Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 8 septembre 2026, n° 23/06222

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/06222 - N° Portalis DBVK-V-B7H-QB37



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 28 NOVEMBRE 2023 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN 

N° RG 22/1810



APPELANTE :



S.A. SMA immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 332 789 296 agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Audrey NGUYEN PHUNG de la SARL NGUYEN PHUNG, MONTFORT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et substituant sur l'audience Me Julie FAIZENDE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant





INTIME :



Monsieur [Y] [M]

[Adresse 3] 

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Jacques Henri AUCHE de la SELAS SELAS AUCHE & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000515 du 06/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER), avocat postulant

assisté de Me Christine AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant sur l'audience Me Abderrahim CHNINIF, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant, 





Ordonnance de clôture du 22 Décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 26 mars 2026 en remplacement du magistrat empêché



Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY



ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.





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EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 9 avril 2021, M. et Mme [C] ont donné à bail à M. [Y] [M] un logement situé [Adresse 4], [Adresse 3] à [Localité 2].



Alléguant être subrogée dans les droits des propriétaires qui ont, dans le cadre de ce bail, souscrit auprès d'elle, par l'intermédiaire de leur mandataire la société Nexity Lamy, une assurance les garantissant contre les éventuels impayés de leur locataire, la société SMA a, par acte d'huissier délivré le 5 septembre 2022, assigné M. [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Perpignan, en constatation du jeu de la clause résolutoire, en expulsion et en paiement des loyers et charges impayés et d'une indemnité d'occupation.



Le jugement contradictoire rendu le 28 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan :


Condamne M. [Y] [M] à payer à la société SMA la somme de 3.203,65 euros au titre de sa subrogation pour des impayés de loyers arrêté en avril 2023 ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes en ce compris celles relatives à l'expulsion, aux indemnités d'occupation, aux frais irrépétibles et aux délais de paiement;

Rappelle que le présent jugement est de droit assorti de l'exécution provisoire ;

Laisse les dépens à la charge de la société SMA et au besoin l'y condamne.




Le premier juge relève tout d'abord que la société SMA justifie être subrogée dans les droits du bailleur qui lui a délivré, par l'intermédiaire de son mandataire, des quittances subrogatives à hauteur de 3.203,65 euros. Il constate en outre que la société SMA SA établit le bien-fondé des sommes réclamées au titre de l'arriéré de loyers et provisions pour charges justifiées par la production de la copie du bail et de décomptes cohérents. En revanche, il retient que les paiements effectués par M. [Y] [M] ont déjà été pris en compte par la société SMA SA dans les décomptes, et qu'il n'est pas démontré que la situation actuelle du locataire justifie l'octroi de délais de paiement à son profit. 



Par ailleurs, il constate qu'en application de l'article L.121-12 du code des assurances, la subrogation de la société SMA, en sa qualité d'assureur, est limitée à concurrence de l'indemnité qu'elle a servie à son assuré. A cet égard, il précise que les stipulations contraires des quittances subrogatives produites ne sauraient subroger l'assureur dans le cadre d'une action en résiliation de bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. Il ajoute qu'en vertu de l'article 762 du code de procédure civile qui traduit l'adage de droit ancien selon lequel nul en France ne plaide par procureur hormis le Roi, la société SMA ne saurait pas plus se prévaloir d'un mandat donné par le bailleur. Il déboute ainsi ladite société de sa demande tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire du bail et voir ordonner l'expulsion.



