Tribunal judiciaire d'Albi, Contentieux général, 17 mars 2026, n° 24/02012

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 mars 2023, la SCI TKI a donné à bail à la SAS AP CARROSSERIE 81, un local à usage commercial sis [Adresse 3] à Albi moyennent un loyer annuel de 24 000€ hors charges. 

La SAS AP CARROSSERIE 81 exerce une activité d'entretien et de réparation de véhicules légers. 

Avant la prise de possession, le local a été exploité pour la même activité par la société [N] [I] son gérant, M. [V], étant également le gérant de la SCI TKI. L'ensemble du matériel nécessaire à l'activité a été laissé à la disposition de la SAS AP CARROSSERIE 81.

A compter du mois de septembre 2023, les loyers sont demeurés impayés. Le 26 mars 2024, la SCI TKI a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail pour le paiement de la somme de 16.047€ correspondant aux loyers et charges impayés au 20 mars 2024.

La SAS AP CARROSSERIE a effectué deux règlements de 5.000€ le 17 avril et le 6 mai 2024. 

Par exploit en date du 10 juillet 2024, la SCI TKI a fait citer la SAS AP CARROSSERIE 81 devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi pour voir constater la résiliation du contrat de bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire. La SAS AP CARROSSERIE a invoqué une inexécution par le bailleur de ses obligations et par ordonnance du 5 novembre 2024 , le juge des référés constatant l'existence d'une contestation sérieuse a rejeté la demande.

Par exploit en date du 26 novembre 2025, la SCI TKI a assigné la SAS AP CARROSSERIE 81 devant le tribunal judiciaire en résiliation du bail commercial et expulsion.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2025, la SCI TKI demande au tribunal de : 
-DEBOUTER la SAS AP CARROSSERIE 81 de son exception d’inexécution;
-CONSTATER que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter du 26 avril 2024 ;
A titre subsidiaire,
-PRONONCER la résiliation du bail ;
-ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de la SAS AP CARROSSERIE 81 ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
-ORDONNER que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour ;
-ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au requérant de choisir, à ses frais, risques et périls, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues (article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution);
-CONDAMNER par provision la SAS AP CARROSSERIE 81 à payer à la SCI TKI la somme de 6.047 euros au titre des sommes dues en vertu du bail à la date d’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 ;
-CONDAMNER par provision la SAS AP CARROSSERIE 81 à payer à la SCI TKI à compter du 27 avril 2024 une indemnité d'occupation mensuelle de 3.000 euros, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés ;
-DIRE que les sommes dues par la SAS AP CARROSSERIE 81 au titre des loyers, indemnités d’occupation et accessoires seront automatiquement majorées de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette, conformément à l’article 24 du bail commercial ;
-CONDAMNER la SAS AP CARROSSERIE 81 au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;
-CONDAMNER la SAS AP CARROSSERIE 81 au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;
-DIRE qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées et qu’en cas d’exécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l’huissier de justice instrumentaire en application de l’article 444-32 du Code de commerce seront supportées par la SAS AP CARROSSERIE 81 ;
-DIRE qu’il n’y a avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

La SCI TKI fait valoir que la SAS AP CARROSSERIE n'est pas fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution rappelant que les manquements du bailleur pouvant justifier la suspension du paiement du loyer ne peuvent être considérés comme suffisamment graves que si les locaux sont impropres à l'usage auquel ils étaient destinés ce qui n'est pas le cas. Elle souligne que les infiltrations évoquées par l'expert étaient présentes lors de la prise de possession des lieux et sont consignées dans l'annexe du contrat relative à l'état des lieux et des photos ont été jointes, de sorte que le preneur en avait connaissance ; qu'il a signé le bail et accepté de prendre les lieux en l'état pour exercer son activité de sorte que le local n'était nullement impropre à son usage. Elle ajoute que le preneur ne s'est jamais plaint de cette infiltration avant d'être assigné en résiliation expulsion. Elle rappelle que le contrat de bail prévoit explicitement dans son article V que le bailleur ne réalisera pas de travaux dans les 3 années à venir de la signature du bail. Elle indique que le preneur ne lui a jamais écrit pour lui opposer une exception d'inexécution ou pour indiquer qu'elle suspendait le règlement des loyers tant que les travaux ne seraient pas réalisés et que ces arguments ne sont exposés que pour les besoins de la cause.
Elle explique qu'elle a procédé à des travaux de remise en état ; qu'elle a acheté des matériaux et mandaté la société DM Bâtiment pour les réaliser ce qui a été effectué entre le 10 et le 11 avril 2025. Elle précise que non seulement la Société APS 81 n'a pas repris le paiement des loyers mais que le garage est fermé depuis le moins de juin 2025 de sorte qu'elle a cessé d'exploiter. Elle estime qu'elle est donc particulièrement mal fondée à invoquer l'exception d'inexécution sur ce point et en tout état de cause pour la totalité du loyer.
Elle entend donc se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire en sollicitant à défaut la résiliation du bail et en tout état de cause de prononcer l'expulsion. Elle sollicite outre le paiement de l'arriéré, une indemnité d'occupation majorée de 50% conformément aux stipulations du bail.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2025, la SAS AP CARROSSERIE 81 sollicite de la juridiction de :
A TITRE PRINCIPAL
- Débouter la SCI TKI de l’intégralité de ses demandes dont de sa demande d’expulsion de la société AP CARROSSERIE 81,
- Dire que les conditions de l’exception d’inexécution des articles 1219 et 1220 du Code Civil sont réunies,
- Autoriser la société AP CARROSSERIE 81 à consigner les loyers et ce jusqu’à la disparition de tout trouble de jouissance,
A TITRE SUBSIDIAIRE
- Dire que la société AP CARROSSERIE 81 subi un énorme préjudice du fait de son troublede jouissance découlant de l’inexécution par la SCI TKI des travaux de réfection lui incombant.
- Dire que les dommages et intérêts que devra verser la SCI TKI a la société AP CARROSSERIE 81 du fait de son trouble de jouissance seront accordés sous forme de réduction du loyer mensuel TTC de 50% à compter de la délivrance de la mise en demeure adressée à la SCI TKI et jusqu’à achèvement des travaux de réparation et de réfection par la SCI TKI.

