Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 10 septembre 2026, n° 25/00722

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE


MINUTE N° 2026/504

JUGEMENT : [O] [X], [C] [X], [H] [X] c/ S.A.S. [Adresse 1] 

Du 10 Septembre 2026 
2ème Chambre civile
 N° RG 25/00722 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QHM4 
 









Grosse délivrée à 

Me Philippe CAMPS - 542
Me Olivier FLEJOU - 264


expédition délivrée à 



le 


mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du dix Septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame MORA
Greffier : Madame CONTRERES, faisant fonction de greffier

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 08 Juin 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 10 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Septembre 2026 , signé par Madame MORA Présidente, assistée de Madame GIVET,, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEURS 

Monsieur [O] [X] décédé le 13 décembre 2023 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Olivier FLEJOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Monsieur [C] [X]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Olivier FLEJOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Monsieur [H] [X]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Olivier FLEJOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



DÉFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 1] , prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant




























EXPOSE DU LITIGE 
Vu l’exploit d’huissier en date du 19 février 2025 par lequel monsieur [C] [X] et monsieur [H] [X] en leur qualité d’ayants droit de monsieur [O] [X] (décédé le 13 décembre 2023) ont fait assigner la SAS [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans, qui sollicitent de voir :
Vu les articles 1217, 1100 et suivants du Code civil, 
Vu l’article 32-1 du Code de Procédure civile, 
Vu l’article 1241 du Code civil, 
Vu l’ordonnance du Juge de l’exécution du 25 janvier 2025, 
À titre principal, 
CONDAMNER la société [Adresse 1] au paiement d’une somme de 112.000 € à titre d’indemnité contractuelle prévue par acte authentique du 10 novembre 2020 sur une période de 28 mois, entre le 1er avril 2021 et le 17 juillet 2023, tout mois commencé étant dû, pour un montant de 112 000 €. 
À titre subsidiaire, 
CONDAMNER la société [Adresse 1] au paiement d’une somme de 104.000 € à titre d’indemnité contractuelle, prévue par acte authentique du 10 novembre 2020 sur une période de 26 mois, entre le 1er avril 2021 et le 6 mai 2023, tout mois commencé étant dû, pour un montant de 104 000 €, en l’état de l’aveu extra-judiciaire du promoteur, contenu dans son mail du 3 mai 2023 (pièce 8). 
En tout état de cause, 
CONDAMNER la société [Adresse 1] au paiement d’une somme de 15.000 € au titre du retard et des obligations suivantes non respectées : 
- Livraison d’un portail de fermeture du terrain de la maison [X], alors que l’aménagement est prévu seulement en juillet 2024, du fait du retard du promoteur, 
- Visiophone, 
- Végétalisation de la clôture, 
- Arbres à replanter. 
En tout état de cause, 
REJETER toutes les demandes, fins et conclusions de la société [Adresse 1]. 
CONDAMNER la société [Adresse 1] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de résistance abusive. 
CONDAMNER la société [Adresse 1] au paiement d’une somme de 4.250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de Maître Olivier FLEJOU, avocat ;
Vu les dernières conclusions de la SAS [Adresse 1] (rpva 17 février 2026) qui sollicite de voir :
Vu l’article 1218 du Code Civil, 
DIRE et JUGER que les consorts [X] ont toujours bénéficié d’un accès pédestre à la Villa [X] ainsi que prévu par leur acte de vente. 
DIRE et JUGER de surcroît qu’ils ne justifient aucunement avoir tenté de procéder à une quelconque rénovation de la villa en l’absence de tout permis de construire, déclaration préalable, contrat de rénovation, voire même de simples devis de travaux versé aux débats. 
EN L’ETAT, 
DIRE ET JUGER qu’ils sont infondés à se prétendre créanciers à son encontre au titre d’une quelconque liquidation d’une indemnité de retard. 
PAR CONSEQUENT, 
DIRE ET JUGER que les consorts [X] ne disposent d’aucune créance à son encontre, 
Les DEBOUTER de leurs demandes à ce titre. 
Les DEBOUTER de leurs demandes au titre des prétendus travaux non réalisés. 
CONDAMNER solidairement les consorts [X] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens ;
Vu l’ordonnance de clôture du 19 février 2026 fixant la clôture différée au 4 mai 2026 ; 
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens. 

