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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, Chambre des Référés, 8 septembre 2026, n° 26/00271

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

Exposé du litige

Par contrat sous seing privé en date du 17 mai 2005, la SCI PORTE CALON, représentée par monsieur [D] [B] en sa qualité de gérant, a donné à bail commercial à la SARL LA TETE DE L’ART, représentée par ses cogérants associés, monsieur [I] [N] et madame [P] [W], des locaux dénommés “[Adresse 5]”, situés [Adresse 6] à GUÉRANDE (lot N°11), moyennant un loyer mensuel de 1.500 € et une provision sur charges d’un montant mensuel de 80 € TTC, payable mensuellement d’avance le 1er jour de chaque mois, à compter du 1er juin 2005. 

Par acte authentique en date du 5 juillet 2010, la preneuse a cédé le fonds de commerce à la société [Adresse 1]. 

Par acte authentique du 31 mai 2016, la bailleresse a consenti au renouvellement du bail commercial au bénéfice de cette dernière, pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter rétroactivement du 1er juin 2014, moyennant un loyer annuel de 34.633,73 € TTC, payable mensuellement et d’avance le premier de chaque mois, ainsi qu’une provision sur charges d’un montant mensuel de 80 €.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2023, la SARLU LES GOSSES DU FAUBOURG a sollicité le renouvellement du bail commercial. Cette demande n’a pas été contestée par la bailleresse. Le bail commercial a ainsi été renouvelé. 

La société [Adresse 1] a contesté les sommes facturées au titre de la rétrocession de la taxe foncière. 
C’est faute de règlement amiable que la société LES GOSSES DU FAUBOURG a fait assigner en référé la SAS [Adresse 2] devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, par acte de commissaire de justice en date du 9 juin 2026. 
L’affaire a été retenue dès la première audience du 30 juin 2026 à laquelle seule partie demanderesse a comparu. 
La SARLU LES GOSSES DU FAUBOURG a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, aux fins de voir au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1302, 1302-1 du code civil, des articles L 145-40-2 alinéa 5 et R 145-35 du code de commerce, ainsi que des articles 835 alinéa 2, 696 et 700 du code de procédure civile :
- condamner la SAS [Adresse 2] à lui verser, par provision, la somme de 3.486,23 € au titre du montant des taxes foncières indûment perçu, majoré des intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ; 
- condamner la SAS PORTE CALON à lui verser, par provision, la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ; 
- condamner la SAS [Adresse 2] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la SAS PORTE CALON aux entiers dépens. 

Au soutien de ses demandes provisionnelles, elle fait valoir qu’après avoir consulté l’administration fiscale que la bailleresse a accepté de rectifier le montant réclamé au titre la taxe foncière 2024, mais seulement partiellement, en émettant un avoir de 1.719 € ; que l’année suivante, elle lui a facturé une rétrocession selon la surface occupée par chaque locataire du manoir. Elle dénonce la résistance déloyale de la société [Adresse 2] en refusant de revenir sur les taxes foncières antérieures. 
La société PORTE CALON ne s’est pas faite représenter à l’audience, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire. 
Il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Aux termes du troisième alinéa de l’article 145-40-2 du code de commerce, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble ; cette répartition est fonction de la surface exploitée ; le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée ; en cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. 
L’article R 145-35 interdit d’imputer au locataire notamment 5° dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
Les articles 1302 à 1302-3 du code civil régissent les conditions de restitution d’une somme reçue sans être due, majorée des intérêts au taux légal à compter du paiement si la personne est de mauvaise foi ou à compter du jour de la demande si elle est de bonne foi. 
Par application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qu’il invoque ; c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. 

