Cour d'appel de Poitiers, 1ère Chambre, 8 septembre 2026, n° 26/00303

ARRET N°341



N° RG 26/00303 - N° Portalis DBV5-V-B7K-HOQA















[N]

[S] [A]

[G]

[E]

[M]



C/



Société MOBIXEL

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE '[Adresse 1]'



































Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire



Le à 



Le à



Le à



Copie gratuite délivrée 



Le à



Le à





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2026





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 26/00303 - N° Portalis DBV5-V-B7K-HOQA



Décision déférée à la Cour : ordonnance du 09 octobre 2025 rendue par le Juge de la mise en état de Niort. 





APPELANTS :



Monsieur [O] [N]

né le 17 Avril 1958 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Monsieur [J] [S] [A]

né le 13 Mai 1985 à [Localité 2]

'[Adresse 3]'

[Localité 2]



Monsieur [X] [G]

né le 07 Février 1944 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Monsieur [U] [E]

né le 05 Mai 1952 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Madame [Y] [M]

née le 12 Avril 1954 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 2]



ayant tous pour avocat Me Joël BAFFOU de la SELARL ATLAS AVOCATS, avocat au barreau de DEUX-SEVRES





INTIMEES :



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE '[Adresse 1]' représenté par son Syndic en exercice le Cabinet MOBIXEL, 

[Adresse 5]

[Adresse 5]



ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Cyrille GUILLOU, avocat au barreau d'ANGERS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 01 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseillère



GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS, 





ARRÊT :



- Contradictoire 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



L'assemblée générale du 4 novembre 2021 des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] située [Adresse 4] a adopté diverses résolutions.



Par acte du 3 mars 2022, des copropriétaires ont demandé au tribunal judiciaire de Niort d'annuler les résolutions nos 15, 15a, 20 et 25 de l'assemblée générale.



Par conclusions notifiées le 19 septembre 2023, des copropriétaires ont demandé d'annuler la résolution n° 23 de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 22 juin 2023. 



Par ordonnance du 14 décembre 2023, le juge de la mise en état a statué en ces termes :



'DONNE ACTE à M. [H] [Z] et à Mme [V] [Z] de leur désistement d'instance ; 



DECLARE irrecevable M. [J] [S] [A] pour défaut de qualité à agir en toutes ses demandes ; 



DECLARE irrecevables M. [F] [L], Mme [D] [L], Mme [Y] [Q]-[P], M. [X] [G], M. [U] [E] et Mme [Y] [E] pour défaut de qualité à agir contre la résolution n° 15 et 15A ; 



DECLARE irrecevables M. [O] [N], M. [W] [C], M. [F] [L], Mme [D] [L], Mme [Y] [Q]-[P], M. [X] [G], M. [U] [E] et Mme [Y] [E] pour défaut d'intérêt à agir contre la résolution n°20 ; 



REJETTE la demande des copropriétaires de condamnation du Syndical des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] au paiement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE le Syndical des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] aux dépens de l'instance d'incident'.



Par ordonnance du 16 mai 2024, le juge de la mise en état a statué en ces termes :



'RECOIT l'intervention volontaire de Monsieur [Q] [K] et Madame [T] [Q] épouse [I] intervenants volontaires ès qualité d'héritiers de Madame [Y] [Q], décédée le le 24 septembre 2023 ; 



ORDONNE la reprise de l'instance à l'égard de toutes les parties, 



CONSTATE le désistement d'instance de Monsieur [Q] [K] et Madame [T] [Q] épouse [I] et l'acceptation tacite du syndicat de copropriété [Adresse 1], 



En conséquence déclare parfait le désistement d'instance de Monsieur [Q] [K] et Madame [T] [Q] épouse [I] lequel n'aura effet qu'à 1' égard de ces seules parties, 



DIT que l'affaire se poursuit à l'égard de toutes les autres parties et RENVOIE l'examen du dossier à l'audience d'incident du juge de la mise en état du 04 juillet 2024 à 09h30 



DIT que pour cette date, Me BAFFOU aura dû conclure en réponse sur l'incident dont a été saisi le juge de la mise en état par conclusions du défendeur signifiées électroniquement le 30 novembre 2023".



