Tribunal judiciaire de Dijon, VENTES, 11 septembre 2025, n° 24/00022

Parties (entreprises)

Exposé du litige

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 EXPOSE DU LITIGE :

Selon commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 02 avril 2024 par Me [K] [L] pour la SELARL Réflex, Commissaire de justice à [Localité 32], publié au service de la publicité foncière de [Localité 32] le 16 avril 2024 volume 2024 S n°17, la Caisse d 'Épargne et de Prévoyance de Bourgogne Franche Comté a fait saisir à l’encontre de la société GOLFIMMO, les immeubles dont la désignation suit:

A [Localité 37] (Côte d’Or), [Localité 16]

Terrains et constructions d'une surface totale de 02ha 17a 02ca

Figurant au cadastre :
- Section ZB n° [Cadastre 25] Lieudit [Adresse 35] pour 00ha 04a 70 ca
- Section ZB n° [Cadastre 26] Lieudit [Adresse 35] pour 00ha 08a 60ca
- Section ZB n°[Cadastre 27] Lieudit [Localité 31] pour 00ha 04a 50ca
- Section ZB n°[Cadastre 1] Lieudit [Localité 34] pour 00ha 09a 00ca
- Section ZB n°[Cadastre 5] Lieudit [Adresse 7] pour 00ha 39a 05ca
- Section ZB n° [Cadastre 6] Lieudit [Localité 31] pour 00ha 27a 08 ca
- Section ZB n°[Cadastre 8] Lieudit [Localité 31] pour 00ha 37a 10ca
- Section ZB n°[Cadastre 14] Lieudit [Localité 36] pour 00ha 07a 98ca
- Section ZB n° [Cadastre 15] Lieudit [Localité 36] pour 00ha 11a 44ca
- Section ZB n°[Cadastre 17] Lieudit [Localité 36] pour 00ha 50a 84ca
- Section ZB n° [Cadastre 19] Lieudit [Localité 36] pour 00ha 02a 48 ca
- Section ZB n°[Cadastre 20] Lieudit [Localité 31] pour 00ha 00a 79ca
- Section ZB n°[Cadastre 21] Lieudit [Localité 31] pour 00ha 13a 46ca


A [Localité 37] (Côte d’Or), 21200 

Deux parcelles dans l'aire de golf consistant en un terrain le long du trou n°4 et une partie du compact d'une surface totale de 00 ha 56 a 95 ca

Figurant au cadastre :
- Section ZB n°[Cadastre 28] Lieudit [Adresse 33] pour 00ha 48a 20ca
- Section ZB n° [Cadastre 18] Lieudit [Adresse 35] pour 00 ha 08a 75 ca

Les biens et droits immobiliers ci-dessus désignés appartiennent à la société débitrice saisie suivant actes reçus par Maître [V] [S], notaire à [Localité 30], en date du 18 juillet 2017, publiés au service de la publicité Foncière de [Localité 32] 4 le 26 septembre 2017, volume 2017 P 3660 et 2017 P3670.

Le commandement de payer a été délivré pour avoir paiement des sommes suivantes :
- Somme en principale due.................................................. 1.650.000,00 euros
-Décompte des frais : coût de l'acte ...............................................486,25 euros
outre les frais judiciaires et frais d'exécution futurs 
- Intérêts échus.................................................................................. 0 euros

Outre les intérêts moratoires à compter du 3 novembre 2021 au taux d'intérêt légal soit :

- Du 03/11/2021 au 01/01/2022 : 59 jours au taux de 0,76% : 1.650.000 euros x 0,76 % x 59 / 365 …..................................................... 2.027,01 euros
- Du 01/01/2022 au 01/07/2022 : 181 jours au taux de 0,76% : 1.650.000 euros x 0,76% x 181 / 365..........................................................6.218,47 euros
- Du 01/07/2022 au 01/01/ 2023 : 184 jours au taux de 0,77 % : 1.650.000 euros x 0,77% x 184 / 365......................................................... 6.404,71 euros
- Du 01/01/2023 au 07/07/2023 : 181 jours au taux de 2,06 % : 1.650.000 euros x 2,06 % x 181 / 365..................................................... 16.855,32 euros
- Du 01/07/2023 au 01/01/2024 : 184 jours au taux de 4,22% : 1.650.000 euros x 4,22% x 184 / 365................................…................... 35.101,15 euros
- Du 01/01/2024 au 13/03/2024 : 72 jours au taux de 5,07% : 1.650.000 euros x 5,07 % x 72 / 365..................................................... 16.456,72 euros

Total dû (versements déduits)......................................... 1.733.549,63 euros

Ces sommes sont réclamées en vertu :
D'un acte notarié revêtu de la formule exécutoire en date du 18 juillet 2017 reçu par Maître [V] [S], Notaire associé de la SCP « [V] [S] et [T] SERAPHIN » titulaire d'un office notarial [Adresse 4] à Beaune (21200) avec la participation de [H] [G] notaire associé de la société civile professionnelle [H] [G], THIERRY LAUREAU, MATHIEU PERON, ORNELLA JACQUSEON et [U] [A], titulaire d'un office notarial à Dijon ( Côte d'Or) [Adresse 23] et contenant prêt et affectation hypothécaire.

