Tribunal judiciaire de Reims, 1ERE CHAMBRE, 11 septembre 2026, n° 25/00521

République française
Au nom du peuple français


ROLE N° RG 25/00521 - N° Portalis DBZA-W-B7I-FAVF
AFFAIRE : [D] [N] [P] [C] divorcée [M] / [T] [J] [Z] [Y], [A] [Q] [Y] EPOUSE [S] épouse [O]
Nature affaire : 64A

 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

 PÔLE CIVIL

 JUGEMENT DU 11 Septembre 2026

DEMANDEUR :

Madame [D] [N] [P] [C] divorcée [M]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Arnaud GERVAIS, avocat au barreau de REIMS



DÉFENDEUR :

Madame [T] [J] [Z] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS

Madame [A] [Q] [Y] épouse [O]
[Adresse 3]
[Localité 3] (NOUVELLE CALÉDONIE)
représentée par Me Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de M. Alan COPPE, greffier, lors des plaidoiries et de Mme Anne PAUL, Greffière principale lors du prononcé.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 26 Mai 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 11 Septembre 2026.







EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 juillet 1991 à effet du 1er août 1991, Monsieur [X] [Y] a donné à bail à Madame [D] [C], par l'intermédiaire de l'agence SEFIC IMMOBILIER, un appartement constituant le lot 291 au sein d'un immeuble en copropriété sis à [Localité 4], [Adresse 1]. 

Courant 2022, Madame [D] [C] s'est plainte auprès de l'agence gestionnaire du bien de difficultés relatives à la fermeture des baies vitrées entraînant d'importantes infiltrations d'air et de perte de chaleur au sein du logement. 

Par courriel en date du 16 mai 2023, la société EMB MENUISERIES a indiqué à Madame [D] [C] avoir été contactée par l'agence SEFIC IMMOBILIER pour une intervention à son domicile pour " un problème de fenêtres " en septembre 2022 et avoir constaté la non réparabilité des menuiseries. 

Après le décès le [Date décès 1] 2022 de l'épouse de Monsieur [X] [Y], lui-même prédécédé, ses filles, Madame [T] [Y] et Madame [A] [Y], sont devenues propriétaires dudit appartement et l'ont mis en vente. 

Madame [D] [C], locataire depuis 32 ans, a signé un compromis de vente dudit bien immobilier par acte notarié en date des 3 et 11 mai 2023.

Par courriel en date du 9 juin 2023, l'agence SEFIC IMMOBILIER a proposé à Madame [D] [C] la prise en charge par les propriétaires du remplacement de la porte-fenêtre du logement à hauteur de 50%.

A la demande de Madame [D] [C], sa compagnie d'assurances a organisé une expertise amiable laquelle a donné lieu à un rapport établi le 19 juillet 2023, concluant aux dysfonctionnements des baies coulissantes équipant le logement loué et la responsabilité des bailleurs devant fournir un logement décent comprenant une performance énergétique minimale.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 juillet 2023, l'assureur de Madame [D] [C] a mis en demeure les consorts [Y] d'avoir à procéder au remplacement des menuiseries du logement loué selon devis produit pour un montant de 10.585,98 euros, dans un délai de 10 jours. 

Par courrier en date du 2 août 2023, l'assureur des consorts [Y], s'agissant de la même compagnie, a indiqué à Madame [D] [C] qu'il ne serait pas donné suite à sa demande. 

Suivant acte authentique reçu par Maître [G] [L], notaire à [Localité 5] ET [Localité 6] le 22 septembre 2023, la vente a été régularisée entre les parties concernant le logement précité. 

Par exploits en date des 31 janvier et 1er février 2024, Madame [D] [C] a fait assigner les consorts [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Reims aux fins notamment de les voir condamner à lui régler le coût de remplacement des fenêtres et de l'indemniser du trouble de jouissance subi. 
Suivant jugement du 29 novembre 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Reims a notamment : 
- dit être incompétent pour statuer sur la demande de condamnation en paiement relative au coût du remplacement des fenêtres et renvoyé la connaissance du litige au Tribunal judiciaire de Reims ; 
- condamné Madame [T] [Y] et Madame [A] [Y] à payer à Madame [D] [C] la somme de 1.800 euros en réparation du trouble de jouissance subi à compter de l'assignation. 

