Tribunal judiciaire de Toulouse, EXPROPRIATIONS, 4 septembre 2026, n° 25/00038

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La SEM Oppidea est titulaire d’une concession d’aménagement pour la réalisation de la ZAC [Adresse 3] qui s’étend au Sud-Est de la commune de [Localité 2], en entrée de ville, dans le secteur de transition avec la commune de [Localité 3]. Cette ZAC couvre un périmètre de 113 hectares, partiellement urbanisés.

La ZAC [Adresse 3] a été créée par délibération de [Localité 2] Métropole en date du 20 décembre 2012. Elle a été déclarée d’intérêt communautaire par délibération du 14 décembre 2017.

Suivant arrêté préfectoral du 4 mai 2018, a été ordonnée l’ouverture d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de [Adresse 4] [Adresse 3].

À l’issue de cette enquête, qui s’est déroulée du 7 juin 2018 au 14 juillet 2018, suivant arrêté préfectoral en date du 4 décembre 2018, les travaux nécessaires à la réalisation de la [Adresse 5] ont été déclarés d’utilité publique et la SEM Oppidea a été autorisée à procéder aux acquisitions nécessaires y compris par voie d’expropriation.

Cette déclaration d’utilité publique a été prorogée par arrêté préfectoral du 5 juillet 2023.

Parmi les parcelles restant à acquérir figurent deux parcelles nouvellement cadastrées [Cadastre 1] section AP n°[Cadastre 2] pour 463 m² et [Cadastre 1] section AP n°[Cadastre 3] pour 214 m², sises [Adresse 6] à [Localité 4], appartenant à M. [G] [E].

La SAS AUTOS-LABEGE.COM exploite sur la parcelle AB n°[Cadastre 3] une activité de vente de voitures d’occasion.

Les parcelles ont fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation en date du 5 novembre 2024.

La SEM Oppidea a adressé son mémoire valant offre à la SAS AUTOS-LABEGE.COM suivant courrier daté du 9 avril 2025, réceptionné le 11 avril suivant.

À défaut d’accord, la SAS AUTOS-LABEGE.COM a saisi le juge de l’expropriation de ce siège en fixation des indemnités lui revenant, en application de l’article R.311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, suivant mémoire reçu le 20 mai 2025.

La SEM Oppidea a également saisi notre juridiction suivant mémoire reçu le 3 juin 2025.

Un transport sur les lieux s’est déroulé le 18 novembre 2025, en présence de chacune des parties et de leurs conseils, ainsi que du commissaire du Gouvernement.

Les affaires ont été appelées à l’audience du 10 février 2026 et retenues, après renvoi, à l’audience du 12 mai 2026.

La SAS AUTOS-LABEGES.COM sollicite de la juridiction, aux termes de son mémoire n°4 en réponse, de bien vouloir :
à titre principal :
- juger que l’aménagement (reconstitution) des fonctionnalités d’accès a pour effet la suppression de deux places supplémentaires d’exposition à la vente de véhicules ;
- fixer le préjudice direct consécutif à la réduction partielle de l’assiette du bail commercial (perte de marge commerciale subie consécutivement à l’emprise partielle) à la somme de :
*198.159,40 euros (préjudice direct indemnisable pour 3 places d’exposition),
*330.116,62 euros (préjudice direct indemnisable pour 5 places) ;
- condamner la SEM Oppidea à lui payer la somme de 330.116,62 euros, et à défaut 198.159,40 euros ;
à titre subsidiaire :
- fixer le préjudice direct consécutif à la réduction partielle de l’assiette du bail commercial (perte de clientèle subie consécutivement à l’emprise partielle) à la somme de :
*169.191,15 euros (préjudice direct indemnisable pour 3 places d’exposition),
*263.213,99 euros (préjudice direct indemnisable pour 5 places) ;
- condamner la SEM Oppidea à lui payer la somme de 263.213,99 euros et à défaut 169.191,15 euros ;

en toutes hypothèses :
- condamner la SEM Oppidea à lui payer, au titre de l’indemnité de remploi calculée selon les modalités habituelles (soit 5% jusqu’à 23.000 euros et 10% au-delà) et suivant sa décision sur l’indemnité principale, la somme de :
*15.769,15 euros en cas d’indemnité principale de 169.191,15 euros,
*ou 25.171,29 euros en cas d’indemnité principale de 263.213,99 euros,
*ou 18.665,84 euros en cas d’indemnité principale de 198.159,40 euros,
*ou 31.861,56 euros en cas d’indemnité principale de 330.116,62 euros ;
- fixer l’indemnité pour trouble commercial selon l’offre de l’autorité expropriante à 3 mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) ;
- condamner la SEM Oppidea au paiement de la somme de 28.136 euros :
- condamner la SEM Oppidea au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

L’autorité expropriante demande, aux termes de son mémoire récapitulatif n°2, au juge de l’expropriation de bien vouloir :
- fixer l’indemnité globale de dépossession revenant à la SAS AUTOS-LABEGE.COM à la somme de 29.046,50 euros tous préjudices confondus, comprenant :
*18.730 euros au titre de l’indemnité principale,
*936,50 euros au titre de l’indemnité de remploi,
*9.380 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial ;
- rejeter toutes prétentions contraires ;

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions du 1er  avril 2026, propose une indemnité globale de 51.173 euros, ventilée comme suit :
- 21.940 euros au titre de l’indemnité principale,
- 1.097 euros au titre de l’indemnité de remploi,
- 28.136 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial ;

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026, prorogé au 4 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose que “le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs”.

Les instances sont la résultante d’actes de saisine “croisés”, de sorte qu’elles concernent les mêmes parties et ont le même objet tendant à l’indemnisation de la SAS AUTOS-LABEGE.COM.

Leur jonction sera en conséquence ordonnée ainsi qu’il sera dit au dispositif.


II. Sur la consistance du bien


Sur le bien exproprié,

La parcelle anciennement cadastrée 837 AP [Cadastre 4] est partiellement occupée par la SAS AUTOS-LABEGE.COM suivant bail commercial du 1er juillet 2021 actualisé le 3 mai 2024, consenti par M. [G] [E] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2021. Elle y exploite une activité de vente de voitures d’occasion. La lecture du bail fait ressortir une surface louée à la défenderesse de 1.385 m², comprenant un terrain d’environ 800 m² en ce compris une cabine de peinture et un bloc sanitaire, un local de 300 m² et un abri couvert sur 285 m².

D’une contenance de 3.220 m², la parcelle AB [Cadastre 4] a fait l’objet d’une division en deux parcelles : la parcelle [Cadastre 1] AP [Cadastre 3], objet de l’emprise, d’une contenance de 214 m², et la parcelle [Cadastre 1] AP [Cadastre 5], qui constitue le reliquat de 3.006 m².

