des lieux, il ne peut être affirmé que la parcelle BN [Cadastre 4] est à l’usage exclusif de la SAS Autofi.

La SAS Autofi conteste cette argumentation, affirmant être occupante régulière de la parcelle objet de l’emprise et bénéficier d’un droit de jouissance exclusif.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 1er septembre 2023 porte sur un immeuble comprenant une construction à usage commercial d’une surface de plancher de 100 m² environ, avec terrain autour, consistant en un bureau RDC entrée de 20 m², un sanitaire d’environ 2 m², un couloir bureau d’environ 25 m² côté route, un bureau étage de 50 m² et un parking commun d’environ 700 m², dont au moins 20 places privatives aux droits de la façade du preneur.

Le contrat fait référence à l’ancienne parcelle cadastrée BN [Cadastre 2], d’une superficie totale de 3.827 m².

Il s’ensuit que la surface louée à la SAS Autofi par la SCI ODEM ne portait pas sur l’intégralité de l’ancienne parcelle.

Cette conclusion est confortée par le fait que le bail précise (p. 2) que d’autres locataires peuvent être amenés à occuper la parcelle.

À cet égard, il est précisé que ces locataires bénéficieront d’un droit de passage de 6 mètres donnant accès à l’arrière du bâtiment.

Ce droit de passage est matérialisé sur l’une des annexes du bail. Il apparaît à la lecture de cette annexe que l’arrière du bâtiment, supportant la nouvelle parcelle BN [Cadastre 1], est grisé, et que le droit de passage des autres locataires s’étend de la voirie, passant les places de stationnement privatif en façade avant, avant de bifurquer vers la droite du bâtiment pour rejoindre l’arrière.

Selon l’analyse du commissaire du Gouvernement, la contenance utile, sur cette ancienne unité foncière, pourrait être évaluée à 1.913 m² à l’arrière du bâtiment et à 989 m² à l’avant.

Il résulte de ces considérations que l’intégralité de la surface avant du bâtiment est louée par la SAS Autofi, que cette même surface avant comprend un droit de passage vers l’arrière du bâtiment et que cet arrière du bâtiment est à usage collectif de l’ensemble des preneurs.

Les vues aériennes des lieux font apparaître 20 places de stationnement en façade avant, ce qui correspond aux prévisions du bail.

Au regard des calculs opérés par le commissaire du Gouvernement et considérant, outre l’espace en façade avant, le couloir à droite du bâtiment où s’exerce notamment le droit de passage, les 700 m² de “parking commun” semblent a priori devoir être considérés sur l’unique surface en couleur sur l’annexe précitée.

Il n’y a pas lieu de retenir la distinction proposée par le commissaire du Gouvernement, estimant que 300 m² devait être employé à l’avant et 400 m² à l’arrière du bâtiment.

Dans ces conditions, il ne peut qu’être retenu que la surface à l’arrière du bâtiment n’est pas incluse dans le périmètre du bail commercial, ce qui est en outre logique lorsqu’est observé le tracé du droit de passage.

La circonstance que la parcelle soit également louée à la société AMS [Localité 2] [Localité 6] et que le bail la liant à la SCI ODEM ne lui accorde aucun droit sur la surface arrière ne peut conduire la juridiction à considérer que la SAS Autofi bénéficie en conséquence d’un droit de jouissance exclusif de l’arrière du bâtiment.

Cependant, il doit être relevé que le droit protégé du locataire n’est pas limité aux seules prévisions écrites d’un bail commercial. Il importe seulement à la juridiction de constater que le droit sur le bien exproprié est régulier, justifié et résulte d’un accord entre propriétaire et exploitant.

Ainsi, l’occupation des lieux ouvrant droit à indemnité d’éviction peut résulter de la démonstration d’un bail commercial verbal résultant de l’occupation des lieux accompagné du paiement de loyers (Civ. 3e, 12 janv. 2011, n°09-16.549, pour un raisonnement a contrario).

En outre, il est admis que la société qui justifie être titulaire d’un bail commercial sur le terrain exproprié, lequel était utilisé, avec l’accord du propriétaire et sans que quiconque l’eût contesté, à des fins de stockage, a droit au paiement d’une indemnité (Civ. 3e, 21 juin 2018, n°17-17.706).

Il appartient ainsi à la juridiction, nonobstant le périmètre prédéfini dans le bail écrit, de s’assurer que la surface dont jouissait initialement la société preneuse n’a pas été étendue depuis le conclusion du contrat.

