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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, EXPROPRIATIONS, 4 septembre 2026, n° 25/00009

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le projet des Aménagements Ferroviaires au Nord de [Localité 2] (AFNT) s’intègre dans le cadre du projet GPSO ([Localité 3] Projet Ferroviaire du Sud-Ouest).

Le projet GPSO consiste en la réalisation d’une ligne nouvelle [Localité 4] et d’une ligne nouvelle [Localité 5]-Espagne, pour un total de 417 km.

Il intègre la création de gares nouvelles et l’aménagement des lignes existantes au sud de [Localité 5] (AFSB) et au nord de [Localité 2] (AFNT).

Dans ce cadre, la SNCF [W] procède à l’expropriation pour cause d’utilité publique de certaines parcelles en application de la déclaration d’utilité publique arrêtée par le Préfet de Haute-Garonne le 4 janvier 2016, annulée le 15 juin 2016 puis rétablie le 12 mars 2020 par la Cour administrative d’appel de [Localité 5] et confirmée le 21 avril 2021 par le Conseil d’Etat. Ladite opération a été prorogée par arrêté préfectoral du 29 août 2022.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 30 mai au 24 juin 2022.

Parmi les biens restant à acquérir pour la réalisation du projet figure la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2] sise [Adresse 3] à TOULOUSE (31200), appartenant à la SCI 339 Etats-Unis.

L’ordonnance d’expropriation n’a pas été rendue.

La SNCF Réseau a adressé son mémoire valant offre à la SCI 339 Etats-Unis le 20 octobre 2024.

L’expropriée ayant refusé l’offre, la SNCF Réseau a saisi le Juge de l’expropriation de ce siège le 7 janvier 2025 aux fins de fixation des indemnités d’expropriation.




Un transport sur les lieux s'est déroulé le 19 septembre 2025, en présence des parties régulièrement représentées et du commissaire du Gouvernement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 novembre 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience du 6 juin 2026.

Aux termes de son dernier mémoire, la SNCF Réseau demande à la juridiction de bien vouloir rejeter l’ensemble des demandes de l’expropriée et de fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession lui revenant à la somme de 8.898 euros euros, décomposée comme suit :
- 7.520 euros au titre de l’indemnité principale,
- 1.378 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Dans son mémoire récapitulatif, la SCI 339 Etats-Unis demande à la juridiction de bien vouloir :
- fixer l’indemnité globale de dépossession à la somme de 101.753,23 euros ainsi ventilée :
*23.500 euros au titre de l’indemnité principale,
*3.350 euros au titre du remploi,
*74.903,23 euros au titre de l’indemnité de reconstitution ;
- condamner la SNCF Réseau à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le commissaire du Gouvernement conclut, dans ses seules écritures du 4 septembre 2025, à l’allocation d’une indemnité de 12.249 euros, soit 10.434 euros au titre de l’indemnité principale et 1.815 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

L’emprise, d’une superficie de 94 m², est à prélever sur la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2], issue de la division de la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 3], d’une superficie de 4.601 m².

Il s’agit d’une bande de terrain longeant la voie ferrée en fond de propriété bâtie, laquelle fait face à l’avenue des Etats-Unis, qui est une artère passante de la banlieue toulousaine.

Le bien est occupé par différents locataires commerciaux.

L’expropriée a fait remarquer lors du transport que l’emprise aurait un impact sur la conformité de la sortie de secours, ainsi que sur l’évacuation des eaux et la climatisation.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

Selon l’article L.322-6 du même code, lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L.151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L.123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

L’alinéa 2 de ce texte précise que la date de référence prévue à l’article L.322-3 est alors celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Il est de jurisprudence constante que la date de référence pour évaluer l’indemnité d’expropriation de terrains classés en emplacement réservé doit s’apprécier à la date de décision de première instance (Civ. 3e, 14 avr. 1999, n°98-70.086 ; Civ. 3e, 9 avr. 2008, n°06-12.770).

Enfin, la date de référence pour l’évaluation des terrains réservés est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes modifiant le plan local d’urbanisme (Civ. 3e, 21 mai 2003, n°02-70.013).

Au cas présent, le plan local d’urbanisme intercommunal tenant lieu de programme local de l’habitat (PLUi-H) a été approuvé par délibération du conseil de la Métropole du 18 décembre 2025.

