notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rouen, Annexe Rue de Crosne, 11 septembre 2026, n° 25/01293

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2021, Monsieur [X] [M] a donné à bail à Madame [S] [N] un appartement situé 3 bis rue Jeanne d'Arc au PETIT QUEVILLY (76140), pour un loyer mensuel de 750 euros. 

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le même jour. 

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, Monsieur [X] [M] a fait signifier à Madame [S] [N] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 9.667 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par notification électronique du 3 janvier 2025, Monsieur [X] [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, Monsieur [X] [M] a fait assigner Madame [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;
- ordonner l’expulsion de Madame [S] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; 
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls de la défenderesse ; 
- condamner Madame [S] [N] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 9.842,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;
- la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture et les frais d'expulsion ;
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 4 avril 2025.

Appelée à l'audience du 10 octobre 2025, l'affaire a fait l'objet de renvois aux fins de sa mise en état avant d'être retenue à l'audience de plaidoiries du 9 juin 2026. 




Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives, déposées à l'audience du 9 juin 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Monsieur [X] [M], représenté par son conseil, sollicite du tribunal de : 
- sur l'exception d'insalubrité,
- rejeter comme manifestement infondée et procédant d'une mauvaise foi caractérisée l'exception d'insalubrité opposée en défense par Madame [N] ; 
- constater que Madame [N] est seule et entièrement responsable de l'état dégradé du logement, lequel résulte exclusivement de ses installations frauduleuses, de son défaut d'entretien et de son usage anormal des lieux ; 
- sur la résiliation du bail visant la clause résolutoire,
- constater acquise la clause résolutoire de plein droit du bail du 28 février 2021 et en conséquence, constater la résiliation dudit contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire ; 
- sur l'expulsion,
- constater et prendre acte du départ effectif de Madame [N] du logement en date du 22 juillet 2025 ; 
- juger que la demande d'expulsion est sans devenue sans objet ; 
- sur les condamnations pécuniaires,
- condamner Madame [N] à payer à Monsieur [M] la somme de 9.842,74 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés, selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer en date du 2 janvier 2025 ; 
- condamner Madame [N] à régler une indemnité d'occupation, correspondant au montant du loyer augmenté des charges soit 750 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux soit le 22 juillet 2025 ; 
- condamner Madame [N] à régler la somme de 2.400 euros au titre des frais de remise en état du logement ; 
- condamner Madame [S] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, de la saisine de la CCAPEX ainsi que du présent acte et de sa dénonciation à la Préfecture pour un coût total de 313,85 euros ; 
- condamner Madame [S] [N] à régler la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 

Aux termes de ses conclusions n°2, déposées à l'audience du 9 juin 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Madame [S] [N], représentée par son conseil, demande au tribunal de : 
- débouter Monsieur [M] de ses demandes, fins et conclusions ;
- en tout état de cause, dire Monsieur [M] entièrement responsable des désordres subis par elle dans l'exécution de son contrat de bail pour le logement : 
- en conséquence, 
- condamner Monsieur [M] à lui verser la somme de 5.512,50 euros pour le trouble de jouissance subi ; 
- condamner Monsieur [M] à lui rembourser la somme de 416 euros correspondant aux provisions pour charges versées par elle ; 
- condamner Monsieur [M] à lui verser la somme de 2.163,50 euros au titre du préjudice financier subi par elle ; 
- condamner Monsieur [M] à lui verser à la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral subi ; 
- ordonner, s'il y a lieu, la compensation des sommes dues ; 
- condamner Monsieur [M] à verser à Maître LEPEUX une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions combinées des articles 700 du code de procédure civile et 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 ; 
- condamner Monsieur [M] aux entiers dépens. 

Pour l'exposé complet des moyens des parties, le tribunal se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur l'indécence du logement

Madame [S] [N] fait valoir que dès l'entrée dans les lieux, elle a pu constater que le logement présentait un certain désordre mais qu'elle a subi des dégradations plus importantes, en cours d'exécution du bail, en raison notamment d'une infection de punaises de lit, de la présence de rongeurs, de dégâts des eaux et d’un début d’incendie, ce qui excède un simple état d'usure du logement. 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné. […].

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Ainsi, en application des articles 1719 du code civil, et 6 de la loi du 6 juillet 1989 précités le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire. Dans ce cadre-là, le bailleur est tenu de garantir son locataire des troubles que lui-même ou certaines personnes dont il doit répondre pourraient lui causer. 

L'obligation pour le bailleur de remettre un logement décent au locataire est une obligation de résultat qui ne cesse qu'en cas de force majeure. 

Il résulte aussi des articles L.843-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation que la caisse d'allocations familiales peut être saisie par le locataire qui constate que son logement ne respecte pas les critères de décence. Elle mandate alors un organisme habilité pour réaliser une visite du logement et si le logement est jugé non décent, elle notifie le constat au bailleur et au locataire. Le versement de l'allocation logement est suspendu et le bailleur a un délai de 18 mois pour réaliser les travaux de mise en conformité. 

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

En l'espèce, il résulte de l'état des lieux d'entrée datant du 28 février 2021 versé aux débats et signé contradictoirement par les parties que le logement a été donné dans un bon état général. Aucune observation n'est formée par la locataire tant au moment de la signature de l'état des lieux d'entrée que dans les 10 jours à compter de sa signature conformément au délai prévu par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. 
Il n'est pas, notamment, signalé par la locataire une absence d'accès à l'eau courante alors que le relevé d'eau froide de l'ancien locataire est effectué et figure sur l'état des lieux. Des pièces produites aux débats et des déclarations mêmes de Madame [N], il serait uniquement déploré une saleté de la maison, sans que cela ne ressorte de pièces objectives. 