Or, au cas présent, il a été constaté lors du transport que la SAS Autofi parquait effectivement des véhicules à l’arrière du bâtiment, jusqu’au niveau de la parcelle BN [Cadastre 1]. Ce point n’a souffert d’aucune discussion entre les parties, seul étant contesté le nombre de véhicules concernés par l’emprise.

La SCI ODEM, représentée par le même conseil que la SAS Autofi dans le cadre de la procédure en fixation des indemnités revenant au propriétaire, ne conteste aucunement le fait qu’elle permette à cette dernière de jouir du terrain bitumé à l’arrière du bâtiment commercial. Il n’y a donc aucune contestation entre bailleur et preneur sur l’étendue du bail, qui appellerait une action devant la juridiction de droit commun.

Il n’est pas plus contesté que la SAS Autofi s’acquitte d’un loyer auprès du bailleur, même si celui-ci n’a fait l’objet d’aucune révision particulière.

S’il est exact, au regard du droit de passage institué et de la présence d’autres preneurs, que la SAS Autofi ne peut se prévaloir d’un droit de jouissance exclusif puisque celui-ci est manifestement partagé, il n’en demeure pas moins qu’au regard de l’acceptation de la SCI ODEM, elle peut faire usage de ce grand espace de stationnement, le cas échéant dans son intégralité.



Ce constat est d’autant plus pertinent que la SAS Autofi exploite un commerce l’obligeant à stationner des véhicules en grand nombre et que le seul espace situé en façade avant, plus opportunément destiné à accueillir la clientèle, ne peut suffire à accueillir une telle flotte de voitures.

Dans ces conditions, il apparaît que la SAS Autofi peut se prévaloir d’un droit de jouissance sur l’arrière du bâtiment, en ce compris la parcelle BN [Cadastre 1], en vertu d’un bail verbal tacite prolongeant le bail initial du 1er septembre 2023.

Elle est ainsi fondée à se prévaloir d’une indemnité d’éviction partielle.

Pour chiffrer sa demande indemnitaire, la SAS Autofi produit un exemple de contrat de stockage de véhicule daté du 28 mars 2024, lequel prévoit les prix HT des prestations suivantes :
- 13 euros pour “handling” par véhicule,
- 4,50 euros pour gestion administrative par véhicule,
- 1,30 euros de coût de stockage par véhicule et par jour,
- 79 euros pour nettoyage intérieur et extérieur par véhicule,
- 20 euros pour expertise “[Adresse 4]” par véhicule ;

Elle estime que la privation d’espace résultant de l’emprise doit s’évaluer sur la base de 44 véhicules, considérant la surface standard d’une place de stationnement de 11,5 m². Elle produit à cet égard une photographie (pièce 6) faisant apparaître deux rangées de véhicules, dont le nombre n’est pas déterminable mais dépasse la trentaine. Elle propose de retenir pour chacune de ces prestations un manque à gagner sur 3 années.

La SNCF Réseau, qui rappelle que la SAS Autofi se prévalait initialement de 22 véhicules concernés, a pu volontairement rapprocher les véhicules pour augmenter artificiellement le nombre de voitures stationnées.

Le commissaire du Gouvernement, que rejoint la SNCF Réseau, estime que la photographie produit par la SAS Autofi n’apporte aucune précision sur la délimination de l’emprise, alors que le piquetage était discuté lors du transport, et déplore également le fait que la société ait doublé le nombre de véhicules concernés depuis son premier mémoire. Il fait en outre observer l’absence de factures ou d’extraits comptables pour étayer ses demandes et constate que la SAS Autofi ne justifie pas sa multiplication par trois années. Dans ces conditions, il estime que l’indemnité pour perte de recettes ne peut en l’état être calculée.

En premier lieu, la juridiction retiendra, en l’absence de nouvelle précision quant à la délimitation exacte de l’emprise et notamment de piquetage sur la photographie produite, et au regard des dimension et configuration de la parcelle BN [Cadastre 1] ainsi que des plans fournis, qu’une seule rangée de véhicules est, de façon certaine, concernée par la procédure d’expropriation. Ce nombre sera évalué à 22 véhicules considérant la photographie transmise et le transport sur les lieux.