L’emprise est désormais concernée par l’emplacement réservé n° 555-096 du PLUi-H prévu au bénéfice de la SNCF Réseau, intitulé “emprises des aménagements ferroviaires au Nord de [Localité 2] et de leurs aménagements connexes”.

Le commissaire du Gouvernement proposait dans ses écritures, prises avant l’adoption du PLUi-H et non actualisées depuis, de retenir le droit commun de l’article L.322-2 précité, considérant que le bien ne faisait pas l’objet d’un droit de préemption urbain et n’était grevé d’aucun emplacement réservé. Il ne sera, au regard de ce qui précède, pas suivi dans son raisonnement.

La SNCF [W] et l’expropriée conviennent, à raison, de considérer l’emplacement réservé précité et de retenir ainsi comme texte de référence le PLUi-H, constituant le plus récent des plans locaux d’urbanisme.

En revanche, elles retiennent, à tort, la date d’approbation du PLUi-H par le conseil de la Métropole, soit le 18 décembre 2025, et non la date à laquelle il est devenu opposable aux tiers.

Le PLUi-[Localité 6] est applicable depuis le 26 janvier 2026. Cette date, non évoquée lors des débats, est toutefois de notoriété publique et facilement accessible par une recherche Internet.

Il conviendra ainsi, en application de l’article L.322-6 précité, de retenir pour date de référence le 26 janvier 2026.

À cette date, l’emprise est située en zone UA3 du PLUi-H de la métropole, soit en zone urbaine à vocation d’activité, qualifiée de “zone productive à régulation tertiaire”.

Il est constant que l’emprise peut recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.


II. Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2).

Ainsi, en l’espèce, la date d’appréciation de la consistance du bien exproprié sera fixée au 31 janvier 2025.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au cas présent, les parties entendent évaluer le bien litigieux à hauteur de :
- 80 euros/m² s’agissant de la SNCF Réseau,
- 250 euros/m² s’agissant de la SCI 339 Etats-Unis,
- 111 euros/m² s’agissant du commissaire du Gouvernement,

Pour soutenir sa demande, la SCI 339 Etats-Unis se fonde exclusivement sur le jugement rendu par la juridiction de céans le 9 septembre 2025 (RG n°24/00078) ayant valorisé, dans le cadre du projet des AFNT, douze parcelles non bâties à hauteur de 250 euros/m², relevant notamment, d’après les études de marché menées sur des ventes entre 2017 et 2024, une hausse du marché immobilier depuis 2023.


Il sera toutefois rappelé qu’une décision, quand bien même serait-elle rendue par juridiction appelée à statuer de nouveau, ne lie jamais cette dernière qui peut parfaitement juger dans un sens contraire.

La SNCF Réseau, quant à elle, reprend à son compte les termes de comparaison résultant de l’étude de marché conduite par le commissaire du Gouvernement, portant sur l’ancienne zone UE2c et les anciennes zones UE du PLU de [Localité 2], désormais caduc, pour retenir comme valeur la moyenne établie à 170 euros/m², à laquelle elle applique deux abattements successifs pour inconstructibilité et occupation du terrain.

Toutefois, le raisonnement de la SNCF Réseau est incomplet, pour ne pas tenir compte d’une partie de l’étude marché.

Précisément, l’analyse du commissaire du Gouvernement fait apparaître quatre mutations intervenues entre septembre 2024 et janvier 2025, portant sur des parcelles de superficies comprises entre 80 et 372 m², acquises par la SNCF Réseau dans le cadre du projet AFNT. La valeur moyenne des terrains se situe à 111 euros/m².

Par ailleurs, les parcelles sont toutes situées en zone UE (UE2c, UE1, UE2c et UE2), dont les caractéristiques sont similaires à celles de la zone UA3, et sont géographiquement proche du bien litigieux. De surcroit, outre leur surface, elles présentent une configuration identique à la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2], sous forme de bande de terrain étroite.

Ces transactions, au regard de leur caractère récent, des spécificités des biens sur lesquelles elles portent et, en application de l’article L.322-8 précité, du contexte dans lequel elles ont été passées, constituent des termes de comparaison particulièrement pertinents qui seront ainsi privilégiés par la juridiction, ainsi que le propose le commissaire du Gouvernement.