La société SMA a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 19 décembre 2023. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 décembre 2025.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Dans les dernières conclusions de la société SMA, notifiées par RPVA le 18 mars 2024, il est demandé à la cour de :



Infirmer le jugement rendu le 28 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan en ce qu'il :



Déboute les parties de toutes leurs autres demandes en ce compris celles relatives à l'expulsion, aux indemnités d'occupation, aux frais irrépétibles et aux délais de paiement,

Laisse les dépens à la charge de la société SMA et au besoin l'y condamne ;





Statuant à nouveau,


Juger l'action de la société SMA recevable et bien fondée ; 


Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 4 avril 2022 ; 

Ordonner l'expulsion de M. [Y] [M], ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués - [Adresse 3] -[Adresse 4] - [Localité 2], à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec si besoin est le concours de la force publique et celui d'un serrurier ;

Condamner M. [Y] [M] à payer à la société SMA une indemnité mensuelle d'occupation, d'un montant du loyer et des charges, outre éventuelle régularisation de ces dernières, et subissant la révision contractuellement prévue, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, lorsque ces indemnités auront fait l'objet d'une indemnisation envers les propriétaires-bailleurs ;

Condamner M. [Y] [M] à payer à la société SMA la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile concernant la première instance ;

Condamner M. [Y] [M] aux entiers dépens de la première instance et de ses suites ;

Confirmer le jugement rendu le 28 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan en ce qu'il :


Condamne M. [Y] [M] à payer à la société SMA la somme de 3.203.65 euros au titre de sa subrogation pour des impayés de loyers arrêté en avril 2023,

Rappelle que le présent jugement est de droit assorti de l'exécution provisoire ;


Donner acte à la société SMA de l'actualisation de sa créance, à hauteur de 5.293.16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 janvier 2024, incluant l'échéance du mois de janvier 2024 ;

Condamner M. [Y] [M] à payer à la société SMA la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile concernant la présente instance d'appel ;

Condamner M. [Y] [M] aux entiers dépens de la présente instance d'appel et de ses suites.





La société SMA soutient qu'elle est bien fondée à agir en résiliation du bail et en expulsion, affirmant que les parties au contrat d'assurance ont valablement dérogé au principe fixé par le code des assurances, en décidant d'étendre la subrogation au-delà du simple recouvrement des sommes versées par l'assureur. A ce titre, l'appelante prétend que cette dérogation n'est pas interdite par l'article L.121-12 du code des assurances, en ce qu'il ne constitue pas une disposition d'ordre public, ni par les articles 1346 et suivants du code civil. Elle ajoute que le premier juge ne pouvait justifier du rejet de ses demandes en invoquant l'article 762 du code de procédure civile, dans la mesure où il est question de la subrogation de la société SMA dans les droits des propriétaires-bailleurs et non pas de leur représentation en justice.



L'appelante sollicite alors la résiliation du bail litigieux par acquisition de la clause résolutoire au 4 avril 2022, arguant que le locataire n'a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai légal de deux mois. Elle fait ainsi valoir que l'intimé doit être considéré comme un occupant sans droit ni titre, justifiant son expulsion et sa condamnation à une indemnité d'occupation.



Par ailleurs, elle conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [Y] [M] au paiement de l'arriéré locatif indemnisé par la société SMA. Elle sollicite en outre l'actualisation de sa créance, soutenant avoir indemnisé sept quittances subrogatives supplémentaires.



Dans ses dernières conclusions du 17 juin 2024, M. [Y] [M] demande à la cour de:



Confirmer le jugement du 28 novembre 2023 en ce qu'il déboute l'appelante de ses demandes de résiliation de bail et d'expulsion ;



A titre subsidiaire : 



Rejeter les demandes de la société SMA ;



A titre infiniment subsidiaire : 



Suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder aux locataires les plus larges délais et un délai de grâce ;



En tout état de cause : 



Condamner l'appelante aux entiers dépens et à payer au conseil de l'intimé la somme de 1.500 euros sur le fondement combiné des articles 700 du code de procédure civile et de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991.





A titre principal, M. [Y] [M] conclut à l'irrecevabilité de l'action intentée par la société SMA, affirmant qu'elle n'a pas qualité ni intérêt à agir en justice. En ce sens, il soutient que la société Nexity Lamy n'a pas le pouvoir de signer des quittances subrogatives ni d'autoriser la société SMA à agir au nom du bailleur, que les quittances subrogatives ne lui sont pas opposables puisqu'elles ne lui ont jamais été dénoncées, et qu'en tout état de cause, seul le bailleur a la possibilité de mettre en 'uvre le jeu de la clause résolutoire.