Sur incident, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge de la mise en état de :

- déclarer tout copropriétaire irrecevable à contester les résolutions 15 et 15a, à l'exception d'[O] [N] ; 

- déclarer les copropriétaires non opposants irrecevables en leurs demandes d'annulation des résolutions nos 20 et 25, à l'exception d'[O] [N] ;

- déclarer ce dernier irrecevable, n'étant plus copropriétaire par suite de la vente de son appartement. ;

- déclarer les époux [H] [Z] et [V] [B] irrecevables à contester la résolution n° 23 de l'assemblée générale du 22 juin 2023 dès lors qu'ils n'étaient plus copropriétaires ;

- déclarer irrecevable à agir [J] [S] [A] ;

- déclarer irrecevables [X] [G], [O] [N], [H] [Z], [V] [B], [J] [S] [A] en leurs demandes en raison de la forclusion de leur action ; 

- rejeter les demandes de [U] [E], [Y] [M], [O] [N], [H] [Z], [V] [B], [X] [G], [J] [S] [A] fondées sur un vice du consentement et de leur demande relative à l'assemblée générale du 22 juin 2023. 



[O] [N], [X] [G], [U] [E] et [Y] [M] ont demandé de :

- constater le désistement d'instance de [F] [L], [D] [R] et [W] [C] ;

- rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires ;

- déclarer recevable l'action tendant à l'annulation de la résolution n° 23 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2023. 





Par ordonnance du 9 octobre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Niort a statué en ces termes :



'Constate le désistement d'instance de M [F] [L], Mme [D] [R] et M [W] [C] 



Déclare irrecevable l'action de M [J] [S]. 



Déclare irrecevable l'action de MM [O] [N], [X] [G], [U] [E], Mme [Y] [M] tendant à l'annulation de la résolution n°23 adoptée lors de l'assemblée générale du 22 juin 2023. 



Condamne MM [O] [N], [X] [G], [U] [E], Mme [Y] [M] in solidum à payer 1 000 € au syndicat des corpropriétaires (copropriétaires) de [Adresse 1] en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Condamne MM [O] [N], [X] [G], [U] [E], Mme [Y] [M] in solidum aux dépens de l'instance d'incident. 



Renvoie à l'audience du juge de la mise en état du 22 janvier 2026 à 9h pour les conclusions du syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] pour la contestation des seules décisions 16,17 et 25 de l'assemblée générale du 4 novembre 2021". 



Il a rappelé que le juge de la mise en état avait précédemment déclaré :

- recevable l'action en contestation des résolutions nos 16, 17 et 25 ;

- irrecevable la contestation de la résolution n° 20.



Il a considéré, sans en faire mention dans le dispositif de l'ordonnance, qu'était recevable l'action d'[O] [N] en contestation des résolutions nos 15 et 15a, celui-ci ayant à la date de l'introduction de l'instance intérêt et qualité pour agir.



Il a déclaré irrecevable la contestation de la résolution n° 23 de l'assemblée générale du 22 juin 2023, s'agissant d'une demande nouvelle sans lien suffisant avec le litige initial et considéré ne pas y avoir lieu de statuer sur la recevabilité de l'action en nullité pour vice du consentement de cette résolution.



Par déclaration reçue au greffe le 5 février 2026, [O] [N], [J] [S] [A], [X] [G], [U] [E] et [Y] [M] ont interjeté appel de cette ordonnance, intimant le syndicat des copropriétaires et la société Moxibel prise en sa qualité de syndic de la copropriété.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2026, [O] [N], [X] [G], [U] [E] et [Y] [M] ont demandé de :



'Vu les articles 70, 370, 378, 394 et 794 du Code de procédure civile et 2224 du Code civil, 

 

Sur les désistements 

 

Constater les désistements d'appel de Monsieur [O] [N], Monsieur [X] [G], Monsieur [U] [E], Madame [Y] [M], épouse [E] de leur appel en ce qu'il porte sur les dispositions de l'ordonnance attaquée relatives à la résolution n°23 de l'assemblée générale du 22 juin 2023. 

 

Sur le fond de l'incident 

 

Confirmer la décision du juge de la mise en état en ce qu'il a rejeté le moyen d'irrecevabilité dirigé contre Monsieur [O] [N] en ce qu'il portait sur ses demandes relatives aux résolutions 15 et 15a de l'assemblée générale du 04 novembre 2021. 

