Tribunal judiciaire de Rouen, Annexe Rue de Crosne, 11 septembre 2026, n° 25/00372

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suite à la décision de la Commission d'Attributions des Logements locatifs du 7 juin 2022, la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Madame [X] [K] un appartement situé Rue de Paris – Immeuble Flandre – Appartement 531 à Sotteville-les-Rouen (76300). 

Un dépôt de garantie d'un montant de 385 euros a été versé lors de l'entrée dans les lieux. 

Un état des lieux d'entrée du logement a été réalisé contradictoirement le 16 juin 2022. 

Madame [X] [K] a quitté les lieux loués, après avoir délivré congé par lettre du 19 février 2024, reçue le 22 février 2024. 

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 22 mai 2024. 

Par acte de commissaire de justice en 4 février 2025, Madame [X] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen d'une requête afin qu'il :
- condamne la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE à lui payer la somme de 385 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie ;
- condamne la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE à lui payer la somme mensuelle de 38,50 euros au titre de la majoration légale de retard, à compter du 22 juin 2024 jusqu'à complet paiement, tout mois commencé étant dû ; 
- constate l'exécution provisoire de droit ; 
- condamne la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE aux dépens, lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. 

Appelée à l'audience du 8 septembre 2025, l'affaire a fait l'objet de renvois aux fins de sa mise en état avant d'être retenue à l'audience du 9 juin 2026. 

Aux termes de ses conclusions déposées à l'audience du 9 juin 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Madame [X] [K], représentée par son conseil, réitère son acte introductif d'instance et sollicite également de voir : 
- condamner la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE à lui payer la somme de 1.950 euros en réparation des troubles locatifs ; 
- débouter la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE de toutes ses demandes, fins et conclusions, comme non fondées. 

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [X] [K] fait valoir que la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE ne lui a pas restitué son dépôt de garantie dans le délai de deux mois et ce, sans raisons et sollicite que soit appliqué également la majoration légale des 10%. Elle fait valoir que l'état des lieux de sortie ne fait pas état de dégradations et que le faible temps d'occupation exclut toute dépréciation du bien loué. 

Madame [X] [K] sollicite aussi, en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, l'indemnisation d'un préjudice de jouissance indiquant avoir subi plusieurs sinistres en avril et juin 2023 par l'entartrage d'une colonne et le refoulement des toilettes, les travaux de rénovation ayant été pris en charge par le bailleur et le 31 octobre 2023, la contraignant à quitter son logement pour se rendre à l'hôtel dès lors qu'il se mettait à pleuvoir dans l'appartement. Elle considère toutefois que la somme de 400 euros proposée par la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE n'est pas suffisante et souligne que suite à son départ du logement, elle a subi un AVC. 

S'agissant de l'arriéré locatif demandé, la locataire fait valoir qu'aucun décompte n'est versé aux débats qui permettrait de comprendre la somme réclamée et que la bailleresse n'a adressé aucune réclamation qui aurait pu être faite en cours de bail.

S'agissant des dégradations locatives, elle souligne que dans l'état des lieux d'entrée, de nombreuses mentions se réfèrent à un état d'usage avec la présence de taches, de griffures ou de traces noires et rappelle avoir subi des sinistres. 

Aux termes de ses conclusions en date du 8 décembre 2025 et soutenues à l'audience du 9 juin 2026, la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection : 
- de débouter Madame [X] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- de condamner Madame [X] [K] à lui payer la somme de 2.116,53 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; 
- de condamner Madame [X] [K] aux entier dépens. 

La SA d'HLM ICF ATLANTIQUE reconnaît ne pas avoir restitué le montant du dépôt de garantie dès lors que cela correspondait au montant des réparations locatives mises en évidence dans l'état des lieux de sortie ainsi que le montant des loyers et charges impayés. A titre reconventionnel, déduction faite du montant du dépôt de garantie, elle sollicite donc la somme de 2.516,53 euros compte arrêté au 22 mai 2024. 