En tout état de cause, ces termes n’entrent pas en contradiction avec le surplus de l’analyse du commissaire du Gouvernement. En effet, à supposer l’application d’un abattement de 50% sur deux ventes réalisées dans l’ancienne zone UE2c (soit l’ancien zonage du bien litigieux), les biens en cause ont été cédés au prix moyen de 105 euros/m². Ce même raisonnement, appliqué aux six mutations intervenues sur des biens situés en zone UE, fait ressortir une moyenne de 80 euros/m², soit une valeur toujours supérieure au prix de 75 euros/m² appliqué dans le cadre de la cession amiable du 24 janvier 2025 au profit de la SNCF Réseau.

Ces termes confirment par ailleurs la tendance observée par notre juridiction dans le jugement invoqué par l’expropriée.

En effet, si les parcelles non bâties ont été valorisées à 250 euros/m², il n’en demeure pas moins que notre juridiction a appliqué, pour l’une d’entre elles (parcelle [Cadastre 4]), un abattement de 50% : “l’abattement de 50% sur la parcelle [Cadastre 4] est quant à lui justifié par l’étroitesse de ce terrain, limitée à quelques mètres de largeur entre la voie ferrée et les bâtiments voisins, peu important que la voie ferrée et les bâtiments auront été supprimés après l’exporpriation, puisque c’est à la date de l’ordonnance portant transfert qu’il faut se placer”. Il en ressort ainsi un prix de 125 euros/m², légèrement supérieur à la moyenne observée dans le cadre du projet AFNT.

Si l’expropriée conteste l’application d’un abattement en l’espèce, avançant qu’il n’est pas justifié par la SNCF Réseau de l’indisponibilité du terrain pour encombrement, qui doit s’apprécier globalement sur l’unité foncière affectée par l’emprise, il convient de souligner, d’une part, que l’abattement proposé par l’expropriant prend en compte la configuration étroite et longiligne de la parcelle, non un quelconque encombrement par du bâti, et d’autre part, ainsi que le relève la décision précitée, qu’il est parfaitement admis en jurisprudence que l’étroitesse d’une parcelle constitue un facteur de moins-value en ce qu’il réduit considérablement les possibilités effectives de construction.

Tel est le cas de la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2], qui épouse les mêmes caractéristiques que la parcelle [Cadastre 4] objet du jugement du 9 septembre 2025. L’indisponibilité du terrain pouvant être considérée comme totale, un abattement de 50% s’avérerait pleinement justifié.

Pour autant, dans la mesure où les termes de comparaison issus des cessions amiables dans le cadre du projet AFNT portent toutes sur des bandes de terrain étroites, il y a lieu de considérer que leur indisponibilité totale a déjà été prise en compte dans la négociation du prix. Il n’y a donc pas lieu d’appliquer un nouvel abattement de 50% sur la valeur de 111 euros/m² dégagée par l’étude de marché.

Pour affiner davantage l’analyse, il conviendra de joindre aux quatre termes de référence retenus par la juridiction la valeur de 125 euros/m² résultant du jugement du 9 septembre 2025.

Il résulte de ce raisonnement que la valeur retenue pour la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2], terrain nu à bâtir indisponible en raison de sa configuration étroite, s’élève à hauteur de 114 euros/m².

La SNCF Réseau propose, en sus de l’abattement pour indisponibilité du terrain, de tenir compte de l’occupation du terrain en appliquant un second abattement, admis en jurisprudence (Civ. 3e, 14 mars 1979, n°78-70.087). Celui-ci, à la lecture du mémoire de l’expropriant, n’est pas précisé dans son quantum et appliqué sur la valeur de 85 euros/m² (soit un abattement de 6% environ).

L’occupation des lieux n’est pas contestée par la SCI 339 Etats-Unis, qui ne développe par ailleurs aucun moyen visant à écarter un abattement pour ce motif.


Le commissaire du Gouvernement ne propose pas de retenir un tel abattement, mais fait remarquer que le bien est effectivement occupé, quand bien même l’identité des locataires n’est pas connue. La SNCF Réseau souligne à ce titre que l’expropriée se serait refusée de produire les baux commerciaux.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de tenir compte de l’occupation de la parcelle en appliquant un abattement qui sera fixé à 10% de la valeur moyenne des termes pertinents.

Il en résulte une valorisation du bien comme suit : 114 euros/m² x 0,9, soit 102,6 euros/m² arrondis à 103 euros/m².

L’indemnité principale revenant à la SCI 339 Etats-Unis sera fixée à 9.682 euros (103 euros/m² x 94 m²).