L'hypothèque conventionnelle a été publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 32] I le 25 août 2017, volume 2017 V 1115.

Elle a fait l'objet d'un renouvellement publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 32] I le 13 juin 2022 volume 2022 V4264, rectifié par bordereau publié le 20 février 2023 volume 2023 V 1393.
 
Le procès-verbal de description a été établi le 27 mai 2024 par Me [B] [J] pour la SARL Réflex, Commissaires de Justice à [Localité 32].

Par acte du 31 mai 2024, le créancier poursuivant a fait assigner devant le Juge de l'exécution la société GOLFIMMO, à l’audience d’orientation du 03 juillet 2024 à 09 heures 15.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé le 05 juin 2024 fixant la mise à prix à 900.000 euros (Neuf cent mille euros). 

Le procès-verbal de description a été déposé le 12 juin 2024. 

Le dossier a été retenu à l'audience du 16 avril 2025.

La société GOLFIMMO entend contester la procédure de saisie immobilière. 

Par conclusions transmises par voie électronique le 28 janvier 2025, la société GOLFIMMO demande :
- à titre principal, que la Caisse d'Epargne soit déboutée de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et qu'il soit sursis à statuer dans l'attente d'une décision définitive statuant sur la validité du cautionnement hypothécaire consenti par la SCI GOLFIMMO au profit de la Caisse d'Epargne dans l'acte de prêt notarié en date du 18 juillet 2017 ;

- subsidiairement et au fond que la demanderesse soit déboutée de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, que la caution hypothécaire en premier rang consentie par la société SCI GOLFIMMO à la société LCDP SPORT ET LOISIRS le 18 juillet 2017 soit jugée nulle et qu'en conséquence le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 2 avril 2024 et publié au SPF de Dijon le 16 avril 2024 volume 2104T012024 soit déclaré nul, que la procédure fondée sur ce commandement soit annulée et que la mainlevée dudit commandement soit ordonnée

- A titre infiniment subsidiaire que la société GOLFIMMO soit autorisée à vendre amiablement les biens et droits immobiliers saisis ; objets de la présente saisie immobilière, à savoir les parcelles ZB [Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 22]-[Cadastre 24]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13] situées à [Localité 38] » (sic) ; 

 - En tout état de cause que la publication de la présente décision au SPF soit ordonnée et que la Caisse d'Epargne soit condamnée à verser à la société GOLFIMMO la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du CPC et à régler les entiers dépens.

En réponse aux demandes de la SCI GOLFIMMO, la Caisse d'Epargne par conclusions transmises par voie électronique le 09 avril 2025 demande au juge de l'exécution près le Tribunal Judiciaire de :

A titre principal,
- Débouter la société Golfimmo de l'ensemble de ses demandes ;
- Rejeter la demande de sursis à statuer de Golfimmo ;
- Déclarer irrecevable la demande en nullité de Golfimmo ;
- Déclarer valable le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 2 avril 2024 et publié le 16 avril 2024 ;
- Constater que la demanderesse est titulaire d'une créance liquide et exigible et agit en vertu d'un titre exécutoire, conformément à l'article L 311-2 du CPCE ;
- Déclarer valable la saisie pratiquée à l'encontre de Golfimmo ;
- Statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;
- Mentionner dans le jugement d'orientation le montant de la créance de 1.733.549,63 euros
- Déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;
- Si la vente amiable est autorisée,
* Dire et juger que le prix de vente sera consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations :
* Fixer la date à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ;
* Taxer les frais préalables exposés ;

- Si la vente forcée est ordonnée,
* Fixer dès à présent la date d'adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de l'étude Réflex, commissaire de 

justice à [Localité 32], qui pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d'un serrurier et de la force publique ;
* Dire et juger que la publicité sera effectuée conformément aux dispositions des articles R 322-30 et suivants du CPCE ;

- Dire et juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit, ni en totalité ni en partie ;
- Dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente ; 

A titre subsidiaire, si le juge de l'exécution considérait la demande en nullité recevable,
- déclarer valable l'acte cautionnement hypothécaire souscrit par Golfimmo le 28 juillet 2017 ;

En tout état de cause,
- Condamner Golfimmo au paiement d'une somme de 10.000 euros à la CEBFC sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
- Condamner Golfimmo aux entiers frais et dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Florence LHERITIER, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
 
Le jugement a été mis en délibéré au 02 juillet 2025, puis prorogé au 11 septembre 2025,

La Caisse d'épargne a été autorisée à produire une note en délibéré au plus tard pour le 1er juin 2025.

