Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 7 juillet 2026, n° 24/02886

Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS

Vu les actes de commissaire de justice du 8 août 2024 par lesquels madame [Z] [D] épouse [D]-[G] et monsieur [Q] [G] ont fait assigner monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] devant le tribunal judiciaire de Nice. 

Vu les dernières conclusions notifiées par madame [Z] [D] épouse [D]-[G] et monsieur [Q] [G] (rpva 09/06/2025) qui sollicitent de voir : 
Vu les articles 1100 et suivants du code civil, 
Vu les articles 1128 et suivants du code civil, 
Vu l’article 1137 du code civil, 
Vu l’article 1178 du code civil, 
Vu les articles 1352 et suivants du code civil, 
Vu l’article 1589 du code civil, 
Vu l’article 1186 du code civil, 
Vu l’article 1352-6 du code civil, 
A titre principal 
Juger que les désordres tenant aux moisissures et au soulèvement du parquet dans la chambre portent atteinte à la destination de celle-ci, la rendant impropre, 
Juger que les vendeurs s’étaient engagés à maintenir le bien vendu en l’état à date du compromis jusqu’à la date de réitération par acte authentique, 
Juger que le bien n’était pas dans le même état lors de la réitération de l’acte authentique que dans celui dans lequel il était lors de la rédaction du compromis de vente Juger qu’au moins une des conditions du compromis n’a pas été respectée,
Juger que le compromis de vente contient une clause pénale en cas de non-réalisation par la partie défaillante d’une condition suspensive,
Juger que la clause pénale telle que prévue au compromis de vente s’élève à 38.000 euros
Par conséquent, 
Prononcer la caducité du compromis de vente, 
Ordonner la restitution de la somme de 19.000 euros séquestrée en l’étude notariale de Maître [P] [K], la somme devant être assortie des intérêts au taux léga, 
Condamner in solidum et solidairement monsieur [V] et madame [Y] au paiement de la clause pénale fixée à 38.000 euros dans le compromis de vente,
Condamner in solidum et solidairement monsieur [V] et madame [Y] au paiement la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts,
A titre subsidiaire
Juger que les vendeurs monsieur [V] et madame [Y] avaient connaissance des désordres au jour de la signature définitive de l’acte de vente, 
Juger que les vendeurs monsieur [V] et madame [Y] ont présenté leur bien comme étant sain et exempt de désordres, 
Juger que les vendeurs monsieur [V] et madame [Y] ont délibérément caché l’existence desdits désordres apparus post signature du compromis de vente, 
Juger que ce n’est que parce qu’ils ont imposé une visite le matin de la réitération de l’acte authentique qu’ils ont pris connaissance de l’existence de désordres affectant le bien, 
Juger que les désordres tenant aux moisissures et au soulèvement du parquet dans la chambre portent atteinte à la destination de celle-ci, la rendant impropre à sa destination,
Juger que les vendeurs ont dolosivement tenté de convaincre les acheteurs que des travaux réparatoires pérennes avaient été entrepris, endiguant définitivement la cause des désordres, 
Juger que le compromis de vente contient une clause pénale en cas de non-réalisation par la partie défaillante d’une condition suspensive,
Juger que la clause pénale telle que prévue au compromis de vente s’élève à 38.000 euros 
Par conséquent, 
Prononcer l’annulation du compromis de vente pour dol,
Ordonner la restitution de la somme de 19.000 euros séquestrée en l’étude notariale de Maître [P] [K], cette somme devant être assortie des intérêts au taux légal 
Juger qu’ils exercent une action en réparation du dommage subi sur le fondement du droit commun de la responsabilité extracontractuelle,
Condamner in solidum et solidairement monsieur [V] et madame [Y] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’indemnisation due,
Condamner in solidum et solidairement monsieur [V] et madame [Y] au paiement de la clause pénale fixée à 38.000 euros dans le compromis de vente,
A titre infiniment subsidiaire 
Juger que l’habitabilité d’un logement à visée de résidence principale constitue par nature d’une condition essentielle de son achat Juger qu’un soulèvement de parquet en plein centre d’une chambre rend l’ouvrage impropre à sa destination Juger que les traces de moisissures dans une chambre rendent celle-ci impropre à destination Juger que les acquéreurs ont contracté sur la base d’une erreur, pensant acheter légitimement une résidence principale apte à être habitée et exempte de désordres,
Juger que le compromis de vente contient une clause pénale en cas de non-réalisation par la partie défaillante d’une condition suspensive Juger que la clause pénale telle que prévue au compromis de vente s’élève à 38.000 euros,
Par conséquent, 
Prononcer la nullité du compromis de vente pour erreur,
Ordonner la restitution de la somme de 19.000 euros séquestrée en l’étude notariale de Maître [P] [K], cette somme devant être assortie des intérêts au taux légal. 
Condamner in solidum et solidairement monsieur [V] et madame [Y] au paiement de la clause pénale fixée à 38.000 euros dans le compromis de vente,
Condamner in solidum et solidairement monsieur [V] et madame [Y] au paiement aux consorts [D]-[G] de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
En tout état de cause 
Rejeter les demandes reconventionnelles formulées par monsieur [V] et madame [Y],
Condamner in solidum monsieur [V] et madame [Y] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de leur résistance abusive,
Condamner in solidum madame [Y] et monsieur [V] à payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
Ordonner l’exécution provisoire,

Vu les dernières conclusions notifiées par monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] (rpva 05/11/2025) qui sollicitent de voir : 
Vu notamment les articles 544, 1104, 1231-1, 1231-5, 1589 et suivants du code civil, 
Juger valable le compromis de vente du 16 octobre 2023, et juger que la vente était parfaite, 
Juger qu’en contemplation du refus fautif des époux [G] de signer la vente, il y a lieu de confirmer la résolution de plein droit du compromis de vente du 16 octobre 2023 conformément aux dispositions dudit compromis, 
Condamner Madame [Z] [D] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] à leur payer la somme de 38.000 euros en exécution de la clause pénale contractuelle inscrite dans le compromis, 
Autoriser Maitre [K] [P], Notaire à [Localité 1] (06), désigné séquestre conventionnel de la somme de 19.000 euros, à s’en libérer à leur profit pour paiement partiel de la somme de 38 000 euros, 
Ecarter des débats la pièce adverse n°10 qui n’est pas produite en totalité, et qui n’est pas signée par son prétendu rédacteur, 
Débouter Madame [Z] [D] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
Condamner Madame [Z] [D] épouse [G] et Monsieur [Q] à leur payer la somme de 10.843,23 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant du refus fautif des époux [G] de signer l’acte de vente,
Condamner Madame [Z] [D] épouse [G] et Monsieur [Q] à leur payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre de la violation de l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, 
Condamner Madame [Z] [D] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] à leur payer la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, 
Condamner Madame [Z] [D] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de Procédure Civile, 
Condamner Madame [Z] [D] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] aux entier dépens, en ce compris le cout des actes de Maitre [J] du 31 janvier 2024 et de Maitre [O] en date 15 et 20 février et 17 septembre 2024. 

Vu l’ordonnance de clôture du 5 février 2026 fixant la clôture différée au 10 mars 2026. 

Vu l’audience de plaidoirie du 10 avril 2026. 

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes d’un acte sous seing privé du 16 octobre 2023 valant compromis de vente, madame [X] [Y] et monsieur [M] [V] en qualité de vendeurs et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] et monsieur [Q] [G] en qualité d'acquéreurs ont conclu un compromis de vente portant sur un bien situé [Adresse 3] à [Localité 1] pour un montant de 370.200 euros. 

Les termes du compromis prévoyaient une réitération par acte authentique au plus tard le 10 janvier 2024. 

Monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G], acquéreurs, font valoir qu’un rendez-vous notarial a été initialement fixé le 8 janvier 2024 mais qu’en effectuant une dernière visite le matin-même, ils ont constaté un soulèvement du parquet dans l’un des chambres et des traces de moisissures importantes. 

Ils indiquent que les vendeurs ont entrepris de faire réaliser des recherches de fuite mais ils estiment que les rapports du 9 janvier 2024 et du 17 janvier 2024, infructueux, ne sont pas concluants comme en atteste le rapport issu de l’intervention de monsieur [U] [C] du 20 janvier 2024. 

Ils exposent qu’à l’occasion du deuxième rendez-vous notarial fixé le 15 février 2024, ils ont refusé la réitération de la vente puisqu’aucune réponse satisfaisante ne leur était fournie. 

Ils indiquent que, par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, les vendeurs leur ont notifié la résolution du compromis de vente et les ont sommés d’avoir à leur payer la somme de 38.000 euros au titre de la clause pénale de l’acte et d’avoir à maintenir la somme de 19.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains de maître [P]. 

A titre principal, ils sollicitent de voir constater la caducité du compromis de vente en raison de la non-réalisation d’une condition suspensive. Ils expliquent que l’acte du 16 octobre 2023 contient une clause stipulant que les vendeurs s’engageaient à maintenir les biens vendus en l’état jusqu’à la réitération de la vente et si dans ce délai un sinistre venait à survenir, ils pourraient renoncer à l’acquisition. 

Ils estiment que l’existence des moisissures et le soulèvement du parquet dans la chambre sont des désordres de nature décennale qui rendent le bien impropre à sa destination. 

Ils affirment que les désordres peuvent être constatés sur les photographies qu’ils ont faites le 8 janvier 2024 et qu’ils n’étaient pas visibles lors des visites antérieures. 

Concluant qu’une des conditions suspensives de l’acte ne s’est pas réalisée, ils sollicitent la restitution de l’indemnité d’immobilisation conformément aux stipulations du compromis, assortie des intérêts au taux légal. 