L’indemnité de remploi s’établit à 1.702,30 euros, détaillée comme suit :
- 5 000 x 20% : 1.000 euros,
- 4 682 x 15% : 702,30 euros,

Sur les indemnités accessoires,

La SCI 339 Etats-Unis demande à ce que la SNCF Réseau prenne en charge la reconstitution des fonctionnalités, faisant valoir que l’expropriation implique un dévoiement du réseau d’évacuation des eaux usées et le déplacement des blocs de climatisation.

Elle produit, pour chacune de ces opérations, deux devis séparés, et évalue ses préjudices à hauteur de 61.902,37 euros TTC au titre du dévoiement des réseaux (devis CI2C) et de 5.239,08 euros TTC au titre du déplacement des blocs (devis ESR).

La SNCF Réseau s’y oppose, faisant valoir l’absence de lien de causalité entre l’expropriation de la parcelle et les travaux décrits, qui ont déjà été exécutés et ne peuvent donc lui être imputés.

Le commissaire du Gouvernement n’a, quant à lui, pas conclu sur ce point.

Au titre des pièces produites par l’expropriée, figurent les quatre devis de travaux, un extrait cadastral dont les annotations manuscrites sont censées représenter l’emplacement du réseau d’évacuation ainsi qu’un rapport d’inspection des canalisations du 31 juillet 2017.

Aucune de ces pièces ne permet toutefois à la juridiction d’identifier, avec précision, l’emplacement des réseaux d’évacuation - à la différence des blocs de climatisation, dont la présence a pu être relevée lors du transport sur site.

Surtout, alors que l’expropriant se défend de toute atteinte auxdites fonctionnalités, la SCI 339 Etats-Unis, qui ne s’est rapprochée d’aucun expert amiable, ne produit aucune étude technique démontrant que l’expropriation de la parcelle rend nécessaires le dévoiement du réseau d’évacuation existant ainsi le déplacement des blocs de climatisation.

S’agissant plus précisément des blocs de climatisation, l’analyse croisée de l’étendue de l’emprise telle qu’elle figure sur les extraits cadastraux et des photographies prises lors du transports permet de douter légitimement de la nécessité de modifier leur emplacement.

Les devis produits ne sont pas suffisants en soi pour attester du lien de causalité entre le préjudice invoqué et la procédure d’expropriation.

Il en va de même des simples affirmations faites par l’exproprié aux magistrat, parties et commissaire du Gouvernement lors du transport, qui ne sauraient remplacer un avis technique précis et étayé par un professionnel autorisé, dès lors que l’expropriant les conteste dans ses écritures.

Il s’ensuit que la SCI 339 Etats-Unis ne justifie pas d’un préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Sa demande au titre de l’indemnité accessoire sera rejetée.

III. Sur les mesures de fin de jugement

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La SCI 339 Etats-Unis ayant obtenu une indemnité supérieure à celle offerte par la SNCF Réseau, cette dernière sera condamnée à lui payer une somme de 1.000 euros en appliation de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités définitives revenant à la SCI 339 Etats-Unis à raison de l’expropriation de son bien correspondant à l’immeuble situé [Adresse 3] à TOULOUSE (31200), parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2], à la somme de 11.384,30 euros ainsi détaillée :
*9.682 euros au titre de l’indemnité principale,
*1.702,30 euros au titre du remploi ;

REJETTE la demande au titre de l’indemnité accessoire ;

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

CONDAMNE la SNCF Réseau à payer à la SCI 339 Etats-Unis la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 4 septembre 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
MINUTE : 
DOSSIER : N° RG 25/00009 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TWYF
JUGEMENT DU: 04/09/2026


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 04 Septembre 2026

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE
 
DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

SNCF [W], dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243


D’AUTRE PART

S.C.I. 339 ETATS UNIS représentée par sa gérante MIDI 2 I, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nicolas LEPAROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Thibault CUDENNEC, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 19 Septembre 2025 et plaidoirie du 09 Juin 2026

En présence de [N] [X] lors du transport sur les lieux, Laure MOULIS, lors de l’audience, Inspectrices des Finances publiques, désignées pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.