A TITRE RECONVENTIONNEL

Ordonner une expertise,
Designer tel expert qu’il plaira avec pour mission :
-Prendre connaissance de tous documents contractuels,
Se rendre sur les lieux et visiter l’immeuble.
-Dire si les désordres listés dans le procès-verbal de constat et le rapport d’expertise établi par M. [Z] [G] existent.
-Dans l'affirmative détailler l'ensemble des désordres qui seront constatés et chiffrer le coût de la remise en état.
- Evaluer tous préjudices ayant pu être souffert par la requérante dans le cadre de son activité professionnelle notamment en terme de frais et de perte du chiffre d’affaire et du trouble de jouissance,
-Déterminer l’origine de ces désordres et notamment si l’absence d’intervention a aggravé les dommages.
-Déterminer si les éventuels préjudices subis par la société requérante dans la gestion de son fonds de commerce sont lies aux désordres affectant le local,
-Dire que les frais d’expertise seront mis à la charge de la société SCI TKI, compte tenu de son abstinence à réagir,

-CONDAMNER la SCI TKI à payer a la société AP CARROSSERIE 81 la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

-CONDAMNER la SCI TKI aux entiers dépens.

La Société AP CARROSSERIE 81 indique qu'elle exerce une activité professionnelle d'entretien et réparation de carrosserie et mécaniques tous véhicules et qu'elle a été rapidement confrontée à des inondations récurrentes et qu'elle a vainement sollicité son bailleur qui est resté taisant. Elle explique que compte tenu de son trouble de jouissance, elle a pris la décision de consigner les loyers et qu'elle a fait une déclaration de sinistre qui a donné lieu au rapport d'expertise de M. [G] lequel a par courrier du 29 avril 2024 rappelé au bailleur son obligation de rétablir l'étanchéité du clos et du couvert et l'a mis en demeure de réaliser des travaux.
Elle s'estime donc bien fondée à invoquer à titre principal l'exception d'inexécution compte tenu du manquement du bailleur à ses obligations rappelant que les grosses réparations ne peuvent être imputées au preneur. Elle fait état des conséquences graves qui résultent de cette inexécution sur son activité.
A titre subsidiaire, elle sollicite la réduction du prix du bail égal à la moitié du montant du loyer mensuel à titre de dommages intérêts.
Elle précise qu'elle ne souhaite pas quitter les locaux dans lequel elle exerce son activité et sollicite donc à titre reconventionnel une expertise judiciaire pour déterminer les travaux nécessaires à une mise en conformité du bail à sa destination et pour évaluer les conséquences des désordres sur son activité et son chiffre d'affaire.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 5 novembre 2025.
L'affaire fixée à l'audience du 20 janvier 2026 a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

Motifs

MOTIFS 

Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autre que locatives.

L'article 606 du même code indique que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. 
Celui des digues et murs de soutènement et de clôture aussi en entier
Toutes les autres réparations sont d'entretien ».

Enfin l'article R 145-35 du code de commerce précise que » ne peuvent être imputés au locataire commercial :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique ».

Le Preneur est tenu en application de l'article 1728 du code civil de payer le prix du bail au terme convenu.

- Sur l'exception d'inexécution

Aux termes de l’article 1219 du Code civil, une partie à un contrat peut refuser d’exécuter son obligation, quand bien même elle serait exigible, dès lors que l’inexécution dont son cocontractant se rend coupable est suffisamment grave.

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique qui met à la charge des parties des obligations réciproques. En l’occurrence, le paiement des loyers pour le preneur, la délivrance conforme et la jouissance paisible pour le bailleur. 

La clause du contrat de bail selon laquelle le preneur prend les lieux dans l'état ou ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation d'entretien. La clause du bail prévoyant que le bailleur ne réalisera pas de travaux dans les 3 années à venir de la signature du bail ne l'exonère pas davantage de son obligation de faire les grosses réparations. De la même manière, l'entrée dans les lieux du preneur en connaissant l'existence d'infiltrations n'équivaut pas à une renonciation de sa part à se prévaloir de ses droits relatifs aux obligations du bailleur.

La SAS AP CARROSSERIE 81 a cessé de régler ses loyers.

Elle invoque l'exception d'inexécution fondée sur le manquement du bailleur à ses obligations en ne délivrant pas un local en bon état de réparation et en ne procédant pas aux travaux lui incombant.

Pour que le preneur puisse utilement invoquer l'exception d'inexécution et suspendre le versement du loyer obligation essentielle du contrat, la jurisprudence exige que les manquements du bailleur présentent une gravité suffisante et rendent les locaux impropres à leur destination contractuelle ou empêchent l'exploitation du fonds.