En second lieu, bien qu’elle ne justifie d’aucun autre élément (factures, éléments comptables), la SAS Autofi supportera indéniablement un préjudice lié à la perte d’un espace de stockage de véhicules et devra, le cas échéant, rechercher un nouveau local pour maintenir son activité actuelle. Le contrat de stockage transmis constituera ainsi une base suffisante de détermination de l’indemnité lui revenant.

S’agissant du préjudice lié à la perte de revenus tirés des locations de véhicules, le calcul avancé par la SAS Autofi (soit 1,30 euros HT de frais de stockage x nb de véhicules x 365 jours / 17,50 euros de frais de dossier et manutention x nb de véhicules x 12 mois, au motif que les rotations de véhicules sont mensuelles) apparaît disproportionné, s’agissant notamment d’une perte de chance de pouvoir souscrire de tels contrats.

La SNCF Réseau considère que les frais de gestion et manutention, au même titre que les frais d’expertise et de nettoyage, ne constituent que des charges supportés par la SAS Autofi en conséquence du stockage des véhicules. Pour autant, cette dernière doit nécessairement dégager une marge sur ces prestations, sauf à limiter ses recettes sur le seul coût du stockage, soit 474,5 euros/an par véhicule, relativement dérisoire. Dès lors, l’ensemble des prestations prévues relèvent d’un manque à gagner de la SAS Autofi.

En outre, il n’apparaît pas adapté de retenir un préjudice triennal, alors qu’une seule année apparaît suffisante pour permettre à la SAS Autofi, le cas échéant, de trouver un nouvel emplacement où parquer les véhicules perdus.

Enfin, s’agissant d’une perte de chance de conclure de futurs contrats de stockage de véhicules, la juridiction fera application d’un taux de 50% sur le gain espéré.

Dans ces conditions, la juridiction retiendra le calcul suivant :
- pour la perte de chance de pouvoir stocker des véhicules en raison de la privation d’espace : 1,30 euros x 22 véhicules x 365 jours x 50% soit 5.219,50 euros pour le stockage + 17,50 euros x 22 véhicules x 12 mois x 50%, soit 2.310 euros pour les frais de gestion et manutention, soit un total de 7.529,50 euros,
- pour la perte de chance de pouvoir expertiser des véhicules : 20 euros x 22 véhicules x 12 mois x 50% soit 2.640 euros,
- pour la perte de chance pouvoir procéder au nettoyage de véhicules : 70 euros x 22 véhicules x 12 mois x 50% soit 9.240 euros,
- soit un total de 19.409,5 euros, arrondis à 19.410 euros ;

Il s’ensuit que l’indemnité d’éviction partielle revenant à la SAS Autofi, qui consiste en une perte de recettes, sera évaluée à la somme globale de 19.410 euros.



III. Sur les mesures de fin de jugement

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir de la SNCF Réseau ;

DECLARE recevable la demande de la SAS Autofi ; 

FIXE le montant des indemnités d’éviction revenant à la SAS Autofi, à raison de l’expropriation du bien sis [Adresse 3] à FENOUILLET (31150), cadastré BN [Cadastre 1], appartenant à la SCI ODEM, à la somme globale de 19.410 euros ainsi détaillée :
*7.529,50 euros au titre de la perte de chance de pouvoir stocker des véhicules liée à la privation d’espace,
*2.640 euros au titre de la perte de chance de pouvoir expertiser ces mêmes véhicules,
*9.240 euros au titre de la perte de chance de pouvoir procéder au nettoyage de ces mêmes véhicules ;

REJETTE les demandes indemnitaires pour le surplus ;

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 16 juillet 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

MINUTE : 
DOSSIER : N° RG 25/00036 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UDFO
JUGEMENT DU: 16/07/2026


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026


A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

 
DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

S.A.S. AUTOFI, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jean-michel CROELS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 319

D’AUTRE PART

Société SNCF RESEAU, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

Thibault CUDENNEC, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 19 Septembre 2025 et plaidoirie du 7 avril 2026

En présence de Pascal VALENTIN, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.


LE JUGEMENT DONT LA [Localité 1] SUIT,




Vu le mémoire de saisine de la SAS Autofi reçu le 14 février 2025, tendant à l’ouverture de la procédure de fixation des indemnités ;

Vu l’ordonnance du 17 juin 2025, fixant la date de la visite des lieux ;

Vu le procès-verbal de visite des lieux en date du 19 septembre 2025 ;

Vu les offres, demandes et mémoires des parties et l’avis du commissaire du gouvernement ;

EXPOSE DU LITIGE

Le projet des Aménagements Ferroviaires au Nord de [Localité 2] (AFNT) s’intègre dans le cadre du projet GPSO ([Localité 3] Projet Ferroviaire du Sud-Ouest).