Ils considèrent qu’en ne maintenant pas le bien dans son état au jour de la signature du compromis, les vendeurs ont commis une faute qui justifie qu’ils soient condamnés à leur verser le montant de la clause pénale de 38.000 euros. 

Ils sollicitent également la somme de 10.000 euros expliquant que les vendeurs ont refusé à plusieurs reprises de leur restituer le montant de l’indemnité d’immobilisation. 

Subsidiairement, ils sollicitent que le compromis de vente soit annulé pour vice de leur consentement, d’abord sur le fondement du dol et ensuite sur le fondement de l’erreur. 

Sur le dol, ils soutiennent que les vendeurs ont fait preuve de réticence dolosive en ne mentionnant pas l’humidité ambiante de l’appartement en hiver. 

Ils produisent deux attestations de témoins, rédigées par des agents immobiliers, qui attestent qu’à l’occasion du rendez-vous du 15 février 2026, l’agent immobilier des vendeurs avaient indiqué que ces derniers connaissaient l’existence de moisissures qui pouvaient apparaître en hiver et qu’ils les nettoyaient régulièrement. 

Ils affirment que ces déclarations ne les ont pas dissuadés de poursuivre la vente mais qu’ils souhaitaient tout de même obtenir des réponses notamment quant à la prise en charge des désordres par l’assureur habitation des vendeurs. 

Ils estiment que cette dissimulation est corroborée par les photographies prises les 8 janvier 2024 qui démontrent la présence de moisissure et d’un soulèvement du plancher qui n’étaient pas visibles lors des visites antérieures et en déduisent que cela acte le caractère intentionnel de la réticence dolosive vendeurs. 

Ils ajoutent que la dissimulation dolosive se déduit de l’annonce du bien qui était présenté comme un appartement sain. 

Ils contredisent les rapports en recherche de fuite effectués et ajoutent qu’aucune démarche, pourtant recommandée par l’assureur de vendeurs, n’a été entreprise auprès de la copropriété. 

Par ailleurs, monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] sollicitent l’annulation du contrat sur le fondement de l’erreur en tant que vice du consentement. 

Ils rappellent qu’en application de l’article 1132, l’erreur doit porter sur les qualités essentielles de la prestation due et qu’en l’absence de stipulation contractuelle en ce sens, le juge peut les apprécier souverainement. 

Ils indiquent qu’un soulèvement de parquet rend le bien impropre à sa destination, tout comme les moisissures dans une chambre. 

Ils indiquent avoir commis une erreur, pensant acheter une résidence habitable et exempte de vice. 

Eu égard à la nullité du contrat entraînant son annulation rétroactive, ils sollicitent la restitution de l’indemnité d’immobilisation, ainsi que le paiement de la clause pénale prévue au contrat et l’allocation de dommages et intérêts pour un montant de 10.000 euros. 

En réponse aux moyens adverses, ils estiment que les demandes indemnitaires au titre de l’état daté, des appels de fond de charges de copropriété, de la taxe foncière sont mal-fondées puisque d’une part, la vente n’a pas eu lieu et d’autre part, parce les vendeurs ont définitivement cédé leur bien en octobre 2024. 

En tout état de cause, ils sollicitent la somme supplémentaire de 5.000 euros pour résistance abusive. 

Madame [X] [Y] et monsieur [M] [V] sollicitent le rejet des demandes de monsieur [Q] [G] et de madame [Z] [D] épouse [D]-[G]. 

Ils affirment que le consentement des acquéreurs n’a pas pu être vicié au regard des nombreuses visites du bien ayant fait l’objet du compromis. Ils ajoutent que rien n’a été découvert au jour de la vente et que cet élément est corroboré par les rapports des recherches en fuite qu’ils ont fait diligenter les 9 et 17 janvier 2024. 

Sur leur connaissance d’un prétendu vice, ils estiment que les attestations de témoins produites par les demandeurs n’ont aucune valeur probante puisqu’elles ont été rédigées par des agents immobiliers qui ne se sont jamais rendus sur place. 

Ils estiment également que l’avis de monsieur [U] [C] est peu probant. 

Ils considèrent que les acquéreurs confirment eux-mêmes dans leurs conclusions l’absence de dol en affirmant que malgré la prétendue découverte le jour de la signature de l’état d’usage du parquet, ils désiraient toujours acheter l’appartement. 

Ils indiquent que le compromis contient une clause d’exclusion des vices cachés et rappellent qu’ils n’ont pas la qualité de professionnels. Ils ajoutent qu’aucun désordre n’affectait le bien au jour de la vente et d’autant moins à le rendre impropre à sa destination. Ils expliquent que les défendeurs échouent à rapporter la preuve d’un sinistre. 

Ils considèrent qu’un procès-verbal de constat du 17 septembre 2024 confirme le parfait état de l’appartement et l’absence de tout désordre ce qui leur a permis de vendre le bien à un tiers en octobre 2024. 

Reconventionnellement, en raison du refus des acquéreurs de réitérer la vente alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, ils estiment que ces derniers ont commis une faute qui, en application des stipulations contractuelles, entraîne la résolution du compromis et attribue le montant de l’indemnité d’immobilisation et de la clause pénale aux vendeurs. 

Ils affirment qu’en droit, l’exécution d’une clause pénale se cumule avec l’allocation de dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi et sollicitent à ce titre le paiement de la somme de 380 euros pour l’état daté de l’appartement, la somme de 2.054 euros au titre de la taxe foncière, la somme de 5.000 euros pour avoir finalement vendu le bien à un prix moindre et la somme de 3.409,23 euros au titre des charges de copropriété appelées du 8 janvier 2024 au 8 octobre 2024. 

Ils estiment également que les acquéreurs ont manqué à leur obligation de bonne foi et sollicitent la somme de 5.000 euros sur le fondement des articles 1104 et 1231-1 du code civil. 

Ils sollicitent la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur la caducité du compromis de vente

Aux termes de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. L'article 1304-6 du même code dispose que lorsque la condition défaillit, l'obligation conditionnelle est caduque et les parties sont restituées dans la situation antérieure.

La caducité d'un compromis de vente suppose ainsi la défaillance d'une condition suspensive expressément stipulée dans l'acte, dont la réalisation conditionne la formation définitive de la vente. Elle ne peut pas résulter d’une simple obligation contractuelle par les parties.

L'obligation pesant sur le vendeur de maintenir le bien en l'état entre la signature du compromis et la réitération de la vente par acte authentique constitue, quant à elle, une obligation contractuelle accessoire inhérente au contrat de vente. Elle trouve son fondement dans l'obligation de délivrance mise à la charge du vendeur par les articles 1603 et 1604 du code civil et dans les stipulations contractuelles qui la précisent. 

Cette obligation, de nature contractuelle, relève du régime de l'inexécution contractuelle régi par les articles 1217 et suivants du code civil et non du droit des conditions stipulées entre les parties.

En l'espèce, le compromis de vente signé le 16 octobre 2023 stipule expressément que « si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des parties retrouvera alors son entière liberté de disposition, sans indemnité de part et d’autre. L’acompte versé sera immédiatement et intégralement restitué à l’acquéreur. Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution des dommages et intérêts. L’acquéreur devra par ailleurs, indemniser l’agence du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes »

L’acte prévoit des conditions suspensives de droit commun et ne prévoit expressément qu’une seule condition suspensive matérialisée en l’obtention d’un prêt selon les termes de l’acte. 

Aucune autre condition suspensive n'est stipulée dans le compromis, et en particulier aucune condition portant sur le maintien du bien dans son état matériel ou sanitaire au jour de la signature. 

Bien que le compromis comporte une clause intitulée « obligation de garde du vendeur », ainsi qu'une clause relative aux conditions générales de vente qui précise l'obligation de délivrance conforme pesant sur le vendeur, celles-ci instituent une obligation contractuelle à la charge des vendeurs mais ne les érigent pas en conditions suspensives de la vente au sens des articles 1304 et suivants du code civil.

Les acquéreurs soutiennent que la découverte, le matin du 8 janvier 2024, de moisissures et d'un soulèvement du parquet dans l’une des chambres de l’appartement constituerait la défaillance de l'obligation de garde du vendeur assimilable à une condition suspensive, entraînant la caducité du compromis et la restitution de l'acompte versé.

Cependant, l'obligation de garde du vendeur et l'obligation de délivrance conforme, telles que stipulées dans le compromis, constituent des obligations contractuelles accessoires et non des conditions suspensives. Elles ne subordonnent pas la naissance des obligations des parties à la survenance d'un événement futur et incertain mais mettent à la charge des vendeurs un engagement positif de conservation du bien pendant la période intermédiaire.

Par ailleurs, la seule condition suspensive stipulée dans le compromis est la condition d'obtention du financement. Il n'est ni allégué ni établi que cette condition n'aurait pas été réalisée. Les acquéreurs ne se prévalent d'ailleurs pas de la défaillance de cette condition mais de l'état du bien au jour de la réitération. 

À la supposer établie dans son principe, la méconnaissance par les vendeurs de leur obligation de garde ou de délivrance conforme serait susceptible d'ouvrir aux acquéreurs des droits relevant du droit commun de l'inexécution contractuelle, mais elle ne saurait emporter la caducité de plein droit du compromis.

En conséquence, la demande de caducité du compromis formée par monsieur [Q] [G] et [Z] [D] épouse [D]-[G] sera rejetée et ils seront déboutés de leur demande subséquente de dommages et intérêts d’un montant de 10.000 euros. 

Sur la nullité du compromis

Selon l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Sur le fondement du dol

L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Le dol suppose ainsi la réunion de deux éléments distincts et cumulatifs.