Par note en délibéré du 15 mai 2025, la Caisse d’épargne a communiqué l’arrêt rendu le 13 mai 2025 par la Cour d’appel de [Localité 32].

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer
 
Aux visas des dispositions des articles 378 et suivants du Code de procédure civile, la société GOLFIMMO demande au Juge de l'exécution de surseoir à statuer sur la demande de saisie immobilière dans l’attente de la décision à intervenir de la cour d’appel de [Localité 32] statuant sur un recours exercé contre l’ordonnance du Juge de la mise en état du 30 septembre 2024. 
 
Or, par arrêt du 13 mai 2025, la Cour d’appel de [Localité 32] a confirmé l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et a donc considéré que l’action en nullité du cautionnement hypothécaire du 18 juillet 2017 engagée par la société GOLFIMMO était prescrite. 
 
Il y a donc lieu de considérer que la demande de sursis à statuer est devenue sans objet. 
 
Sur la demande d’annulation du cautionnement hypothécaire
 
Aux termes de l’article 794 du Code de procédure civile, « Les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l'instance ».
 
En l’espèce, la société GOLFIMMO conclut à la nullité du cautionnement hypothécaire du 18 juillet 2017 en ce qu’il serait contraire à l’intérêt social de la société. Elle considère que son action est recevable. 
 
La Caisse d’épargne soutient que l’action de la société GOLFIMMO serait irrecevable car prescrite et, subsidiairement, que le cautionnement attaqué serait valable. 
 
Par ordonnance du 30 septembre 2024, le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Dijon a déclaré irrecevable pour cause de prescription l’action en nullité de la caution hypothécaire de premier rang engagée par la SCI GOLFIMMO à l’encontre de la Caisse d’épargne. 
 
Cette ordonnance a été confirmée par un arrêt du 13 mai 2025 rendu par la Cour d’appel de [Localité 32]. 
 
Il y a donc lieu de considérer que la société GOLFIMMO a été définitivement jugée irrecevable à contester la validité du cautionnement hypothécaire du 18 juillet 2017, lequel constitue le titre exécutoire fondement de la présente procédure de saisie immobilière. Les décisions rendues tant par le Juge de la mise en état que par la cour d’appel ont autorité de la chose jugée et s’impose au Juge de l'exécution. 
 
Il y a donc lieu de débouter la société GOLFIMMO de ses demandes tendant à voir annuler le cautionnement hypothécaire, le commandement de payer aux fins de saisie immobilière et la procédure de saisie immobilière. 


Sur la régularité de la procédure

Aux termes de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution, « tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ».

Les contestations soulevées par la société GOLFIMMO ayant été rejetée, il y a lieu de considérer que la Caisse d’épargne justifie d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. 

Par ailleurs, il est constant que la saisie a été opérée sur des droits réels immobiliers, conformément aux dispositions de l'article L. 311-6 du Code des procédures civiles d'exécution.

La procédure de saisie immobilière est donc régulière.


Sur le montant de la créance

Conformément aux dispositions de l'article R. 322-18 du Code des procédures civiles d'exécution, « le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ».

Les débiteurs ne forment aucune contestation du montant de la créance arrêté dans le commandement de payer valant saisie immobilière.

Par suite, il convient de retenir la créance de la Caisse d'Epargne à la somme totale de 1.733.549,63 euros. 

Sur la demande de vente amiable

Selon l’article R.322-15 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, lorsqu'il autorise la vente amiable le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu :
* de la situation du bien
* des conditions économiques du marché
* des diligences éventuelles du débiteur.

Selon l'article R.322-21 du même Code, le juge qui autorise la vente amiable :
* fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu
* taxe les frais de poursuites du créancier poursuivant
* fixe la date à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut être supérieur à quatre mois.

En l’espèce, la SCI GOLFIMMO demande à être autorisée à vendre les biens et droits immobiliers saisis amiablement. Elle sollicite dans le dispositif de ses écritures l’autorisation de vendre amiablement les parcelles cadastrées Section « ZB [Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 22]-[Cadastre 24]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13] situées à [Localité 38] ». Il est pourtant constant que les parcelles saisies sont cadastrées sur le territoire de la commune de [Localité 37], Section ZB n°[Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 1], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 28] et [Cadastre 18]. Cette erreur matérielle n’est pas de nature à remettre en cause la demande de vente amiable formée par la débitrice. 

