Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 1, 10 septembre 2026, n° 23/05586

Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 09 mai 2019, les consorts [G] ont donné à bail commercial un local situé à [Localité 3] à la société L’ESCURIAL, pour un loyer mensuel de 4 203 euros hors taxe et charge, avec provisions sur charges.

Excipant de sommes impayées, ils lui ont délivré le 20 juillet 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire avec injonction de faire.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 juillet 2023, ils l’ont assignée devant le Tribunal de céans, avec désignation à créancier inscrit (la SA BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE qui n’a pas constitué avocat).

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/05586.

Par ordonnance du 28 avril 2026, la clôture a été fixée au 28 mai 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2026 et mise en délibéré au 10 septembre 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par leurs "conclusions récapitulatives et en réplique n°8", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les consorts [G] demandent au tribunal de :
- constater l’application de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 09 mai 2019
subsidiairement
- prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 09 mai 2019 aux torts exclusifs de la SARL L’ESCURIAL
en tout état de cause
- condamner la SARL L’ESCURIAL à lui payer la somme de 51 303,33 euros, outre les intérêts à compter du commandement du 20 juillet 2022, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir
- ordonner l’expulsion de la SARL L’ESCURIAL ainsi que de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans le délai de huit jours suivant la signification du jugement
- débouter la SARL L’ESCURIAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, notamment de sa demande de compensation judiciaire, de sa demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 27 564,57 euros, ainsi que toute demande de délais ou suspension des effets de la clause résolutoire
- débouter la SARL L’ESCURIAL tendant à voir écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
- condamner la requise à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens

Par ses "conclusions récapitulatives n°3", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SARL L’ESCURIAL demande au tribunal de :
à titre principal
- débouter les consorts [G] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions
- écarter l’exécution provisoire de plein droit
à titre subsidiaire
- ordonner la compensation judiciaire entre les sommes indûment versées aux consorts [G] au titre des charges d’un montant de 27 564,57 euros avec toute éventuelle condamnation de la SARL L’ESCURIAL à due concurrence
à titre infiniment subsidiaire
- lui accorder rétroactivement des délais afin de lui permettre de remédier aux manquements invoqués aux termes du commandement visant la clause résolutoire et constater que les manquements ont été régularisés dans les délais octroyés
- accorder des délais au locataire pour lui permettre de justifier de la réalité de la régularisation de ces manquements
- suspendre les effets de la clause résolutoire ou de la résiliation unilatérale dans ces délais
- lui accorder un délai pour s’acquitter de l’arriéré qui serait éventuellement dû aux consorts [G]
à titre reconventionnel
- condamner les consorts [G] au remboursement de l’intégralité des charges indûment perçues d’elle, soit la somme de 27 564,57 euros
en tout état de cause
- condamner solidairement les consorts [G] à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile
- les condamner solidairement aux dépens

Motifs

MOTIVATION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts.

1. Sur la demande tendant à l’expulsion de L’ESCURIAL par la fin du bail

1.1 Sur le moyen tiré de l’acquisition de la clause résolutoire

1.1.1 Moyens des parties

Les consorts [G] font valoir que le commandement de payer visait : une somme de 13 990,19 euros à payer ; l’obligation de justifier de son assurance ; l’obligation de procéder à l’entretien et la réparation annuels du conduit de cheminée. Ils font valoir que L’ESCURIAL n’a pas régularisé la situation dans le mois, donc la clause est acquise.
Les consorts [G] font d’abord valoir que la locataire ne peut se conformer au commandement de payer en ne payant que les sommes (ici 5 887,22 euros) dont elle ne conteste pas le bien-fondé. Ils font valoir que le différentiel n’a pas été payé alors qu’il était justifié ; que les règlements de juillet et août 2022 pour 10 600 euros ont correspondu à des loyers courants, sans qu’ils aient apuré les causes du commandement ; qu’un paiement partiel ne fait pas obstacle à l’acquisition de la clause lorsque l’intégralité n’a pas été apurée dans les délais.
Les consorts [G] font ensuite valoir que L’ESCURIAL n’a pas fourni l’attestation d’assurance dans le délai du commandement, ni procédé à l’entretien et à la réparation du conduit de fumée, ni justifié d’avoir fait ramoner la cheminée. Ils font valoir qu’elle a en outre causé des nuisances aux voisins à cause de l’extracteur du commerce, qui est pourtant à sa charge exclusive. Ils font valoir que la facture d’entretien du conduit de cheminée est antérieure au commandement de payer ; que les suivantes concernent un dégraissage des hottes et non la réparation du conduit de fumée qui a été source de nuisances sonores pour la copropriété.
Les consorts [G] font valoir que leurs courriers étaient accompagnés des justificatifs afférents aux impayés : décomptes annuels de charges, appels de fonds de la copropriété, factures, avis d’imposition et procès-verbaux d’assemblées générales annuelles. Ils font valoir que L’ESCURIAL a réglé les loyers avec retard sans jamais contester le quantum sollicité, or rien ne justifie les retards réguliers de paiement. Ils font valoir qu’ils ont bien adressé les quittances de loyer jusqu’en juin 2022, ensuite non puisque le loyer n’était plus intégralement payé du fait du refus du locataire d’appliquer la révision triennale.
Les consorts [G] font valoir que les règlements de L’ESCURIAL ne visent pas le loyer de juillet 2022 et ont été commandés en 2023 donc hors délai ; que le loyer de juillet 2022 n’a pas été payé en tenant compte de la révision triennale. Elle fait valoir que les appels de fonds ne concernaient pas des ‘grosses réparations’, dont la liste est limitative : les travaux d’étanchéité ont consisté à reprendre le revêtement de la surface, destiné à protéger et non à reconstruire un élément porteur ; la reprise des garde-corps sont des équipements de sécurité en façade et non structurels ; les travaux de maçonnerie ne reprenaient pas des murs porteurs mais venaient en complément des travaux d’étanchéité ; tout relevait donc des réparations incombant au preneur, en l’absence de vétusté (précédents travaux d’étanchéité en 1994). Ils font valoir que c’est de mauvaise foi que L’ESCURIAL conteste aujourd’hui la nature des travaux qui leur avaient déjà été notifiés en leur temps. Ils font valoir que le bail comporte un inventaire précis et limitatif des charges ; que la clé de répartition existe et repose sur les tantièmes de copropriétés parfaitement identifiables et appliqués sur les appels de fonds. Ils font valoir qu’aucune des pièces produites ne fait état d’une cotisation au titre du fonds travaux Alur, ni d’une somme non affectée destinée à la constitution d’une réserve.
Les consorts [G] font valoir, sur le décompte de charges pour l’exercice 2018/2019, qu’il est clair, qu’il déduit les charges Alur et n’incombant pas au preneur, et qu’il confirme que L’ESCURIAL n’a pas payé assez de charges. Ils font valoir qu’il en va de même pour les décomptes suivants.
Ils font valoir qu’ils ont correctement réclamé le loyer révisé après avoir notifié leur locataire par LRAR du 05 mai 2022 puis rappelé dans divers autres, attendu que les textes n’exigent pas un accord exprès du preneur, celui-ci n’étant requis que pour éviter la saisine du juge et permettre une fixation amiable du nouveau loyer : en l’absence d’accord, la révision n’est pas privée d’effet, demeure valable et susceptible de donner lieu à une fixation judiciaire du loyer, à la diligence des parties.

