notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, 0P13 Aud. civile prox 4, 8 septembre 2026, n° 25/02911

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 mars 2018, Mme [V] [C], représentée par sa mandataire, la société Immobilière [O], a donné à bail à Mme [J] [K] et M. [F] [K] un local à usage d’habitation situé au 18 rue Virgile Marron dans le cinquième arrondissement de Marseille pour un loyer de 750 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Ce logement a fait l’objet d’un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité le 8 avril 2024 en raison d’un risque de saturnisme. Cet arrêté a été levé le 26 novembre 2024.

Mme [V] [C] a fait signifier à Mme [J] [K] et M. [F] [K] un commandement de payer la somme en principal de 4.131,07 euros visant la clause résolutoire le 23 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, Mme [V] [C] a fait assigner Mme [J] [K] et M. [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 1224 et 1728 du Code civil, 7 et 15 II de la loi du 6 juillet 1989, L 521-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), L 1331-22 du Code de la santé publique aux fins de :
-prononcé de la résiliation du bail,
-expulsion immédiate, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
-condamnation solidaire au paiement de la somme de 5.499,61 euros, selon décompte arrêté au 1er avril 2025, avec les intérêts de droit à compter de l’assignation, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été du si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération effective des lieux,
-condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 janvier 2026.

A l’audience du 2 juin 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions en réplique n° 2, Mme [V] [C] :
-conclut au débouté des demandes de Mme [J] [K] et M. [F] [K],
-réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 12.432,30 euros au 13 mai 2026.

Conformément à leurs conclusions en défense n° 2, Mme [J] [K] et M. [F] [K], au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1224 et 1343-5 du Code civil :
-demandent des délais de paiement,
-concluent au rejet des demandes de résiliation du bail et d’expulsion, ainsi que de la demande formulée au titre des frais irrépétibles,
-sollicitent la condamnation de Mme [V] [C] à faire procéder aux travaux de remise en état du logement, à leur payer les sommes de 5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral du fait de l’exposition prolongée au plomb,
-demandent la condamnation de Mme [V] [C] aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 9 avril 2025 été dénoncée le 11 avril 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 6 janvier 2026.

Par conséquent, Mme [V] [C] est recevable en ses demandes.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Mme [J] [K] et M. [F] [K] reconnaissent la dette locative dans son principe mais la conteste dans son montant.

Sur la suspension des loyers et des charges locatives

L’article L 521-2 I du CCH dispose que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable."

L'article L. 1331-22 du Code de la santé publique dispose que tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.
La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l'article L. 1334-2 rend un local insalubre.
Les décrets pris en application de l'article L. 1311-1 et, le cas échéant, les arrêtés pris en application de l'article L. 1311-2 précisent la définition des situations d'insalubrité."

 
Aux termes des articles 1219, 1719 et 1720 du Code civil, 6 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut se prévaloir d’une exception d’inexécution de son obligation de payer le loyer et les charges si le logement est inhabitable.

En l’espèce, la bailleresse fait valoir à justice titre la non application de l’article L 521-2 I du CCH au présent litige.

En revanche, Mme [J] [K] et M. [F] [K] font valoir une exception d’inexécution, à juste titre, en ce que l’arrêté de traitement de l’insalubrité du 8 avril 2024 impose une interdiction d’habiter les lieux, de sorte que le logement est inhabitable.

Il convient par conséquent d’accueillir l’exception d’inexécution de payer le loyer et les charges sur la période du 8 avril au 26 novembre 2024.

Mme [J] [K] et M. [F] [K] sont en revanche mal fondés à solliciter une dispense de paiement des charges locatives sur la période antérieure au 8 avril 2024.

Sur le manquement à l’obligation de payer le loyer et les charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, «Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.»

Enfin, l'article 9 du code de procédure civile prévoit qu': «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

Il appartient donc à la bailleresse, en demande à la présente instance, qui se prétend créancière de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu'elle réclame.