La SCI GOLFIMMO présente à l’appui de cette demande une expertise en valeur vénale en date du 26 avril 2022, laquelle évalue l’ensemble du golf de Beaune Levernois à la somme de 3.270.000 euros, hors droits. 

La Caisse d’épargne, sans expressément s’opposer à la demande vente amiable, relève que celle-ci serait un nouvel enlisement de la procédure et souligne que la débitrice ne justifie d’aucune diligence en vue de rechercher un éventuel acquéreur. 

Sur ce, il faut rappeler que les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution relatives encadrent strictement les conditions de mise en œuvre d’une vente amiable dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, de sorte que l’argument du risque d’enlisement de la procédure est inopérant. 


Par ailleurs, compte tenu de la nature particulière des biens et droits immobiliers saisis, il ne peut pas être fait reproche à la société GOLFIMMO de ne pas communiquer de mandat de vente. 

Compte tenu de la situation des biens, des conditions économiques du marché et des diligences des débiteurs, la vente amiable peut être envisagée dans les délais légaux.

Eu égard aux conditions du marché et à l'état des biens, le prix en deçà duquel les immeubles ne pourront pas être vendus à l'amiable est fixé à la somme de 1.400.000 euros, étant observé que les parcelles saisies ne représentent pas la totalité des biens expertisés en 2022. 

Compte tenu de la date du délibéré de la présente décision, la vente amiable devra être réalisée avant le 06 janvier 2026.

Il est rappelé que faute pour les parties de justifier du respect des prescriptions de l'article R. 322-25 du Code des procédures civiles d'exécution à l'audience de rappel, la vente forcée pourra être ordonnée. 


Sur la taxe des frais de poursuite et les dépens

Conformément aux dispositions de l’article R. 322-21 du Code des procédures civiles d'exécution, lorsque le Juge de l'exécution autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis, il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

En l’espèce, les frais seront taxés à la somme de 1.721,08 euros. 

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
 
Le Juge de l'exécution chargé des saisies immobilières,

DIT que la demande de sursis à statuer est devenue sans objet ; 

DEBOUTE la SCI GOLFIMMO de sa demande d’annulation du cautionnement hypothécaire du 18 juillet 2017 ; 

DEBOUTE la SCI GOLFIMMO de sa demande d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière du 2 avril 2024 ; 

DEBOUTE la SCI GOLFIMMO de sa demande d’annulation de la procédure de saisie immobilière ; 

CONSTATE que les conditions prévues par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du Code des procédures civiles d'exécution sont réunies ;


RETIENT la créance de la Caisse d' Epargne et de Prévoyance Bourgogne Franche Comté à la somme de 1.733.549,63 euros arrêtée au 13 mars 2024 ; 

AUTORISE la SCI GOLFIMMO à vendre les biens et droits immobiliers saisis dans les conditions suivantes :
- prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra pas être vendu : 1.400.000 euros
- délai pour la signature de l’acte authentique : 06 janvier 2026 ;

DIT que l'affaire sera rappelée à l'audience du mercredi 07 janvier 2026 à 09 heures 15, Salle A, au Tribunal Judiciaire de Dijon, [Adresse 2] ;

RENVOIE cette affaire à cette audience sans nouvelle convocation ;

TAXE les frais préalables de poursuite déjà exposés à la somme de 1.721,08 euros 

RAPPELLE qu’en application de l’article L.322-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés, qui seront versés par l’acquéreur directement en sus du prix de vente, en application de l’article R. 322-24 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sauf la possibilité pour le débiteur saisi de solliciter un délai supplémentaire d'au plus trois mois pour permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente en justifiant d'un engagement écrit d'acquisition ;
 
DIT que les dépens suivront le sort des frais taxés ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
 
La Greffière,   Le Juge de l’Exécution,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON
JUGE DE L'EXÉCUTION

AUDIENCE DU 16 AVRIL 2025
 
DÉLIBÉRÉ DU 02 JUILLET 2025
PROROGÉ au 11 SEPTEMBRE 2025


RG n° 24/00022
N°PORTALIS : DBXJ-W-B7I-IL4Q


ENTRE : 
 
LA CAISSE D 'ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DE BOURGOGNE FRANCHE COMTÉ, société anonyme coopérative à directoire et conseil d'orientation et de surveillance, au capital de 525.307.340 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Dijon sous le n° 352 483 341, dont le siège social est au [Adresse 3], représentée par le Président de son Directoire en exercice ,

Créancier poursuivant, représenté par Maître Florence LHERITIER, avocate au barreau de Dijon, postulante ; et ayant pour avocats plaidants Maîtres Martin LE TOUZE et César MICHEL pour le Cabinet Herbert Smith Freehills Paris LLP, avocat au barreau de Paris,


