notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rouen, Annexe Rue de Crosne, 11 septembre 2026, n° 25/01907

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2020, la SA MATMUT a donné à bail à Monsieur [I] [E] un appartement situé 33 rue Desseaux - Bâtiment B - Appt 222 à ROUEN (76100) ainsi qu'un parking situé sur l’emplacement n°27, pour un loyer mensuel de 603 euros, et 58 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, la SA MATMUT a fait signifier à Monsieur [I] [E] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 2.677,21 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par notification électronique du 2 octobre 2025, la SA MATMUT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). 

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025, la SA MATMUT a fait assigner Monsieur [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de:
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut d'assurance ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier ; 
- condamner Monsieur [I] [E] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 4.654,28 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ;
- de condamner Monsieur [I] [E] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement en application de l'article 1231-7 du code civil 
- la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 3 octobre 2025.

Appelée à l'audience du 5 décembre 2025, l'affaire a été renvoyée aux fins de sa mise en état avant d'être retenue à l'audience de plaidoirie du 9 juin 2026. 

Aux termes de ses conclusions en défense, soutenues oralement à l'audience du 9 juin 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, la SA MATMUT, représentée par son conseil, réitère son acte introductif d'instance et actualise le montant de la dette locative à la somme de 4.077,83 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Elle demande également de : 
- voir débouter Monsieur [I] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- à titre subsidiaire, 
- de condamner la SA MATMUT à verser à Monsieur [I] [E] la somme de 1.100 euros à titre de préjudice de jouissance ; 
- ordonner la compensation judiciaire entre les sommes dues entre les parties. 

A l'audience du 9 juin 2026, oralement, la SA MATMUT précise toutefois se désister de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d'assurance. 

La SA MATMUT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [I] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 30 janvier 2025. 

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise toutefois que Monsieur [I] [E] a versé 1.800 euros récemment.

La SA MATMUT s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire, en raison du montant de la dette locative et du comportement du locataire. Elle mentionne que Monsieur [E] n'est pas, en outre, en capacité de démontrer ses ressources et ses charges, ce dernier se contentant d'expliquer sa situation de perte d'emploi, sans produire d'éléments sur sa situation familiale alors qu'il apparaît qu'il ne réside pas seul dans le logement. Elle souligne que le locataire ne fait aucune proposition chiffrée pour l'apurement de la dette locative et qu'il ne justifie pas d'une amélioration de sa situation s'agissant de ses ressources, indiquant au conditionnel qu'il pourrait retrouver un emploi. De plus, si ce dernier se voyait en effet embaucher en tant que consultant dans le cadre d'un CDI, comme l'atteste la proposition d'embauche versée, la bailleresse fait valoir alors qu'il n'y aurait pas lieu de lui accorder des délais de paiement au vu de sa nouvelle situation dès lors que le loyer plus les charges s'élèvent à la somme de 730 euros et que le revenu annuel brut serait de 65.000 euros. Elle souligne aussi qu'au vu de l'ensemble de ses demandes, l'allocation du Fond de solidarité logement (FSL) apparaît peu probable. 

La SA MATMUT sollicite également des dommages et intérêts indiquant que l'attitude de Monsieur [I] [E] lui a causé un préjudice qui ne saurait être réparé par les seuls intérêts de droit. 

S'agissant du préjudice de jouissance sollicité par Monsieur [I] [E], la SA MATMUT reconnaît que son locataire a subi un dysfonctionnement relatif au chauffe-eau et à ces radiateurs. Elle conteste toutefois que le préjudice subi justifie que Monsieur [E] fasse valoir l'exception d'inexécution. 
Elle indique qu'elle n'est pas restée passive face au problème de chauffage rencontré par ce dernier et qu'elle a, dès la mi-décembre 2023, procédé au remplacement de l'ensemble des radiateurs ainsi que du chauffe-eau. 
Elle souligne que les courriels versés aux débats évoquent, en outre, un problème d'électricité et non une absence d'électricité. 
Elle conteste également la période du préjudice mentionnant que Monsieur [E] ne peut se prévaloir d'un préjudice de jouissance causé par un dysfonctionnement du chauffage sur des périodes de l'année où aucun chauffage n'est habituellement nécessaire soit du mois d'avril au mois d'octobre. Elle souligne qu'il n'est pas démontré une surconsommation. 
A titre subsidiaire, si un préjudice de jouissance devait être retenu, la SA MATMUT estime qu'il devrait être évalué sur 6 mois (d'octobre à décembre 2022 puis d'octobre à décembre 2023) et estimé à 25% du montant du loyer. 

S'agissant du préjudice moral sollicité par le locataire, la bailleresse mentionne que si Monsieur [E] a rencontré des difficultés de travail et administratives, ce n'est pas en raison d'une faute de de sa part mais de son comportement payant de manière irrégulière son loyer et ses charges. 