MOTIFS 

La SAS [Adresse 1] a souhaité acquérir une partie de la parcelle appartenant aux consorts [X] sise sur la Commune de [Localité 5], pour y édifier sur la partie en bordure de voie publique, un ensemble immobilier.
Parallèlement, les consorts [X] voulaient procéder à la réfection complète de leur maison de famille. 
Par acte authentique en date du 10 novembre 2020, la SAS LE PARC IMPERAL DE RCM a acquis de Monsieur [O] [X] un terrain cadastré AE[Cadastre 1], [Adresse 6] sur la Commune de [Localité 5].
L’acte prévoit notamment que le vendeur conserve sa maison d’habitation et cède le surplus à la société de promotion immobilière, afin de bâtir un ensemble immobilier et met en place une servitude conventionnelle, afin de laisser l’accès au vendeur, notamment pendant la durée des travaux de construction de l’immeuble.
Par acte authentique de Maître [R] [T], notaire à [Localité 4], en date du 6 mars 2021, Monsieur [O] [X] a fait donation à ses enfants, Messieurs [H] [X] et [C] [X], de droits relatifs aux biens situés sur la Commune de [Localité 5], cadastrés AE [Cadastre 2] et [Cadastre 1] lieudit [Adresse 6], fonds dominant relativement aux biens objet de l’acte du 10 novembre 2020.
Les consorts [X] invoquent l’inexécution de l’acte authentique du 10 novembre 2020, soit le non-respect de l’obligation de leur laisser le passage à partir du 1er avril 2021.
Ils font valoir que l’acte de vente signé entre les parties prévoit que les travaux de gros œuvres devront être terminés le 1er avril 2021, afin de leur permettre de rénover la villa restant sur leur propriété, sous peine d’une indemnité de 4 000 € par mois, ce qui n’a pas été le cas.
Ils expliquent qu’ils ont fait procéder à des saisies à hauteur de 96 873,25 € correspondant aux indemnités de retard de 4 000 € par mois du 1er avril 2021 au 1er avril 2023, mais qu’elles se sont révélées infructueuses, la SAS [Adresse 1] tentant d’organiser son insolvabilité.
Ils lui reprochent également de ne pas avoir respecté les obligations suivantes : Livraison d’un portail de fermeture du terrain de la maison [X], alors que l’aménagement est prévu seulement en juillet 2024, visiophone, végétalisation de la clôture, arbres à replanter, éléments dont ils auraient du bénéficier au 30 octobre 2021.
Ils sollicitent des dommages et intérêts à ce titre.
Ils soulignent que pendant les travaux de gros œuvres, prévus jusqu’au 1er avril 2021, il était prévu un accès uniquement pédestre pour les vendeurs ou leurs ouvriers, qui n’a jamais été assuré pendant les travaux, ni au-delà du 1er avril 2021, date à laquelle ils devaient se terminer. 
Ils concluent que les termes des clauses mentionnées en page 11 de l’acte du 20 novembre 2020 sont sans ambiguïté.
Ils invoquent une inflation importante du coût des matériaux pour la rénovation de leur maison, et une résistance abusive de la part de la défenderesse. 
Ils concluent à l’absence de force majeure, arguant que la société [Adresse 1] a acquis le bien le 10 novembre 2020, c’est-à-dire bien après le premier confinement, qui a été annoncé le 12 mars 2020 et qui s’est terminé au mois de mai 2020, 6 mois avant l’acquisition du bien par le promoteur, et 11 mois avant de la date contractuelle, à laquelle le passage devait être assuré en vue de la rénovation de la maison des consorts [X].
Ils ajoutent qu’il n’y a aucune imprévisibilité, ni aucune force majeure, car l’opération s’est déroulée après le premier confinement, que si par la suite, des mesures de précaution ont été prises, les entreprises ont pu travailler, en fournissant des masques et du gel.
Ils font valoir qu’ils ne sont pas responsables des retards de chantier et que les relations contractuelles entre le promoteur et ses propres entreprises ne leur sont pas opposables. 
En réponse, la SAS [Adresse 1] expose qu’elle a acquis de monsieur [X] la parcelle AE [Cadastre 1] pour y édifier un bâtiment à usage d’habitation collectif et commercial en rez-de-chaussée et professionnel d’une surface de plancher de 1110 m² minimum, que la parcelle voisine AE [Cadastre 2] est restée la propriété des consorts [X] qui souhaitaient réhabiliter la villa y édifiée.
Elle explique qu’une servitude de passage était prévue, avec une clause provisoire pendant les travaux, pour un accès sécurisé à pied ou avec un véhicule selon calendrier de travaux, que la période de gros œuvre empêchant au vendeur tous travaux de rénovation de la villa restant sa propriété, elle devait être achevée le 1er avril 2021, que passé ce délai, une indemnité de 4.000 € par mois de retard serait due par l’acquéreur, tout mois commencé restant dû. 
