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Décision de justice

Tribunal des activités économiques de Paris, chambre 1-9, 11 septembre 2026, n° 2025070145

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Parties (entreprises)

SELARL FREDERIC BLANC - MJO - MANDATAIRES JUDICIAIRESSIREN 820120657FONCIERE REALITESTHEVENOT PARTNERSanonymecivile immobilièrepar actions simplifiéepar actions simplifiée à capital variable

Exposé du litige

Copie exécutoire : JB AVOCAT Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 13

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-9

JUGEMENT PRONONCE LE 11/09/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025070145

ENTRE :

La société BAUER BOX BY LIFT, société par actions simplifiée à capital variable, dont le siège social est situé au [Adresse 1], et immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Créteil sous le numéro 981 544 455,

Partie demanderesse : assistée du Cabinet VOLT Associés, agissant par Maître Alexis RAPP, Avocat (A0818) et comparant par le cabinet JB AVOCAT, agissant par Maitre Justin BEREST, Avocat (D0538)

ET :

1) La société REALITES, société anonyme, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le numéro unique d'identification 451 251 623 et dont le siège social est situé [Adresse 2] et encore au [Adresse 3] et dûment représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, faisant l'objet d'une procédure de redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 5 février 2025

2) SELARL AJ UP, prise en la personne de Maitres [C] [I] et [V] [N], dont le siège social est situé au [Adresse 4], prise en son établissement secondaire au [Adresse 5], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le numéro 820 120 657, agissant en qualité d'administrateurs judiciaires de la procédure de redressement judiciaire de la société Réalités ;

3) SELARL THEVENOT PARTNERS, prise en la personne de Maître [S] [Z], dont le siège social est [Adresse 6], prise en son établissement secondaire au [Adresse 7], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 481 943 587, agissant en qualité d'administrateur judiciaire de la procédure de redressement judiciaire de la société Réalités,

4) SELARL [W] [Y] - MJO - MANDATAIRES JUDICIAIRES, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de Maître [W] [Y], dont le siège social est situé [Adresse 8], prise en son établissement secondaire au [Adresse 9], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Poitiers sous le numéro 499 270 643, agissant en qualité de mandataire judiciaire de la procédure de redressement judiciaire de la société Réalités ;

5) SELARL [F] [B] ET ASSOCIES, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de Maître [F] [B], ayant son siège social au [Adresse 10], Immatriculée au registre du commerce et des

sociétés de Nantes sous le numéro 378 969 810, agissant en qualité de mandataire judiciaire de la procédure de redressement judiciaire de la société Réalités

Parties défenderesses : assistées du Cabinet SPARTANS AVOCATS, agissant par Maître Matthias PUJOS, Avocat (A0288) et comparant par Maître Martine CHOLAY, Avocat (B242)

6) M. [L] [T], domicilié au [Adresse 11] et encore au [Adresse 12]

Partie défenderesse : assistée de la SELAS SIMON ASSOCIES agissant par Maître Kristell QUELENNEC, Avocat (P411) et comparant par Maître Martine CHOLAY, Avocat (B242)

7) La société BAUER BOX, société par actions simplifiée, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le numéro unique d'Identification 900 524 661 et dont le siège social est situé [Adresse 2] et dûment représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ; Partie défenderesse : assistée du Cabinet SPARTANS AVOCATS, agissant par Maître

Matthias PUJOS, Avocat (A0288) et comparant par Maître Martine CHOLAY, Avocat (B242)

8) La société SCI BAUER DISTRICT, société civile immobilière, inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro unique d'identification 921 692 216 et dont le siège social est situé [Adresse 13] et dûment représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

Partie défenderesse : assistée du cabinet MORGAN LEWIS & BOCKIUS UK LLP, agissant par Maître Marie DAVY, Avocat (J011) et comparant par Maître Pierre HERNE, Avocat (B835)

Dénoncée à :
 * La société FONCIERE REALITES, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée inscrite au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le numéro unique d'identification 817 640 907, dont le siège social est [Adresse 2], ès qualités d'associé de la SCI BAUER DISTRICT, non comparante
 * CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, établissement spécial créé par la loi du 28 avril 1816 et codifié aux articles L518-2 et suivants du code monétaire et financier, dont le siège social est [Adresse 14], ès qualités d'associé de la SCI BAUER DISTRICT,

non comparante

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

La SAS BAUER BOX BY LIFT, désignée ci-après par LIFT, est spécialisée dans la conception et la sélection de solutions d'investissement en immobilier non coté, à destination d'une clientèle d'investisseurs professionnels.

La SA RÉALITÉS est la société faitière du groupe éponyme spécialisé dans la promotion immobilière. En 2021, celle-ci a lancé un large programme immobilier dénommé Bauer Box, destiné à construire 30 000 m2 à [Localité 1] (93). La maitrise d'ouvrage du projet est confiée à la SAS BAUER BOX, initialement détenue à 100% par RÉALITÉS.