Aux termes de ses conclusions, soutenues oralement à l'audience du 9 juin 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Monsieur [I] [E], représenté par son conseil, demande au tribunal de : 
- enjoindre à la SA MATMUT de communiquer un décompte récent de l'arriéré locatif ;
- lui accorder des délais de paiement ; 
- débouter la SA MATMUT de sa demande de résiliation et d'expulsion ; 
- condamner la SA MATMUT à lui régler une somme de 6.000 euros au titre du préjudice de jouissance et 2.000 euros au titre du préjudice moral ; 
- débouter la SA MAMUT de sa demande au titre de la résistance abusive, des frais irrépétibles et des dépens ; 
- condamner la SA MATMUT à verser à Monsieur [I] [E] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, en contrepartie de laquelle son conseil renoncera à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'état. 

S'agissant du montant de la dette locative, Monsieur [I] [E] indique solliciter un décompte actualisé et expurgé des frais d'huissier, de saisine CCAPEX, de notification à la Préfecture ou d'intérêts. 
Il souligne qu'il a réglé le 5 mai 2025 la somme de 2.185 euros au titre des loyers dus du 23 janvier 2025 au 1er avril 2025 mais qu'il n'avait pas souhaité régler plus pour manifester son désaccord suite à la gestion du préjudice de jouissance qu'il avait pu subir. Il précise qu'il a ensuite repris le règlement de son loyer courant à compter de juin 2025 et qu'il a versé la somme de 1.200 euros à l'étude d'huissier de justice le 30 octobre 2025 puis les sommes de 414 euros le 17 novembre 2025 et 1.591,53 euros le 2 décembre 2025. 

Le locataire sollicite des délais de paiement, eu égard aux désordres subis, pour apurer sa dette mais également pour régler son loyer courant et sa situation financière. 

Sur sa situation personnelle, il fait valoir qu'il a perdu son emploi en 2024 et qu'il perçoit depuis l'ARE mais qu'il va pouvoir commencer un nouvel emploi en juin 2026, produisant la proposition de collaboration en date du 11 mai 2026. Il précise qu'il devrait recevoir un virement de la CAF de 1.000 euros, ayant fait une demande d'aide et qu'il a formé une demande d'aide auprès du Fonds de Solidarité Logement (FSL), qui devrait aboutir à un versement de 3.000 euros. 

Sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, Monsieur [I] [E] sollicite l'indemnisation d'un préjudice de jouissance dès lors qu'il a été privé de chauffage et d'eau chaude ainsi que d'électricité par intermittence, les difficultés étant apparues en décembre 2022. Il souligne alors que sa compagne faisait chauffer de l'eau avant 20 heures sur les plaques électriques, lui-même travaillant à cette période à Paris et que les conditions d'hygiène étaient très dégradées. Il mentionne avoir dû utiliser des chauffages d'appoint électrique augmentant sa consommation en électricité. Il mentionne que le cumulus n'a été réparé qu'en mai 2023 mais que le chauffage n'a été remis en état que partiellement en décembre 2023. A l'audience, il mentionne que le radiateur de la cuisine ne fonctionne toujours pas.
Il sollicite donc l'indemnisation d'un préjudice de jouissance lissé sur un an et correspondant à environ 500 euros par mois. 

Monsieur [I] [E] demande également l'indemnisation d'un préjudice moral lié à l'inertie de son bailleur qui a conduit à une détéroriation de ses conditions de travail. Il mentionne aussi que face au refus de son bailleur d'accorder une compensation financière du fait des désordres subis, il n'a pu obtenir la nationalité française en raison de l'arriéré locatif, la Préfecture ayant ajournée de deux ans sa demande.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la résiliation du bail 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance 

Il y a lieu de prendre acte du désistement de la SA MATMUT de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges 

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 3 octobre 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 5 décembre 2025. 

Toutefois, il apparaît que la CCAPEX n’a pas été saisie dans le délai de deux mois avant la délivrance de l'assignation, contrairement aux exigences de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu'elle a été saisie le jour de la délivrance de l'assignation, le 2 octobre 2025. 

En conséquence, dès lors que la SA MATMUT, par l'intermédiaire de son conseil, a rempli la fiche « audience expulsion » aux termes de laquelle le demandeur reconnaît que fiche permet au tribunal, dans le cadre de son délibéré, de soulever d'office tous les points qui y sont visés, la demande de la SA MATMUT aux fins d'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.

La demande relative à l'expulsion de Monsieur [I] [E] devient sans objet, ainsi que celle relative à la condamnation au paiement d'indemnités d'occupation. 

Sur la demande de production d'un décompte récent de l'arriéré locatif

En vertu de l’article 11 du code de procédure civile, les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte.

Aux termes de l’article 142 du code de procédure civile : " les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139 ".

