Cour d'appel de Bordeaux, 2ème CHAMBRE CIVILE, 10 septembre 2026, n° 23/03707

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 10 SEPTEMBRE 2026









N° RG 23/03707 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NMFY









[O] [K]

[R] [V] épouse [K]



c/



Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 avril 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 1, RG : 19/07925) suivant déclaration d'appel du 31 juillet 2023





APPELANTS :



[O] [K]

né le 01 Juillet 1949 à [Localité 2]

de nationalité Française

Profession : Retraité

demeurant [Adresse 1] 

[Localité 3]/FRANC



[R] [V] épouse [K]

née le 28 Juin 1951 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : Retraitée

demeurant [Adresse 1] 

[Localité 3]/FRANC



Représentés par Me Aurélie FOGLIA-RAPEAU de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ :



Syndic. de copro. de la [Adresse 2] 

pris en la personne de son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE, dont le siège social est [Adresse 3]

demeurant [Adresse 4]



Représenté par Me Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

substitué à l'audience par Me Marlène DURAND, de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



FAITS ET PROCÉDURE :



1- M. [O] [K] et Mme [R] [V] épouse [K] sont copropriétaires au sein de l'immeuble de la [Adresse 2], d'un lot de copropriété, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis du [Adresse 5].



Le syndicat des copropriétaires est représenté par la sas Immo de France Aquitaine, en qualité de syndic.



2- A la suite de l'assemblée générale en date du 06 juin 2019, M.et Mme [K] estimant que les résolutions n°14 et n°15 faisaient supporter à l'ensemble des copropriétaires la rénovation de parkings réservés à l'usage de seulement certains copropriétaires, ont assigné par acte du 27 août 2019, le syndicat des copropriétaires aux fins notamment de voir prononcer la nullité desdites résolutions.

 

Par jugement du 06 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : 

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à la nullité de l'assignation délivrée à la requête des époux [K], 

- déclaré les époux [K] irrecevables en leur action tendant à la nullité de la résolution n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2019,

- déclaré les époux [K] recevables en leur action tendant à la nullité de la résolution n°15 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2019,

- débouté les époux [K] de leur demande tendant à la nullité de la résolution n°15 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2019,

- débouté les époux [K] de leur demande tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de procéder à la régularisation des différentes répartitions des parties communes sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et se réserver la liquidation de l'astreinte et de procéder à la régularisation de la répartition des charges frais des bénéficiaires,

- condamné les époux [K] aux entiers dépens,

- condamné les époux [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



M. et Mme [K] ont relevé appel du jugement le 31 juillet 2023.



3- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 mai 2026, M. et Mme [K] demandent à la cour, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret du 17 mars 1967, et de l'article 209 de la loi [Localité 5] du 23 novembre 2018 de :

- ordonner le report de la clôture au jour des plaidoiries,

- déclarer leur appel recevable et bien fondé,

- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de son appel incident et de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il :

- les a déclarés irrecevables en leur action tendant à la nullité de la résolution n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2019,

- les a déboutés de leur demande tendant à la nullité de la résolution n°15 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2019,

- les a déboutés de leur demande tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise [Adresse 6], représenté par son syndic la Sas Immo de france aquitaine de procéder à la régularisation des différentes répartitions des parties communes sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et se réserver la liquidation de l'astreinte et de procéder à la régularisation de la répartition des charges aux frais des bénéficiaires,

- les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise [Adresse 6], représenté par son syndic la Sas Immo de france aquitaine la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les a condamnés aux entiers dépens,

y ajoutant,

- dire et juger que les travaux de reprise des parkings extérieurs (rampes d'accès, systèmes de commande d'accès, enrobé ainsi que les enrobés des parkings en sous-sol) doivent être qualifiés de parties communes spéciales faisant en conséquence l'objet de charges communes spéciales et réparties comme telles entre les seuls copropriétaires concernés,

- annuler les résolutions n°14 et n°15 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2019,

- enjoindre au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise [Adresse 6], représenté par son syndic la Sas Immo de france aquitaine de procéder à la régularisation des différentes répartitions des parties communes spéciales sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- confirmer le jugement déféré pour le surplus,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise [Adresse 6], représenté par son syndic la Sas Immo de france aquitaine à leur verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens. 