LE JUGEMENT DONT LA [Localité 1] SUIT,


Vu le mémoire valant offre de la SNCF Réseau reçu le 7 janvier 2025, tendant à l’ouverture de la procédure de fixation des indemnités par le Juge de l’expropriation ;

Vu l’ordonnance du 17 juin 2025, fixant la date de la visite des lieux ;

Vu le procès-verbal de transport en date du 19 septembre 2025 ;

Vu les offres, demandes et mémoires des parties et l’avis du commissaire du gouvernement ;

EXPOSE DU LITIGE

Le projet des Aménagements Ferroviaires au Nord de [Localité 2] (AFNT) s’intègre dans le cadre du projet GPSO ([Localité 3] Projet Ferroviaire du Sud-Ouest).

Le projet GPSO consiste en la réalisation d’une ligne nouvelle [Localité 4] et d’une ligne nouvelle [Localité 5]-Espagne, pour un total de 417 km.

Il intègre la création de gares nouvelles et l’aménagement des lignes existantes au sud de [Localité 5] (AFSB) et au nord de [Localité 2] (AFNT).

Dans ce cadre, la SNCF [W] procède à l’expropriation pour cause d’utilité publique de certaines parcelles en application de la déclaration d’utilité publique arrêtée par le Préfet de Haute-Garonne le 4 janvier 2016, annulée le 15 juin 2016 puis rétablie le 12 mars 2020 par la Cour administrative d’appel de [Localité 5] et confirmée le 21 avril 2021 par le Conseil d’Etat. Ladite opération a été prorogée par arrêté préfectoral du 29 août 2022.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 30 mai au 24 juin 2022.

Parmi les biens restant à acquérir pour la réalisation du projet figure la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2] sise [Adresse 3] à TOULOUSE (31200), appartenant à la SCI 339 Etats-Unis.

L’ordonnance d’expropriation n’a pas été rendue.

La SNCF Réseau a adressé son mémoire valant offre à la SCI 339 Etats-Unis le 20 octobre 2024.

L’expropriée ayant refusé l’offre, la SNCF Réseau a saisi le Juge de l’expropriation de ce siège le 7 janvier 2025 aux fins de fixation des indemnités d’expropriation.




Un transport sur les lieux s'est déroulé le 19 septembre 2025, en présence des parties régulièrement représentées et du commissaire du Gouvernement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 novembre 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience du 6 juin 2026.

Aux termes de son dernier mémoire, la SNCF Réseau demande à la juridiction de bien vouloir rejeter l’ensemble des demandes de l’expropriée et de fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession lui revenant à la somme de 8.898 euros euros, décomposée comme suit :
- 7.520 euros au titre de l’indemnité principale,
- 1.378 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Dans son mémoire récapitulatif, la SCI 339 Etats-Unis demande à la juridiction de bien vouloir :
- fixer l’indemnité globale de dépossession à la somme de 101.753,23 euros ainsi ventilée :
*23.500 euros au titre de l’indemnité principale,
*3.350 euros au titre du remploi,
*74.903,23 euros au titre de l’indemnité de reconstitution ;
- condamner la SNCF Réseau à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le commissaire du Gouvernement conclut, dans ses seules écritures du 4 septembre 2025, à l’allocation d’une indemnité de 12.249 euros, soit 10.434 euros au titre de l’indemnité principale et 1.815 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la consistance du bien

Sur le bien exproprié,

L’emprise, d’une superficie de 94 m², est à prélever sur la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2], issue de la division de la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 3], d’une superficie de 4.601 m².

Il s’agit d’une bande de terrain longeant la voie ferrée en fond de propriété bâtie, laquelle fait face à l’avenue des Etats-Unis, qui est une artère passante de la banlieue toulousaine.

Le bien est occupé par différents locataires commerciaux.

L’expropriée a fait remarquer lors du transport que l’emprise aurait un impact sur la conformité de la sortie de secours, ainsi que sur l’évacuation des eaux et la climatisation.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, hors cas dérogatoires limitativement énumérés.

Selon l’article L.322-6 du même code, lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L.151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L.123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

L’alinéa 2 de ce texte précise que la date de référence prévue à l’article L.322-3 est alors celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Il est de jurisprudence constante que la date de référence pour évaluer l’indemnité d’expropriation de terrains classés en emplacement réservé doit s’apprécier à la date de décision de première instance (Civ. 3e, 14 avr. 1999, n°98-70.086 ; Civ. 3e, 9 avr. 2008, n°06-12.770).

Enfin, la date de référence pour l’évaluation des terrains réservés est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes modifiant le plan local d’urbanisme (Civ. 3e, 21 mai 2003, n°02-70.013).