Si en effet, le bailleur doit délivrer un logement décent à son locataire durant toute l'exécution du contrat de bail, force est de constater qu'entre 2021 et début 2025, Madame [N] ne justifie pas, contrairement à ses dires, d'avoir alerté son bailleur sur des problématiques au sein de son logement, pouvant laisser supposer que le logement était particulièrement insalubre.
 Les premiers éléments produits allant dans ce sens sont un signalement effectué début janvier 2025 auprès de la CAF et la copie du début d'une lettre en date du 17 janvier 2025 déposée au SAUJ du tribunal judiciaire de Rouen pour le Procureur de la République où il est évoqué uniquement la présence de punaises de lit et non comme cela est évoqué dans les conclusions une coupure d'eau abusive depuis 5 mois (pièce n°17 défenderesse). 

Madame [S] [N] évoque en effet avoir subi une invasion de punaises des lits dès les premiers jours de son installation. Toutefois, elle n'en apporte absolument pas la preuve, ne produisant aucune pièce objective dans ce sens. Il en va de même sur la présence de rongeurs au sein de son domicile. 

Elle évoque aussi avoir subi l'inondation de la terrasse de son logement en raison d'un défaut d'évacuation des eaux mais que son propriétaire a refusé de signer les déclarations de sinistre effectuées à l'assurance. Toutefois, là encore, elle n'apporte aucune preuve corroborant ce qu'elle a pu exposés tant sur la survenance d'un sinistre que sur le refus de son bailleur de faire une déclaration de sinistre. Il en va de même pour la survenue d’un début d’incendie au cours de l’année 2025 en raison de l’installation électrique qui serait défecteuse.

Il est produit uniquement un rapport suite à la visite effectuée le 3 mars 2025 par Monsieur [P] [J], gestionnaire du service logement de la mairie de PETIT QUEVILLY. Aux termes de ce rapport, il est alors constaté la présence de désordres et des manquements aux règles d’hygiène notamment en ce qui concerne : 
- la présence généralisée de moisissures dans les chambres ;
- des traces d'infiltration dans le salon et le garage ; 
- la présence de fissures dans l'une des chambres à l'étage : 
- les prises électriques détériorées. 

Cependant, ces simples constatations ne peuvent à elles seules faire peser sur le bailleur une responsabilité alors même que cela peut être lié également au comportement du locataire. Ainsi, la procédure de constat de non-décence de la CAF ne peut à elle seule caractériser un manquement du bailleur à son obligation. D'autant plus que le bailleur apporte la preuve, sans que des travaux ne semblent avoir été exécutés, que le 18 mars 2026, Monsieur [P] [J] lui a confirmé par mail le classement du dossier « lequel n'appelle pas de visite de contrôle future ». 

S'agissant de la coupure d'eau constatée aussi par les services d'hygiène, Madame [N] expose que l'eau est suspendue depuis août 2024 et qu'elle a pris contact avec la Métropole de Rouen mais que le technicien n'a pu investiguer sur la coupure dès lors que le robinet d'arrivée d'eau se situe dans la cave dont seul le propriétaire en a la clé. Il est à noter toutefois que la locataire indique deux endroits différents de l'arrivée d'eau, tantôt une fois dans la cave, tantôt une autre fois dans le garage (dont pourtant elle a accès comme l'indique l'état des lieux d'entrée et dont il est justifié qu'elle y a accès puisqu'elle a pu installer une citerne d'eau). Elle ne justifie toutefois pas, tant de la date de la coupure d'eau, de ses correspondances avec la Métropole de Rouen que du refus de son bailleur de lui donner accès à l'eau.

Elle reconnaît avoir utiliser une citerne d'eau et d'avoir fait une manœuvre destinée à permettre l'accès à l'eau. Or, le bailleur justifie, par la production du compteur d'eau lors du départ de sa précédente locataire et le 22 juillet 2025 qu'il s'agit de la même consommation d'eau, alors même que 4 ans se sont écoulés, laissant présupposer que Madame [N] n'a jamais souscrit de contrat avec la Métropole pour s'alimenter en eau. Elle expose que les toilettes étaient dégradées en raison de l'absence de chasse d'eau mais ne produit pas de pièces en ce sens. 

Par conséquent, Madame [S] [N] n’apporte, sur aucun des chefs dont elle se prévaut, la preuve de l’indécence de son logement qui serait lié à la nécessité de réaliser des travaux au sein de son logement. 

Ainsi, le logement donné à bail ne peut être déclaré indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. 

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative 

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, Monsieur [X] [M] produit le bail en date du 28 février 2021 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 31 décembre 2024, faisant état d'une dette locative d'un montant de 9.667 euros. 

Sur l'exception d'inexécution 

Madame [N] reconnaît ne pas s'être acquittée de ses loyers d'avril 2024 à juin 2025 mais évoque d'une part l'exception d’inexécution. 

En matière de bail, l’exception d’inexécution ne peut être invoquée que si le logement est affecté de désordres si importants qu’ils rendent l’utilisation des lieux conformément à leur destination impossible (Civ. 3ème, du 16 février 2000, 98-12.435, Civ. 3ème, 2 décembre 2014, 13-22.609).

Il résulte des éléments précédemment évoqués que la locataire n'apportait pas la preuve que son logement était affecté de désordres si importants qu'ils rendaient l'utilisation des lieux impossibles, de telle sorte que l'exception d'inexécution ne sera pas retenue. 