S'agissant de la demande au titre d'un préjudice de jouissance, la bailleresse indique reconnaître sur le principe l'existence de désordres très ponctuels (le 30 septembre 2022, le 31 octobre 2023 et plusieurs jours en novembre 2023), qui, lorsqu'ils lui ont été signalés, ont donné lieu à une intervention immédiate, allant même jusqu'au relogement de la locataire quelques jours à l'hôtel. Elle précise toutefois qu'il n'y a aucun élément pour des désordres survenus antérieurement, notamment entre avril et juin 2023 et que rien ne permet de dire qu'il aurait plu au sein de son appartement en octobre 2023. Elle propose donc d'imputer sur l'arriéré dû par Madame [K] la somme de 400 euros, faisant observer que le loyer au cours de l'année 2023 s'élevait à la somme de 447,28 euros, dont 352,22 euros pris en charge par la caisse d'allocations familiales, soit un solde pour la locataire de 95 euros par mois. 

Pour l'exposé complet des moyens des parties, le tribunal se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné. […].

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Ainsi, en application des articles 1719 du code civil, et 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire. Dans ce cadre-là, le bailleur est tenu de garantir son locataire des troubles que lui-même ou certaines personnes dont il doit répondre pourraient lui causer. 

L'obligation pour le bailleur de remettre un logement décent au locataire est une obligation de résultat qui ne cesse qu'en cas de force majeure. 

Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu'il a satisfait à son obligation de délivrance d'un logement décent. 

Le respect de cette obligation d'ordre public s'apprécie tout au long du bail et pas uniquement lors de la conclusion du bail ou la remise des clés au preneur. Il en résulte que tant qu'il n'a pas été remédié à l'indécence du logement, le locataire peut solliciter l'indemnisation des préjudices qui en découlent. Par ailleurs, la totalité des préjudices doit être indemnisée, y compris ceux survenus avant que le locataire n'ait dénoncé l'état du logement au bailleur. La Cour de cassation juge en effet que l'indemnisation du preneur n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Civ. 3e, 4 juin 2014, n°13-12.314). 

Il y a lieu de rappeler par ailleurs que la lecture combinée des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil impose à chaque partie à la charge de prouver ses prétentions, et que celui qui prétend avoir exécuté son obligation doit en apporter la preuve.

En l'espèce, Madame [X] [K] sollicite l'indemnisation d'un préjudice de jouissance en raison de la survenance de deux sinistres en avril et juin 2023 liés à l'entartrage d'une colonne et le refoulement des toilettes et le 31 octobre 2023 lié au débordement des toilettes.

S'agissant des sinistres évoqués en avril et juin 2023, la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE les conteste et force est de constater que la locataire n'apporte aucun élément sur leur survenance, de telle sorte qu'il n'est pas apporté la preuve de l'existence d'un préjudice de jouissance. 

La SA d'HLM ICF ATLANTIQUE reconnaît la survenance du sinistre le 31 octobre 2023 et la nécessité de sa locataire de quitter le logement pendant quelques jours en novembre 2023. Elle précise toutefois qu'elle s'est acquittée du paiement des nuits à l'hôtel sur la période, ce qui n'est pas contesté par la locataire. L’élément selon lequel il aurait plu dansle logement dans la locataire n’est nullement démontré par cette dernière. 

Enfin, la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE reconnaît aussi la survenance d'un autre sinistre le 30 septembre 2022. Toutefois, ceci n'est pas mentionné par la locataire aux termes de ses écritures et il est uniquement versé une fiche d'intervention de la société [E] [T] en date du 30 septembre 2022 qui précise avoir débouché la colonne WC au sein du logement de Madame [K] après avoir constaté le débordement de ces derniers. La locataire n'évoquant pas ce sinistre dont la simple survenance ne peut justifier l'indemnisation d'un préjudice de jouissance, il n'y a pas lieu de prendre en compte cet élément pour apprécier l'existence d'un préjudice de jouissance.