La société L’ESCURIAL réplique en faisant valoir que les bailleurs ne justifient pas comme ils le devraient des sommes qu’ils réclament : les courriers recommandés sont des preuves à soi-même ; ils n’établissent plus de quittance de loyer depuis juin 2022 ; ils n’ont adressé aucun avis d’échéance ; que les états récapitulatifs sont nébuleux et les bailleurs peuvent se tromper ; les bailleurs ont tardé à produire les procès-verbaux d’AG et résistent à communiquer les analyses jointes parce que celles-ci confirment la nature de grosses réparations des travaux votés ; que rien ne justifie que les désordres rapportés par le syndic lui soient effectivement imputables, et les bailleurs ne justifient pas de leur persistance.
La société L’ESCURIAL fait valoir que sur les 13 990,19 euros réclamés, une part l’était indûment, et elle a payé l’autre part.
Sur les sommes, L’ESCURIAL fait valoir que les appels de fonds travaux des 14/03/2022, 14/12/2021 et 22/11/2021 concernent l’étanchéité des terrasses, de la maçonnerie, des travaux sur garde-corps. Elle fait valoir que cependant le statut des baux commerciaux interdit d’imputer au locataire les ‘grosses réparations’, toute clause contraire étant réputée non-écrite, ici le bail mettant celles-ci à la charge du bailleur. Elle fait valoir que les ‘grosses réparations’ sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble ; que la qualification est retenue lorsque les dommages trouvent leur source dans une défaillance de la structure et la solidité générale de l’immeuble ; que tel est le cas en l’espèce, d’autant qu’une société a dû souscrire une police d’assurance dommages/ouvrages pour faire les travaux (ce que le bail met aussi à la charge du bailleur).
L’ESCURIAL fait valoir ensuite que l’acquittement par le preneur des charges sans les contester ne lui interdit pas d’en demander plus tard le remboursement. Elle fait valoir qu’en violation de la loi, la clé de répartition de certaines charges afférentes à la copropriété et ses parties communes entre les différents occupants de l’immeuble n’est pas précisée, donc les charges ne sont pas recouvrables. Elle fait valoir qu’un fonds travaux loi Alur a été constitué en 2019 et que ses bailleurs lui ont réclamé 297,50, 236,25 et 318,15 euros sous un libellé idoine, alors que tel appel de fonds ne peut être mis à la charge du preneur. Elle fait valoir qu’en déduisant des récapitulatifs annuels 2019 et 2020 les sommes sans clé de répartition, le poste travaux et équipements non justifié par le procès-verbal d’assemblée générale, et le fonds Alur, les bailleurs lui sont redevables.
L’ESCURIAL fait valoir que le loyer révisé ne peut être réclamé au preneur qu’en cas de respect de la procédure de révision de loyer, qui doit être formulée par acte extrajudiciaire du bailleur, et acceptée par le locataire ou une décision du juge des loyers commerciaux ; qu’ici elle n’a pas accepté et le juge n’a pas été saisi (ne peut plus l’être), la majoration du loyer n’est donc pas exigible (et le non-paiement du loyer majorer ne peut fonder une action en résiliation).
L’ESCURIAL fait valoir qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure produit ses effets à due concurrence des sommes exigibles ; qu’en l’occurrence seuls 5 887,22 euros étaient exigibles, qu’elle a payés dans le délai ; que ses paiements, à défaut d’indication, se sont imputés sur les dettes échues et parmi celles-ci, les dettes qu’elle avait le plus intérêt d’acquitter (même si l’intitulé était ‘loyer août 2022’).
Sur les autres manquements invoqués, L’ESCURIAL fait valoir qu’elle justifie du maintien des contrats d’assurance afférents au local ainsi qu’à la responsabilité civile professionnelle. Elle fait valoir que le bail ne prévoit qu’un ramonage à ses frais, autant de fois que nécessaire ou légalement obligatoire ; qu’elle en a fait un annuellement ; qu’elle justifie avoir réalisé l’entretien du conduit de cheminée ; qu’elle a condamné la cheminée et installé un nouveau moyen d’extraction, de sorte qu’il n’y a plus de nuisances sonores pour les copropriétaires, il n’est pas exclu que ça ait été fait dans le mois de la délivrance du commandement (l’absence de plainte du syndic depuis cette date en atteste). Elle fait valoir que les bailleurs ne produisent aucun élément permettant d’établir que le commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

1.1.2 Réponse du tribunal

Il échet de l’article L.145-41 du Code de commerce que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». L’article 1225 du Code civil pose quant à lui le principe qu’une clause résolutoire « précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ».

La bonne foi du débiteur est inopérante dès lors que le manquement spécialement sanctionné par la clause résolutoire est avéré ; mais celle du bailleur est requise.

Le bail liant les parties prévoit (article 26) que la clause résolutoire jouera « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme du loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut d’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements ».

En l’espèce, le commandement de payer du 20 juillet 2022 réclamait le paiement de diverses sommes. Il importe que celles-ci soient justifiées par le bailleur pour faire jouer la clause.

* Loyer et charges du mois de juillet 2022 : 5 531,54 euros

Ce montant comprend l’augmentation de 231 euros du loyer seul, imputée par le bailleur au titre de sa LRAR du 05 mai 2022 pour la révision triennale, que conteste le preneur.
À cet égard, le tribunal relève qu’au visa de l’article L.145-38 du Code de commerce, « la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision » ; le bail reprenait cette disposition en son article 19. Il n’est exigé par aucun texte que le preneur consente expressément ou qu’un juge doive être saisi : L’ESCURIAL aurait pu saisir le juge des loyers commerciaux pour contester, mais les consorts [G] n’étaient pas obligés de le saisir pour faire appliquer la révision dont l’effet découlait de la loi, nonobstant le silence de leur preneur.
Dès lors que le délai de 3 ans et l’indice contractuellement retenu ont été respectés, le loyer révisé de 4 434,54 euros s’appliquait, et avec les charges ce sont bien 5 531,54 qui étaient dus.

* Restant dû loyer du mois de juin 2022 : 231,54 euros

Pour les motifs exposés supra, ce poste de dépense était bien dû au titre du bail.

* Commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 28 avril 2021 : 192,62 euros

Ce poste de dépense, prévu par la clause elle-même, n’est pas contesté par L’ESCURIAL.

* Appels de fonds des 14 mars 2022, 14 décembre 2021 et 22 novembre 2021 : 2 463,81 + 2 391,36 + 2 391,36 euros

Ceux-ci concernent des travaux « étanchéité terrasses lot 1 », « étanchéité et maçonnerie lot 2 », « travaux garde-corps lot 3 », en vue de la réfection de l’étanchéité des terrasses du douzième étage de l’immeuble, i.e du toit-terrasse.

L’article R.145-35 du Code de commerce prohibe, au titre des charges imputées au locataire, les dépenses relatives aux travaux remédiant à la vétusté et aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil. Ce-dernier les définit comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ». L’énumération est limitative, mais l’appréciation du caractère des réparations est une question de fait abandonnée à l’appréciation des tribunaux. Au sens du texte, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Le bail reprend la répartition entre grosses réparations ou non.

L’article 606 envisage le « rétablissement des couvertures entières », or ici le toit-terrasse est bien la couverture du bâtiment ; celui du douzième étage est repris dans son entièreté. À noter qu’est assimilé à une grosse réparation le renouvellement intégral des zingueries d’une toiture.
Le tribunal relève que l’étanchéité est un principe constructif fondamental pour un ouvrage particulièrement exposé aux infiltrations d’eau. Une étanchéité optimale est nécessaire pour protéger la structure, éviter le vieillissement prématuré du bâtiment et garantir le confort des occupants. Si l’étanchéité du toit-terrasse n’était pas assurée, l’eau s’infiltrerait vers le bas le long et dans les murs porteurs, en plus de menacer de porosité et d’effondrement le toit sur l’étage inférieur.

Le tribunal relève par ailleurs qu’apparaît une vétusté de trente ans après de précédents travaux sur l’étanchéité de la toiture si les travaux de 1994 concernaient bien celle du douzième étage, voire une vétusté plus ancienne encore dans le cas contraire.

Dès lors que la structure et la solidité générale de l’immeuble sont menacés par l’absence des travaux litigieux, qui sont en outre motivés par la vétusté, il s’agissait de rétablir la couverture entière du bâtiment et intéressant sa structure, donc de grosses réparations : les consorts [G] ne pouvaient les imputer à [Localité 4].

* Reliquat des charges de copropriété pour l’exercice du 1er juin 2019 au 31 mai 2020 : 393,36 euros

Le décompte correspondant (LRAR du 25 août 2020) comprenait : Copropriété 7 746,95 + Fonds loi Alur 236,25 + Appel bac récupération pluie 327,25 + Appel peinture cages d’escalier 1 120,98, en déduisant les charges bailleur.

L’article L.145-40-2 du Code de commerce prévoit entre autres que :
« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. […]
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée »

Sur ce, le tribunal relève que le bail comporte bien, d’une part, en son article 6 la clé de répartition des catégories de charges entre les parties, d’autre part, en son article 2 les tantièmes en fonction desquels seront calculées les charges. Par ailleurs, les décomptes de charges joints aux appels de fonds permettaient de suivre les tantièmes.

S’agissant des fonds travaux au titre de la loi Alur, dont les consorts [G] admettent eux-mêmes qu’ils ne peuvent être mis à la charge du preneur, le tribunal relève qu’ils mentionnaient ce poste de dépense dans chacun de leurs appels de charges, par une ligne distincte des charges de copropriété et des charges leur incombant. Il apparaît donc que le bailleur a ajouté aux sommes réclamées à son locataire comme lui étant dues, le fond loi Alur qui ne saurait l’être. Il faut donc déduire la somme de 236,25 euros aux 393,36 réclamés au titre de l’impayé.