Il appartient à la SAS AP CARROSSERIE 81 de rapporter la preuve de l'impropriété à destination ou de son impossibilité d'exercer son activité de garagiste.

L'état des lieux d'entrée du bail mentionne au paragraphe commentaire : fuite d'eau importante autour de la cabine, infiltration dans la cabine. 

Le preneur indique qu'il a décidé de consigner les loyers compte tenu de son trouble de jouissance et sollicite l'autorisation de les consigner jusqu'à parfaite réparation. 

Les éléments du dossier établissent qu'à compter du mois de septembre 2023, la SAS AP CARROSSERIE a cessé de régler les loyers et charges. Pour autant, elle ne justifie pas avoir alerté son bailleur sur les infiltrations et leurs répercussions sur son activité avant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 mars 2024. Aucun courrier de mise en demeure n'a été adressé, aucune copie de mails témoignant d'échanges sur les infiltrations n'a été produit.

Suite à la déclaration de sinistre de la SAS AP CARROSSERIE 81, son assureur de protection juridique a mandaté le cabinet IXI en la personne de M. [G] lequel a organisé une réunion d'expertise amiable contradictoire sur site le 23 avril 2024. Des photos et vidéos attestant de la présence d'eau ont été communiquées sans qu'elles ne soient précisément datées.

Il résulte du rapport d'expertise amiable remis le 8 mai 2024 que le dallage de l'atelier est régulièrement inondé suite à des précipitations ; que des films et des photos confirment le phénomène; que les infiltrations ont 2 origines principales à savoir l'absence de traitement de l'étanchéité en faîtage et rive de couverture en zone cabine et des infiltrations en pied de bardage en l'absence de larmier écartant les eaux de ruissellement. L'expert ajoute comme cause aggravante un défaut de gestion et captage des eaux du terrain qui peuvent ruisseler et pénétrer dans le bâtiment en contrebas.

L'expert conclut que l'immeuble loué présente des défauts d'étanchéité à l'eau du clos et couvert affectant la bonne jouissance des lieux par son locataire. Il ajoute que les travaux nécessaires en vue de stopper les infiltrations relèvent de prestations de grosses réparations à charge du bailleur. Il préconise les travaux suivants : 
-Le traitement étanche du faîtage et rives de la couverture zone cabine suivant les prescriptions du DTU 40.35 
-la mise en œuvre d'un larmier ou bavette en pied de bardage de la zone cabine et retour d'angle de l'atelier suivant règles professionnelles « bardage » 
-la mise en œuvre d'un caniveau le long de la façade côté cour.

Par courrier du 29 avril 2024, l'expert a mis en demeure la SCI TKI d'avoir à exécuter les travaux de réparation.

Il résulte du rapport d'expertise amiable que les défauts d'étanchéité affectent le clos et le couvert de l'immeuble et génèrent des infiltrations lesquelles sont susceptibles d'altérer la jouissance des lieux loués.

Toutefois, ces constatations ne suffisent pas à établir que les désordres invoqués auraient rendu les locaux impropres à leur destination contractuelle ni qu'ils auraient empêché l'exploitation de l'activité de la SAS AP CARROSSERIE 81.

La fréquence des inondations n'est pas connue. Les photos produites aux débats montrent la présence d'eau sur le sol et sur le parking. Aucun élément probatoire tel un constat établi par un commissaire de justice ne permet d'établir une impossibilité réelle d'usage ou d'exploitation. A défaut de tels éléments, l'exception d'exécution ne peut prospérer.

Dans ces conditions, les désordres constatés ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier la suspension du paiement des loyers sur le fondement de l'exception d'inexécution.

Il apparaît également que le bailleur a procédé à des travaux de remise en état dans la mesure où il produit :
- une facture d'achat de matériaux PUM d'un montant de 1054.20€ TTC relatif à l'achat de tôle pré-laquée galvanisée zinc filmée avec coupe.
- un devis et une facture de la société DM BATIMENT d'un montant 1004.40€ TTC relatif à l'installation des caniveaux pluviales devant le hangar et la dépose des bavette sur le toit entre le hangar et la cabine de peinture.
Les travaux sont intervenus les 10 et 11 avril 2025.

La SAS AP CARROSSERIE reste taisante sur la nature des travaux réalisés et n'indique pas s'ils ont ou non mis fin aux désordres.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la SAP AP CARROSSERIE sur le fondement de l'exception d'inexécution. Il n'y a pas lieu dès lors à l'autoriser à consigner le montant des loyers.

- Sur la réduction du prix du bail

Le preneur qui n'est pas privé de la possibilité d'exploiter le fonds, subit néanmoins une dégradation des conditions d'utilisation des locaux loués justifiant l'octroi d'une réduction du montant du loyer proportionnée au trouble de jouissance subi. 

En application de l'article 1147 du code civil, le débiteur est condamné à réparer les conséquences de l'inexécution de ses obligations contractuelles.

Si les infiltrations ont nécessairement altéré les conditions de jouissance des lieux loués, l'activité de la SAS AP CARROSSERIE a néanmoins pu se poursuivre. Les éléments du dossier ne permettent pas de retenir qu'elles auraient affecté une part substantielle de la surface exploitable et qu'elles auraient entraîné une réduction significative de l'activité du preneur.
Dans ces conditions, la réduction du loyer sollicitée à hauteur de 50% apparaît manifestement disproportionnée au regard de l'incidence des désordres sur l'exploitation des lieux.