L’emprise est en nature de terrain nu, située en façade sur la [Adresse 7]. Elle concerne pour l’essentiel une partie à usage d’habitation, englobant à ce titre le portail d’entrée, une partie de la cour intérieure et du jardin ainsi que la clôture de l’immeuble d’habitation.

La partie de l’emprise qui affecte l’activité de la SAS AUTOS-LABEGE.COM est limitée à une surface de 16 m². Située à l’ouest, elle est de forme triangulaire.

Le transport sur site a permis de constater que cette surface de 16 m² était utilisée par l’exploitante aux fins d’exposition des véhicules à la vente, au nombre de 3 en façade directe. La surface d’exposition totale a été discutée, le chiffre de 310 m² à l’avant du terrain ayant été évoqué.

L’accès vers le commerce se faisait par un portail d’entrée d’une largeur de 8 mètres, permettant la manoeuvre du camion de dépannage de l’atelier. Lors du transport, les parties ont fait remarquer que sa reconstitution après travaux, selon son positionnement et son emplacement, gênerait les manoeuvres du camion, de sorte que d’autres places d’exposition (possiblement 3) risquaient d’être supprimées à l’avenir.


Sur la date de référence et la situation urbanistique,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

Selon l’article L.322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L.151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L.123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

L’alinéa 2 de ce texte précise que la date de référence prévue à l’article L.322-3 est alors celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.
En l’espèce, la parcelle AP [Cadastre 3], objet de l’expropriation, est comprise dans un emplacement réservé prévu pour l’élargissement de la [Adresse 7], il doit être fait application de l’article L.322-6 précité. Le commissaire du Gouvernement et l’expropriant s’accordent sur ce point, tandis que l’exproprié n’a pas fait connaître sa position.

À cet égard, le plan local d’urbanisme intercommunal et habitat (PLUi-H) a été approuvé par délibération du conseil métropolitain du 18 décembre 2025. Il est devenu opposable aux tiers le 26 janvier 2026. C’est cette date qui tiendra lieu de date de référence.

A ce moment, le bien exproprié est situé en zone AUP1B du PLUi-H de la métropole toulousaine.


III. Sur la fixation de l’indemnité

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.


Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2). C'est à cette date, soit le 5 novembre 2024 en l’espèce, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

C’est en outre à cette date qu’est né le droit à indemnisation de la SAS AUTOS-LABEGE.COM, du fait de l’extinction des droits qu’elle tenait du bail commercial.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.


Sur l’évaluation de l’indemnité principale,

Les parties et le commissaire du Gouvernement conviennent d’une indemnité revenant à la SAS AUTOS-LABEGE.COM au titre de la perte de places d’exposition de véhicules, mais s’opposent quant au nombre de places supprimées ainsi que par la méthode d’évaluation à appliquer.

*A titre liminaire, sur le nombre de places d’exposition supprimées,

La SAS AUTOS-LABEGE.COM, dans l’une ou l’autre des méthodes de calcul qu’elle invoque, propose de retenir une indemnité fondée, au choix, sur la perte de 3 ou 5 places d’exposition de véhicules.

Elle fait valoir qu’au regard de la reconstitution des fonctionnalités telle qu’elle a été convenue avec la SEM Oppidea, entraînait, outre la perte de 3 places situées dans l’emprise, celle de 2 places d’exposition situées hors emprise, au second rang de la façade.

À cet égard, il résulte des écritures des parties, qu’après négociations avec le propriétaire des murs, il a été acté que la SEM Oppidea prendrait à sa charge la mise en place d’un portail coulissant motorisé de 6 mètres, dont la largeur nécessaire serait prise sur le côté donnant sur la propriété de M. [G] [E]. 

Toutefois, l’expropriante, qui ne conteste pas que 3 places d’exposition étaient perdues dans le cadre de l’emprise, fait remarquer que si 2 places d’exposition au second rang de la façade, hors emprise, étaient effectivement supprimées, ce n’est pas en raison de la reconstitution du portail de 6 mètres et du contexte d’expropriation, mais du réaménagement à venir de la voirie (trottoir, piste cyclable), qui contraindra les véhicules de livraison à faire leurs manoeuvres non plus au niveau du bas-côté de la [Adresse 7], comme par le passé, mais au sein même de la propriété, neutralisant ainsi deux places d’exposition supplémentaires.

À suivre les explications fournies par la SEM Oppidea, au demeurant non contestées d’un point de vue technique par la SAS AUTOS-LABEGE.COM et partagées par le commissaire du Gouvernement, il apparaît que la suppression des places d’exposition supplémentaires, hors emprise, n’est pas causée par l’aliénation partielle du bien de M. [G] [E], ni même par la reconstitution du portail, mais résulte d’une opération de travaux publics.

Or, ainsi que le relèvent l’expropriant et le commissaire du Gouvernement, il est de jurisprudence constante que ne relève pas de la compétence du juge judiciaire mais du juge administratif l’indemnisation des préjudices ne résultant pas directement de l’expropriation elle-même mais constituant des conséquences de l’ouvrage public réalisé (Civ. 3e, 5 juill. 1998, n°17-17.821).

Dès lors, en ce que la suppression à venir des deux places d’exposition au second rang de la façade n’est pas une conséquence directe de l’expropriation mais constitue un dommages de travaux publics, leur indemnisation incombe à la juridiction administrative.

Par voie de conséquence, l’indemnisation de la SAS AUTOS-LABEGE.COM sera limitée aux 3 places d’exposition supprimées au sein de l’emprise, à charge pour elle, le cas échéant et sans qu’il soit préjugé du bienfondé de sa demande, de saisir la juridiction administrative aux fins de réparation des dommages situés hors emprise.


*Sur le choix de la méthode d’évaluation,

La SAS AUTOS-LABEGE.COM propose à titre principal une évaluation de l’indemnité par la perte de marge commerciale engendrée par la suppression des places d’exposition.

Pour ce faire, se fondant sur des attestations de son expert-comptable, elle dégage une moyenne de 192 véhicules vendus par an entre 2022 et 2024 et une marge brute moyenne par véhicule de 1.789,25 euros. En retenant 26 places d’exposition existantes, elle obtient un ratio de 7,38 ventes par place, soit 22,15 ventes perdues par an (pour trois places supprimées), ce dont il résulte une perte de marge brute de 39.631,88 euros.

Elle multiplie cette perte annuelle par 5, soit la durée restant à courir du bail commercial expirant le 30 juin 2030, soit un préjudice évaluée à 198.159.40 euros :


22,15 (V perdues/an) x 39.631,88 euros (perte de MB/an) x 5 ans (durée du bail) = 198.159,40 euros

Subsidiairement, l’expropriée suggère une méthode basée sur la perte de chiffre d’affaires rapportée à l’importance de l’emprise partielle, en se fondant sur un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 5] ([Localité 5], 13 sept. 2012, n°10/00986).