L'élément matériel consiste soit en des manœuvres actives soit en un mensonge, soit en une réticence dolosive, c'est-à-dire la dissimulation délibérée d'une information que le contractant sait déterminante pour son cocontractant. La simple réticence, sans intention de tromper, ne suffit pas à caractériser le dol.

L'élément intentionnel consiste dans la conscience, par l'auteur du dol, du caractère déterminant de l'information dissimulée ou de la manœuvre employée pour le consentement de son cocontractant. 

En l’espèce, les acquéreurs soutiennent que les vendeurs auraient commis un dol par réticence en dissimulant l'existence de problèmes d'humidité récurrents affectant l'appartement dont ils avaient connaissance avant la signature du compromis du 16 octobre 2023.

À l'appui de ce moyen, les acquéreurs produisent une attestation de madame [R] [W] épouse [H] qui n’est pas datée. L’agent immobilier, directrice de l’agence [F] y explique qu’elle représentait les consorts [G] lors de la vente et indique que « Nous avons pu constater lors de la revisite d’usage, avant la signature, des désordres non visibles lors des premières visites (parquet soulevé, moisissures sur les murs d’une chambre) ». Elle ajoute que lors du second rendez-vous notarial du 15 février 2024, madame [S], agent immobilier représentant les vendeurs, leur a révélé que « les vendeurs lui avait indiqué que les tâches de moisissure pouvaient réapparaître pendant l’hiver et qu’ils les nettoyaient régulièrement ». 

Une seconde attestation de madame [N] [B] rédigée le 22 mai 2024, également agent immobilier de l’agence [F], ne mentionne pas l’état antérieur de l’appartement mais elle déclare que lors de la signature, l’agent immobilier des vendeurs avait reconnu que ces derniers avaient connaissance de problèmes récurrents de moisissures dans l’appartement dus à de l’humidité, particulièrement en hiver, et qu’ils les essuyaient chaque année. 

Ces attestations constituent des témoignages indirects en rapportant des propos que l'agent immobilier des vendeurs aurait tenus, lesquels propos rapportaient eux-mêmes les déclarations que les vendeurs lui auraient faites. Ces éléments reposent sur la reconstitution de propos successivement rapportés par des intermédiaires et ne présentent pas les garanties suffisantes de fiabilité pour établir avec certitude de l’existence d'une intention frauduleuse des vendeurs, qui n’est d’ailleurs pas évoquée par les témoins. 

En tout état de cause, cette seule connaissance de problèmes d’humidité ne suffit pas à caractériser une réticence dolosive. Monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] procèdent par voie d’affirmations, sans démontrer que les vendeurs ont nettoyé des tâches de moisissure juste avant chacune des visites antérieures du bien ayant conduit à la signature du compromis. 

En conséquence, les éléments constitutifs du dol n'étant pas établis, le moyen de nullité du tiré du dol sera écarté.

Sur le fondement de l’erreur

L'article 1132 du code civil dispose que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due.

L'article 1133 du même code précise que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur s’apprécie au jour de la formation du contrat. 

En l'espèce, les acquéreurs soutiennent qu'ils se sont mépris sur les qualités essentielles de l'appartement en croyant acquérir un bien sain et normalement ventilé, alors que celui-ci est affecté d'un défaut ventilation entraînant l'apparition récurrente de moisissures en période hivernale.

Il est constant que l'ensemble des experts amiables intervenus sur le bien ont unanimement conclu à l'existence d'un défaut structurel de ventilation de l'appartement. Ce défaut existait nécessairement au jour de la signature du compromis et antérieurement à la découverte des moisissures par les acquéreurs.

Il peut ainsi être admis qu'au jour de la formation du contrat, les acquéreurs croyaient acquérir un bien normalement ventilé et propre à une habitation saine, alors que le défaut de ventilation, non apparent lors des visites effectuées avant la signature du compromis, affectait déjà le bien à cette date.

Il n’est pas contesté que monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] ont conclu le compromis de vente portant sur un bien à usage d’habitation, ce qui fait du caractère habitable de l’habitation, une qualité essentielle de la vente. 

Or ces derniers ne rapportent pas la preuve que les moisissures et le soulèvement du parquet sont d'une ampleur et d'une gravité telles qu'ils rendent le bien impropre à sa destination d'habitation ou en diminueraient tellement l'usage qu'ils n'auraient pas contracté. 

Également, il ressort de leurs propres conclusions que lors du rendez-vous du 15 février 2024, informés par l'agent immobilier des vendeurs de l'existence d'un défaut de ventilation de l'appartement connu des vendeurs, ils ont néanmoins déclaré vouloir poursuivre la vente.
Cet élément contredit le caractère déterminant de l'erreur alléguée. 

En conséquence, le moyen de nullité tirée de l’erreur sera écarté. 

Eu égard à ce qui précède, la demande de nullité du compromis pour erreur sur les qualités essentielles formée par monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] [G] sera rejetée et ils seront déboutés de leur demande subséquente de dommages et intérêts d’un montant de 10.000 euros sur le fondement extracontractuel. 

Sur la résolution du compromis

En droit, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le compromis de vente stipule dans sa clause intitulée « Réitération par acte authentique » que : 
« Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement. 
Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 10 janvier 2024 (…). 
La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. 
A défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : 
Invoquer la résolution de plein droit des présents sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 38.000 euros (38.000€). Ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus. (…)Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les parties reprendront chacune leur entière liberté. Si un acompte a été versé par l’acquéreur, il lui sera alors restitué, le vendeur autorisant d’ores et déjà le séquestre à s’en dessaisir sans autre autorisation ». 

Il n’est pas contesté que les acquéreurs ont refusé de réitérer la vente lors du rendez-vous notarial fixé au 8 janvier 2024. 

Monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] leur ont fait signifier, par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, une sommation de comparaître devant notaire pour un rendez-vous fixé au 15 février 2024 à 14 heures 30.

Cette sommation, qui vaut mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception fait courir le délai de dix jours à l'expiration duquel la résolution de plein droit peut être invoquée.

Un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice du 15 février 2024 atteste que la vente n'a pas eu lieu à cette date. 

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] ont invoqué la résolution de plein droit du compromis et ont sommé les acquéreurs de leur verser les sommes de 38.000 euros au titre de la clause pénale et d’avoir à maintenir la somme de 19.000 euros entre les mains du notaire séquestre « en garantie du paiement de la clause pénale et de tous dommages et intérêt ». 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les formalités contractuellement prévues pour la mise en œuvre de la clause résolutoire ont été respectées par les vendeurs. 

La résolution de plein droit du compromis de vente du 16 octobre 2023 est ainsi acquise depuis le 20 février 2024 et il y a lieu de la constater.

Sur les demandes en paiement

Sur la clause pénale

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Pour apprécier le caractère manifestement excessif d'une clause pénale, le juge tient compte notamment de l'absence ou de la modicité du préjudice réellement subi par le créancier, des circonstances ayant conduit à l'inexécution, du comportement du créancier postérieurement à l'inexécution, et de la disproportion entre le montant de la pénalité et l'intérêt que le créancier avait à l'exécution.

En l'espèce, il ressort de ce qui a été précédemment évoqué que monsieur [Q] [G] et [Z] [D] épouse [D]-[G] ont refusé de réitérer la vente et que monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] ont résolu le compromis de vente le 20 février 2024, ce qui exclut par principe que les acquéreurs puissent obtenir la condamnation des vendeurs à leur payer le montant de la clause pénale. 

En conséquence, monsieur [Q] [G] et [Z] [D] épouse [D]-[G] seront déboutés de leur demande tendant à obtenir la condamnation des vendeurs à leur payer le montant de la clause pénale. 

Reconventionnellement, monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] sollicitent la condamnation des acquéreurs à leur payer le montant de la clause pénale, conformément à la clause de résolution stipulée par le compromis de vente. 

Toutefois, il sera relevé que les vendeurs ont résolu le compromis dès le 20 février 2024, soit cinq jours seulement après le procès-verbal de constat de carence du 15 février 2024 et que l’appartement a finalement été vendu à un tiers le 8 octobre 2024. 

Bien que fautif, le refus de monsieur [Q] [G] et de [Z] [D] épouse [D]-[G] de réitérer la vente trouve sa cause dans des circonstances objectives et vérifiables. Ils ont découvert le matin même du premier rendez-vous notarial des désordres non apparents lors des visites ayant précédé la signature du compromis. La réalité de ces désordres est mise en évidence par des rapports d’experts amiables commandés par chacune des parties. 

Il résulte de ces éléments que le montant de 38.000 euros au titre de la clause pénale est manifestement excessif au regard du délai pendant lequel les vendeurs sont restés engagés suite au refus de signature par les vendeurs et de la raison de ce refus. 

Il y a donc lieu de la modérer et de la fixer à la somme de 4.000 euros, laquelle correspond à une juste indemnisation des frais directement et nécessairement exposés par les vendeurs du fait de la non-réitération de la vente.

En conséquence, monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] seront condamnés in solidum à payer la somme de 4.000 euros à monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] au titre de la clause pénale. 

En outre, à titre de dommages et intérêts supplémentaires, les vendeurs sollicitent la somme de 10843,23 euros au titre de leur préjudice financier comprenant l’état daté de l’appartement à hauteur de 380 euros, le paiement de la taxe foncière jusqu’au 8 octobre 2024, le paiement des charges de copropriété jusqu’au 8 octobre 2024 et le fait d’avoir vendu le bien 5.000 euros moins cher que ce qui avait été convenu avec les consorts [G].

Les vendeurs sollicitent également la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de bonne foi sur le fondement de l’article 1104 et 123-1 du code civil et la somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice moral . 