En l'espèce, Monsieur [I] [E] sollicite la production d'un décompte récent de l'arriéré locatif et notamment expurgé des frais ou d'intérêts. 

Or force est de constater que la SA MATMUT produit un décompte en date du 2 juin 2026, soit une date proche par rapport à celle de l’audience à laquelle l’affaire a été retenue. Si ce décompte fait en effet apparaitre des frais notamment de commissaires de justice, ils sont facilement repérables et peuvent être déduits dans le cadre de l'appréciation du montant de la dette locative. 
Ainsi, il n'apparait pas nécessaire de solliciter de la SA MATMUT un décompte expurgé et Monsieur [I] [E] sera débouté de sa demande. 

Sur la demande en paiement 

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, la SA MATMUT produit le bail en date du 25 janvier 2020 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 2 juin 2026, faisant état d'une dette locative de 4.387,47 euros. 
Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 309,64 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé. 

A ce titre, il convient de rappeler que l’exception d’inexécution, telle que prévue par l'article 1219 du code civil, ne peut être invoquée que si le logement est affecté de désordres si importants qu’ils rendent l’utilisation des lieux conformément à leur destination impossible. Elle doit en surcroît être demandée en justice. Dès lors Monsieur [I] [E] ne peut se prévaloir du fait qu'il a subi un préjudice de jouissance pour décider d'arrêter de payer son loyer et ses charges.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [E] à payer à la SA MATMUT la somme de 4.077,83 euros, au titre des loyers et charges dus au 2 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 janvier 2025 sur la somme de 2.677,21 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus. 

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné. […].

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Ainsi, en application des articles 1719 du code civil, et 6 de la loi du 6 juillet 1989 précités le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire. Dans ce cadre-là, le bailleur est tenu de garantir son locataire des troubles que lui-même ou certaines personnes dont il doit répondre pourraient lui causer. 

L'obligation pour le bailleur de remettre un logement décent au locataire est une obligation de résultat qui ne cesse qu'en cas de force majeure. 

Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu'il a satisfait à son obligation de délivrance d'un logement décent. 

Le respect de cette obligation d'ordre public s'apprécie tout au long du bail et pas uniquement lors de la conclusion du bail ou la remise des clés au preneur. Il en résulte que tant qu'il n'a pas été remédié à l'indécence du logement, le locataire peut solliciter l'indemnisation des préjudices qui en découlent. Par ailleurs, la totalité des préjudices doit être indemnisée, y compris ceux survenus avant que le locataire n'ait dénoncé l'état du logement au bailleur. La Cour de cassation juge en effet que l'indemnisation du preneur n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Civ. 3e, 4 juin 2014, n°13-12.314). 
Il y a lieu de rappeler par ailleurs que la lecture combinée des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil impose à chaque partie à la charge de prouver ses prétentions, et que celui qui prétend avoir exécuté son obligation doit en apporter la preuve.

En l'espèce, il résulte des débats que la SA MATMUT reconnaît que Monsieur [I] [E] a subi des dysfonctionnements de son chauffage ainsi que de son chauffe-eau. 
Il résulte de l'entourage du locataire (deux cousins, sa compagne et un ami) que ces dysfonctionnements avaient pour conséquence qu'il n'y avait plus d'eau chaude ni de chauffage ainsi que des défaillances d'électricité. 
Il n'est pas contesté non plus que ces dysfonctionnements ont commencé en décembre 2022 et qu'ils ont été résolus par le remplacement du chauffe eau en mai 2023 et de 5 radiateurs par la société TECH-WAY, mandatée par la bailleresse, le 14 décembre 2023. Toutefois, Monsieur [E] indique qu'un radiateur ne fonctionne toujours pas, sans préciser lequel et sans en apporter la preuve, de telle sorte qu'il convient de considérer que les problématiques rencontrées par ce dernier au sein de son logement ont bien totalement été résolues le 14 décembre 2023. 
S'agissant du chauffe-eau aucun élément n'est communiqué par les parties tant sur son dysfonctionnement que sur sa réparation mais ceci n'est contesté par aucune d'entre elles. 
Quant à l'électricité dysfonctionnant, ceci est corroboré par les témoignages produits par le locataire mais dont toutefois aucun élément ne permet de les remettre en cause.

Or être privé de chauffage, d'eau chaude et d'électricité par intermittence, notamment au cours de deux hivers, constitue inévitablement un préjudice de jouissance et ce, bien que la bailleresse ait finalement réagi en faisant intervenir une société. 