Pour ce faire, elle estime que la surface d’exposition totale louée peut être évaluée à 332 m², considérant la capacité de 26 places de stationnement (sur un emplacement de 5x2,5 mètres, outre 3 places en façade de 5x3 mètres), et évalue la partie de surface supprimée à 13,55% (sur la base des 3 places en façade) à 21,08% (sur la base de 5 places).

Elle dégage un chiffre d’affaires moyen sur les exercices 2022 à 2024 de 1.783.776 euros pour l’activité de vente de véhicules d’occasion, chiffre également retenu par la SEM Oppidea et le commissaire du Gouvernement.

Considérant, eu égard aux développements précédents, que seule la suppression des 3 places en façade peut être indemnisée dans le cadre de la présente procédure, la SAS AUTOS-LABEGE.COM procède comme suit :

1.783.776 euros / 100 x 13,55% = 241.701,64 euros - 30% de pondération, soit 169.191,15 euros

La pondération était appliquée par la Cour d’appel de [Localité 5] dans l’arrêt de 2012, qui la motivait ainsi : “faute d’éléments permettant d’apprécier plus finalement le préjudice de ce chef sur le site concerné de l’entreprise, étant observé que le commerce des véhicules d’occasion continuera et que la société détient d’autres sites, la Cour estime raisonnable de pondérer ce chiffre de 30%”.

La SEM Oppidea, réfutant les suggestions de l’expropriée, avance méthode fondée sur la perte partielle du fonds de commerce (soit une éviction), dont la valeur se trouve réduite par la diminution de la surface d’exposition des véhicules à la vente. Elle reprend à son compte un arrêt plus récent de la Cour d’appel de [Localité 5] ([Localité 5], 19 déc. 2013, n°10/11581).

Pour apprécier la valeur du fonds, appliquant la méthode classiquement employée, elle retient le chiffre d’affaires moyen de 1.783.776 euros auquel elle applique un coefficient de 30%, eu égard à l’activité de vente de véhicules d’occasion (un coefficient de 25% avait été appliqué par la juridiction parisienne). Il en résulte une valorisation du fonds à hauteur de 535.132,80 euros.

Elle rapporte ensuite la valeur du fonds à la proportion du terrain affectée par l’emprise calculée, ainsi que le propose le commissaire du Gouvernement, au regard de la surface d’exposition réelle de la SAS AUTOS.LABEGE.COM, non de la surface louée de 1.385 m², ce dont il résulterait un ratio dérisoire de l’ordre de 1,2%.

Pour ce faire, elle reprend à son compte la surface principale d’exposition régulière dégagée par le commissaire du Gouvernement, soit 388 m², consistant dans l’espace situé en face de la [Adresse 7], mais suggère d’y ajouter une surface estimée à 65 m² correspondant à l’espace supplémentaire entre deux bâtiments situés sur le reliquat, considérant le nombre de places estimées par l’expropriée à 26. Elle évalue ainsi la surface d’exposition autorisée par le bail à 453 m². L’emprise étant de 16 m², il en résulte un ratio de 3,5% (16 x 100 / 453).

L’indemnité offerte s’élève ainsi à 18.729,64 euros :

535.132 euros (valeur du fonds) x 3,5% (rapport emprise/surface d’exposition régulière) = 18.729,64 euros

Le commissaire du Gouvernement applique la même méthode que l’expropriant, considérant que le préjudice invoqué consiste dans une dépréciation de la valeur du fonds de commerce, mais retient d’une part la valeur arrondie de 535.133 euros et, d’autre part, un rapport de 4,10% considérant que la surface d’exposition réelle est limitée à 388 m², arrondie à 390 m² (16 x 100 / 390). Il en résulte une indemnité principale préconisée de 21.940,45 euros, arrondie à 21.940 euros.

S’agissant de l’évaluation par la perte de marge brute, la juridiction fera sienne les critiques développées par la SEM Oppidea et le commissaire du Gouvernement, considérant que l’indemnité calculée selon cette méthode dépend du maintien du niveau de marge constaté ces dernières années, par définition hypothétique et soumis à un trop grand nombre d’aléas, alors que le préjudice doit revêtir un caractère certain pour être indemnisable.


La juridiction observe en tout état de cause que la durée restante du bail, telle qu’appliquée par la SAS AUTOS-LABEGE.COM sur 5 ans, n’est pas justifiée alors que la prise de possession des lieux n’est pas encore intervenue.

Il convient de préciser que la circonstance qu’une telle méthode ait été effectivement adoptée par la SEM Oppidea pour évaluer la perte de places d’exposition d’un commerce situé dans le périmètre de la même déclaration publique et reconnue par jugement rendue par la juridiction de céans du 25 février 2025 (n°25/27, RG 24/00091), n’est pas contraignante à notre égard, dès lors que la décision précitée consistait en un donner acte, de sorte que les parties avaient convenu d’appliquer cette méthode sans que le juge de l’expropriation ne puisse arbitrer entre différentes options et choisir celle qu’il estime la plus adaptée.

La méthode proposé en principal par la SAS AUTOS-LABEGE.COM sera ainsi jugée non pertinente et écartée.

S’agissant, ensuite, de la méthode d’évaluation par perte du chiffre d’affaires, également contestée par l’expropriante et le commissaire du Gouvernement, la juridiction estime estime en premier lieu qu’elle n’est pas assez fidèle à la réalité de ce que constitue le dossier, à savoir avant tout une dépréciation de la valeur du fonds de commerce de la SAS AUTOS-LABEGE.COM.

En deuxième lieu, cette méthode repose exclusivement sur un chiffre d’affaires moyen, lequel prend en compte les ventes de véhicule en direct, mais également les ventes en ligne, et est également généré, pour partie, grâce à l’exploitation de surfaces d’exposition situées en dehors de la surface louée à la SAS AUTOS-LABEGE.COM, ce qui ressort très nettement des photographies présentes dans les conclusions de l’expropriante, démontrant que des véhicules à la vente peuvent être garés sur la parcelle voisine AB [Cadastre 6], voire sur le domaine public.

Si les méthodes proposées par l’expropriante et le commissaire du Gouvernement prend également pour base le chiffre d’affaires moyen, l’application d’un coefficient constaté pour l’activité de ventes de véhicules d’occasion rend l’analyse plus fine et objective. Une telle méthode est au demeurant appliquée de façon générale par les juridictions de l’expropriation pour apprécier la valeur d’un fonds de commerce.

En outre, l’application d’un abattement de 30% de la valeur obtenue n’est pas expliquée par la SAS AUTOS-LABEGE.COM, ni dans son principe, ni dans son taux.

Enfin, le rapport entre chiffre d’affaires et surface d’exposition perdue est calculée par la société défenderesse sur la base de l’espace nécessaire présumé pour l’exposition d’un véhicule, soit 5x3 mètres, sans aucune référence à l’emprise, seule donnée objectivement constatée.