Dès lors, il convient de fixer l'indemnisation du trouble de jouissance subi pour les infiltrations affectant les locaux à hauteur de 30% du montant du loyer soit une réduction de 660€ TTC par mois sur la période du 29 avril 2024 date de la mise en demeure du bailleur par l'expert, jusqu'au 11 avril 2025 date d'exécution des travaux. 

- Sur la résiliation du bail et le non paiement des loyers

En vertu de l'article L 145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail, prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Le commandement de payer a été délivré pour le paiement de la somme de 16 047€ correspondant aux loyers et charges impayés au 20 mars 2024. Deux règlements de 5000€ sont intervenus le 17 avril et le 6 mai 2024 ramenant la dette locative à la somme de 6 047€. 

Compte tenu des règlements effectués et de la réduction du prix du bail accordée, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

La SCI TKI est déboutée de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire.

Il n'en demeure pas moins que depuis le 6 mai 2024, aucun versement n'est intervenu de sorte que le bailleur sollicite à défaut d'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire pour non paiement des loyers. Selon le dernier décompte produit, la SAS AP CARROSSERIE 81 était redevable au mois d'avril 2025 de la somme de 32 047€ HT.

Le non paiement du loyer constitue un manquement du preneur à son obligation essentielle. Il convient néanmoins de tenir compte de la réduction de loyer accordée au preneur, de sorte que la bailleur devra recalculer et actualiser le montant de la dette locative.
 
Il sera rappelé que le tribunal ne peut d'office ordonner une compensation qui n'a pas été sollicitée entre les créances respectives des parties.

La SAS AP CARROSSERIE 81 indique qu'elle a procédé à la consignation des loyers ce qui témoigne même si elle n'en rapporte pas la preuve formelle d'une volonté de s'acquitter de ses obligations. 

Aucun élément probatoire du dossier ne permet de considérer que la SAS AP CARROSSERIE aurait cessé d'exploiter. Elle indique dans ses écritures qu'elle a la volonté de se maintenir dans les lieux.

Eu égard à ces éléments, il apparaît proportionné de ne pas prononcer la résiliation immédiate du bail et d'accorder au preneur un délai pour s'acquitter de la dette locative tout en préservant les droits du bailleur.

Il sera accordé à la SAS AP CARROSSERIE un délai de 3 mois à compter de la réception du décompte locatif recalculé et actualisé qui devra être notifié par le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier pour s'acquitter de sa dette.
A défaut de paiement, le bailleur sera fondé à poursuivre la résiliation du bail et l'expulsion.

- Sur la demande reconventionnelle d'expertise

Les travaux ayant été réalisés sans que le preneur n'émette aucune observation sur la qualité des travaux ou la persistance des désordres, la mesure d'expertise judiciaire qui aurait pu être éventuellement sollicitée dans le cadre de l'instance de référé n'apparaît désormais d'aucune utilité.

La SAS AP CARROSSERIE 81 est déboutée de sa demande reconventionnelle.

- Sur les mesures de fin de jugement

L'exécution provisoire du jugement est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

En équité, compte tenu des manquements respectifs des parties, il convient de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile, chaque partie assumant la charge de ses frais irrépétibles.

La SCI TKI et la SAS AP CARROSSERIE 81 sont déboutées de leur demande respective sur ce fondement.

La SAS AP CARROSSERIE 81 est condamnée aux dépens de l'instance.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute la SAS AP CARROSSERIE 81 de son exception d'inexécution.

Dit n'y avoir lieu à l'autoriser à consigner le montant des loyers.

Accorde à la SAS AP CARROSSERIE 81, une réduction du prix du bail de 660€ par mois TTC soit de 30 % sur la période du 29 avril 2024 au 11 avril 2025. 
 
Dit en conséquence qu'il appartient à la SCI TKI de recalculer et d'actualiser le montant de la dette locative.

Déboute la SCI TKI de sa demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire.

Déboute la SCI TKI de sa demande au titre de la résiliation du bail commercial. 

Accorde à la SAS AP CARROSSERIE 81 un délai de 3 mois à compter de la réception du décompte recalculé et actualisé de la dette locative qui lui sera notifié par la SCI TKI par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice pour se libérer de sa dette.

Dit qu'à défaut de paiement de l'intégralité de la dette dans le délai fixé, la SCI TKI sera fondée à poursuivre la résiliation du bail et l'expulsion.

Déboute la SAS AP CARROSSERIE de sa demande reconventionnelle tendant à voir ordonner une expertise judiciaire.

Rejette tout autre demande plus ample ou contraire.

Déboute la SCI TKI de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute la SAS AP CARROSSERIE 81 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SAS AP CARROSSERIE 81 aux entiers dépens.

Rappelle que le jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT

MINUTE N° : /2026
JUGEMENT DU : 17 Mars 2026
DOSSIER N° : 24/02012 - N° Portalis DB3A-W-B7I-EAZS
NAC : 30B
AFFAIRE : S.C.I. TKI C/ S.A.S. AP CARROSSERIE 81


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’[N]

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Mme MALLET, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mme VERGNES, Greffière


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. TKI
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Camille COMMENGE, avocat au barreau d’[N], avocat plaidant


DEFENDERESSE

S.A.S. AP CARROSSERIE 81
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Jean-romain RAPP de la SELARL INTER-BARREAUX PRICENS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant






Clôture prononcée le : 05 Novembre 2025
Débats tenus à l'audience du : 20 Janvier 2026
Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 Mars 2026




EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 mars 2023, la SCI TKI a donné à bail à la SAS AP CARROSSERIE 81, un local à usage commercial sis [Adresse 3] à Albi moyennent un loyer annuel de 24 000€ hors charges. 