Sur la preuve du montant 

D'autre part, Madame [N] conteste les sommes réclamées faisant valoir que les sommes revendiquées sont en contradiction avec les pièces produites et notamment les quittances. 
Force est de constater en effet que pour 6 quittances de loyers produites, il existe une discordance entre le montant figurant sur décompte de Monsieur [M] versé à la procédure et la quittance. 


Ainsi, il est indiqué : 
- qu'en septembre 2021, il n'a été payé que la somme de 650 euros, alors qu'une quittance pour un montant de 750 euros a été remise ;
- qu'en décembre 2021, il n'a été payé que le somme de 500 euros, alors qu'une quittance pour un montant de 750 euros a été remise ; 
- qu'en janvier 2022, il a été payé la somme de 850 euros, alors qu'une quittance pour un montant de 750 euros a été remise ; 
- qu'en février 2021, il a été payé la somme de 800 euros, alors qu'une quittance pour un montant de 750 euros a été remise ; 
- qu'en février 2023, il n'a été payé que la somme de 600 euros, alors qu'une quittance pour un montant de 750 euros a été remise ; 
- qu'en mars 2023, il a été payé la somme de 770 euros, alors qu'une quittance pour un montant de 750 euros a été remise ; 
- qu'en avril 2023, il a été payé la somme de 760 euros, alors qu'une quittance pour un montant de 750 euros a été remise. 

En l'absence d'explications du bailleur sur cette discordance, il conviendra de rectifier uniquement le montant des sommes dues par rapport aux quittances communiquées par la locataire, qui sur les autres montants réclamés n'apportent pas la preuve de paiement, d'autant plus qu'elle reconnaît, aux termes de ses écritures, ne pas avoir payé les loyers d'avril 2024 à juin 2025. 

Par conséquent, Madame [S] [N] sera condamnée à payer à Monsieur [X] [M] la somme de 9.347 euros, au titre des loyers et charges dus, arrêtés à la date du 31 décembre 2024, mois de décembre 2024 inclus. 

Cependant, Madame [S] [N] sollicite le remboursement des charges pour un montant de 416 euros, faisant valoir que le contrat de bail ne mentionnait pas le montant des charges récupérables alors même que sur l'attestation de loyers, il est sollicité la somme de 8 euros au titre des provisions sur charges et qu'elle n'a jamais été destinataire d'un justificatif justifiant le montant des charges.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée […] ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ». 

La liste des charges locatives est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui est à la fois impérative et limitative.

Il est de jurisprudence constante (troisième chambre civile, cour de cassation, 10 février 2015, n°13-27.209) que les charges locatives ne sont récupérables que si le bailleur apporte la preuve qu'il a adressé au locataire le décompte annuel et le mode de répartition et qu'à contrario, il convient de considérer que les charges locatives ne sont pas justifiées et d'ordonner que les provisions versées soient restituées. 

En l'espèce, il apparaît en effet que le contrat de bail ne prévoyait pas le paiement de charges dès lors que le paragraphe y afférent a été barré. Toutefois, il ressort des quittances de loyers produites par la locataire qu'il est toutefois prévu sur la somme de 750 euros réclamée tous les mois, des charges évaluées à 8 euros. C'est aussi ce qui est indiqué sur l'attestation de loyers versée à la CAF le 17 février 2022 où le bailleur déclare un loyer sans les charges de 742 euros. 
Dès lors, il convient de considérer que le bailleur appliquait bien une provision sur charges mensuelle à hauteur de 8 euros tous les mois.

Or, Monsieur [X] [M] n'apporte nullement la preuve avoir procédé à une régularisation des charges durant l'exécution du contrat. 

Par conséquent, il sera restitué les provisions sur charges payées par la locataire à hauteur de 8 euros sur uniquement les mois qui ont été payés par elle et/ou par la CAF, soit 40 mois. 

Dès lors, Monsieur [X] [M] sera condamné à rembourser la somme de 320 euros à Madame [S] [N]. 

Il résulte des dispositions combinées des articles 1289 et 1291 du code civil, que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, de dettes connexes, il s'opère entre elles une compensation.

Par conséquent, il convient de dire que Madame [S] [N] sera uniquement condamnée à payer à Monsieur [X] [M] la somme de 9.207 euros, au titre des loyers impayés à la date du 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande au titre de la remise des quittances de loyers

L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. Cependant, cette obligation existe que pour autant que le preneur en sollicite l'exécution.

La délivrance d'une quittance n'est pas due si le loyer n'a pas été intégralement payé mais le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l'espèce, Madame [N] indique que Monsieur [M] n'a délivré que partiellement les quittances de loyers, précisant que les quittances de loyers qu'elle a reçues sont les quittances dont elle en a fait la demande, les quittances n'étant pas délivrées automatiquement par Monsieur [M] et sollicite dès lors l'allocation de dommages et intérêts. 

Or, comme il a été rappelé l'exigence de remettre une quittance n'est due par le bailleur que si le locataire en fait la demande. 

Par conséquent, Madame [N] ne peut réclamer une réparation pécuniaire pour l'absence de délivrance de quittances qu'elle n'a pas de surcroît demandé à son bailleur avant l'introduction de la présente procédure et ce, d'autant plus qu'elle ne chiffre pas le préjudice dont elle se prévaut, ne reprenant pas la demande au titre du dispositif. 
Sur la résiliation du bail 

Sur la recevabilité de la demande 

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 4 avril 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 10 octobre 2025. 

Par ailleurs, Monsieur [X] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [X] [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond 

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 2 janvier 2025 pour un montant en principal de 9.667 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Il résulte toutefois des développements précédents que le montant des sommes dues était de 9.347 euros au 31 décembre 2024. 

