Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - Chambre 10, 7 septembre 2026, n° 24/06419

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 10



ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2026



SUR RENVOI APRÈS CASSATION



(n° , 17 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/06419 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJGQN



Sur arrêt de renvoi de la Cour de cassation en date du 01 février 2024 (pourvoi n° V 22-13.446) prononçant la cassation totale de l'arrêt rendu le 06 décembre 2021 par le pôle 5 chambre 10 de la cour d'appel de Paris (RG n°20/11372) sur appel d'un jugement en date du 18 juin 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Paris (RG n°17/02011)





DEMANDEURS À LA SAISINE

 

Monsieur [I], [L], [W] [Y]

né le 22 Avril 1965 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]





Madame [C], [X], [O] [A]

née le 01 Septembre 1973 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentés par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistés de Me Anne-Sophie RAMOND, avocate au barreau de PARIS







DEFENDERESSES À LA SAISINE



S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 4]

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 379 502 644



Représentée par Me Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440

Ayant pour avocat plaidant Me Annie-Claude PRIOU-GADALA, avocat au barreau de PARIS





S.A.R.L. E.G.P.C. FINANCE 

[Adresse 3]

[Localité 5]



DÉFAILLANTE



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 16 Juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre,

M. Xavier BLANC, Président

Mme Solène LORANS, conseillère





qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Sonia JHALLI





ARRÊT :

- réputé contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Christine SIMON-ROSSENTHAL, présidente de chambre, et par Mme Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



M. [I] [Y] et Mme [C] [A] se sont vu proposer par la société EGPC Finance, société de conseil en gestion de patrimoine et de conseil en investissement financier, et la société W Finance Partner un investissement locatif dans le cadre du dispositif de défiscalisation de la loi Girardin. 



Une convention de partenariat a été conclue entre la société W Finance Partner et la EGPC Finance pour la commercialisation de certains produits immobiliers. 



Par acte du 24 avril 2009, M. [Y] et Mme [A] ont conclu avec la société SCCV Emilio II un contrat préliminaire de réservation d'un appartement de deux pièces de 49,96 mètres carrés, et un emplacement de parking en sous-sol, dans la résidence [Adresse 4], située section de [Localité 6], à [Localité 7] de La Réunion, moyennant un prix de 210 729 euros. 



Le 24 juin 2009, pour financer cet achat, M. [Y] et Mme [A] ont accepté l'offre de la société anonyme Banque Patrimoine & Immobilier d'un prêt d'une durée de 240 mois dont 120 mois en remboursement des intérêts puis, à compter du 15 septembre 2018, une période de 120 mois d'amortissement du capital. 



La vente en l'état futur d'achèvement a été réitérée par acte authentique du 30 juillet 2009. 



M. [Y] et Mme [A] ont signé un mandat de gérance pour la mise en location de l'appartement avec la société Loger le 24 avril 2009. 



Le 31 décembre 2009, la société W Finance Partner a fait l`objet d'une radiation du registre du commerce et des sociétés et d'une transmission universelle de patrimoine à son associé unique, la société W Finance. 





Le 13 janvier 2014, la société W Finance a fait l'objet d'une fusion-absorption par la société Primonial. 



Après estimation de la société PRMI (étrangère à la cause) du 18 juillet 2016, M. [Y] et Mme [A] ont considéré que leur bien avait été surévalué. 



Par exploits des 12, 16 et 17 janvier 2017, ils ont assigné la société Primonial, venant aux droits de la société W Finance Partner, la Banque Patrimoine et Immobilier et la société EGPC devant le tribunal judiciaire de Paris.



Le 1er mai 2017, la société Banque Patrimoine et Immobilier a fait l'objet d'une fusion-absorption par la société Crédit Immobilier de France Développement (CIFD). 



Par jugement du 18 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

« - Reçoit l'intervention volontaire de la société Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la société Banque Patrimoine & Immobilier ;

- Déclare irrecevable l'action de monsieur [I] [Y] et madame [C] [A] dirigée contre la société Patrimonial [en réalité Primonial], venant aux droits de la société W Finance Partner ;

- Dit irrecevable l'action de monsieur [I] [Y] et madame [C] [A] dirigée contre la société Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la Banque Patrimoine et Immobilier, et la société EGPC Finance à raison de la prescription ;

- Déboute la société Primonial de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre monsieur [I] [Y] et madame [C] [A] ;

- Condamne in solidum monsieur [I] [Y] et madame [C] [A] à payer à la société Primonial, la société Crédit Immobilier de France Développement et la société EGPC Finance, à chacune, la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné, in solidum monsieur [I] [Y] et madame [C] [A] aux dépens de l'instance ;

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; »



Par déclaration du 30 juillet 2020, M. [I] [Y] et Mme [C] [A] ont interjeté appel de cette décision. 



Par arrêt du 6 décembre 2021,cette cour d'appel, autrement composée, a statué comme suit :

« CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 

CONDAMNE solidairement M. [I] [Y] et de Mme [C] [A] à verser, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 2 000 euros à la société Primonial, 2 000 euros à la société Crédit Immobilier de France développement et 2 000 euros à la société EGPC Finance ; 

REJETTE toutes autres demandes ; '

CONDAMNE solidairement M. [I] [Y] et de Mme [C] [A] aux dépens. »



Par arrêt de cassation du 1er février 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a statué comme suit :

« CASSE ET' ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 décembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; 

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 

Condamne les sociétés E.G.P.C. finance et Crédit immobilier de France développement aux dépens. »



Par déclaration de saisine du 25 mars 2024, M. [Y] et Mme [A] ont saisi la cour d'appel de Paris. 



Par dernières conclusions déposées au greffe le 13 mai 2025, M. [I] [Y] et Mme [C] [A] demandent : 

« Vu l'article 1382 du Code Civil (nouvel article 1240 du Code civil), Vu les articles 533-11 et 533-12 du Code Monétaire et Financier, Vu les motifs exposés et les pièces versées aux débats, 

Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 1er février 2024 rendu par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation ayant cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 6 décembre 2021, entre les parties, par le PÔLE 5 - CHAMBRE 10 de la Cour d'appel de PARIS (RG N° : 20 / 11372), et remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la Cour d'appel de PARIS, autrement composée ; 

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2020, 

EN STATUANT A NOUVEAU : 

RECEVOIR Monsieur [Y] et Madame [A] en leurs demandes et les dire bien fondées, 

DEBOUTER les sociétés CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, et EGPC FINANCE de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. 

