Cour d'appel de Rennes, 3ème Chambre Commerciale, 8 septembre 2026, n° 25/03150

3ème Chambre Commerciale





ARRÊT N°249



N° RG 25/03150 - N° Portalis DBVL-V-B7J-V7O5



(Réf 1ère instance : 2024M02937)









S.C.I. CAPPELLE-INVEST



C/



S.A.S. LES MAISONS RENNAISES

S.E.L.A.R.L. SELARL [J]

MINISTERE PUBLIC















































Copie exécutoire délivrée 



le :



à :

Me VERRANDO

Me [W]



Copie certifiée conforme délivrée



le : 



à :

TC [Localité 1]

Parquet général

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller,

Assesseur : Madame Constance DESMORAT, Conseiller,



GREFFIERS :



Madame Julie ROUET, lors des débats et Madame Frédérique HABARE lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 08 Juin 2026 devant Monsieur Alexis CONTAMINE, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Par défaut, prononcé publiquement le 08 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



S.C.I. CAPPELLE-INVEST immatriculée au RCS de [Localité 2] Métropole sous le n° 912 275 054, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1], 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Julie MOLINIE de la SELAS BERSAY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS







INTIMÉS :



S.A.S. LES MAISONS RENNAISES immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°389 813 148, prise en la personne de ses derniers dirigeants Mme [F] [A], M. [V] [K] et la SARL PORTS ET PLAGES INVESTISSEMENT représentée par M. [Z] [A], domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



N'ayant pas constitué avocat bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de Justice en date du 4 septembre 2025 remis à étude



S.E.L.A.R.L. [J] prise en la personne de Me [I] [P], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société LES MAISONS RENNAISES, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Rennes sous le n° 389 313 148, désigné en cette qualité par jugement du Tribunal de Commerce de Rennes en date du 25/07/2018 et ordonnance de remplacement du liquidateur du 20/08/2019

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]



Représentée par Me Thomas NAUDIN de la SELEURL PREVEO AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES







FAITS ET PROCEDURE :



La société Les Maisons Rennaises a pour activité la construction de maisons individuelles. 



En 2012, elle a acquis un nouveau siège social situé au [Adresse 3], à [Localité 1]. 



Le 10 février 2023, elle a cédé l'immeuble à la société Cappelle-Invest, pour un montant de 4.200.000 euros TTC. 



Le même jour, la société Cappelle-Invest a donné à bail commercial le bien immobilier à la société Les Maisons Rennaises. Le contrat prévoyait une durée de 9 années entières et consécutives dont 6 années fermes, un loyer annuel de 270.000 euros HT et un dépôt de garantie de 652.500 euros correspondant à 29 mois de loyer. 



La société Capelle-Invest n'a réellement décaissé que la somme de 2.847.500 euros au titre de l'acquisition de l'immeuble, ayant déduit du prix le montant du dépôt de garantie ainsi que 700.000 euros de TVA, remboursés par l'administration fiscale au titre d'un crédit de TVA. 



Le 21 juin 2023, la société Les Maisons Rennaises a été placée en redressement judiciaire. La société [E] & Associés (la société [H]), prise en la personne de Mme [H], a été désignée mandataire judiciaire. La société Ajire, prise en la personne de M. [T], a été désignée administrateur judiciaire. 



Le 28 juillet 2023, la société Cappelle-Invest a déclaré sa créance d'un montant total de 2.049.364,13 euros au titre de l'indemnité de résiliation.



Le 18 septembre 2023, la société Les Maisons Rennaises a été placée en liquidation judiciaire. La société [H], devenue société [J], prise en la personne de M. [P], a été désignée liquidateur judiciaire. 



Par lettre du 5 décembre 2023, la société [J], ès qualités, a procédé à la résiliation du bail commercial avec restitution des clés le 15 décembre 2023. 



Au vu de cette résiliation, par lettre recommandée du 4 janvier 2024, la société Cappelle-Invest a déclaré sa créance d'indemnités de résiliation au passif de la société Les Maisons Rennaises, d'un montant total de 1.987.374,70 euros. 



Par lettre du 20 juin 2024, la société [J], ès qualités, a contesté intégralement les créances déclarées. 



Par lettre du 18 juillet 2024, la société Cappelle-Invest a répondu à cette contestation en maintenant la déclaration de créance à hauteur de 1.948.713,87 euros. 



Par ordonnance du 22 mai 2025, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Rennes a : 

- Dit que la société [J], ès qualités, est recevable de ses demandes en la forme,

- Dit que la société Cappelle Invest est recevable de ses demandes en la forme,

- Dit sérieuses les contestations relatives aux créances déclarées par la société Cappelle-Invest,

- Invité la société Cappelle-Invest à saisir la juridiction compétente, dans le délai d'un mois précisé à l'article R.624-5 du code de commerce,

- Sursis à statuer sur l'admission des créances, et dit que les parties sont invitées à comparaître en chambre du conseil le mercredi 16 juillet 2025 à 11H30 aux fins d'apporter la preuve que la société Cappelle-Invest a bien saisi la juridiction compétente, ou qu'un appel a été formé et à défaut de constater la forclusion,

- Dit que l'intégralité du dépôt de garantie versé doit être conservée sur un compte spécialement affecté dont relevé sera communiqué à la société [J], ès qualités,

- Dit que mention de cette décision sera portée sur l'état des créances par les soins de Messieurs les greffiers du tribunal de commerce, 