4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 mai 2026, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, sur le fondement des articles 4, 5, 56, 65, 70, 122 et suivants et 753 du Code de procédure civile, de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de:

sur appel incident, 

- réformer la décision en ce qu'elle l'a débouté de sa demande tendant à la nullité de l'assignation délivrée à la requête des époux [K],

- prononcer la nullité pour défaut de moyens de droit, de l'assignation délivrée par les époux [K] à son encontre,

en conséquence,

- prononcer la nullité du jugement entrepris en raison de la nullité de l'acte introductif d'instance,

subsidiairement,

- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a :

- déclaré les époux [K] irrecevables en leur action tendant à la nullité de la résolution n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires,

- débouté les époux [K] de leur demande tendant à la nullité de la résolution numéro 15 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2019,

- débouté les époux [K] de leurs demandes tendant à lui voir enjoindre de procéder à la régularisation des différentes parties communes sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

- condamné les époux [K] aux entiers dépens,

- condamné les époux [K] à lui payer la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- déclarer irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, la demande des époux [K] visant à voir la cour dire et juger que les travaux de reprise des parkings extérieures (rampe d'accès, système de commande d'accès, enrobé ainsi que les enrobés des parkings en sous-sol) doivent être qualifiés de parties communes spéciales faisant en conséquence l'objet de charges communes spéciales et réparties comme telles entre les seuls copropriétaires concernés,

- débouter les époux [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

y ajoutant, 

en tout état de cause,

- condamner les époux [K] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les époux [K] aux entiers dépens sur le fondement de l'article 696

du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2026.



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la nullité de l'assignation.



5- Dans le cadre de son appel incident, le syndicat des copropriétaires sollicite la réformation du jugement qui l'a débouté de sa demande tendant à la nullité de l'assignation délivrée à la demande des époux [K].

Il soutient que l'assignation encourt la nullité, en raison de l'absence de fondement juridique à la demande, et de moyen de droit développé au soutien de la prétention tendant à la nullité de la résolution n°14.

Il fait valoir qu'il n'a pas été en mesure de se défendre utilement.

Il en conclut que la nullité de l'assignation entraîne celle du jugement rendu en première instance.

Il ajoute que les époux [K] ont acquiescé à la demande de nullité de l'assignation, dès lors qu'ils ont, dans le cadre de leur déclaration d'appel, sollicité la réformation du jugement, en ce compris en ce qu'il a été débouté de cette demande.



6- M.et Mme [K] répliquent que le défaut d'indication du fondement juridique de leur prétention constitue un vice de forme, dont la nullité est subordonnée à la démonstration d'un grief, lequel n'est en l'espèce pas démontré.

Ils ajoutent qu'ils ont régularisé une déclaration d'appel modificative le 31 juillet 2023, aux termes de laquelle ils soutenaient un appel limité à certaines dispositions du jugement, hors celle ayant rejeté la demande de nullité de l'assignation.



Sur ce,



7- Selon les dispositions de l'article 56 du code de procédure civile, l'assignation contient à peine de nullité 'un exposé des moyens en fait et en droit'.



8- Il incombe au syndicat des copropriétaires, qui l'invoque, de rapporter la preuve que l'absence d'indication de fondement juridique au soutien des prétentions formées par M.et Mme [K], ce qui n'est pas contesté, lui a causé un grief, entraînant la nullité de l'assignation, en application de l'article 114 du code de procédure civile;



9- Aux termes de leur assignation, M.et Mme [K] sollicitent la nullité de certaines des résolutions de l'assemblée générale du 6 juin 2019, et développent des moyens, dont le fondement juridique, s'il n'est effectivement pas explicitement indiqué, peut se déduire, de sorte que le syndicat, qui a pu largement conclure en défense, ne justifie pas d'un grief à ce titre.

 

10- Le moyen développé ensuite par le syndicat selon lequel M.et Mme [K] s'associeraient à sa demande tendant à la nullité de l'assignation, au motif qu'ils auraient interjeté un appel total de l'ensemble des dispositions du jugement entrepris, sera rejeté, dans la mesure où les appelants ont régularisé une déclaration d'appel modificative le 31 octobre 2023, limitant leur appel à certaines dispositions du jugement, excepté notamment celle ayant débouté le syndicat de sa demande tendant à la nullité de l'assignation.



11- Par conséquent, le jugement en ce qu'il a rejeté la demande présentée par le syndicat tendant au prononcé de l'assignation, sera confirmé.



Sur la recevabilité de la demande d'annulation de la résolution n°14.



12- Le syndicat des copropriétaires soulève également l'irrecevabilité de l'action des époux [K] tendant à la nullité de la résolution n°14, au motif qu'ils n'ont sollicité celle-ci que par voie de conclusions, régularisées dans un délai excédant le délai de deux mois fixé par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il souligne que les résolutions n°14 et 15 ont un objet totalement différents, et que par conséquent, la demande de nullité de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 6 juin 2019, ne se rattache pas par un lien suffisant à la demande d'annulation de la résolution n°15.