DEBOUTER les sociétés CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER de sa demande de prescription. 

JUGER que les sociétés CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, et EGPC FINANCE ont manqué à leur devoir d'information et de conseil. 

En conséquence, 

CONDAMNER solidairement les sociétés CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, et EGPC FINANCE à payer à Monsieur [Y] et Madame [A] la somme de 162.648,10 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi sur le fondement de la perte de chance ; 

En tout état de cause, 

CONDAMNER solidairement les sociétés CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, et EGPC FINANCE à payer à Monsieur [Y] et Madame [A] la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. 

PRONONCER l'exécution provisoire de la décision à intervenir. »



Par dernières conclusions déposées au greffe le 26 mai 2025, la société Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la Banque Patrimoine & Immobilier, demande :

« Dire et juger bonne et recevable l'intervention du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT- CIFD de son intervention volontaire aux lieux et place de la Banque Patrimoine & Immobilier suite à la fusion absorption à effet du 1er Mai 2017. 

Vu les causes sus énoncées, Vu l'article 1240 du Code civil, Vu l'article 1353 du code civil, Vu l'Arrêt du 1 er Février 2024 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, Vu le jugement entrepris, 

A titre principal, Vu l'article 2224 du code civil et L 110-4 du Code de Commerce 

Déclarer recevables mais mal fondés M. [Y] et de Mme [A] en leur déclaration de saisine et comme tel appel 

Les en débouter 

Confirmer le jugement du 18 Juin 2020 qui a déclaré prescrite l'action de M. [Y] et de Mme [A] en toutes ses dispositions. 

Débouter les appelants de leurs prétentions contraires. 

A titre subsidiaire et pour le cas où le jugement serait réformé et l'action de M. [Y] et de Mme [A] déclarée recevable et pour le cas où la Cour déciderait d'évoquer 

Vu l'article 1353 du Code civil (article 1315 ancien), 

Dire et juger qu'il n'est démontré aucun manquement au devoir de conseil et d'information et plus généralement aucune faute à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE venant aux droits de la Banque Patrimoine & Immobilier commise dans l'octroi du crédit consenti à Monsieur [Y] et à Madame [A]. 

Dire et juger que Monsieur [Y] et Madame [A] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice certain et indemnisable et d'un lien de causalité avec de prétendues fautes commises par la Banque Patrimoine & Immobilier. 

En conséquence, 

Débouter Monsieur [Y] et Madame [A] de l'intégralité de leurs prétentions à l'encontre du Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la Banque Patrimoine & Immobilier. 

Vu l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

Condamner Monsieur [I] [Y] et Madame [C] [A] à payer au Crédit Immobilier de France Développement la somme de 5000 €. 

Condamner Monsieur [I] [Y] et Madame [C] [A] aux entiers dépens. »



Les consorts [Y]-[A] ont fait signifier, à l'encontre de la société EGPC Finance, leur déclaration de saisine de la cour d'appel, l'avis de saisine du greffe et leurs premières conclusions par exploit d'huissier du 26 juin 2024 remis en l'étude. Par acte remis en l'étude le 2 août 2024, les consorts [Y]-[A] ont fait signifier à l'encontre de la société EGPC Finance leur déclaration de saisine, l'avis de saisine du greffe et l'avis de fixation envoyé par le greffe. Par acte d'huissier délivré le 25 avril 2025 en application de l'article 659 du code de procédure civile, les consorts [Y]-[A] ont fait signifier à l'encontre de la société EGPC leurs conclusions n° 2 puis, le 21 mai 2025, par acté délivré selon mes mêmes modalités, leurs conclusions n°3.



La société Crédit Immobilier de France Développement a signifié, le 20 août 2024, à l'encontre de la société EGPC Finance ses conclusions déposées le 20 juillet 2024, par acte d'huissier remis en l'étude. 



La société EGPC Finance n'a pas constitué avocat. En application des dispositions de l'article 634 du code de procédure civile, elle est réputée s'en tenir aux moyens et prétentions qu'elles avaient soumis à la juridiction dont la décision a été cassée et qu'elle avait présentées, en dernier lieu, dans ses conclusions déposées le 19 mars 2021, aux termes desquelles elle demande :

« Vu l'article L533-12 du Code Monétaire et financier,

Vu l'article 2224 du Code Civil, [...]

- Confirmer le jugement rendu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS, le 18 juin 2020.

Par conséquent :

- Déclarer prescrite l'action intentée par les consorts [A] [Y] à l'encontre de la société EGPC FINANCES

- Dire que la société EGPC FINANCE a satisfait à l'obligation d'information et de conseil qui lui incombait.

En conséquence :

- Débouter les Consorts [A] [Y] de l'intégralité de leurs demandes.

A titre subsidiaire :

- Réduire à de plus justes proportions le montant de l'indemnisation demandée par les consorts [A] [Y]

En toutes hypothèses :

- Condamner solidairement les consorts [A] [Y] à verser à la société EGPC la somme de 1.500 € allouée en première instance, outre celle de 7.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et de les condamner aux entiers dépens. »



La clôture a été prononcée par ordonnance du 16 juin 2025.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l'exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.



MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire



Les dispositions du jugement ayant reçu la société Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) en son intervention volontaire aux lieu et place de la Banque Patrimoine & Immobilier, ayant déclaré irrecevable l'action de M. [Y] et de Mme [A] formée à l'encontre de la société Patrimonial, en réalité Primonial, venant aux droits de la société W Finance Partner, ainsi que celles relatives au rejet de la demande de dommages et intérêts formée par cette dernière à l'encontre des consorts [Y]-[A] et celle condamnant ces derniers aux dépens, concernant la société Primonial, et à payer à cette dernière une indemnité de procédure de 1 500 euros, ne sont pas critiquées par les parties de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs. 



Sur la fin de non-recevoir de tirée de l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Cour de cassation



M. [Y] et Mme [A] font valoir que la haute juridiction a expressément jugé que le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé à la date d'acquisition du bien, mais doit correspondre au moment où l'acquéreur prend concrètement conscience du risque réalisé, notamment lorsqu'il découvre qu'il ne pourra revendre le bien à un prix permettant de rembourser le capital emprunté et que la société CIF tente de faire renaître un débat définitivement clos par l'autorité de la chose jugée attachée à la décision de cassation, en violation flagrante de l'autorité de l'arrêt de renvoi et qu'une telle argumentation est infondée et constitue également une man'uvre dilatoire.