ET : 

La société GOLFIMMO, société civile immobilière au capital de 2.000,00 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Dijon sous le n° 830 839 452 dont le siège social est sis au [Adresse 29], représenté par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Société débitrice saisie, représentée par Maître Vincent CUISINIER (AARPI DU PARC MONNET) avocat au barreau de Dijon, substitué par Maître Constance CUVILLIER lors de l'audience,

*****

JUGE DE L'EXÉCUTION : Nicolas BOLLON, Vice-Président, en présence d'[I] [E], auditrice de justice

GREFFIÈRE : Céline DAISEY,

DEBATS : en audience publique du 16 avril 2025,


JUGEMENT :
- contradictoire,
- en premier ressort,
- prononcé par mise à disposition du jugement au greffe de la juridiction, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Monsieur BOLLON et Madame DAISEY.

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 EXPOSE DU LITIGE :

Selon commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 02 avril 2024 par Me [K] [L] pour la SELARL Réflex, Commissaire de justice à [Localité 32], publié au service de la publicité foncière de [Localité 32] le 16 avril 2024 volume 2024 S n°17, la Caisse d 'Épargne et de Prévoyance de Bourgogne Franche Comté a fait saisir à l’encontre de la société GOLFIMMO, les immeubles dont la désignation suit:

A [Localité 37] (Côte d’Or), [Localité 16]

Terrains et constructions d'une surface totale de 02ha 17a 02ca

Figurant au cadastre :
- Section ZB n° [Cadastre 25] Lieudit [Adresse 35] pour 00ha 04a 70 ca
- Section ZB n° [Cadastre 26] Lieudit [Adresse 35] pour 00ha 08a 60ca
- Section ZB n°[Cadastre 27] Lieudit [Localité 31] pour 00ha 04a 50ca
- Section ZB n°[Cadastre 1] Lieudit [Localité 34] pour 00ha 09a 00ca
- Section ZB n°[Cadastre 5] Lieudit [Adresse 7] pour 00ha 39a 05ca
- Section ZB n° [Cadastre 6] Lieudit [Localité 31] pour 00ha 27a 08 ca
- Section ZB n°[Cadastre 8] Lieudit [Localité 31] pour 00ha 37a 10ca
- Section ZB n°[Cadastre 14] Lieudit [Localité 36] pour 00ha 07a 98ca
- Section ZB n° [Cadastre 15] Lieudit [Localité 36] pour 00ha 11a 44ca
- Section ZB n°[Cadastre 17] Lieudit [Localité 36] pour 00ha 50a 84ca
- Section ZB n° [Cadastre 19] Lieudit [Localité 36] pour 00ha 02a 48 ca
- Section ZB n°[Cadastre 20] Lieudit [Localité 31] pour 00ha 00a 79ca
- Section ZB n°[Cadastre 21] Lieudit [Localité 31] pour 00ha 13a 46ca


A [Localité 37] (Côte d’Or), 21200 

Deux parcelles dans l'aire de golf consistant en un terrain le long du trou n°4 et une partie du compact d'une surface totale de 00 ha 56 a 95 ca

Figurant au cadastre :
- Section ZB n°[Cadastre 28] Lieudit [Adresse 33] pour 00ha 48a 20ca
- Section ZB n° [Cadastre 18] Lieudit [Adresse 35] pour 00 ha 08a 75 ca

Les biens et droits immobiliers ci-dessus désignés appartiennent à la société débitrice saisie suivant actes reçus par Maître [V] [S], notaire à [Localité 30], en date du 18 juillet 2017, publiés au service de la publicité Foncière de [Localité 32] 4 le 26 septembre 2017, volume 2017 P 3660 et 2017 P3670.

Le commandement de payer a été délivré pour avoir paiement des sommes suivantes :
- Somme en principale due.................................................. 1.650.000,00 euros
-Décompte des frais : coût de l'acte ...............................................486,25 euros
outre les frais judiciaires et frais d'exécution futurs 
- Intérêts échus.................................................................................. 0 euros

Outre les intérêts moratoires à compter du 3 novembre 2021 au taux d'intérêt légal soit :