Il est acquis que la clause pénale est une évaluation forfaitaire du montant de l’ensemble des préjudices pouvant résulter de l’inexécution ou de la mauvaise exécution du contrat et ce caractère forfaitaire est rappelé dans le compromis. En l’occurrence l’ensemble des préjudices sollicités se rapportent à l’inexécution du contrat déjà sanctionnée par la clause pénale. 

Monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] seront donc déboutés de l’ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts additionnelles .

Sur le sort de l’acompte

En droit, un acompte constitue un paiement partiel anticipé du prix prévu par le contrat. En matière de vente, il se distingue de l'indemnité d'immobilisation, qui constitue la contrepartie de l'engagement du promettant et reste acquise au vendeur en cas de défaillance de l'acquéreur et de la clause pénale, qui représente une évaluation forfaitaire anticipée du préjudice résultant de l'inexécution.

L'acompte n'a de cause juridique que dans l'exécution du contrat auquel il se rattache. Lorsque la vente ne se réalise pas, il est en principe dépourvu de cause et doit être restitué à celui qui l'a versé, à moins que le contrat ne lui confère expressément une fonction distincte justifiant sa conservation par le vendeur.

L'article 1229 du code civil dispose que la résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l'espèce, le compromis de vente du 16 octobre 2023 stipule une clause intitulée « Prix – acompte » qui indique que « la somme de 19.000 euros sera déposée à titre d’acompte entre les mains de Maître [P] [K], choisie pour séquestre par les parties. 
Ce dépôt interviendra au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de la signature des présentes par virement. 
Il s’imputera sur le prix, frais et honoraires convenus, y compris honoraires de l’agence s’ils sont à la charge de l’acquéreur, sauf en cas de non réalisation de l’une des conditions suspensives contenues dans la présente convention. 
A défaut de versement à la date fixée, le vendeur pourra considérer les présentes comme caduques en informant l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans le délai de quinze jours suivant la date d’échéance. 
Le séquestre détiendra l’acompte versé pour le compte de qui il appartiendra. Il le conservera avec pour mission de le ventiler ou de le remettre selon les prévisions stipulées aux présentes. 
En cas d’exercice par l’acquéreur de sa faculté de rétractation, s’il en bénéficie, le séquestre lui restituera les fonds dans les délais légaux, étant précisé qu’en présence de pluralité d’acquéreurs, la restitution se fera entre les mains de la seule partie versante. 
En cas de non réalisation de l’un quelconque des conditions suspensives, l’acompte sera immédiatement restitué à l’acquéreur à moins qu’existe une contestation sérieuse du vendeur fondée sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l’acquéreur. Dans ce cas, le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice devenue définitive ». 

La clause « Réitération par acte authentique » ne mentionne le sort de l’acompte que dans le cas où l’ensemble des conditions suspensives ne seraient pas toutes réalisées. 
L’acte prévoit une option au bénéfice de la partie non défaillante en cas de non-réitération malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives : 
Invoquer la résolution de plein droit des présents sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement et l’octroi d’une clause pénale de 38.000 euros. Poursuivre en justice la réalisation de la vente
Aucun de ces choix n’attribue la restitution de l’acompte à la partie non défaillante. 

Il n’est pas contesté par les parties que les acquéreurs ont procédé au paiement de l’acompte et que cette somme est toujours séquestrée entre les mains du notaire séquestre et ce, indépendamment de toute pièce en ce sens. 

Les acquéreurs sollicitent la restitution de l’acompte à titre principal. Reconventionnellement, les vendeurs sollicitent que cette même somme leur soit remise, faisant valoir que la résolution du compromis aux torts des acquéreurs justifie qu'ils en conservent le bénéfice.

Pour autant, il résulte de l'examen des termes du compromis de vente du 16 octobre 2023 que les parties ont entendu distinguer le sort de l’acompte de celui de la clause pénale. En effet, d’une part, elles ont prévu une clause pénale d'un montant de 38.000 euros, expressément stipulée comme telle par les termes de l’acte, applicable en cas de défaillance de l'une des parties dans la réitération de la vente et d’autre part, elles ont prévu le versement par les acquéreurs d'un acompte de 19.000 euros, expressément stipulé comme tel par les termes de l’acte, et ne lui ont pas conféré la qualification d'indemnité d'immobilisation, ni stipulé qu'il resterait acquis à la partie non défaillante en cas de non-réitération de la vente.

A défaut de d’avoir qualifié l’acompte d’indemnité d’immobilisation ou d’avoir prévu que son montant resterait acquis à la partie non-défaillante en cas de non-réitération, l’acompte prévu par le compromis de vente reste une avance sur prix dont l’unique cause réside dans la réalisation de la vente. 

Le compromis de vente a été résolu à l’initiative des vendeurs, monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] le 20 février 2024 ce qui implique que les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. 

En conséquence, monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] doivent restituer à madame [Z] [D] épouse [D]-[G] et monsieur [Q] [G] l’acompte de 19.000 euros versé par ceux-ci. 

Dès lors que le notaire n’est pas dans la cause il ne peut se voir ordonner la remise des fonds. 

Par conséquent le notaire séquestre désigné par le compromis de vente, Maître [K] [P], sera autorisé en tant que de besoin , à remettre la somme de 19.000 euros séquestrée entre ses mains à madame [Z] [D] épouse [D]-[G] et monsieur [Q] [G] au titre de l'acompte versé en vue de l’acquisition du bien ayant fait l’objet du compromis de vente du 16 octobre 2023 sur présentation de la présente décision. . 

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à copmpter de la présente décision.

Monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] seront condamnés in solidum à payer à madame [Z] [D] épouse [D]-[G] et monsieur [Q] [G] les intérêts au taux légal sur la somme de 19 000 euros à compter de la présente décision.

Monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] seront déboutés de leur demande reconventionnelle tendant à obtenir la remise à leur bénéfice de l'acompte séquestré.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En droit, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] sollicitent la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive de monsieur [M] [V] et madame [X] [Y]. 

Pour autant, leur demande n’est pas motivée en fait et aucune pièce de la procédure ne démontre la résistance abusive des vendeurs qui n’ont par ailleurs jamais été mis en demeure d’autoriser la notaire séquestre à restituer le montant de l’acompte. 

Par conséquent, monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 

Sur les autres demandes

Eu égard à la solution du litige, il n’est pas inéquitable que chaque partie conserva la charge de ses frais et dépens engagés dans le cadre de la procédure, étant précisé que les actes de commissaires de justice du 31 janvier 2024, du 15 février 2024 et du 20 février 2024 ne constituent pas des frais de procédure limitativement énumérés par les dispositions de l’article 695 du code de procédure civile. 

Par conséquent, les parties seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit et que la nature de l’affaire ne commande pas de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] de leur demande de caducité du compromis de vente du 16 octobre 2023 ;

DEBOUTE monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] de leur demande subséquente de dommages et intérêts de 10.000 euros ; 

DEBOUTE monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] de leur demande de nullité du compromis de vente du 16 octobre 2023 ;

DEBOUTE monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] de leur demande de dommages et intérêts de 10.000 euros ; 

CONSTATE la résolution du compromis de vente du 16 octobre 2023 ;

CONDAMNE in solidum monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] à monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] à payer la somme de 4 .000 euros (quatre mille euros) au titre de la clause pénale ; 

DEBOUTE monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] de leur demande au titre de la clause pénale ; 

DEBOUTE monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] de toutes leurs autres demandes ;

DIT que monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] doivent restitution à monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] de l’acompte de 19000 euros versé par ceux-ci et séquestré en l’étude de Maître [K] [P] 

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE in solidum monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] à payer à madame [Z] [D] épouse [D]-[G] et monsieur [Q] [G] les intérêts au taux légal sur la somme de 19 000 euros à compter de la présente décision.


AUTORISE en tant que besoin Maître [K] [P], es qualité de notaire séquestre, à remettre les fonds consignés au titre de l’acompte soit la somme 19.000 euros (dix-neuf mille euros) à monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] sur présentation de la présente décision ; 

DEBOUTE monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] de leur demande reconventionnelle tendant à obtenir la remise à leur bénéfice de l'acompte séquestré ; 

DEBOUTE monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dis qu’il n’y a lieu à l’écarter. 


LE GREFFIER LA PRESIDENTE

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

M I N U T E
(Décision Civile)

MINUTE N° 2026/412

JUGEMENT : [Z] [D]-[G], [Q] [G] c/ [X] [Y], [M] [V] 

Du 07 Juillet 2026 
2ème Chambre civile
 N° RG 24/02886 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P3RY 
 









Grosse délivrée à 

Me Michaël BERDAH - 011
Me Jeanne VEZIER - 013


expédition délivrée à 



le 


mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du sept Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Karine LACOMBE
Greffier : Madame ISETTA,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 10 Avril 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 07 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2026, signé par Madame LACOMBE Présidente, assistée de Madame ISETTA,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEURS

Madame [Z] [D]-[G]
[Adresse 1]
représentée par Me Jeanne VEZIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [Q] [G]
[Adresse 1]
représenté par Me Jeanne VEZIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DÉFENDEURS

Madame [X] [Y]
[Adresse 2]
représentée par Me Michaël BERDAH, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [M] [V]
[Adresse 2]
représenté par Me Michaël BERDAH, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant






























EXPOSE DES FAITS

Vu les actes de commissaire de justice du 8 août 2024 par lesquels madame [Z] [D] épouse [D]-[G] et monsieur [Q] [G] ont fait assigner monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] devant le tribunal judiciaire de Nice. 