La SA MATMUT conteste la période retenue sur laquelle son locataire a subi un préjudice indiquant que le chauffage ne fonctionne pas tout le temps mais uniquement pendant les périodes hivernales. S'il est vrai que l'utilisation du chauffage ne se fait pas de manière continuelle, il est communément admis que dans les immeubles collectifs, le chauffage fonctionne entre le 15 octobre et le 15 avril. Par conséquent, Monsieur [E] a dû subir deux périodes sans chauffage du 15 décembre 2022 au 15 avril 2023 puis du 15 octobre 2023 au 14 décembre 2023 soit 8 mois. 
De plus, les locataires sont en droit de vouloir avoir accès à de l'eau chaude et ce, même indépendamment des conditions climatiques extérieures, de telle sorte que le dysfonctionnement relatifs au chauffe-eau a bien créé un préjudice pour le locataire de décembre 2022 à mai 2023. 

S’agissant des problèmes d’électricité une période d’un an devra être retenue, compte tenu des témoignages apportés. 

Si le locataire fournit des photographies montrant qu'il a dû se chauffer avec des radiateures d'appoint entrainant une surconsommation de son électricité, il sera difficile pour la juridiction d'apprécier le montant du préjudice sur ce point dès lors qu'il est fourni uniquement une facture d'électricité du 27 mars2023, certes importante dans son montant, sans autre comparatif. 

En tout état de cause, au vu du préjudice subi et sur la période donnée, il convient d'apprécier le préjudice de jouissance à hauteur de 50% du montant du loyer sur un an soit 50% de 632,13 euros (montant du loyer sur l’année 2023) x 12 = 3.792,78 euros. 

Par conséquent, la SA MATMUT sera condamnée à payer à Monsieur [I] [E] la somme de 3.792,78 euros au titre de son préjudice de jouissance. 

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral 

L'article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

En l'espèce, [I] [E] sollicite l'indemnisation d'un préjudice moral arguant du fait que l'inertie de son bailleur a eu des répercussions sur les conditions de son travail et que sa dette locative a eu pour effet d'allonger le délai de traitement d'acquisition de la nationalité française par la Préfecture. 

En ce qui concernent les répercussions sur ses conditions de travail, le préjudice est apprécié au titre du préjudice de jouissance et [I] [E] n'apporte pas la preuve d'une faute supplémentaire de la part de sa bailleresse. 

S'agissant des conséquences de la dette locative, il a été rappelé que Monsieur [I] [E] ne pouvait de lui même exiger l'exception d'inexécution et que par conséquent, il ne peut se prévaloir d'une situation qu'il a lui même créée.

Par conséquent, Monsieur [I] [E] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral. 




Sur la compensation des créances 

Il résulte des dispositions combinées des articles 1289 et 1291 du code civil, que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, de dettes connexes, il s'opère entre elles une compensation.

En l'espèce, Monsieur [I] [E] est redevable de la somme de 4.077,83 euros à la SA MATMUT au titre de sa dette locative tandis que la SA MATMUT est redevable à Monsieur [I] [E] de la somme de 3.792,78 euros. 

Il convient dès lors d'ordonner la compensation entre ces deux créances dans les conditions exposées au dispositif et de constater que Monsieur [I] [E] reste redevable de la somme de 285,05 euros. 

Sur la demande de délais de paiement 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l'espèce, Monsieur [I] [E] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. 

Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative.

Cependant, au vu du montant de la dette locative, une fois compensée avec le préjudice de jouissance que Monsieur [I] [E] reste devoir à la SA MATMUT, il n'apparait pas nécessaire d'octroyer des délais de paiement. 

Sur la demande de dommages et intérêts de la SA MATMUT

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA MATMUT ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. 

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.



Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [E] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation et de la notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Monsieur [I] [E] à payer à la SA MATMUT la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE le désistement de la SA MATMUT de sa demande aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance ; 

DECLARE irrecevable la demandes de la SA MATMUT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; 

REJETTE la demande d’expulsion de Monsieur [I] [E] ; 

REJETTE la demande de production d’un décompte actualisé par la SA MATMUT ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [E] à payer à la SA MATMUT la somme de 4.077,83 euros au titre des loyers et charges, arrêtés au 2 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025 sur la somme de 2.677,21 euros et de la signifiication du présent jugement sur le surplus ; 

CONDAMNE la SA MATMUT à payer la somme de 3.792,78 euros à titre de dommages et intérêts du préjudice de jouissance ; 

CONSTATE la compensation entre les deux créances ; 

DIT que Monsieur [I] [E] reste devoir la somme de 285,05 euros à la SA MATMUT ; 
DEBOUTE Monsieur [I] [E] de sa demande de délais de paiement ; 

DEBOUTE la SA MATMUT de sa demande de dommages et intérêts ; 
DEBOUTE Monsieur [I] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [E] à payer à la SA MATMUT la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 janvier 2025, le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation à la préfecture ; 

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Texte intégral
DOSSIER N° RG 25/01907 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NMRW


JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2026


_____________________________________________________________________________________________


DEMANDERESSE :

SA MATMUT
66 rue de Sotteville
76100 ROUEN
Représentée par Me Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN


DEFENDEUR :

M. [I] [E]
33 rue Desseaux
Bât. B - Appt 222
76100 ROUEN
Représenté par Me Caroline PAILLOT, avocat au barreau de ROUEN


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats à l'audience publique du 09 Juin 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE


Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2020, la SA MATMUT a donné à bail à Monsieur [I] [E] un appartement situé 33 rue Desseaux - Bâtiment B - Appt 222 à ROUEN (76100) ainsi qu'un parking situé sur l’emplacement n°27, pour un loyer mensuel de 603 euros, et 58 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, la SA MATMUT a fait signifier à Monsieur [I] [E] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 2.677,21 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par notification électronique du 2 octobre 2025, la SA MATMUT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). 