Pour l’ensemble de ces raisons, la seconde méthode proposée par la SAS AUTOS-LABEGE.COM doit être écartée, au profit de l’évaluation suggérée par l’autre partie et le commissaire du Gouvernement qui apparaît, en l’absence d’autres propositions, plus neutre car reposant sur des éléments moins contestables (surface de l’emprise, référence au bail écrit, évaluation du fonds de commerce suivant une méthode reconnue et appliquée) et davantage attachée au contexte d’expropriation.

Pour l’application de la méthode d’évaluation par la perte partielle du fonds de commerce rapportée à la surface de l’emprise, la juridiction retiendra non pas la surface d’exposition proposée par la SAS AUTOS-LABEGE.COM, laquelle repose sur des dimensions maléables suivant le stationnement des véhicules, ni celle suggérée par la SEM Oppidea, considérant qu’au regard des vues aériennes, la partie entre les deux bâtiments à l’arrière de la parcelle, évaluée à 65 m², ne peut, notamment en ce qu’elle est située en limite de propriété, à proximité du bâti et semble comprendre deux utilitaires, être considérée comme un espace propice à l’exposition des véhicules, à destination de la clientèle.

La surface d’exposition de 390 m², telle qu’estimée par le commissaire du Gouvernement, apparaît plus fidèle à la réalité, notamment en ce qu’elle concerne majoritairement l’espace avant de l’ancienne parcelle [Cadastre 1] AP [Cadastre 4], offrant une meilleure visibilité depuis la rue. Au demeurant, elle est compatible avec les surfaces de stationnement pour un véhicule telles qu’avancées par l’évincée (5x2,5m et 5x3m), certes incertaineq, sur la base de 26 places d’exposition, en tenant compte de l’espace nécessaire à la circulation des piétons sur site et autres manoeuvres de véhicules.

En outre, il convient de retenir la valeur du fonds de commerce arrondie à l’unité supérieure, soit 535.133 euros.

Il s’ensuit une indemnité d’éviction partielle conforme à la proposition du commissaire du Gouvernement, soit 21.940 euros calculée comme suit :

535.133 euros (VFC : CA moyen x 30%) x 4,10% (rapport entre emprise et SE réelle : 16x100/390) = 21.940,45, arrondie à 21.940 euros


Sur les indemnités accessoires,

*Sur l’indemnité de remploi,

L’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.

Elle n’est due si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.

En l’espèce, l’indemnité principale allouée à la SAS AUTOS-LABEGE.COM étant appréciée sur la perte partielle du fonds de commerce, l’indemnité de remploi est due à l’évincée et sera calculée suivant la méthode classiquement employée (5% pour la fraction de l’indemnité d’éviction inférieure ou égale à 23.000 euros ; 10% pour le surplus).

Il s’ensuit une indemnité de remploi de 1.097 euros.

*Sur l’indemnité pour trouble commercial,

L’indemnité pour trouble commercial est allouée afin de couvrir le préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation.



La Cour de cassation rappelle que l’éviction partielle d’un fonds de commerce peut générer un préjudice affectant l’activité poursuivie par l’exploitant dans les locaux hors emprise, distinct de celui indemnisé par l’allocation de la valeur partielle du fonds et par l’indemnité de remploi, à charge pour celui-ci d’en rapporter la preuve (Civ. 3e, 4 juill. 2024, n°23-15.027, Sté République auto [Localité 6] c/ EPF d’Île-de-France).

La jurisprudence admet généralement une indemnité correspondant à 3 mois d’excédent brut d’exploitation (EBE).

Les parties et le commissaire du Gouvernement conviennent à cet égard de retenir une indemnité fondée sur l’excédent brut d’exploitation.

Toutefois, la SEM Oppidea, à rebours de sa proposition initiale, réduit l’indemnité proposée à 1 mois d’excédent. Elle considère en effet que le trouble est diminué par rapport à un transfert ou une cessation d’activité, dans la mesure où la SAS AUTOS-LABEGE.COM n’est que partiellement évincée et sera seulement contrainte, sur une période limitée, de réorganiser son espace d’exposition.

S’il est constant que la SAS AUTOS-LABEGE.COM pourra poursuivre son activité et devra procéder à une réorganisation de son espace d’exposition, il ne peut être préjugé à ce stade de la facilité et/ou de la rapidité avec laquelle elle pourra reconstituer un espace d’exposition satisfaisant à ses besoins et lui permettant de dégager une marge similaire. 

S’agissant d’une éviction, il lui a été allouée une indemnité de remploi dont l’objectif, au-delà de la nécessaire réorganisation de sa surface d’exposition, est de lui permettre d’acquérir un bien de même nature, soit en l’espèce reconstituer le fonds partiellement perdu en un autre lieu, ce qui impliquerait à cet égard de conclure un bail complémentaire.

Dans ces conditions, une réduction de l’indemnité à 1 mois d’excédent brut n’apparaît pas justifiée.

Il sera allouée à la SAS AUTOS-LABEGE.COM une somme de 28.136 euros (3 mois d’excédent brut) au titre du trouble commercial.


IV. Sur les mesures de fin de jugement

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La SAS AUTOS-LABEGE.COM n’étant pas suivie dans son raisonnement sur l’indemnité principale mais obtenant une indemnité supérieure à celle offerte par l’expropriante, et s’agissant d’une procédure d’expropriation dont elle n’est pas à l’origine, il lui sera allouée la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

ORDONNE la jonction des instances enrôlées sous le N° RG 25/00038 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UGRQ et le N° RG 25/00040 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UGSF sous le numéro plus ancien ;

FIXE le montant des indemnités d’éviction revenant à la SAS AUTOS-LABEGE.COM, à raison de l’expropriation des parcelles cadastrées [Adresse 8] [Cadastre 7] [Cadastre 2] et [Cadastre 1] AP [Cadastre 3], sises [Adresse 6] à [Localité 4], appartenant à la [G] [E], à la somme globale de 51.173 euros ainsi détaillée :
*21.940 euros au titre de l’indemnité principale,
*1.097 euros au titre de l’indemnité de remploi,
*28.136 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial ;

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

CONDAMNE la SEM Oppidea à payer à la SAS AUTOS-LABEGE.COM la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 4 septembre 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

MINUTE : 
DOSSIER : N° RG 25/00038 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UGRQ
JUGEMENT DU: 04/09/2026


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 04 Septembre 2026


A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

 
DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

Société D’Economie Mixte OPPIDEA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Société AUTOS-LABEGE.COM, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 112

Thibault CUDENNEC, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 18 Novembre 2025 et plaidoirie du 12 Mai 2026

En présence de Laure MOULIS, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.



