Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 11 septembre 2026, n° 22/12399

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions exécutoires à:
-Me Benoît EYMARD 
-Me Emilie WAXIN
Copies certifiées conformes à : 
-Me Benoît EYMARD 
-Me Emilie WAXIN
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 22/12399 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYCJP

N° MINUTE : 




Assignation du :
13 Octobre 2022









JUGEMENT 
rendu le 11 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société LE TERROIR, S.A.S
[Adresse 2] 
[Localité 2] 

représenté par Me Benoît EYMARD de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #L0087




DÉFENDERESSE

S.A.S. AGUESSEAU CAPITAL
[Adresse 3] 
[Localité 3]

représentée par Me Emilie WAXIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0041


Décision du 11 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 22/12399 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYCJP


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Mai 2026

JUGEMENT

-Contradictoire
-En premier ressort 
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE


La société AGUESSEAU CAPITAL est propriétaire du lot n°1 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 1er, représenté par son syndic la société LE TERROIR, a assigné, devant ce tribunal, la société AGUESSEAU CAPITAL aux fins de : 
- le recevoir en ses demandes, 
En conséquence, 
- condamner la société AGUESSEAU CAPITAL à lui payer : 
* la somme de 15.005,57 euros au titre des charges, travaux de copropriété et frais nécessaires arrêtés au 01/10/2022, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation, 
* la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 
* la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- la condamner aux entiers dépens de l’instance,
- dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 

Aux termes de ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 1er août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], demande de : 

Vu les articles 132 et suivants du code de procédure civile, 
Vu les articles 10 et 18.1 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 9.1 du décret du 17 mars 1967, 
Vu les articles 1219, 1220 et 1231-6 du code civil, 
- condamner la société AGUESSEAU CAPITAL au paiement de :
* la somme de 2.205,46 euros, 
* la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive,
* la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

La société AGUESSEAU CAPITAL, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives en réponse n°2, notifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, demande de :

Vu l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 
- la juger recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, 
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, 
- le condamner à lui payer à somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de la société AGUESSEAU CAPITAL pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. 

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 12 février 2026. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 7 mai 2026 et a été mise en délibéré au 11 septembre 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et des frais : 

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées” ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. Il appartient donc au copropriétaire de justifier de l’annulation d’une assemblée générale ou de résolutions et non au syndicat des copropriétaires d’établir l’absence de recours.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la société AGUESSEAU CAPITAL sur le lot n°1, ce qui n’est, au surplus, pas discuté.

La demande du syndicat des copropriétaires, du chef des appels de charges et de travaux, se limite désormais, conformément à ses dernières conclusions du 1er août 2025, à l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 à hauteur de 2.196,42 euros et au titre des frais à la somme de 9,04 euros, pour un total de 2.205,46 euros.

Il est en effet constant que les appels de fonds antérieurs ont été payés par la société AGUESSEAU CAPITAL.

S’agissant de l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, la société AGUESSEAU CAPITAL indique, dans ses dernières conclusions du 17 septembre 2025, que si les dernières charges appelées n’ont pas encore été réglées, c’est à raison d’un dysfonctionnement de l’espace intranet du syndic voire de la révocation du syndic. La défenderesse ne fournit aucune pièce à ce propos mais ne conteste pas la réalité de cet appel.

Il résulte de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 que le budget prévisionnel 2024 a été adopté et que “l’autorisation est donnée au syndic pour l’exercice comptable suivant d’appeler deux provisions trimestrielles au maximum sur la base du budget voté jusqu’à la tenue de l’assemblée générale étant appelée à délibérer du nouvel exercice”.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas jugé nécessaire de verser aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année 2024 ni l’appel de fonds considéré. Mais aucune contestation de la part de la société AGUESSEAU CAPITAL n’est formulée de sorte qu’il peut être considéré que la 2ème provision trimestrielle 2025 entre dans les prévisions de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 28 juin 2023.

En conséquence, la société AGUESSEAU CAPITAL, laquelle a pu, depuis ses dernières écritures, avoir réglé ledit appel de fonds, sera condamnée, en deniers ou quittance, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.196,42 euros soit l’appel du 2ème trimestre 2025.

S’agissant des frais de “relance” de 9,04 euros, outre qu’un courrier de cette nature en date du 16 mai 2025 n’est pas versé aux débats, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens de l’article 10- de la loi du 10 juillet 1965, les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation.

La demande du syndicat des copropriétaires du chef de frais non justifiés et postérieurs à l’introduction de l’instance sera rejetée.


Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts : 

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne prétend pas que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la société AGUESSEAU CAPITAL, laquelle était par ailleurs en litige avec le syndicat des copropriétaires et qui a requis certaines pièces, a agi de mauvaise foi. 

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes : 

Sur les dépens : 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort des faits de la cause que la société AGUESSEAU CAPITAL n’a pas réglé régulièrement les appels de fonds, ses versements significatifs de 12.000 euros et de 7.909,97 euros étant du 25 janvier 2023 et du 25 septembre 2024. Le litige distinct qui opposait les parties ne la dispensait pas de payer à bonne date les appels de charges et de travaux que les assemblées générales avaient votés, de sorte que c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires a introduit la présente procédure. 

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la société AGUESSEAU CAPITAL sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens : 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société AGUESSEAU CAPITAL, succombant, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne peut qu’être écartée. 

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire : 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.


PAR CES MOTIFS,


Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe : 

CONDAMNE, en deniers ou quittance, la société AGUESSEAU CAPITAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 


[Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 2.196,42 euros au titre de l’appel de charges du 2ème trimestre 2025, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande au titre des frais à hauteur de 9,04 euros et de sa demande au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société AGUESSEAU CAPITAL aux dépens,

CONDAMNE la société AGUESSEAU CAPITAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE les plus amples demandes, 

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 septembre 2026


La Greffière La Présidente