La SAS AP CARROSSERIE 81 exerce une activité d'entretien et de réparation de véhicules légers. 

Avant la prise de possession, le local a été exploité pour la même activité par la société [N] [I] son gérant, M. [V], étant également le gérant de la SCI TKI. L'ensemble du matériel nécessaire à l'activité a été laissé à la disposition de la SAS AP CARROSSERIE 81.

A compter du mois de septembre 2023, les loyers sont demeurés impayés. Le 26 mars 2024, la SCI TKI a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail pour le paiement de la somme de 16.047€ correspondant aux loyers et charges impayés au 20 mars 2024.

La SAS AP CARROSSERIE a effectué deux règlements de 5.000€ le 17 avril et le 6 mai 2024. 

Par exploit en date du 10 juillet 2024, la SCI TKI a fait citer la SAS AP CARROSSERIE 81 devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi pour voir constater la résiliation du contrat de bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire. La SAS AP CARROSSERIE a invoqué une inexécution par le bailleur de ses obligations et par ordonnance du 5 novembre 2024 , le juge des référés constatant l'existence d'une contestation sérieuse a rejeté la demande.

Par exploit en date du 26 novembre 2025, la SCI TKI a assigné la SAS AP CARROSSERIE 81 devant le tribunal judiciaire en résiliation du bail commercial et expulsion.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2025, la SCI TKI demande au tribunal de : 
-DEBOUTER la SAS AP CARROSSERIE 81 de son exception d’inexécution;
-CONSTATER que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à compter du 26 avril 2024 ;
A titre subsidiaire,
-PRONONCER la résiliation du bail ;
-ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de la SAS AP CARROSSERIE 81 ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
-ORDONNER que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour ;
-ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au requérant de choisir, à ses frais, risques et périls, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues (article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution);
-CONDAMNER par provision la SAS AP CARROSSERIE 81 à payer à la SCI TKI la somme de 6.047 euros au titre des sommes dues en vertu du bail à la date d’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 ;
-CONDAMNER par provision la SAS AP CARROSSERIE 81 à payer à la SCI TKI à compter du 27 avril 2024 une indemnité d'occupation mensuelle de 3.000 euros, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés ;
-DIRE que les sommes dues par la SAS AP CARROSSERIE 81 au titre des loyers, indemnités d’occupation et accessoires seront automatiquement majorées de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette, conformément à l’article 24 du bail commercial ;
-CONDAMNER la SAS AP CARROSSERIE 81 au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;
-CONDAMNER la SAS AP CARROSSERIE 81 au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;
-DIRE qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées et qu’en cas d’exécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l’huissier de justice instrumentaire en application de l’article 444-32 du Code de commerce seront supportées par la SAS AP CARROSSERIE 81 ;
-DIRE qu’il n’y a avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

La SCI TKI fait valoir que la SAS AP CARROSSERIE n'est pas fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution rappelant que les manquements du bailleur pouvant justifier la suspension du paiement du loyer ne peuvent être considérés comme suffisamment graves que si les locaux sont impropres à l'usage auquel ils étaient destinés ce qui n'est pas le cas. Elle souligne que les infiltrations évoquées par l'expert étaient présentes lors de la prise de possession des lieux et sont consignées dans l'annexe du contrat relative à l'état des lieux et des photos ont été jointes, de sorte que le preneur en avait connaissance ; qu'il a signé le bail et accepté de prendre les lieux en l'état pour exercer son activité de sorte que le local n'était nullement impropre à son usage. Elle ajoute que le preneur ne s'est jamais plaint de cette infiltration avant d'être assigné en résiliation expulsion. Elle rappelle que le contrat de bail prévoit explicitement dans son article V que le bailleur ne réalisera pas de travaux dans les 3 années à venir de la signature du bail. Elle indique que le preneur ne lui a jamais écrit pour lui opposer une exception d'inexécution ou pour indiquer qu'elle suspendait le règlement des loyers tant que les travaux ne seraient pas réalisés et que ces arguments ne sont exposés que pour les besoins de la cause.
Elle explique qu'elle a procédé à des travaux de remise en état ; qu'elle a acheté des matériaux et mandaté la société DM Bâtiment pour les réaliser ce qui a été effectué entre le 10 et le 11 avril 2025. Elle précise que non seulement la Société APS 81 n'a pas repris le paiement des loyers mais que le garage est fermé depuis le moins de juin 2025 de sorte qu'elle a cessé d'exploiter. Elle estime qu'elle est donc particulièrement mal fondée à invoquer l'exception d'inexécution sur ce point et en tout état de cause pour la totalité du loyer.
Elle entend donc se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire en sollicitant à défaut la résiliation du bail et en tout état de cause de prononcer l'expulsion. Elle sollicite outre le paiement de l'arriéré, une indemnité d'occupation majorée de 50% conformément aux stipulations du bail.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2025, la SAS AP CARROSSERIE 81 sollicite de la juridiction de :
A TITRE PRINCIPAL
- Débouter la SCI TKI de l’intégralité de ses demandes dont de sa demande d’expulsion de la société AP CARROSSERIE 81,
- Dire que les conditions de l’exception d’inexécution des articles 1219 et 1220 du Code Civil sont réunies,
- Autoriser la société AP CARROSSERIE 81 à consigner les loyers et ce jusqu’à la disparition de tout trouble de jouissance,
A TITRE SUBSIDIAIRE
- Dire que la société AP CARROSSERIE 81 subi un énorme préjudice du fait de son troublede jouissance découlant de l’inexécution par la SCI TKI des travaux de réfection lui incombant.
- Dire que les dommages et intérêts que devra verser la SCI TKI a la société AP CARROSSERIE 81 du fait de son trouble de jouissance seront accordés sous forme de réduction du loyer mensuel TTC de 50% à compter de la délivrance de la mise en demeure adressée à la SCI TKI et jusqu’à achèvement des travaux de réparation et de réfection par la SCI TKI.