* Facture ATPC Plomberie et Coût du commandement de payer : 209 et 185,60 euros

Ces postes ne sont pas contestés par L’ESCURIAL, en plus d’être recevables.

* Paiement des sommes valablement réclamées par le commandement de payer du 20 juillet 2022


La société L’ESCURIAL avait donc un mois pour payer la somme de :
5 531,54 + 231,54 + 192,62 + 157,11 + 209 + 185,60 = 6 507,41 euros


Le tribunal relève d’emblée que le virement de 231,54 euros pour le ‘restant du loyer juin 2022’ et celui de 192,62 euros pour la ‘régularisation clause résolutoire 2021’ ont été demandés le 18 septembre 2023, soit largement hors délai.

L’article 1342-10 du Code civil prévoit notamment que « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter ».

L’ESCURIAL fait valoir qu’elle a payé le 20 juillet 2022 une somme de 5 300 euros, et le 20 août à nouveau le même montant. Il n’est pas douteux que, ce faisant, elle entendait payer les loyers et charges respectifs des deux mois, puisque c’était le prix qu’elle entendait y mettre. Toutefois, même si considérant cela sa bonne foi est à relativiser, il n’est pas prouvé d’indication de sa part des dettes à acquitter par ces paiements, dès lors elle est recevable à faire valoir que son intérêt résidait dans le règlement des sommes dues au titre du commandement de payer.

Le tribunal relève donc qu’il a été satisfait au commandement de payer pour ce qui est des sommes réclamées.

* Justifier de l’assurance conformément à l’article 15.2 du bail

Ledit article stipule entre autres : « Le preneur souscrira, sous sa seule responsabilité, les différentes garanties d’assurance indiquées ci-après, et couvrant les aménagements réalisés par ce-dernier. Il en maintiendra la validité pendant toute la durée des présentes. […] Le preneur devra […] justifier du tout, à première réquisition du bailleur ».

Il est établi, au regard de l’attestation du 29 avril 2022 de Generali que L’ESCURIAL était en règle s’agissant de son obligation d’assurance. Même si le bail faisait obligation de justifier à première réquisition, l’obligation principale et l’esprit de cette clause demeurait la réalité de l’assurance, pour épargner au bailleur tous ennuis administratifs.

Il n’y a donc pas de manquement établi en la matière.

* Procéder à l’entretien et la réparation du conduit de fumée

L’article 9 du bail, reproduit en son alinéa 20 par le commandement de payer, stipule que parmi ses obligations, le preneur « devra faire ramoner à ses frais, autant de fois que cela sera nécessaire, ou légalement obligatoire, les cheminées, poêles et fourneaux des lieux loués ».

Outre la facture de SDI VENTILATION de 2023, donc hors délai, L’ESCURIAL produit une facture de cette société pour un ‘dégraissage hottes’ du 16 décembre 2021. Il ne résulte pas du bail qu’une obligation annuelle lui incombait, mais lorsque nécessité se présentait ; les consorts [G] ne justifient pas de la nécessité au moment où ils ont délivré le commandement de payer.

Le tribunal relève, quant au conduit de fumée, que L’ESCURIAL affirme avoir condamné la cheminée mais se garde de justifier de la date de cette intervention : si le constat n’interdit pas que ces travaux aient eu lieu dans le mois de la délivrance du commandement, il appartenait à L’ESCURIAL de le prouver. Néanmoins, vu le paragraphe précédent, il n’apparaît pas ici de manquement à une obligation bien déterminée (L’ESCURIAL justifiant de l’entretien demandé dans un laps de temps tout à fait admissible).

* Il s’ensuit que la clause résolutoire n’a pas été acquise.

1.2 Sur le moyen tiré de la résiliation judiciaire du bail

1.2.1 Moyens des parties

Les consorts [G] font valoir que leur locataire demeure débiteur de sommes au titre de loyers, de charges pour un total de 51 303,33 euros.
Ils font valoir qu’elle n’a presque jamais payé le loyer à l’échéance contractuellement prévue, en plus de ne jamais respecter la révision triennale.
Ils font valoir que suite à un dégât des eaux, ils ont dû régler la facture ATPC à la place de L’ESCURIAL ; qu’en mai 2023, de nouvelles fuites en provenance des locaux ont été constatées au niveau d’une cave située en-dessous, ainsi qu’un sinistre au niveau du couloir des caves pouvant entraîner un risque incendie ; que d’autres dégradations ont été dénoncées par le syndic ; qu’un constat d’huissier confirme la réalité des manquements de L’ESCURIAL concernant les fuites et les dégradations du local poubelle et des garages. Ils font valoir que de nouveaux désordres affectant le garage et mettant en péril la sécurité des copropriétaires étaient signalés en juillet 2025 ; que L’ESCURIAL en disant avoir fait le nécessaire admet sa responsabilité.

La société L’ESCURIAL fait valoir qu’à défaut de délivrance préalable d’un commandement de payer, ses bailleurs ne peuvent solliciter la résiliation judiciaire sur la base des hypothétiques autres manquements de sa part que ceux visés dans le commandement de payer, dès lors que le bail comporte une clause résolutoire.
Elle fait valoir qu’elle a procédé à la régularisation de ses impayés, que les sommes au titre des reliquats de charges sont erronées. Elle fait valoir, sur la période de 2022 à 2025, que la nouvelle présentation des décomptes de charges par le syndic ne lui a pas permis de connaître le détail des charges qui lui étaient imputées ; qu’il revient au bailleur de justifier de l’existence et du montant des charges en les adressant au locataire ; qu’une somme de 27 564,57 euros lui a été imputée à tort.
L’ESCURIAL fait valoir que sur les autres manquements invoqués, ses bailleurs se contentent de reprendre à leur compte les dires du syndic. Elle fait valoir qu’elle a réglé la facture de 2022 sur les infiltrations d’eau qui lui seraient prétendument imputables ; que par la suite elle a fait le nécessaire pour mettre fin à ces désordres ; qu’il n’y a pas de risque de fuite au compteur électrique ; que les responsables des problématiques de poubelles pourraient être des vacanciers. Elle fait valoir qu’en tout état de cause les manquements relevés ne sont pas suffisamment graves.

1.2.2 Réponse du tribunal

En vertu de l’article 1227 du Code civil, « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice » ; elle sera prononcée « en cas d’inexécution suffisamment grave » selon l’article 1224. L’insertion d’une clause de résiliation de plein droit, ou la délivrance d’un commandement visant cette clause, ne privaient pas le bailleur du droit de demander la résiliation judiciaire pour le(s) même(s) manquement(s).

En l’espèce, le tribunal relève d’abord que s’agissant des impayés de loyers et charges, le locataire ne justifie pas du paiement de la somme de 32 707,03 euros pour les mois de novembre 2024 à avril 2026. Pour rappel, les révisions triennales s’appliquent et L’ESCURIAL ne saurait payer que le loyer d’origine. Le solde d’impayés résulte avant tout de mois non honorés, ceux honorés l’étant systématiquement sans la révision triennale. Les 6 483,12 correspondant à la révision non respectée de juin 2022 à octobre 2024 doivent donc s’ajouter.

En revanche, s’agissant des 12 113,18 euros revendiqués par ailleurs au jour de l’assignation, le tribunal constate qu’il faut y retrancher les 7 246,53 des appels de fonds travaux, et 157,11 de fonds loi Alur parmi les 393,36 de reliquat 2019. Soit un total de 4 709,54 euros.

Soit un total d’impayés de 43 899,69 euros. Même si des irrégularités de paiement du loyer ne caractérisent pas per se la mauvaise foi, ici elles présentent une récurrence générant une incertitude dommageable et une insécurité financière pour le bailleur, nonobstant des rappels et un premier commandement de payer, et résultent en partie du choix délibéré de ne pas appliquer la révision triennale pourtant valable en se dispensant de tout paiement de cette part-ci du loyer.

Le tribunal relève en outre qu’il est affirmé et pas contesté que les règlements n’ont presque jamais été honorés à l’échéance prévue par le bail, i.e avant le 5 du mois à échoir. Il y a parfois eu des retards d’un à deux mois.

Le tribunal relève que la facture ATPC, même si elle a payée, l’a été plus d’un an après son émission et ce, suite à un commandement de payer.