Par conséquent, à la seule problématique survenue en octobre-novembre 2023 et ayant contraint Madame [X] [K] à quitter son logement pendant quelques jours, la proposition de la bailleresse d'indemniser à hauteur de 400 euros sa locataire pour le préjudice de jouissance subi apparaît suffisante. 

De plus, il y a lieu de souligner que Madame [X] [K] n'apporte pas la preuve du lien de causalité entre la survenue de son hospitalisation aux urgences le 30 octobre 2023 et son arrêt de travail et le sinistre arrivé le 31 octobre 2023, soit postérieurement aux symptômes laissant craindre un AVC. Par conséquent, cela ne peut être considéré comme une conséquence du sinistre et être pris en compte dans l’appréciation du préjudice de jouissance. 

Par conséquent, la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE sera condamnée uniquement à payer la somme de 400 euros à Madame [X] [K] au titre de son préjudice de jouissance. 

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers [...].
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.”
 
La loi prévoit une compensation légale entre la créance de dépôt de garantie du bailleur et la créance locative du preneur et il convient d'apprécier si le locataire est toujours redevable de sommes pour son bailleur.

L’objet du dépôt de garantie est ainsi de garantir l'exécution des obligations locatives par le locataire telle qu’elles résultent du contrat de bail. Il porte par conséquent sur le non-paiement du loyer et des charges, mais également sur les dépenses qui pourraient résulter de la remise en état du logement à la fin du bail.

En l'espèce, la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE expose ne pas avoir restitué le dépôt de garantie à sa locataire car cette dernière lui était encore redevable d'une dette de loyers mais également de réparations locatives. 

Sur la dette locative 

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il résulte de l'article 1342-10 du code civil que le paiement doit être imputé sur la dette la plus ancienne.

Aux termes des articles L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Il y a lieu de rappeler également qu'en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur. En dehors de ce cas particulier, le loyer et les charges sont dus par le locataire pendant toute la durée du préavis, même si le locataire quitte le logement avant l'expiration du délai de préavis. Le congé est donné en respectant un préavis de 3 mois. 


Madame [X] [K] ayant délivré congé le 19 février 2024, reçu le 22 février 2024, elle est donc redevable des loyers jusqu'au 22 mai 2024. 

En l'espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 19 juin 2024, Madame [X] [K] demeure redevable de la somme de 2.695,71 euros au titre des loyers et charges impayés, jusqu'au 22 mai 2024. 

Il résulte toutefois de ce décompte des frais de procédure pour un montant total de 148,12 euros. Ces frais n'étant ni des loyers ni des charges, il convient de les déduire du montant locatif. 

Par conséquent, au titre de la dette locative, Madame [X] [K] reste redevable de la somme de 2.547,59 euros. 

Sur les réparations locatives 

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle. 

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. 

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat. 

S'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502). 

Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l'état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d'huissier que s'il démontre qu'il n'a pas été possible d'établir l'état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l'état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Faute d'état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 1732 du même code précise qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

En l’espèce, il est versé aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 16 juin 2022, ainsi qu’un état des lieux de sortie, établi également de manière contradictoire le 22 mai 2024. 

L'analyse comparative de ces documents démontre les éléments suivants : 
- il a été remis à l'entrée trois badges d'accès à la résidence mais il en a été restitué que deux, de telle sorte qu'il est justifié de solliciter l'indemnisation d'un badge pour un montant de 11,48 euros ;
- il a été remis à l'entrée trois clés de la porte palière mais il en a été restitué que deux, de telle sorte qu'il est justifié de la solliciter l'indemnisation de la clé pour la somme de 5 euros. 

Toutefois, si la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE demande l'indemnisation également des béquillages à refixer à l'endroit dans les trois chambres, la salle de bain et le séjour, le recollement d'une dalle dans la chambre 3, le lessivage de la cuisine, la dépose de trois miroirs dans la salle de bain et le remplacement de la barre de seuil dans les WC, elle ne justifie nullement de la réalisation de ces travaux par la production de devis ou de factures. Ainsi, à défaut de preuves, ces demandes seront rejetées. 