A titre subsidiaire, il fait valoir qu'aucune condamnation en paiement ni expulsion ne saurait être prononcée à son encontre, dans la mesure où le décompte produit par l'appelante ne permet pas de s'assurer de l'existence de la dette ni d'en déterminer le montant avec exactitude.



A titre infiniment subsidiaire, il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l'octroi des plus larges délais et d'un délai de grâce. Sur ce point, il soutient qu'il a repris le paiement des loyers après un retard imputable à des problèmes administratifs, que le bailleur refuse de signer le plan d'apurement exigé par la CAF pour la poursuite du versement de l'aide au logement, et qu'il est en mesure de régler la dette locative dans les 36 mois à venir.



MOTIFS



Sur la résiliation du bail et les demandes subséquentes



-Sur la recevabilité des demandes présentées par la SMA



Il est justifié que les bailleurs ont confié la gestion de leur immeuble à la société Nexity Lamy et qu'ils ont souscrit, par son intermédiaire, une assurance les garantissant contre les éventuels impayés de leur locataire auprès de la société SMA.



Il résulte du contrat « Nexity Bailleur Zen » souscrit par les époux [C], tel qu'il est produit aux débats, que les bailleurs ont entendu permettre à leur assureur, qui a payé une indemnité liée à des impayés de loyer, de les subroger à concurrence de l'indemnité versée.



Il s'évince également de ce contrat d'assurance que les bailleurs ont mandaté leur assureur aux fins d'engager, pour leur compte, au titre du mandat d'action en justice confié à ce dernier, toutes actions, diligences, recours amiables ou judiciaires qu'il estime nécessaires en vue du recouvrement de la dette et/ou de la résiliation du bail dans le respect des délais et procédures légaux. 



Il est encore spécifié dans ledit contrat que l'assureur est subrogé dans les termes de l'article L 121-12 du code des assurances jusqu'à concurrence des indemnités payées par lui et dans les droits et actions de l'assuré contre le ou les locataires défaillants. Dans le même sens, l'article 28.2 du contrat prévoit un « mandat d'action en justice » et l'hypothèse qu'en contrepartie du règlement des loyers, l'assureur est subrogé dans tous les droits et actions contre le locataire défaillant notamment s'agissant de l'action en paiement des sommes dues, dans le cadre d'une action en résiliation ou de constatation de la clause résolutoire.



Il est justifié au cas d'espèce plusieurs quittances subrogatives aux termes desquelles la société SMA justifie du paiement auprès de son assuré des sommes dues par son locataire au titre des loyers impayés. Il est à préciser encore que ces quittances n'ont pas à être signifiées à M. [Y] [M] qui n'est pas partie au contrat d'assurance dont il est réclamé l'application.



Il s'ensuit que la société SMA justifie de sa qualité et de son intérêt à agir de sorte que son action est recevable.







-Sur le bien-fondé de la demande



Le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges, deux mois après un commandement resté infructueux.



Il résulte des éléments produits qu'aux termes d'un commandement de payer délivré à la demande du bailleur le 3 février 2022, régulièrement dénoncé à la CCAPEX (pièce n°8), le locataire a été invité à régler la somme de 1.332,43 euros TTC au titre de l'arriéré de loyer arrêté au 28 janvier 2022.



Il ressort des justificatifs produits que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés, ce qui n'est d'ailleurs pas démontré par M. [Y] [M] qui oppose à la résiliation du bail le fait que le décompte produit ne permet pas de vérifier le principe et le montant de la dette locative.



En l'état, la résolution du bail est fondée sur la clause résolutoire prévue au contrat de bail qui s'applique sur le seul constat de la persistance d'un impayé de loyer de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer, ce qui est le cas en l'espèce.

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En effet, force est de constater que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer reproduisant les termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 comme le démontrent les documents produits par l'appelante alors que le locataire ne justifie pas pour sa part avoir satisfait à son obligation de paiement sur la période requise.