- Du 03/11/2021 au 01/01/2022 : 59 jours au taux de 0,76% : 1.650.000 euros x 0,76 % x 59 / 365 …..................................................... 2.027,01 euros
- Du 01/01/2022 au 01/07/2022 : 181 jours au taux de 0,76% : 1.650.000 euros x 0,76% x 181 / 365..........................................................6.218,47 euros
- Du 01/07/2022 au 01/01/ 2023 : 184 jours au taux de 0,77 % : 1.650.000 euros x 0,77% x 184 / 365......................................................... 6.404,71 euros
- Du 01/01/2023 au 07/07/2023 : 181 jours au taux de 2,06 % : 1.650.000 euros x 2,06 % x 181 / 365..................................................... 16.855,32 euros
- Du 01/07/2023 au 01/01/2024 : 184 jours au taux de 4,22% : 1.650.000 euros x 4,22% x 184 / 365................................…................... 35.101,15 euros
- Du 01/01/2024 au 13/03/2024 : 72 jours au taux de 5,07% : 1.650.000 euros x 5,07 % x 72 / 365..................................................... 16.456,72 euros

Total dû (versements déduits)......................................... 1.733.549,63 euros

Ces sommes sont réclamées en vertu :
D'un acte notarié revêtu de la formule exécutoire en date du 18 juillet 2017 reçu par Maître [V] [S], Notaire associé de la SCP « [V] [S] et [T] SERAPHIN » titulaire d'un office notarial [Adresse 4] à Beaune (21200) avec la participation de [H] [G] notaire associé de la société civile professionnelle [H] [G], THIERRY LAUREAU, MATHIEU PERON, ORNELLA JACQUSEON et [U] [A], titulaire d'un office notarial à Dijon ( Côte d'Or) [Adresse 23] et contenant prêt et affectation hypothécaire.

L'hypothèque conventionnelle a été publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 32] I le 25 août 2017, volume 2017 V 1115.

Elle a fait l'objet d'un renouvellement publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 32] I le 13 juin 2022 volume 2022 V4264, rectifié par bordereau publié le 20 février 2023 volume 2023 V 1393.
 
Le procès-verbal de description a été établi le 27 mai 2024 par Me [B] [J] pour la SARL Réflex, Commissaires de Justice à [Localité 32].

Par acte du 31 mai 2024, le créancier poursuivant a fait assigner devant le Juge de l'exécution la société GOLFIMMO, à l’audience d’orientation du 03 juillet 2024 à 09 heures 15.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé le 05 juin 2024 fixant la mise à prix à 900.000 euros (Neuf cent mille euros). 

Le procès-verbal de description a été déposé le 12 juin 2024. 

Le dossier a été retenu à l'audience du 16 avril 2025.

La société GOLFIMMO entend contester la procédure de saisie immobilière. 

Par conclusions transmises par voie électronique le 28 janvier 2025, la société GOLFIMMO demande :
- à titre principal, que la Caisse d'Epargne soit déboutée de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et qu'il soit sursis à statuer dans l'attente d'une décision définitive statuant sur la validité du cautionnement hypothécaire consenti par la SCI GOLFIMMO au profit de la Caisse d'Epargne dans l'acte de prêt notarié en date du 18 juillet 2017 ;

- subsidiairement et au fond que la demanderesse soit déboutée de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, que la caution hypothécaire en premier rang consentie par la société SCI GOLFIMMO à la société LCDP SPORT ET LOISIRS le 18 juillet 2017 soit jugée nulle et qu'en conséquence le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 2 avril 2024 et publié au SPF de Dijon le 16 avril 2024 volume 2104T012024 soit déclaré nul, que la procédure fondée sur ce commandement soit annulée et que la mainlevée dudit commandement soit ordonnée

- A titre infiniment subsidiaire que la société GOLFIMMO soit autorisée à vendre amiablement les biens et droits immobiliers saisis ; objets de la présente saisie immobilière, à savoir les parcelles ZB [Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 22]-[Cadastre 24]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13] situées à [Localité 38] » (sic) ; 

 - En tout état de cause que la publication de la présente décision au SPF soit ordonnée et que la Caisse d'Epargne soit condamnée à verser à la société GOLFIMMO la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du CPC et à régler les entiers dépens.

En réponse aux demandes de la SCI GOLFIMMO, la Caisse d'Epargne par conclusions transmises par voie électronique le 09 avril 2025 demande au juge de l'exécution près le Tribunal Judiciaire de :

A titre principal,
- Débouter la société Golfimmo de l'ensemble de ses demandes ;
- Rejeter la demande de sursis à statuer de Golfimmo ;
- Déclarer irrecevable la demande en nullité de Golfimmo ;
- Déclarer valable le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 2 avril 2024 et publié le 16 avril 2024 ;
- Constater que la demanderesse est titulaire d'une créance liquide et exigible et agit en vertu d'un titre exécutoire, conformément à l'article L 311-2 du CPCE ;
- Déclarer valable la saisie pratiquée à l'encontre de Golfimmo ;
- Statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;
- Mentionner dans le jugement d'orientation le montant de la créance de 1.733.549,63 euros
- Déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;
- Si la vente amiable est autorisée,
* Dire et juger que le prix de vente sera consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations :
* Fixer la date à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ;
* Taxer les frais préalables exposés ;