La SCI BAUER DISTRICT, détenue à 49% par la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS et à 51% par l'EURL FONCIERE RÉALITÉS, elle-même filiale à 100% de RÉALITÉS, a acquis en VEFA des lots du projet Bauer Box en décembre 2022 et mars 2023. Elle est également chargée de l'exploitation de ce projet.

M. [L] [T] était le président-directeur général de RÉALITÉS (jusqu'à avril 2026) et gérant de FONCIERE RÉALITÉS.

Le 7 novembre 2023, LIFT a signé une lettre d'intention pour participer au financement du projet Bauer Box.

Le 27 décembre 2023, LIFT a investi la somme de 5 millions d'euros dans le projet, détenant ainsi indirectement 25% du capital de BAUER BOX. Cet investissement était accompagné de promesses d'achat/vente de titres pour en encadrer le risque de rentabilité.

L'école de commerce [Etablissement 1] a été présentée comme futur locataire du projet Bauer Box. LIFT soutient que cet élément a été déterminant lors de son consentement et que RÉALITÉS, informée de son retrait dès le 15 décembre 2023, le lui aurait caché intentionnellement.

Le 27 mai 2024, RÉALITÉS a assigné l'école [Etablissement 1] pour rupture abusive de pourparlers.

Le 5 février 2025, le tribunal de commerce de Nantes a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de RÉALITÉS. Ont été désignées, en qualité d'administrateurs judiciaires les sociétés SELAS AJ UP et THEVENOT PARTNERS, et en qualité de mandataires judiciaires les sociétés SELARL [W] [Y]-MJO-MANDATAIRES JUDICIAIRES et [F] [B] ET ASSOCIÉS. Les administrateurs et mandataires judiciaires sont désignés ensemble ci-après par « les organes de la procédure collective ».

Le 9 décembre 2025, LIFT a déposé une sommation de communiquer des pièces à l'encontre de RÉALITÉS et des organes de la procédure collective, BAUER BOX et BAUER DISTRICT. Le 22 janvier 2026, BAUER DISTRICT y a répondu.

Ainsi se présente l'affaire.

La procédure

Par actes en date des 8, 15, 17, 22 et 29 juillet 2025, LIFT assigne RÉALITÉS et les organes de la procédure collective, BAUER BOX, BAUER DISTRICT, FONCIERE RÉALITÉS, CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS et M. [T]. Par ces actes, LIFT demande au tribunal de :

S'agissant de la société RÉALITÉS :

Recevoir l'intégralité des moyens et prétentions de LIFT,

Constater l'existence d'un dol commis par RÉALITÉS, en sa qualité de cocontractant, en dissimulant sciemment une information déterminante du consentement de LIFT,

Fixer au passif de RÉALITÉS la créance de dommages et intérêts déclarée par LIFT à hauteur de 7 000 000 euros,

Condamner RÉALITÉS à verser à LIFT la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Juger que la créance de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, relèvera des dispositions de l'article L. 622-17 du code de commerce,

S'agissant de M. [T] et de BAUER DISTRICT et BAUER BOX :

Recevoir l'intégralité des moyens et prétentions de LIFT,

Constater l'existence d'un dol et d'une concertation frauduleuse entre M. [T] et les sociétés du groupe RÉALITÉS - BAUER BOX et BAUER DISTRICT - en qualité de coauteurs et/ou tiers de connivence, ayant sciemment dissimulé une information déterminante du consentement de LIFT,

Déclarer M. [T], BAUER BOX et BAUER DISTRICT responsables in solidum, aux côtés de RÉALITÉS,

Condamner solidairement M. [T], BAUER BOX et BAUER DISTRICT à réparer intégralement le préjudice subi par LIFT, estimé à 7 000 000 euros,

Condamner solidairement M. [T], BAUER BOX et BAUER DISTRICT à payer solidairement à LIFT la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par ses conclusions d'incident n°2 aux fins de communication de pièces déposées à l'audience du 19 mars 2026, LIFT, dans le dernier état de ses prétentions sur l'incident, demande au tribunal de :

A titre principal :

Enjoindre à RÉALITÉS et BAUER BOX, ainsi qu'aux organes de la procédure collective de RÉALITÉS, de communiquer à LIFT, dans un délai de huit (8) jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l'assignation et les dernières conclusions et pièces régularisées par les sociétés du groupe Réalités dans le cadre du contentieux les opposant à la société [Etablissement 1],

Enjoindre à BAUER DISTRICT de communiquer à LIFT, dans un délai de huit (8) jours à compter de la signification de la décision à intervenir les dossiers d'information relatifs au projet Bauer Box dont elle dispose effectivement et notamment : (i) le dossier complet d'information daté du 10 mars 2023, (ii) le dossier d'information actualisé à fin décembre 2023, (iii) le dossier d'information actualisé à fin février 2024,