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, Madame [D] [C] sollicite du Tribunal de céans de : 
- la déclarer recevable et fondée en ses demandes ; 
- juger que les consorts [Y], ayants-droits de Monsieur [X] [Y] et son épouse décédés, bailleresses de Madame [D] [W] au titre du logement pris à bail par cette dernière le 24 juillet 1991 sis [Adresse 1] à [Localité 4], ont manqué à leurs obligations de délivrance lors de la vente immobilière régularisée entre les parties selon acte authentique reçu par Maître [G] [L], notaire à [Localité 5] et [Localité 6] le 22 septembre 2023 ; 
- condamner en conséquence solidairement Madame [T] [Y] et Madame [A] [Y] à lui régler la somme de 10.585,98 euros, correspondant au coût de remplacement des baies vitrées en défaut, somme devant être majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2023, date de mise en demeure jusqu'à parfait paiement conformément aux dispositions des articles 1603 et suivants du code civil ; 
- à tout le moins et avant dire droit, ordonner une mesure d'expertise contradictoire à l'égard des défenderesses afin de vérifier l'état des huisseries concernées et la nécessité de pourvoir à leur remplacement comme la réalité des troubles de jouissance résultant de leur état de dégradation ; 
Pour le surplus : 
- condamner in solidum Madame [T] [Y] et Madame [A] [Y] à lui régler la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens; 
- rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
- débouter les consorts [Y] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires et notamment de leurs demandes en indemnisation dirigées à son encontre sur le fondement des articles 699 et 700 du code de procédure civile. 

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 1er octobre 2025, Madame [T] [Y] et Madame [A] [Y] demandent au Tribunal de céans de : 
- constater que la vente porte bien sur l'appartement tel que décrit dans les actes et contenant les menuiseries en leur état, parfaitement connus de Madame [M] ; 
- débouter, en conséquence, Madame [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- la condamner à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens. 

Une ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026, fixant l'audience de plaidoiries au 26 mai 2026. 

Ce jour, l'affaire a été retenue et, à l'issue, la décision mise en délibéré pour être rendue le 11 septembre 2026.

MOTIFS

Madame [D] [C] sollicite la condamnation solidaire de Madame [T] [Y] et Madame [A] [Y] à lui payer la somme de 10.585,98 euros, correspondant au coût de remplacement des baies vitrées du logement acquis suivant acte de vente reçu par Maître [G] [L], notaire à [Localité 5] ET [Localité 6] le 22 septembre 2023, au motif que les consorts [Y] ont manqué à l'obligation de délivrance conforme leur incombant. 

Aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. 

L'article 1604 du code civil dispose quant à lui que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.
 
En application de ces dispositions, le vendeur a l'obligation de délivrer à l'acquéreur un bien conforme aux stipulations contractuelles.

Si la chose livrée n'est pas différente de celle convenue entre les parties et qu'elle présente toutes les caractéristiques spécifiées par le contrat, il n'y a pas de manquement à l'obligation de délivrance conforme.

Si en revanche la chose n'est pas apte à sa destination normale et que son usage est altéré par un défaut, elle est alors affectée d'un vice caché prévu par l'article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de garantir.

Le défaut de conformité du bien à l'usage attendu par l'acheteur ne peut donc pas caractériser un manquement à l'obligation de délivrance conforme, qui ne vise que la conformité aux stipulations contractuelles.