Le projet GPSO consiste en la réalisation d’une ligne nouvelle [Localité 4] et d’une ligne nouvelle [Localité 5]-Espagne, pour un total de 417 km.

Il intègre la création de gares nouvelles et l’aménagement des lignes existantes au sud de [Localité 5] (AFSB) et au nord de [Localité 2] (AFNT).

Dans ce cadre, la SNCF Réseau procède à l’expropriation pour cause d’utilité publique de certaines parcelles en application de la déclaration d’utilité publique arrêtée par le Préfet de Haute-Garonne le 4 janvier 2016, annulée le 15 juin 2016 puis rétablie le 12 mars 2020 par la Cour administrative d’appel de [Localité 5] et confirmée le 21 avril 2021 par le Conseil d’Etat. Ladite opération a été prorogée par arrêté préfectoral du 29 août 2022.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 30 mai au 24 juin 2022.

Parmi les biens nécessaires à la réalisation de cette opération figure un bien situé [Adresse 3] à FENOUILLET (31150), correspondant à la parcelle cadastrée BN [Cadastre 1] appartenant à la SCI ODEM. La SAS Autofi exploite sur la propriété de la SCI ODEM un local commercial suivant bail du 1er septembre 2023.

L’arrêté de cessibilité a été pris le 10 octobre 2024 et l’ordonnance d’expropriation rendue le 31 janvier 2025.

La SNCF Réseau a adressé son mémoire valant offre à la SCI ODEM le 9 septembre 2024.

En l’absence de notification des offres, la SAS Autofi a fait connaître à la SNCF Réseau son intention d’être indemnisée de son préjudice par courrier daté du 24 octobre 2024.

Sur quoi, sans réponse dans le délai d’un mois, la SAS Autofi a saisi le juge de l’expropriation de ce siège en fixation des indemnités d’éviction lui revenant en application des articles R.311-7 et R.311-9, suivant mémoire du 29 janvier 2025 reçu le 14 février 2025.

Un transport sur les lieux s'est déroulé le 19 septembre 2025, en présence de chacune des parties et de leurs conseils, ainsi que du commissaire du Gouvernement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 novembre 2026 et retenue, après renvois, à l’audience du 7 avril 2026.

La SAS Autofi, régulièrement représentée, sollicite de la juridiction, au terme de son mémoire récapitulatif et responsif, de bien vouloir fixer le montant global de l’indemnité à la somme de 232.834 euros détaillée comme suit :
- préjudice de perte locative, en lien avec la privation d’espace, de 90.354 euros a minima sur trois ans,
- frais d’expertise évalués à 31.600 euros sur trois ans,
- frais de nettoyage de 110.880 euros sur trois ans ;

L’autorité expropriante demande au juge de l’expropriation de bien vouloir débouter la SAS Autofi de l’intégralité de ses fins, prétentions et demandes comme étant irrecevables ou à tout le moins infondées.

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions du 1er avril 2026, indique s’en remettre à la juridiction pour la fixation du montant de l’indemnité due à la SAS Autofi après fournir de tous les éléments demandés, à défaut de la débouter de ses demandes.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026, prorogé au 16 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Pour une meilleure lecture et plus grande clarté de la décision, la juridiction examinera la consistance du bien et déterminera la date de référence avant d’étudier la fin de non-recevoir élevée par la SCNF Réseau.








I. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

La parcelle BN [Cadastre 1] objet de l’emprise est d’une contenance de 248 m².

Elle est issue d’une division de la parcelle BN [Cadastre 2] appartenant à la SCI ODEM, d’une surface de 3 827 m². La parcelle BN [Cadastre 3], issue de cette division, est d’une contenance de 3 579 m² et supporte un immeuble à usage commercial.

L’emprise, située au fond de l’ancienne unité foncière et longeant la voie ferriée, consiste en un terrain en bande étroite d’une longueur d’environ 60 mètres pour une largeur comprise entre 3 et 5 mètres. Un mur ferraillé et sécurisé est présent.