Réponse de la cour



L'article 954 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions des parties.



Or, la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée n'est pas reprise au dispositif des écritures de M. [Y] et de Mme [A] de sorte qu'en application de l'article 954 du code de procédure, la cour n'en n'est pas saisie. 



En tout état de cause, seul le dispositif de l'arrêt de la Cour de cassation a autorité de la chose jugée à l'exclusion de sa motivation et, dès lors qu'elle a cassé l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 6 décembre 2021 en toutes ses dispositions, la cour de céans doit statuer sur l'appel du jugement rendu par le tribunal judicaire de Paris.



Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription



Les consorts [Y]-[A] font valoir que :

- la rentabilité de l'opération de défiscalisation est basée sur la valeur initiale du bien, la location de ce bien dans les conditions fixées par la loi et la perception de l'avantage fiscal et que ce n'est qu'en sortie d'opération, au moment d'effectuer les premières estimations dans la perspective d'une revente, que les investisseurs peuvent réaliser la valeur réelle du support de l'opération de défiscalisation ;

- l'analyse du document « disponibilités », fourni par EGPC, montre qu'il leur était impossible de réaliser, à l'acquisition, que leur investissement locatif défiscalisant était largement surévalué par rapport à l'ensemble des autres biens qui leur avaient été proposés ; qu'il leur était difficile en tant qu'investisseurs profanes résidant à des milliers de kilomètres, d'envisager une possible exagération du prix du bien qui leur était proposé et alors que la surestimation est en réalité systémique et affecte tous les biens qui leur sont présentés ; qu'en outre, la valeur d'un tel bien en vente en état futur d'achèvement, ne saurait être appréciée qu'au regard de la valeur de commercialisation d'autres biens de même nature ; que la première vacance locative ne saurait être considérée liée à un loyer surévalué par rapport au marché ou bien même à une faible demande locative ; que sur les 7 années suivantes, il n'y a eu que 3 vacances locatives qui ont duré respectivement 14 semaines, 2 semaines et 2 semaines ; 

- ils ne se sont réellement rendu compte des manquements à l'obligation d'information et de conseil dont ils ont été victimes que lorsque qu'ils ont échangé le 14 septembre 2012 avec le directeur des agences PRMI qui leur a préconisé de budgéter une perte sur la revente jusqu'à 30% ou plus ; qu'en septembre 2012, ne pouvant se projeter sur la valeur de vente du bien à 4 ans, ce n'est donc que le 30 juin 2016 à la réception du mail de M. [T] comportant le dossier d'estimation qu'ils ont pu réaliser l'étendue de leur préjudice.



La société CIFD fait valoir que :

- la banque n'a pas à s'immiscer dans la gestion des affaires de son client ; qu'il ne lui appartenait pas de conseiller les consorts [A]-[Y] sur l'opération de défiscalisation qu'ils avaient antérieurement décidée avec leur conseiller de gestion de patrimoine et le promoteur ; qu'elle n'était tenue que d'une obligation de mise en garde sur leurs capacités financières eu égard à l'endettement né du crédit ; 

- le point de départ de la prescription en matière de devoir de conseil et d'information est la date de signature du contrat, autrement dit la date à laquelle l'obligation contestée devait être exécutée et donc, en l'espèce, la date du 24 juin 2009, date de souscription du prêt pour apprécier le caractère excessif ou non du concours ou, au plus tard, le 10 octobre 2011, date de la première vacance de loyer constituant un dommage au préjudice des emprunteurs ; 

- l'assignation ayant été délivrée le 16 janvier 2017, l'action des emprunteurs à l'égard de la Banque est prescrite depuis le 25 juin 2014, que ce soit au titre du devoir d'information qui porte sur les conditions contractuelles du prêt ou du devoir de conseil qui ne saurait porter sur le choix de l'investissement choisi par l'emprunteur.

- les emprunteurs avaient toute la latitude pour vérifier la valeur du bien qu'ils acquéraient, en se renseignant auprès des agences immobilières de la région et les études du marché immobilier à visée locative, avant d'accepter de s'engager et ensuite de signer l'offre de prêt, ce qu'ils ont fait d'ailleurs, mais seulement en 2012 ;

- la jurisprudence invoquée par les appelants aux termes de laquelle le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité doit être retardée au jour du remboursement de l'amortissement du prêt en cas de prêt in fine n'est pas transposable à l'espèce puisque ces derniers prétendent que le dommage qu'ils allèguent provient de la surévaluation du prix de vente qui faisait obstacle à toute plus-value.



La société EGPC Finance fait valoir que :

- les consorts [Y]-[A] ont constaté que l'investissement litigieux n'avait pas la rentabilité escomptée et ont alors baissé le loyer une première fois le 10 octobre 2011.

- ils avaient donc conscience, au plus tard à cette date, que l'investissement n'était pas aussi rentable que prévu.

- le délai de prescription de cinq ans était donc acquis le 10 octobre 2016, au plus tard, alors qu'ils l'ont assignée le 16 janvier 2017.



Réponse de la cour 



L'article 2224 du code civil, issu de la loi du 17 juin 2008 dispose que : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

Le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.



Dans le cas d'un investissement immobilier réalisé afin de bénéficier, notamment, des réductions d'impôt prévues par un dispositif de défiscalisation instaurant une condition de location pendant une certaine durée du bien acquis et dont la rentabilité prévisible à l'issue de cette période locative est présentée à l'investisseur préalablement à la réalisation de l'investissement, le dommage causé par le manquement d'un intervenant à l'opération à une obligation d'information ou de conseil, dont celui-ci est débiteur envers l'investisseur, quant au risque que l'investissement n'offre pas la rentabilité escomptée, ne se réalise qu'au terme de la période locative ou à la date de revente du bien, si celle-ci intervient antérieurement, de sorte que le délai de prescription de l'action en réparation d'un tel dommage ne peut commencer à courir avant l'une ou l'autre de ces deux dates.



En outre, dans le cas d'un tel investissement, la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que du ou des faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité de l'opération.



En l'espèce, les consorts [Y]-[A] recherchent la responsabilité des sociétés défenderesses en invoquant notamment un manquement né de la délivrance d'informations incomplètes et/ou erronées sur les risques inhérents à l'opération, le potentiel locatif et le prix surélevé d'acquisition du bien immobilier ainsi qu'une moindre économie d'impôt que celle envisagée. Ils reprochent à la banque un manquement à son obligation d'information et de conseil concernant la souscription d'un prêt in fine dont le remboursement en capital s'effectue sur une très courte période à date future déterminée.