Au cas présent, le plan local d’urbanisme intercommunal tenant lieu de programme local de l’habitat (PLUi-H) a été approuvé par délibération du conseil de la Métropole du 18 décembre 2025.

L’emprise est désormais concernée par l’emplacement réservé n° 555-096 du PLUi-H prévu au bénéfice de la SNCF Réseau, intitulé “emprises des aménagements ferroviaires au Nord de [Localité 2] et de leurs aménagements connexes”.

Le commissaire du Gouvernement proposait dans ses écritures, prises avant l’adoption du PLUi-H et non actualisées depuis, de retenir le droit commun de l’article L.322-2 précité, considérant que le bien ne faisait pas l’objet d’un droit de préemption urbain et n’était grevé d’aucun emplacement réservé. Il ne sera, au regard de ce qui précède, pas suivi dans son raisonnement.

La SNCF [W] et l’expropriée conviennent, à raison, de considérer l’emplacement réservé précité et de retenir ainsi comme texte de référence le PLUi-H, constituant le plus récent des plans locaux d’urbanisme.

En revanche, elles retiennent, à tort, la date d’approbation du PLUi-H par le conseil de la Métropole, soit le 18 décembre 2025, et non la date à laquelle il est devenu opposable aux tiers.

Le PLUi-[Localité 6] est applicable depuis le 26 janvier 2026. Cette date, non évoquée lors des débats, est toutefois de notoriété publique et facilement accessible par une recherche Internet.

Il conviendra ainsi, en application de l’article L.322-6 précité, de retenir pour date de référence le 26 janvier 2026.

À cette date, l’emprise est située en zone UA3 du PLUi-H de la métropole, soit en zone urbaine à vocation d’activité, qualifiée de “zone productive à régulation tertiaire”.

Il est constant que l’emprise peut recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.


II. Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique édicte, au titre des principes d'indemnisation, l'article L.321-1 selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, et l'article L.322-1 selon lequel le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (C. expr., art. L.222-1 et L222-2).

Ainsi, en l’espèce, la date d’appréciation de la consistance du bien exproprié sera fixée au 31 janvier 2025.

Selon l’article L.322-2 alinéa 1 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, suivant la date de référence applicable.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison, la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Enfin, l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’il doit être tenu compte des accords intervenus entre l’expropriant et les titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Au cas présent, les parties entendent évaluer le bien litigieux à hauteur de :
- 80 euros/m² s’agissant de la SNCF Réseau,
- 250 euros/m² s’agissant de la SCI 339 Etats-Unis,
- 111 euros/m² s’agissant du commissaire du Gouvernement,

Pour soutenir sa demande, la SCI 339 Etats-Unis se fonde exclusivement sur le jugement rendu par la juridiction de céans le 9 septembre 2025 (RG n°24/00078) ayant valorisé, dans le cadre du projet des AFNT, douze parcelles non bâties à hauteur de 250 euros/m², relevant notamment, d’après les études de marché menées sur des ventes entre 2017 et 2024, une hausse du marché immobilier depuis 2023.


Il sera toutefois rappelé qu’une décision, quand bien même serait-elle rendue par juridiction appelée à statuer de nouveau, ne lie jamais cette dernière qui peut parfaitement juger dans un sens contraire.

La SNCF Réseau, quant à elle, reprend à son compte les termes de comparaison résultant de l’étude de marché conduite par le commissaire du Gouvernement, portant sur l’ancienne zone UE2c et les anciennes zones UE du PLU de [Localité 2], désormais caduc, pour retenir comme valeur la moyenne établie à 170 euros/m², à laquelle elle applique deux abattements successifs pour inconstructibilité et occupation du terrain.

Toutefois, le raisonnement de la SNCF Réseau est incomplet, pour ne pas tenir compte d’une partie de l’étude marché.

Précisément, l’analyse du commissaire du Gouvernement fait apparaître quatre mutations intervenues entre septembre 2024 et janvier 2025, portant sur des parcelles de superficies comprises entre 80 et 372 m², acquises par la SNCF Réseau dans le cadre du projet AFNT. La valeur moyenne des terrains se situe à 111 euros/m².

Par ailleurs, les parcelles sont toutes situées en zone UE (UE2c, UE1, UE2c et UE2), dont les caractéristiques sont similaires à celles de la zone UA3, et sont géographiquement proche du bien litigieux. De surcroit, outre leur surface, elles présentent une configuration identique à la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2], sous forme de bande de terrain étroite.