A TITRE RECONVENTIONNEL

Ordonner une expertise,
Designer tel expert qu’il plaira avec pour mission :
-Prendre connaissance de tous documents contractuels,
Se rendre sur les lieux et visiter l’immeuble.
-Dire si les désordres listés dans le procès-verbal de constat et le rapport d’expertise établi par M. [Z] [G] existent.
-Dans l'affirmative détailler l'ensemble des désordres qui seront constatés et chiffrer le coût de la remise en état.
- Evaluer tous préjudices ayant pu être souffert par la requérante dans le cadre de son activité professionnelle notamment en terme de frais et de perte du chiffre d’affaire et du trouble de jouissance,
-Déterminer l’origine de ces désordres et notamment si l’absence d’intervention a aggravé les dommages.
-Déterminer si les éventuels préjudices subis par la société requérante dans la gestion de son fonds de commerce sont lies aux désordres affectant le local,
-Dire que les frais d’expertise seront mis à la charge de la société SCI TKI, compte tenu de son abstinence à réagir,

-CONDAMNER la SCI TKI à payer a la société AP CARROSSERIE 81 la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

-CONDAMNER la SCI TKI aux entiers dépens.

La Société AP CARROSSERIE 81 indique qu'elle exerce une activité professionnelle d'entretien et réparation de carrosserie et mécaniques tous véhicules et qu'elle a été rapidement confrontée à des inondations récurrentes et qu'elle a vainement sollicité son bailleur qui est resté taisant. Elle explique que compte tenu de son trouble de jouissance, elle a pris la décision de consigner les loyers et qu'elle a fait une déclaration de sinistre qui a donné lieu au rapport d'expertise de M. [G] lequel a par courrier du 29 avril 2024 rappelé au bailleur son obligation de rétablir l'étanchéité du clos et du couvert et l'a mis en demeure de réaliser des travaux.
Elle s'estime donc bien fondée à invoquer à titre principal l'exception d'inexécution compte tenu du manquement du bailleur à ses obligations rappelant que les grosses réparations ne peuvent être imputées au preneur. Elle fait état des conséquences graves qui résultent de cette inexécution sur son activité.
A titre subsidiaire, elle sollicite la réduction du prix du bail égal à la moitié du montant du loyer mensuel à titre de dommages intérêts.
Elle précise qu'elle ne souhaite pas quitter les locaux dans lequel elle exerce son activité et sollicite donc à titre reconventionnel une expertise judiciaire pour déterminer les travaux nécessaires à une mise en conformité du bail à sa destination et pour évaluer les conséquences des désordres sur son activité et son chiffre d'affaire.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 5 novembre 2025.
L'affaire fixée à l'audience du 20 janvier 2026 a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS 

Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autre que locatives.

L'article 606 du même code indique que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. 
Celui des digues et murs de soutènement et de clôture aussi en entier
Toutes les autres réparations sont d'entretien ».

Enfin l'article R 145-35 du code de commerce précise que » ne peuvent être imputés au locataire commercial :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique ».

Le Preneur est tenu en application de l'article 1728 du code civil de payer le prix du bail au terme convenu.

- Sur l'exception d'inexécution

Aux termes de l’article 1219 du Code civil, une partie à un contrat peut refuser d’exécuter son obligation, quand bien même elle serait exigible, dès lors que l’inexécution dont son cocontractant se rend coupable est suffisamment grave.

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique qui met à la charge des parties des obligations réciproques. En l’occurrence, le paiement des loyers pour le preneur, la délivrance conforme et la jouissance paisible pour le bailleur. 

La clause du contrat de bail selon laquelle le preneur prend les lieux dans l'état ou ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation d'entretien. La clause du bail prévoyant que le bailleur ne réalisera pas de travaux dans les 3 années à venir de la signature du bail ne l'exonère pas davantage de son obligation de faire les grosses réparations. De la même manière, l'entrée dans les lieux du preneur en connaissant l'existence d'infiltrations n'équivaut pas à une renonciation de sa part à se prévaloir de ses droits relatifs aux obligations du bailleur.

La SAS AP CARROSSERIE 81 a cessé de régler ses loyers.

Elle invoque l'exception d'inexécution fondée sur le manquement du bailleur à ses obligations en ne délivrant pas un local en bon état de réparation et en ne procédant pas aux travaux lui incombant.

Pour que le preneur puisse utilement invoquer l'exception d'inexécution et suspendre le versement du loyer obligation essentielle du contrat, la jurisprudence exige que les manquements du bailleur présentent une gravité suffisante et rendent les locaux impropres à leur destination contractuelle ou empêchent l'exploitation du fonds.

Il appartient à la SAS AP CARROSSERIE 81 de rapporter la preuve de l'impropriété à destination ou de son impossibilité d'exercer son activité de garagiste.

L'état des lieux d'entrée du bail mentionne au paragraphe commentaire : fuite d'eau importante autour de la cabine, infiltration dans la cabine. 