Vu les dernières conclusions notifiées par madame [Z] [D] épouse [D]-[G] et monsieur [Q] [G] (rpva 09/06/2025) qui sollicitent de voir : 
Vu les articles 1100 et suivants du code civil, 
Vu les articles 1128 et suivants du code civil, 
Vu l’article 1137 du code civil, 
Vu l’article 1178 du code civil, 
Vu les articles 1352 et suivants du code civil, 
Vu l’article 1589 du code civil, 
Vu l’article 1186 du code civil, 
Vu l’article 1352-6 du code civil, 
A titre principal 
Juger que les désordres tenant aux moisissures et au soulèvement du parquet dans la chambre portent atteinte à la destination de celle-ci, la rendant impropre, 
Juger que les vendeurs s’étaient engagés à maintenir le bien vendu en l’état à date du compromis jusqu’à la date de réitération par acte authentique, 
Juger que le bien n’était pas dans le même état lors de la réitération de l’acte authentique que dans celui dans lequel il était lors de la rédaction du compromis de vente Juger qu’au moins une des conditions du compromis n’a pas été respectée,
Juger que le compromis de vente contient une clause pénale en cas de non-réalisation par la partie défaillante d’une condition suspensive,
Juger que la clause pénale telle que prévue au compromis de vente s’élève à 38.000 euros
Par conséquent, 
Prononcer la caducité du compromis de vente, 
Ordonner la restitution de la somme de 19.000 euros séquestrée en l’étude notariale de Maître [P] [K], la somme devant être assortie des intérêts au taux léga, 
Condamner in solidum et solidairement monsieur [V] et madame [Y] au paiement de la clause pénale fixée à 38.000 euros dans le compromis de vente,
Condamner in solidum et solidairement monsieur [V] et madame [Y] au paiement la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts,
A titre subsidiaire
Juger que les vendeurs monsieur [V] et madame [Y] avaient connaissance des désordres au jour de la signature définitive de l’acte de vente, 
Juger que les vendeurs monsieur [V] et madame [Y] ont présenté leur bien comme étant sain et exempt de désordres, 
Juger que les vendeurs monsieur [V] et madame [Y] ont délibérément caché l’existence desdits désordres apparus post signature du compromis de vente, 
Juger que ce n’est que parce qu’ils ont imposé une visite le matin de la réitération de l’acte authentique qu’ils ont pris connaissance de l’existence de désordres affectant le bien, 
Juger que les désordres tenant aux moisissures et au soulèvement du parquet dans la chambre portent atteinte à la destination de celle-ci, la rendant impropre à sa destination,
Juger que les vendeurs ont dolosivement tenté de convaincre les acheteurs que des travaux réparatoires pérennes avaient été entrepris, endiguant définitivement la cause des désordres, 
Juger que le compromis de vente contient une clause pénale en cas de non-réalisation par la partie défaillante d’une condition suspensive,
Juger que la clause pénale telle que prévue au compromis de vente s’élève à 38.000 euros 
Par conséquent, 
Prononcer l’annulation du compromis de vente pour dol,
Ordonner la restitution de la somme de 19.000 euros séquestrée en l’étude notariale de Maître [P] [K], cette somme devant être assortie des intérêts au taux légal 
Juger qu’ils exercent une action en réparation du dommage subi sur le fondement du droit commun de la responsabilité extracontractuelle,
Condamner in solidum et solidairement monsieur [V] et madame [Y] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’indemnisation due,
Condamner in solidum et solidairement monsieur [V] et madame [Y] au paiement de la clause pénale fixée à 38.000 euros dans le compromis de vente,
A titre infiniment subsidiaire 
Juger que l’habitabilité d’un logement à visée de résidence principale constitue par nature d’une condition essentielle de son achat Juger qu’un soulèvement de parquet en plein centre d’une chambre rend l’ouvrage impropre à sa destination Juger que les traces de moisissures dans une chambre rendent celle-ci impropre à destination Juger que les acquéreurs ont contracté sur la base d’une erreur, pensant acheter légitimement une résidence principale apte à être habitée et exempte de désordres,
Juger que le compromis de vente contient une clause pénale en cas de non-réalisation par la partie défaillante d’une condition suspensive Juger que la clause pénale telle que prévue au compromis de vente s’élève à 38.000 euros,
Par conséquent, 
Prononcer la nullité du compromis de vente pour erreur,
Ordonner la restitution de la somme de 19.000 euros séquestrée en l’étude notariale de Maître [P] [K], cette somme devant être assortie des intérêts au taux légal. 
Condamner in solidum et solidairement monsieur [V] et madame [Y] au paiement de la clause pénale fixée à 38.000 euros dans le compromis de vente,
Condamner in solidum et solidairement monsieur [V] et madame [Y] au paiement aux consorts [D]-[G] de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
En tout état de cause 
Rejeter les demandes reconventionnelles formulées par monsieur [V] et madame [Y],
Condamner in solidum monsieur [V] et madame [Y] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de leur résistance abusive,
Condamner in solidum madame [Y] et monsieur [V] à payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
Ordonner l’exécution provisoire,

Vu les dernières conclusions notifiées par monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] (rpva 05/11/2025) qui sollicitent de voir : 
Vu notamment les articles 544, 1104, 1231-1, 1231-5, 1589 et suivants du code civil, 
Juger valable le compromis de vente du 16 octobre 2023, et juger que la vente était parfaite, 
Juger qu’en contemplation du refus fautif des époux [G] de signer la vente, il y a lieu de confirmer la résolution de plein droit du compromis de vente du 16 octobre 2023 conformément aux dispositions dudit compromis, 
Condamner Madame [Z] [D] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] à leur payer la somme de 38.000 euros en exécution de la clause pénale contractuelle inscrite dans le compromis, 
Autoriser Maitre [K] [P], Notaire à [Localité 1] (06), désigné séquestre conventionnel de la somme de 19.000 euros, à s’en libérer à leur profit pour paiement partiel de la somme de 38 000 euros, 
Ecarter des débats la pièce adverse n°10 qui n’est pas produite en totalité, et qui n’est pas signée par son prétendu rédacteur, 
Débouter Madame [Z] [D] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
Condamner Madame [Z] [D] épouse [G] et Monsieur [Q] à leur payer la somme de 10.843,23 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant du refus fautif des époux [G] de signer l’acte de vente,
Condamner Madame [Z] [D] épouse [G] et Monsieur [Q] à leur payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre de la violation de l’obligation d’exécuter de bonne foi le contrat, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, 
Condamner Madame [Z] [D] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] à leur payer la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, 
Condamner Madame [Z] [D] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de Procédure Civile, 
Condamner Madame [Z] [D] épouse [G] et Monsieur [Q] [G] aux entier dépens, en ce compris le cout des actes de Maitre [J] du 31 janvier 2024 et de Maitre [O] en date 15 et 20 février et 17 septembre 2024. 

Vu l’ordonnance de clôture du 5 février 2026 fixant la clôture différée au 10 mars 2026. 

Vu l’audience de plaidoirie du 10 avril 2026. 

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes d’un acte sous seing privé du 16 octobre 2023 valant compromis de vente, madame [X] [Y] et monsieur [M] [V] en qualité de vendeurs et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] et monsieur [Q] [G] en qualité d'acquéreurs ont conclu un compromis de vente portant sur un bien situé [Adresse 3] à [Localité 1] pour un montant de 370.200 euros. 

Les termes du compromis prévoyaient une réitération par acte authentique au plus tard le 10 janvier 2024. 

Monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G], acquéreurs, font valoir qu’un rendez-vous notarial a été initialement fixé le 8 janvier 2024 mais qu’en effectuant une dernière visite le matin-même, ils ont constaté un soulèvement du parquet dans l’un des chambres et des traces de moisissures importantes. 

Ils indiquent que les vendeurs ont entrepris de faire réaliser des recherches de fuite mais ils estiment que les rapports du 9 janvier 2024 et du 17 janvier 2024, infructueux, ne sont pas concluants comme en atteste le rapport issu de l’intervention de monsieur [U] [C] du 20 janvier 2024. 

Ils exposent qu’à l’occasion du deuxième rendez-vous notarial fixé le 15 février 2024, ils ont refusé la réitération de la vente puisqu’aucune réponse satisfaisante ne leur était fournie. 

Ils indiquent que, par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, les vendeurs leur ont notifié la résolution du compromis de vente et les ont sommés d’avoir à leur payer la somme de 38.000 euros au titre de la clause pénale de l’acte et d’avoir à maintenir la somme de 19.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains de maître [P]. 

A titre principal, ils sollicitent de voir constater la caducité du compromis de vente en raison de la non-réalisation d’une condition suspensive. Ils expliquent que l’acte du 16 octobre 2023 contient une clause stipulant que les vendeurs s’engageaient à maintenir les biens vendus en l’état jusqu’à la réitération de la vente et si dans ce délai un sinistre venait à survenir, ils pourraient renoncer à l’acquisition. 

Ils estiment que l’existence des moisissures et le soulèvement du parquet dans la chambre sont des désordres de nature décennale qui rendent le bien impropre à sa destination. 

Ils affirment que les désordres peuvent être constatés sur les photographies qu’ils ont faites le 8 janvier 2024 et qu’ils n’étaient pas visibles lors des visites antérieures. 

Concluant qu’une des conditions suspensives de l’acte ne s’est pas réalisée, ils sollicitent la restitution de l’indemnité d’immobilisation conformément aux stipulations du compromis, assortie des intérêts au taux légal. 

Ils considèrent qu’en ne maintenant pas le bien dans son état au jour de la signature du compromis, les vendeurs ont commis une faute qui justifie qu’ils soient condamnés à leur verser le montant de la clause pénale de 38.000 euros. 