Ainsi, Madame [X] [K] est également redevable de la somme de 16,48 euros au titre des réparations locatives. 

Par conséquent, Madame [X] [K], à l'issue du bail, demeure encore redevable de sommes à sa bailleresse pour un montant total de 2.564,07 euros, supérieures au montant du dépôt de garantie, de telle sorte qu'elle sera déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie. 

Madame [X] [K] sera en revanche condamnée à payer à la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE la somme totale de 2.179,07 euros, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 385 euros. 

Sur la compensation entre les créances 

Il résulte des dispositions combinées des articles 1289 et 1291 du code civil, que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, de dettes connexes, il s'opère entre elles une compensation.

Dès lors, il y a lieu d'ordonner une compensation entre la créance de Madame [X] [K] au titre du préjudice de jouissance et la créance de la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE au titre de la dette locative et des dommages et intérêts au titre des réparations locatives. 

Sur les mesures accessoires

Madame [X] [K], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE à payer à Madame [X] [K] la somme de 400 euros au titre du préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE Madame [X] [K] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ; 

CONDAMNE Madame [X] [K] à payer à la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 2.179,07 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 385 euros, au titre de l'arriéré locatif et des dommages et intérêts liés aux réparations locatives ; 

CONSTATE la compensation légale entre les deux créances ;

DIT que Madame [X] [K] reste devoir la somme de 1.779,07 euros à la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

CONDAMNE la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

DOSSIER N° RG 25/00372 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M6WI


JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2026


_____________________________________________________________________________________________


DEMANDERESSE :

Mme [X] [K]
10 rue Ambroise Croizat
76300 SOTTEVILLE LES ROUEN
Représentée par Me Olivier ZAGO, avocat au barreau de ROUEN


DEFENDERESSE :

SA d’HLM ICF ATLANTIQUE
16 rue Henri Barbusse
37700 ST PIERRE DES CORPS
Représentée par Me Edouard POIROT-BOURDAIN, avocat au barreau de ROUEN


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats à l'audience publique du 09 Juin 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE


Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. 


EXPOSE DU LITIGE

Suite à la décision de la Commission d'Attributions des Logements locatifs du 7 juin 2022, la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Madame [X] [K] un appartement situé Rue de Paris – Immeuble Flandre – Appartement 531 à Sotteville-les-Rouen (76300). 

Un dépôt de garantie d'un montant de 385 euros a été versé lors de l'entrée dans les lieux. 

Un état des lieux d'entrée du logement a été réalisé contradictoirement le 16 juin 2022. 

Madame [X] [K] a quitté les lieux loués, après avoir délivré congé par lettre du 19 février 2024, reçue le 22 février 2024. 

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 22 mai 2024. 

Par acte de commissaire de justice en 4 février 2025, Madame [X] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen d'une requête afin qu'il :
- condamne la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE à lui payer la somme de 385 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie ;
- condamne la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE à lui payer la somme mensuelle de 38,50 euros au titre de la majoration légale de retard, à compter du 22 juin 2024 jusqu'à complet paiement, tout mois commencé étant dû ; 
- constate l'exécution provisoire de droit ; 
- condamne la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE aux dépens, lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. 

Appelée à l'audience du 8 septembre 2025, l'affaire a fait l'objet de renvois aux fins de sa mise en état avant d'être retenue à l'audience du 9 juin 2026. 

Aux termes de ses conclusions déposées à l'audience du 9 juin 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Madame [X] [K], représentée par son conseil, réitère son acte introductif d'instance et sollicite également de voir : 
- condamner la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE à lui payer la somme de 1.950 euros en réparation des troubles locatifs ; 
- débouter la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE de toutes ses demandes, fins et conclusions, comme non fondées. 