S’agissant des désordres que les consorts [G] reprochent à leur locataire, le tribunal relève que les courriers du syndic ne sont pas en soi une source invalide pour établir l’existence desdits désordres ; la question de leur imputabilité est autre. Il apparaît à cet égard que L’ESCURIAL a convenu de sa responsabilité dans le dégât des eaux réparé par ATPC ; que les accusations du conseil syndical en 2024 visent clairement le restaurant L’ESCURIAL pour des troubles causés à la jouissance des autres occupants de l’immeuble ; que même si la persistance de la fuite sur compteurs électriques n’est pas établie, son existence à un moment donné l’est.

Du tout, il résulte des manquements de L’ESCURIAL à son obligation de jouissance paisible des locaux (dès lors que des troubles sont objectivés et imputés) et à celle de payer le prix aux termes convenus. La récurrence de ces manquements, qui ne sauraient s’expliquer par la seule situation financière de la société (qui n’est d’ailleurs aucunement justifiée), leur confère une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail aux torts de la locataire.

1.3 Conclusion

L’ESCURIAL développait une demande de suspension de la clause résolutoire et de délais rétroactifs, qui ne sera donc pas étudiée puisque c’est la résiliation judiciaire qui est prononcée.

Il convient, au regard de celle-ci, d’ordonner l’expulsion du preneur.

2. Sur les demandes pécuniaires réciproques

2.1 Moyens des parties

Les consorts [G] sollicitent la somme de 51 303,33 euros comme vu supra.
En réplique aux conclusions adverses, ils font valoir que la compensation suppose l’existence de créances réciproques, certaines, liquides et exigibles ; que L’ESCURIAL retranche des postes de charges de manière théorique sans aucun décompte ni pièce comptable attestant l’existence d’un trop-perçu, alors qu’elle ne les avait jamais contestés.
Ils font valoir que la demande de remboursement est prescrite pour les exercices 2018-2019 et 2019-2020 (cinq ans pour la répétition de l’indu, la demande n’ayant été faite qu’en avril 2026). Ils font valoir qu’il faut un paiement identifié, non dû, dont la charge de la preuve pèse sur celui qui demande restitution ; que la communication tardive ou critiquée de l’état récapitulatif annuel n’emporte pas restitution automatique de l’intégralité des provisions dès lors que les charges exigibles sont justifiées devant le juge. Ils font valoir que L’ESCURIAL conteste des comptes dont elle voudrait obtenir la restitution intégrale, sans démonstration poste par poste, sans ventilation complète croisant les appels, les notifications, les paiements et les imputations.

A titre reconventionnel, la société L’ESCURIAL sollicite le paiement de la somme de 27 564,57 euros en remboursement de charges indûment versées. Elle fait valoir qu’il faut rechercher si les charges dont le preneur demande la répétition lui avaient été imputées ou non par une stipulation du contrat ; que le fait de les avoir acquittées sans les contester ne fait pas obstacle à une demande de remboursement. Elle fait valoir qu’ont été indûment perçues des sommes au titre des exercices 2018, 2019, 2020. Elle fait valoir que la présentation des décomptes de charges par le syndic a été changée ; que compte-tenu de la généralité de certains postes de charges dites ‘générales’ et de l’impossibilité de connaître quels postes ont été déduits par les bailleurs, aucun réexamen des charges facturées n’est réalisable ; que les pièces versées aux débats sont incomplètes, le décompte de charges pour l’exercice 2022-2023 ne comportant pas de total. Ils réclament la restitution pour ces dernières années des acomptes versés, moins la taxe foncière.


2.2 Réponse du tribunal

L’article 1302 du Code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».

En l’espèce, tout d’abord, il a été retenu en 1.2.2 que seule la somme de 43 899,69 euros peut être réclamée par les consorts [G].

Ensuite sur la demande reconventionnelle, le tribunal relève que la prescription soulevée par les consorts [G] ne saurait l’être à ce stade des débats, vu la combinaison des articles 122, 789, 791 et 802 alinéa 4 du Code de procédure civile.

Les 759,74 euros, 1 102,01 euros et 3 335,67 euros réclamés par L’ESCURIAL au titre des exercices les plus anciens sont calculés à partir des charges qu’elle estimait non justifiées par la clé de répartition. Vu les développements en 1.1.2, ces sommes étaient justifiées.

Les anciens appels de fonds parlaient déjà de « charges communes générales ». Comparer la douzième page de la pièce 12 des demandeurs (« 1° appel de fonds » du 18 mai 2018) avec la cinquième page de leur pièce 19 (« décompte de charges » du 08 décembre 2022) permet de s’assurer que la répartition de ces charges générales aux côtés du chauffage collectif, l’eau froide et chaude etc. n’a pas évolué. Ainsi lesdites charges générales apparaissent conserver la même teneur.

En revanche, le tribunal retranchera aux charges appelées les fonds loi Alur et de travaux d’étanchéité. Pour l’exercice du 1er juin 2021 au 30 juin 2022, ces sommes ont déjà été retranchées des impayés dont les consorts [G] pourraient demander le paiement.

Pour l’exercice du 31 juin 2022 au 1er juillet 2023 (pièce 21 demandeurs) il faut retrancher : ((4,50 + 4,50 + 17,99 + 1,35 + 2,25 + 45,86 + 2,25) * 4) + 183,74 + 146,68 + 99,45 + 183,74 + 146,68 + 99,45 + 734,95 + 586,70 + 397,82 + 55,12 + 44 + 29,83 (manquant mais calculable par ratio 44 / 1,4749120) = 3 013 euros

Pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 31 mars 2025, les décomptes justificatifs ne sont pas joints au courrier du 24 novembre 2025, de sorte que les 8 776 euros versés doivent être restitués.
Enfin, le trop-perçu de 947,15 euros mentionné dans ce courrier du 24 novembre 2025 n’a pas vocation à être restitué tel quel, mais à s’imputer sur les sommes dues selon le mécanisme classique des appels et régularisations de charges, même d’une année sur l’autre.

Soit un total de 11 789 euros de charges non dues, à restituer.

Ces deux sommes ont vocation à se compenser, s’agissant de dettes réciproques fondées sur les mêmes postes de dépense issus du bail commercial. Ainsi, la société L’ESCURIAL sera condamnée à verser 43 899,69 – 11 789 = 32 110,69 euros aux consorts [G].

3. Sur les demandes accessoires

Vu les dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la société L’ESCURIAL qui succombe à l’instance en supportera les dépens, et paiera une somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite.

S’agissant de l’exécution provisoire, vu les articles 514 et 514-1 du même code, le tribunal relève que les paiements irréguliers du loyer et charges peuvent aussi bien résulter de difficultés financières que de carences logistiques, or L’ESCURIAL ne produit aucun élément quant à sa situation financière ; que la perte du local obligera à déménager, mais ne condamnera pas à la liquidation, attendu que le local des consorts [G] n’est pas le seul pouvant accueillir une activité de restauration et que L’ESCURIAL ne démontre pas qu’il lui est irremplaçable.
La mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, elle sera ordonnée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

PRONONCE la résolution judiciaire du bail commercial conclu le 09 mai 2019 entre monsieur [U] [G] et madame [C] [G], d’une part, la société L’ESCURIAL, d’autre part ;

ORDONNE l’expulsion de la société L’ESCURIAL ainsi que de tout occupant de son chef des lieux occupés sis à [Adresse 4], et ce au besoin avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles est réglé par les articles L.433-1 à -3 et R.433-1 à -6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société L’ESCURIAL à payer à monsieur [U] [G] et madame [C] [G] la somme de 32 110,69 euros ;

CONDAMNE la société L’ESCURIAL aux dépens ;

CONDAMNE la société L’ESCURIAL à payer à monsieur [U] [G] et madame [C] [G] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et l’ORDONNE.


LE GREFFIER LE JUGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
_______________________

Chambre 1

************************

DU 10 Septembre 2026 
Dossier N° RG 23/05586 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J45W
Minute n° : 2026/ 

AFFAIRE : 

[U] [G], [C] [G] épouse [N] C/ S.A.R.L. L’ESCURIAL, S.A. BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE



JUGEMENT DU 10 Septembre 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Cécile CARTAL,

GREFFIER lors du prononcé : Madame Delphine CHABERT,

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2026 mis en délibéré au 10 Septembre 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.