Assortir chacune de ces injonctions d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, courant à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire, si la production intégrale des dossiers d'information visée au point 2 n'était pas ordonnée :
 * Enjoindre à BAUER DISTRICT de produire, dans le même délai de huit (8) jours, les documents figurant sous les onglets, rubriques ou parties des dossiers d'information

spécifiquement relatifs au projet Bauer Box, dont elle dispose effectivement, pour chacune des versions suivantes : (i) dossier du 10 mars 2023, (ii) dossier actualisé à fin décembre 2023, (iii) dossier actualisé à fin février 2024,

Assortir cette injonction subsidiaire d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, courant à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir.

Par leurs conclusions en réponse sur incident déposées à l'audience du 19 février 2026, RÉALITÉS et les organes de la procédure collective, BAUER BOX, dans le dernier état de leurs prétentions sur l'incident, demandent au tribunal de :

A titre principal :
 * Déclarer irrecevables les demandes d'incident formulées par LIFT à l'encontre de REALITÉS, de BAUER BOX et des organes de la procédure collective de RÉALITÉS,

A titre subsidiaire :

Fixer exactement et de façon limitative la désignation des pièces que RÉALITÉS, BAUER BOX et les organes de la procédure collective de RÉALITÉS seront enjoints de communiquer à LIFT,

En tout état de cause :

Condamner LIFT à verser à RÉALITÉS et à BAUER BOX, chacune, la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Par ses conclusions en réponse à incident de communication de pièces déposées à l'audience du 19 février 2026, BAUER DISTRICT, dans le dernier état de ses prétentions sur l'incident demande au tribunal de débouter LIFT de ses demandes de communication de pièces à l'encontre de BAUER DISTRICT, et de condamner LIFT à payer à BAUER DISTRICT la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

FONCIERE RÉALITÉS et la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS ne se sont pas constituées.

L'ensemble de ces demandes a fait l'objet de dépôt de conclusions ; celles-ci ont été échangées en présence d'un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

A l'audience de mise en état du 16 avril 2026, le tribunal a désigné un juge chargé d'instruire l'affaire sur le seul incident de communication de pièces.

Régulièrement convoquées à l'audience dudit juge le 11 juin 2026, les parties se présentent par leur conseil respectif. Après avoir entendu leurs observations, le juge chargé d'instruire l'affaire a prononcé la clôture des débats sur le seul incident, et annoncé que le jugement, mis

en délibéré, serait prononcé par mise à disposition des parties le 11 septembre 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

Moyens des parties et dispositif

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, tant dans leurs plaidoiries que dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal les résumera succinctement de la manière suivante et statuera après l'exposé de chaque moyen.

1. Sur le contentieux entre RÉALITÉS, BAUER BOX et [Etablissement 1]

LIFT

soutient au visa des articles 10, 11 et 132 du code de procédure civile que RÉALITÉS et BAUER BOX doivent lui transmettre leur assignation, leurs dernières conclusions et pièces dans l'instance qui les oppose à [Etablissement 1]. En effet, RÉALITÉS et BAUER BOX mentionnent l'existence de ce contentieux dans leurs conclusions au fond dans la présente instance.

RÉALITÉS et BAUER BOX

répliquent que cette demande est sans pertinence pour la solution du litige et également insuffisamment déterminée.

Motifs

Sur ce, le tribunal

A titre liminaire, le tribunal constate que RÉALITÉS et BAUER BOX soulèvent dans leur dispositif une irrecevabilité qu'ils ne motivent pas dans le corps de leurs conclusions. Elles motivent au contraire le rejet des demandes formées par LIFT. Le tribunal rejettera cette fin de non-recevoir car non motivée.

L'article 132 du code de procédure civile dispose que « la partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance. La communication des pièces doit être spontanée. »

L'article 11 du code de procédure civile dispose notamment que « si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. »

En l'espèce, LIFT produit au débat un projet d'assignation correspondant au litige entre RÉALITÉS, BAUER BOX et [Etablissement 1]. Le 15 avril 2026, RÉALITÉS et BAUER BOX ont communiqué la copie de l'assignation délivrée à [Etablissement 1]. Cette assignation comporte 64 pièces.