Ils sollicitent également la somme de 10.000 euros expliquant que les vendeurs ont refusé à plusieurs reprises de leur restituer le montant de l’indemnité d’immobilisation. 

Subsidiairement, ils sollicitent que le compromis de vente soit annulé pour vice de leur consentement, d’abord sur le fondement du dol et ensuite sur le fondement de l’erreur. 

Sur le dol, ils soutiennent que les vendeurs ont fait preuve de réticence dolosive en ne mentionnant pas l’humidité ambiante de l’appartement en hiver. 

Ils produisent deux attestations de témoins, rédigées par des agents immobiliers, qui attestent qu’à l’occasion du rendez-vous du 15 février 2026, l’agent immobilier des vendeurs avaient indiqué que ces derniers connaissaient l’existence de moisissures qui pouvaient apparaître en hiver et qu’ils les nettoyaient régulièrement. 

Ils affirment que ces déclarations ne les ont pas dissuadés de poursuivre la vente mais qu’ils souhaitaient tout de même obtenir des réponses notamment quant à la prise en charge des désordres par l’assureur habitation des vendeurs. 

Ils estiment que cette dissimulation est corroborée par les photographies prises les 8 janvier 2024 qui démontrent la présence de moisissure et d’un soulèvement du plancher qui n’étaient pas visibles lors des visites antérieures et en déduisent que cela acte le caractère intentionnel de la réticence dolosive vendeurs. 

Ils ajoutent que la dissimulation dolosive se déduit de l’annonce du bien qui était présenté comme un appartement sain. 

Ils contredisent les rapports en recherche de fuite effectués et ajoutent qu’aucune démarche, pourtant recommandée par l’assureur de vendeurs, n’a été entreprise auprès de la copropriété. 

Par ailleurs, monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] sollicitent l’annulation du contrat sur le fondement de l’erreur en tant que vice du consentement. 

Ils rappellent qu’en application de l’article 1132, l’erreur doit porter sur les qualités essentielles de la prestation due et qu’en l’absence de stipulation contractuelle en ce sens, le juge peut les apprécier souverainement. 

Ils indiquent qu’un soulèvement de parquet rend le bien impropre à sa destination, tout comme les moisissures dans une chambre. 

Ils indiquent avoir commis une erreur, pensant acheter une résidence habitable et exempte de vice. 

Eu égard à la nullité du contrat entraînant son annulation rétroactive, ils sollicitent la restitution de l’indemnité d’immobilisation, ainsi que le paiement de la clause pénale prévue au contrat et l’allocation de dommages et intérêts pour un montant de 10.000 euros. 

En réponse aux moyens adverses, ils estiment que les demandes indemnitaires au titre de l’état daté, des appels de fond de charges de copropriété, de la taxe foncière sont mal-fondées puisque d’une part, la vente n’a pas eu lieu et d’autre part, parce les vendeurs ont définitivement cédé leur bien en octobre 2024. 

En tout état de cause, ils sollicitent la somme supplémentaire de 5.000 euros pour résistance abusive. 

Madame [X] [Y] et monsieur [M] [V] sollicitent le rejet des demandes de monsieur [Q] [G] et de madame [Z] [D] épouse [D]-[G]. 

Ils affirment que le consentement des acquéreurs n’a pas pu être vicié au regard des nombreuses visites du bien ayant fait l’objet du compromis. Ils ajoutent que rien n’a été découvert au jour de la vente et que cet élément est corroboré par les rapports des recherches en fuite qu’ils ont fait diligenter les 9 et 17 janvier 2024. 

Sur leur connaissance d’un prétendu vice, ils estiment que les attestations de témoins produites par les demandeurs n’ont aucune valeur probante puisqu’elles ont été rédigées par des agents immobiliers qui ne se sont jamais rendus sur place. 

Ils estiment également que l’avis de monsieur [U] [C] est peu probant. 

Ils considèrent que les acquéreurs confirment eux-mêmes dans leurs conclusions l’absence de dol en affirmant que malgré la prétendue découverte le jour de la signature de l’état d’usage du parquet, ils désiraient toujours acheter l’appartement. 

Ils indiquent que le compromis contient une clause d’exclusion des vices cachés et rappellent qu’ils n’ont pas la qualité de professionnels. Ils ajoutent qu’aucun désordre n’affectait le bien au jour de la vente et d’autant moins à le rendre impropre à sa destination. Ils expliquent que les défendeurs échouent à rapporter la preuve d’un sinistre. 

Ils considèrent qu’un procès-verbal de constat du 17 septembre 2024 confirme le parfait état de l’appartement et l’absence de tout désordre ce qui leur a permis de vendre le bien à un tiers en octobre 2024. 

Reconventionnellement, en raison du refus des acquéreurs de réitérer la vente alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, ils estiment que ces derniers ont commis une faute qui, en application des stipulations contractuelles, entraîne la résolution du compromis et attribue le montant de l’indemnité d’immobilisation et de la clause pénale aux vendeurs. 

Ils affirment qu’en droit, l’exécution d’une clause pénale se cumule avec l’allocation de dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi et sollicitent à ce titre le paiement de la somme de 380 euros pour l’état daté de l’appartement, la somme de 2.054 euros au titre de la taxe foncière, la somme de 5.000 euros pour avoir finalement vendu le bien à un prix moindre et la somme de 3.409,23 euros au titre des charges de copropriété appelées du 8 janvier 2024 au 8 octobre 2024. 

Ils estiment également que les acquéreurs ont manqué à leur obligation de bonne foi et sollicitent la somme de 5.000 euros sur le fondement des articles 1104 et 1231-1 du code civil. 

Ils sollicitent la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur la caducité du compromis de vente

Aux termes de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. L'article 1304-6 du même code dispose que lorsque la condition défaillit, l'obligation conditionnelle est caduque et les parties sont restituées dans la situation antérieure.

La caducité d'un compromis de vente suppose ainsi la défaillance d'une condition suspensive expressément stipulée dans l'acte, dont la réalisation conditionne la formation définitive de la vente. Elle ne peut pas résulter d’une simple obligation contractuelle par les parties.

L'obligation pesant sur le vendeur de maintenir le bien en l'état entre la signature du compromis et la réitération de la vente par acte authentique constitue, quant à elle, une obligation contractuelle accessoire inhérente au contrat de vente. Elle trouve son fondement dans l'obligation de délivrance mise à la charge du vendeur par les articles 1603 et 1604 du code civil et dans les stipulations contractuelles qui la précisent. 

Cette obligation, de nature contractuelle, relève du régime de l'inexécution contractuelle régi par les articles 1217 et suivants du code civil et non du droit des conditions stipulées entre les parties.

En l'espèce, le compromis de vente signé le 16 octobre 2023 stipule expressément que « si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des parties retrouvera alors son entière liberté de disposition, sans indemnité de part et d’autre. L’acompte versé sera immédiatement et intégralement restitué à l’acquéreur. Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution des dommages et intérêts. L’acquéreur devra par ailleurs, indemniser l’agence du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes »

L’acte prévoit des conditions suspensives de droit commun et ne prévoit expressément qu’une seule condition suspensive matérialisée en l’obtention d’un prêt selon les termes de l’acte. 

Aucune autre condition suspensive n'est stipulée dans le compromis, et en particulier aucune condition portant sur le maintien du bien dans son état matériel ou sanitaire au jour de la signature. 

Bien que le compromis comporte une clause intitulée « obligation de garde du vendeur », ainsi qu'une clause relative aux conditions générales de vente qui précise l'obligation de délivrance conforme pesant sur le vendeur, celles-ci instituent une obligation contractuelle à la charge des vendeurs mais ne les érigent pas en conditions suspensives de la vente au sens des articles 1304 et suivants du code civil.

Les acquéreurs soutiennent que la découverte, le matin du 8 janvier 2024, de moisissures et d'un soulèvement du parquet dans l’une des chambres de l’appartement constituerait la défaillance de l'obligation de garde du vendeur assimilable à une condition suspensive, entraînant la caducité du compromis et la restitution de l'acompte versé.

Cependant, l'obligation de garde du vendeur et l'obligation de délivrance conforme, telles que stipulées dans le compromis, constituent des obligations contractuelles accessoires et non des conditions suspensives. Elles ne subordonnent pas la naissance des obligations des parties à la survenance d'un événement futur et incertain mais mettent à la charge des vendeurs un engagement positif de conservation du bien pendant la période intermédiaire.

Par ailleurs, la seule condition suspensive stipulée dans le compromis est la condition d'obtention du financement. Il n'est ni allégué ni établi que cette condition n'aurait pas été réalisée. Les acquéreurs ne se prévalent d'ailleurs pas de la défaillance de cette condition mais de l'état du bien au jour de la réitération. 

À la supposer établie dans son principe, la méconnaissance par les vendeurs de leur obligation de garde ou de délivrance conforme serait susceptible d'ouvrir aux acquéreurs des droits relevant du droit commun de l'inexécution contractuelle, mais elle ne saurait emporter la caducité de plein droit du compromis.

En conséquence, la demande de caducité du compromis formée par monsieur [Q] [G] et [Z] [D] épouse [D]-[G] sera rejetée et ils seront déboutés de leur demande subséquente de dommages et intérêts d’un montant de 10.000 euros. 

Sur la nullité du compromis

Selon l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Sur le fondement du dol

L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Le dol suppose ainsi la réunion de deux éléments distincts et cumulatifs.

L'élément matériel consiste soit en des manœuvres actives soit en un mensonge, soit en une réticence dolosive, c'est-à-dire la dissimulation délibérée d'une information que le contractant sait déterminante pour son cocontractant. La simple réticence, sans intention de tromper, ne suffit pas à caractériser le dol.