Cependant, il est de jurisprudence constante qu'un commandement de payer erroné demeure valable pour la partie de la dette qui est due. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé pour un montant de 9.347 euros n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 2 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 février 2021 à compter du 3 mars 2025. 




Sur la demande d'expulsion 

Il y a lieu de prendre acte du désistement de Monsieur [X] [M] de sa demande d'expulsion, Madame [S] [N] ayant quitté les lieux loués. 

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 3 mars 2025, Madame [S] [N] est sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé, sans les charges compte tenu des développements précédents, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [S] [N] à son paiement à compter de 3 mars 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

La locataire et le bailleur ne sont pas d'accord sur la date exacte du départ des lieux, Madame [N] reconnaissant qu'elle ne se souvient plus de la date à laquelle elle a quitté le logement. 

En l'absence d'autres éléments de la part de Monsieur [M], il sera retenu la date du 30 juin 2025, pour acter la libération effective des lieux par Madame [N]. 

Egalement, il sera souligné que Monsieur [X] [M] ne sollicite pas les loyers impayés entre le 31 décembre 2024 et la date de résliation du bail au 3 mars 2025, de telle sorte que Madame [N] ne peut être condamnée au paiement des loyers de janvier et février 2025.

Sur les dommages et intéês au titre du préudice de jouissance 

Madame [S] [N] sollicite l'indemnisation d'un préjudice de jouissance en raison de l'indécence de son logement.

Toutefois, il résulte des éléments précédents qu'elle n'apporte pas la preuve de l'indécence de son logement, de telle sorte qu'elle sera déboutée de sa demande au titre du préjudice de jouissance. 


Sur la demande de dommages et intéês au titre du préudice financier 

Madame [S] [N] demande aussi l'indemnisation de préjudice financier car elle se serait retrouvée sans eau pendant prè de 10 mois, d'aoû 2024 àjuin 2025. 

De même, comme évoqué précédemment, Madame [S] [N] n'apporte pas la preuve de la durée de cette coupure d'eau, ni du fait que cela repose sur la responsabilitéde son bailleur.
 
De plus, il convient de souligner que si elle indique avoir été dans l'obligation d'acheter une citerne d'eau et le matériel associé elle n'en apporte pas la preuve, indiquant ne pas avoir gardé les factures ni du fait qu'elle a dû acheter de l'eau en vrac ou à son voisin pour assurer ses besoins au quotidien. 

Ainsi, Madame [S] [N] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral 

Compte tenu des développements précédents, Madame [S] [N] sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral lié au choc émotionnel qu'elle aurait subi par rapport à l'état de son logement. 

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle. 


Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. 

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat. 

S'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502). 

Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l'état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d'huissier que s'il démontre qu'il n'a pas été possible d'établir l'état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l'état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Faute d'état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 1732 du même code précise qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

En l'espèce, si Monsieur [X] [M] produit un état des lieux d'entrée, il ne produit pas d'état des lieux de sortie mais uniquement des photographies datées du 22 juillet 2025. 

Madame [N] indique, quant à elle, que Monsieur [M] a repris de manière illégale le logement, en changeant les serrures dès le début de son déménagement. Monsieur [M], tout en précisant que Madame [N] n'a pas procédé aux formalités obligatoires en quittant le logement et donc à la remise des clés, n'explique pas alors comment il a pu pénétrer dans le logement, en l'absence de décision de justice et d'intervention d'un commissaire de justice. 

Par conséquent, les photographies prises par le bailleur ne peuvent constituer une preuve des dégradations causées par la locataire, dès lors que le tribunal ne peut savoir dans quelles circonstances, elles ont été réalisées. 

Ainsi, à défaut de preuve recevable, Monsieur [X] [M] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives. 
Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [N] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX. 

Il convient également de condamner Madame [S] [N] à payer à Monsieur [X] [M] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [X] [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 février 2021 entre Monsieur [X] [M] d'une part, et Madame [S] [N] d'autre part, concernant les locaux situés 3 bis rue Jeanne d'Arc au PETIT QUEVILLY, sont réunies à la date du 3 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONSTATE le désistement de Monsieur [X] [M] de sa demande d'expulsion de Madame [S] [N] ; 

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer à Madame [S] [N] la somme de 320 euros au titre de la restitution des provisions sur charges ; 

CONDAMNE Madame [S] [N] à payer à Monsieur [X] [M] la somme de 9.347 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31décembre 2024, échéance de décembre 2024, incluse ; 

CONSTATE la compensation légale entre les deux créances ;

DIT que Madame [S] [N] restent devoir à Monsieur [X] [M] la somme de 9.207 euros, au titre des loyers impayés à la date du 31 décembre 2024, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [S] [N] à compter du 3 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du seul loyer aurait été du si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 742 euros ; 

CONDAMNE Madame [S] [N] à payer à Monsieur [X] [M] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 mars 2025, échéance de mars 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, soit le 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ; 

DEBOUTE Madame [S] [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE Madame [S] [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier ;

DEBOUTE Madame [S] [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; 

DEBOUTE Monsieur [X] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives ; 

CONDAMNE Madame [S] [N] à payer à Monsieur [X] [M] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [S] [N] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 janvier 2025, le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ; 

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Texte intégral
DOSSIER N° RG 25/01293 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NHAS


JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2026


_____________________________________________________________________________________________


DEMANDEUR :

M. [X] [M]
233 rue du Président Kennedy
76140 LE PETIT-QUEVILLY
Représenté par Me Amèle MANSOURI, avocat au barreau de ROUEN


DEFENDERESSE :

Mme [S] [N]
3 Bis rue Jeanne d’Arc
76140 LE PETIT QUEVILLY
Représentée par Me Marie LEPEUC, avocat au barreau de ROUEN


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats à l'audience publique du 09 Juin 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE


Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2021, Monsieur [X] [M] a donné à bail à Madame [S] [N] un appartement situé 3 bis rue Jeanne d'Arc au PETIT QUEVILLY (76140), pour un loyer mensuel de 750 euros. 