Au soutien de sa demande, Mme [V] [C] produit un décompte dont il résulte que Mme [J] [K] et M. [F] [K] restent devoir, après déduction des frais de procédure (5 X 2 + 185,02) et des sommes prélevées au titre des échéances comprises entre les mois de mai et août 2024 (173,34 X 5 = 866,70 euros) une somme de 11.370,58 euros au 5 mai 2026, terme de mai 2026 inclus.

Elle ne justifie ni des régularisations de charges (297,57 + 401,55 + 737,63) ni des régularisations relatives à la taxe d’ordures ménagères (4 + 13 + 32).

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article VII.

Mme [J] [K] et M. [F] [K] seront par conséquent condamnés solidairement à payer à Mme [V] [C] une somme de 9.884,83 euros au titre des loyers et des charges impayés au 5 mai 2026, terme de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 5.499,61 euros et de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.




Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de cette article, le locataire doit également souscrire une assurance locative.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Afin d’apprécier la gravité du manquement à l’obligation de payer le loyer et les charges, il convient d’examiner si la responsabilité de Mme [V] [C] est engagée.

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.
Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : (..) les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.


Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : 

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées (..) »

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un bail en date du 22 mars 2018 portant sur un appartement situé dans un immeuble collectif soumis au statut de la copropriété et construit avant l’année 1949, d’une surface habitable de 75 m2.

L’état des lieux d’entrée contradictoire établi le 8 mars 2018 décrit un appartement dans un état général moyen en ce que si des postes sont retenus comme en très bon état, plusieurs postes essentiels, tels que les volets, les portes et les murs des cuisine et salle de bains, indiquent un état d’usage, outre la vétusté de la baignoire.

Mme [V] [C] joint un diagnostic en date du 13 juin 2013 indiquant l’absence de présence de plomb au-delà des seuils en vigueur.

En l’état des débats, la première réclamation de Mme [J] [K] et M. [F] [K] intervient le 15 mars 2024 au titre d’un courriel adressé au syndic et mandataire de Mme [V] [C], le cabinet Laugier-Fine, afin de lui signaler « une prolifération de traces d’humidité recouvrant certains pans de murs et de plafonds » et de l’interpeller sur les travaux de remplacement de la tuyauterie suite à l’effondrement du plafond des toilettes suite au devis établi au mois de juin 2023. Ils font état de deux cas de saturnisme dans l’immeuble.

Ils informent Mme [V] [C], par l’intermédiaire de sa mandataire, de la reprise du paiement du loyer suite à la réalisation de travaux de remise en état du logement (« traitements réglementaires de type TP2 ») à leur frais, et ce, afin de permettre le rétablissement du versement de l’aide au logement.

Mme [J] [K] et M. [F] [K] versent au débat un constat amiable de dégât des eaux établi le 19 juin 2023 avec le syndicat des copropriétaires, s’agissant d’une fuite de canalisation. 

Le rapport d’expertise amiable non contradictoire, réalisée par téléphone, en visio-conférence, en date du 16 juin 2026, indique que le sinistre est causé par une fuite accidentelle sur une canalisation d’alimentation d’eau non accessible, à usage collectif, située dans les toilettes de l’appartement occupé par Mme [J] [K] et M. [F] [K]. Le montant de l’indemnité est estimé à la somme de 845,08 euros, franchise non déduite. Les dommages concernent les toilettes, s’agissant du plafond, de la porte et d’une commode.

Mme [J] [K] et M. [F] [K] font état de l’effondrement du plafond des toilettes suite à ce sinistre.

L’arrêté de traitement de l’insalubrité en date du 8 avril 2024 est motivé par un risque de saturnisme en raison de la présence de sources de plomb accessibles dans certains revêtements et peintures dégradés, outre la concentration en plomb totale supérieure aux normes réglementaires dans le réseau d’eau potable. Il prescrit à Mme [V] [C] de procéder aux travaux suivants : remettre en état la peinture des garde-corps des fenêtres du salon et la chambre n° 2, remettre en peinture les volets du salon et de la chambre 2 ainsi que les portes du placard du couloir, des W.C et de la chambre n° 2.