Elle fait valoir que la réalisation d’un accès véhicule même après la date du 4 avril 2021 n’a pas été prévue de manière obligatoire par les parties à l’acte tant que durerait les travaux, la servitude de 3,19 mètres prévue en page 10 de l’acte ayant vocation à s’appliquer « dès la fin de l’ensemble des travaux et l’obtention du permis d’habiter ».
Elle indique que s’il est expressément convenu entre les parties que durant les travaux de construction de l’immeuble, l’accès à la Villa [X] restera accessible et sécurisé à pied ou avec un véhicule suivant un calendrier de travaux établi entre les parties dont copie est annexée, aucun calendrier de travaux n’est annexé à l’acte de vente de sorte que la date de livraison prévue pour l’ensemble immobilier est ignorée.
Elle ajoute que l’obligation mise à sa charge est identique que l’on se situe avant ou après le 1er avril 2021, c’est à dire « permettre un accès pédestre à la Villa [X] avant cette date et un accès à pied ou en véhicule après le 1er avril 2021 ».
Elle soutient que l’acte ne prévoit pas d’octroyer un accès carrossable d’une largeur de 3,19 mètres à la propriété [X] à compter du 1er avril 2021, comme ils l’invoquent, que la clause selon laquelle la période de gros œuvre devra être achevée au 1er avril 2021 sous peine d’une indemnité de 4.000 € par mois de retard au prétexte qu’elle empêcherait le vendeur de tout travaux sur sa villa n’a aucun sens et vient en contradiction avec les autres mentions de l’acte de vente.
Elle fait valoir que les consorts [X] n’ont aucun intérêt à ce que le gros-œuvre soit achevé en avril 2021 ou plus tard, qu’ils ne sont pas intéressés en effet à l’opération de construction puisque n’étant ni investisseurs dans le projet, ni acquéreurs d’appartement en VEFA, qu’ils n’ont pas vocation à recevoir une quelconque indemnité de retard à titre de la livraison de l’ouvrage, que leur seul intérêt est de bénéficier d’un accès à leur propriété afin d’y entreprendre des travaux.
Elle soutient que l’accès à leur habitation a toujours été possible, et que les consorts [X] ne démontrent pas avoir envisagé des travaux de rénovation, qu’aucune entreprise n’a établi une quelconque attestation indiquant avoir été dans l’impossibilité d’acheminer des matériaux de construction à la Villa [X], qu’ils ne se sont jamais de surcroît conformés aux exigences de l’acte de vente qui prévoit un préavis de 48 heures pour l’accès à la villa, que ce soit avant ou après le 1er avril 2021, que le préjudice qu’ils allèguent est fictif.
A titre subsidiaire, elle invoque la force majeure qui a retardé la réalisation du chantier, les défaillances de ses sous-traitants et cocontractants, et l’épidémie de COVID 19.
Sur la demande de la somme de 15.000 € au titre de travaux prétendument non réalisés, elle souligne que l’acte de vente ne prévoit aucune date et se limite à indiquer que ces travaux seront à réaliser « dès que cela sera techniquement possible et au plus tard à la fin des travaux d’édification de l’immeuble, objet du permis de construire », que les travaux d’édification de l’immeuble ne sont pas terminés, et conclut au rejet de cette demande.
Sur la demande au titre de l’accès à la propriété [X] :
L’article 1104 alinéa 1 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
Les termes des clauses de l’acte authentique signé entre les parties mentionnées en page 11 de l’acte du 20 novembre 2020 concernant le litige qui oppose les parties sont les suivantes : « il est expressément convenu entre les parties que durant les travaux de construction de l’immeuble, l’accès à la villa [X] restera accessible et sécurisé à pied ou avec un véhicule suivant calendrier de travaux établi entre les parties dont copie est ci-annexée ».
Cette annexe n’est pas produite au débat, mais cette absence n’enlève rien à l’obligation de la défenderesse de laisser accessible l’accès à la ville [X], pendant les travaux de construction de l’immeuble.
L’acte précise que pendant le début des travaux de gros œuvre, si aucun accès à la villa [X] n’est possible par véhicule, un accès sécurisé devra être mis en place par l’acquéreur (la défenderesse) avec préavis de 48 heures, permettant un accès pédestre uniquement à la villa (…) cette période de gros œuvre devra impérativement être achevée le 1er avril 2021. Passé ce délai, une indemnité de 4000 euros par mois de retard sera due et versée par l’acquéreur au vendeur. Tout mois commencé restant dû ».
L’acte ajoute que « passé ce délai de gros œuvre, cet accès devra être autorisé et sécurisé à pieds ou par véhicule, pour le vendeur (…). »
La SAS [Adresse 1] est un professionnel, et le rédacteur de l’acte est son propre notaire.
Elle ne peut valablement soutenir que les clauses de l’acte authentique sont ambiguës.
Ces clauses sont parfaitement claires et précises.