Ces transactions, au regard de leur caractère récent, des spécificités des biens sur lesquelles elles portent et, en application de l’article L.322-8 précité, du contexte dans lequel elles ont été passées, constituent des termes de comparaison particulièrement pertinents qui seront ainsi privilégiés par la juridiction, ainsi que le propose le commissaire du Gouvernement.

En tout état de cause, ces termes n’entrent pas en contradiction avec le surplus de l’analyse du commissaire du Gouvernement. En effet, à supposer l’application d’un abattement de 50% sur deux ventes réalisées dans l’ancienne zone UE2c (soit l’ancien zonage du bien litigieux), les biens en cause ont été cédés au prix moyen de 105 euros/m². Ce même raisonnement, appliqué aux six mutations intervenues sur des biens situés en zone UE, fait ressortir une moyenne de 80 euros/m², soit une valeur toujours supérieure au prix de 75 euros/m² appliqué dans le cadre de la cession amiable du 24 janvier 2025 au profit de la SNCF Réseau.

Ces termes confirment par ailleurs la tendance observée par notre juridiction dans le jugement invoqué par l’expropriée.

En effet, si les parcelles non bâties ont été valorisées à 250 euros/m², il n’en demeure pas moins que notre juridiction a appliqué, pour l’une d’entre elles (parcelle [Cadastre 4]), un abattement de 50% : “l’abattement de 50% sur la parcelle [Cadastre 4] est quant à lui justifié par l’étroitesse de ce terrain, limitée à quelques mètres de largeur entre la voie ferrée et les bâtiments voisins, peu important que la voie ferrée et les bâtiments auront été supprimés après l’exporpriation, puisque c’est à la date de l’ordonnance portant transfert qu’il faut se placer”. Il en ressort ainsi un prix de 125 euros/m², légèrement supérieur à la moyenne observée dans le cadre du projet AFNT.

Si l’expropriée conteste l’application d’un abattement en l’espèce, avançant qu’il n’est pas justifié par la SNCF Réseau de l’indisponibilité du terrain pour encombrement, qui doit s’apprécier globalement sur l’unité foncière affectée par l’emprise, il convient de souligner, d’une part, que l’abattement proposé par l’expropriant prend en compte la configuration étroite et longiligne de la parcelle, non un quelconque encombrement par du bâti, et d’autre part, ainsi que le relève la décision précitée, qu’il est parfaitement admis en jurisprudence que l’étroitesse d’une parcelle constitue un facteur de moins-value en ce qu’il réduit considérablement les possibilités effectives de construction.

Tel est le cas de la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2], qui épouse les mêmes caractéristiques que la parcelle [Cadastre 4] objet du jugement du 9 septembre 2025. L’indisponibilité du terrain pouvant être considérée comme totale, un abattement de 50% s’avérerait pleinement justifié.

Pour autant, dans la mesure où les termes de comparaison issus des cessions amiables dans le cadre du projet AFNT portent toutes sur des bandes de terrain étroites, il y a lieu de considérer que leur indisponibilité totale a déjà été prise en compte dans la négociation du prix. Il n’y a donc pas lieu d’appliquer un nouvel abattement de 50% sur la valeur de 111 euros/m² dégagée par l’étude de marché.

Pour affiner davantage l’analyse, il conviendra de joindre aux quatre termes de référence retenus par la juridiction la valeur de 125 euros/m² résultant du jugement du 9 septembre 2025.

Il résulte de ce raisonnement que la valeur retenue pour la parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2], terrain nu à bâtir indisponible en raison de sa configuration étroite, s’élève à hauteur de 114 euros/m².

La SNCF Réseau propose, en sus de l’abattement pour indisponibilité du terrain, de tenir compte de l’occupation du terrain en appliquant un second abattement, admis en jurisprudence (Civ. 3e, 14 mars 1979, n°78-70.087). Celui-ci, à la lecture du mémoire de l’expropriant, n’est pas précisé dans son quantum et appliqué sur la valeur de 85 euros/m² (soit un abattement de 6% environ).

L’occupation des lieux n’est pas contestée par la SCI 339 Etats-Unis, qui ne développe par ailleurs aucun moyen visant à écarter un abattement pour ce motif.