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le même jour. 

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, Monsieur [X] [M] a fait signifier à Madame [S] [N] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 9.667 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par notification électronique du 3 janvier 2025, Monsieur [X] [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, Monsieur [X] [M] a fait assigner Madame [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;
- ordonner l’expulsion de Madame [S] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; 
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls de la défenderesse ; 
- condamner Madame [S] [N] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 9.842,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;
- la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture et les frais d'expulsion ;
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 4 avril 2025.

Appelée à l'audience du 10 octobre 2025, l'affaire a fait l'objet de renvois aux fins de sa mise en état avant d'être retenue à l'audience de plaidoiries du 9 juin 2026. 




Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives, déposées à l'audience du 9 juin 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Monsieur [X] [M], représenté par son conseil, sollicite du tribunal de : 
- sur l'exception d'insalubrité,
- rejeter comme manifestement infondée et procédant d'une mauvaise foi caractérisée l'exception d'insalubrité opposée en défense par Madame [N] ; 
- constater que Madame [N] est seule et entièrement responsable de l'état dégradé du logement, lequel résulte exclusivement de ses installations frauduleuses, de son défaut d'entretien et de son usage anormal des lieux ; 
- sur la résiliation du bail visant la clause résolutoire,
- constater acquise la clause résolutoire de plein droit du bail du 28 février 2021 et en conséquence, constater la résiliation dudit contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire ; 
- sur l'expulsion,
- constater et prendre acte du départ effectif de Madame [N] du logement en date du 22 juillet 2025 ; 
- juger que la demande d'expulsion est sans devenue sans objet ; 
- sur les condamnations pécuniaires,
- condamner Madame [N] à payer à Monsieur [M] la somme de 9.842,74 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés, selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer en date du 2 janvier 2025 ; 
- condamner Madame [N] à régler une indemnité d'occupation, correspondant au montant du loyer augmenté des charges soit 750 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux soit le 22 juillet 2025 ; 
- condamner Madame [N] à régler la somme de 2.400 euros au titre des frais de remise en état du logement ; 
- condamner Madame [S] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, de la saisine de la CCAPEX ainsi que du présent acte et de sa dénonciation à la Préfecture pour un coût total de 313,85 euros ; 
- condamner Madame [S] [N] à régler la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 

Aux termes de ses conclusions n°2, déposées à l'audience du 9 juin 2026, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Madame [S] [N], représentée par son conseil, demande au tribunal de : 
- débouter Monsieur [M] de ses demandes, fins et conclusions ;
- en tout état de cause, dire Monsieur [M] entièrement responsable des désordres subis par elle dans l'exécution de son contrat de bail pour le logement : 
- en conséquence, 
- condamner Monsieur [M] à lui verser la somme de 5.512,50 euros pour le trouble de jouissance subi ; 
- condamner Monsieur [M] à lui rembourser la somme de 416 euros correspondant aux provisions pour charges versées par elle ; 
- condamner Monsieur [M] à lui verser la somme de 2.163,50 euros au titre du préjudice financier subi par elle ; 
- condamner Monsieur [M] à lui verser à la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral subi ; 
- ordonner, s'il y a lieu, la compensation des sommes dues ; 
- condamner Monsieur [M] à verser à Maître LEPEUX une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions combinées des articles 700 du code de procédure civile et 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 ; 
- condamner Monsieur [M] aux entiers dépens. 

Pour l'exposé complet des moyens des parties, le tribunal se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION 

Sur l'indécence du logement

Madame [S] [N] fait valoir que dès l'entrée dans les lieux, elle a pu constater que le logement présentait un certain désordre mais qu'elle a subi des dégradations plus importantes, en cours d'exécution du bail, en raison notamment d'une infection de punaises de lit, de la présence de rongeurs, de dégâts des eaux et d’un début d’incendie, ce qui excède un simple état d'usure du logement. 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné. […].

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Ainsi, en application des articles 1719 du code civil, et 6 de la loi du 6 juillet 1989 précités le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire. Dans ce cadre-là, le bailleur est tenu de garantir son locataire des troubles que lui-même ou certaines personnes dont il doit répondre pourraient lui causer. 

L'obligation pour le bailleur de remettre un logement décent au locataire est une obligation de résultat qui ne cesse qu'en cas de force majeure. 

Il résulte aussi des articles L.843-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation que la caisse d'allocations familiales peut être saisie par le locataire qui constate que son logement ne respecte pas les critères de décence. Elle mandate alors un organisme habilité pour réaliser une visite du logement et si le logement est jugé non décent, elle notifie le constat au bailleur et au locataire. Le versement de l'allocation logement est suspendu et le bailleur a un délai de 18 mois pour réaliser les travaux de mise en conformité. 

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

En l'espèce, il résulte de l'état des lieux d'entrée datant du 28 février 2021 versé aux débats et signé contradictoirement par les parties que le logement a été donné dans un bon état général. Aucune observation n'est formée par la locataire tant au moment de la signature de l'état des lieux d'entrée que dans les 10 jours à compter de sa signature conformément au délai prévu par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. 
Il n'est pas, notamment, signalé par la locataire une absence d'accès à l'eau courante alors que le relevé d'eau froide de l'ancien locataire est effectué et figure sur l'état des lieux. Des pièces produites aux débats et des déclarations mêmes de Madame [N], il serait uniquement déploré une saleté de la maison, sans que cela ne ressorte de pièces objectives. 