Les consorts [Y]-[A] ont envisagé une opération d'investissement immobilier locatif avec défiscalisation en application de la loi Girardin, opération qui comportait un emprunt dont le remboursement du capital était différé à dix ans. En conséquence, le point de départ de l'action en responsabilité engagée par les acquéreurs contre la banque dispensatrice de crédit et la société EGPC Finance en leur qualité de professionnels, pour manquement à leurs obligations respectives d'information et de conseil est le jour où le risque s'est réalisé, soit celui où les acquéreurs ont appris qu'ils seraient dans l'impossibilité de revendre le bien à un prix leur permettant de rembourser le capital emprunté, soit, en l'espèce au plus tôt à compter du 14 septembre 2012, soit moins de cinq ans avant les assignations délivrées au mois de janvier 2017, lorsque le directeur des agences PRMI leur a préconisé de budgéter une perte sur la revente jusqu'à 30% et qu'ils ont pris conscience qu'ils ne pourraient pas revendre le bien à un prix permettant de rembourser le capital emprunté.



Au surplus et en tout état de cause, dès lors qu'il résulte de l'étude patrimoniale remise aux investisseurs par la société EGPC Finance préalablement à l'investissement, sans préjudice de la portée qu'il convient d'attacher à ce document quant aux engagements souscrits par les différents intervenants ou aux fautes qui pourraient leur être reprochées, que cet investissement tendait, notamment, à obtenir les réductions d'impôt prévues par le dispositif dit Girardin, dont la rentabilité ne pouvait être évaluée qu'à l'issue de la période locative initiale de six ans, prévue par ce dispositif, au regard de divers facteurs, dont la valeur de revente estimée, le montant des loyers à percevoir, les charges de remboursement du prêt, au moyen duquel l'acquisition avait été financée, et les réductions d'impôt envisagées, voire à l'issue de la période de 8 ans retenue par cette simulation, comme correspondant à la durée du prêt alors envisagée, le dommage invoqué par les consorts [Y]-[A], résultant de ce que l'investissement n'avait pas produit la rentabilité escomptée, se serait réalisé, au plus tôt, six ans après la livraison du bien, nécessairement postérieure à la date de la vente, le 30 juillet 2009, de sorte que le délai de prescription quinquennal n'était pas expiré à la date des assignations. 



Le jugement entrepris sera dès lors infirmé en ce qu'il déclare irrecevable l'action de M. [I] [Y] et de Mme [C] [A] dirigée contre la société Crédit Immobilier de France Développent et contre la société ECPC Finance à raison de la prescription. 



M. [Y] et Mme [A] seront déclarés recevables en leurs demandes formées à l'encontre de ces dernières.

 

Sur les responsabilités



En ce qui concerne la société EGPC



Les consorts [Y]-[A] soutiennent que la société EGPC a commis des manquements à l'obligation légale et jurisprudentielle d'information et de conseil en transmettant des informations erronées sur la valeur vénale de l'appartement vendu, la rentabilité de l'opération et les possibilités de défiscalisation, présentant le package comme très sécurisé, et en s'abstenant d'expliquer le mécanisme de l'investissement Girardin, d'autant qu'ils ont signé le 29 février 2008, préalablement à l'acquisition du bien, un certificat de prescription, mentionnant leur souhait de défiscaliser et que les objectifs visés par le contrat concernent notamment la recherche d'une meilleure optimisation fiscale, de l'obtention de revenus issus du capital et de la préparation de la retraite. 



Ils soutiennent que cette dernière était tenue, en sa qualité de conseiller en gestion en patrimoine, de vérifier la sincérité et l'authenticité des informations recueillies contenues dans le matériel publicitaire qu'il distribue même si elle ne l'a pas élaboré. Ils ajoutent qu'elle leur a assuré que le bien était à son juste prix au regard du prix du mètre carré local. 



Ils font également valoir que les manquements de la société EGPC constituent une violation du code monétaire et financier dès lors qu'en qualité de conseiller en investissement financier, ces dernières sont tenues à une obligation renforcée, d'autant plus qu'existe entre la société EGPC et eux-mêmes un certificat de prescription.



La société EGPC soutient que la simulation qu'elle leur a présentée précise, à plusieurs reprises et en caractères très apparents, qu'elle n'a qu'une vocation informative et que les hypothèses de calcul relatives à l'investissement, ainsi que les conditions de crédit, sont illustratives et ne constituent pas une offre commerciale. Elle indique que les consorts [Y]-[A] avaient parfaitement conscience que le loyer était fixé à 500 euros à titre illustratif et qu'en toute hypothèse, la simulation ne constituait qu'une estimation susceptible d'être affectée par les fluctuations du marché, qui ne peuvent être déterminées à l'avance avec certitude. Elle ajoute que les premiers locataires ont occupé le logement pendant plus d'un an pour le loyer annoncé dans la simulation, qu'elle ne peut être tenue pour responsable des périodes ultérieures de vacance locative et que ne pesait sur elle ni une obligation de suivi de l'opération, ni une obligation de garantie de bonne exécution ou de bonne fin de l'opération.



Réponse de la cour



L'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, dispose : 

« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »



Aux termes de l'article 1149 de ce code, dans sa version antérieure à cette ordonnance :

« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »



Le conseiller en gestion de patrimoine qui propose à son client d'investir dans le cadre d'une opération de défiscalisation est tenu de prodiguer des conseils avec pertinence, prudence et loyauté, ce qui lui impose de s'assurer, d'une part, de l'adaptation de l'opération à la situation et aux objectifs de son client et, d'autre part, du sérieux, de la faisabilité et de la fiabilité de cette opération.



Il est en outre tenu d'informer son client des caractéristiques de l'opération qu'il propose, en particulier de ses aspects les moins favorables et des risques qui lui sont associés, afin de permettre à ce client de s'engager en connaissance de cause, peu importe, comme en l'espèce la simulation financière qui a été réalisée mentionne sa « vocation informative » et que « les hypothèses de calcul relatives à l'investissement ainsi que les conditions de crédit sont illustratives et ne constituent pas une offre commerciale ». 



En l'espèce, la société EGPC a proposé à M. [Y] et Mme [A] d'investir dans l'achat d'un d'immeuble en VEFA dans le cadre de la loi Girardin.



