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Décision de justice

Cour d'appel de Caen, 1ère Chambre civile, 10 septembre 2026, n° 23/00755

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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous-seing privé du 20 novembre 2020, [Y] [G] et [K] [T] épouse [G] ont signé un compromis de vente avec [U] [E] d'un terrain d'une superficie de 2 390 m² à bâtir sis [Adresse 3], pour un prix de 75 000 euros.



Aucune condition suspensive de financement n'avait été stipulée. L'acte prévoyait l'établissement d'un bornage avant la réitération de la vente qui devait intervenir au plus tard le 30 mars 2021 en l'étude de Maître [V], notaire à [Localité 4].



Le 20 novembre 2020, un certificat d'urbanisme opérationnel positif a été délivré portant sur la vente de deux lots pour construction de maisons individuelles.



Le 4 janvier 2021, un arrêté de non-opposition au détachement du futur chemin d'accès sur la parcelle [Cadastre 1] permettant l'accès aux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] a été délivré par la mairie de [Localité 5].



Le 14 avril 2021, un bornage amiable a été établi entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] afin de détacher une bande de 4 mètres pour permettre l'accès à ces parcelles.





Le 22 avril 2021, [U] [E] a obtenu un permis de construire.

Les 1er et 7 juin 2021, [U] [E] a indiqué respectivement à l'agence immobilière puis au notaire, Maître [V], qu'il renonçait à l'acquisition du terrain, en invoquant la présence d'une canalisation d'eaux usées le long du chemin d'accès à la propriété.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 septembre 2021, les époux [G] ont réclamé à [U] [E] le paiement de la somme de 62 830 euros au titre du préjudice allégué.



Par lettre du 16 septembre 2021, reçue en mairie de [Localité 5] le 18 septembre 2021, [U] [E] a demandé l'annulation du permis de construire qui lui avait été délivré. Par arrêté du 12 octobre 2021, le maire a pris un arrêté portant retrait du permis de construire.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 novembre 2021, les époux [G] ont mis en demeure [U] [E] de leur payer la somme de 62 830 euros au titre du préjudice allégué.



À défaut de réitération de la vente et d'accord amiable, par acte du 24 mars 2022, les époux [G] ont fait assigner [U] [E] devant le tribunal judiciaire de Coutances aux fins de le voir condamner à leur payer la somme de 62 830 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 3 novembre 2021 et la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 12 décembre 2022, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Coutances a :



- Condamné [U] [E] à payer aux époux [G] la somme de 7 000 euros, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté les époux [G] de leurs plus amples demandes ;

- Condamné [U] [E] aux entiers dépens.



Par déclaration du 30 mars 2023, les époux [G] ont interjeté appel de ce jugement, dans la limite du chef ayant condamné [U] [E] à leur payer uniquement la somme de 7 000 euros. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/00755.



Le jugement a été signifié le 4 mai 2023 à [U] [E].



Par déclaration du 5 juin 2023, [U] [E] a interjeté appel. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/01284.



Les deux appels ont été joints par ordonnance du 7 janvier 2026, la procédure se poursuivant sous le numéro RG 23/00755.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 20 janvier 2026, les époux [G] demandent à la cour, au visa des articles 542 et suivants du code de procédure civile, et 1101 et 1235-1 du code civil, de :



- Confirmer le jugement rendu le 12 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Coutances en ce qu'il fait droit à l'application de la clause pénale ;

- Le confirmer également pour ce qui concerne la somme de 1 000 euros accordée en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Le réformer en ce qu'il a condamné [U] [E] à leur payer uniquement une somme de 7 000 euros ;

- Condamner [U] [E] à leur payer la somme de 15 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 3 novembre 2021 ;

- Le condamner également à payer une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;

- Le condamner aux entiers dépens dont droit de distraction directe au profit de Maître Marin conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives n° 1, notifiées le 15 mars 2024, [U] [E] demande à la cour, au visa des articles 1638 et 1641 du code civil, L. 111-5-3 du code de l'urbanisme, de :



- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Coutances ;

- Débouter les époux [G] [sic] de toutes leurs demandes ;

Et statuant sur le fond,

- Condamner solidairement les époux [G] [sic] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner les époux [G] [sic] aux entiers dépens d'instance.