Si en effet, le bailleur doit délivrer un logement décent à son locataire durant toute l'exécution du contrat de bail, force est de constater qu'entre 2021 et début 2025, Madame [N] ne justifie pas, contrairement à ses dires, d'avoir alerté son bailleur sur des problématiques au sein de son logement, pouvant laisser supposer que le logement était particulièrement insalubre.
 Les premiers éléments produits allant dans ce sens sont un signalement effectué début janvier 2025 auprès de la CAF et la copie du début d'une lettre en date du 17 janvier 2025 déposée au SAUJ du tribunal judiciaire de Rouen pour le Procureur de la République où il est évoqué uniquement la présence de punaises de lit et non comme cela est évoqué dans les conclusions une coupure d'eau abusive depuis 5 mois (pièce n°17 défenderesse). 

Madame [S] [N] évoque en effet avoir subi une invasion de punaises des lits dès les premiers jours de son installation. Toutefois, elle n'en apporte absolument pas la preuve, ne produisant aucune pièce objective dans ce sens. Il en va de même sur la présence de rongeurs au sein de son domicile. 

Elle évoque aussi avoir subi l'inondation de la terrasse de son logement en raison d'un défaut d'évacuation des eaux mais que son propriétaire a refusé de signer les déclarations de sinistre effectuées à l'assurance. Toutefois, là encore, elle n'apporte aucune preuve corroborant ce qu'elle a pu exposés tant sur la survenance d'un sinistre que sur le refus de son bailleur de faire une déclaration de sinistre. Il en va de même pour la survenue d’un début d’incendie au cours de l’année 2025 en raison de l’installation électrique qui serait défecteuse.

Il est produit uniquement un rapport suite à la visite effectuée le 3 mars 2025 par Monsieur [P] [J], gestionnaire du service logement de la mairie de PETIT QUEVILLY. Aux termes de ce rapport, il est alors constaté la présence de désordres et des manquements aux règles d’hygiène notamment en ce qui concerne : 
- la présence généralisée de moisissures dans les chambres ;
- des traces d'infiltration dans le salon et le garage ; 
- la présence de fissures dans l'une des chambres à l'étage : 
- les prises électriques détériorées. 

Cependant, ces simples constatations ne peuvent à elles seules faire peser sur le bailleur une responsabilité alors même que cela peut être lié également au comportement du locataire. Ainsi, la procédure de constat de non-décence de la CAF ne peut à elle seule caractériser un manquement du bailleur à son obligation. D'autant plus que le bailleur apporte la preuve, sans que des travaux ne semblent avoir été exécutés, que le 18 mars 2026, Monsieur [P] [J] lui a confirmé par mail le classement du dossier « lequel n'appelle pas de visite de contrôle future ». 

S'agissant de la coupure d'eau constatée aussi par les services d'hygiène, Madame [N] expose que l'eau est suspendue depuis août 2024 et qu'elle a pris contact avec la Métropole de Rouen mais que le technicien n'a pu investiguer sur la coupure dès lors que le robinet d'arrivée d'eau se situe dans la cave dont seul le propriétaire en a la clé. Il est à noter toutefois que la locataire indique deux endroits différents de l'arrivée d'eau, tantôt une fois dans la cave, tantôt une autre fois dans le garage (dont pourtant elle a accès comme l'indique l'état des lieux d'entrée et dont il est justifié qu'elle y a accès puisqu'elle a pu installer une citerne d'eau). Elle ne justifie toutefois pas, tant de la date de la coupure d'eau, de ses correspondances avec la Métropole de Rouen que du refus de son bailleur de lui donner accès à l'eau.

Elle reconnaît avoir utiliser une citerne d'eau et d'avoir fait une manœuvre destinée à permettre l'accès à l'eau. Or, le bailleur justifie, par la production du compteur d'eau lors du départ de sa précédente locataire et le 22 juillet 2025 qu'il s'agit de la même consommation d'eau, alors même que 4 ans se sont écoulés, laissant présupposer que Madame [N] n'a jamais souscrit de contrat avec la Métropole pour s'alimenter en eau. Elle expose que les toilettes étaient dégradées en raison de l'absence de chasse d'eau mais ne produit pas de pièces en ce sens. 

Par conséquent, Madame [S] [N] n’apporte, sur aucun des chefs dont elle se prévaut, la preuve de l’indécence de son logement qui serait lié à la nécessité de réaliser des travaux au sein de son logement. 

Ainsi, le logement donné à bail ne peut être déclaré indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. 

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative 

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, Monsieur [X] [M] produit le bail en date du 28 février 2021 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 31 décembre 2024, faisant état d'une dette locative d'un montant de 9.667 euros. 

Sur l'exception d'inexécution 

Madame [N] reconnaît ne pas s'être acquittée de ses loyers d'avril 2024 à juin 2025 mais évoque d'une part l'exception d’inexécution. 

En matière de bail, l’exception d’inexécution ne peut être invoquée que si le logement est affecté de désordres si importants qu’ils rendent l’utilisation des lieux conformément à leur destination impossible (Civ. 3ème, du 16 février 2000, 98-12.435, Civ. 3ème, 2 décembre 2014, 13-22.609).