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025, la SA MATMUT a fait assigner Monsieur [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de:
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut d'assurance ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier ; 
- condamner Monsieur [I] [E] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 4.654,28 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ;
- de condamner Monsieur [I] [E] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement en application de l'article 1231-7 du code civil 
- la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 3 octobre 2025.

Appelée à l'audience du 5 décembre 2025, l'affaire a été renvoyée aux fins de sa mise en état avant d'être retenue à l'audience de plaidoirie du 9 juin 2026. 

Aux termes de ses conclusions en défense, soutenues oralement à l'audience du 9 juin 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, la SA MATMUT, représentée par son conseil, réitère son acte introductif d'instance et actualise le montant de la dette locative à la somme de 4.077,83 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Elle demande également de : 
- voir débouter Monsieur [I] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- à titre subsidiaire, 
- de condamner la SA MATMUT à verser à Monsieur [I] [E] la somme de 1.100 euros à titre de préjudice de jouissance ; 
- ordonner la compensation judiciaire entre les sommes dues entre les parties. 

A l'audience du 9 juin 2026, oralement, la SA MATMUT précise toutefois se désister de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d'assurance. 

La SA MATMUT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [I] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 30 janvier 2025. 

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise toutefois que Monsieur [I] [E] a versé 1.800 euros récemment.

La SA MATMUT s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire, en raison du montant de la dette locative et du comportement du locataire. Elle mentionne que Monsieur [E] n'est pas, en outre, en capacité de démontrer ses ressources et ses charges, ce dernier se contentant d'expliquer sa situation de perte d'emploi, sans produire d'éléments sur sa situation familiale alors qu'il apparaît qu'il ne réside pas seul dans le logement. Elle souligne que le locataire ne fait aucune proposition chiffrée pour l'apurement de la dette locative et qu'il ne justifie pas d'une amélioration de sa situation s'agissant de ses ressources, indiquant au conditionnel qu'il pourrait retrouver un emploi. De plus, si ce dernier se voyait en effet embaucher en tant que consultant dans le cadre d'un CDI, comme l'atteste la proposition d'embauche versée, la bailleresse fait valoir alors qu'il n'y aurait pas lieu de lui accorder des délais de paiement au vu de sa nouvelle situation dès lors que le loyer plus les charges s'élèvent à la somme de 730 euros et que le revenu annuel brut serait de 65.000 euros. Elle souligne aussi qu'au vu de l'ensemble de ses demandes, l'allocation du Fond de solidarité logement (FSL) apparaît peu probable. 

La SA MATMUT sollicite également des dommages et intérêts indiquant que l'attitude de Monsieur [I] [E] lui a causé un préjudice qui ne saurait être réparé par les seuls intérêts de droit. 

S'agissant du préjudice de jouissance sollicité par Monsieur [I] [E], la SA MATMUT reconnaît que son locataire a subi un dysfonctionnement relatif au chauffe-eau et à ces radiateurs. Elle conteste toutefois que le préjudice subi justifie que Monsieur [E] fasse valoir l'exception d'inexécution. 
Elle indique qu'elle n'est pas restée passive face au problème de chauffage rencontré par ce dernier et qu'elle a, dès la mi-décembre 2023, procédé au remplacement de l'ensemble des radiateurs ainsi que du chauffe-eau. 
Elle souligne que les courriels versés aux débats évoquent, en outre, un problème d'électricité et non une absence d'électricité. 
Elle conteste également la période du préjudice mentionnant que Monsieur [E] ne peut se prévaloir d'un préjudice de jouissance causé par un dysfonctionnement du chauffage sur des périodes de l'année où aucun chauffage n'est habituellement nécessaire soit du mois d'avril au mois d'octobre. Elle souligne qu'il n'est pas démontré une surconsommation. 
A titre subsidiaire, si un préjudice de jouissance devait être retenu, la SA MATMUT estime qu'il devrait être évalué sur 6 mois (d'octobre à décembre 2022 puis d'octobre à décembre 2023) et estimé à 25% du montant du loyer. 