Or, l'étude qualifiée de « personnalisée » qui leur a été remise (pièce 3 des appelants) par la société EGPC indique « revalorisation estimée à 2 % l'an » avec une location mensuelle de 500 euros revalorisée à 2 % l'an et une économie fiscale et sociale au terme de 8 ans de 66 651 euros. Il est indiqué également un « capital au terme net » de 96 mois de 85 504 euros et un « capital acquis si vente » de 110 354 euros, solde annuel de trésorerie en 2016 (recettes - dépens - économie fiscale et sociale + produit de la vente) de 104 689 euros en 2016.



L'étude n'envisage aucunement les aspects moins favorables ni une étude sérieuse du marché immobilier ni les risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit immobilier, notamment concernant les conditions tenant à la durée de la location et de la rupture de celle-ci en cas de vacance locative ni encore, l'hypothèse d'un prix de revente après la période de défiscalisation qui pourrait être de nature à affecter la rentabilité attendue et présentée. 



C'est bien cette étude personnalisée qui constitue la base de l'information transmise aux consorts [Y]-[A] sur la rentabilité de l'investissement proposé et l'avantage fiscal espéré, qui a conduit ces derniers à accepter cette opération de défiscalisation, peu importe le mention « simulation à vocation informative » qui figure sur cette étude.



En établissant une étude personnalisée qui ne fait état que des aspects favorables de l'opération proposée sans les informer des risques auxquels ils pourraient être exposés et en leur laissant ainsi croire que l'opération était parfaitement sécurisée et rentable, alors que le bien acquis au prix de 210 729 euros a été estimé le 30 juin 2016 à 78 153 euros net vendeur par l'agence immobilière Austral Immobilier Transaction, à 93 900 euros dans l'offre de financement du rachat de prêt de la BNP en date du 10 mai 2019 et à 93 225 euros le 24 avril 2025 par l'agence immobilière PRMI de sorte que les consorts [Y]-[A] se sont trouvés dans l'impossibilité de revendre le bien à un prix leur permettant de rembourser le capital emprunté pour l'achat du bien immobilier et contraints, pour ne pas subir une importante moins-value qui est justifiée par les évaluations successives du bien, de le conserver au-delà du délai nécessaire à la conservation de l'avantage fiscal et que l'opération d'investissement s'est donc révélée non adaptée à leur objectif de rentabilité et alors qu'il appartenait à société EGPC d'envisager les fluctuations du marché immobilier, la société ECPC a manqué à son obligation d'information et de conseil à laquelle elle était tenue envers les consorts [Y]-[A].



En ce qui concerne la société CIFD (venant aux droits de la société Banque Patrimoine Immobilier)



Les appelants exposent qu'ils ne mettent pas en cause la responsabilité de la banque pour manquement à son obligation de mise en garde mais pour manquement à son obligation d'information et de conseil.



Ils exposent que, pour financer leur achat, ils ont souscrit le 15 août 2009 un emprunt d'un montant de 210 729 euros auprès de la Banque Patrimoine Immobilier, pour défiscalisation, conformément à la simulation et qui se présentait sous la forme d'un emprunt in fine adossé au nantissement de deux assurances-vie de Mme [A] et M. [Y], anticipant ainsi le risque de perte au moment de la vente du bien ; qu'il était prévu dans la simulation Girardin, une période de paiement des intérêts de 120 mois dite « sans amortissement de capital » puis à compter du 15 septembre 2019, le bien devait être vendu en fin de période de défiscalisation et en tout état de cause avant la fin de la période des premiers 120 mois « sans amortissement de capital » et que c'est bien le produit de la vente du bien qui devait permettre le remboursement intégral du capital ; que la simulation ne va pas jusqu'au terme de l'emprunt souscrit auprès de la BPI (20 ans) mais jusqu'à 10 ans à compter de la réalisation de la vente en VEFA ; qu'elle inclut la vente du bien au terme des 8 ans ; qu'il est donc évident que le remboursement du prêt était lié à la valeur immobilière du bien acquis. 

 

Ils soutiennent, qu'en conseillant la souscription d'un prêt in fine dont le remboursement en capital s'effectue sur une très courte période à date future déterminée, la banque ne leur a pas fourni un conseil adapté ; que le prêt ne fait qu'augmenter le risque du crédit puisqu'il ne permet de rembourser le capital qu'en deuxième période du prêt, sur un laps de temps très court ; qu'affecter ainsi le remboursement du prêt à une variable telle que la valeur d'un bien immobilier est particulièrement dangereux et rend le prêt in fine souscrit inadapté à l'opération.



Ils ajoutent que le taux d'endettement calculé pour les premiers 120 mois était acceptable puisqu'à 27 % et qu'en revanche, le passage en phase amortissable induit un taux d'endettement au mieux de 44 % et au pire de 46 %. C'est en réalité cet endettement de 44 % révélateur de charges trop importantes sur la période amortissable du prêt qui les obligeait à vendre le bien ou à racheter le prêt de la BPI dès la fin de la période non amortissable.



La société CIFD fait valoir que les emprunteurs s'abstiennent de produire une étude comparative de la valeur des biens à [Localité 7] de la Réunion émise par des tiers à l'opération, à l'époque de leur acquisition, de sorte qu'ils ne justifient aucunement d'une surévaluation du bien à ce moment-là, ni de la moindre diligence pour se renseigner sur les prix pratiqués pour des acquisitions portant sur des biens similaires.



Elle fait valoir qu'elle n'est intervenue qu'en tant que prêteur de deniers et n'avait aucun devoir de conseil et d'information envers les emprunteurs sur l'acquisition envisagée et qu'elle ne doit pas s'immiscer dans les affaires de ses clients ; que l'échange de mails intervenu le 22 mai 2009 entre EGPC Finance et la banque ne permet pas de considérer que cette dernière aurait agi comme partenaire du promoteur ou du conseiller en gestion de patrimoine, ce mail ayant pour unique objet de renseigner la banque sur l'opération envisagée afin que celle-ci puisse proposer les modalités financières d'un prêt en fonction de la dite opération précédemment décidée par les consorts [Y]-[A]. 



Elle ajoute qu'au contraire, dès le 29 février 2008, soit 18 mois avant le prêt, les demandeurs ont reconnu avoir reçu « le conseil adéquat et/ou le meilleur conseil professionnel » de la part de la société EGPC Finance ; que ni la plaquette de commercialisation, ni le contrat de réservation ne mentionnent la BPI.