Le preneur indique qu'il a décidé de consigner les loyers compte tenu de son trouble de jouissance et sollicite l'autorisation de les consigner jusqu'à parfaite réparation. 

Les éléments du dossier établissent qu'à compter du mois de septembre 2023, la SAS AP CARROSSERIE a cessé de régler les loyers et charges. Pour autant, elle ne justifie pas avoir alerté son bailleur sur les infiltrations et leurs répercussions sur son activité avant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 mars 2024. Aucun courrier de mise en demeure n'a été adressé, aucune copie de mails témoignant d'échanges sur les infiltrations n'a été produit.

Suite à la déclaration de sinistre de la SAS AP CARROSSERIE 81, son assureur de protection juridique a mandaté le cabinet IXI en la personne de M. [G] lequel a organisé une réunion d'expertise amiable contradictoire sur site le 23 avril 2024. Des photos et vidéos attestant de la présence d'eau ont été communiquées sans qu'elles ne soient précisément datées.

Il résulte du rapport d'expertise amiable remis le 8 mai 2024 que le dallage de l'atelier est régulièrement inondé suite à des précipitations ; que des films et des photos confirment le phénomène; que les infiltrations ont 2 origines principales à savoir l'absence de traitement de l'étanchéité en faîtage et rive de couverture en zone cabine et des infiltrations en pied de bardage en l'absence de larmier écartant les eaux de ruissellement. L'expert ajoute comme cause aggravante un défaut de gestion et captage des eaux du terrain qui peuvent ruisseler et pénétrer dans le bâtiment en contrebas.

L'expert conclut que l'immeuble loué présente des défauts d'étanchéité à l'eau du clos et couvert affectant la bonne jouissance des lieux par son locataire. Il ajoute que les travaux nécessaires en vue de stopper les infiltrations relèvent de prestations de grosses réparations à charge du bailleur. Il préconise les travaux suivants : 
-Le traitement étanche du faîtage et rives de la couverture zone cabine suivant les prescriptions du DTU 40.35 
-la mise en œuvre d'un larmier ou bavette en pied de bardage de la zone cabine et retour d'angle de l'atelier suivant règles professionnelles « bardage » 
-la mise en œuvre d'un caniveau le long de la façade côté cour.

Par courrier du 29 avril 2024, l'expert a mis en demeure la SCI TKI d'avoir à exécuter les travaux de réparation.

Il résulte du rapport d'expertise amiable que les défauts d'étanchéité affectent le clos et le couvert de l'immeuble et génèrent des infiltrations lesquelles sont susceptibles d'altérer la jouissance des lieux loués.

Toutefois, ces constatations ne suffisent pas à établir que les désordres invoqués auraient rendu les locaux impropres à leur destination contractuelle ni qu'ils auraient empêché l'exploitation de l'activité de la SAS AP CARROSSERIE 81.

La fréquence des inondations n'est pas connue. Les photos produites aux débats montrent la présence d'eau sur le sol et sur le parking. Aucun élément probatoire tel un constat établi par un commissaire de justice ne permet d'établir une impossibilité réelle d'usage ou d'exploitation. A défaut de tels éléments, l'exception d'exécution ne peut prospérer.

Dans ces conditions, les désordres constatés ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier la suspension du paiement des loyers sur le fondement de l'exception d'inexécution.

Il apparaît également que le bailleur a procédé à des travaux de remise en état dans la mesure où il produit :
- une facture d'achat de matériaux PUM d'un montant de 1054.20€ TTC relatif à l'achat de tôle pré-laquée galvanisée zinc filmée avec coupe.
- un devis et une facture de la société DM BATIMENT d'un montant 1004.40€ TTC relatif à l'installation des caniveaux pluviales devant le hangar et la dépose des bavette sur le toit entre le hangar et la cabine de peinture.
Les travaux sont intervenus les 10 et 11 avril 2025.

La SAS AP CARROSSERIE reste taisante sur la nature des travaux réalisés et n'indique pas s'ils ont ou non mis fin aux désordres.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la SAP AP CARROSSERIE sur le fondement de l'exception d'inexécution. Il n'y a pas lieu dès lors à l'autoriser à consigner le montant des loyers.

- Sur la réduction du prix du bail

Le preneur qui n'est pas privé de la possibilité d'exploiter le fonds, subit néanmoins une dégradation des conditions d'utilisation des locaux loués justifiant l'octroi d'une réduction du montant du loyer proportionnée au trouble de jouissance subi. 

En application de l'article 1147 du code civil, le débiteur est condamné à réparer les conséquences de l'inexécution de ses obligations contractuelles.

Si les infiltrations ont nécessairement altéré les conditions de jouissance des lieux loués, l'activité de la SAS AP CARROSSERIE a néanmoins pu se poursuivre. Les éléments du dossier ne permettent pas de retenir qu'elles auraient affecté une part substantielle de la surface exploitable et qu'elles auraient entraîné une réduction significative de l'activité du preneur.
Dans ces conditions, la réduction du loyer sollicitée à hauteur de 50% apparaît manifestement disproportionnée au regard de l'incidence des désordres sur l'exploitation des lieux.

Dès lors, il convient de fixer l'indemnisation du trouble de jouissance subi pour les infiltrations affectant les locaux à hauteur de 30% du montant du loyer soit une réduction de 660€ TTC par mois sur la période du 29 avril 2024 date de la mise en demeure du bailleur par l'expert, jusqu'au 11 avril 2025 date d'exécution des travaux. 