S'agissant du préjudice moral sollicité par le locataire, la bailleresse mentionne que si Monsieur [E] a rencontré des difficultés de travail et administratives, ce n'est pas en raison d'une faute de de sa part mais de son comportement payant de manière irrégulière son loyer et ses charges. 

Aux termes de ses conclusions, soutenues oralement à l'audience du 9 juin 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Monsieur [I] [E], représenté par son conseil, demande au tribunal de : 
- enjoindre à la SA MATMUT de communiquer un décompte récent de l'arriéré locatif ;
- lui accorder des délais de paiement ; 
- débouter la SA MATMUT de sa demande de résiliation et d'expulsion ; 
- condamner la SA MATMUT à lui régler une somme de 6.000 euros au titre du préjudice de jouissance et 2.000 euros au titre du préjudice moral ; 
- débouter la SA MAMUT de sa demande au titre de la résistance abusive, des frais irrépétibles et des dépens ; 
- condamner la SA MATMUT à verser à Monsieur [I] [E] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, en contrepartie de laquelle son conseil renoncera à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'état. 

S'agissant du montant de la dette locative, Monsieur [I] [E] indique solliciter un décompte actualisé et expurgé des frais d'huissier, de saisine CCAPEX, de notification à la Préfecture ou d'intérêts. 
Il souligne qu'il a réglé le 5 mai 2025 la somme de 2.185 euros au titre des loyers dus du 23 janvier 2025 au 1er avril 2025 mais qu'il n'avait pas souhaité régler plus pour manifester son désaccord suite à la gestion du préjudice de jouissance qu'il avait pu subir. Il précise qu'il a ensuite repris le règlement de son loyer courant à compter de juin 2025 et qu'il a versé la somme de 1.200 euros à l'étude d'huissier de justice le 30 octobre 2025 puis les sommes de 414 euros le 17 novembre 2025 et 1.591,53 euros le 2 décembre 2025. 

Le locataire sollicite des délais de paiement, eu égard aux désordres subis, pour apurer sa dette mais également pour régler son loyer courant et sa situation financière. 

Sur sa situation personnelle, il fait valoir qu'il a perdu son emploi en 2024 et qu'il perçoit depuis l'ARE mais qu'il va pouvoir commencer un nouvel emploi en juin 2026, produisant la proposition de collaboration en date du 11 mai 2026. Il précise qu'il devrait recevoir un virement de la CAF de 1.000 euros, ayant fait une demande d'aide et qu'il a formé une demande d'aide auprès du Fonds de Solidarité Logement (FSL), qui devrait aboutir à un versement de 3.000 euros. 

Sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, Monsieur [I] [E] sollicite l'indemnisation d'un préjudice de jouissance dès lors qu'il a été privé de chauffage et d'eau chaude ainsi que d'électricité par intermittence, les difficultés étant apparues en décembre 2022. Il souligne alors que sa compagne faisait chauffer de l'eau avant 20 heures sur les plaques électriques, lui-même travaillant à cette période à Paris et que les conditions d'hygiène étaient très dégradées. Il mentionne avoir dû utiliser des chauffages d'appoint électrique augmentant sa consommation en électricité. Il mentionne que le cumulus n'a été réparé qu'en mai 2023 mais que le chauffage n'a été remis en état que partiellement en décembre 2023. A l'audience, il mentionne que le radiateur de la cuisine ne fonctionne toujours pas.
Il sollicite donc l'indemnisation d'un préjudice de jouissance lissé sur un an et correspondant à environ 500 euros par mois. 

Monsieur [I] [E] demande également l'indemnisation d'un préjudice moral lié à l'inertie de son bailleur qui a conduit à une détéroriation de ses conditions de travail. Il mentionne aussi que face au refus de son bailleur d'accorder une compensation financière du fait des désordres subis, il n'a pu obtenir la nationalité française en raison de l'arriéré locatif, la Préfecture ayant ajournée de deux ans sa demande. 


MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la résiliation du bail 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance 

Il y a lieu de prendre acte du désistement de la SA MATMUT de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges 

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 3 octobre 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 5 décembre 2025. 

Toutefois, il apparaît que la CCAPEX n’a pas été saisie dans le délai de deux mois avant la délivrance de l'assignation, contrairement aux exigences de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu'elle a été saisie le jour de la délivrance de l'assignation, le 2 octobre 2025. 

En conséquence, dès lors que la SA MATMUT, par l'intermédiaire de son conseil, a rempli la fiche « audience expulsion » aux termes de laquelle le demandeur reconnaît que fiche permet au tribunal, dans le cadre de son délibéré, de soulever d'office tous les points qui y sont visés, la demande de la SA MATMUT aux fins d'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.

La demande relative à l'expulsion de Monsieur [I] [E] devient sans objet, ainsi que celle relative à la condamnation au paiement d'indemnités d'occupation. 

Sur la demande de production d'un décompte récent de l'arriéré locatif

En vertu de l’article 11 du code de procédure civile, les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte.