Elle expose que le financement portait sur 240 mois dont 120 mois sans remboursement de l'investissement, ce qui permettait aux emprunteurs d'acquérir le bien sans en rembourser le capital tout en défiscalisant (location obligatoire sur 6 ans) puis, soit de rembourser le capital sur 10 ans soit de vendre le bien après avoir défiscalisé ce qui diminue le montant des mensualités liées à l'amortissement du capital ; qu'ainsi, les modalités du prêt leur permettaient de bénéficier de remboursements peu importants durant la période de location obligatoire pour être en mesure de défiscaliser (6 ans) puis à l'issue de cette période, soit de vendre, étant précisé qu'ils disposaient d'un délai de 4 ans sans amortissement pour vendre le bien, soit d'amortir le bien (en continuant à le louer le cas échéant). Le prêt était adapté à leur situation.



Elle ajoute que les emprunteurs n'ont jamais fait part de leur intention de vendre le bien au bout de 10 ans ; qu'ils ne peuvent se prévaloir d'une baisse de la valeur du bien immobilier qu'ils ont acquis à l'instant « T » alors que la valeur varie en fonction des fluctuations du marché immobilier de sorte qu'ils ne peuvent affirmer de manière certaine qu'ils vendront avec une forte baisse ; qu'ils ne peuvent non plus affirmer qu'ils n'auraient pu rembourser le bien à la valeur du capital dû alors qu'entre 2019 et 2029, la valeur du bien fluctuera forcément et qu'ils auront les capacités financières d'assumer le remboursement du prêt ; qu'ils ne peuvent feindre d'ignorer l'aléa inhérent à toute opération d'investissement (qui a déjà atteint son but en partie puisqu'ils ont défiscalisé) et demander notamment à la banque de gommer cet aléa. 

 

Elle fait valoir que les facultés contributives des emprunteurs permettaient tout à fait d'assumer 

les charges de remboursement du prêt, y compris en période d'amortissement de sorte que la banque, en sa qualité de prêteur de deniers, n'a commis aucune faute en leur octroyant le prêt, ajoutant qu'en tout état de cause, les appelants reconnaissent aux mêmes ne pas mettre en cause la responsabilité du CIFD venant aux droits de la BPI au titre du devoir de mise en garde.



Réponse de la cour 



Le banquier dispensateur de crédit est tenu d'informer l'emprunteur sur les caractéristiques du prêt qu'elle lui propose de souscrire afin de lui permettre de s'engager en toute connaissance de cause.



Par ailleurs, si le banquier dispensateur de crédit n'est tenu envers lui d'aucune obligation générale de conseil, dans la mesure où il n'a pas à s'immiscer dans les affaires de son client, il engage néanmoins sa responsabilité lorsque le client n'est pas lui-même à l'initiative de la demande de prêt et que le prêt qu'il lui propose est inadapté à sa situation. 



En l'espèce, étant relevé que les consorts [Y]-[A] n'invoquent pas de manquement au devoir de mise en garde de la banque, l'offre de prêt signée par les consorts [Y]-[A] mentionne au titre de l'objet de l'opération « Acquisition en V.E.F.A ; 1 appartement neuf ' 2 pièces principales résidence principale de : locataire (') »



Par courrier adressé à la société EGPC le 12 mai 2009, la banque a indiqué : 



« Suite à notre conversation, voici ce que je peux proposer à vos clients sur la base d'un prêt in fine 

- in fine 10 ans + 10 ans amortissable (phase éventuelle au taux fixe de 5,25 % ou au taux révisable capé de 3,75 % (euribor 3 mois + 2) avec un cap de taux à 6,30 %. Dans ce cas les clients peuvent opter ensuite pour un passage à un taux fixe.

Adossement sur le contrat Fipavie Premium de Mme (32 000 euros), sans versements programmés

Exonération des ira compter de la 10ème année

Assurance deces 0,34 %

J'ai contacté le promoteur afin qu'il me fasse parvenir le book pour l'agrément. »



Il résulte de ce courriel, ainsi que d'un courriel du 11 juin 2009 qui évoque l'octroi d'un « prêt Girardin », que la banque a participé au montage financier de l'investissement, en connaissance de l'objectif de défiscalisation poursuivi, et en proposant une solution de financement sur la base d'un prêt in fine, alors que rien ne permet de penser que le choix d'un tel prêt provenait d'une initiative des investisseurs, et qu'elle était en lien direct avec le conseiller en gestion de patrimoine ainsi qu'avec le promoteur de l'investissement locatif défiscalisant, dont elle a défini certains paramètres déterminants, tenant à son financement, en concertation avec ceux-ci. 



Elle a donc agi comme partenaire du promoteur et du conseiller financier comme étant imposé aux futurs acquéreurs pout établir l'offre de prêt dans le cadre du programme de défiscalisation et ne pouvait ignorer les risques de cet investissement et devait dès lors informer les consorts [Y]-[A], investisseurs novices, des risques et enjeux financiers des opérations de défiscalisation et de son caractère aléatoire, ce qu'elle ne justifie pas avoir fait, manquant ainsi à son devoir d'information, ainsi qu'à son devoir de conseil, dans la mesure où ce prêt n'apparaissait pas adapté aux objectifs des consorts [Y]-[A], compte tenu de l'aléa tenant notamment à la valeur du bien à l'issue de la phase de différé d'amortissement, étant relevé qu'il résulte de la mention relative à l'exonération des indemnités de remboursement anticipé à compter de la dixième année que l'investissement était conçu pour permettre un remboursement anticipé du prêt à l'issue de cette période. 