Le tribunal relève, sans se prononcer sur le fond, que :

LIFT soutient que la présence d'[Etablissement 1] dans le projet Bauer Box était déterminante pour elle, et que les conditions du retrait d'[Etablissement 1] sont critiques vis-à-vis de son consentement,

RÉALITÉS et BAUER BOX ont initié ledit contentieux à l'encontre d'[Etablissement 1] pour une rupture abusive de pourparlers entamés depuis plusieurs années,

Les sujets sont liés, la connaissance des arguments de RÉALITÉS et BAUER BOX à l'encontre d'[Etablissement 1] n'est pas sans effet pour LIFT,

Il est probable qu'[Etablissement 1] a conclu et développé des arguments en sa faveur, auxquels RÉALITÉS et BAUER BOX ont probablement répondu dans leurs dernières conclusions,

Il ne peut dès lors être soutenu, sans les communiquer, que celles-ci sont sans pertinence sur le présent litige.

Le tribunal constate que la communication de l'assignation délivrée à [Etablissement 1] est déjà effective, retient dès lors que la communication des dernières conclusions, accompagnée de leurs pièces, de RÉALITÉS et BAUER BOX est utile au débat et l'ordonnera sous un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Cette décision ne sera pas assortie d'une astreinte, le tribunal ne trouvant pas dans les faits de l'espèce et les débats le motif de la prononcer.

2. Sur les dossiers d'information relatifs au projet Bauer Box

LIFT

soutient au visa des articles précités que la connaissance de ces dossiers est essentielle pour comprendre les conditions dans lesquelles les VEFA ont été conclues, ainsi que l'impact déterminant qu'a eu le financement consenti par LIFT sur la poursuite même de l'opération. Elle demande à BAUER DISTRICT la communication du dossier d'information qui lui a nécessairement été soumis à la date de signature du contrat VEFA, le 10 mars 2023, et son actualisation éventuelle.

BAUER DISTRICT

réplique qu'elle a déjà répondu à cette sommation de communiquer. Elle explique que la demande de LIFT ne tend qu'à pallier sa carence dans l'administration de la preuve, qu'elle ne dispose pas de ces documents, inutiles à la solution du litige.

Sur ce, le tribunal

Le tribunal relève que BAUER DISTRICT soutient sans être contredite que :

Le dossier d'information du projet contient, selon le sommaire produit au débat, près de 600 documents,

Lors de la seconde VEFA intervenue le 10 mars 2023, BAUER DISTRICT a eu accès à ces documents, dans ce qui s'apparentait à une salle de données virtuelle (data room,)

BAUER DISTRICT déclare ne plus y avoir accès, et ne pas disposer d'archives du dossier : elle n'a conservé que les documents qui ont été annexés aux contrats qu'elle a produits au débat dans la présente instance,

BAUER DISTRICT n'a aucune information sur une évolution ultérieure, actualisation ou révision, de ce dossier,

BAUER DISTRICT souligne de plus, sans être contredite, que les contrats VEFA et GFA conclus ne contiennent aucune référence à [Etablissement 1].

En conséquence, le tribunal retient que la demande de communication de pièces à l'encontre de BAUER DISTRICT est imprécise, et que LIFT ne rapporte pas la preuve que ces documents seraient utiles à la solution du litige soumis à ce tribunal et rejettera les demandes correspondantes, principale et subsidiaire.

3. Sur les demandes accessoires

Sur ce, le tribunal

Le tribunal réservera l'indemnité pour frais irrépétibles et les dépens en fin de cause.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire avant-dire droit :

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société BAUER BOX et la société RÉALITÉS, représentée par les sociétés AJ UP, prise en la personne de Maitres [C] [I] et [V] [N], et THEVENOT PARTNERS, prise en la personne de Maître [S] [Z], ès qualités d'administrateurs judiciaires, et par les sociétés [W] [Y] - MJO - MANDATAIRES JUDICIAIRES, prise en la personne de Maître [W] [Y], et [F] [B] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [F] [B], ès qualités de mandataires judiciaires ;

Ordonne aux sociétés BAUER BOX et RÉALITÉS, cette dernière représentée par les sociétés AJ UP, prise en la personne de Maitres [C] [I] et [V] [N], et THEVENOT PARTNERS, prise en la personne de Maître [S] [Z], ès qualités d'administrateurs judiciaires, et par les sociétés [W] [Y] MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES, prise en la personne de Maître [W] [Y], et [F] [B] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [F] [B], ès qualités de mandataires judiciaires, de communiquer à la société BAUER BOX BY LIFT leurs dernières conclusions, accompagnées des pièces mentionnées, dans l'instance qui les oppose à la société [Etablissement 1] devant le tribunal de commerce de Nantes, sous un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

Convoque les parties à l'audience du juge chargé d'instruire l'affaire à son audience du 6 octobre 2026 à 14h pour l'établissement d'un calendrier d'échange de conclusions au fond ;

Réserve les indemnités pour frais irrépétibles et les dépens en fin de cause ;

Rejette les autres demandes des parties dans le seul cadre de l'incident.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 juin 2026, en audience publique, devant M. Jacques-Olivier Simonneau, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Jacques-Olivier Simonneau, Mme Florence Méro et M. Frédéric Claux.