Aux termes de l’article 142 du code de procédure civile : " les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139 ".

En l'espèce, Monsieur [I] [E] sollicite la production d'un décompte récent de l'arriéré locatif et notamment expurgé des frais ou d'intérêts. 

Or force est de constater que la SA MATMUT produit un décompte en date du 2 juin 2026, soit une date proche par rapport à celle de l’audience à laquelle l’affaire a été retenue. Si ce décompte fait en effet apparaitre des frais notamment de commissaires de justice, ils sont facilement repérables et peuvent être déduits dans le cadre de l'appréciation du montant de la dette locative. 
Ainsi, il n'apparait pas nécessaire de solliciter de la SA MATMUT un décompte expurgé et Monsieur [I] [E] sera débouté de sa demande. 

Sur la demande en paiement 

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, la SA MATMUT produit le bail en date du 25 janvier 2020 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 2 juin 2026, faisant état d'une dette locative de 4.387,47 euros. 
Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 309,64 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé. 

A ce titre, il convient de rappeler que l’exception d’inexécution, telle que prévue par l'article 1219 du code civil, ne peut être invoquée que si le logement est affecté de désordres si importants qu’ils rendent l’utilisation des lieux conformément à leur destination impossible. Elle doit en surcroît être demandée en justice. Dès lors Monsieur [I] [E] ne peut se prévaloir du fait qu'il a subi un préjudice de jouissance pour décider d'arrêter de payer son loyer et ses charges.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [E] à payer à la SA MATMUT la somme de 4.077,83 euros, au titre des loyers et charges dus au 2 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 janvier 2025 sur la somme de 2.677,21 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus. 

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné. […].

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Ainsi, en application des articles 1719 du code civil, et 6 de la loi du 6 juillet 1989 précités le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire. Dans ce cadre-là, le bailleur est tenu de garantir son locataire des troubles que lui-même ou certaines personnes dont il doit répondre pourraient lui causer. 

L'obligation pour le bailleur de remettre un logement décent au locataire est une obligation de résultat qui ne cesse qu'en cas de force majeure. 

Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu'il a satisfait à son obligation de délivrance d'un logement décent. 

Le respect de cette obligation d'ordre public s'apprécie tout au long du bail et pas uniquement lors de la conclusion du bail ou la remise des clés au preneur. Il en résulte que tant qu'il n'a pas été remédié à l'indécence du logement, le locataire peut solliciter l'indemnisation des préjudices qui en découlent. Par ailleurs, la totalité des préjudices doit être indemnisée, y compris ceux survenus avant que le locataire n'ait dénoncé l'état du logement au bailleur. La Cour de cassation juge en effet que l'indemnisation du preneur n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Civ. 3e, 4 juin 2014, n°13-12.314). 
Il y a lieu de rappeler par ailleurs que la lecture combinée des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil impose à chaque partie à la charge de prouver ses prétentions, et que celui qui prétend avoir exécuté son obligation doit en apporter la preuve.

En l'espèce, il résulte des débats que la SA MATMUT reconnaît que Monsieur [I] [E] a subi des dysfonctionnements de son chauffage ainsi que de son chauffe-eau. 
Il résulte de l'entourage du locataire (deux cousins, sa compagne et un ami) que ces dysfonctionnements avaient pour conséquence qu'il n'y avait plus d'eau chaude ni de chauffage ainsi que des défaillances d'électricité. 
Il n'est pas contesté non plus que ces dysfonctionnements ont commencé en décembre 2022 et qu'ils ont été résolus par le remplacement du chauffe eau en mai 2023 et de 5 radiateurs par la société TECH-WAY, mandatée par la bailleresse, le 14 décembre 2023. Toutefois, Monsieur [E] indique qu'un radiateur ne fonctionne toujours pas, sans préciser lequel et sans en apporter la preuve, de telle sorte qu'il convient de considérer que les problématiques rencontrées par ce dernier au sein de son logement ont bien totalement été résolues le 14 décembre 2023. 
S'agissant du chauffe-eau aucun élément n'est communiqué par les parties tant sur son dysfonctionnement que sur sa réparation mais ceci n'est contesté par aucune d'entre elles. 
Quant à l'électricité dysfonctionnant, ceci est corroboré par les témoignages produits par le locataire mais dont toutefois aucun élément ne permet de les remettre en cause.

Or être privé de chauffage, d'eau chaude et d'électricité par intermittence, notamment au cours de deux hivers, constitue inévitablement un préjudice de jouissance et ce, bien que la bailleresse ait finalement réagi en faisant intervenir une société. 