Pour l'exposé complet des moyens et arguments des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 28 janvier 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION



À titre liminaire, [U] [E] indique n'avoir reçu aucun acte relatif à la procédure de première instance et soutient avoir ainsi été empêché de prendre attache avec un avocat pour assurer la défense de ses intérêts.



Toutefois, s'il soulève ainsi une difficulté relative aux conditions dans lesquelles il a eu connaissance de la procédure, il n'en tire aucune conséquence dans le dispositif de ses conclusions ni forme aucune demande à ce titre.



Sur la caducité du compromis de vente et l'application de la clause pénale



Les époux [G] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu l'application de la clause pénale. Ils demandent toutefois sa réformation sur le montant alloué, soutenant que la somme de 7 000 euros prévue au compromis ne répare pas l'intégralité de leur préjudice, qu'ils évaluent en appel à 15 000 euros.



Ils soutiennent que [U] [E] ne disposait d'aucun motif légitime pour refuser de réitérer la vente par acte authentique et qu'il ne peut utilement se prévaloir ni de la nullité du compromis, ni de la défaillance d'une condition suspensive.



Ils font valoir que le compromis prévoyait expressément l'établissement d'un bornage afin de détacher une bande de 4 mètres destinée à permettre l'accès aux parcelles vendues, bornage intervenu le 14 avril 2021 en présence de [U] [E]. Ils soutiennent que la canalisation enterrée signalée à cette occasion ne rendait pas l'accès impossible, que [U] [E] a signé le procès-verbal de bornage et qu'il a poursuivi son projet jusqu'à l'obtention du permis de construire du 22 avril 2021.



Ils ajoutent que le retrait ultérieur du permis de construire a privé les parcelles de la protection que cette autorisation aurait pu leur procurer dans le contexte de l'annulation du plan local d'urbanisme par jugement du tribunal administratif de Caen du 10 juin 2021. Ils en déduisent que le refus de [U] [E] a été fautif et a causé un préjudice supérieur au montant retenu par le premier juge.



Ils sollicitent ainsi la somme de 15 000 euros, correspondant selon eux à la différence entre le prix convenu au compromis, soit 75 000 euros, et le prix auquel le terrain aurait finalement été revendu le 24 avril 2024, soit 60 000 euros.



[U] [E] soutient, à l'inverse, qu'il était fondé à refuser la réitération de la vente, en raison de la nullité du compromis ou, à tout le moins, de l'impossibilité de mener à bien son projet de construction.



Il invoque, d'une part, une discordance entre les références cadastrales mentionnées au compromis et celles résultant du bornage, ainsi que l'impossibilité de signer l'acte authentique à la date prévue du 30 mars 2021, le bornage n'étant intervenu que le 14 avril 2021.



Il invoque, d'autre part, la présence d'une canalisation enterrée sur le chemin d'accès, qu'il qualifie de servitude occulte et non apparente. Il soutient que cette canalisation aurait rendu la voie impropre au passage des engins de chantier, empêchant ainsi la réalisation de son projet de construction.



Aux termes de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition suspensive est celle dont l'accomplissement rend l'obligation pure et simple.



L'article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



Selon l'article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoirjamais existé.



Il appartient à la partie qui se prévaut de la défaillance d'une condition suspensive pour échapper à l'exécution de la convention d'en rapporter la preuve.



Lorsque la réalisation de la condition dépend, au moins pour partie, des diligences de cette partie, il lui appartient également d'établir qu'elle a accompli les démarches nécessaires à son accomplissement et que la défaillance alléguée ne lui est pas imputable. À défaut, la condition doit être réputée accomplie.



En l'espèce, le premier juge a retenu que les conditions suspensives devaient être regardées comme réalisées et que le refus de [U] [E] de signer l'acte authentique était injustifié, de sorte que la clause pénale devait recevoir application.



Le compromis de vente du 20 novembre 2020 est produit aux débats.







Cette promesse stipule en page 3 : Plan de cadastre avec croquis des limites séparatives. Il est ici précisé qu'un bornage devra être effectué avant la réitération des présentes par acte authentique afin de détacher une bande de quatre mètres permettant l'accès aux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] présentement vendues (cf croquis plan de cadastre). L'acquéreur déclare en faire son affaire personnelle et supportera les frais inhérents audit bornage.