 

Juger la demande du Syndicat de copropriété [Adresse 1], tendant à faire reconnaître que l'action au fond des appelants serait prescrite ou forclose, irrecevable. 

 

Condamner le Syndicat de copropriété [Adresse 1] à 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

 

Le condamner aux dépens de l'incident'.



Ils ont soutenu que :

- [O] [N], copropriétaire à la date de l'introduction de l'instance, était recevable à contester les résolution nos 15 et 15a ;

- l'ordonnance du 14 décembre 2023 avait statué sur la prescription de l'action en nullité des résolutions de l'assemblée générale du 4 novembre 2021.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représenté par son syndic a demandé de :



'Juger Monsieur [O] [N], Monsieur [J] [S] [A], Monsieur [X] [G], Monsieur [U] [E] et Madame [Y] [M] épouse [E] mal fondés en leur appel dirigé à l'encontre de l'ordonnance du Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Niort du 09 octobre 2025 enregistrée sous le numéro de RG 24/00097 ;



Débouter Monsieur [O] [N], Monsieur [J] [S] [A], Monsieur [X] [G], Monsieur [U] [E] et Madame [Y] [M] épouse [E] de leur appel et de toutes fins qu'il comporte.



Confirmer l'ordonnance du Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de NIORT en date du 09 octobre 2025 en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la recevabilité de Monsieur [N].



Déclarer irrecevable Monsieur [N] à agir contre l'Assemblée générale de 2021 de la Résidence [Adresse 1], sur le fondement d'une action attitrée, réservée au propriétaire, alors qu'il a vendu son appartement en cours de procédure.



Subsidiairement, le déclarer irrecevable en raison de la forclusion de son action sur le fondement de l'article 42 de la Loi de 1965.



Dans tous les cas, 



Débouter Monsieur [O] [N], Monsieur [J] [S] [A], Monsieur [X] [G], Monsieur [U] [E] et Madame [Y] [M] épouse [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes.



Condamner in solidum Monsieur [O] [N], Monsieur [J] [S] [A], Monsieur [X] [G], Monsieur [U] [E] et Madame [Y] [M] épouse [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1] », représenté par son Syndic en exercice le Cabinet MOBIXEL, la somme de 3.000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.



Les condamner in solidum aux dépens de l'instance d'appel'.









Il a exposé que :

- [O] [N], demeuré seul contestataire des résolutions 15 et 15a, était dépourvu du droit d'agir, ayant vendu son bien et n'étant plus copropriétaire ;

- celui-ci n'avait pas agi en contestation dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- le juge de la mise en état avait par ordonnance du 14 décembre 2023 désormais irrévocable, déclaré irrecevable la contestation de la résolution n° 20 ;

- seule demeurait la contestation des résolutions nos 16,17 et 25 sur laquelle le tribunal aurait à statuer ;

- la contestation de la résolution n° 23 de l'assemblée générale du 22 juin 2023 constituait une demande nouvelle qui n'avait pas été formée dans le délai de l'article 42 précité.



L'ordonnance de clôture est du 18 mai 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION



A - SUR LE DESISTEMENT D'APPEL



Le désistement d'appel d'[O] [N], de [X] [G], de [U] [E] et d'[Y] [M] du chef des dispositions de l'ordonnance relatives à la résolution n°23 de l'assemblée générale du 22 juin 2023, non contesté, sera constaté ainsi qu'il suit.



Il sera observé que [J] [S] [A], appelant qui avait été déclaré irrecevable en toutes ses demandes par ordonnance du 14 décembre 2023 du juge de la mise en état, n'a formulé aucune demande.



B - SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION D'[O] [N]



L'article 122 du code de procédure civile dispose que : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.



1 - sur la forclusion de l'action



A la date de délivrance de l'assignation, [O] [N] était copropriétaire.



L'article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : 



'Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale'.



La charge de la preuve de l'irrespect du délai de contestation de l'assemblée générale incombe au syndicat des copropriétaires qui s'en prévaut.



Il n'a pas produit aux débats la notification faite à [O] [N] du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 novembre 2021. Il ne justifie dès lors pas que l'action en contestation a été exercée après expiration du délai de l'article 42 précité.





2 - sur la vente



L'article 31 du code de procédure civile dispose que : 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé' et l'article 32 que : 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir'.



Par acte du 22 août 2023, [O] [N] a vendu à [EZ] [EN] les lots nos 5, 31 et 53 dont il était propriétaire.