Il résulte des éléments précédemment évoqués que la locataire n'apportait pas la preuve que son logement était affecté de désordres si importants qu'ils rendaient l'utilisation des lieux impossibles, de telle sorte que l'exception d'inexécution ne sera pas retenue. 

Sur la preuve du montant 

D'autre part, Madame [N] conteste les sommes réclamées faisant valoir que les sommes revendiquées sont en contradiction avec les pièces produites et notamment les quittances. 
Force est de constater en effet que pour 6 quittances de loyers produites, il existe une discordance entre le montant figurant sur décompte de Monsieur [M] versé à la procédure et la quittance. 


Ainsi, il est indiqué : 
- qu'en septembre 2021, il n'a été payé que la somme de 650 euros, alors qu'une quittance pour un montant de 750 euros a été remise ;
- qu'en décembre 2021, il n'a été payé que le somme de 500 euros, alors qu'une quittance pour un montant de 750 euros a été remise ; 
- qu'en janvier 2022, il a été payé la somme de 850 euros, alors qu'une quittance pour un montant de 750 euros a été remise ; 
- qu'en février 2021, il a été payé la somme de 800 euros, alors qu'une quittance pour un montant de 750 euros a été remise ; 
- qu'en février 2023, il n'a été payé que la somme de 600 euros, alors qu'une quittance pour un montant de 750 euros a été remise ; 
- qu'en mars 2023, il a été payé la somme de 770 euros, alors qu'une quittance pour un montant de 750 euros a été remise ; 
- qu'en avril 2023, il a été payé la somme de 760 euros, alors qu'une quittance pour un montant de 750 euros a été remise. 

En l'absence d'explications du bailleur sur cette discordance, il conviendra de rectifier uniquement le montant des sommes dues par rapport aux quittances communiquées par la locataire, qui sur les autres montants réclamés n'apportent pas la preuve de paiement, d'autant plus qu'elle reconnaît, aux termes de ses écritures, ne pas avoir payé les loyers d'avril 2024 à juin 2025. 

Par conséquent, Madame [S] [N] sera condamnée à payer à Monsieur [X] [M] la somme de 9.347 euros, au titre des loyers et charges dus, arrêtés à la date du 31 décembre 2024, mois de décembre 2024 inclus. 

Cependant, Madame [S] [N] sollicite le remboursement des charges pour un montant de 416 euros, faisant valoir que le contrat de bail ne mentionnait pas le montant des charges récupérables alors même que sur l'attestation de loyers, il est sollicité la somme de 8 euros au titre des provisions sur charges et qu'elle n'a jamais été destinataire d'un justificatif justifiant le montant des charges.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée […] ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ». 

La liste des charges locatives est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui est à la fois impérative et limitative.

Il est de jurisprudence constante (troisième chambre civile, cour de cassation, 10 février 2015, n°13-27.209) que les charges locatives ne sont récupérables que si le bailleur apporte la preuve qu'il a adressé au locataire le décompte annuel et le mode de répartition et qu'à contrario, il convient de considérer que les charges locatives ne sont pas justifiées et d'ordonner que les provisions versées soient restituées. 

En l'espèce, il apparaît en effet que le contrat de bail ne prévoyait pas le paiement de charges dès lors que le paragraphe y afférent a été barré. Toutefois, il ressort des quittances de loyers produites par la locataire qu'il est toutefois prévu sur la somme de 750 euros réclamée tous les mois, des charges évaluées à 8 euros. C'est aussi ce qui est indiqué sur l'attestation de loyers versée à la CAF le 17 février 2022 où le bailleur déclare un loyer sans les charges de 742 euros. 
Dès lors, il convient de considérer que le bailleur appliquait bien une provision sur charges mensuelle à hauteur de 8 euros tous les mois.

Or, Monsieur [X] [M] n'apporte nullement la preuve avoir procédé à une régularisation des charges durant l'exécution du contrat. 

Par conséquent, il sera restitué les provisions sur charges payées par la locataire à hauteur de 8 euros sur uniquement les mois qui ont été payés par elle et/ou par la CAF, soit 40 mois. 

Dès lors, Monsieur [X] [M] sera condamné à rembourser la somme de 320 euros à Madame [S] [N]. 

Il résulte des dispositions combinées des articles 1289 et 1291 du code civil, que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, de dettes connexes, il s'opère entre elles une compensation.

Par conséquent, il convient de dire que Madame [S] [N] sera uniquement condamnée à payer à Monsieur [X] [M] la somme de 9.207 euros, au titre des loyers impayés à la date du 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande au titre de la remise des quittances de loyers

L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. Cependant, cette obligation existe que pour autant que le preneur en sollicite l'exécution.

La délivrance d'une quittance n'est pas due si le loyer n'a pas été intégralement payé mais le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l'espèce, Madame [N] indique que Monsieur [M] n'a délivré que partiellement les quittances de loyers, précisant que les quittances de loyers qu'elle a reçues sont les quittances dont elle en a fait la demande, les quittances n'étant pas délivrées automatiquement par Monsieur [M] et sollicite dès lors l'allocation de dommages et intérêts. 

Or, comme il a été rappelé l'exigence de remettre une quittance n'est due par le bailleur que si le locataire en fait la demande. 

Par conséquent, Madame [N] ne peut réclamer une réparation pécuniaire pour l'absence de délivrance de quittances qu'elle n'a pas de surcroît demandé à son bailleur avant l'introduction de la présente procédure et ce, d'autant plus qu'elle ne chiffre pas le préjudice dont elle se prévaut, ne reprenant pas la demande au titre du dispositif. 
Sur la résiliation du bail 

Sur la recevabilité de la demande 

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 4 avril 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 10 octobre 2025. 