En l’espèce, le bail commercial liant les parties stipule que le preneur remboursera au bailleur, en acquittant chaque terme de loyer, au moyen d’acomptes prévisionnels, sa quote-part des charges afférentes aux locaux loués comprenant l’impôt foncier. Dans l’acte authentique du 31 mai 2016, les parties ont désigné les locaux ainsi “un rez-de-chaussée et un premier étage, d’une superficie totale d’environ 180 m ” et convenu d’une mise à disposition en commun avec les autres locataires commerciaux du manoir d’une parcelle de terrain destinée en partie à usage de parking, dont l’aménagement et l’entretien sont à la charge des commerçants au prorata des surfaces louées. 
Il ressort des pièces produites par la partie demanderesse que la bailleresse s’est fondée sur une simulation détaillée fournie par l’administration fiscale à titre de simple renseignement, pour déterminer le montant de la rétrocession de la taxe foncière 2025, soit 1.970 € correspondant à 14,21 % de la taxe foncière, en réponse aux contestations du mode de calcul suivant la valeur locative ; qu’elle a ainsi émis un avoir de 1.719 € au titre de rétrocession de la taxe foncière 2024 reconnaissant ainsi une sufacturation, en précisant dans un courriel que le montant de cette taxe s’élève à 13.645 €. 
Faute de justifier de la facture initiale au titre de la rétrocession de la taxe foncière 2024 et du paiement des sommes précédemment facturées, la société [Adresse 1] échoue à rapporter la preuve d’une obligation non sérieusement contestable de restitution. 

Par conséquent, la société LES GOSSES DU FAUBOURG sera déboutée de l’intégralité de ses demandes de provision tant au titre de la répétition de l’indu qu’à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. 


II - Sur les demandes accessoires

En application des articles 491, alinéa 2 et 696 du code de procédure civile, l’issue de la présente instance en référé justifie de laisser les dépens à la charge de la partie demanderesse.

La société [Adresse 1] sera également déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS :

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et en matière de référé, 

Déboutons la société LES GOSSES DU FAUBOURG de l’intégralité de ses demandes de provision ; 

Déboutons la société [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispositif

Laissons la charge des dépens à la partie demanderesse ; 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
 Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD
Texte intégral
08 Septembre 2026

N° RG 26/00271 - N° Portalis DBYT-W-B7K-F4GO 

Ord n°





S.A.R.L. [Adresse 1]

c/

S.A.S. PORTE CALON





Le :


Copies conformes à : 

la SELARL MGA
la S.A.S [Adresse 2]










TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 08 Septembre 2026




DEMANDERESSE

S.A.R.L. LES GOSSES DU FAUBOURG (RCS de [Localité 1] 522 762 087)
Siège social : [Adresse 3]
Représentée par : Maître Benoit GABORIT de la SELARL MGA, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE





DEFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 2] (RCS de [Localité 1] D380 894 394)
Siège social : [Adresse 4]
Non comparante, non représentée







LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL 
 
DÉBATS : à l'audience publique du 30 Juin 2026

ORDONNANCE : Réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2026, date indiquée à l’issue des débats.










Exposé du litige

Par contrat sous seing privé en date du 17 mai 2005, la SCI PORTE CALON, représentée par monsieur [D] [B] en sa qualité de gérant, a donné à bail commercial à la SARL LA TETE DE L’ART, représentée par ses cogérants associés, monsieur [I] [N] et madame [P] [W], des locaux dénommés “[Adresse 5]”, situés [Adresse 6] à GUÉRANDE (lot N°11), moyennant un loyer mensuel de 1.500 € et une provision sur charges d’un montant mensuel de 80 € TTC, payable mensuellement d’avance le 1er jour de chaque mois, à compter du 1er juin 2005. 

Par acte authentique en date du 5 juillet 2010, la preneuse a cédé le fonds de commerce à la société [Adresse 1]. 

Par acte authentique du 31 mai 2016, la bailleresse a consenti au renouvellement du bail commercial au bénéfice de cette dernière, pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter rétroactivement du 1er juin 2014, moyennant un loyer annuel de 34.633,73 € TTC, payable mensuellement et d’avance le premier de chaque mois, ainsi qu’une provision sur charges d’un montant mensuel de 80 €.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2023, la SARLU LES GOSSES DU FAUBOURG a sollicité le renouvellement du bail commercial. Cette demande n’a pas été contestée par la bailleresse. Le bail commercial a ainsi été renouvelé. 