 

Sur les préjudices



Les appelants évaluent leur préjudice à hauteur des sommes suivantes : 











perte liée à la surévaluation du bien (210 729 euros - 90 000 euros)





120 729,00 euros







pertes sur loyers 

(revenus locatifs versus charges)



30 964,04 euros







moindre économie d'impôt 

(6 6651 euros - 57 055 euros)



9 596,00 euros







frais de remboursement total anticipé



1 026,06 euros







frais de mainlevée des nantissements non contractuels



333,00 euros







total



162 648,10 euros





S'agissant de leur perte financière, les consorts [Y]-[A] font valoir qu'ils ont acheté le bien au prix de 210 729 euros ; que les sociétés intimées leur ont assuré que le bien était à son juste prix au regard du prix du mètre carré local ; qu'un premier mandat de vente exclusif a été signé le 29 août 2018 au prix net vendeur de 90 000 euros ; qu'un premier avenant au prix net vendeur de 82 000 euros a été signé le 14 novembre 2018 ; qu'un second avenant a été validé le 21 février 2019 au prix net vendeur de 78000 euros ; qu'un troisième avenant a été le 2 mai 2019 au prix net vendeur de 75 000 euros ; qu'ils n'ont pas pu vendre leur bien et ont dû assurer les charges d'entretien, de fonctionnement et de remboursement des mensualités sans percevoir de loyers ; qu'ils ont été contraints de faire racheter leur emprunt par leur banque BNP Paribas à hauteur de la somme de 90 000 euros ; qu'ils ont subi une perte financière effective de 120 729 euros prélevée sur leur épargne, cette somme étant la différence entre la valeur en VEFA du bien de 210 729 euros et la valeur de rachat à hauteur de 90 000 euros au 15 août 2019 du prêt in fine qui le finançait



Ils ajoutent qu'une analyse permettant une actualisation en avril 2025 de l'estimation du prix à la vente de l'appartement a été transmise par l'agence PRMI. La valeur vénale actualisée en avril 2025 de l'appartement vendu libre de tout locataire, soit 16 années après la signature du contrat en VEFA est de 93 225 euros. Cette analyse est basée notamment sur la vente récente de 4 appartements similaires dans la même résidence.



Ils font valoir que dûment informés, ils auraient pu adopter une autre stratégie d'investissement ou acquérir un autre bien et que la faute de la société intimée leur a donc fait perdre une chance sérieuse de ne pas contracter.



S'agissant des économies d'impôt, ils font valoir qu'ils n'ont jamais bénéficié de l'économie d'impôts escomptée dès lors que le gain total a été de 57 055 euros et non de 66 651 euros.



S'agissant de la perte de loyers depuis le refinancement du bien de 2019 jusqu'à fin juin 2025, ils font valoir que l'échéance mensuelle de remboursement est de 569,45 euros, depuis le 5 septembre 2019 alors que le montant mensuel du loyer est de 516,27 euros, ce qui génère une perte de 10 033 euros et que les charges qu'ils supportent en leur qualité de propriétaires génère une perte supplémentaire de 20 930 ,96 euros, soit un total de 30 964 euros.



Les appelants exposent enfin qu'ils ont procédé au rachat total du prêt octroyé lors de l'acquisition du bien en défiscalisation au 15 août 2019, ce qui a occasionné des frais, et que ce n'est que le 17 janvier 2020 que la banque leur a adressé la mainlevée des nantissements en exigeant le versement de 333 € de frais de mainlevée alors que cela n'était aucunement précisé dans les contrats de nantissement ou l'offre de prêt. 



La société CIFD soutient, que la perte de valeur du bien immobilier est une estimation provisoire puisque le bien n'est pas encore vendu en l'état et que la valeur réelle du bien ne peut être détermineé qu'à la date de sa vente et qu'elle n'est donc pas indemnisable. 



La société CIFD expose que les appelants refusent d'admettre le risque inhérent à tout investissement et veulent supprimer tout aléa en le faisant supporter par le CIFD venant aux droits de la BPI, laquelle n'est pas intervenue dans le choix de l'acquisition immobilière liée à l'opération de défiscalisation. 



La société CIFD ajoute que la perte de loyer a été calculée sur la différence entre les revenus locatifs et les charges attachées au bien immobilier ; que ce calcul repose sur le seul choix de gestion des investisseurs de ne pas vendre le bien, ce qui ne saurait être imputable au CIFD venant aux droits de la BPI ; qu'en outre, cette perte de loyers constitue un risque inhérent à toute opération d'investissement et ne saurait constituer un préjudice indemnisable. 



La société CIFD fait enfin valoir que les frais de mainlevée ont été prévus contractuellement à l'article XIV des conditions générales du prêt.



La société EGPC Finance soutient que les préjudices allégués par les consorts [Y]-[A], au demeurant non établis, résultent de circonstances postérieures à la signature du contrat de réservation. S'agissant du préjudice invoqué au titre du capital dû après la vente, correspondant à la différence entre le capital emprunté et le prix de vente estimé, elle fait valoir qu'elle n'est pas intervenue à la vente et qu'aucun grief ne peut être retenu à son encontre quant à la valeur du bien immobilier, qu'au surplus tout acquéreur s'expose à subir les aléas du marché et qu'en tout état de cause, en l'absence de revente, le préjudice demeure hypothétique et nullement certain.



La société EGPC Finance ajoute que les demandeurs reconnaissent avoir perçu des loyers et avoir bénéficié d'un abattement fiscal au titre de la défiscalisation prévue par la loi Girardin, de sorte que toute indemnisation créerait un enrichissement sans cause à leur profit, a fortiori, si les consorts [Y]-[A] décidaient d'attendre pour vendre leur bien dans des conditions financières plus favorables ou s'ils le vendaient à un prix supérieur à l'estimation qu'ils retiennent dans leurs conclusions. 



Réponse de la cour 



Le manquement d'un intervenant à une opération de défiscalisation à son obligation d'informer son client sur les caractéristiques de cette opération, notamment ses caractéristiques les moins favorables et les risques qui lui sont associés, prive ce client d'une chance d'échapper, par une décision plus judicieuse, au risque, réalisé, de subir les conséquences dommageables résultant de la réalisation de cet investissement, parmi lesquelles, le cas échéant, la perte, serait-elle partielle, des actifs investis, ou d'une chance de percevoir, par une telle décision, les gains qu'un autre investissement aurait pu lui procurer.



Si la cour a retenu que les sociétés EGPC Finance et CIFD ont manqué à leurs obligations d'information et de conseil envers les consorts [Y]-[A], au regard notamment des informations qui leur ont été communiquées aux termes de la simulation patrimoniale établie par la première, elle n'a pas retenu, en revanche, que ces sociétés se seraient contractuellement engagées à ce que l'investissement en cause procure aux investisseurs la rentabilité affichée dans ce document.



En conséquence, il n'y a pas lieu de comparer, poste par poste, les éléments présentés dans ce document avec les gains effectivement obtenus ou les charges effectivement supportées par les investisseurs, mais il convient de déterminer si, du fait de cet investissement, les consorts [Y]-[A] ont, d'une part, subi une perte et, d'autre part, manqué de percevoir des gains qu'un autre investissement aurait pu leur procurer.