 

La promesse précisait à la même page 3 : Sur les servitudes et l'urbanisme : Que les biens, objet des présentes, ne sont à sa connaissance grevés d'aucune servitude autre que celles résultant de la situation naturelle des lieux, du plan d'aménagement et d'urbanisme et de la loi en général, les questions d'urbanisme faisant ci-après l'objet d'une condition suspensive.



Il est établi que l'acquéreur, [U] [E], a déclaré avoir effectué cette acquisition sans recourir à aucun prêt et avoir renoncé à toute condition suspensive à ce titre : Je soussigné [U] [E] déclare effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt (...) (page 7 du compromis).



La vente définitive était classiquement subordonnée à une autre condition suspensive d'obtention d'autorisations d'urbanisme, stipulée comme suit en page 8 : Titre V. Autres conditions suspensives. La régularisation de la présente vente est soumise aux conditions suspensives de l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel autorisant la construction d'une maison d'habitation et de l'accessibilité aux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] par le chemin d'une largeur de 4 mètres à détacher de la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] restant appartenir au vendeur. Le vendeur autorisant expressément l'acquéreur à effectuer toutes démarches nécessaires relatives à ce détachement de parcelle.



Le compromis de vente signé par les parties comporte une clause pénale en page 9, rédigée comme suit : En application de la rubrique « Réalisation » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 7 000 euros.





En pièce annexe de ce compromis, il est produit un certificat d'urbanisme opérationnel en date du 20 novembre 2020,selon lequel il est certifié que le terrain objet de la demande peut être utilisé pour la réalisation de l'opération envisagée, soit la vente de deux lots pour construction de maisons individuelles.



Les époux [G] produisent également les pièces nécessaires à l'appréciation de la réalisation des conditions suspensives, notamment :

 

- l'arrêté de voirie portant permission de voirie,

- l'arrêté de non-opposition à une déclaration préalable du 4 janvier 2021,

- le procès-verbal de bornage du 14 avril 2021,

- l'arrêté du 22 avril 2021 accordant un permis de construire à [U] [E].



L'arrêté de voirie et le certificat d'urbanisme opérationnel établissent que le terrain, cadastré [Cadastre 3], [Cadastre 2] et [Cadastre 1], situé [Adresse 4], pouvait être utilisé pour l'opération envisagée, à savoir la vente de deux lots destinés à la construction de maisons individuelles.



Il est constant, en outre, que [U] [E] a obtenu un permis de construire par arrêté du 22 avril 2021. Cette autorisation, délivrée après le bornage du 14 avril 2021, confirme que le projet de construction n'était pas, en lui-même, rendu impossible par les éléments alors connus.



S'agissant de la canalisation enterrée, le procès-verbal de bornage du 14 avril 2021 mentionne son existence le long d'une partie du chemin d'accès [Cadastre 1] p2, lequel présente une largeur de 4 mètres. [U] [E] a signé ce procès-verbal le '4 avril 2021'. Il avait donc connaissance de cette canalisation avant la délivrance du permis de construire et avant de faire connaître, les 1er et 7 juin 2021, son refus de poursuivre l'acquisition.



La seule présence de cette canalisation, portée à sa connaissance lors du bornage, ne suffit pas à établir que le chemin d'accès serait devenu impropre à sa destination. [U] [E] ne produit aucune expertise, aucun constat, ni aucun avis technique circonstancié démontrant que la canalisation interdisait le passage des engins de chantier ou rendait matériellement impossible la construction projetée.



Il ne peut davantage être déduit de cette seule canalisation la nullité du compromis. En effet, l'acquéreur en a eu connaissance avant la délivrance du permis de construire et n'établit pas qu'elle constituait une servitude d'une importance telle qu'il n'aurait pas contracté s'il en avait été informé plus tôt. Il ne démontre pas davantage que cette canalisation constituait un vice rendant le terrain impropre à l'usage auquel il était destiné.



Le moyen tiré du dépassement de la date prévue pour la signature de l'acte authentique n'est pas davantage de nature à justifier le refus de réitérer. Le compromis prévoyait que le bornage devait être réalisé avant la réitération, ce qui impliquait que les formalités nécessaires au détachement de la bande d'accès puissent être menées à leur terme. [U] [E] ne justifie pas avoir mis les vendeurs en demeure de signer à la date du 30 mars 2021 ni avoir alors entendu se prévaloir de la caducité de la promesse. Il a, au contraire, poursuivi son projet jusqu'à l'obtention du permis de construire du 22 avril 2021.