Délibéré le 2 juillet 2026 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Jacques-Olivier Simonneau, président du délibéré et par Mme Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président.
Texte intégral
Copie exécutoire : JB AVOCAT Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 13

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-9

JUGEMENT PRONONCE LE 11/09/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025070145

ENTRE :

La société BAUER BOX BY LIFT, société par actions simplifiée à capital variable, dont le siège social est situé au [Adresse 1], et immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Créteil sous le numéro 981 544 455,

Partie demanderesse : assistée du Cabinet VOLT Associés, agissant par Maître Alexis RAPP, Avocat (A0818) et comparant par le cabinet JB AVOCAT, agissant par Maitre Justin BEREST, Avocat (D0538)

ET :

1) La société REALITES, société anonyme, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le numéro unique d'identification 451 251 623 et dont le siège social est situé [Adresse 2] et encore au [Adresse 3] et dûment représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, faisant l'objet d'une procédure de redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 5 février 2025

2) SELARL AJ UP, prise en la personne de Maitres [C] [I] et [V] [N], dont le siège social est situé au [Adresse 4], prise en son établissement secondaire au [Adresse 5], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le numéro 820 120 657, agissant en qualité d'administrateurs judiciaires de la procédure de redressement judiciaire de la société Réalités ;

3) SELARL THEVENOT PARTNERS, prise en la personne de Maître [S] [Z], dont le siège social est [Adresse 6], prise en son établissement secondaire au [Adresse 7], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 481 943 587, agissant en qualité d'administrateur judiciaire de la procédure de redressement judiciaire de la société Réalités,

4) SELARL [W] [Y] - MJO - MANDATAIRES JUDICIAIRES, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de Maître [W] [Y], dont le siège social est situé [Adresse 8], prise en son établissement secondaire au [Adresse 9], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Poitiers sous le numéro 499 270 643, agissant en qualité de mandataire judiciaire de la procédure de redressement judiciaire de la société Réalités ;

5) SELARL [F] [B] ET ASSOCIES, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de Maître [F] [B], ayant son siège social au [Adresse 10], Immatriculée au registre du commerce et des

sociétés de Nantes sous le numéro 378 969 810, agissant en qualité de mandataire judiciaire de la procédure de redressement judiciaire de la société Réalités

Parties défenderesses : assistées du Cabinet SPARTANS AVOCATS, agissant par Maître Matthias PUJOS, Avocat (A0288) et comparant par Maître Martine CHOLAY, Avocat (B242)

6) M. [L] [T], domicilié au [Adresse 11] et encore au [Adresse 12]

Partie défenderesse : assistée de la SELAS SIMON ASSOCIES agissant par Maître Kristell QUELENNEC, Avocat (P411) et comparant par Maître Martine CHOLAY, Avocat (B242)

7) La société BAUER BOX, société par actions simplifiée, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le numéro unique d'Identification 900 524 661 et dont le siège social est situé [Adresse 2] et dûment représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ; Partie défenderesse : assistée du Cabinet SPARTANS AVOCATS, agissant par Maître

Matthias PUJOS, Avocat (A0288) et comparant par Maître Martine CHOLAY, Avocat (B242)

8) La société SCI BAUER DISTRICT, société civile immobilière, inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro unique d'identification 921 692 216 et dont le siège social est situé [Adresse 13] et dûment représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

Partie défenderesse : assistée du cabinet MORGAN LEWIS & BOCKIUS UK LLP, agissant par Maître Marie DAVY, Avocat (J011) et comparant par Maître Pierre HERNE, Avocat (B835)

Dénoncée à :
 * La société FONCIERE REALITES, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée inscrite au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le numéro unique d'identification 817 640 907, dont le siège social est [Adresse 2], ès qualités d'associé de la SCI BAUER DISTRICT, non comparante
 * CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, établissement spécial créé par la loi du 28 avril 1816 et codifié aux articles L518-2 et suivants du code monétaire et financier, dont le siège social est [Adresse 14], ès qualités d'associé de la SCI BAUER DISTRICT,

non comparante

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

La SAS BAUER BOX BY LIFT, désignée ci-après par LIFT, est spécialisée dans la conception et la sélection de solutions d'investissement en immobilier non coté, à destination d'une clientèle d'investisseurs professionnels.

La SA RÉALITÉS est la société faitière du groupe éponyme spécialisé dans la promotion immobilière. En 2021, celle-ci a lancé un large programme immobilier dénommé Bauer Box, destiné à construire 30 000 m2 à [Localité 1] (93). La maitrise d'ouvrage du projet est confiée à la SAS BAUER BOX, initialement détenue à 100% par RÉALITÉS.