LE JUGEMENT DONT LA [Localité 1] SUIT,




Vu le premier mémoire de saisine de la SAS AUTOS-LABEGE.COM reçu le 20 mai 2025, tendant à l’ouverture de la procédure de fixation des indemnités ;

Vu le second mémoire de saisine de la SEM Oppidea reçu le 3 juin 2025, tendant à l’ouverture de la procédure de fixation des indemnités ;

Vu les ordonnances du 3 octobre 2025, fixant la date de la visite des lieux ;

Vu les procès-verbaux de visite des lieux en date du 18 novembre 2025 ;

Vu les offres, demandes et mémoires des parties et l’avis du commissaire du gouvernement ;


EXPOSE DU LITIGE

La SEM Oppidea est titulaire d’une concession d’aménagement pour la réalisation de la ZAC [Adresse 3] qui s’étend au Sud-Est de la commune de [Localité 2], en entrée de ville, dans le secteur de transition avec la commune de [Localité 3]. Cette ZAC couvre un périmètre de 113 hectares, partiellement urbanisés.

La ZAC [Adresse 3] a été créée par délibération de [Localité 2] Métropole en date du 20 décembre 2012. Elle a été déclarée d’intérêt communautaire par délibération du 14 décembre 2017.

Suivant arrêté préfectoral du 4 mai 2018, a été ordonnée l’ouverture d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de [Adresse 4] [Adresse 3].

À l’issue de cette enquête, qui s’est déroulée du 7 juin 2018 au 14 juillet 2018, suivant arrêté préfectoral en date du 4 décembre 2018, les travaux nécessaires à la réalisation de la [Adresse 5] ont été déclarés d’utilité publique et la SEM Oppidea a été autorisée à procéder aux acquisitions nécessaires y compris par voie d’expropriation.

Cette déclaration d’utilité publique a été prorogée par arrêté préfectoral du 5 juillet 2023.

Parmi les parcelles restant à acquérir figurent deux parcelles nouvellement cadastrées [Cadastre 1] section AP n°[Cadastre 2] pour 463 m² et [Cadastre 1] section AP n°[Cadastre 3] pour 214 m², sises [Adresse 6] à [Localité 4], appartenant à M. [G] [E].

La SAS AUTOS-LABEGE.COM exploite sur la parcelle AB n°[Cadastre 3] une activité de vente de voitures d’occasion.

Les parcelles ont fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation en date du 5 novembre 2024.

La SEM Oppidea a adressé son mémoire valant offre à la SAS AUTOS-LABEGE.COM suivant courrier daté du 9 avril 2025, réceptionné le 11 avril suivant.

À défaut d’accord, la SAS AUTOS-LABEGE.COM a saisi le juge de l’expropriation de ce siège en fixation des indemnités lui revenant, en application de l’article R.311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, suivant mémoire reçu le 20 mai 2025.

La SEM Oppidea a également saisi notre juridiction suivant mémoire reçu le 3 juin 2025.

Un transport sur les lieux s’est déroulé le 18 novembre 2025, en présence de chacune des parties et de leurs conseils, ainsi que du commissaire du Gouvernement.

Les affaires ont été appelées à l’audience du 10 février 2026 et retenues, après renvoi, à l’audience du 12 mai 2026.

La SAS AUTOS-LABEGES.COM sollicite de la juridiction, aux termes de son mémoire n°4 en réponse, de bien vouloir :
à titre principal :
- juger que l’aménagement (reconstitution) des fonctionnalités d’accès a pour effet la suppression de deux places supplémentaires d’exposition à la vente de véhicules ;
- fixer le préjudice direct consécutif à la réduction partielle de l’assiette du bail commercial (perte de marge commerciale subie consécutivement à l’emprise partielle) à la somme de :
*198.159,40 euros (préjudice direct indemnisable pour 3 places d’exposition),
*330.116,62 euros (préjudice direct indemnisable pour 5 places) ;
- condamner la SEM Oppidea à lui payer la somme de 330.116,62 euros, et à défaut 198.159,40 euros ;
à titre subsidiaire :
- fixer le préjudice direct consécutif à la réduction partielle de l’assiette du bail commercial (perte de clientèle subie consécutivement à l’emprise partielle) à la somme de :
*169.191,15 euros (préjudice direct indemnisable pour 3 places d’exposition),
*263.213,99 euros (préjudice direct indemnisable pour 5 places) ;
- condamner la SEM Oppidea à lui payer la somme de 263.213,99 euros et à défaut 169.191,15 euros ;

en toutes hypothèses :
- condamner la SEM Oppidea à lui payer, au titre de l’indemnité de remploi calculée selon les modalités habituelles (soit 5% jusqu’à 23.000 euros et 10% au-delà) et suivant sa décision sur l’indemnité principale, la somme de :
*15.769,15 euros en cas d’indemnité principale de 169.191,15 euros,
*ou 25.171,29 euros en cas d’indemnité principale de 263.213,99 euros,
*ou 18.665,84 euros en cas d’indemnité principale de 198.159,40 euros,
*ou 31.861,56 euros en cas d’indemnité principale de 330.116,62 euros ;
- fixer l’indemnité pour trouble commercial selon l’offre de l’autorité expropriante à 3 mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) ;
- condamner la SEM Oppidea au paiement de la somme de 28.136 euros :
- condamner la SEM Oppidea au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

L’autorité expropriante demande, aux termes de son mémoire récapitulatif n°2, au juge de l’expropriation de bien vouloir :
- fixer l’indemnité globale de dépossession revenant à la SAS AUTOS-LABEGE.COM à la somme de 29.046,50 euros tous préjudices confondus, comprenant :
*18.730 euros au titre de l’indemnité principale,
*936,50 euros au titre de l’indemnité de remploi,
*9.380 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial ;
- rejeter toutes prétentions contraires ;

Le commissaire du Gouvernement, dans ses dernières conclusions du 1er  avril 2026, propose une indemnité globale de 51.173 euros, ventilée comme suit :
- 21.940 euros au titre de l’indemnité principale,
- 1.097 euros au titre de l’indemnité de remploi,
- 28.136 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial ;

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026, prorogé au 4 septembre 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose que “le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs”.

Les instances sont la résultante d’actes de saisine “croisés”, de sorte qu’elles concernent les mêmes parties et ont le même objet tendant à l’indemnisation de la SAS AUTOS-LABEGE.COM.

Leur jonction sera en conséquence ordonnée ainsi qu’il sera dit au dispositif.


II. Sur la consistance du bien


Sur le bien exproprié,

La parcelle anciennement cadastrée 837 AP [Cadastre 4] est partiellement occupée par la SAS AUTOS-LABEGE.COM suivant bail commercial du 1er juillet 2021 actualisé le 3 mai 2024, consenti par M. [G] [E] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2021. Elle y exploite une activité de vente de voitures d’occasion. La lecture du bail fait ressortir une surface louée à la défenderesse de 1.385 m², comprenant un terrain d’environ 800 m² en ce compris une cabine de peinture et un bloc sanitaire, un local de 300 m² et un abri couvert sur 285 m².