Or, l’accès pédestre ou par véhicule qui aurait dû être assuré pendant les travaux, n’a pas été assuré pendant les travaux, ni au-delà du 1er avril 2021, date à laquelle ils auraient dû se terminer « impérativement », sous peine d’une indemnité de retard d’un montant de 4 000 € par mois. 
Aucun accès routier, permettant des travaux dans la maison des consorts [X] n’a été possible avant l’année 2023.
L’argument de la défenderesse qui consiste à invoquer l’absence de tentative de rénovation et de permis de construire des demandeurs, est indifférent à la solution du litige, puisque les travaux de rénovation ne pouvaient être entrepris faute d’accès par véhicule à la villa [X].
Cet argument confine à la mauvaise foi. 
La SAS [Adresse 1] n’a donc pas respecté ses obligations. 
Les attestations qu’elle produit pour justifier du retard des travaux ne respectent nullement les conditions légales. Elle ne peut pas invoquer la force majeure pour justifier du retard dans la réalisation des travaux, puisque le contrat en cause a été conclu après le début de la crise sanitaire.
De plus, elle ne démontre pas en quoi cette crise sanitaire a pu l’empêcher de respecter ses obligations.
En effet, aucune imprévisibilité, ni aucune force majeure, ne peut être retenue à ce titre, car l’opération de construction s’est déroulée après le premier confinement, et que, si par la suite des mesures de précaution ont été nécessairement mises en place, les entreprises ont pu travailler.
Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la SAS [Adresse 1] à payer aux demandeurs la somme de 112 000 € pour 837 jours, soit 2 ans, 3 mois et 16 jours, soit encore 28 mois, tout mois commencé étant dû (4.000 x 28), puisqu’aucun élément produit par la défenderesse ne permet de remettre en cause ce décompte.
Sur la demande au titre des travaux à réaliser par la SAS LE [Adresse 1] :
La SAS [Adresse 1] s’est engagée dans l’acte de vente, à réaliser « dès que cela sera techniquement possible et au plus tard à la fin des travaux d’édification de l’immeuble (…) à ses frais, à installer un portail avec murets et piliers à ses frais exclusifs, … avec système d’ouverture électrique motorisé, …, interphone et télécommande … clôture avec portail, implantation d’arbres, poster d’un mur ou grillage à végétaliser ».
Elle ne conteste pas ne pas avoir respecté ces engagements.
Si l’acte de vente ne prévoit aucune date de réalisation de ces travaux, ceux-ci auraient dû être réalisés « dès que cela sera techniquement possible et au plus tard à la fin des travaux d’édification de l’immeuble, objet du permis de construire », aucun élément produit par la défenderesse ne prouve que cela n’est pas techniquement possible, ni que les travaux d’édification de l’immeuble ne sont pas terminés.
Les pièces qu’elle produit ne sont pas récentes, aucun constat d’huissier ne démontre que les travaux ne sont pas terminés au moment où le tribunal statue.
En conséquence, au titre du préjudice lié à la non réalisation de ces travaux, il sera alloué aux demandeurs la somme de 5.000 euros.
Sur la résistance abusive :
Les conséquences de l’inexécution peuvent causer des préjudices aux demandeurs.
La résistance abusive de la SAS [Adresse 1] est seulement fautive, et constitue un préjudice en soi pour les demandeurs, notamment moral.
Elle sera sanctionnée par l’octroi de dommages et intérêts, à hauteur de 3 000 €. 
Sur les demandes accessoires :
L’exécution provisoire est de droit.
Il n’y a pas lieu de l’écarter.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.
La SAS [Adresse 1] sera condamnée à leur payer la somme de 4.250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.
Partie succombant à l’instance, la SAS [Adresse 1] sera condamnée aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Olivier FLEJOU, avocat.
PAR CES MOTIFS 
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DIT que la SAS [Adresse 1] n’a pas respecté ses obligations prévues dans l’acte de vente du 10 novembre 2020,
CONDAMNE la SAS [Adresse 1] à payer à monsieur [C] [X] et monsieur [H] [X] la somme de 112 000 € (cent douze mille euros) au titre de l’indemnité de retard prévue dans cet acte,
CONDAMNE la SAS [Adresse 1] à payer à monsieur [C] [X] et monsieur [H] [X] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre du préjudice lié à la non réalisation des travaux pour leur compte, qu’elle s’était engagée à réaliser,
CONDAMNE la SAS [Adresse 1] à payer à monsieur [C] [X] et monsieur [H] [X] la somme de 3 000 € (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,
DIT n’y avoir lieu à l’écarter,
CONDAMNE la SAS [Adresse 1] à payer à monsieur [C] [X] et monsieur [H] [X] la somme de 4.250 € (quatre mille deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la SAS [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SAS [Adresse 1] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Olivier FLEJOU, avocat.

LE GREFFIER LE PRESIDENT