Ainsi, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 4 avril 2022 par le jeu de la clause résolutoire rappelée ci-dessus sans que la juridiction ne dispose d'un pouvoir d'appréciation sur son application.



S'agissant de la demande de suspension de cette clause résolutoire, M. [Y] [M] la justifie par la reprise du paiement du loyer mais également par sa bonne foi expliquant la situation d'impayé par des problèmes administratifs et par le refus du bailleur d'accepter le plan d'apurement proposé.



En l'état, M. [Y] [M] produit des copies d'écran de son téléphone portable faisant état de virements d'une somme de 170 euros au bénéfice de Nexity Lamy les 9 septembre 2022, 12 octobre 2022, 11 novembre 2022 et 12 décembre 2022.



De son côté, après avoir réclamé une somme de 3.203,65 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au mois d'avril 2023, la SA SMA fait état, dans le cadre de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 18 mars 2024, d'une dette locative d'un montant de 5.293,16 euros ce qui démontre l'absence d'apurement de la dette locative, qui a eu au contraire tendance à croître contrairement aux allégations de l'intimé.



Par ailleurs, les pièces produites font état d'un décompte clair et précis conforme à l'historique du compte locataire et des quittances subrogatives délivrées par la SA SMA, le tout attestant sans contestation sérieuse d'une dette locative actualisée d'un montant de 5.293,16 euros tenant compte des paiements justifiés par le locataire. 



Il en résulte que M. [Y] [M] ne peut sérieusement prétendre à la suspension de la clause résolutoire compte tenu de l'importance de la dette et de l'absence d'élément de nature à justifier cette situation.



Le jugement déféré sera donc infirmé en toutes ses dispositions et il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 4 avril 2022 et de faire droit à la demande d'expulsion à défaut de départ volontaire.



M. [Y] [M] étant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, cause un préjudice au bailleur, qu'il convient de réparer par la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant de 373,29 euros qu'il devra payer à compter du 4 avril 2022 jusqu'à la libération des lieux.



La décision sera également confirmée en ce qu'elle l'a condamné au paiement de la somme de 3.203.65 euros au titre de sa subrogation pour des impayés de loyers arrêté en avril 2023.



Sur les demandes accessoires,



En application de l'article 695 du code de procédure civile, l'intimé sera condamné aux dépens de première instance y compris le coût du commandement de payer et aux dépens d'appel.



Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à l'intimé ses frais irrépétibles de première instance et d'appel M. [Y] [M] sera également condamné au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,



Infirme le jugement rendu le 28 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan en toutes ses dispositions,





Statuant à nouveau,



Déclare recevable et bien fondée l'action de la société SMA,



Prononce la résiliation du bail conclu le 9 avril 2021 entre M. et Mme [C] d'une part et M. [Y] [M] d'autre part, à compter du 4 avril 2022 par l'effet de la clause résolutoire,



Ordonne l'expulsion de M. [Y] [M], ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués - [Adresse 3] -[Adresse 4] - [Localité 2], à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec si besoin est le concours de la force publique et celui d'un serrurier,



Rappelle à ce titre que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Condamne M. [Y] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges, soit la somme de 373,29 euros, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail du 4 avril 2022 jusqu'au départ effectif des lieux, caractérisé par la remise des clefs au bailleur,



Précise que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant ;



Condamne M. [Y] [M] à payer à la société SMA la somme de 3.203.65 euros au titre de sa subrogation pour des impayés de loyers arrêté en avril 2023,



Donne acte à la société SMA de l'actualisation de sa créance, à hauteur de 5.293.16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 janvier 2024, incluant l'échéance du mois de janvier 2024,



Condamne M. [Y] [M] à payer à la société SMA la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile concernant la premier instance et l'appel ;



Condamne M. [Y] [M] aux entiers dépens de la présente instance d'appel et de ses suites.



Le greffier, Le président,