Au regard de la levée de l’arrêté de traitement de l’insalubrité en date du 26 novembre 2024, non communiqué par les parties mais acquis à la cause tenant leurs écritures respectives et un courrier de l’Agence régionale de santé produit par Mme [V] [C], les travaux prescrits sont réalisés par Mme [V] [C].

Mme [J] [K] et M. [F] [K] versent au débat un procès-verbal de constat de commissaire de justice non contradictoire en date du 9 décembre 2025 dont il ressort les désordres suivants :
-des tâches de moisissures au plafond de la pièce principale et recouvrant les murs de la pièce principale, des deux chambres 1, ainsi que leurs plafonds et les faïences murales de la salle de bains
-l’absence de système d’aération dans la pièce principale et la salle de bains, les photographies jointes indiquant la présence importante de buée sur les vitres de la porte-fenêtre de la pièce principale donnant sur un balcon,
-un taux d’humidité dans la pièce principale compris entre 25 et 30 %, le canapé se délitant,
-la présence d’une auréole à côté du plafond des W.C, une absence de plafond, le mur mitoyen à la cuisine étant gonflé, l’encadrement de la porte s’étant désolidarisé.

Il en résulte que la responsabilité de plein droit de Mme [V] [C] est engagée, en l’absence d’établissement d’un cas de force majeure.

Sur le bien-fondé de la demande de prononcé de la résiliation du bail

Il convient de retenir que la dette locative inclut une part non négligeable d’aide au logement, d’un montant de 616 euros, suspendue à compter du 1er septembre 2025.

Au regard des manquements de Mme [V] [C] à ses obligations de délivrance d’un logement décent et de garantie d’une jouissance paisible des lieux, le manquement de Mme [J] [K] et M. [F] [K] à leur obligation de payer le loyer et les charges n’est pas suffisamment grave pour fonder une résiliation du bail tant aux torts exclusifs de Mme [J] [K] et M. [F] [K] qu’aux torts partagés des parties, Mme [J] [K] et M. [F] [K] demandant le débouté de Mme [V] [C] de sa demande de résiliation du bail.

Mme [V] [C] sera par conséquent déboutée ses demandes de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais de paiement 

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Au regard de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, aide au logement suspendue déduite, il convient d’accorder à Mme [J] [K] et M. [F] [K] un délai de paiement selon les termes du dispositif.

Sur la demande de remise en état des lieux

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut condamner le bailleur à effectuer les travaux de mise en conformité des lieux aux normes de décence.


En l’espèce, Mme [J] [K] et M. [F] [K] sollicitent la condamnation de Mme [V] [C] à effectuer les travaux susvisés. Ils n’en précisent toutefois aucunement la teneur. Ils signalent par ailleurs à Mme [V] [C] la réalisation de travaux de traitements des moisissures dans un courrier du 7 avril 2026.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande.

Sur les préjudices

La présence d’une concentration en plomb totale supérieure aux normes réglementaires dans le réseau d’eau potable permet de retenir une exposition à un risque sanitaire réel de contamination par le plomb à compter du 1er juillet 2023, le dégât des eaux ayant donné lieu à la découverte des désordres intervenant au cours du mois de juin 2023.

Une situation, tenant à l'existence d'un risque pouvant affecter leur santé génère indéniablement du stress pour les locataires. Elle fait obstacle à une jouissance paisible des lieux loués. L'intervention de l’autorité préfectorales ne pouvait qu'inquiéter davantage les locataires.

Si l’arrêté de traitement de l’insalubrité est levé le 26 novembre 2024, Mme [J] [K] et M. [F] [K] continuent cependant de subir des désordres du fait de la présence de moisissures, d’humidité, et ce, jusqu’au 7 avril 2026, en l’état des débats.

Dès lors, le trouble de jouissance subi par Mme [J] [K] et M. [F] [K] entre les 27 novembre 2024 et 7 avril 2026, la persistance de désordres majeures entre les mois de décembre 2024 et mars 2026, soit sur une période de 16 mois, peut être évalué à la somme mensuelle de 300 euros, soit une somme totale de 4.800 euros. 