L'élément intentionnel consiste dans la conscience, par l'auteur du dol, du caractère déterminant de l'information dissimulée ou de la manœuvre employée pour le consentement de son cocontractant. 

En l’espèce, les acquéreurs soutiennent que les vendeurs auraient commis un dol par réticence en dissimulant l'existence de problèmes d'humidité récurrents affectant l'appartement dont ils avaient connaissance avant la signature du compromis du 16 octobre 2023.

À l'appui de ce moyen, les acquéreurs produisent une attestation de madame [R] [W] épouse [H] qui n’est pas datée. L’agent immobilier, directrice de l’agence [F] y explique qu’elle représentait les consorts [G] lors de la vente et indique que « Nous avons pu constater lors de la revisite d’usage, avant la signature, des désordres non visibles lors des premières visites (parquet soulevé, moisissures sur les murs d’une chambre) ». Elle ajoute que lors du second rendez-vous notarial du 15 février 2024, madame [S], agent immobilier représentant les vendeurs, leur a révélé que « les vendeurs lui avait indiqué que les tâches de moisissure pouvaient réapparaître pendant l’hiver et qu’ils les nettoyaient régulièrement ». 

Une seconde attestation de madame [N] [B] rédigée le 22 mai 2024, également agent immobilier de l’agence [F], ne mentionne pas l’état antérieur de l’appartement mais elle déclare que lors de la signature, l’agent immobilier des vendeurs avait reconnu que ces derniers avaient connaissance de problèmes récurrents de moisissures dans l’appartement dus à de l’humidité, particulièrement en hiver, et qu’ils les essuyaient chaque année. 

Ces attestations constituent des témoignages indirects en rapportant des propos que l'agent immobilier des vendeurs aurait tenus, lesquels propos rapportaient eux-mêmes les déclarations que les vendeurs lui auraient faites. Ces éléments reposent sur la reconstitution de propos successivement rapportés par des intermédiaires et ne présentent pas les garanties suffisantes de fiabilité pour établir avec certitude de l’existence d'une intention frauduleuse des vendeurs, qui n’est d’ailleurs pas évoquée par les témoins. 

En tout état de cause, cette seule connaissance de problèmes d’humidité ne suffit pas à caractériser une réticence dolosive. Monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] procèdent par voie d’affirmations, sans démontrer que les vendeurs ont nettoyé des tâches de moisissure juste avant chacune des visites antérieures du bien ayant conduit à la signature du compromis. 

En conséquence, les éléments constitutifs du dol n'étant pas établis, le moyen de nullité du tiré du dol sera écarté.

Sur le fondement de l’erreur

L'article 1132 du code civil dispose que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due.

L'article 1133 du même code précise que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur s’apprécie au jour de la formation du contrat. 

En l'espèce, les acquéreurs soutiennent qu'ils se sont mépris sur les qualités essentielles de l'appartement en croyant acquérir un bien sain et normalement ventilé, alors que celui-ci est affecté d'un défaut ventilation entraînant l'apparition récurrente de moisissures en période hivernale.

Il est constant que l'ensemble des experts amiables intervenus sur le bien ont unanimement conclu à l'existence d'un défaut structurel de ventilation de l'appartement. Ce défaut existait nécessairement au jour de la signature du compromis et antérieurement à la découverte des moisissures par les acquéreurs.

Il peut ainsi être admis qu'au jour de la formation du contrat, les acquéreurs croyaient acquérir un bien normalement ventilé et propre à une habitation saine, alors que le défaut de ventilation, non apparent lors des visites effectuées avant la signature du compromis, affectait déjà le bien à cette date.

Il n’est pas contesté que monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] ont conclu le compromis de vente portant sur un bien à usage d’habitation, ce qui fait du caractère habitable de l’habitation, une qualité essentielle de la vente. 

Or ces derniers ne rapportent pas la preuve que les moisissures et le soulèvement du parquet sont d'une ampleur et d'une gravité telles qu'ils rendent le bien impropre à sa destination d'habitation ou en diminueraient tellement l'usage qu'ils n'auraient pas contracté. 

Également, il ressort de leurs propres conclusions que lors du rendez-vous du 15 février 2024, informés par l'agent immobilier des vendeurs de l'existence d'un défaut de ventilation de l'appartement connu des vendeurs, ils ont néanmoins déclaré vouloir poursuivre la vente.
Cet élément contredit le caractère déterminant de l'erreur alléguée. 

En conséquence, le moyen de nullité tirée de l’erreur sera écarté. 

Eu égard à ce qui précède, la demande de nullité du compromis pour erreur sur les qualités essentielles formée par monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] [G] sera rejetée et ils seront déboutés de leur demande subséquente de dommages et intérêts d’un montant de 10.000 euros sur le fondement extracontractuel. 

Sur la résolution du compromis

En droit, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le compromis de vente stipule dans sa clause intitulée « Réitération par acte authentique » que : 
« Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement. 
Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 10 janvier 2024 (…). 
La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. 
A défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : 
Invoquer la résolution de plein droit des présents sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 38.000 euros (38.000€). Ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus. (…)Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les parties reprendront chacune leur entière liberté. Si un acompte a été versé par l’acquéreur, il lui sera alors restitué, le vendeur autorisant d’ores et déjà le séquestre à s’en dessaisir sans autre autorisation ». 

Il n’est pas contesté que les acquéreurs ont refusé de réitérer la vente lors du rendez-vous notarial fixé au 8 janvier 2024. 

Monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] leur ont fait signifier, par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, une sommation de comparaître devant notaire pour un rendez-vous fixé au 15 février 2024 à 14 heures 30.

Cette sommation, qui vaut mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception fait courir le délai de dix jours à l'expiration duquel la résolution de plein droit peut être invoquée.

Un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice du 15 février 2024 atteste que la vente n'a pas eu lieu à cette date. 

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] ont invoqué la résolution de plein droit du compromis et ont sommé les acquéreurs de leur verser les sommes de 38.000 euros au titre de la clause pénale et d’avoir à maintenir la somme de 19.000 euros entre les mains du notaire séquestre « en garantie du paiement de la clause pénale et de tous dommages et intérêt ». 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les formalités contractuellement prévues pour la mise en œuvre de la clause résolutoire ont été respectées par les vendeurs. 

La résolution de plein droit du compromis de vente du 16 octobre 2023 est ainsi acquise depuis le 20 février 2024 et il y a lieu de la constater.

Sur les demandes en paiement

Sur la clause pénale

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Pour apprécier le caractère manifestement excessif d'une clause pénale, le juge tient compte notamment de l'absence ou de la modicité du préjudice réellement subi par le créancier, des circonstances ayant conduit à l'inexécution, du comportement du créancier postérieurement à l'inexécution, et de la disproportion entre le montant de la pénalité et l'intérêt que le créancier avait à l'exécution.

En l'espèce, il ressort de ce qui a été précédemment évoqué que monsieur [Q] [G] et [Z] [D] épouse [D]-[G] ont refusé de réitérer la vente et que monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] ont résolu le compromis de vente le 20 février 2024, ce qui exclut par principe que les acquéreurs puissent obtenir la condamnation des vendeurs à leur payer le montant de la clause pénale. 

En conséquence, monsieur [Q] [G] et [Z] [D] épouse [D]-[G] seront déboutés de leur demande tendant à obtenir la condamnation des vendeurs à leur payer le montant de la clause pénale. 

Reconventionnellement, monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] sollicitent la condamnation des acquéreurs à leur payer le montant de la clause pénale, conformément à la clause de résolution stipulée par le compromis de vente. 

Toutefois, il sera relevé que les vendeurs ont résolu le compromis dès le 20 février 2024, soit cinq jours seulement après le procès-verbal de constat de carence du 15 février 2024 et que l’appartement a finalement été vendu à un tiers le 8 octobre 2024. 

Bien que fautif, le refus de monsieur [Q] [G] et de [Z] [D] épouse [D]-[G] de réitérer la vente trouve sa cause dans des circonstances objectives et vérifiables. Ils ont découvert le matin même du premier rendez-vous notarial des désordres non apparents lors des visites ayant précédé la signature du compromis. La réalité de ces désordres est mise en évidence par des rapports d’experts amiables commandés par chacune des parties. 

Il résulte de ces éléments que le montant de 38.000 euros au titre de la clause pénale est manifestement excessif au regard du délai pendant lequel les vendeurs sont restés engagés suite au refus de signature par les vendeurs et de la raison de ce refus. 

Il y a donc lieu de la modérer et de la fixer à la somme de 4.000 euros, laquelle correspond à une juste indemnisation des frais directement et nécessairement exposés par les vendeurs du fait de la non-réitération de la vente.

En conséquence, monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] seront condamnés in solidum à payer la somme de 4.000 euros à monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] au titre de la clause pénale. 

En outre, à titre de dommages et intérêts supplémentaires, les vendeurs sollicitent la somme de 10843,23 euros au titre de leur préjudice financier comprenant l’état daté de l’appartement à hauteur de 380 euros, le paiement de la taxe foncière jusqu’au 8 octobre 2024, le paiement des charges de copropriété jusqu’au 8 octobre 2024 et le fait d’avoir vendu le bien 5.000 euros moins cher que ce qui avait été convenu avec les consorts [G].

Les vendeurs sollicitent également la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de bonne foi sur le fondement de l’article 1104 et 123-1 du code civil et la somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice moral . 