Il s'ensuit que les conditions tenant à l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel et à l'accessibilité des parcelles par une bande de 4 mètres doivent être regardées comme réalisées. Aucune cause de nullité du compromis, ni aucune défaillance non imputable à l'acquéreur d'une condition suspensive, n'est caractérisée.



Le refus de [U] [E] de régulariser l'acte authentique constitue donc une inexécution du compromis. La clause pénale stipulée en page 9, qui prévoit le paiement d'une indemnité forfaitaire de 7 000 euros par la partie défaillante, doit recevoir application.



Aussi, le jugement sera confirmé de ce chef.



En cause d'appel, les époux [G] soutiennent qu'ils sont bien fondés à être indemnisés du préjudice résultant du déclassement du terrain de constructible en terrain agricole, lequel résulterait de la faute directe de l'intimé pour avoir refusé abusivement de signer l'acte définitif de vente.



Les époux [G] demandent toutefois que l'indemnité soit portée à 15 000 euros. Ils invoquent, à cette fin, les conséquences de l'annulation du plan local d'urbanisme par jugement du tribunal administratif de Caen du 10 juin 2021, puis la revente alléguée du terrain en 2024 à un prix inférieur à celui convenu avec [U] [E].



Il ressort des pièces versées aux débats que le permis de construire avait été délivré à [U] [E] le 22 avril 2021, avant l'annulation du plan local d'urbanisme, et que cette décision administrative d'annulation a ultérieurement été réformée par arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 7 juillet 2023. Ces éléments permettent de comprendre le contexte dans lequel les vendeurs soutiennent avoir subi une perte, mais ils ne suffisent pas à établir l'existence d'un préjudice certain et directement imputable au refus de réitérer.





En toute hypothèse, la clause pénale convenue par les parties fixe forfaitairement l'indemnité due en cas de refus de régulariser la vente après levée des conditions suspensives. En application de l'article 1231-5 du code civil, le juge ne peut modifier cette pénalité que si elle apparaît manifestement excessive ou dérisoire. Or, les époux [G] ne démontrent pas que la somme de 7 000 euros serait manifestement dérisoire au regard d'un préjudice effectivement établi. Ils ne produisent pas davantage de pièce suffisante établissant la réalité et les conditions de la revente alléguée du 24 avril 2024 au prix de 60 000 euros, ni le lien direct entre cette prétendue moins-value et le comportement fautif de [U] [E].



Le préjudice invoqué, présenté comme la différence entre le prix convenu et le prix de revente allégué, s'analyse au surplus, en l'absence de vente certaine au prix initial, comme une perte de chance. Une telle perte de chance ne peut être indemnisée à hauteur de l'avantage intégral espéré et suppose, en tout état de cause, la preuve de sa réalité, de son sérieux et de son lien de causalité avec la faute retenue. Cette preuve n'est pas rapportée.



Il convient donc de rejeter la demande des époux [G] tendant à voir porter l'indemnité à la somme de 15 000 euros.



Le jugement sera, en conséquence, confirmé en ce qu'il a condamné [U] [E] à payer aux époux [G] la somme de 7 000 euros au titre de la clause pénale.



Sur les demandes accessoires



Le jugement étant confirmé sur le principal, il sera également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et auxfrais irrépétibles de première instance.



[U] [E], qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens d'appel.



L'équité commande de condamner [U] [E] à payer aux époux [G] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,



La cour



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déboute [U] [E] de toutes ses demandes, en ce compris de celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne [U] [E] aux dépens d'appel ;



Condamne [U] [E] à payer à [Y] [G] et [K] [T] épouse [G] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





N° RG 23/00755 - N° Portalis DBVC-V-B7H-HFW5



 ARRÊT N° 



 O.D 





 ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de COUTANCES du 12 Décembre 2022 RG n° 22/00408







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2026

 

 

APPELANTS :



Madame [K] [T] épouse [G]

née le 22 Juin 1957 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée et assistée de Me Laurent MARIN, avocat au barreau de COUTANCES



Monsieur [Y] [G]

né le 25 Février 1955 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représenté et assisté de Me Laurent MARIN, avocat au barreau de COUTANCES



 



INTIMÉS :