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [X] [K] fait valoir que la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE ne lui a pas restitué son dépôt de garantie dans le délai de deux mois et ce, sans raisons et sollicite que soit appliqué également la majoration légale des 10%. Elle fait valoir que l'état des lieux de sortie ne fait pas état de dégradations et que le faible temps d'occupation exclut toute dépréciation du bien loué. 

Madame [X] [K] sollicite aussi, en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, l'indemnisation d'un préjudice de jouissance indiquant avoir subi plusieurs sinistres en avril et juin 2023 par l'entartrage d'une colonne et le refoulement des toilettes, les travaux de rénovation ayant été pris en charge par le bailleur et le 31 octobre 2023, la contraignant à quitter son logement pour se rendre à l'hôtel dès lors qu'il se mettait à pleuvoir dans l'appartement. Elle considère toutefois que la somme de 400 euros proposée par la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE n'est pas suffisante et souligne que suite à son départ du logement, elle a subi un AVC. 

S'agissant de l'arriéré locatif demandé, la locataire fait valoir qu'aucun décompte n'est versé aux débats qui permettrait de comprendre la somme réclamée et que la bailleresse n'a adressé aucune réclamation qui aurait pu être faite en cours de bail.

S'agissant des dégradations locatives, elle souligne que dans l'état des lieux d'entrée, de nombreuses mentions se réfèrent à un état d'usage avec la présence de taches, de griffures ou de traces noires et rappelle avoir subi des sinistres. 

Aux termes de ses conclusions en date du 8 décembre 2025 et soutenues à l'audience du 9 juin 2026, la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection : 
- de débouter Madame [X] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- de condamner Madame [X] [K] à lui payer la somme de 2.116,53 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; 
- de condamner Madame [X] [K] aux entier dépens. 

La SA d'HLM ICF ATLANTIQUE reconnaît ne pas avoir restitué le montant du dépôt de garantie dès lors que cela correspondait au montant des réparations locatives mises en évidence dans l'état des lieux de sortie ainsi que le montant des loyers et charges impayés. A titre reconventionnel, déduction faite du montant du dépôt de garantie, elle sollicite donc la somme de 2.516,53 euros compte arrêté au 22 mai 2024. 

S'agissant de la demande au titre d'un préjudice de jouissance, la bailleresse indique reconnaître sur le principe l'existence de désordres très ponctuels (le 30 septembre 2022, le 31 octobre 2023 et plusieurs jours en novembre 2023), qui, lorsqu'ils lui ont été signalés, ont donné lieu à une intervention immédiate, allant même jusqu'au relogement de la locataire quelques jours à l'hôtel. Elle précise toutefois qu'il n'y a aucun élément pour des désordres survenus antérieurement, notamment entre avril et juin 2023 et que rien ne permet de dire qu'il aurait plu au sein de son appartement en octobre 2023. Elle propose donc d'imputer sur l'arriéré dû par Madame [K] la somme de 400 euros, faisant observer que le loyer au cours de l'année 2023 s'élevait à la somme de 447,28 euros, dont 352,22 euros pris en charge par la caisse d'allocations familiales, soit un solde pour la locataire de 95 euros par mois. 

Pour l'exposé complet des moyens des parties, le tribunal se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné. […].

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Ainsi, en application des articles 1719 du code civil, et 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire. Dans ce cadre-là, le bailleur est tenu de garantir son locataire des troubles que lui-même ou certaines personnes dont il doit répondre pourraient lui causer. 

L'obligation pour le bailleur de remettre un logement décent au locataire est une obligation de résultat qui ne cesse qu'en cas de force majeure. 

Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu'il a satisfait à son obligation de délivrance d'un logement décent. 