- Si la vente forcée est ordonnée,
* Fixer dès à présent la date d'adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de l'étude Réflex, commissaire de 

justice à [Localité 32], qui pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d'un serrurier et de la force publique ;
* Dire et juger que la publicité sera effectuée conformément aux dispositions des articles R 322-30 et suivants du CPCE ;

- Dire et juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit, ni en totalité ni en partie ;
- Dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente ; 

A titre subsidiaire, si le juge de l'exécution considérait la demande en nullité recevable,
- déclarer valable l'acte cautionnement hypothécaire souscrit par Golfimmo le 28 juillet 2017 ;

En tout état de cause,
- Condamner Golfimmo au paiement d'une somme de 10.000 euros à la CEBFC sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
- Condamner Golfimmo aux entiers frais et dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Florence LHERITIER, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
 
Le jugement a été mis en délibéré au 02 juillet 2025, puis prorogé au 11 septembre 2025,

La Caisse d'épargne a été autorisée à produire une note en délibéré au plus tard pour le 1er juin 2025.

Par note en délibéré du 15 mai 2025, la Caisse d’épargne a communiqué l’arrêt rendu le 13 mai 2025 par la Cour d’appel de [Localité 32]. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer
 
Aux visas des dispositions des articles 378 et suivants du Code de procédure civile, la société GOLFIMMO demande au Juge de l'exécution de surseoir à statuer sur la demande de saisie immobilière dans l’attente de la décision à intervenir de la cour d’appel de [Localité 32] statuant sur un recours exercé contre l’ordonnance du Juge de la mise en état du 30 septembre 2024. 
 
Or, par arrêt du 13 mai 2025, la Cour d’appel de [Localité 32] a confirmé l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et a donc considéré que l’action en nullité du cautionnement hypothécaire du 18 juillet 2017 engagée par la société GOLFIMMO était prescrite. 
 
Il y a donc lieu de considérer que la demande de sursis à statuer est devenue sans objet. 
 
Sur la demande d’annulation du cautionnement hypothécaire
 
Aux termes de l’article 794 du Code de procédure civile, « Les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l'instance ».
 
En l’espèce, la société GOLFIMMO conclut à la nullité du cautionnement hypothécaire du 18 juillet 2017 en ce qu’il serait contraire à l’intérêt social de la société. Elle considère que son action est recevable. 
 
La Caisse d’épargne soutient que l’action de la société GOLFIMMO serait irrecevable car prescrite et, subsidiairement, que le cautionnement attaqué serait valable. 
 
Par ordonnance du 30 septembre 2024, le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Dijon a déclaré irrecevable pour cause de prescription l’action en nullité de la caution hypothécaire de premier rang engagée par la SCI GOLFIMMO à l’encontre de la Caisse d’épargne. 
 
Cette ordonnance a été confirmée par un arrêt du 13 mai 2025 rendu par la Cour d’appel de [Localité 32]. 
 
Il y a donc lieu de considérer que la société GOLFIMMO a été définitivement jugée irrecevable à contester la validité du cautionnement hypothécaire du 18 juillet 2017, lequel constitue le titre exécutoire fondement de la présente procédure de saisie immobilière. Les décisions rendues tant par le Juge de la mise en état que par la cour d’appel ont autorité de la chose jugée et s’impose au Juge de l'exécution. 
 
Il y a donc lieu de débouter la société GOLFIMMO de ses demandes tendant à voir annuler le cautionnement hypothécaire, le commandement de payer aux fins de saisie immobilière et la procédure de saisie immobilière. 


Sur la régularité de la procédure

Aux termes de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution, « tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ».

Les contestations soulevées par la société GOLFIMMO ayant été rejetée, il y a lieu de considérer que la Caisse d’épargne justifie d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. 

Par ailleurs, il est constant que la saisie a été opérée sur des droits réels immobiliers, conformément aux dispositions de l'article L. 311-6 du Code des procédures civiles d'exécution.

La procédure de saisie immobilière est donc régulière.


Sur le montant de la créance

Conformément aux dispositions de l'article R. 322-18 du Code des procédures civiles d'exécution, « le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ».

Les débiteurs ne forment aucune contestation du montant de la créance arrêté dans le commandement de payer valant saisie immobilière.

Par suite, il convient de retenir la créance de la Caisse d'Epargne à la somme totale de 1.733.549,63 euros. 

Sur la demande de vente amiable

Selon l’article R.322-15 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, lorsqu'il autorise la vente amiable le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu :
* de la situation du bien
* des conditions économiques du marché
* des diligences éventuelles du débiteur.