Sur ce second point, les investisseurs se bornent à invoquer les gains escomptés de l'opération en cause, sans soutenir qu'ils auraient pu, par un autre investissement, bénéficier de gains au moins équivalents, de sorte que leur préjudice ne pourra être évalué au regard de tels gains.



S'agissant de la perte que les consorts [Y]-[A] auraient subi du fait de cet investissement, il convient de prendre en considération l'effet sur leur patrimoine de l'opération en cause, considérée dans son ensemble, en intégrant notamment les modalités de son financement, et le coût supporté à ce titre par les investisseurs, ainsi que les autres charges qu'ils ont supportées, mais également les revenus que cet investissement leur a procurés, tenant notamment aux loyers qu'ils ont perçus, ainsi que les réductions d'impôt dont ils ont bénéficié.



A cet égard, il sera relevé, en premier lieu, que l'acquisition du bien en cause a été intégralement financée au moyen d'un prêt d'un montant de 210 729 euros, que les investisseurs ont procédé à un remboursement partiel de ce prêt en avril 2019, à hauteur de 120 729 euros, au moyen de fonds provenant de la vente d'un autre bien immobilier, puis ont procédé au remboursement du solde en août 2019, à hauteur de 90 019,90 euros, outre une indemnité de remboursement anticipé d'un montant de 1 026,06 euros, au moyen d'un prêt souscrit auprès d'un autre établissement bancaire. Les investisseurs justifient enfin avoir payé la somme de 333 euros pour obtenir la mainlevée du nantissement de contrats d'assurance-vie consenti en garantie du remboursement du prêt initial.



Ainsi, les investisseurs justifient avoir exposé la somme totale de 212 107,96 euros dans le cadre de l'opération et jusqu'à son dénouement par le remboursement du prêt souscrit initialement pour la financer, ce qui leur a permis d'acquérir la propriété du bien en cause, dont la valeur peut être fixée, au vu des éléments précédemment exposés, à la somme de 90 000 euros. Peu important que le bien n'ait pas été vendu, cette valorisation, au terme de la période locative initiale, permet de retenir, en l'absence de revalorisation significative à la date du présent arrêt, que les investisseurs ont subi une perte en capital, du fait de l'investissement en cause, d'un montant total de 122 107,96 euros.



Cette perte en capital a cependant été partiellement compensée par les réductions d'impôt dont ont bénéficié les consorts [Y], pour un montant total non contesté de 57 055 euros.



Il n'y a pas lieu, en revanche, pour évaluer la perte subie par les consorts [Y]-[A], de tenir compte des charges supportées par ceux-ci après le remboursement du prêt initialement souscrit pour financer l'acquisition du bien, à compter de l'année 2019, dans la mesure où il doit être considéré qu'en opérant ce remboursement, au moyen d'un prêt nouvellement souscrit, tout en faisant le choix de conserver le bien litigieux, et ce après le terme de la période locative prévue par le dispositif de défiscalisation en cause, les investisseurs ont procédé au dénouement de l'opération, de sorte qu'aucun lien de causalité n'est établi entre les pertes qu'ils ont éventuellement subies par la suite et les manquements reprochés aux sociétés intimées. 



En conséquence des développements qui précèdent, les consorts [Y]-[A] justifient avoir subi une perte nette d'un montant de 65 052,96 euros, que, du fait des manquements des sociétés EGPC Finance et Banque patrimoine et immobilier, ils ont été privés d'une chance d'éviter, en renonçant à cet investissement. 



Compte tenu, d'une part, du caractère exagérément optimiste de l'étude patrimoniale qui a été présentée aux consorts [Y]-[A], de l'absence de toute mention des risques tenant à l'éventualité d'une perte de valeur du bien, de l'obtention d'avantages fiscaux moindres qu'escomptés ou de la perception de revenus nets inférieurs à ceux envisagés, et, d'autre part, que rien ne permet de considérer, d'abord, que les investisseurs disposaient de compétences particulières leur permettant d'identifier, par eux-mêmes, les risques que présentait l'investissement en cause et, ensuite, qu'ils étaient disposés à accepter de tels risques, étant néanmoins relevé qu'ils font fait le choix, en dénouant l'opération, de conserver le bien en cause, la probabilité que, dûment informés ou dûment conseillés, ils aient renoncé à cet investissement, peut être évaluée à 60 %.



Dans la mesure où la société EGPC Finance et la société Banque patrimoine et immobilier, aux droits de laquelle est venue la société CIFD, ont toutes deux concouru, par leurs manquements aux obligations d'information et de conseil auxquelles elles étaient chacune tenues envers les consorts [Y]-[A], à la réalisation du préjudice subi par ceux-ci, la société EGPC Finance et la société CIFD seront condamnées in solidum à payer à ceux-ci la somme de 39 031,78 euros.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le jugement entrepris sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



La société EGPC et la société CIFD seront condamnées in solidum aux dépens de première instance, aux dépens afférents à l'arrêt du 6 décembre 2021 et au présent arrêt.



La société CIFD sera déboutée de sa demande d'indemnité de procédure.



La société EGPC et la société CIFD seront condamnés in solidum à payer aux consorts [Y]-[A] la somme globale de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement en ses dispositions ayant reçu l'intervention volontaire de la société Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la société Banque Patrimoine & Immobilier, déclaré irrecevable l'action de M. [Y] et de Mme [A] formée à l'encontre de la société Patrimonial venant aux droits de la société W Finance Partner, ayant rejeté la demande de dommages et intérêts formée par cette dernière à l'encontre des consorts [Y]-[A] et condamné ces derniers aux dépens concernant la société Primonial et à payer à cette dernière une indemnité de procédure de 1 500 euros ; 



Infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Dit que la société EGPC Finance et la société Crédit Immobilier de France Développement ont manqué leur obligation d'information et de conseil et engagé leur responsabilité envers M. [I] [Y] et Mme [A] ; 



Condamne la société EGPC et la société Crédit Immobilier de France Développement in solidum à payer à M. [Y] et Mme [A] la somme de 39 031,78 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ; 



Condamne la société EGPC Finance et la société Crédit Immobilier de France Développement in solidum aux dépens afférents au jugement attaqué, à l'arrêt du 6 décembre 2021 et au présent arrêt ; 



Déboute la société Crédit Immobilier de France Développement et la société EGPC Finance de leurs demandes d'indemnité de procédure ;



Condamne la société EGPC Finance et la société Crédit Immobilier de France Développement in solidum à payer à M. [I] [Y] et Mme [C] [A] la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,