Par ailleurs, Monsieur [X] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [X] [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond 

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 2 janvier 2025 pour un montant en principal de 9.667 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Il résulte toutefois des développements précédents que le montant des sommes dues était de 9.347 euros au 31 décembre 2024. 

Cependant, il est de jurisprudence constante qu'un commandement de payer erroné demeure valable pour la partie de la dette qui est due. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé pour un montant de 9.347 euros n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 2 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 février 2021 à compter du 3 mars 2025. 




Sur la demande d'expulsion 

Il y a lieu de prendre acte du désistement de Monsieur [X] [M] de sa demande d'expulsion, Madame [S] [N] ayant quitté les lieux loués. 

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 3 mars 2025, Madame [S] [N] est sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé, sans les charges compte tenu des développements précédents, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [S] [N] à son paiement à compter de 3 mars 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

La locataire et le bailleur ne sont pas d'accord sur la date exacte du départ des lieux, Madame [N] reconnaissant qu'elle ne se souvient plus de la date à laquelle elle a quitté le logement. 

En l'absence d'autres éléments de la part de Monsieur [M], il sera retenu la date du 30 juin 2025, pour acter la libération effective des lieux par Madame [N]. 

Egalement, il sera souligné que Monsieur [X] [M] ne sollicite pas les loyers impayés entre le 31 décembre 2024 et la date de résliation du bail au 3 mars 2025, de telle sorte que Madame [N] ne peut être condamnée au paiement des loyers de janvier et février 2025.

Sur les dommages et intéês au titre du préudice de jouissance 

Madame [S] [N] sollicite l'indemnisation d'un préjudice de jouissance en raison de l'indécence de son logement.

Toutefois, il résulte des éléments précédents qu'elle n'apporte pas la preuve de l'indécence de son logement, de telle sorte qu'elle sera déboutée de sa demande au titre du préjudice de jouissance. 


Sur la demande de dommages et intéês au titre du préudice financier 

Madame [S] [N] demande aussi l'indemnisation de préjudice financier car elle se serait retrouvée sans eau pendant prè de 10 mois, d'aoû 2024 àjuin 2025. 

De même, comme évoqué précédemment, Madame [S] [N] n'apporte pas la preuve de la durée de cette coupure d'eau, ni du fait que cela repose sur la responsabilitéde son bailleur.
 
De plus, il convient de souligner que si elle indique avoir été dans l'obligation d'acheter une citerne d'eau et le matériel associé elle n'en apporte pas la preuve, indiquant ne pas avoir gardé les factures ni du fait qu'elle a dû acheter de l'eau en vrac ou à son voisin pour assurer ses besoins au quotidien. 

Ainsi, Madame [S] [N] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral 

Compte tenu des développements précédents, Madame [S] [N] sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral lié au choc émotionnel qu'elle aurait subi par rapport à l'état de son logement. 

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle. 


Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. 

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat. 

S'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502). 

Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l'état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d'huissier que s'il démontre qu'il n'a pas été possible d'établir l'état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l'état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Faute d'état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 1732 du même code précise qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

En l'espèce, si Monsieur [X] [M] produit un état des lieux d'entrée, il ne produit pas d'état des lieux de sortie mais uniquement des photographies datées du 22 juillet 2025. 

Madame [N] indique, quant à elle, que Monsieur [M] a repris de manière illégale le logement, en changeant les serrures dès le début de son déménagement. Monsieur [M], tout en précisant que Madame [N] n'a pas procédé aux formalités obligatoires en quittant le logement et donc à la remise des clés, n'explique pas alors comment il a pu pénétrer dans le logement, en l'absence de décision de justice et d'intervention d'un commissaire de justice. 

Par conséquent, les photographies prises par le bailleur ne peuvent constituer une preuve des dégradations causées par la locataire, dès lors que le tribunal ne peut savoir dans quelles circonstances, elles ont été réalisées. 

Ainsi, à défaut de preuve recevable, Monsieur [X] [M] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives. 
Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [N] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX. 

Il convient également de condamner Madame [S] [N] à payer à Monsieur [X] [M] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [X] [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 février 2021 entre Monsieur [X] [M] d'une part, et Madame [S] [N] d'autre part, concernant les locaux situés 3 bis rue Jeanne d'Arc au PETIT QUEVILLY, sont réunies à la date du 3 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONSTATE le désistement de Monsieur [X] [M] de sa demande d'expulsion de Madame [S] [N] ; 

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer à Madame [S] [N] la somme de 320 euros au titre de la restitution des provisions sur charges ; 

CONDAMNE Madame [S] [N] à payer à Monsieur [X] [M] la somme de 9.347 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31décembre 2024, échéance de décembre 2024, incluse ; 

CONSTATE la compensation légale entre les deux créances ;

DIT que Madame [S] [N] restent devoir à Monsieur [X] [M] la somme de 9.207 euros, au titre des loyers impayés à la date du 31 décembre 2024, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [S] [N] à compter du 3 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du seul loyer aurait été du si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 742 euros ; 

CONDAMNE Madame [S] [N] à payer à Monsieur [X] [M] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 mars 2025, échéance de mars 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, soit le 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ; 

DEBOUTE Madame [S] [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE Madame [S] [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier ;

DEBOUTE Madame [S] [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; 

DEBOUTE Monsieur [X] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives ; 

CONDAMNE Madame [S] [N] à payer à Monsieur [X] [M] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [S] [N] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 janvier 2025, le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ; 

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1291, code civil 1289, code civil 1731, code civil 1732, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-14T19:11:49.052Z.