 

13- M.et Mme [K] soutiennent quant à eux que leur demande de nullité visant la résolution n°14 de l'assemblée générale du 6 juin 2019 est bien recevable, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal.

Ils font en effet valoir que la demande d'annulation de la résolution n°14 présente un lien de connexité avec celle tendant à l'annulation de la résolution n°15, dès lors que les deux contestations visent à obtenir l'annulation des résolutions n°15 et n°17 de l'assemblée générale du 30 mai 2018.



Sur ce,



14- Selon les dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 'les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale'.



15- En l'espèce, il n'est pas contesté que le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 juin 2019 a été notifié aux appelants le 26 juin 2019, et qu'ils ont introduit leur recours en nullité contre la résolution n°15, à laquelle ils s'étaient opposés, par exploit d'huissier du 27 août 2019, soit dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 précité.



16- Cependant, M.et Mme [K] n'ont contesté la résolution n°14 que par voie de conclusions postérieures au 29 août 2019, soit après l'expiration du délai légal.



17- Pour déclarer irrecevable la demande des époux [K] tendant à l'annulation de la résolution n°15, le tribunal a estimé qu'il ne pouvait vérifier le lien de connexité existant entre les deux résolutions, ne disposant pas du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 mai 2018.



18- En l'espèce, la résolution n°15 adoptée lors de l'assemblée générale du 6 juin 2019 'annule la décision prise à la résolution 17 de l'assemblée générale du 30 mai 2018 de procéder aux travaux de reprise de l'enrobé de la descente' .



19- La lecture du procès-verbal de l'assemblée générale versée aux débats en cause d'appel par les appelants, révèle que la 17ème résolution concernait la 'décision de procéder aux travaux de l'enrobé d'accès du parking sous-sol'.



20- La résolution n°14 adoptée lors de l'assemblée générale du 6 juin 2019 annule quant à elle la 'décision prise à la résolution 15 de l'assemblée générale du 30 mai 2018 de procéder aux travaux de reprise du parking extérieur'.



21- Le procès-verbal d'assemblée générale du 30 mai 2018 contient une résolution n°15 relative à la 'décision de procéder aux travaux de reprise du parking extérieur'.



22- Si les deux résolutions litigieuses ont toutes les deux pour objet l'annulation de décisions de procéder à des travaux, la cour d'appel relève qu'il s'agit de travaux différents, concernant pour la première le parking sous-sol et pour la seconde le parking extérieur, de sorte que faute d'un lien de connexité sufffisant, le jugement qui a déclaré la contestation de la résolution n°14 par M.et Mme [K] irrecevable, comme ayant été formée après l'expiration du délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sera confirmé.



Sur la demande tendant à 'dire et juger que les travaux de reprise des parkings extérieurs (rampes d'accès, systèmes de commande d'accès, enrobé ainsi que les enrobés des parkings en sous-sol) doivent être qualifiés de parties communes spéciales, faisant en conséquence l'objet de charges communes spéciales, et réparties comme telles entre les seuls copropriétaires concernés'.



23- En cause d'appel, M.et Mme [K] forment une demande tendant à dire que les dépenses d'entretien, de réparation du système de fonctionnement de la barrière fermant l'accès au parking, le remplacement des systèmes de commande de la barrière d'accès au parking extérieur et de la porte basculante d'accès au sous-sol parking ainsi que les rampes d'accès et les travaux de reprise de l'enrobé des parkings en sous-sol constituent des parties communes spéciales.



24- Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande, en soulevant son irrecevabilité, au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel, visant à modifier le règlement de copropriété. 



Sur ce,



25- La demande formée en cause d'appel par M.et Mme [K] tendant à dire que les dépenses d'entretien, de réparation du système de fonctionnement de la barrière fermant l'accès au parking, le remplacement des systèmes de commande de la barrière d'accès au parking extérieur et de la porte basculante d'accès au sous-sol parking ainsi que les rampes d'accès et les travaux de reprise de l'enrobé des parkings en sous-sol constituent des parties communes spéciales, s'analyse en réalité en une demande tendant à dire que les rampes d'accès et l'enrobé des parkings en sous-sol constituent des parties communes spéciales.



26- Or, devant le tribunal, M.et Mme [K] s'étaient bornés à solliciter l'annulation de la résolution n°15, comme n'étant pas conforme aux dispositions du règlement de copropriété, mais n'avaient pas formé une demande tendant à l'interprétation dudit règlement quant à la définition des parties communes générales, spéciales et privatives.