Sur le préjudice moral, il convient d’une part de retenir le stress légitime occasionné par une éviction du logement entre les 15 avril et 26 novembre 2024, outre l’angoisse générée par la découverte d’un risque d’exposition au plomb suite au dégât des eaux survenu au mois de juin 2023. Dès lors, il sera alloué à Mme [J] [K] et M. [F] [K] une somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Mme [V] [C] sera par conséquent condamnée à payer à Mme [J] [K] et M. [F] [K] les sommes de 4.800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Mme [V] [C] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

DÉBOUTE Mme [V] [C] de ses demandes de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [K] et M. [F] [K] à payer à Mme [V] [C] une somme de neuf mille huit cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-trois centimes (9.884,83 euros) au titre des loyers et des charges impayés au 5 mai 2026, terme de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025 sur la somme de 5.499,61 euros et de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [J] [K] et M. [F] [K] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de deux cent soixante et quinze euros (275 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, outre une 36ème mensualité réglant le solde de la dette, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité ;

CONDAMNE Mme [V] [C] à payer à Mme [J] [K] et M. [F] [K] une somme de quatre mille huit cents euros (4.800 euros) en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [V] [C] à payer à Mme [J] [K] et M. [F] [K] une somme de mille euros (1.000 euros) en réparation de leur préjudice moral ;

DÉBOUTE Mme [J] [K] et M. [F] [K] de leur demande de condamnation de Mme [V] [C] à effectuer les travaux de remise en état du logement ;

CONDAMNE Mme [V] [C] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité





JUGEMENT DU : 08 Septembre 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 02 Juin 2026


 GROSSE :
 Le 8 septembre 2026
 à Me Fabien BOUSQUET
 Le 8 septembre 2026
 à Me Marie ANDRIEU
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 25/02911 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6OBR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [V] [X] [C]
née le 21 Mars 1967 à MARSEILLE (13), représentée par son administrateur de biens Le CABINET LAUGIER-FINE, administrateur de biens, 133 rue de Rome - 13006 MARSEILLE
pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDEURS

Madame [J] [K]
née le 18 Août 1977 à TOULOUSE (31), demeurant 18 rue Virgile Marron - 13005 MARSEILLE

représentée par Me Marie ANDRIEU, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [F] [K]
né le 17 Août 1972 à MARSEILLE (13), demeurant 18 rue Virgile Marron - 13005 MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055/2025/004599 du 11/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représenté par Me Marie ANDRIEU, avocat au barreau de MARSEILLE





EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 mars 2018, Mme [V] [C], représentée par sa mandataire, la société Immobilière [O], a donné à bail à Mme [J] [K] et M. [F] [K] un local à usage d’habitation situé au 18 rue Virgile Marron dans le cinquième arrondissement de Marseille pour un loyer de 750 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Ce logement a fait l’objet d’un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité le 8 avril 2024 en raison d’un risque de saturnisme. Cet arrêté a été levé le 26 novembre 2024.

Mme [V] [C] a fait signifier à Mme [J] [K] et M. [F] [K] un commandement de payer la somme en principal de 4.131,07 euros visant la clause résolutoire le 23 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, Mme [V] [C] a fait assigner Mme [J] [K] et M. [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 1224 et 1728 du Code civil, 7 et 15 II de la loi du 6 juillet 1989, L 521-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), L 1331-22 du Code de la santé publique aux fins de :
-prononcé de la résiliation du bail,
-expulsion immédiate, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
-condamnation solidaire au paiement de la somme de 5.499,61 euros, selon décompte arrêté au 1er avril 2025, avec les intérêts de droit à compter de l’assignation, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été du si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération effective des lieux,
-condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 janvier 2026.

A l’audience du 2 juin 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions en réplique n° 2, Mme [V] [C] :
-conclut au débouté des demandes de Mme [J] [K] et M. [F] [K],
-réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 12.432,30 euros au 13 mai 2026.