La SCI BAUER DISTRICT, détenue à 49% par la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS et à 51% par l'EURL FONCIERE RÉALITÉS, elle-même filiale à 100% de RÉALITÉS, a acquis en VEFA des lots du projet Bauer Box en décembre 2022 et mars 2023. Elle est également chargée de l'exploitation de ce projet.

M. [L] [T] était le président-directeur général de RÉALITÉS (jusqu'à avril 2026) et gérant de FONCIERE RÉALITÉS.

Le 7 novembre 2023, LIFT a signé une lettre d'intention pour participer au financement du projet Bauer Box.

Le 27 décembre 2023, LIFT a investi la somme de 5 millions d'euros dans le projet, détenant ainsi indirectement 25% du capital de BAUER BOX. Cet investissement était accompagné de promesses d'achat/vente de titres pour en encadrer le risque de rentabilité.

L'école de commerce [Etablissement 1] a été présentée comme futur locataire du projet Bauer Box. LIFT soutient que cet élément a été déterminant lors de son consentement et que RÉALITÉS, informée de son retrait dès le 15 décembre 2023, le lui aurait caché intentionnellement.

Le 27 mai 2024, RÉALITÉS a assigné l'école [Etablissement 1] pour rupture abusive de pourparlers.

Le 5 février 2025, le tribunal de commerce de Nantes a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de RÉALITÉS. Ont été désignées, en qualité d'administrateurs judiciaires les sociétés SELAS AJ UP et THEVENOT PARTNERS, et en qualité de mandataires judiciaires les sociétés SELARL [W] [Y]-MJO-MANDATAIRES JUDICIAIRES et [F] [B] ET ASSOCIÉS. Les administrateurs et mandataires judiciaires sont désignés ensemble ci-après par « les organes de la procédure collective ».

Le 9 décembre 2025, LIFT a déposé une sommation de communiquer des pièces à l'encontre de RÉALITÉS et des organes de la procédure collective, BAUER BOX et BAUER DISTRICT. Le 22 janvier 2026, BAUER DISTRICT y a répondu.

Ainsi se présente l'affaire.

La procédure

Par actes en date des 8, 15, 17, 22 et 29 juillet 2025, LIFT assigne RÉALITÉS et les organes de la procédure collective, BAUER BOX, BAUER DISTRICT, FONCIERE RÉALITÉS, CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS et M. [T]. Par ces actes, LIFT demande au tribunal de :

S'agissant de la société RÉALITÉS :

Recevoir l'intégralité des moyens et prétentions de LIFT,

Constater l'existence d'un dol commis par RÉALITÉS, en sa qualité de cocontractant, en dissimulant sciemment une information déterminante du consentement de LIFT,

Fixer au passif de RÉALITÉS la créance de dommages et intérêts déclarée par LIFT à hauteur de 7 000 000 euros,

Condamner RÉALITÉS à verser à LIFT la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Juger que la créance de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, relèvera des dispositions de l'article L. 622-17 du code de commerce,

S'agissant de M. [T] et de BAUER DISTRICT et BAUER BOX :

Recevoir l'intégralité des moyens et prétentions de LIFT,

Constater l'existence d'un dol et d'une concertation frauduleuse entre M. [T] et les sociétés du groupe RÉALITÉS - BAUER BOX et BAUER DISTRICT - en qualité de coauteurs et/ou tiers de connivence, ayant sciemment dissimulé une information déterminante du consentement de LIFT,

Déclarer M. [T], BAUER BOX et BAUER DISTRICT responsables in solidum, aux côtés de RÉALITÉS,

Condamner solidairement M. [T], BAUER BOX et BAUER DISTRICT à réparer intégralement le préjudice subi par LIFT, estimé à 7 000 000 euros,

Condamner solidairement M. [T], BAUER BOX et BAUER DISTRICT à payer solidairement à LIFT la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par ses conclusions d'incident n°2 aux fins de communication de pièces déposées à l'audience du 19 mars 2026, LIFT, dans le dernier état de ses prétentions sur l'incident, demande au tribunal de :

A titre principal :

Enjoindre à RÉALITÉS et BAUER BOX, ainsi qu'aux organes de la procédure collective de RÉALITÉS, de communiquer à LIFT, dans un délai de huit (8) jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l'assignation et les dernières conclusions et pièces régularisées par les sociétés du groupe Réalités dans le cadre du contentieux les opposant à la société [Etablissement 1],

Enjoindre à BAUER DISTRICT de communiquer à LIFT, dans un délai de huit (8) jours à compter de la signification de la décision à intervenir les dossiers d'information relatifs au projet Bauer Box dont elle dispose effectivement et notamment : (i) le dossier complet d'information daté du 10 mars 2023, (ii) le dossier d'information actualisé à fin décembre 2023, (iii) le dossier d'information actualisé à fin février 2024,

Assortir chacune de ces injonctions d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, courant à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire, si la production intégrale des dossiers d'information visée au point 2 n'était pas ordonnée :
 * Enjoindre à BAUER DISTRICT de produire, dans le même délai de huit (8) jours, les documents figurant sous les onglets, rubriques ou parties des dossiers d'information

spécifiquement relatifs au projet Bauer Box, dont elle dispose effectivement, pour chacune des versions suivantes : (i) dossier du 10 mars 2023, (ii) dossier actualisé à fin décembre 2023, (iii) dossier actualisé à fin février 2024,

Assortir cette injonction subsidiaire d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, courant à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir.