La société [Adresse 1] a contesté les sommes facturées au titre de la rétrocession de la taxe foncière. 
C’est faute de règlement amiable que la société LES GOSSES DU FAUBOURG a fait assigner en référé la SAS [Adresse 2] devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, par acte de commissaire de justice en date du 9 juin 2026. 
L’affaire a été retenue dès la première audience du 30 juin 2026 à laquelle seule partie demanderesse a comparu. 
La SARLU LES GOSSES DU FAUBOURG a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, aux fins de voir au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1302, 1302-1 du code civil, des articles L 145-40-2 alinéa 5 et R 145-35 du code de commerce, ainsi que des articles 835 alinéa 2, 696 et 700 du code de procédure civile :
- condamner la SAS [Adresse 2] à lui verser, par provision, la somme de 3.486,23 € au titre du montant des taxes foncières indûment perçu, majoré des intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ; 
- condamner la SAS PORTE CALON à lui verser, par provision, la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ; 
- condamner la SAS [Adresse 2] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la SAS PORTE CALON aux entiers dépens. 

Au soutien de ses demandes provisionnelles, elle fait valoir qu’après avoir consulté l’administration fiscale que la bailleresse a accepté de rectifier le montant réclamé au titre la taxe foncière 2024, mais seulement partiellement, en émettant un avoir de 1.719 € ; que l’année suivante, elle lui a facturé une rétrocession selon la surface occupée par chaque locataire du manoir. Elle dénonce la résistance déloyale de la société [Adresse 2] en refusant de revenir sur les taxes foncières antérieures. 
La société PORTE CALON ne s’est pas faite représenter à l’audience, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire. 
Il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2026. 
 MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Aux termes du troisième alinéa de l’article 145-40-2 du code de commerce, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble ; cette répartition est fonction de la surface exploitée ; le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée ; en cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. 
L’article R 145-35 interdit d’imputer au locataire notamment 5° dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
Les articles 1302 à 1302-3 du code civil régissent les conditions de restitution d’une somme reçue sans être due, majorée des intérêts au taux légal à compter du paiement si la personne est de mauvaise foi ou à compter du jour de la demande si elle est de bonne foi. 
Par application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qu’il invoque ; c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. 

En l’espèce, le bail commercial liant les parties stipule que le preneur remboursera au bailleur, en acquittant chaque terme de loyer, au moyen d’acomptes prévisionnels, sa quote-part des charges afférentes aux locaux loués comprenant l’impôt foncier. Dans l’acte authentique du 31 mai 2016, les parties ont désigné les locaux ainsi “un rez-de-chaussée et un premier étage, d’une superficie totale d’environ 180 m ” et convenu d’une mise à disposition en commun avec les autres locataires commerciaux du manoir d’une parcelle de terrain destinée en partie à usage de parking, dont l’aménagement et l’entretien sont à la charge des commerçants au prorata des surfaces louées. 
Il ressort des pièces produites par la partie demanderesse que la bailleresse s’est fondée sur une simulation détaillée fournie par l’administration fiscale à titre de simple renseignement, pour déterminer le montant de la rétrocession de la taxe foncière 2025, soit 1.970 € correspondant à 14,21 % de la taxe foncière, en réponse aux contestations du mode de calcul suivant la valeur locative ; qu’elle a ainsi émis un avoir de 1.719 € au titre de rétrocession de la taxe foncière 2024 reconnaissant ainsi une sufacturation, en précisant dans un courriel que le montant de cette taxe s’élève à 13.645 €. 
Faute de justifier de la facture initiale au titre de la rétrocession de la taxe foncière 2024 et du paiement des sommes précédemment facturées, la société [Adresse 1] échoue à rapporter la preuve d’une obligation non sérieusement contestable de restitution. 

Par conséquent, la société LES GOSSES DU FAUBOURG sera déboutée de l’intégralité de ses demandes de provision tant au titre de la répétition de l’indu qu’à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. 


II - Sur les demandes accessoires

En application des articles 491, alinéa 2 et 696 du code de procédure civile, l’issue de la présente instance en référé justifie de laisser les dépens à la charge de la partie demanderesse.

La société [Adresse 1] sera également déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS :

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et en matière de référé, 

Déboutons la société LES GOSSES DU FAUBOURG de l’intégralité de ses demandes de provision ; 

Déboutons la société [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Laissons la charge des dépens à la partie demanderesse ; 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
 Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD

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Mise à jour de la source le 2026-09-08T20:04:32.138Z.