D’une contenance de 3.220 m², la parcelle AB [Cadastre 4] a fait l’objet d’une division en deux parcelles : la parcelle [Cadastre 1] AP [Cadastre 3], objet de l’emprise, d’une contenance de 214 m², et la parcelle [Cadastre 1] AP [Cadastre 5], qui constitue le reliquat de 3.006 m².

L’emprise est en nature de terrain nu, située en façade sur la [Adresse 7]. Elle concerne pour l’essentiel une partie à usage d’habitation, englobant à ce titre le portail d’entrée, une partie de la cour intérieure et du jardin ainsi que la clôture de l’immeuble d’habitation.

La partie de l’emprise qui affecte l’activité de la SAS AUTOS-LABEGE.COM est limitée à une surface de 16 m². Située à l’ouest, elle est de forme triangulaire.

Le transport sur site a permis de constater que cette surface de 16 m² était utilisée par l’exploitante aux fins d’exposition des véhicules à la vente, au nombre de 3 en façade directe. La surface d’exposition totale a été discutée, le chiffre de 310 m² à l’avant du terrain ayant été évoqué.

L’accès vers le commerce se faisait par un portail d’entrée d’une largeur de 8 mètres, permettant la manoeuvre du camion de dépannage de l’atelier. Lors du transport, les parties ont fait remarquer que sa reconstitution après travaux, selon son positionnement et son emplacement, gênerait les manoeuvres du camion, de sorte que d’autres places d’exposition (possiblement 3) risquaient d’être supprimées à l’avenir.


Sur la date de référence et la situation urbanistique,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

Selon l’article L.322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L.151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L.123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

L’alinéa 2 de ce texte précise que la date de référence prévue à l’article L.322-3 est alors celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.
En l’espèce, la parcelle AP [Cadastre 3], objet de l’expropriation, est comprise dans un emplacement réservé prévu pour l’élargissement de la [Adresse 7], il doit être fait application de l’article L.322-6 précité. Le commissaire du Gouvernement et l’expropriant s’accordent sur ce point, tandis que l’exproprié n’a pas fait connaître sa position.

À cet égard, le plan local d’urbanisme intercommunal et habitat (PLUi-H) a été approuvé par délibération du conseil métropolitain du 18 décembre 2025. Il est devenu opposable aux tiers le 26 janvier 2026. C’est cette date qui tiendra lieu de date de référence.

A ce moment, le bien exproprié est situé en zone AUP1B du PLUi-H de la métropole toulousaine.


III. Sur la fixation de l’indemnité

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.


Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2). C'est à cette date, soit le 5 novembre 2024 en l’espèce, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

C’est en outre à cette date qu’est né le droit à indemnisation de la SAS AUTOS-LABEGE.COM, du fait de l’extinction des droits qu’elle tenait du bail commercial.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.


Sur l’évaluation de l’indemnité principale,

Les parties et le commissaire du Gouvernement conviennent d’une indemnité revenant à la SAS AUTOS-LABEGE.COM au titre de la perte de places d’exposition de véhicules, mais s’opposent quant au nombre de places supprimées ainsi que par la méthode d’évaluation à appliquer.

*A titre liminaire, sur le nombre de places d’exposition supprimées,

La SAS AUTOS-LABEGE.COM, dans l’une ou l’autre des méthodes de calcul qu’elle invoque, propose de retenir une indemnité fondée, au choix, sur la perte de 3 ou 5 places d’exposition de véhicules.

Elle fait valoir qu’au regard de la reconstitution des fonctionnalités telle qu’elle a été convenue avec la SEM Oppidea, entraînait, outre la perte de 3 places situées dans l’emprise, celle de 2 places d’exposition situées hors emprise, au second rang de la façade.

À cet égard, il résulte des écritures des parties, qu’après négociations avec le propriétaire des murs, il a été acté que la SEM Oppidea prendrait à sa charge la mise en place d’un portail coulissant motorisé de 6 mètres, dont la largeur nécessaire serait prise sur le côté donnant sur la propriété de M. [G] [E]. 

Toutefois, l’expropriante, qui ne conteste pas que 3 places d’exposition étaient perdues dans le cadre de l’emprise, fait remarquer que si 2 places d’exposition au second rang de la façade, hors emprise, étaient effectivement supprimées, ce n’est pas en raison de la reconstitution du portail de 6 mètres et du contexte d’expropriation, mais du réaménagement à venir de la voirie (trottoir, piste cyclable), qui contraindra les véhicules de livraison à faire leurs manoeuvres non plus au niveau du bas-côté de la [Adresse 7], comme par le passé, mais au sein même de la propriété, neutralisant ainsi deux places d’exposition supplémentaires.

À suivre les explications fournies par la SEM Oppidea, au demeurant non contestées d’un point de vue technique par la SAS AUTOS-LABEGE.COM et partagées par le commissaire du Gouvernement, il apparaît que la suppression des places d’exposition supplémentaires, hors emprise, n’est pas causée par l’aliénation partielle du bien de M. [G] [E], ni même par la reconstitution du portail, mais résulte d’une opération de travaux publics.

Or, ainsi que le relèvent l’expropriant et le commissaire du Gouvernement, il est de jurisprudence constante que ne relève pas de la compétence du juge judiciaire mais du juge administratif l’indemnisation des préjudices ne résultant pas directement de l’expropriation elle-même mais constituant des conséquences de l’ouvrage public réalisé (Civ. 3e, 5 juill. 1998, n°17-17.821).

Dès lors, en ce que la suppression à venir des deux places d’exposition au second rang de la façade n’est pas une conséquence directe de l’expropriation mais constitue un dommages de travaux publics, leur indemnisation incombe à la juridiction administrative.

Par voie de conséquence, l’indemnisation de la SAS AUTOS-LABEGE.COM sera limitée aux 3 places d’exposition supprimées au sein de l’emprise, à charge pour elle, le cas échéant et sans qu’il soit préjugé du bienfondé de sa demande, de saisir la juridiction administrative aux fins de réparation des dommages situés hors emprise.


*Sur le choix de la méthode d’évaluation,

La SAS AUTOS-LABEGE.COM propose à titre principal une évaluation de l’indemnité par la perte de marge commerciale engendrée par la suppression des places d’exposition.

Pour ce faire, se fondant sur des attestations de son expert-comptable, elle dégage une moyenne de 192 véhicules vendus par an entre 2022 et 2024 et une marge brute moyenne par véhicule de 1.789,25 euros. En retenant 26 places d’exposition existantes, elle obtient un ratio de 7,38 ventes par place, soit 22,15 ventes perdues par an (pour trois places supprimées), ce dont il résulte une perte de marge brute de 39.631,88 euros.