La propriété de la SCI ODEM est occupée par la SAS Autofi suivant bail commercial du 1er septembre 2023 au 31 août 2032, moyennant un loyer mensuel de 3.000 euros HT. Elle y exploite une activité d’achat, vente et location de véhicules.

Le transport sur site a permis de constater que l’emprise bitumée était utilisée par la SAS Autofi pour le stationnement des véhicules, accolés les uns aux autres pour optimiser l’espace de stockage, sans voie de circulation classique.

Une difficulté relative au piquetage a pu être observée lors du transport (celui-ci allant jusqu’à 7 mètres de largeur, alors que le plan relève 5 mètres au maximum), de sorte que l’emprise exacte ainsi que le nombre de places de stationnement concernées par l’expropriation restait à déterminer par les parties au moyen d’images aériennes.

Sur la date de référence et la situation urbanistique,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose quant à lui que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l'article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d’aménagement différée (ZAD), la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Selon l’article L.322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L.151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L.123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

L’alinéa 2 de ce texte précise que la date de référence prévue à l’article L.322-3 est alors celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Il est de jurisprudence constante que la date de référence pour évaluer l’indemnité d’expropriation de terrains classés en emplacement réservé doit s’apprécier à la date de décision de première instance (Civ. 3e, 14 avr. 1999, n°98-70.086 ; Civ. 3e, 9 avr. 2008, n°06-12.770).

Enfin, la date de référence pour l’évaluation des terrains réservés est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes modifiant le plan local d’urbanisme (Civ. 3e, 21 mai 2003, n°02-70.013).

Au cas présent, la SNCF Réseau et le commissaire du Gouvernement, respectivement au regard de l’existence d’un emplacement réservé et de ce que l’expropriation s’exerce dans le périmètre d’un droit de préemption urbain, proposent de retenir comme date de référence le 24 octobre 2017, soit la date de l’arrêté préfectoral de mise en comptabilité du PLU de la commune de [Localité 6].

Sans précision du fondement textuel, la SAS Autofi convient toutefois de faire application de cette date pour déterminer l’usage effectif du bien.

Dans ces conditions, la juridiction fixera, en l’absence de contestation et de débat approfondi sur ce point, la date de référence au 24 octobre 2017.

A ce moment, la parcelle BN [Cadastre 1] est situé en zone UE du PLU de la commune de [Localité 6], soit en zone urbain et constructible.

II. Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.


L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2). C'est à cette date, soit le 31 janvier 2025 en l’espèce, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Sur la recevabilité de la demande,

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Au cas présent, la SNCF Réseau soutient que dans la mesure où le bail commercial a été conclu postérieurement à la date de référence, la SAS Autofi est irrecevable à solliciter une indemnité au titre de son éviction partielle.

Le commissaire du Gouvernement, tout en précisant que ce point excède sa compétence, relève dans ses écritures que l’enquête parcellaire s’étant déroulée en 2022, le preneur et le bailleur ne pouvaient ignorer le contexte d’expropriation ainsi que l’emprise concernée à la signature du bail, le 1er septembre 2023.

La SAS Autofi, qui rappelle que le transport sur les lieux a objectivé qu’elle exploitait son activité sur la parcelle expropriée, soutient que l’antériorité de la date de référence n’a aucune incidence sur la recevabilité de sa demande indemnitaire, dès lors qu’au 24 octobre 2017, les règles urbanistiques en matière d’occupation des sols permettaient l’implantation de commerces automobile.





S’il est constant que la conclusion du bail commercial est ultérieure à la date de référence, la juridiction rappelle toutefois que le fondement de l’indemnité d’éviction due au commerçant est la résolution, par l’ordonnance d’expropriation, du bail du locataire.

Ainsi, seul importe que le commerçant évincé soit titulaire d’un bail en vigueur à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (Civ. 3e, 1er juillet 1981).

Tel est le cas en l’espèce, puisque la SAS Autofi est titulaire d’un bail commercial depuis le 1er septembre 2023 et exploitait toujours son activité à la date du 31 janvier 2025.

La date de référence n’est utile que pour déterminer l’usage effectif du bien exproprié, notamment du point de vue urbanistique. Il n’est pas contesté qu’au 24 octobre 2017, l’implantation de commerce de véhicules sur la parcelle était possible.

La jurisprudence invoquée par la SNCF Réseau à l’appui de sa fin de non-recevoir ([Localité 7], ch. expropriation, 10 avr. 2014, n°13/03687) demeure une décision isolée au fond, pouvant être écartée.