Le respect de cette obligation d'ordre public s'apprécie tout au long du bail et pas uniquement lors de la conclusion du bail ou la remise des clés au preneur. Il en résulte que tant qu'il n'a pas été remédié à l'indécence du logement, le locataire peut solliciter l'indemnisation des préjudices qui en découlent. Par ailleurs, la totalité des préjudices doit être indemnisée, y compris ceux survenus avant que le locataire n'ait dénoncé l'état du logement au bailleur. La Cour de cassation juge en effet que l'indemnisation du preneur n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Civ. 3e, 4 juin 2014, n°13-12.314). 

Il y a lieu de rappeler par ailleurs que la lecture combinée des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil impose à chaque partie à la charge de prouver ses prétentions, et que celui qui prétend avoir exécuté son obligation doit en apporter la preuve.

En l'espèce, Madame [X] [K] sollicite l'indemnisation d'un préjudice de jouissance en raison de la survenance de deux sinistres en avril et juin 2023 liés à l'entartrage d'une colonne et le refoulement des toilettes et le 31 octobre 2023 lié au débordement des toilettes.

S'agissant des sinistres évoqués en avril et juin 2023, la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE les conteste et force est de constater que la locataire n'apporte aucun élément sur leur survenance, de telle sorte qu'il n'est pas apporté la preuve de l'existence d'un préjudice de jouissance. 

La SA d'HLM ICF ATLANTIQUE reconnaît la survenance du sinistre le 31 octobre 2023 et la nécessité de sa locataire de quitter le logement pendant quelques jours en novembre 2023. Elle précise toutefois qu'elle s'est acquittée du paiement des nuits à l'hôtel sur la période, ce qui n'est pas contesté par la locataire. L’élément selon lequel il aurait plu dansle logement dans la locataire n’est nullement démontré par cette dernière. 

Enfin, la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE reconnaît aussi la survenance d'un autre sinistre le 30 septembre 2022. Toutefois, ceci n'est pas mentionné par la locataire aux termes de ses écritures et il est uniquement versé une fiche d'intervention de la société [E] [T] en date du 30 septembre 2022 qui précise avoir débouché la colonne WC au sein du logement de Madame [K] après avoir constaté le débordement de ces derniers. La locataire n'évoquant pas ce sinistre dont la simple survenance ne peut justifier l'indemnisation d'un préjudice de jouissance, il n'y a pas lieu de prendre en compte cet élément pour apprécier l'existence d'un préjudice de jouissance.

Par conséquent, à la seule problématique survenue en octobre-novembre 2023 et ayant contraint Madame [X] [K] à quitter son logement pendant quelques jours, la proposition de la bailleresse d'indemniser à hauteur de 400 euros sa locataire pour le préjudice de jouissance subi apparaît suffisante. 

De plus, il y a lieu de souligner que Madame [X] [K] n'apporte pas la preuve du lien de causalité entre la survenue de son hospitalisation aux urgences le 30 octobre 2023 et son arrêt de travail et le sinistre arrivé le 31 octobre 2023, soit postérieurement aux symptômes laissant craindre un AVC. Par conséquent, cela ne peut être considéré comme une conséquence du sinistre et être pris en compte dans l’appréciation du préjudice de jouissance. 

Par conséquent, la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE sera condamnée uniquement à payer la somme de 400 euros à Madame [X] [K] au titre de son préjudice de jouissance. 

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers [...].
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.”
 
La loi prévoit une compensation légale entre la créance de dépôt de garantie du bailleur et la créance locative du preneur et il convient d'apprécier si le locataire est toujours redevable de sommes pour son bailleur.

L’objet du dépôt de garantie est ainsi de garantir l'exécution des obligations locatives par le locataire telle qu’elles résultent du contrat de bail. Il porte par conséquent sur le non-paiement du loyer et des charges, mais également sur les dépenses qui pourraient résulter de la remise en état du logement à la fin du bail.

En l'espèce, la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE expose ne pas avoir restitué le dépôt de garantie à sa locataire car cette dernière lui était encore redevable d'une dette de loyers mais également de réparations locatives. 