Copie exécutoire à la SELARL AURELEX AVOCATS
Copie exécutoire à l’AARPI MASQUELIER-CUERVO
 
Copie dossier

Délivrées le



NOM DES PARTIES :


DEMANDEURS :

Monsieur [U] [G], 
demeurant [Adresse 1], 
[Adresse 2] 
[Localité 1]

représenté par Maître Frédéric MASQUELIER de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN,

Madame [C] [G] épouse [N], 
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric MASQUELIER de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN,


D’UNE PART ;


DEFENDERESSES :

S.A.R.L. L’ESCURIAL, 
prise en la personne de son représentant légal,
sis [Adresse 4] 
[Localité 1]

représentée par Maître Lexane HATREL de la SELARL AURELEX AVOCATS, avocats au barreau de DRAGUIGNAN,

S.A. BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE, 
prise en la personne de son représentant légal,
sis [Adresse 5],
[Adresse 6]

défaillante


D’AUTRE PART ;











******************



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 09 mai 2019, les consorts [G] ont donné à bail commercial un local situé à [Localité 3] à la société L’ESCURIAL, pour un loyer mensuel de 4 203 euros hors taxe et charge, avec provisions sur charges.

Excipant de sommes impayées, ils lui ont délivré le 20 juillet 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire avec injonction de faire.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 juillet 2023, ils l’ont assignée devant le Tribunal de céans, avec désignation à créancier inscrit (la SA BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE qui n’a pas constitué avocat).

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/05586.

Par ordonnance du 28 avril 2026, la clôture a été fixée au 28 mai 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2026 et mise en délibéré au 10 septembre 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par leurs "conclusions récapitulatives et en réplique n°8", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les consorts [G] demandent au tribunal de :
- constater l’application de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 09 mai 2019
subsidiairement
- prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 09 mai 2019 aux torts exclusifs de la SARL L’ESCURIAL
en tout état de cause
- condamner la SARL L’ESCURIAL à lui payer la somme de 51 303,33 euros, outre les intérêts à compter du commandement du 20 juillet 2022, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir
- ordonner l’expulsion de la SARL L’ESCURIAL ainsi que de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans le délai de huit jours suivant la signification du jugement
- débouter la SARL L’ESCURIAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, notamment de sa demande de compensation judiciaire, de sa demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 27 564,57 euros, ainsi que toute demande de délais ou suspension des effets de la clause résolutoire
- débouter la SARL L’ESCURIAL tendant à voir écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
- condamner la requise à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens

Par ses "conclusions récapitulatives n°3", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SARL L’ESCURIAL demande au tribunal de :
à titre principal
- débouter les consorts [G] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions
- écarter l’exécution provisoire de plein droit
à titre subsidiaire
- ordonner la compensation judiciaire entre les sommes indûment versées aux consorts [G] au titre des charges d’un montant de 27 564,57 euros avec toute éventuelle condamnation de la SARL L’ESCURIAL à due concurrence
à titre infiniment subsidiaire
- lui accorder rétroactivement des délais afin de lui permettre de remédier aux manquements invoqués aux termes du commandement visant la clause résolutoire et constater que les manquements ont été régularisés dans les délais octroyés
- accorder des délais au locataire pour lui permettre de justifier de la réalité de la régularisation de ces manquements
- suspendre les effets de la clause résolutoire ou de la résiliation unilatérale dans ces délais
- lui accorder un délai pour s’acquitter de l’arriéré qui serait éventuellement dû aux consorts [G]
à titre reconventionnel
- condamner les consorts [G] au remboursement de l’intégralité des charges indûment perçues d’elle, soit la somme de 27 564,57 euros
en tout état de cause
- condamner solidairement les consorts [G] à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile
- les condamner solidairement aux dépens

MOTIVATION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts.

1. Sur la demande tendant à l’expulsion de L’ESCURIAL par la fin du bail

1.1 Sur le moyen tiré de l’acquisition de la clause résolutoire

1.1.1 Moyens des parties

Les consorts [G] font valoir que le commandement de payer visait : une somme de 13 990,19 euros à payer ; l’obligation de justifier de son assurance ; l’obligation de procéder à l’entretien et la réparation annuels du conduit de cheminée. Ils font valoir que L’ESCURIAL n’a pas régularisé la situation dans le mois, donc la clause est acquise.
Les consorts [G] font d’abord valoir que la locataire ne peut se conformer au commandement de payer en ne payant que les sommes (ici 5 887,22 euros) dont elle ne conteste pas le bien-fondé. Ils font valoir que le différentiel n’a pas été payé alors qu’il était justifié ; que les règlements de juillet et août 2022 pour 10 600 euros ont correspondu à des loyers courants, sans qu’ils aient apuré les causes du commandement ; qu’un paiement partiel ne fait pas obstacle à l’acquisition de la clause lorsque l’intégralité n’a pas été apurée dans les délais.
Les consorts [G] font ensuite valoir que L’ESCURIAL n’a pas fourni l’attestation d’assurance dans le délai du commandement, ni procédé à l’entretien et à la réparation du conduit de fumée, ni justifié d’avoir fait ramoner la cheminée. Ils font valoir qu’elle a en outre causé des nuisances aux voisins à cause de l’extracteur du commerce, qui est pourtant à sa charge exclusive. Ils font valoir que la facture d’entretien du conduit de cheminée est antérieure au commandement de payer ; que les suivantes concernent un dégraissage des hottes et non la réparation du conduit de fumée qui a été source de nuisances sonores pour la copropriété.
Les consorts [G] font valoir que leurs courriers étaient accompagnés des justificatifs afférents aux impayés : décomptes annuels de charges, appels de fonds de la copropriété, factures, avis d’imposition et procès-verbaux d’assemblées générales annuelles. Ils font valoir que L’ESCURIAL a réglé les loyers avec retard sans jamais contester le quantum sollicité, or rien ne justifie les retards réguliers de paiement. Ils font valoir qu’ils ont bien adressé les quittances de loyer jusqu’en juin 2022, ensuite non puisque le loyer n’était plus intégralement payé du fait du refus du locataire d’appliquer la révision triennale.
Les consorts [G] font valoir que les règlements de L’ESCURIAL ne visent pas le loyer de juillet 2022 et ont été commandés en 2023 donc hors délai ; que le loyer de juillet 2022 n’a pas été payé en tenant compte de la révision triennale. Elle fait valoir que les appels de fonds ne concernaient pas des ‘grosses réparations’, dont la liste est limitative : les travaux d’étanchéité ont consisté à reprendre le revêtement de la surface, destiné à protéger et non à reconstruire un élément porteur ; la reprise des garde-corps sont des équipements de sécurité en façade et non structurels ; les travaux de maçonnerie ne reprenaient pas des murs porteurs mais venaient en complément des travaux d’étanchéité ; tout relevait donc des réparations incombant au preneur, en l’absence de vétusté (précédents travaux d’étanchéité en 1994). Ils font valoir que c’est de mauvaise foi que L’ESCURIAL conteste aujourd’hui la nature des travaux qui leur avaient déjà été notifiés en leur temps. Ils font valoir que le bail comporte un inventaire précis et limitatif des charges ; que la clé de répartition existe et repose sur les tantièmes de copropriétés parfaitement identifiables et appliqués sur les appels de fonds. Ils font valoir qu’aucune des pièces produites ne fait état d’une cotisation au titre du fonds travaux Alur, ni d’une somme non affectée destinée à la constitution d’une réserve.
Les consorts [G] font valoir, sur le décompte de charges pour l’exercice 2018/2019, qu’il est clair, qu’il déduit les charges Alur et n’incombant pas au preneur, et qu’il confirme que L’ESCURIAL n’a pas payé assez de charges. Ils font valoir qu’il en va de même pour les décomptes suivants.
Ils font valoir qu’ils ont correctement réclamé le loyer révisé après avoir notifié leur locataire par LRAR du 05 mai 2022 puis rappelé dans divers autres, attendu que les textes n’exigent pas un accord exprès du preneur, celui-ci n’étant requis que pour éviter la saisine du juge et permettre une fixation amiable du nouveau loyer : en l’absence d’accord, la révision n’est pas privée d’effet, demeure valable et susceptible de donner lieu à une fixation judiciaire du loyer, à la diligence des parties.