Dans ces conditions, la fin de non-recevoir sera écartée et la demande de la SAS Autofi déclarée recevable.

Sur le principe et l’évaluation de l’indemnité d’éviction,

La SNCF Réseau, pour s’opposer aux demandes de la SAS Autofi, fait valoir que la lecture du bail commercial la liant à la SCI ODEM et de ses annexes, ainsi que la configuration des lieux, ne permettent pas d’établir qu’elle soit locataire des 248 m² de la parcelle BN [Cadastre 1]. En outre, elle observe que la propriété de la SCI ODEM est donnée à bail à d’autres sociétés. La demanderesse ne pourrait donc se prévaloir d’un préjudice certain.

Le commissaire du Gouvernement rejoint cette analyse, soutenant qu’au regard du bail, de la présence d’autres occupants et de la configuration des lieux, il ne peut être affirmé que la parcelle BN [Cadastre 4] est à l’usage exclusif de la SAS Autofi.

La SAS Autofi conteste cette argumentation, affirmant être occupante régulière de la parcelle objet de l’emprise et bénéficier d’un droit de jouissance exclusif.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 1er septembre 2023 porte sur un immeuble comprenant une construction à usage commercial d’une surface de plancher de 100 m² environ, avec terrain autour, consistant en un bureau RDC entrée de 20 m², un sanitaire d’environ 2 m², un couloir bureau d’environ 25 m² côté route, un bureau étage de 50 m² et un parking commun d’environ 700 m², dont au moins 20 places privatives aux droits de la façade du preneur.

Le contrat fait référence à l’ancienne parcelle cadastrée BN [Cadastre 2], d’une superficie totale de 3.827 m².

Il s’ensuit que la surface louée à la SAS Autofi par la SCI ODEM ne portait pas sur l’intégralité de l’ancienne parcelle.

Cette conclusion est confortée par le fait que le bail précise (p. 2) que d’autres locataires peuvent être amenés à occuper la parcelle.

À cet égard, il est précisé que ces locataires bénéficieront d’un droit de passage de 6 mètres donnant accès à l’arrière du bâtiment.

Ce droit de passage est matérialisé sur l’une des annexes du bail. Il apparaît à la lecture de cette annexe que l’arrière du bâtiment, supportant la nouvelle parcelle BN [Cadastre 1], est grisé, et que le droit de passage des autres locataires s’étend de la voirie, passant les places de stationnement privatif en façade avant, avant de bifurquer vers la droite du bâtiment pour rejoindre l’arrière.

Selon l’analyse du commissaire du Gouvernement, la contenance utile, sur cette ancienne unité foncière, pourrait être évaluée à 1.913 m² à l’arrière du bâtiment et à 989 m² à l’avant.

Il résulte de ces considérations que l’intégralité de la surface avant du bâtiment est louée par la SAS Autofi, que cette même surface avant comprend un droit de passage vers l’arrière du bâtiment et que cet arrière du bâtiment est à usage collectif de l’ensemble des preneurs.

Les vues aériennes des lieux font apparaître 20 places de stationnement en façade avant, ce qui correspond aux prévisions du bail.

Au regard des calculs opérés par le commissaire du Gouvernement et considérant, outre l’espace en façade avant, le couloir à droite du bâtiment où s’exerce notamment le droit de passage, les 700 m² de “parking commun” semblent a priori devoir être considérés sur l’unique surface en couleur sur l’annexe précitée.

Il n’y a pas lieu de retenir la distinction proposée par le commissaire du Gouvernement, estimant que 300 m² devait être employé à l’avant et 400 m² à l’arrière du bâtiment.

Dans ces conditions, il ne peut qu’être retenu que la surface à l’arrière du bâtiment n’est pas incluse dans le périmètre du bail commercial, ce qui est en outre logique lorsqu’est observé le tracé du droit de passage.

La circonstance que la parcelle soit également louée à la société AMS [Localité 2] [Localité 6] et que le bail la liant à la SCI ODEM ne lui accorde aucun droit sur la surface arrière ne peut conduire la juridiction à considérer que la SAS Autofi bénéficie en conséquence d’un droit de jouissance exclusif de l’arrière du bâtiment.

Cependant, il doit être relevé que le droit protégé du locataire n’est pas limité aux seules prévisions écrites d’un bail commercial. Il importe seulement à la juridiction de constater que le droit sur le bien exproprié est régulier, justifié et résulte d’un accord entre propriétaire et exploitant.