Par leurs conclusions en réponse sur incident déposées à l'audience du 19 février 2026, RÉALITÉS et les organes de la procédure collective, BAUER BOX, dans le dernier état de leurs prétentions sur l'incident, demandent au tribunal de :

A titre principal :
 * Déclarer irrecevables les demandes d'incident formulées par LIFT à l'encontre de REALITÉS, de BAUER BOX et des organes de la procédure collective de RÉALITÉS,

A titre subsidiaire :

Fixer exactement et de façon limitative la désignation des pièces que RÉALITÉS, BAUER BOX et les organes de la procédure collective de RÉALITÉS seront enjoints de communiquer à LIFT,

En tout état de cause :

Condamner LIFT à verser à RÉALITÉS et à BAUER BOX, chacune, la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Par ses conclusions en réponse à incident de communication de pièces déposées à l'audience du 19 février 2026, BAUER DISTRICT, dans le dernier état de ses prétentions sur l'incident demande au tribunal de débouter LIFT de ses demandes de communication de pièces à l'encontre de BAUER DISTRICT, et de condamner LIFT à payer à BAUER DISTRICT la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

FONCIERE RÉALITÉS et la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS ne se sont pas constituées.

L'ensemble de ces demandes a fait l'objet de dépôt de conclusions ; celles-ci ont été échangées en présence d'un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

A l'audience de mise en état du 16 avril 2026, le tribunal a désigné un juge chargé d'instruire l'affaire sur le seul incident de communication de pièces.

Régulièrement convoquées à l'audience dudit juge le 11 juin 2026, les parties se présentent par leur conseil respectif. Après avoir entendu leurs observations, le juge chargé d'instruire l'affaire a prononcé la clôture des débats sur le seul incident, et annoncé que le jugement, mis

en délibéré, serait prononcé par mise à disposition des parties le 11 septembre 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

Moyens des parties et dispositif

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, tant dans leurs plaidoiries que dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal les résumera succinctement de la manière suivante et statuera après l'exposé de chaque moyen.

1. Sur le contentieux entre RÉALITÉS, BAUER BOX et [Etablissement 1]

LIFT

soutient au visa des articles 10, 11 et 132 du code de procédure civile que RÉALITÉS et BAUER BOX doivent lui transmettre leur assignation, leurs dernières conclusions et pièces dans l'instance qui les oppose à [Etablissement 1]. En effet, RÉALITÉS et BAUER BOX mentionnent l'existence de ce contentieux dans leurs conclusions au fond dans la présente instance.

RÉALITÉS et BAUER BOX

répliquent que cette demande est sans pertinence pour la solution du litige et également insuffisamment déterminée.

Sur ce, le tribunal

A titre liminaire, le tribunal constate que RÉALITÉS et BAUER BOX soulèvent dans leur dispositif une irrecevabilité qu'ils ne motivent pas dans le corps de leurs conclusions. Elles motivent au contraire le rejet des demandes formées par LIFT. Le tribunal rejettera cette fin de non-recevoir car non motivée.

L'article 132 du code de procédure civile dispose que « la partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance. La communication des pièces doit être spontanée. »

L'article 11 du code de procédure civile dispose notamment que « si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. »

En l'espèce, LIFT produit au débat un projet d'assignation correspondant au litige entre RÉALITÉS, BAUER BOX et [Etablissement 1]. Le 15 avril 2026, RÉALITÉS et BAUER BOX ont communiqué la copie de l'assignation délivrée à [Etablissement 1]. Cette assignation comporte 64 pièces.

Le tribunal relève, sans se prononcer sur le fond, que :

LIFT soutient que la présence d'[Etablissement 1] dans le projet Bauer Box était déterminante pour elle, et que les conditions du retrait d'[Etablissement 1] sont critiques vis-à-vis de son consentement,

RÉALITÉS et BAUER BOX ont initié ledit contentieux à l'encontre d'[Etablissement 1] pour une rupture abusive de pourparlers entamés depuis plusieurs années,

Les sujets sont liés, la connaissance des arguments de RÉALITÉS et BAUER BOX à l'encontre d'[Etablissement 1] n'est pas sans effet pour LIFT,

Il est probable qu'[Etablissement 1] a conclu et développé des arguments en sa faveur, auxquels RÉALITÉS et BAUER BOX ont probablement répondu dans leurs dernières conclusions,

Il ne peut dès lors être soutenu, sans les communiquer, que celles-ci sont sans pertinence sur le présent litige.