La société L’ESCURIAL réplique en faisant valoir que les bailleurs ne justifient pas comme ils le devraient des sommes qu’ils réclament : les courriers recommandés sont des preuves à soi-même ; ils n’établissent plus de quittance de loyer depuis juin 2022 ; ils n’ont adressé aucun avis d’échéance ; que les états récapitulatifs sont nébuleux et les bailleurs peuvent se tromper ; les bailleurs ont tardé à produire les procès-verbaux d’AG et résistent à communiquer les analyses jointes parce que celles-ci confirment la nature de grosses réparations des travaux votés ; que rien ne justifie que les désordres rapportés par le syndic lui soient effectivement imputables, et les bailleurs ne justifient pas de leur persistance.
La société L’ESCURIAL fait valoir que sur les 13 990,19 euros réclamés, une part l’était indûment, et elle a payé l’autre part.
Sur les sommes, L’ESCURIAL fait valoir que les appels de fonds travaux des 14/03/2022, 14/12/2021 et 22/11/2021 concernent l’étanchéité des terrasses, de la maçonnerie, des travaux sur garde-corps. Elle fait valoir que cependant le statut des baux commerciaux interdit d’imputer au locataire les ‘grosses réparations’, toute clause contraire étant réputée non-écrite, ici le bail mettant celles-ci à la charge du bailleur. Elle fait valoir que les ‘grosses réparations’ sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble ; que la qualification est retenue lorsque les dommages trouvent leur source dans une défaillance de la structure et la solidité générale de l’immeuble ; que tel est le cas en l’espèce, d’autant qu’une société a dû souscrire une police d’assurance dommages/ouvrages pour faire les travaux (ce que le bail met aussi à la charge du bailleur).
L’ESCURIAL fait valoir ensuite que l’acquittement par le preneur des charges sans les contester ne lui interdit pas d’en demander plus tard le remboursement. Elle fait valoir qu’en violation de la loi, la clé de répartition de certaines charges afférentes à la copropriété et ses parties communes entre les différents occupants de l’immeuble n’est pas précisée, donc les charges ne sont pas recouvrables. Elle fait valoir qu’un fonds travaux loi Alur a été constitué en 2019 et que ses bailleurs lui ont réclamé 297,50, 236,25 et 318,15 euros sous un libellé idoine, alors que tel appel de fonds ne peut être mis à la charge du preneur. Elle fait valoir qu’en déduisant des récapitulatifs annuels 2019 et 2020 les sommes sans clé de répartition, le poste travaux et équipements non justifié par le procès-verbal d’assemblée générale, et le fonds Alur, les bailleurs lui sont redevables.
L’ESCURIAL fait valoir que le loyer révisé ne peut être réclamé au preneur qu’en cas de respect de la procédure de révision de loyer, qui doit être formulée par acte extrajudiciaire du bailleur, et acceptée par le locataire ou une décision du juge des loyers commerciaux ; qu’ici elle n’a pas accepté et le juge n’a pas été saisi (ne peut plus l’être), la majoration du loyer n’est donc pas exigible (et le non-paiement du loyer majorer ne peut fonder une action en résiliation).
L’ESCURIAL fait valoir qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure produit ses effets à due concurrence des sommes exigibles ; qu’en l’occurrence seuls 5 887,22 euros étaient exigibles, qu’elle a payés dans le délai ; que ses paiements, à défaut d’indication, se sont imputés sur les dettes échues et parmi celles-ci, les dettes qu’elle avait le plus intérêt d’acquitter (même si l’intitulé était ‘loyer août 2022’).
Sur les autres manquements invoqués, L’ESCURIAL fait valoir qu’elle justifie du maintien des contrats d’assurance afférents au local ainsi qu’à la responsabilité civile professionnelle. Elle fait valoir que le bail ne prévoit qu’un ramonage à ses frais, autant de fois que nécessaire ou légalement obligatoire ; qu’elle en a fait un annuellement ; qu’elle justifie avoir réalisé l’entretien du conduit de cheminée ; qu’elle a condamné la cheminée et installé un nouveau moyen d’extraction, de sorte qu’il n’y a plus de nuisances sonores pour les copropriétaires, il n’est pas exclu que ça ait été fait dans le mois de la délivrance du commandement (l’absence de plainte du syndic depuis cette date en atteste). Elle fait valoir que les bailleurs ne produisent aucun élément permettant d’établir que le commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

1.1.2 Réponse du tribunal

Il échet de l’article L.145-41 du Code de commerce que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». L’article 1225 du Code civil pose quant à lui le principe qu’une clause résolutoire « précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ».

La bonne foi du débiteur est inopérante dès lors que le manquement spécialement sanctionné par la clause résolutoire est avéré ; mais celle du bailleur est requise.

Le bail liant les parties prévoit (article 26) que la clause résolutoire jouera « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme du loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut d’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements ».

En l’espèce, le commandement de payer du 20 juillet 2022 réclamait le paiement de diverses sommes. Il importe que celles-ci soient justifiées par le bailleur pour faire jouer la clause.

* Loyer et charges du mois de juillet 2022 : 5 531,54 euros

Ce montant comprend l’augmentation de 231 euros du loyer seul, imputée par le bailleur au titre de sa LRAR du 05 mai 2022 pour la révision triennale, que conteste le preneur.
À cet égard, le tribunal relève qu’au visa de l’article L.145-38 du Code de commerce, « la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision » ; le bail reprenait cette disposition en son article 19. Il n’est exigé par aucun texte que le preneur consente expressément ou qu’un juge doive être saisi : L’ESCURIAL aurait pu saisir le juge des loyers commerciaux pour contester, mais les consorts [G] n’étaient pas obligés de le saisir pour faire appliquer la révision dont l’effet découlait de la loi, nonobstant le silence de leur preneur.
Dès lors que le délai de 3 ans et l’indice contractuellement retenu ont été respectés, le loyer révisé de 4 434,54 euros s’appliquait, et avec les charges ce sont bien 5 531,54 qui étaient dus.

* Restant dû loyer du mois de juin 2022 : 231,54 euros

Pour les motifs exposés supra, ce poste de dépense était bien dû au titre du bail.

* Commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 28 avril 2021 : 192,62 euros

Ce poste de dépense, prévu par la clause elle-même, n’est pas contesté par L’ESCURIAL.

* Appels de fonds des 14 mars 2022, 14 décembre 2021 et 22 novembre 2021 : 2 463,81 + 2 391,36 + 2 391,36 euros

Ceux-ci concernent des travaux « étanchéité terrasses lot 1 », « étanchéité et maçonnerie lot 2 », « travaux garde-corps lot 3 », en vue de la réfection de l’étanchéité des terrasses du douzième étage de l’immeuble, i.e du toit-terrasse.

L’article R.145-35 du Code de commerce prohibe, au titre des charges imputées au locataire, les dépenses relatives aux travaux remédiant à la vétusté et aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil. Ce-dernier les définit comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ». L’énumération est limitative, mais l’appréciation du caractère des réparations est une question de fait abandonnée à l’appréciation des tribunaux. Au sens du texte, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Le bail reprend la répartition entre grosses réparations ou non.

L’article 606 envisage le « rétablissement des couvertures entières », or ici le toit-terrasse est bien la couverture du bâtiment ; celui du douzième étage est repris dans son entièreté. À noter qu’est assimilé à une grosse réparation le renouvellement intégral des zingueries d’une toiture.
Le tribunal relève que l’étanchéité est un principe constructif fondamental pour un ouvrage particulièrement exposé aux infiltrations d’eau. Une étanchéité optimale est nécessaire pour protéger la structure, éviter le vieillissement prématuré du bâtiment et garantir le confort des occupants. Si l’étanchéité du toit-terrasse n’était pas assurée, l’eau s’infiltrerait vers le bas le long et dans les murs porteurs, en plus de menacer de porosité et d’effondrement le toit sur l’étage inférieur.

Le tribunal relève par ailleurs qu’apparaît une vétusté de trente ans après de précédents travaux sur l’étanchéité de la toiture si les travaux de 1994 concernaient bien celle du douzième étage, voire une vétusté plus ancienne encore dans le cas contraire.

Dès lors que la structure et la solidité générale de l’immeuble sont menacés par l’absence des travaux litigieux, qui sont en outre motivés par la vétusté, il s’agissait de rétablir la couverture entière du bâtiment et intéressant sa structure, donc de grosses réparations : les consorts [G] ne pouvaient les imputer à [Localité 4].

* Reliquat des charges de copropriété pour l’exercice du 1er juin 2019 au 31 mai 2020 : 393,36 euros

Le décompte correspondant (LRAR du 25 août 2020) comprenait : Copropriété 7 746,95 + Fonds loi Alur 236,25 + Appel bac récupération pluie 327,25 + Appel peinture cages d’escalier 1 120,98, en déduisant les charges bailleur.