Par courrier en date du 24 août suivant, Maître [CH] [DD], notaire associé à [Localité 2] ayant instrumenté la vente, a notifié au syndic de la copropriété le transfert de propriété. Ce courrier rappelle les stipulations suivantes de l'acte de vente :



'Procédures 

Le VENDEUR déclare qu'il n'existe, à sa connaissance, aucune procédure en cours à laquelle le syndicat soit partie, tant en qualité de demandeur qu'en qualité de défendeur, à l'exception de ce qui est stipulé dans l'état daté ci-après littéralement transcrit : 

"Procédure en cours concernant la contestation de la décision prise lors de l'assemblée générale du 4 novembre 2021 pour le ravalement avec isolation par I'extérieur. " 



Concernant cette procédure mettant en cause le syndicat des copropriétaires et des copropriétaires et dans la mesure où elle (est) toujours en cours à ce jour, l'ACQUEREUR ne sera pas subrogé dans les droits et obligations du VENDEUR à l'issue de cette procédure, laissant le VENDEUR continuer la procédure pour ce litige antérieure à la vente. 

Le VENDEUR et l'ACOUEREUR conviennent de ce qui suit concernant le procès :

Toutes les conséquences à venir concernant le procès, qu'elles donnent naissance à une dette (appels de fonds pour la poursuite de la procédure du procès, ...) ou à une créance (gain de procès, remboursement des frais de procédure par l'adversaire défaillant,...) feront la perte ou le profit du VENDEUR 

L'ACQUEREUR s'engage à rembourser au VENDEUR, toutes les sommes qu'il serait amené à encaisser concernant ladite procédure'.



[O] [N] s'est ainsi réservé la poursuite de l'action qu'il avait exercée. Il a dès lors conservé le droit d'agir qu'il détenait à la date de l'acte introductif d'instance.



L'ordonnance ayant dans ses motifs mais non dans son dispositif considéré que l'action était recevable, il sera ajouté à la décision en ce qu'est recevable l'action d'[O] [N] en contestation des résolutions 15 et 15a de l'assemblée générale du 4 novembre 2021.



C - SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION DES AUTRES COPROPRIETAIRES



Le juge de la mise en état a dans son ordonnance du 14 décembre 2023 déclaré irrecevable la contestation de la résolution n° 20.



Il a dans les motifs de l'ordonnance, mais non dans le dispositif, considéré que [X] [G], [U] [E] et [Y] [M] étaient recevables à contester les résolutions nos 16, 17 et 25.



Le syndicat des copropriétaires admet en page 7 de ses écritures que cette contestation est recevable.



L'ordonnance sera complétée en ce que l'action d'[O] [N], de [X] [G], de [U] [E] et d'[Y]-[M] est recevable.



SUR LES DEPENS



Les circonstances de l'espèce justifient que chacune des parties supporte la charge des dépens de première instance qu'elle a exposés.



SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE



Ces mêmes circonstances ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées sur ce fondement. L'ordonnance sera infirmée de ce chef.



PAR CES MOTIFS,



statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,



CONSTATE qu'[O] [N], [X] [G], [U] [E], et [Y] [M] se sont désistés de l'appel de l'ordonnance du 9 octobre 2025 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Niort du chef des dispositions relatives à la résolution n°23 de l'assemblée générale du 22 juin 2023 ;



CONFIRME l'ordonnance du 9 octobre 2025 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Niort sauf en ce qu'elle :



'Condamne MM [O] [N], [X] [G], [U] [E], Mme [Y] [M] in solidum à payer 1 000 € au syndicat des corpropriétaires (copropriétaires) de [Adresse 1] en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Condamne MM [O] [N], [X] [G], [U] [E], Mme [Y] [M] in solidum aux dépens de l'instance d'incident' ;



statuant à nouveau sur ces chefs d'infirmation et y ajoutant,



DECLARE [O] [N] recevable à contester les résolutions nos 15 et 15a de l'assemblée générale du 4 novembre 2021 des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ;



DECLARE [O] [N], [X] [G], [U] [E] et [Y] [M] recevables à contester les résolutions nos 16, 17 et 25 de l'assemblée générale du 4 novembre 2021 des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ;



DIT que chacune des parties supportera la charge des dépens de première instance et d'appel qu'elle a exposés ;



REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,