27- Cette demande sera donc déclarée irrecevable, comme étant nouvelle en cause d'appel, par application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.



Sur la demande tendant à la nullité de la résolution n°15 de l'assemblée générale du 6 juin 2019.



28- M.et Mme [K] allèguent que la résolution n°15 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires a pour effet de faire supporter à l'ensemble des copropriétaires les charges de reprise de l'enrobé de la descente vers le parking du sous-sol, alors qu'il devrait s'agir de charges communes spéciales, ouvrant dès lors une répartition selon des charges communes spéciales, et payables uniquement par les copropriétaires qui ont l'usage de ce parking.

 

29- Le syndicat réplique que la définition des parties communes privatives et spéciales ressort de la compétence exclusive de l'assemblée des copropriétaires, et non de celle du juge.



Sur ce,



30- Selon les dispositions de l'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, 'l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété'.



L'article 8 de la même loi précise quant à lui qu''un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative'.



31- En l'espèce, les appelants sollicitent l'annulation de la résolution n°15 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires le 6 juin 2019 et ainsi rédigée: 'chapitre II section I A-a du règlement de copropriété stipulant comme suit que 'la totalité du sol, c'est-à-dire l'ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites des cours et jardins et des voies d'accès est une partie commune générale', la présente assemblée générale annule la décision prise à la résolution 17 de l'assemblée générale du 30 mai 2018 de procéder aux travaux de reprise de l'enrobé de la descente'.



32- La résolution N°17 votée lors de l'assemblée générale du 30 mai 2018 mentionnait quant à elle: 'décision de procéder aux travaux de l'enrobé d'accès du parking sous-sol

L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des devis, joints à la convocation, décide de faire procéder aux travaux de reprise de l'enrobé d'accès du parking sous-sol, pour un montant global de 1188 euros, selon proposition de la société Colas.

Le coût des travaux sera réparti et financé selon les modalités suivantes:

-clé de répartition: charges parking...'.



33- Il en résulte que la résolution n°15 critiquée est fondée sur les dispositions du règlement de copropriété définissant les parties communes comme étant 'la totalité du sol, c'est-à-dire l'ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites des cours et jardins et des voies d'accès est une partie commune générale', et qui analyse par conséquent la voie d'accès (descente) du parking du sous-sol comme étant une partie commune générale soumise aux charges communes.



34- Or, les appelants développent le moyen selon lequel la voie d'accès litigieuse serait en réalité une partie commune spéciale soumise à des charges spéciales, en vertu des dispositions du règlement de copropriété qui indique en sa partie I chapitre 2 section 3 que 'les charges spéciales aux sous-sols à usage de caves, parkings et réserves comprennent les frais d'entretien, de réfection et de reconstruction des aires de circulation, allées, rampes d'accès et de sortie depuis les voies publiques'.



35- Il en ressort que le litige porte en réalité non sur la non-conformité alléguée de la résolution critiquée au règlement de copropriété, mais sur la définition des parties communes, générales, des parties privatives et des parties communes spéciales, dont le tribunal, comme il a été vu supra, n'avait pas été saisi.



36- En considération de ces éléments, le jugement en ce qu'il a débouté M.et Mme [K] de leur demande tendant à l'annulation de la résolution n°15, et de leur demande tendant qu'il soit enjoint à la copropriété sous astreinte de modifier la répartition des parties communes et des charges, sous astreinte, sera confirmé.



Sur les mesures accessoires. 



37- Le jugement est confirmé sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



38- M.et Mme [K], parties perdantes, supporteront les dépens de la procédure d'appel, et seront condamnés à verser au syndicat des coprpriétaires la somme de 2000 euros par application des dispositions de de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



Dans les limites de l'appel,



Déclare irrecevable la demande formée en cause d'appel par M.[O] [K] et Mme [R] [V] épouse [K] tendant à dire que les dépenses d'entretien, de réparation du système de fonctionnement de la barrière fermant l'accès au parking, le remplacement des systèmes de commande de la barrière d'accès au parking extérieur et de la porte basculante d'accès au sous-sol parking ainsi que les rampes d'accès et les travaux de reprise de l'enrobé des parkings en sous-sol constituent des parties communes spéciales,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne M.[O] [K] et Mme [R] [V] épouse [K] aux dépens de la procédure d'appel,



Condamne M. [O] [K] et Mme [R] [V] épouse [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic la sas Immo de France Aquitaine, la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,

































La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.