Conformément à leurs conclusions en défense n° 2, Mme [J] [K] et M. [F] [K], au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1224 et 1343-5 du Code civil :
-demandent des délais de paiement,
-concluent au rejet des demandes de résiliation du bail et d’expulsion, ainsi que de la demande formulée au titre des frais irrépétibles,
-sollicitent la condamnation de Mme [V] [C] à faire procéder aux travaux de remise en état du logement, à leur payer les sommes de 5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral du fait de l’exposition prolongée au plomb,
-demandent la condamnation de Mme [V] [C] aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 9 avril 2025 été dénoncée le 11 avril 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 6 janvier 2026.

Par conséquent, Mme [V] [C] est recevable en ses demandes.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Mme [J] [K] et M. [F] [K] reconnaissent la dette locative dans son principe mais la conteste dans son montant.

Sur la suspension des loyers et des charges locatives

L’article L 521-2 I du CCH dispose que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable."

L'article L. 1331-22 du Code de la santé publique dispose que tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.
La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l'article L. 1334-2 rend un local insalubre.
Les décrets pris en application de l'article L. 1311-1 et, le cas échéant, les arrêtés pris en application de l'article L. 1311-2 précisent la définition des situations d'insalubrité."

 
Aux termes des articles 1219, 1719 et 1720 du Code civil, 6 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut se prévaloir d’une exception d’inexécution de son obligation de payer le loyer et les charges si le logement est inhabitable.

En l’espèce, la bailleresse fait valoir à justice titre la non application de l’article L 521-2 I du CCH au présent litige.

En revanche, Mme [J] [K] et M. [F] [K] font valoir une exception d’inexécution, à juste titre, en ce que l’arrêté de traitement de l’insalubrité du 8 avril 2024 impose une interdiction d’habiter les lieux, de sorte que le logement est inhabitable.

Il convient par conséquent d’accueillir l’exception d’inexécution de payer le loyer et les charges sur la période du 8 avril au 26 novembre 2024.

Mme [J] [K] et M. [F] [K] sont en revanche mal fondés à solliciter une dispense de paiement des charges locatives sur la période antérieure au 8 avril 2024.

Sur le manquement à l’obligation de payer le loyer et les charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, «Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.»

Enfin, l'article 9 du code de procédure civile prévoit qu': «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

Il appartient donc à la bailleresse, en demande à la présente instance, qui se prétend créancière de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu'elle réclame.

Au soutien de sa demande, Mme [V] [C] produit un décompte dont il résulte que Mme [J] [K] et M. [F] [K] restent devoir, après déduction des frais de procédure (5 X 2 + 185,02) et des sommes prélevées au titre des échéances comprises entre les mois de mai et août 2024 (173,34 X 5 = 866,70 euros) une somme de 11.370,58 euros au 5 mai 2026, terme de mai 2026 inclus.

Elle ne justifie ni des régularisations de charges (297,57 + 401,55 + 737,63) ni des régularisations relatives à la taxe d’ordures ménagères (4 + 13 + 32).

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article VII.

Mme [J] [K] et M. [F] [K] seront par conséquent condamnés solidairement à payer à Mme [V] [C] une somme de 9.884,83 euros au titre des loyers et des charges impayés au 5 mai 2026, terme de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 5.499,61 euros et de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.




Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de cette article, le locataire doit également souscrire une assurance locative.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Afin d’apprécier la gravité du manquement à l’obligation de payer le loyer et les charges, il convient d’examiner si la responsabilité de Mme [V] [C] est engagée.

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.
Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : (..) les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.


Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : 

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées (..) »

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un bail en date du 22 mars 2018 portant sur un appartement situé dans un immeuble collectif soumis au statut de la copropriété et construit avant l’année 1949, d’une surface habitable de 75 m2.

L’état des lieux d’entrée contradictoire établi le 8 mars 2018 décrit un appartement dans un état général moyen en ce que si des postes sont retenus comme en très bon état, plusieurs postes essentiels, tels que les volets, les portes et les murs des cuisine et salle de bains, indiquent un état d’usage, outre la vétusté de la baignoire.

Mme [V] [C] joint un diagnostic en date du 13 juin 2013 indiquant l’absence de présence de plomb au-delà des seuils en vigueur.