Monsieur [U] [E]

né le 29 Mai 1946 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représenté par Me Salma EL FAHMI, avocat postulant au barreau de CAEN, assisté de Me Arthur COEUDEVEZ, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉBATS : A l'audience publique du 05 février 2026, sans opposition de la part des avocats, M. REVELLES, Président de chambre, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIERE : Mme FLEURY



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

M. REVELLES, Président de chambre,

Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère,



ARRÊT : contradictoire

rendu publiquement mis à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 10 Septembre 2026 après plusieurs prorogations du délibéré fixé initialement le 30 Avril 2026 et signé par Mme BARTHE-NARI, présidente, et Mme FLEURY, greffière





EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous-seing privé du 20 novembre 2020, [Y] [G] et [K] [T] épouse [G] ont signé un compromis de vente avec [U] [E] d'un terrain d'une superficie de 2 390 m² à bâtir sis [Adresse 3], pour un prix de 75 000 euros.



Aucune condition suspensive de financement n'avait été stipulée. L'acte prévoyait l'établissement d'un bornage avant la réitération de la vente qui devait intervenir au plus tard le 30 mars 2021 en l'étude de Maître [V], notaire à [Localité 4].



Le 20 novembre 2020, un certificat d'urbanisme opérationnel positif a été délivré portant sur la vente de deux lots pour construction de maisons individuelles.



Le 4 janvier 2021, un arrêté de non-opposition au détachement du futur chemin d'accès sur la parcelle [Cadastre 1] permettant l'accès aux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] a été délivré par la mairie de [Localité 5].



Le 14 avril 2021, un bornage amiable a été établi entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] afin de détacher une bande de 4 mètres pour permettre l'accès à ces parcelles.





Le 22 avril 2021, [U] [E] a obtenu un permis de construire.

Les 1er et 7 juin 2021, [U] [E] a indiqué respectivement à l'agence immobilière puis au notaire, Maître [V], qu'il renonçait à l'acquisition du terrain, en invoquant la présence d'une canalisation d'eaux usées le long du chemin d'accès à la propriété.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 septembre 2021, les époux [G] ont réclamé à [U] [E] le paiement de la somme de 62 830 euros au titre du préjudice allégué.



Par lettre du 16 septembre 2021, reçue en mairie de [Localité 5] le 18 septembre 2021, [U] [E] a demandé l'annulation du permis de construire qui lui avait été délivré. Par arrêté du 12 octobre 2021, le maire a pris un arrêté portant retrait du permis de construire.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 novembre 2021, les époux [G] ont mis en demeure [U] [E] de leur payer la somme de 62 830 euros au titre du préjudice allégué.



À défaut de réitération de la vente et d'accord amiable, par acte du 24 mars 2022, les époux [G] ont fait assigner [U] [E] devant le tribunal judiciaire de Coutances aux fins de le voir condamner à leur payer la somme de 62 830 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 3 novembre 2021 et la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 12 décembre 2022, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Coutances a :



- Condamné [U] [E] à payer aux époux [G] la somme de 7 000 euros, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté les époux [G] de leurs plus amples demandes ;

- Condamné [U] [E] aux entiers dépens.



Par déclaration du 30 mars 2023, les époux [G] ont interjeté appel de ce jugement, dans la limite du chef ayant condamné [U] [E] à leur payer uniquement la somme de 7 000 euros. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/00755.



Le jugement a été signifié le 4 mai 2023 à [U] [E].



Par déclaration du 5 juin 2023, [U] [E] a interjeté appel. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/01284.



Les deux appels ont été joints par ordonnance du 7 janvier 2026, la procédure se poursuivant sous le numéro RG 23/00755.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 20 janvier 2026, les époux [G] demandent à la cour, au visa des articles 542 et suivants du code de procédure civile, et 1101 et 1235-1 du code civil, de :



- Confirmer le jugement rendu le 12 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Coutances en ce qu'il fait droit à l'application de la clause pénale ;

- Le confirmer également pour ce qui concerne la somme de 1 000 euros accordée en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Le réformer en ce qu'il a condamné [U] [E] à leur payer uniquement une somme de 7 000 euros ;

- Condamner [U] [E] à leur payer la somme de 15 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 3 novembre 2021 ;

- Le condamner également à payer une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;

- Le condamner aux entiers dépens dont droit de distraction directe au profit de Maître Marin conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives n° 1, notifiées le 15 mars 2024, [U] [E] demande à la cour, au visa des articles 1638 et 1641 du code civil, L. 111-5-3 du code de l'urbanisme, de :



- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Coutances ;

- Débouter les époux [G] [sic] de toutes leurs demandes ;

Et statuant sur le fond,

- Condamner solidairement les époux [G] [sic] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner les époux [G] [sic] aux entiers dépens d'instance.