Elle multiplie cette perte annuelle par 5, soit la durée restant à courir du bail commercial expirant le 30 juin 2030, soit un préjudice évaluée à 198.159.40 euros :


22,15 (V perdues/an) x 39.631,88 euros (perte de MB/an) x 5 ans (durée du bail) = 198.159,40 euros

Subsidiairement, l’expropriée suggère une méthode basée sur la perte de chiffre d’affaires rapportée à l’importance de l’emprise partielle, en se fondant sur un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 5] ([Localité 5], 13 sept. 2012, n°10/00986).

Pour ce faire, elle estime que la surface d’exposition totale louée peut être évaluée à 332 m², considérant la capacité de 26 places de stationnement (sur un emplacement de 5x2,5 mètres, outre 3 places en façade de 5x3 mètres), et évalue la partie de surface supprimée à 13,55% (sur la base des 3 places en façade) à 21,08% (sur la base de 5 places).

Elle dégage un chiffre d’affaires moyen sur les exercices 2022 à 2024 de 1.783.776 euros pour l’activité de vente de véhicules d’occasion, chiffre également retenu par la SEM Oppidea et le commissaire du Gouvernement.

Considérant, eu égard aux développements précédents, que seule la suppression des 3 places en façade peut être indemnisée dans le cadre de la présente procédure, la SAS AUTOS-LABEGE.COM procède comme suit :

1.783.776 euros / 100 x 13,55% = 241.701,64 euros - 30% de pondération, soit 169.191,15 euros

La pondération était appliquée par la Cour d’appel de [Localité 5] dans l’arrêt de 2012, qui la motivait ainsi : “faute d’éléments permettant d’apprécier plus finalement le préjudice de ce chef sur le site concerné de l’entreprise, étant observé que le commerce des véhicules d’occasion continuera et que la société détient d’autres sites, la Cour estime raisonnable de pondérer ce chiffre de 30%”.

La SEM Oppidea, réfutant les suggestions de l’expropriée, avance méthode fondée sur la perte partielle du fonds de commerce (soit une éviction), dont la valeur se trouve réduite par la diminution de la surface d’exposition des véhicules à la vente. Elle reprend à son compte un arrêt plus récent de la Cour d’appel de [Localité 5] ([Localité 5], 19 déc. 2013, n°10/11581).

Pour apprécier la valeur du fonds, appliquant la méthode classiquement employée, elle retient le chiffre d’affaires moyen de 1.783.776 euros auquel elle applique un coefficient de 30%, eu égard à l’activité de vente de véhicules d’occasion (un coefficient de 25% avait été appliqué par la juridiction parisienne). Il en résulte une valorisation du fonds à hauteur de 535.132,80 euros.

Elle rapporte ensuite la valeur du fonds à la proportion du terrain affectée par l’emprise calculée, ainsi que le propose le commissaire du Gouvernement, au regard de la surface d’exposition réelle de la SAS AUTOS.LABEGE.COM, non de la surface louée de 1.385 m², ce dont il résulterait un ratio dérisoire de l’ordre de 1,2%.

Pour ce faire, elle reprend à son compte la surface principale d’exposition régulière dégagée par le commissaire du Gouvernement, soit 388 m², consistant dans l’espace situé en face de la [Adresse 7], mais suggère d’y ajouter une surface estimée à 65 m² correspondant à l’espace supplémentaire entre deux bâtiments situés sur le reliquat, considérant le nombre de places estimées par l’expropriée à 26. Elle évalue ainsi la surface d’exposition autorisée par le bail à 453 m². L’emprise étant de 16 m², il en résulte un ratio de 3,5% (16 x 100 / 453).

L’indemnité offerte s’élève ainsi à 18.729,64 euros :

535.132 euros (valeur du fonds) x 3,5% (rapport emprise/surface d’exposition régulière) = 18.729,64 euros

Le commissaire du Gouvernement applique la même méthode que l’expropriant, considérant que le préjudice invoqué consiste dans une dépréciation de la valeur du fonds de commerce, mais retient d’une part la valeur arrondie de 535.133 euros et, d’autre part, un rapport de 4,10% considérant que la surface d’exposition réelle est limitée à 388 m², arrondie à 390 m² (16 x 100 / 390). Il en résulte une indemnité principale préconisée de 21.940,45 euros, arrondie à 21.940 euros.

S’agissant de l’évaluation par la perte de marge brute, la juridiction fera sienne les critiques développées par la SEM Oppidea et le commissaire du Gouvernement, considérant que l’indemnité calculée selon cette méthode dépend du maintien du niveau de marge constaté ces dernières années, par définition hypothétique et soumis à un trop grand nombre d’aléas, alors que le préjudice doit revêtir un caractère certain pour être indemnisable.


La juridiction observe en tout état de cause que la durée restante du bail, telle qu’appliquée par la SAS AUTOS-LABEGE.COM sur 5 ans, n’est pas justifiée alors que la prise de possession des lieux n’est pas encore intervenue.

Il convient de préciser que la circonstance qu’une telle méthode ait été effectivement adoptée par la SEM Oppidea pour évaluer la perte de places d’exposition d’un commerce situé dans le périmètre de la même déclaration publique et reconnue par jugement rendue par la juridiction de céans du 25 février 2025 (n°25/27, RG 24/00091), n’est pas contraignante à notre égard, dès lors que la décision précitée consistait en un donner acte, de sorte que les parties avaient convenu d’appliquer cette méthode sans que le juge de l’expropriation ne puisse arbitrer entre différentes options et choisir celle qu’il estime la plus adaptée.

La méthode proposé en principal par la SAS AUTOS-LABEGE.COM sera ainsi jugée non pertinente et écartée.

S’agissant, ensuite, de la méthode d’évaluation par perte du chiffre d’affaires, également contestée par l’expropriante et le commissaire du Gouvernement, la juridiction estime estime en premier lieu qu’elle n’est pas assez fidèle à la réalité de ce que constitue le dossier, à savoir avant tout une dépréciation de la valeur du fonds de commerce de la SAS AUTOS-LABEGE.COM.

En deuxième lieu, cette méthode repose exclusivement sur un chiffre d’affaires moyen, lequel prend en compte les ventes de véhicule en direct, mais également les ventes en ligne, et est également généré, pour partie, grâce à l’exploitation de surfaces d’exposition situées en dehors de la surface louée à la SAS AUTOS-LABEGE.COM, ce qui ressort très nettement des photographies présentes dans les conclusions de l’expropriante, démontrant que des véhicules à la vente peuvent être garés sur la parcelle voisine AB [Cadastre 6], voire sur le domaine public.

Si les méthodes proposées par l’expropriante et le commissaire du Gouvernement prend également pour base le chiffre d’affaires moyen, l’application d’un coefficient constaté pour l’activité de ventes de véhicules d’occasion rend l’analyse plus fine et objective. Une telle méthode est au demeurant appliquée de façon générale par les juridictions de l’expropriation pour apprécier la valeur d’un fonds de commerce.