Le tribunal constate que la communication de l'assignation délivrée à [Etablissement 1] est déjà effective, retient dès lors que la communication des dernières conclusions, accompagnée de leurs pièces, de RÉALITÉS et BAUER BOX est utile au débat et l'ordonnera sous un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Cette décision ne sera pas assortie d'une astreinte, le tribunal ne trouvant pas dans les faits de l'espèce et les débats le motif de la prononcer.

2. Sur les dossiers d'information relatifs au projet Bauer Box

LIFT

soutient au visa des articles précités que la connaissance de ces dossiers est essentielle pour comprendre les conditions dans lesquelles les VEFA ont été conclues, ainsi que l'impact déterminant qu'a eu le financement consenti par LIFT sur la poursuite même de l'opération. Elle demande à BAUER DISTRICT la communication du dossier d'information qui lui a nécessairement été soumis à la date de signature du contrat VEFA, le 10 mars 2023, et son actualisation éventuelle.

BAUER DISTRICT

réplique qu'elle a déjà répondu à cette sommation de communiquer. Elle explique que la demande de LIFT ne tend qu'à pallier sa carence dans l'administration de la preuve, qu'elle ne dispose pas de ces documents, inutiles à la solution du litige.

Sur ce, le tribunal

Le tribunal relève que BAUER DISTRICT soutient sans être contredite que :

Le dossier d'information du projet contient, selon le sommaire produit au débat, près de 600 documents,

Lors de la seconde VEFA intervenue le 10 mars 2023, BAUER DISTRICT a eu accès à ces documents, dans ce qui s'apparentait à une salle de données virtuelle (data room,)

BAUER DISTRICT déclare ne plus y avoir accès, et ne pas disposer d'archives du dossier : elle n'a conservé que les documents qui ont été annexés aux contrats qu'elle a produits au débat dans la présente instance,

BAUER DISTRICT n'a aucune information sur une évolution ultérieure, actualisation ou révision, de ce dossier,

BAUER DISTRICT souligne de plus, sans être contredite, que les contrats VEFA et GFA conclus ne contiennent aucune référence à [Etablissement 1].

En conséquence, le tribunal retient que la demande de communication de pièces à l'encontre de BAUER DISTRICT est imprécise, et que LIFT ne rapporte pas la preuve que ces documents seraient utiles à la solution du litige soumis à ce tribunal et rejettera les demandes correspondantes, principale et subsidiaire.

3. Sur les demandes accessoires

Sur ce, le tribunal

Le tribunal réservera l'indemnité pour frais irrépétibles et les dépens en fin de cause.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire avant-dire droit :

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société BAUER BOX et la société RÉALITÉS, représentée par les sociétés AJ UP, prise en la personne de Maitres [C] [I] et [V] [N], et THEVENOT PARTNERS, prise en la personne de Maître [S] [Z], ès qualités d'administrateurs judiciaires, et par les sociétés [W] [Y] - MJO - MANDATAIRES JUDICIAIRES, prise en la personne de Maître [W] [Y], et [F] [B] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [F] [B], ès qualités de mandataires judiciaires ;

Ordonne aux sociétés BAUER BOX et RÉALITÉS, cette dernière représentée par les sociétés AJ UP, prise en la personne de Maitres [C] [I] et [V] [N], et THEVENOT PARTNERS, prise en la personne de Maître [S] [Z], ès qualités d'administrateurs judiciaires, et par les sociétés [W] [Y] MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES, prise en la personne de Maître [W] [Y], et [F] [B] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [F] [B], ès qualités de mandataires judiciaires, de communiquer à la société BAUER BOX BY LIFT leurs dernières conclusions, accompagnées des pièces mentionnées, dans l'instance qui les oppose à la société [Etablissement 1] devant le tribunal de commerce de Nantes, sous un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

Convoque les parties à l'audience du juge chargé d'instruire l'affaire à son audience du 6 octobre 2026 à 14h pour l'établissement d'un calendrier d'échange de conclusions au fond ;

Réserve les indemnités pour frais irrépétibles et les dépens en fin de cause ;

Rejette les autres demandes des parties dans le seul cadre de l'incident.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 juin 2026, en audience publique, devant M. Jacques-Olivier Simonneau, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Jacques-Olivier Simonneau, Mme Florence Méro et M. Frédéric Claux.

Délibéré le 2 juillet 2026 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Jacques-Olivier Simonneau, président du délibéré et par Mme Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 132, code monetaire et financier L518-2, code de procedure civile 11, code de procedure civile 10). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-12T13:18:35.629Z.