Le commissaire du Gouvernement ne propose pas de retenir un tel abattement, mais fait remarquer que le bien est effectivement occupé, quand bien même l’identité des locataires n’est pas connue. La SNCF Réseau souligne à ce titre que l’expropriée se serait refusée de produire les baux commerciaux.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de tenir compte de l’occupation de la parcelle en appliquant un abattement qui sera fixé à 10% de la valeur moyenne des termes pertinents.

Il en résulte une valorisation du bien comme suit : 114 euros/m² x 0,9, soit 102,6 euros/m² arrondis à 103 euros/m².

L’indemnité principale revenant à la SCI 339 Etats-Unis sera fixée à 9.682 euros (103 euros/m² x 94 m²).

L’indemnité de remploi s’établit à 1.702,30 euros, détaillée comme suit :
- 5 000 x 20% : 1.000 euros,
- 4 682 x 15% : 702,30 euros,

Sur les indemnités accessoires,

La SCI 339 Etats-Unis demande à ce que la SNCF Réseau prenne en charge la reconstitution des fonctionnalités, faisant valoir que l’expropriation implique un dévoiement du réseau d’évacuation des eaux usées et le déplacement des blocs de climatisation.

Elle produit, pour chacune de ces opérations, deux devis séparés, et évalue ses préjudices à hauteur de 61.902,37 euros TTC au titre du dévoiement des réseaux (devis CI2C) et de 5.239,08 euros TTC au titre du déplacement des blocs (devis ESR).

La SNCF Réseau s’y oppose, faisant valoir l’absence de lien de causalité entre l’expropriation de la parcelle et les travaux décrits, qui ont déjà été exécutés et ne peuvent donc lui être imputés.

Le commissaire du Gouvernement n’a, quant à lui, pas conclu sur ce point.

Au titre des pièces produites par l’expropriée, figurent les quatre devis de travaux, un extrait cadastral dont les annotations manuscrites sont censées représenter l’emplacement du réseau d’évacuation ainsi qu’un rapport d’inspection des canalisations du 31 juillet 2017.

Aucune de ces pièces ne permet toutefois à la juridiction d’identifier, avec précision, l’emplacement des réseaux d’évacuation - à la différence des blocs de climatisation, dont la présence a pu être relevée lors du transport sur site.

Surtout, alors que l’expropriant se défend de toute atteinte auxdites fonctionnalités, la SCI 339 Etats-Unis, qui ne s’est rapprochée d’aucun expert amiable, ne produit aucune étude technique démontrant que l’expropriation de la parcelle rend nécessaires le dévoiement du réseau d’évacuation existant ainsi le déplacement des blocs de climatisation.

S’agissant plus précisément des blocs de climatisation, l’analyse croisée de l’étendue de l’emprise telle qu’elle figure sur les extraits cadastraux et des photographies prises lors du transports permet de douter légitimement de la nécessité de modifier leur emplacement.

Les devis produits ne sont pas suffisants en soi pour attester du lien de causalité entre le préjudice invoqué et la procédure d’expropriation.

Il en va de même des simples affirmations faites par l’exproprié aux magistrat, parties et commissaire du Gouvernement lors du transport, qui ne sauraient remplacer un avis technique précis et étayé par un professionnel autorisé, dès lors que l’expropriant les conteste dans ses écritures.

Il s’ensuit que la SCI 339 Etats-Unis ne justifie pas d’un préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Sa demande au titre de l’indemnité accessoire sera rejetée.

III. Sur les mesures de fin de jugement

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La SCI 339 Etats-Unis ayant obtenu une indemnité supérieure à celle offerte par la SNCF Réseau, cette dernière sera condamnée à lui payer une somme de 1.000 euros en appliation de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités définitives revenant à la SCI 339 Etats-Unis à raison de l’expropriation de son bien correspondant à l’immeuble situé [Adresse 3] à TOULOUSE (31200), parcelle [Cadastre 1] BE [Cadastre 2], à la somme de 11.384,30 euros ainsi détaillée :
*9.682 euros au titre de l’indemnité principale,
*1.702,30 euros au titre du remploi ;

REJETTE la demande au titre de l’indemnité accessoire ;

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant ;

CONDAMNE la SNCF Réseau à payer à la SCI 339 Etats-Unis la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par Monsieur Thibault CUDENNEC, juge, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 4 septembre 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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Mise à jour de la source le 2026-09-07T21:40:05.794Z.