En l’état des débats, la première réclamation de Mme [J] [K] et M. [F] [K] intervient le 15 mars 2024 au titre d’un courriel adressé au syndic et mandataire de Mme [V] [C], le cabinet Laugier-Fine, afin de lui signaler « une prolifération de traces d’humidité recouvrant certains pans de murs et de plafonds » et de l’interpeller sur les travaux de remplacement de la tuyauterie suite à l’effondrement du plafond des toilettes suite au devis établi au mois de juin 2023. Ils font état de deux cas de saturnisme dans l’immeuble.

Ils informent Mme [V] [C], par l’intermédiaire de sa mandataire, de la reprise du paiement du loyer suite à la réalisation de travaux de remise en état du logement (« traitements réglementaires de type TP2 ») à leur frais, et ce, afin de permettre le rétablissement du versement de l’aide au logement.

Mme [J] [K] et M. [F] [K] versent au débat un constat amiable de dégât des eaux établi le 19 juin 2023 avec le syndicat des copropriétaires, s’agissant d’une fuite de canalisation. 

Le rapport d’expertise amiable non contradictoire, réalisée par téléphone, en visio-conférence, en date du 16 juin 2026, indique que le sinistre est causé par une fuite accidentelle sur une canalisation d’alimentation d’eau non accessible, à usage collectif, située dans les toilettes de l’appartement occupé par Mme [J] [K] et M. [F] [K]. Le montant de l’indemnité est estimé à la somme de 845,08 euros, franchise non déduite. Les dommages concernent les toilettes, s’agissant du plafond, de la porte et d’une commode.

Mme [J] [K] et M. [F] [K] font état de l’effondrement du plafond des toilettes suite à ce sinistre.

L’arrêté de traitement de l’insalubrité en date du 8 avril 2024 est motivé par un risque de saturnisme en raison de la présence de sources de plomb accessibles dans certains revêtements et peintures dégradés, outre la concentration en plomb totale supérieure aux normes réglementaires dans le réseau d’eau potable. Il prescrit à Mme [V] [C] de procéder aux travaux suivants : remettre en état la peinture des garde-corps des fenêtres du salon et la chambre n° 2, remettre en peinture les volets du salon et de la chambre 2 ainsi que les portes du placard du couloir, des W.C et de la chambre n° 2.

Au regard de la levée de l’arrêté de traitement de l’insalubrité en date du 26 novembre 2024, non communiqué par les parties mais acquis à la cause tenant leurs écritures respectives et un courrier de l’Agence régionale de santé produit par Mme [V] [C], les travaux prescrits sont réalisés par Mme [V] [C].

Mme [J] [K] et M. [F] [K] versent au débat un procès-verbal de constat de commissaire de justice non contradictoire en date du 9 décembre 2025 dont il ressort les désordres suivants :
-des tâches de moisissures au plafond de la pièce principale et recouvrant les murs de la pièce principale, des deux chambres 1, ainsi que leurs plafonds et les faïences murales de la salle de bains
-l’absence de système d’aération dans la pièce principale et la salle de bains, les photographies jointes indiquant la présence importante de buée sur les vitres de la porte-fenêtre de la pièce principale donnant sur un balcon,
-un taux d’humidité dans la pièce principale compris entre 25 et 30 %, le canapé se délitant,
-la présence d’une auréole à côté du plafond des W.C, une absence de plafond, le mur mitoyen à la cuisine étant gonflé, l’encadrement de la porte s’étant désolidarisé.

Il en résulte que la responsabilité de plein droit de Mme [V] [C] est engagée, en l’absence d’établissement d’un cas de force majeure.

Sur le bien-fondé de la demande de prononcé de la résiliation du bail

Il convient de retenir que la dette locative inclut une part non négligeable d’aide au logement, d’un montant de 616 euros, suspendue à compter du 1er septembre 2025.