Au cas d'espèce, l'acte de vente régularisé entre les parties précise, en sa clause " Déclarations complémentaires à l'avant-contrat " que : "L'acquéreur locataire déclare qu'il existe un litige dans les rapports locatifs portant sur les fenêtres vétustes dont il demande le remplacement depuis SEPTEMBRE 2022. Le vendeur déclare que la gestion locative du bien, objet des présentes, est confié auprès de l'agence SEFIC [Localité 4] et qu'il avait eu connaissance d'un problème de fermeture concernant la baie vitrée du séjour en septembre 2022. Les parties déclarent expressément maintenir leurs déclarations et requièrent le notaire soussigné de régulariser l'acte authentique de vente dans les conditions et modalités de l'avant contrat établi à la demande des parties et régularisé en date respectivement pour le vendeur et pour l'acquéreur des 3 et 11 mai 2023. Le vendeur, d'une part et l'acquéreur locataire, d'autre part, déclarent faire leur affaire personnelle des suites de la situation exposée ci-dessus, se réservant toutefois, chacun en ce qui le concerne d'agir à ce titre et reconnaissent que les notaires soussignés ont parfaitement remplis leurs devoirs de conseils. Ils les requièrent en conséquence de régulariser les présentes dans les conditions déterminées à l'avant contrat de vente ". 

Cette clause, si elle fait état du litige dans les rapports locatifs qui préexistait à la signature de l'acte de vente entre les parties et ayant conduit Madame [D] [C] à saisir initialement le Juge des contentieux de la protection aux fins de le trancher, ne saurait toutefois être considéré comme une spécification contractuelle relative à l'état des fenêtres et par suite à un engagement du vendeur de délivrer un bien comportant des ouvertures non vétustes. 

Au surplus, il convient de relever que la clause précitée précise que, nonobstant ce litige, le vendeur et l'acquéreur requièrent du notaire de régulariser les présentes dans les conditions déterminées à l'avant contrat de vente, sans que cet avant contrat n'énumère davantage les obligations de chaque partie quant aux ouvertures litigieuses. 

Le tribunal constate en outre que nonobstant le litige les opposant, Madame [D] [C] a acquis le bien en toute connaissance de cause, après que la mise en demeure qu'elle avait adressée aux défenderesses ait connu une réponse défavorable. 

L'acte de vente unissant les parties stipule ainsi, s'agissant de l'état du bien : " l'acquéreur déclare bien connaître l'état du bien compte-tenu de sa qualité de locataire. Il ne pourra exercer de recours contre le vendeur en quelque cause que ce soit notamment en raison : 
- Des vices apparents, 
- Des vices cachés ". 

La rédaction de cette clause conforte le fait que les parties n'ont pas entendu faire peser une quelconque obligation sur le vendeur quant à l'état dans lequel les ouvertures litigieuses devaient être délivrées, Madame [D] [C] ayant consenti à acquérir le bien en l'état des désordres, notamment apparents, l'affectant. 

A cet égard, il convient d'ailleurs de souligner que la non-conformité invoquée est définie par la demanderesse elle-même non comme une conformité à une disposition contractuelle spécifique mais comme une non-conformité à l'usage attendu du bien, à savoir son usage d'habitation, une telle non-conformité ne pouvant toutefois à elle seule constituer la non-conformité au sens des dispositions légales prévues par les articles 1603 et suivants du code civil. 

Aussi, faute de rapporter la preuve d'un manquement des défenderesses à leur obligation de délivrance conforme au sens des articles 1603 et suivants du code civil, Madame [D] [C] sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement. 

Il n'apparaît en outre pas opportun d'ordonner une expertise judiciaire aux fins de déterminer l'état des huisseries et ouvertures, non contesté par la partie défenderesse, et sans que cet éclairage ne soit de nature à modifier la décision de la présente juridiction. 

Sur les mesures accessoires 

L'issue du litige justifie de condamner Madame [D] [C], partie succombant à la présente instance, aux dépens. 

Il est en outre équitable de la condamner à payer la somme de 800 euros aux consorts [Y] au titre des frais irrépétibles. 

Il est enfin rappelé que la présente décision revêt l'exécution provisoire de droit par applicationde l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

DEBOUTE Madame [D] [C] de l'intégralité de ses demandes; 

CONDAMNE Madame [D] [C] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [D] [C] à payer à Madame [T] [Y] et Madame [A] [Y] une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ; 

RAPPELLE que la présente décision revêt l'exécution provisoire de droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 11 Septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par Mme OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Mme Anne PAUL, Greffière principale, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,



















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire. 
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.