Sur la dette locative 

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il résulte de l'article 1342-10 du code civil que le paiement doit être imputé sur la dette la plus ancienne.

Aux termes des articles L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Il y a lieu de rappeler également qu'en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur. En dehors de ce cas particulier, le loyer et les charges sont dus par le locataire pendant toute la durée du préavis, même si le locataire quitte le logement avant l'expiration du délai de préavis. Le congé est donné en respectant un préavis de 3 mois. 


Madame [X] [K] ayant délivré congé le 19 février 2024, reçu le 22 février 2024, elle est donc redevable des loyers jusqu'au 22 mai 2024. 

En l'espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 19 juin 2024, Madame [X] [K] demeure redevable de la somme de 2.695,71 euros au titre des loyers et charges impayés, jusqu'au 22 mai 2024. 

Il résulte toutefois de ce décompte des frais de procédure pour un montant total de 148,12 euros. Ces frais n'étant ni des loyers ni des charges, il convient de les déduire du montant locatif. 

Par conséquent, au titre de la dette locative, Madame [X] [K] reste redevable de la somme de 2.547,59 euros. 

Sur les réparations locatives 

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle. 

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. 

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat. 

S'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502). 

Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l'état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d'huissier que s'il démontre qu'il n'a pas été possible d'établir l'état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l'état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Faute d'état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 1732 du même code précise qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

En l’espèce, il est versé aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 16 juin 2022, ainsi qu’un état des lieux de sortie, établi également de manière contradictoire le 22 mai 2024. 

L'analyse comparative de ces documents démontre les éléments suivants : 
- il a été remis à l'entrée trois badges d'accès à la résidence mais il en a été restitué que deux, de telle sorte qu'il est justifié de solliciter l'indemnisation d'un badge pour un montant de 11,48 euros ;
- il a été remis à l'entrée trois clés de la porte palière mais il en a été restitué que deux, de telle sorte qu'il est justifié de la solliciter l'indemnisation de la clé pour la somme de 5 euros. 

Toutefois, si la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE demande l'indemnisation également des béquillages à refixer à l'endroit dans les trois chambres, la salle de bain et le séjour, le recollement d'une dalle dans la chambre 3, le lessivage de la cuisine, la dépose de trois miroirs dans la salle de bain et le remplacement de la barre de seuil dans les WC, elle ne justifie nullement de la réalisation de ces travaux par la production de devis ou de factures. Ainsi, à défaut de preuves, ces demandes seront rejetées. 

Ainsi, Madame [X] [K] est également redevable de la somme de 16,48 euros au titre des réparations locatives. 

Par conséquent, Madame [X] [K], à l'issue du bail, demeure encore redevable de sommes à sa bailleresse pour un montant total de 2.564,07 euros, supérieures au montant du dépôt de garantie, de telle sorte qu'elle sera déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie. 

Madame [X] [K] sera en revanche condamnée à payer à la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE la somme totale de 2.179,07 euros, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 385 euros. 

Sur la compensation entre les créances 

Il résulte des dispositions combinées des articles 1289 et 1291 du code civil, que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, de dettes connexes, il s'opère entre elles une compensation.

Dès lors, il y a lieu d'ordonner une compensation entre la créance de Madame [X] [K] au titre du préjudice de jouissance et la créance de la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE au titre de la dette locative et des dommages et intérêts au titre des réparations locatives. 

Sur les mesures accessoires

Madame [X] [K], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE à payer à Madame [X] [K] la somme de 400 euros au titre du préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE Madame [X] [K] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ; 

CONDAMNE Madame [X] [K] à payer à la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 2.179,07 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 385 euros, au titre de l'arriéré locatif et des dommages et intérêts liés aux réparations locatives ; 

CONSTATE la compensation légale entre les deux créances ;

DIT que Madame [X] [K] reste devoir la somme de 1.779,07 euros à la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

CONDAMNE la SA d'HLM ICF ATLANTIQUE aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-09-14T19:11:17.202Z.