- Dit que la présente ordonnance sera notifiée par les soins du greffe, par lettre recommandée avec accusé de réception à : 

- Mme [A], représentant légal de la société Les Maisons Rennaises, 

- M. [K], représentant légal de la société Les Maisons Rennaises, 

- La société Ports et Plages Investissements,

- M. [A], représentant légal de la société Les Maisons Rennaises, 

- La société Arvor Avocats Associés, représentée par M. [W], avocat de la société [J], ès qualités,

- La société Cappelle-Invest, le créancier,

- Le cabinet Bersay, représenté par Mme [Q], avocate de la société Capelle-Invest, 

- Dit que l'ordonnance sera notifiée par coffre-fort sécurisé :

- La société [J], ès qualités, prise en la personne de M. [P], liquidateur,

- Procureur de la République, 

- Dit que les frais de la présente ordonnance seront employés en frais privilégiés de justice de procédure collective, 

- Fixe les dépens en frais privilégiés de procédure à la somme de 190,74 euros. 



La société Cappelle-Invest a interjeté appel le 5 juin 2025. 



Par arrêt du 31 mars 2026, la cour d'appel de Rennes a :



- Annulé l'ordonnance en ce qu'elle a :

- Dit que l'intégralité du dépôt de garantie versé doit être conservée sur un compte spécialement affecté dont relevé sera communiqué à la société [J], ès qualités,

- Dit que mention de cette décision sera portée sur l'état des créances par les soins de Messieurs les greffiers du tribunal de commerce, 



- Infirmé l'ordonnance en ce qu'elle a :

- Sursis à statuer sur l'admission des créances, et dit que les parties sont invitées à comparaître en chambre du conseil le mercredi 16 juillet 2025 à 11H30 aux fins d'apporter la preuve que la société Cappelle-Invest a bien saisi la juridiction compétente, ou qu'un appel a été formé et à défaut de constater la forclusion,

- Confirmé l'ordonnance pour le surplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant : 

- Rejeté la demande tendant à ce que l'intégralité du dépôt de garantie versé doit être conservée sur un compte spécialement affecté dont relevé sera communiqué à la société [J], ès qualités,

- Invité la société Cappelle-Invest à saisir le juge du fond compétent pour statuer sur la contestation de la créance déclarée le 18 juillet 2024 au passif de la société Les Maisons Rennaises pour la somme de 1.948.713,87 euros et ce dans le mois suivant la notification par le greffe de l'arrêt, à peine de forclusion de sa demande d'admission du surplus de sa créance, 

- Renvoyé l'affaire à l'audience du lundi 8 juin 2026 à 9h30,

- Réservé les dépens.





DISCUSSION :



La société Cappelle-Invest justifie avoir assigné le 23 juin 2026 les sociétés Les Maisons rennaises et [J], ès qualités, devant le tribunal judiciaire de Rennes lui demandant de :



- Constater que l'ensemble des créances déclarées par la société Cappelle-Invest au passif de la société Les Maisons Rennaises est bien fondé,

- Constater le préjudice subi par la société Cappelle-Invest en raison de la résiliation anticipée du Bail le 5 décembre 2023,

- Constater l'existence; et le montant des créances déclarées par la société Cappelle-Invest au passif de la société Les Maisons Rennaises,

- Constater que le montant de la créance issue des loyers et charges dus jusqu'à la fin de la période ferme du Bail, soit jusqu'au 9 février 2029, à inscrire au passif de la société Les Maisons Rennaises s'élève à 1.921 .397,83 euros TTC, conformément aux dispositions prévues à l'article 2 du bail,

- Constater que le montant de la créance de régularisation de charge d'assurance à inscrire au passif de la société Les Maisons Rennaises s'élève à 576,88 euros TTC,

- Constater que le montant de la créance de remise en état et de l'état des lieux de sortie à inscrire au passif de la société Les Maisons Rennaises s'élève à 26.739,16 euros TTC,



En conséquence :

- Ordonner l'exécution du bail en toutes ses dispositions entre les parties, en particulier s'agissant des articles 2 et 6.9 dudit bail,

- Ordonner la conservation du dépôt de garantie jusqu'à ce qu'il ait été statué sur les dommages et intérêts dus à la société Cappelle-Invest, à savoir sur la créance issue des loyers et charges dues jusqu'à la 'n de la période ferme du bail déclarée au passif de la société Les Maisons Rennaises,

- Ordonner la compensation du dépôt de garantie à concurrence du montant de la créance détenue par la société Cappelle Invest à l'égard de la société Les Maisons Rennaises, créance à fixer au passif par le juge commissaire, conformément aux dispositions prévues à l'article 6.9 du bail,

En tout état de cause :

- Condamner la société Les Maisons Rennaises à payer à la société Cappelle Invest la somme de 10.000 euros au titre de I'articIe 700 du code de procédure civile,

- Condamner la société Les Maisons Rennaises aux entiers dépens.



Il y a lieu de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de cette procédure.





PAR CES MOTIFS,



La cour : 



- Sursoit à statuer sur la demande d'admission de la créance non encore tranchée par la cour dans son arrêt du 31 mars 2026 jusqu'à ce qu'une décision définitive soit rendue dans l'instance pendante devant le tribunal judiciaire de Rennes opposant, d'une part, la société Cappelle-Invest et, d'autre part, les sociétés Les Maisons Rennaises et [J], prise en la personne de M. [P], en sa qualité de liquidateur de la société Les Maisons Rennaises,



- Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le Greffier, Le Président,