L’article L.145-40-2 du Code de commerce prévoit entre autres que :
« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. […]
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée »

Sur ce, le tribunal relève que le bail comporte bien, d’une part, en son article 6 la clé de répartition des catégories de charges entre les parties, d’autre part, en son article 2 les tantièmes en fonction desquels seront calculées les charges. Par ailleurs, les décomptes de charges joints aux appels de fonds permettaient de suivre les tantièmes.

S’agissant des fonds travaux au titre de la loi Alur, dont les consorts [G] admettent eux-mêmes qu’ils ne peuvent être mis à la charge du preneur, le tribunal relève qu’ils mentionnaient ce poste de dépense dans chacun de leurs appels de charges, par une ligne distincte des charges de copropriété et des charges leur incombant. Il apparaît donc que le bailleur a ajouté aux sommes réclamées à son locataire comme lui étant dues, le fond loi Alur qui ne saurait l’être. Il faut donc déduire la somme de 236,25 euros aux 393,36 réclamés au titre de l’impayé.

* Facture ATPC Plomberie et Coût du commandement de payer : 209 et 185,60 euros

Ces postes ne sont pas contestés par L’ESCURIAL, en plus d’être recevables.

* Paiement des sommes valablement réclamées par le commandement de payer du 20 juillet 2022


La société L’ESCURIAL avait donc un mois pour payer la somme de :
5 531,54 + 231,54 + 192,62 + 157,11 + 209 + 185,60 = 6 507,41 euros


Le tribunal relève d’emblée que le virement de 231,54 euros pour le ‘restant du loyer juin 2022’ et celui de 192,62 euros pour la ‘régularisation clause résolutoire 2021’ ont été demandés le 18 septembre 2023, soit largement hors délai.

L’article 1342-10 du Code civil prévoit notamment que « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter ».

L’ESCURIAL fait valoir qu’elle a payé le 20 juillet 2022 une somme de 5 300 euros, et le 20 août à nouveau le même montant. Il n’est pas douteux que, ce faisant, elle entendait payer les loyers et charges respectifs des deux mois, puisque c’était le prix qu’elle entendait y mettre. Toutefois, même si considérant cela sa bonne foi est à relativiser, il n’est pas prouvé d’indication de sa part des dettes à acquitter par ces paiements, dès lors elle est recevable à faire valoir que son intérêt résidait dans le règlement des sommes dues au titre du commandement de payer.

Le tribunal relève donc qu’il a été satisfait au commandement de payer pour ce qui est des sommes réclamées.

* Justifier de l’assurance conformément à l’article 15.2 du bail

Ledit article stipule entre autres : « Le preneur souscrira, sous sa seule responsabilité, les différentes garanties d’assurance indiquées ci-après, et couvrant les aménagements réalisés par ce-dernier. Il en maintiendra la validité pendant toute la durée des présentes. […] Le preneur devra […] justifier du tout, à première réquisition du bailleur ».

Il est établi, au regard de l’attestation du 29 avril 2022 de Generali que L’ESCURIAL était en règle s’agissant de son obligation d’assurance. Même si le bail faisait obligation de justifier à première réquisition, l’obligation principale et l’esprit de cette clause demeurait la réalité de l’assurance, pour épargner au bailleur tous ennuis administratifs.

Il n’y a donc pas de manquement établi en la matière.

* Procéder à l’entretien et la réparation du conduit de fumée

L’article 9 du bail, reproduit en son alinéa 20 par le commandement de payer, stipule que parmi ses obligations, le preneur « devra faire ramoner à ses frais, autant de fois que cela sera nécessaire, ou légalement obligatoire, les cheminées, poêles et fourneaux des lieux loués ».

Outre la facture de SDI VENTILATION de 2023, donc hors délai, L’ESCURIAL produit une facture de cette société pour un ‘dégraissage hottes’ du 16 décembre 2021. Il ne résulte pas du bail qu’une obligation annuelle lui incombait, mais lorsque nécessité se présentait ; les consorts [G] ne justifient pas de la nécessité au moment où ils ont délivré le commandement de payer.

Le tribunal relève, quant au conduit de fumée, que L’ESCURIAL affirme avoir condamné la cheminée mais se garde de justifier de la date de cette intervention : si le constat n’interdit pas que ces travaux aient eu lieu dans le mois de la délivrance du commandement, il appartenait à L’ESCURIAL de le prouver. Néanmoins, vu le paragraphe précédent, il n’apparaît pas ici de manquement à une obligation bien déterminée (L’ESCURIAL justifiant de l’entretien demandé dans un laps de temps tout à fait admissible).

* Il s’ensuit que la clause résolutoire n’a pas été acquise.

1.2 Sur le moyen tiré de la résiliation judiciaire du bail

1.2.1 Moyens des parties

Les consorts [G] font valoir que leur locataire demeure débiteur de sommes au titre de loyers, de charges pour un total de 51 303,33 euros.
Ils font valoir qu’elle n’a presque jamais payé le loyer à l’échéance contractuellement prévue, en plus de ne jamais respecter la révision triennale.
Ils font valoir que suite à un dégât des eaux, ils ont dû régler la facture ATPC à la place de L’ESCURIAL ; qu’en mai 2023, de nouvelles fuites en provenance des locaux ont été constatées au niveau d’une cave située en-dessous, ainsi qu’un sinistre au niveau du couloir des caves pouvant entraîner un risque incendie ; que d’autres dégradations ont été dénoncées par le syndic ; qu’un constat d’huissier confirme la réalité des manquements de L’ESCURIAL concernant les fuites et les dégradations du local poubelle et des garages. Ils font valoir que de nouveaux désordres affectant le garage et mettant en péril la sécurité des copropriétaires étaient signalés en juillet 2025 ; que L’ESCURIAL en disant avoir fait le nécessaire admet sa responsabilité.

La société L’ESCURIAL fait valoir qu’à défaut de délivrance préalable d’un commandement de payer, ses bailleurs ne peuvent solliciter la résiliation judiciaire sur la base des hypothétiques autres manquements de sa part que ceux visés dans le commandement de payer, dès lors que le bail comporte une clause résolutoire.
Elle fait valoir qu’elle a procédé à la régularisation de ses impayés, que les sommes au titre des reliquats de charges sont erronées. Elle fait valoir, sur la période de 2022 à 2025, que la nouvelle présentation des décomptes de charges par le syndic ne lui a pas permis de connaître le détail des charges qui lui étaient imputées ; qu’il revient au bailleur de justifier de l’existence et du montant des charges en les adressant au locataire ; qu’une somme de 27 564,57 euros lui a été imputée à tort.
L’ESCURIAL fait valoir que sur les autres manquements invoqués, ses bailleurs se contentent de reprendre à leur compte les dires du syndic. Elle fait valoir qu’elle a réglé la facture de 2022 sur les infiltrations d’eau qui lui seraient prétendument imputables ; que par la suite elle a fait le nécessaire pour mettre fin à ces désordres ; qu’il n’y a pas de risque de fuite au compteur électrique ; que les responsables des problématiques de poubelles pourraient être des vacanciers. Elle fait valoir qu’en tout état de cause les manquements relevés ne sont pas suffisamment graves.

1.2.2 Réponse du tribunal

En vertu de l’article 1227 du Code civil, « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice » ; elle sera prononcée « en cas d’inexécution suffisamment grave » selon l’article 1224. L’insertion d’une clause de résiliation de plein droit, ou la délivrance d’un commandement visant cette clause, ne privaient pas le bailleur du droit de demander la résiliation judiciaire pour le(s) même(s) manquement(s).

En l’espèce, le tribunal relève d’abord que s’agissant des impayés de loyers et charges, le locataire ne justifie pas du paiement de la somme de 32 707,03 euros pour les mois de novembre 2024 à avril 2026. Pour rappel, les révisions triennales s’appliquent et L’ESCURIAL ne saurait payer que le loyer d’origine. Le solde d’impayés résulte avant tout de mois non honorés, ceux honorés l’étant systématiquement sans la révision triennale. Les 6 483,12 correspondant à la révision non respectée de juin 2022 à octobre 2024 doivent donc s’ajouter.

En revanche, s’agissant des 12 113,18 euros revendiqués par ailleurs au jour de l’assignation, le tribunal constate qu’il faut y retrancher les 7 246,53 des appels de fonds travaux, et 157,11 de fonds loi Alur parmi les 393,36 de reliquat 2019. Soit un total de 4 709,54 euros.