La SA MATMUT conteste la période retenue sur laquelle son locataire a subi un préjudice indiquant que le chauffage ne fonctionne pas tout le temps mais uniquement pendant les périodes hivernales. S'il est vrai que l'utilisation du chauffage ne se fait pas de manière continuelle, il est communément admis que dans les immeubles collectifs, le chauffage fonctionne entre le 15 octobre et le 15 avril. Par conséquent, Monsieur [E] a dû subir deux périodes sans chauffage du 15 décembre 2022 au 15 avril 2023 puis du 15 octobre 2023 au 14 décembre 2023 soit 8 mois. 
De plus, les locataires sont en droit de vouloir avoir accès à de l'eau chaude et ce, même indépendamment des conditions climatiques extérieures, de telle sorte que le dysfonctionnement relatifs au chauffe-eau a bien créé un préjudice pour le locataire de décembre 2022 à mai 2023. 

S’agissant des problèmes d’électricité une période d’un an devra être retenue, compte tenu des témoignages apportés. 

Si le locataire fournit des photographies montrant qu'il a dû se chauffer avec des radiateures d'appoint entrainant une surconsommation de son électricité, il sera difficile pour la juridiction d'apprécier le montant du préjudice sur ce point dès lors qu'il est fourni uniquement une facture d'électricité du 27 mars2023, certes importante dans son montant, sans autre comparatif. 

En tout état de cause, au vu du préjudice subi et sur la période donnée, il convient d'apprécier le préjudice de jouissance à hauteur de 50% du montant du loyer sur un an soit 50% de 632,13 euros (montant du loyer sur l’année 2023) x 12 = 3.792,78 euros. 

Par conséquent, la SA MATMUT sera condamnée à payer à Monsieur [I] [E] la somme de 3.792,78 euros au titre de son préjudice de jouissance. 

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral 

L'article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

En l'espèce, [I] [E] sollicite l'indemnisation d'un préjudice moral arguant du fait que l'inertie de son bailleur a eu des répercussions sur les conditions de son travail et que sa dette locative a eu pour effet d'allonger le délai de traitement d'acquisition de la nationalité française par la Préfecture. 

En ce qui concernent les répercussions sur ses conditions de travail, le préjudice est apprécié au titre du préjudice de jouissance et [I] [E] n'apporte pas la preuve d'une faute supplémentaire de la part de sa bailleresse. 

S'agissant des conséquences de la dette locative, il a été rappelé que Monsieur [I] [E] ne pouvait de lui même exiger l'exception d'inexécution et que par conséquent, il ne peut se prévaloir d'une situation qu'il a lui même créée.

Par conséquent, Monsieur [I] [E] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral. 




Sur la compensation des créances 

Il résulte des dispositions combinées des articles 1289 et 1291 du code civil, que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, de dettes connexes, il s'opère entre elles une compensation.

En l'espèce, Monsieur [I] [E] est redevable de la somme de 4.077,83 euros à la SA MATMUT au titre de sa dette locative tandis que la SA MATMUT est redevable à Monsieur [I] [E] de la somme de 3.792,78 euros. 

Il convient dès lors d'ordonner la compensation entre ces deux créances dans les conditions exposées au dispositif et de constater que Monsieur [I] [E] reste redevable de la somme de 285,05 euros. 

Sur la demande de délais de paiement 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l'espèce, Monsieur [I] [E] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. 

Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative.

Cependant, au vu du montant de la dette locative, une fois compensée avec le préjudice de jouissance que Monsieur [I] [E] reste devoir à la SA MATMUT, il n'apparait pas nécessaire d'octroyer des délais de paiement. 

Sur la demande de dommages et intérêts de la SA MATMUT

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA MATMUT ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. 

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.



Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [E] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation et de la notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Monsieur [I] [E] à payer à la SA MATMUT la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE le désistement de la SA MATMUT de sa demande aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance ; 

DECLARE irrecevable la demandes de la SA MATMUT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; 

REJETTE la demande d’expulsion de Monsieur [I] [E] ; 

REJETTE la demande de production d’un décompte actualisé par la SA MATMUT ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [E] à payer à la SA MATMUT la somme de 4.077,83 euros au titre des loyers et charges, arrêtés au 2 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025 sur la somme de 2.677,21 euros et de la signifiication du présent jugement sur le surplus ; 

CONDAMNE la SA MATMUT à payer la somme de 3.792,78 euros à titre de dommages et intérêts du préjudice de jouissance ; 

CONSTATE la compensation entre les deux créances ; 

DIT que Monsieur [I] [E] reste devoir la somme de 285,05 euros à la SA MATMUT ; 
DEBOUTE Monsieur [I] [E] de sa demande de délais de paiement ; 

DEBOUTE la SA MATMUT de sa demande de dommages et intérêts ; 
DEBOUTE Monsieur [I] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [E] à payer à la SA MATMUT la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 janvier 2025, le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation à la préfecture ; 

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1291, code de procedure civile 11, code civil 1289, code de procedure civile 142). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-14T19:12:08.504Z.