Au regard des manquements de Mme [V] [C] à ses obligations de délivrance d’un logement décent et de garantie d’une jouissance paisible des lieux, le manquement de Mme [J] [K] et M. [F] [K] à leur obligation de payer le loyer et les charges n’est pas suffisamment grave pour fonder une résiliation du bail tant aux torts exclusifs de Mme [J] [K] et M. [F] [K] qu’aux torts partagés des parties, Mme [J] [K] et M. [F] [K] demandant le débouté de Mme [V] [C] de sa demande de résiliation du bail.

Mme [V] [C] sera par conséquent déboutée ses demandes de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais de paiement 

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Au regard de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, aide au logement suspendue déduite, il convient d’accorder à Mme [J] [K] et M. [F] [K] un délai de paiement selon les termes du dispositif.

Sur la demande de remise en état des lieux

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut condamner le bailleur à effectuer les travaux de mise en conformité des lieux aux normes de décence.


En l’espèce, Mme [J] [K] et M. [F] [K] sollicitent la condamnation de Mme [V] [C] à effectuer les travaux susvisés. Ils n’en précisent toutefois aucunement la teneur. Ils signalent par ailleurs à Mme [V] [C] la réalisation de travaux de traitements des moisissures dans un courrier du 7 avril 2026.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande.

Sur les préjudices

La présence d’une concentration en plomb totale supérieure aux normes réglementaires dans le réseau d’eau potable permet de retenir une exposition à un risque sanitaire réel de contamination par le plomb à compter du 1er juillet 2023, le dégât des eaux ayant donné lieu à la découverte des désordres intervenant au cours du mois de juin 2023.

Une situation, tenant à l'existence d'un risque pouvant affecter leur santé génère indéniablement du stress pour les locataires. Elle fait obstacle à une jouissance paisible des lieux loués. L'intervention de l’autorité préfectorales ne pouvait qu'inquiéter davantage les locataires.

Si l’arrêté de traitement de l’insalubrité est levé le 26 novembre 2024, Mme [J] [K] et M. [F] [K] continuent cependant de subir des désordres du fait de la présence de moisissures, d’humidité, et ce, jusqu’au 7 avril 2026, en l’état des débats.

Dès lors, le trouble de jouissance subi par Mme [J] [K] et M. [F] [K] entre les 27 novembre 2024 et 7 avril 2026, la persistance de désordres majeures entre les mois de décembre 2024 et mars 2026, soit sur une période de 16 mois, peut être évalué à la somme mensuelle de 300 euros, soit une somme totale de 4.800 euros. 

Sur le préjudice moral, il convient d’une part de retenir le stress légitime occasionné par une éviction du logement entre les 15 avril et 26 novembre 2024, outre l’angoisse générée par la découverte d’un risque d’exposition au plomb suite au dégât des eaux survenu au mois de juin 2023. Dès lors, il sera alloué à Mme [J] [K] et M. [F] [K] une somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Mme [V] [C] sera par conséquent condamnée à payer à Mme [J] [K] et M. [F] [K] les sommes de 4.800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Mme [V] [C] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.








PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

DÉBOUTE Mme [V] [C] de ses demandes de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [K] et M. [F] [K] à payer à Mme [V] [C] une somme de neuf mille huit cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-trois centimes (9.884,83 euros) au titre des loyers et des charges impayés au 5 mai 2026, terme de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025 sur la somme de 5.499,61 euros et de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [J] [K] et M. [F] [K] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de deux cent soixante et quinze euros (275 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, outre une 36ème mensualité réglant le solde de la dette, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité ;

CONDAMNE Mme [V] [C] à payer à Mme [J] [K] et M. [F] [K] une somme de quatre mille huit cents euros (4.800 euros) en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [V] [C] à payer à Mme [J] [K] et M. [F] [K] une somme de mille euros (1.000 euros) en réparation de leur préjudice moral ;

DÉBOUTE Mme [J] [K] et M. [F] [K] de leur demande de condamnation de Mme [V] [C] à effectuer les travaux de remise en état du logement ;

CONDAMNE Mme [V] [C] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la sante publique L1331-22, code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L521-2, code civil 1720). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-09T18:45:32.719Z.