Selon l'article R.322-21 du même Code, le juge qui autorise la vente amiable :
* fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu
* taxe les frais de poursuites du créancier poursuivant
* fixe la date à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut être supérieur à quatre mois.

En l’espèce, la SCI GOLFIMMO demande à être autorisée à vendre les biens et droits immobiliers saisis amiablement. Elle sollicite dans le dispositif de ses écritures l’autorisation de vendre amiablement les parcelles cadastrées Section « ZB [Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 22]-[Cadastre 24]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13] situées à [Localité 38] ». Il est pourtant constant que les parcelles saisies sont cadastrées sur le territoire de la commune de [Localité 37], Section ZB n°[Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 1], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 28] et [Cadastre 18]. Cette erreur matérielle n’est pas de nature à remettre en cause la demande de vente amiable formée par la débitrice. 

La SCI GOLFIMMO présente à l’appui de cette demande une expertise en valeur vénale en date du 26 avril 2022, laquelle évalue l’ensemble du golf de Beaune Levernois à la somme de 3.270.000 euros, hors droits. 

La Caisse d’épargne, sans expressément s’opposer à la demande vente amiable, relève que celle-ci serait un nouvel enlisement de la procédure et souligne que la débitrice ne justifie d’aucune diligence en vue de rechercher un éventuel acquéreur. 

Sur ce, il faut rappeler que les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution relatives encadrent strictement les conditions de mise en œuvre d’une vente amiable dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, de sorte que l’argument du risque d’enlisement de la procédure est inopérant. 


Par ailleurs, compte tenu de la nature particulière des biens et droits immobiliers saisis, il ne peut pas être fait reproche à la société GOLFIMMO de ne pas communiquer de mandat de vente. 

Compte tenu de la situation des biens, des conditions économiques du marché et des diligences des débiteurs, la vente amiable peut être envisagée dans les délais légaux.

Eu égard aux conditions du marché et à l'état des biens, le prix en deçà duquel les immeubles ne pourront pas être vendus à l'amiable est fixé à la somme de 1.400.000 euros, étant observé que les parcelles saisies ne représentent pas la totalité des biens expertisés en 2022. 

Compte tenu de la date du délibéré de la présente décision, la vente amiable devra être réalisée avant le 06 janvier 2026.

Il est rappelé que faute pour les parties de justifier du respect des prescriptions de l'article R. 322-25 du Code des procédures civiles d'exécution à l'audience de rappel, la vente forcée pourra être ordonnée. 


Sur la taxe des frais de poursuite et les dépens

Conformément aux dispositions de l’article R. 322-21 du Code des procédures civiles d'exécution, lorsque le Juge de l'exécution autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis, il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

En l’espèce, les frais seront taxés à la somme de 1.721,08 euros. 

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,
 
Le Juge de l'exécution chargé des saisies immobilières,

DIT que la demande de sursis à statuer est devenue sans objet ; 

DEBOUTE la SCI GOLFIMMO de sa demande d’annulation du cautionnement hypothécaire du 18 juillet 2017 ; 

DEBOUTE la SCI GOLFIMMO de sa demande d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière du 2 avril 2024 ; 

DEBOUTE la SCI GOLFIMMO de sa demande d’annulation de la procédure de saisie immobilière ; 

CONSTATE que les conditions prévues par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du Code des procédures civiles d'exécution sont réunies ;


RETIENT la créance de la Caisse d' Epargne et de Prévoyance Bourgogne Franche Comté à la somme de 1.733.549,63 euros arrêtée au 13 mars 2024 ; 

AUTORISE la SCI GOLFIMMO à vendre les biens et droits immobiliers saisis dans les conditions suivantes :
- prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra pas être vendu : 1.400.000 euros
- délai pour la signature de l’acte authentique : 06 janvier 2026 ;

DIT que l'affaire sera rappelée à l'audience du mercredi 07 janvier 2026 à 09 heures 15, Salle A, au Tribunal Judiciaire de Dijon, [Adresse 2] ;

RENVOIE cette affaire à cette audience sans nouvelle convocation ;

TAXE les frais préalables de poursuite déjà exposés à la somme de 1.721,08 euros 

RAPPELLE qu’en application de l’article L.322-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés, qui seront versés par l’acquéreur directement en sus du prix de vente, en application de l’article R. 322-24 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sauf la possibilité pour le débiteur saisi de solliciter un délai supplémentaire d'au plus trois mois pour permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente en justifiant d'un engagement écrit d'acquisition ;
 
DIT que les dépens suivront le sort des frais taxés ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
 
La Greffière,   Le Juge de l’Exécution,

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