- Sur la résiliation du bail et le non paiement des loyers

En vertu de l'article L 145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail, prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Le commandement de payer a été délivré pour le paiement de la somme de 16 047€ correspondant aux loyers et charges impayés au 20 mars 2024. Deux règlements de 5000€ sont intervenus le 17 avril et le 6 mai 2024 ramenant la dette locative à la somme de 6 047€. 

Compte tenu des règlements effectués et de la réduction du prix du bail accordée, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

La SCI TKI est déboutée de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire.

Il n'en demeure pas moins que depuis le 6 mai 2024, aucun versement n'est intervenu de sorte que le bailleur sollicite à défaut d'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire pour non paiement des loyers. Selon le dernier décompte produit, la SAS AP CARROSSERIE 81 était redevable au mois d'avril 2025 de la somme de 32 047€ HT.

Le non paiement du loyer constitue un manquement du preneur à son obligation essentielle. Il convient néanmoins de tenir compte de la réduction de loyer accordée au preneur, de sorte que la bailleur devra recalculer et actualiser le montant de la dette locative.
 
Il sera rappelé que le tribunal ne peut d'office ordonner une compensation qui n'a pas été sollicitée entre les créances respectives des parties.

La SAS AP CARROSSERIE 81 indique qu'elle a procédé à la consignation des loyers ce qui témoigne même si elle n'en rapporte pas la preuve formelle d'une volonté de s'acquitter de ses obligations. 

Aucun élément probatoire du dossier ne permet de considérer que la SAS AP CARROSSERIE aurait cessé d'exploiter. Elle indique dans ses écritures qu'elle a la volonté de se maintenir dans les lieux.

Eu égard à ces éléments, il apparaît proportionné de ne pas prononcer la résiliation immédiate du bail et d'accorder au preneur un délai pour s'acquitter de la dette locative tout en préservant les droits du bailleur.

Il sera accordé à la SAS AP CARROSSERIE un délai de 3 mois à compter de la réception du décompte locatif recalculé et actualisé qui devra être notifié par le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier pour s'acquitter de sa dette.
A défaut de paiement, le bailleur sera fondé à poursuivre la résiliation du bail et l'expulsion.

- Sur la demande reconventionnelle d'expertise

Les travaux ayant été réalisés sans que le preneur n'émette aucune observation sur la qualité des travaux ou la persistance des désordres, la mesure d'expertise judiciaire qui aurait pu être éventuellement sollicitée dans le cadre de l'instance de référé n'apparaît désormais d'aucune utilité.

La SAS AP CARROSSERIE 81 est déboutée de sa demande reconventionnelle.

- Sur les mesures de fin de jugement

L'exécution provisoire du jugement est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

En équité, compte tenu des manquements respectifs des parties, il convient de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile, chaque partie assumant la charge de ses frais irrépétibles.

La SCI TKI et la SAS AP CARROSSERIE 81 sont déboutées de leur demande respective sur ce fondement.

La SAS AP CARROSSERIE 81 est condamnée aux dépens de l'instance.

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute la SAS AP CARROSSERIE 81 de son exception d'inexécution.

Dit n'y avoir lieu à l'autoriser à consigner le montant des loyers.

Accorde à la SAS AP CARROSSERIE 81, une réduction du prix du bail de 660€ par mois TTC soit de 30 % sur la période du 29 avril 2024 au 11 avril 2025. 
 
Dit en conséquence qu'il appartient à la SCI TKI de recalculer et d'actualiser le montant de la dette locative.

Déboute la SCI TKI de sa demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire.

Déboute la SCI TKI de sa demande au titre de la résiliation du bail commercial. 

Accorde à la SAS AP CARROSSERIE 81 un délai de 3 mois à compter de la réception du décompte recalculé et actualisé de la dette locative qui lui sera notifié par la SCI TKI par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice pour se libérer de sa dette.

Dit qu'à défaut de paiement de l'intégralité de la dette dans le délai fixé, la SCI TKI sera fondée à poursuivre la résiliation du bail et l'expulsion.

Déboute la SAS AP CARROSSERIE de sa demande reconventionnelle tendant à voir ordonner une expertise judiciaire.

Rejette tout autre demande plus ample ou contraire.

Déboute la SCI TKI de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute la SAS AP CARROSSERIE 81 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SAS AP CARROSSERIE 81 aux entiers dépens.

Rappelle que le jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1720, code civil 606, code de procedure civile 816, code de commerce 444-32, code civil 1220, code de commerce R145-35). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/01707

  en commun : code civil 1720, code civil 606, code civil 1220, code de commerce R145-35

• 7 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 26/00604

  en commun : code civil 1720, code civil 1220, code de commerce R145-35

• 11 juin 2026 · Cour d'appel d'Orléans · Autre · n° 24/00750

  en commun : code civil 606, code civil 1220, code de commerce R145-35

• 8 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Niort · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/01038

  en commun : code civil 1720, code civil 606, code de commerce R145-35

• 16 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nantes · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 21/02784

  en commun : code civil 1720, code civil 606, code de commerce R145-35

• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/04099

  en commun : code civil 1720, code civil 606, code de commerce R145-35

• 24 juin 2026 · Tribunal judiciaire d'Amiens · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01811

  en commun : code civil 1720, code civil 606, code de commerce R145-35

• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/15787

  en commun : code civil 1720, code civil 606, code de commerce R145-35

Mise à jour de la source le 2026-03-17T20:36:01.706Z.