Ainsi, l’occupation des lieux ouvrant droit à indemnité d’éviction peut résulter de la démonstration d’un bail commercial verbal résultant de l’occupation des lieux accompagné du paiement de loyers (Civ. 3e, 12 janv. 2011, n°09-16.549, pour un raisonnement a contrario).

En outre, il est admis que la société qui justifie être titulaire d’un bail commercial sur le terrain exproprié, lequel était utilisé, avec l’accord du propriétaire et sans que quiconque l’eût contesté, à des fins de stockage, a droit au paiement d’une indemnité (Civ. 3e, 21 juin 2018, n°17-17.706).

Il appartient ainsi à la juridiction, nonobstant le périmètre prédéfini dans le bail écrit, de s’assurer que la surface dont jouissait initialement la société preneuse n’a pas été étendue depuis le conclusion du contrat.

Or, au cas présent, il a été constaté lors du transport que la SAS Autofi parquait effectivement des véhicules à l’arrière du bâtiment, jusqu’au niveau de la parcelle BN [Cadastre 1]. Ce point n’a souffert d’aucune discussion entre les parties, seul étant contesté le nombre de véhicules concernés par l’emprise.

La SCI ODEM, représentée par le même conseil que la SAS Autofi dans le cadre de la procédure en fixation des indemnités revenant au propriétaire, ne conteste aucunement le fait qu’elle permette à cette dernière de jouir du terrain bitumé à l’arrière du bâtiment commercial. Il n’y a donc aucune contestation entre bailleur et preneur sur l’étendue du bail, qui appellerait une action devant la juridiction de droit commun.

Il n’est pas plus contesté que la SAS Autofi s’acquitte d’un loyer auprès du bailleur, même si celui-ci n’a fait l’objet d’aucune révision particulière.

S’il est exact, au regard du droit de passage institué et de la présence d’autres preneurs, que la SAS Autofi ne peut se prévaloir d’un droit de jouissance exclusif puisque celui-ci est manifestement partagé, il n’en demeure pas moins qu’au regard de l’acceptation de la SCI ODEM, elle peut faire usage de ce grand espace de stationnement, le cas échéant dans son intégralité.



Ce constat est d’autant plus pertinent que la SAS Autofi exploite un commerce l’obligeant à stationner des véhicules en grand nombre et que le seul espace situé en façade avant, plus opportunément destiné à accueillir la clientèle, ne peut suffire à accueillir une telle flotte de voitures.

Dans ces conditions, il apparaît que la SAS Autofi peut se prévaloir d’un droit de jouissance sur l’arrière du bâtiment, en ce compris la parcelle BN [Cadastre 1], en vertu d’un bail verbal tacite prolongeant le bail initial du 1er septembre 2023.

Elle est ainsi fondée à se prévaloir d’une indemnité d’éviction partielle.

Pour chiffrer sa demande indemnitaire, la SAS Autofi produit un exemple de contrat de stockage de véhicule daté du 28 mars 2024, lequel prévoit les prix HT des prestations suivantes :
- 13 euros pour “handling” par véhicule,
- 4,50 euros pour gestion administrative par véhicule,
- 1,30 euros de coût de stockage par véhicule et par jour,
- 79 euros pour nettoyage intérieur et extérieur par véhicule,
- 20 euros pour expertise “[Adresse 4]” par véhicule ;

Elle estime que la privation d’espace résultant de l’emprise doit s’évaluer sur la base de 44 véhicules, considérant la surface standard d’une place de stationnement de 11,5 m². Elle produit à cet égard une photographie (pièce 6) faisant apparaître deux rangées de véhicules, dont le nombre n’est pas déterminable mais dépasse la trentaine. Elle propose de retenir pour chacune de ces prestations un manque à gagner sur 3 années.

La SNCF Réseau, qui rappelle que la SAS Autofi se prévalait initialement de 22 véhicules concernés, a pu volontairement rapprocher les véhicules pour augmenter artificiellement le nombre de voitures stationnées.

Le commissaire du Gouvernement, que rejoint la SNCF Réseau, estime que la photographie produit par la SAS Autofi n’apporte aucune précision sur la délimination de l’emprise, alors que le piquetage était discuté lors du transport, et déplore également le fait que la société ait doublé le nombre de véhicules concernés depuis son premier mémoire. Il fait en outre observer l’absence de factures ou d’extraits comptables pour étayer ses demandes et constate que la SAS Autofi ne justifie pas sa multiplication par trois années. Dans ces conditions, il estime que l’indemnité pour perte de recettes ne peut en l’état être calculée.