Pour l'exposé complet des moyens et arguments des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 28 janvier 2026.









MOTIFS DE LA DÉCISION



À titre liminaire, [U] [E] indique n'avoir reçu aucun acte relatif à la procédure de première instance et soutient avoir ainsi été empêché de prendre attache avec un avocat pour assurer la défense de ses intérêts.



Toutefois, s'il soulève ainsi une difficulté relative aux conditions dans lesquelles il a eu connaissance de la procédure, il n'en tire aucune conséquence dans le dispositif de ses conclusions ni forme aucune demande à ce titre.



Sur la caducité du compromis de vente et l'application de la clause pénale



Les époux [G] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu l'application de la clause pénale. Ils demandent toutefois sa réformation sur le montant alloué, soutenant que la somme de 7 000 euros prévue au compromis ne répare pas l'intégralité de leur préjudice, qu'ils évaluent en appel à 15 000 euros.



Ils soutiennent que [U] [E] ne disposait d'aucun motif légitime pour refuser de réitérer la vente par acte authentique et qu'il ne peut utilement se prévaloir ni de la nullité du compromis, ni de la défaillance d'une condition suspensive.



Ils font valoir que le compromis prévoyait expressément l'établissement d'un bornage afin de détacher une bande de 4 mètres destinée à permettre l'accès aux parcelles vendues, bornage intervenu le 14 avril 2021 en présence de [U] [E]. Ils soutiennent que la canalisation enterrée signalée à cette occasion ne rendait pas l'accès impossible, que [U] [E] a signé le procès-verbal de bornage et qu'il a poursuivi son projet jusqu'à l'obtention du permis de construire du 22 avril 2021.



Ils ajoutent que le retrait ultérieur du permis de construire a privé les parcelles de la protection que cette autorisation aurait pu leur procurer dans le contexte de l'annulation du plan local d'urbanisme par jugement du tribunal administratif de Caen du 10 juin 2021. Ils en déduisent que le refus de [U] [E] a été fautif et a causé un préjudice supérieur au montant retenu par le premier juge.



Ils sollicitent ainsi la somme de 15 000 euros, correspondant selon eux à la différence entre le prix convenu au compromis, soit 75 000 euros, et le prix auquel le terrain aurait finalement été revendu le 24 avril 2024, soit 60 000 euros.



[U] [E] soutient, à l'inverse, qu'il était fondé à refuser la réitération de la vente, en raison de la nullité du compromis ou, à tout le moins, de l'impossibilité de mener à bien son projet de construction.



Il invoque, d'une part, une discordance entre les références cadastrales mentionnées au compromis et celles résultant du bornage, ainsi que l'impossibilité de signer l'acte authentique à la date prévue du 30 mars 2021, le bornage n'étant intervenu que le 14 avril 2021.



Il invoque, d'autre part, la présence d'une canalisation enterrée sur le chemin d'accès, qu'il qualifie de servitude occulte et non apparente. Il soutient que cette canalisation aurait rendu la voie impropre au passage des engins de chantier, empêchant ainsi la réalisation de son projet de construction.



Aux termes de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition suspensive est celle dont l'accomplissement rend l'obligation pure et simple.



L'article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



Selon l'article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoirjamais existé.



Il appartient à la partie qui se prévaut de la défaillance d'une condition suspensive pour échapper à l'exécution de la convention d'en rapporter la preuve.



Lorsque la réalisation de la condition dépend, au moins pour partie, des diligences de cette partie, il lui appartient également d'établir qu'elle a accompli les démarches nécessaires à son accomplissement et que la défaillance alléguée ne lui est pas imputable. À défaut, la condition doit être réputée accomplie.



En l'espèce, le premier juge a retenu que les conditions suspensives devaient être regardées comme réalisées et que le refus de [U] [E] de signer l'acte authentique était injustifié, de sorte que la clause pénale devait recevoir application.



Le compromis de vente du 20 novembre 2020 est produit aux débats.