En outre, l’application d’un abattement de 30% de la valeur obtenue n’est pas expliquée par la SAS AUTOS-LABEGE.COM, ni dans son principe, ni dans son taux.

Enfin, le rapport entre chiffre d’affaires et surface d’exposition perdue est calculée par la société défenderesse sur la base de l’espace nécessaire présumé pour l’exposition d’un véhicule, soit 5x3 mètres, sans aucune référence à l’emprise, seule donnée objectivement constatée.

Pour l’ensemble de ces raisons, la seconde méthode proposée par la SAS AUTOS-LABEGE.COM doit être écartée, au profit de l’évaluation suggérée par l’autre partie et le commissaire du Gouvernement qui apparaît, en l’absence d’autres propositions, plus neutre car reposant sur des éléments moins contestables (surface de l’emprise, référence au bail écrit, évaluation du fonds de commerce suivant une méthode reconnue et appliquée) et davantage attachée au contexte d’expropriation.

Pour l’application de la méthode d’évaluation par la perte partielle du fonds de commerce rapportée à la surface de l’emprise, la juridiction retiendra non pas la surface d’exposition proposée par la SAS AUTOS-LABEGE.COM, laquelle repose sur des dimensions maléables suivant le stationnement des véhicules, ni celle suggérée par la SEM Oppidea, considérant qu’au regard des vues aériennes, la partie entre les deux bâtiments à l’arrière de la parcelle, évaluée à 65 m², ne peut, notamment en ce qu’elle est située en limite de propriété, à proximité du bâti et semble comprendre deux utilitaires, être considérée comme un espace propice à l’exposition des véhicules, à destination de la clientèle.

La surface d’exposition de 390 m², telle qu’estimée par le commissaire du Gouvernement, apparaît plus fidèle à la réalité, notamment en ce qu’elle concerne majoritairement l’espace avant de l’ancienne parcelle [Cadastre 1] AP [Cadastre 4], offrant une meilleure visibilité depuis la rue. Au demeurant, elle est compatible avec les surfaces de stationnement pour un véhicule telles qu’avancées par l’évincée (5x2,5m et 5x3m), certes incertaineq, sur la base de 26 places d’exposition, en tenant compte de l’espace nécessaire à la circulation des piétons sur site et autres manoeuvres de véhicules.

En outre, il convient de retenir la valeur du fonds de commerce arrondie à l’unité supérieure, soit 535.133 euros.

Il s’ensuit une indemnité d’éviction partielle conforme à la proposition du commissaire du Gouvernement, soit 21.940 euros calculée comme suit :

535.133 euros (VFC : CA moyen x 30%) x 4,10% (rapport entre emprise et SE réelle : 16x100/390) = 21.940,45, arrondie à 21.940 euros


Sur les indemnités accessoires,

*Sur l’indemnité de remploi,

L’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.

Elle n’est due si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.

En l’espèce, l’indemnité principale allouée à la SAS AUTOS-LABEGE.COM étant appréciée sur la perte partielle du fonds de commerce, l’indemnité de remploi est due à l’évincée et sera calculée suivant la méthode classiquement employée (5% pour la fraction de l’indemnité d’éviction inférieure ou égale à 23.000 euros ; 10% pour le surplus).

Il s’ensuit une indemnité de remploi de 1.097 euros.

*Sur l’indemnité pour trouble commercial,

L’indemnité pour trouble commercial est allouée afin de couvrir le préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation.



La Cour de cassation rappelle que l’éviction partielle d’un fonds de commerce peut générer un préjudice affectant l’activité poursuivie par l’exploitant dans les locaux hors emprise, distinct de celui indemnisé par l’allocation de la valeur partielle du fonds et par l’indemnité de remploi, à charge pour celui-ci d’en rapporter la preuve (Civ. 3e, 4 juill. 2024, n°23-15.027, Sté République auto [Localité 6] c/ EPF d’Île-de-France).

La jurisprudence admet généralement une indemnité correspondant à 3 mois d’excédent brut d’exploitation (EBE).

Les parties et le commissaire du Gouvernement conviennent à cet égard de retenir une indemnité fondée sur l’excédent brut d’exploitation.

Toutefois, la SEM Oppidea, à rebours de sa proposition initiale, réduit l’indemnité proposée à 1 mois d’excédent. Elle considère en effet que le trouble est diminué par rapport à un transfert ou une cessation d’activité, dans la mesure où la SAS AUTOS-LABEGE.COM n’est que partiellement évincée et sera seulement contrainte, sur une période limitée, de réorganiser son espace d’exposition.

S’il est constant que la SAS AUTOS-LABEGE.COM pourra poursuivre son activité et devra procéder à une réorganisation de son espace d’exposition, il ne peut être préjugé à ce stade de la facilité et/ou de la rapidité avec laquelle elle pourra reconstituer un espace d’exposition satisfaisant à ses besoins et lui permettant de dégager une marge similaire. 

S’agissant d’une éviction, il lui a été allouée une indemnité de remploi dont l’objectif, au-delà de la nécessaire réorganisation de sa surface d’exposition, est de lui permettre d’acquérir un bien de même nature, soit en l’espèce reconstituer le fonds partiellement perdu en un autre lieu, ce qui impliquerait à cet égard de conclure un bail complémentaire.

Dans ces conditions, une réduction de l’indemnité à 1 mois d’excédent brut n’apparaît pas justifiée.

Il sera allouée à la SAS AUTOS-LABEGE.COM une somme de 28.136 euros (3 mois d’excédent brut) au titre du trouble commercial.


IV. Sur les mesures de fin de jugement

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La SAS AUTOS-LABEGE.COM n’étant pas suivie dans son raisonnement sur l’indemnité principale mais obtenant une indemnité supérieure à celle offerte par l’expropriante, et s’agissant d’une procédure d’expropriation dont elle n’est pas à l’origine, il lui sera allouée la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

ORDONNE la jonction des instances enrôlées sous le N° RG 25/00038 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UGRQ et le N° RG 25/00040 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UGSF sous le numéro plus ancien ;

FIXE le montant des indemnités d’éviction revenant à la SAS AUTOS-LABEGE.COM, à raison de l’expropriation des parcelles cadastrées [Adresse 8] [Cadastre 7] [Cadastre 2] et [Cadastre 1] AP [Cadastre 3], sises [Adresse 6] à [Localité 4], appartenant à la [G] [E], à la somme globale de 51.173 euros ainsi détaillée :
*21.940 euros au titre de l’indemnité principale,
*1.097 euros au titre de l’indemnité de remploi,
*28.136 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial ;

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

CONDAMNE la SEM Oppidea à payer à la SAS AUTOS-LABEGE.COM la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 4 septembre 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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