Il est acquis que la clause pénale est une évaluation forfaitaire du montant de l’ensemble des préjudices pouvant résulter de l’inexécution ou de la mauvaise exécution du contrat et ce caractère forfaitaire est rappelé dans le compromis. En l’occurrence l’ensemble des préjudices sollicités se rapportent à l’inexécution du contrat déjà sanctionnée par la clause pénale. 

Monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] seront donc déboutés de l’ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts additionnelles .

Sur le sort de l’acompte

En droit, un acompte constitue un paiement partiel anticipé du prix prévu par le contrat. En matière de vente, il se distingue de l'indemnité d'immobilisation, qui constitue la contrepartie de l'engagement du promettant et reste acquise au vendeur en cas de défaillance de l'acquéreur et de la clause pénale, qui représente une évaluation forfaitaire anticipée du préjudice résultant de l'inexécution.

L'acompte n'a de cause juridique que dans l'exécution du contrat auquel il se rattache. Lorsque la vente ne se réalise pas, il est en principe dépourvu de cause et doit être restitué à celui qui l'a versé, à moins que le contrat ne lui confère expressément une fonction distincte justifiant sa conservation par le vendeur.

L'article 1229 du code civil dispose que la résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l'espèce, le compromis de vente du 16 octobre 2023 stipule une clause intitulée « Prix – acompte » qui indique que « la somme de 19.000 euros sera déposée à titre d’acompte entre les mains de Maître [P] [K], choisie pour séquestre par les parties. 
Ce dépôt interviendra au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de la signature des présentes par virement. 
Il s’imputera sur le prix, frais et honoraires convenus, y compris honoraires de l’agence s’ils sont à la charge de l’acquéreur, sauf en cas de non réalisation de l’une des conditions suspensives contenues dans la présente convention. 
A défaut de versement à la date fixée, le vendeur pourra considérer les présentes comme caduques en informant l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans le délai de quinze jours suivant la date d’échéance. 
Le séquestre détiendra l’acompte versé pour le compte de qui il appartiendra. Il le conservera avec pour mission de le ventiler ou de le remettre selon les prévisions stipulées aux présentes. 
En cas d’exercice par l’acquéreur de sa faculté de rétractation, s’il en bénéficie, le séquestre lui restituera les fonds dans les délais légaux, étant précisé qu’en présence de pluralité d’acquéreurs, la restitution se fera entre les mains de la seule partie versante. 
En cas de non réalisation de l’un quelconque des conditions suspensives, l’acompte sera immédiatement restitué à l’acquéreur à moins qu’existe une contestation sérieuse du vendeur fondée sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l’acquéreur. Dans ce cas, le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice devenue définitive ». 

La clause « Réitération par acte authentique » ne mentionne le sort de l’acompte que dans le cas où l’ensemble des conditions suspensives ne seraient pas toutes réalisées. 
L’acte prévoit une option au bénéfice de la partie non défaillante en cas de non-réitération malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives : 
Invoquer la résolution de plein droit des présents sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement et l’octroi d’une clause pénale de 38.000 euros. Poursuivre en justice la réalisation de la vente
Aucun de ces choix n’attribue la restitution de l’acompte à la partie non défaillante. 

Il n’est pas contesté par les parties que les acquéreurs ont procédé au paiement de l’acompte et que cette somme est toujours séquestrée entre les mains du notaire séquestre et ce, indépendamment de toute pièce en ce sens. 

Les acquéreurs sollicitent la restitution de l’acompte à titre principal. Reconventionnellement, les vendeurs sollicitent que cette même somme leur soit remise, faisant valoir que la résolution du compromis aux torts des acquéreurs justifie qu'ils en conservent le bénéfice.

Pour autant, il résulte de l'examen des termes du compromis de vente du 16 octobre 2023 que les parties ont entendu distinguer le sort de l’acompte de celui de la clause pénale. En effet, d’une part, elles ont prévu une clause pénale d'un montant de 38.000 euros, expressément stipulée comme telle par les termes de l’acte, applicable en cas de défaillance de l'une des parties dans la réitération de la vente et d’autre part, elles ont prévu le versement par les acquéreurs d'un acompte de 19.000 euros, expressément stipulé comme tel par les termes de l’acte, et ne lui ont pas conféré la qualification d'indemnité d'immobilisation, ni stipulé qu'il resterait acquis à la partie non défaillante en cas de non-réitération de la vente.

A défaut de d’avoir qualifié l’acompte d’indemnité d’immobilisation ou d’avoir prévu que son montant resterait acquis à la partie non-défaillante en cas de non-réitération, l’acompte prévu par le compromis de vente reste une avance sur prix dont l’unique cause réside dans la réalisation de la vente. 

Le compromis de vente a été résolu à l’initiative des vendeurs, monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] le 20 février 2024 ce qui implique que les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. 

En conséquence, monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] doivent restituer à madame [Z] [D] épouse [D]-[G] et monsieur [Q] [G] l’acompte de 19.000 euros versé par ceux-ci. 

Dès lors que le notaire n’est pas dans la cause il ne peut se voir ordonner la remise des fonds. 

Par conséquent le notaire séquestre désigné par le compromis de vente, Maître [K] [P], sera autorisé en tant que de besoin , à remettre la somme de 19.000 euros séquestrée entre ses mains à madame [Z] [D] épouse [D]-[G] et monsieur [Q] [G] au titre de l'acompte versé en vue de l’acquisition du bien ayant fait l’objet du compromis de vente du 16 octobre 2023 sur présentation de la présente décision. . 

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à copmpter de la présente décision.

Monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] seront condamnés in solidum à payer à madame [Z] [D] épouse [D]-[G] et monsieur [Q] [G] les intérêts au taux légal sur la somme de 19 000 euros à compter de la présente décision.

Monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] seront déboutés de leur demande reconventionnelle tendant à obtenir la remise à leur bénéfice de l'acompte séquestré.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En droit, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] sollicitent la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive de monsieur [M] [V] et madame [X] [Y]. 

Pour autant, leur demande n’est pas motivée en fait et aucune pièce de la procédure ne démontre la résistance abusive des vendeurs qui n’ont par ailleurs jamais été mis en demeure d’autoriser la notaire séquestre à restituer le montant de l’acompte. 

Par conséquent, monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 

Sur les autres demandes

Eu égard à la solution du litige, il n’est pas inéquitable que chaque partie conserva la charge de ses frais et dépens engagés dans le cadre de la procédure, étant précisé que les actes de commissaires de justice du 31 janvier 2024, du 15 février 2024 et du 20 février 2024 ne constituent pas des frais de procédure limitativement énumérés par les dispositions de l’article 695 du code de procédure civile. 

Par conséquent, les parties seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit et que la nature de l’affaire ne commande pas de l’écarter. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] de leur demande de caducité du compromis de vente du 16 octobre 2023 ;

DEBOUTE monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] de leur demande subséquente de dommages et intérêts de 10.000 euros ; 

DEBOUTE monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] de leur demande de nullité du compromis de vente du 16 octobre 2023 ;

DEBOUTE monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] de leur demande de dommages et intérêts de 10.000 euros ; 

CONSTATE la résolution du compromis de vente du 16 octobre 2023 ;

CONDAMNE in solidum monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] à monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] à payer la somme de 4 .000 euros (quatre mille euros) au titre de la clause pénale ; 

DEBOUTE monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] de leur demande au titre de la clause pénale ; 

DEBOUTE monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] de toutes leurs autres demandes ;

DIT que monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] doivent restitution à monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] de l’acompte de 19000 euros versé par ceux-ci et séquestré en l’étude de Maître [K] [P] 

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE in solidum monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] à payer à madame [Z] [D] épouse [D]-[G] et monsieur [Q] [G] les intérêts au taux légal sur la somme de 19 000 euros à compter de la présente décision.


AUTORISE en tant que besoin Maître [K] [P], es qualité de notaire séquestre, à remettre les fonds consignés au titre de l’acompte soit la somme 19.000 euros (dix-neuf mille euros) à monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] sur présentation de la présente décision ; 

DEBOUTE monsieur [M] [V] et madame [X] [Y] de leur demande reconventionnelle tendant à obtenir la remise à leur bénéfice de l'acompte séquestré ; 

DEBOUTE monsieur [Q] [G] et madame [Z] [D] épouse [D]-[G] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dis qu’il n’y a lieu à l’écarter. 


LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1128, code civil 1178, code civil 1100, code civil 1603, code civil 1589, code civil 1133, code de procedure civile 816, code civil 1304, code civil 1186, code civil 1132, code civil 123-1, code civil 1304-6, code civil 1352-6, code civil 1352). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 11 juin 2026 · Tribunal des activités économiques de Nanterre · n° 2023F00762

  en commun : code civil 1128, code civil 1133, code civil 1186, code civil 1132, code civil 1352-6, code civil 1352

• 3 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Soissons · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00253

  en commun : code civil 1178, code civil 1133, code civil 1132, code civil 1352-6, code civil 1352

• 18 juin 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 23/07694

  en commun : code civil 1128, code civil 1133, code civil 1186, code civil 1132, code civil 1352

• 20 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Thionville · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 20/01370

  en commun : code civil 1128, code civil 1178, code civil 1603, code civil 1133, code civil 1132

• 3 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00120

  en commun : code civil 1589, code civil 1133, code civil 1132, code civil 1304-6

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00600

  en commun : code civil 1128, code civil 1178, code civil 1132, code civil 1352-6

• 28 mai 2026 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 23/02567

  en commun : code civil 1128, code civil 1133, code civil 1186, code civil 1132

• 11 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Reims · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00915

  en commun : code civil 1178, code civil 1186, code civil 1352-6, code civil 1352

Mise à jour de la source le 2026-07-07T19:37:08.996Z.