Soit un total d’impayés de 43 899,69 euros. Même si des irrégularités de paiement du loyer ne caractérisent pas per se la mauvaise foi, ici elles présentent une récurrence générant une incertitude dommageable et une insécurité financière pour le bailleur, nonobstant des rappels et un premier commandement de payer, et résultent en partie du choix délibéré de ne pas appliquer la révision triennale pourtant valable en se dispensant de tout paiement de cette part-ci du loyer.

Le tribunal relève en outre qu’il est affirmé et pas contesté que les règlements n’ont presque jamais été honorés à l’échéance prévue par le bail, i.e avant le 5 du mois à échoir. Il y a parfois eu des retards d’un à deux mois.

Le tribunal relève que la facture ATPC, même si elle a payée, l’a été plus d’un an après son émission et ce, suite à un commandement de payer.

S’agissant des désordres que les consorts [G] reprochent à leur locataire, le tribunal relève que les courriers du syndic ne sont pas en soi une source invalide pour établir l’existence desdits désordres ; la question de leur imputabilité est autre. Il apparaît à cet égard que L’ESCURIAL a convenu de sa responsabilité dans le dégât des eaux réparé par ATPC ; que les accusations du conseil syndical en 2024 visent clairement le restaurant L’ESCURIAL pour des troubles causés à la jouissance des autres occupants de l’immeuble ; que même si la persistance de la fuite sur compteurs électriques n’est pas établie, son existence à un moment donné l’est.

Du tout, il résulte des manquements de L’ESCURIAL à son obligation de jouissance paisible des locaux (dès lors que des troubles sont objectivés et imputés) et à celle de payer le prix aux termes convenus. La récurrence de ces manquements, qui ne sauraient s’expliquer par la seule situation financière de la société (qui n’est d’ailleurs aucunement justifiée), leur confère une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail aux torts de la locataire.

1.3 Conclusion

L’ESCURIAL développait une demande de suspension de la clause résolutoire et de délais rétroactifs, qui ne sera donc pas étudiée puisque c’est la résiliation judiciaire qui est prononcée.

Il convient, au regard de celle-ci, d’ordonner l’expulsion du preneur.

2. Sur les demandes pécuniaires réciproques

2.1 Moyens des parties

Les consorts [G] sollicitent la somme de 51 303,33 euros comme vu supra.
En réplique aux conclusions adverses, ils font valoir que la compensation suppose l’existence de créances réciproques, certaines, liquides et exigibles ; que L’ESCURIAL retranche des postes de charges de manière théorique sans aucun décompte ni pièce comptable attestant l’existence d’un trop-perçu, alors qu’elle ne les avait jamais contestés.
Ils font valoir que la demande de remboursement est prescrite pour les exercices 2018-2019 et 2019-2020 (cinq ans pour la répétition de l’indu, la demande n’ayant été faite qu’en avril 2026). Ils font valoir qu’il faut un paiement identifié, non dû, dont la charge de la preuve pèse sur celui qui demande restitution ; que la communication tardive ou critiquée de l’état récapitulatif annuel n’emporte pas restitution automatique de l’intégralité des provisions dès lors que les charges exigibles sont justifiées devant le juge. Ils font valoir que L’ESCURIAL conteste des comptes dont elle voudrait obtenir la restitution intégrale, sans démonstration poste par poste, sans ventilation complète croisant les appels, les notifications, les paiements et les imputations.

A titre reconventionnel, la société L’ESCURIAL sollicite le paiement de la somme de 27 564,57 euros en remboursement de charges indûment versées. Elle fait valoir qu’il faut rechercher si les charges dont le preneur demande la répétition lui avaient été imputées ou non par une stipulation du contrat ; que le fait de les avoir acquittées sans les contester ne fait pas obstacle à une demande de remboursement. Elle fait valoir qu’ont été indûment perçues des sommes au titre des exercices 2018, 2019, 2020. Elle fait valoir que la présentation des décomptes de charges par le syndic a été changée ; que compte-tenu de la généralité de certains postes de charges dites ‘générales’ et de l’impossibilité de connaître quels postes ont été déduits par les bailleurs, aucun réexamen des charges facturées n’est réalisable ; que les pièces versées aux débats sont incomplètes, le décompte de charges pour l’exercice 2022-2023 ne comportant pas de total. Ils réclament la restitution pour ces dernières années des acomptes versés, moins la taxe foncière.


2.2 Réponse du tribunal

L’article 1302 du Code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».

En l’espèce, tout d’abord, il a été retenu en 1.2.2 que seule la somme de 43 899,69 euros peut être réclamée par les consorts [G].

Ensuite sur la demande reconventionnelle, le tribunal relève que la prescription soulevée par les consorts [G] ne saurait l’être à ce stade des débats, vu la combinaison des articles 122, 789, 791 et 802 alinéa 4 du Code de procédure civile.

Les 759,74 euros, 1 102,01 euros et 3 335,67 euros réclamés par L’ESCURIAL au titre des exercices les plus anciens sont calculés à partir des charges qu’elle estimait non justifiées par la clé de répartition. Vu les développements en 1.1.2, ces sommes étaient justifiées.

Les anciens appels de fonds parlaient déjà de « charges communes générales ». Comparer la douzième page de la pièce 12 des demandeurs (« 1° appel de fonds » du 18 mai 2018) avec la cinquième page de leur pièce 19 (« décompte de charges » du 08 décembre 2022) permet de s’assurer que la répartition de ces charges générales aux côtés du chauffage collectif, l’eau froide et chaude etc. n’a pas évolué. Ainsi lesdites charges générales apparaissent conserver la même teneur.

En revanche, le tribunal retranchera aux charges appelées les fonds loi Alur et de travaux d’étanchéité. Pour l’exercice du 1er juin 2021 au 30 juin 2022, ces sommes ont déjà été retranchées des impayés dont les consorts [G] pourraient demander le paiement.

Pour l’exercice du 31 juin 2022 au 1er juillet 2023 (pièce 21 demandeurs) il faut retrancher : ((4,50 + 4,50 + 17,99 + 1,35 + 2,25 + 45,86 + 2,25) * 4) + 183,74 + 146,68 + 99,45 + 183,74 + 146,68 + 99,45 + 734,95 + 586,70 + 397,82 + 55,12 + 44 + 29,83 (manquant mais calculable par ratio 44 / 1,4749120) = 3 013 euros

Pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 31 mars 2025, les décomptes justificatifs ne sont pas joints au courrier du 24 novembre 2025, de sorte que les 8 776 euros versés doivent être restitués.
Enfin, le trop-perçu de 947,15 euros mentionné dans ce courrier du 24 novembre 2025 n’a pas vocation à être restitué tel quel, mais à s’imputer sur les sommes dues selon le mécanisme classique des appels et régularisations de charges, même d’une année sur l’autre.

Soit un total de 11 789 euros de charges non dues, à restituer.

Ces deux sommes ont vocation à se compenser, s’agissant de dettes réciproques fondées sur les mêmes postes de dépense issus du bail commercial. Ainsi, la société L’ESCURIAL sera condamnée à verser 43 899,69 – 11 789 = 32 110,69 euros aux consorts [G].

3. Sur les demandes accessoires

Vu les dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la société L’ESCURIAL qui succombe à l’instance en supportera les dépens, et paiera une somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles, étant observé qu’aucune facture d’honoraires n’est produite.

S’agissant de l’exécution provisoire, vu les articles 514 et 514-1 du même code, le tribunal relève que les paiements irréguliers du loyer et charges peuvent aussi bien résulter de difficultés financières que de carences logistiques, or L’ESCURIAL ne produit aucun élément quant à sa situation financière ; que la perte du local obligera à déménager, mais ne condamnera pas à la liquidation, attendu que le local des consorts [G] n’est pas le seul pouvant accueillir une activité de restauration et que L’ESCURIAL ne démontre pas qu’il lui est irremplaçable.
La mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, elle sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

PRONONCE la résolution judiciaire du bail commercial conclu le 09 mai 2019 entre monsieur [U] [G] et madame [C] [G], d’une part, la société L’ESCURIAL, d’autre part ;

ORDONNE l’expulsion de la société L’ESCURIAL ainsi que de tout occupant de son chef des lieux occupés sis à [Adresse 4], et ce au besoin avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles est réglé par les articles L.433-1 à -3 et R.433-1 à -6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société L’ESCURIAL à payer à monsieur [U] [G] et madame [C] [G] la somme de 32 110,69 euros ;

CONDAMNE la société L’ESCURIAL aux dépens ;

CONDAMNE la société L’ESCURIAL à payer à monsieur [U] [G] et madame [C] [G] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et l’ORDONNE.


LE GREFFIER LE JUGE

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