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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 20 août 2026, n° 25/10158

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 22 mai 2012 à effet au même jour, la SA Vilogia a donné à bail à Mme [L] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 252,97 euros, outre une provision sur charges de 64,06 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.
La SA Vilogia a notifié la situation d’impayé de loyers de Mme [L] [E] à la caisse d’allocations familiales (CAF) le 05 mai 2025.
Par acte de commissaire de justice du 06 mai 2025, la SA Vilogia a fait signifier à Mme [L] [E] un commandement d'avoir à justifier dans le mois d'une assurance contre les risques locatifs et de payer dans les deux mois la somme principale de 759,15 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Puis, par acte signifié par commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SA Vilogia a fait assigner Mme [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir:

-        constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme [L] [E], est occupante sans droit ni titre ;
-         à défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;
-         ordonner l'expulsion de Mme [L] [E], ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
-         condamner Mme [L] [E], au paiement de la somme de 945,69 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail ;
-         condamner Mme [L] [E], au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement ;
-         condamner Mme [L] [E], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;
-         condamner en outre Mme [L] [E], au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
-         dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ;
-         condamner Mme [L] [E], au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-         ordonner l'exécution provisoire ;
-         condamner Mme [L] [E], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
A l'appui de ses prétentions, le bailleur invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 février 2026.
Seule la SA Vilogia comparaît, représentée par M. [A] [H], régulièrement muni d’un pouvoir pour ce faire. Celui-ci maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 2 187,56 euros à la date du 16 février 2026.
Mme [L] [E], assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’est ni présente à l’audience, ni représentée, ni excusée.
A l’issue de l’audience, il a été indiqué que le présent jugement sera rendu le 16 avril 2026 puis a été prorogé au 20 août 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur l’absence de comparution de la défenderesse
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.
Alors que Mme [L] [E] a été assignée par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la CAF a été informée de la situation d’impayés le 05 mai 2025, soit plus de six semaines avant l'assignation délivrée le 30 juillet 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 31 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la première audience le 19 février 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les mois dans les conditions initiales de leur conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions, sans modification décidée par les parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.
En l’espèce, la SA Vilogia justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 06 mai 2025, fait signifier à Mme [L] [E] un commandement d’avoir à lui payer la somme 759,15 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois, ce commandement visant la clause résolutoire du bail.
Suivant le décompte arrêté au 19 février 2026 produit par la SA Vilogia, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, aucun paiement n’ayant été entrepris par la locataire dans ce délai.  
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 07 juillet 2025 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
Il convient par suite, d’ordonner à Mme [L] [E] de restituer le logement loué.
A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les sommes dues
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
Compte tenu de la résiliation du bail au 07 juillet 2025, Mme [L] [E] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil. La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.
Le décompte produit par la SA Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 2 187,56 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise, déduction faite des frais de procédure qui ne sont pas dus à ce titre mais à celui des dépens.
Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, soit 137,16 euros, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 2 050,40 euros.
Mme [E] [L], non comparante à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.
Il convient par conséquent de condamner Mme [L] [E] à payer à la SA Vilogia la somme de 2050,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 19 février 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Les indemnités d’occupation dues du 07 juillet 2025 au 19 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse) sont comprises dans la condamnation principale.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [L] [E] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la CAF.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare la SA Vilogia recevable en son action ;
Constate au 07 juillet 2025 la résiliation du bail conclu le 22 mai 2012 entre la SA Vilogia et Mme [L] [E] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], par effet de la clause résolutoire ;
Ordonne à Mme [L] [E] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu’il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;
Rappelle qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
Rappelle à Mme [L] [E] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Condamne Mme [L] [E] à payer à la SA Vilogia une indemnité mensuelle d'occupation, d’un montant égal au loyer et charges courants qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 07 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
Dit la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;
Condamne Mme [L] [E] à payer à la SA Vilogia la somme de 2 050,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 19 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
Condamne Mme [L] [E] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture ;
Déboute la SA Vilogia de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;



Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification.
La cadre-greffière                                                       La juge des contentieux de la protection

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/10158 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z54O



JUGEMENT 

DU : 20 Août 2026





S.A. VILOGIA


C/

[L] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Août 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]



représentée par M. [A] [H], muni d'un mandat écrit 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [L] [E], demeurant [Adresse 2]



non comparante




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2026 

Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Août 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier



















EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 22 mai 2012 à effet au même jour, la SA Vilogia a donné à bail à Mme [L] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 252,97 euros, outre une provision sur charges de 64,06 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.
La SA Vilogia a notifié la situation d’impayé de loyers de Mme [L] [E] à la caisse d’allocations familiales (CAF) le 05 mai 2025.
Par acte de commissaire de justice du 06 mai 2025, la SA Vilogia a fait signifier à Mme [L] [E] un commandement d'avoir à justifier dans le mois d'une assurance contre les risques locatifs et de payer dans les deux mois la somme principale de 759,15 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Puis, par acte signifié par commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SA Vilogia a fait assigner Mme [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir:

-        constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme [L] [E], est occupante sans droit ni titre ;
-         à défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;
-         ordonner l'expulsion de Mme [L] [E], ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
-         condamner Mme [L] [E], au paiement de la somme de 945,69 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail ;
-         condamner Mme [L] [E], au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement ;
-         condamner Mme [L] [E], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;
-         condamner en outre Mme [L] [E], au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
-         dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ;
-         condamner Mme [L] [E], au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-         ordonner l'exécution provisoire ;
-         condamner Mme [L] [E], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
A l'appui de ses prétentions, le bailleur invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 février 2026.
Seule la SA Vilogia comparaît, représentée par M. [A] [H], régulièrement muni d’un pouvoir pour ce faire. Celui-ci maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 2 187,56 euros à la date du 16 février 2026.
Mme [L] [E], assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’est ni présente à l’audience, ni représentée, ni excusée.
A l’issue de l’audience, il a été indiqué que le présent jugement sera rendu le 16 avril 2026 puis a été prorogé au 20 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur l’absence de comparution de la défenderesse
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.
Alors que Mme [L] [E] a été assignée par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la CAF a été informée de la situation d’impayés le 05 mai 2025, soit plus de six semaines avant l'assignation délivrée le 30 juillet 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 31 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la première audience le 19 février 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les mois dans les conditions initiales de leur conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions, sans modification décidée par les parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.
En l’espèce, la SA Vilogia justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 06 mai 2025, fait signifier à Mme [L] [E] un commandement d’avoir à lui payer la somme 759,15 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois, ce commandement visant la clause résolutoire du bail.
Suivant le décompte arrêté au 19 février 2026 produit par la SA Vilogia, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, aucun paiement n’ayant été entrepris par la locataire dans ce délai.  
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 07 juillet 2025 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
Il convient par suite, d’ordonner à Mme [L] [E] de restituer le logement loué.
A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les sommes dues
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
Compte tenu de la résiliation du bail au 07 juillet 2025, Mme [L] [E] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil. La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.
Le décompte produit par la SA Vilogia fait ressortir une dette d’un montant de 2 187,56 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise, déduction faite des frais de procédure qui ne sont pas dus à ce titre mais à celui des dépens.
Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, soit 137,16 euros, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 2 050,40 euros.
Mme [E] [L], non comparante à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.
Il convient par conséquent de condamner Mme [L] [E] à payer à la SA Vilogia la somme de 2050,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 19 février 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Les indemnités d’occupation dues du 07 juillet 2025 au 19 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse) sont comprises dans la condamnation principale.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [L] [E] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la CAF.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare la SA Vilogia recevable en son action ;
Constate au 07 juillet 2025 la résiliation du bail conclu le 22 mai 2012 entre la SA Vilogia et Mme [L] [E] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], par effet de la clause résolutoire ;
Ordonne à Mme [L] [E] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu’il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;
Rappelle qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
Rappelle à Mme [L] [E] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Condamne Mme [L] [E] à payer à la SA Vilogia une indemnité mensuelle d'occupation, d’un montant égal au loyer et charges courants qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 07 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
Dit la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;
Condamne Mme [L] [E] à payer à la SA Vilogia la somme de 2 050,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 19 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
Condamne Mme [L] [E] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture ;
Déboute la SA Vilogia de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;



Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification.
La cadre-greffière                                                       La juge des contentieux de la protection





















EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L821-1, code de la construction et de l'habitation L442-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-08T18:11:55.755Z.