En premier lieu, la juridiction retiendra, en l’absence de nouvelle précision quant à la délimitation exacte de l’emprise et notamment de piquetage sur la photographie produite, et au regard des dimension et configuration de la parcelle BN [Cadastre 1] ainsi que des plans fournis, qu’une seule rangée de véhicules est, de façon certaine, concernée par la procédure d’expropriation. Ce nombre sera évalué à 22 véhicules considérant la photographie transmise et le transport sur les lieux.

En second lieu, bien qu’elle ne justifie d’aucun autre élément (factures, éléments comptables), la SAS Autofi supportera indéniablement un préjudice lié à la perte d’un espace de stockage de véhicules et devra, le cas échéant, rechercher un nouveau local pour maintenir son activité actuelle. Le contrat de stockage transmis constituera ainsi une base suffisante de détermination de l’indemnité lui revenant.

S’agissant du préjudice lié à la perte de revenus tirés des locations de véhicules, le calcul avancé par la SAS Autofi (soit 1,30 euros HT de frais de stockage x nb de véhicules x 365 jours / 17,50 euros de frais de dossier et manutention x nb de véhicules x 12 mois, au motif que les rotations de véhicules sont mensuelles) apparaît disproportionné, s’agissant notamment d’une perte de chance de pouvoir souscrire de tels contrats.

La SNCF Réseau considère que les frais de gestion et manutention, au même titre que les frais d’expertise et de nettoyage, ne constituent que des charges supportés par la SAS Autofi en conséquence du stockage des véhicules. Pour autant, cette dernière doit nécessairement dégager une marge sur ces prestations, sauf à limiter ses recettes sur le seul coût du stockage, soit 474,5 euros/an par véhicule, relativement dérisoire. Dès lors, l’ensemble des prestations prévues relèvent d’un manque à gagner de la SAS Autofi.

En outre, il n’apparaît pas adapté de retenir un préjudice triennal, alors qu’une seule année apparaît suffisante pour permettre à la SAS Autofi, le cas échéant, de trouver un nouvel emplacement où parquer les véhicules perdus.

Enfin, s’agissant d’une perte de chance de conclure de futurs contrats de stockage de véhicules, la juridiction fera application d’un taux de 50% sur le gain espéré.

Dans ces conditions, la juridiction retiendra le calcul suivant :
- pour la perte de chance de pouvoir stocker des véhicules en raison de la privation d’espace : 1,30 euros x 22 véhicules x 365 jours x 50% soit 5.219,50 euros pour le stockage + 17,50 euros x 22 véhicules x 12 mois x 50%, soit 2.310 euros pour les frais de gestion et manutention, soit un total de 7.529,50 euros,
- pour la perte de chance de pouvoir expertiser des véhicules : 20 euros x 22 véhicules x 12 mois x 50% soit 2.640 euros,
- pour la perte de chance pouvoir procéder au nettoyage de véhicules : 70 euros x 22 véhicules x 12 mois x 50% soit 9.240 euros,
- soit un total de 19.409,5 euros, arrondis à 19.410 euros ;

Il s’ensuit que l’indemnité d’éviction partielle revenant à la SAS Autofi, qui consiste en une perte de recettes, sera évaluée à la somme globale de 19.410 euros.



III. Sur les mesures de fin de jugement

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir de la SNCF Réseau ;

DECLARE recevable la demande de la SAS Autofi ; 

FIXE le montant des indemnités d’éviction revenant à la SAS Autofi, à raison de l’expropriation du bien sis [Adresse 3] à FENOUILLET (31150), cadastré BN [Cadastre 1], appartenant à la SCI ODEM, à la somme globale de 19.410 euros ainsi détaillée :
*7.529,50 euros au titre de la perte de chance de pouvoir stocker des véhicules liée à la privation d’espace,
*2.640 euros au titre de la perte de chance de pouvoir expertiser ces mêmes véhicules,
*9.240 euros au titre de la perte de chance de pouvoir procéder au nettoyage de ces mêmes véhicules ;

REJETTE les demandes indemnitaires pour le surplus ;

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 16 juillet 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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