Cette promesse stipule en page 3 : Plan de cadastre avec croquis des limites séparatives. Il est ici précisé qu'un bornage devra être effectué avant la réitération des présentes par acte authentique afin de détacher une bande de quatre mètres permettant l'accès aux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] présentement vendues (cf croquis plan de cadastre). L'acquéreur déclare en faire son affaire personnelle et supportera les frais inhérents audit bornage.

 

La promesse précisait à la même page 3 : Sur les servitudes et l'urbanisme : Que les biens, objet des présentes, ne sont à sa connaissance grevés d'aucune servitude autre que celles résultant de la situation naturelle des lieux, du plan d'aménagement et d'urbanisme et de la loi en général, les questions d'urbanisme faisant ci-après l'objet d'une condition suspensive.



Il est établi que l'acquéreur, [U] [E], a déclaré avoir effectué cette acquisition sans recourir à aucun prêt et avoir renoncé à toute condition suspensive à ce titre : Je soussigné [U] [E] déclare effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt (...) (page 7 du compromis).



La vente définitive était classiquement subordonnée à une autre condition suspensive d'obtention d'autorisations d'urbanisme, stipulée comme suit en page 8 : Titre V. Autres conditions suspensives. La régularisation de la présente vente est soumise aux conditions suspensives de l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel autorisant la construction d'une maison d'habitation et de l'accessibilité aux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] par le chemin d'une largeur de 4 mètres à détacher de la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] restant appartenir au vendeur. Le vendeur autorisant expressément l'acquéreur à effectuer toutes démarches nécessaires relatives à ce détachement de parcelle.



Le compromis de vente signé par les parties comporte une clause pénale en page 9, rédigée comme suit : En application de la rubrique « Réalisation » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 7 000 euros.





En pièce annexe de ce compromis, il est produit un certificat d'urbanisme opérationnel en date du 20 novembre 2020,selon lequel il est certifié que le terrain objet de la demande peut être utilisé pour la réalisation de l'opération envisagée, soit la vente de deux lots pour construction de maisons individuelles.



Les époux [G] produisent également les pièces nécessaires à l'appréciation de la réalisation des conditions suspensives, notamment :

 

- l'arrêté de voirie portant permission de voirie,

- l'arrêté de non-opposition à une déclaration préalable du 4 janvier 2021,

- le procès-verbal de bornage du 14 avril 2021,

- l'arrêté du 22 avril 2021 accordant un permis de construire à [U] [E].



L'arrêté de voirie et le certificat d'urbanisme opérationnel établissent que le terrain, cadastré [Cadastre 3], [Cadastre 2] et [Cadastre 1], situé [Adresse 4], pouvait être utilisé pour l'opération envisagée, à savoir la vente de deux lots destinés à la construction de maisons individuelles.



Il est constant, en outre, que [U] [E] a obtenu un permis de construire par arrêté du 22 avril 2021. Cette autorisation, délivrée après le bornage du 14 avril 2021, confirme que le projet de construction n'était pas, en lui-même, rendu impossible par les éléments alors connus.



S'agissant de la canalisation enterrée, le procès-verbal de bornage du 14 avril 2021 mentionne son existence le long d'une partie du chemin d'accès [Cadastre 1] p2, lequel présente une largeur de 4 mètres. [U] [E] a signé ce procès-verbal le '4 avril 2021'. Il avait donc connaissance de cette canalisation avant la délivrance du permis de construire et avant de faire connaître, les 1er et 7 juin 2021, son refus de poursuivre l'acquisition.



La seule présence de cette canalisation, portée à sa connaissance lors du bornage, ne suffit pas à établir que le chemin d'accès serait devenu impropre à sa destination. [U] [E] ne produit aucune expertise, aucun constat, ni aucun avis technique circonstancié démontrant que la canalisation interdisait le passage des engins de chantier ou rendait matériellement impossible la construction projetée.



Il ne peut davantage être déduit de cette seule canalisation la nullité du compromis. En effet, l'acquéreur en a eu connaissance avant la délivrance du permis de construire et n'établit pas qu'elle constituait une servitude d'une importance telle qu'il n'aurait pas contracté s'il en avait été informé plus tôt. Il ne démontre pas davantage que cette canalisation constituait un vice rendant le terrain impropre à l'usage auquel il était destiné.



Le moyen tiré du dépassement de la date prévue pour la signature de l'acte authentique n'est pas davantage de nature à justifier le refus de réitérer. Le compromis prévoyait que le bornage devait être réalisé avant la réitération, ce qui impliquait que les formalités nécessaires au détachement de la bande d'accès puissent être menées à leur terme. [U] [E] ne justifie pas avoir mis les vendeurs en demeure de signer à la date du 30 mars 2021 ni avoir alors entendu se prévaloir de la caducité de la promesse. Il a, au contraire, poursuivi son projet jusqu'à l'obtention du permis de construire du 22 avril 2021.



Il s'ensuit que les conditions tenant à l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel et à l'accessibilité des parcelles par une bande de 4 mètres doivent être regardées comme réalisées. Aucune cause de nullité du compromis, ni aucune défaillance non imputable à l'acquéreur d'une condition suspensive, n'est caractérisée.



Le refus de [U] [E] de régulariser l'acte authentique constitue donc une inexécution du compromis. La clause pénale stipulée en page 9, qui prévoit le paiement d'une indemnité forfaitaire de 7 000 euros par la partie défaillante, doit recevoir application.



Aussi, le jugement sera confirmé de ce chef.



En cause d'appel, les époux [G] soutiennent qu'ils sont bien fondés à être indemnisés du préjudice résultant du déclassement du terrain de constructible en terrain agricole, lequel résulterait de la faute directe de l'intimé pour avoir refusé abusivement de signer l'acte définitif de vente.



Les époux [G] demandent toutefois que l'indemnité soit portée à 15 000 euros. Ils invoquent, à cette fin, les conséquences de l'annulation du plan local d'urbanisme par jugement du tribunal administratif de Caen du 10 juin 2021, puis la revente alléguée du terrain en 2024 à un prix inférieur à celui convenu avec [U] [E].



Il ressort des pièces versées aux débats que le permis de construire avait été délivré à [U] [E] le 22 avril 2021, avant l'annulation du plan local d'urbanisme, et que cette décision administrative d'annulation a ultérieurement été réformée par arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 7 juillet 2023. Ces éléments permettent de comprendre le contexte dans lequel les vendeurs soutiennent avoir subi une perte, mais ils ne suffisent pas à établir l'existence d'un préjudice certain et directement imputable au refus de réitérer.





En toute hypothèse, la clause pénale convenue par les parties fixe forfaitairement l'indemnité due en cas de refus de régulariser la vente après levée des conditions suspensives. En application de l'article 1231-5 du code civil, le juge ne peut modifier cette pénalité que si elle apparaît manifestement excessive ou dérisoire. Or, les époux [G] ne démontrent pas que la somme de 7 000 euros serait manifestement dérisoire au regard d'un préjudice effectivement établi. Ils ne produisent pas davantage de pièce suffisante établissant la réalité et les conditions de la revente alléguée du 24 avril 2024 au prix de 60 000 euros, ni le lien direct entre cette prétendue moins-value et le comportement fautif de [U] [E].



Le préjudice invoqué, présenté comme la différence entre le prix convenu et le prix de revente allégué, s'analyse au surplus, en l'absence de vente certaine au prix initial, comme une perte de chance. Une telle perte de chance ne peut être indemnisée à hauteur de l'avantage intégral espéré et suppose, en tout état de cause, la preuve de sa réalité, de son sérieux et de son lien de causalité avec la faute retenue. Cette preuve n'est pas rapportée.



Il convient donc de rejeter la demande des époux [G] tendant à voir porter l'indemnité à la somme de 15 000 euros.



Le jugement sera, en conséquence, confirmé en ce qu'il a condamné [U] [E] à payer aux époux [G] la somme de 7 000 euros au titre de la clause pénale.



Sur les demandes accessoires



Le jugement étant confirmé sur le principal, il sera également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et auxfrais irrépétibles de première instance.



[U] [E], qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens d'appel.



L'équité commande de condamner [U] [E] à payer aux époux [G] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La cour



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déboute [U] [E] de toutes ses demandes, en ce compris de celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne [U] [E] aux dépens d'appel ;



Condamne [U] [E] à payer à [Y] [G] et [K] [T] épouse [G] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1304-6, code civil 1638, code civil 1304, code de l'urbanisme L111-5-3, code civil 1235-1, code civil 1304-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-19T16:42:19.308Z.