Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 2, 14 septembre 2022, n° 18/22744

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2022



(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/22744 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6SON



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Septembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/16793





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES TOUR PUCCINI -[Adresse 5]Y [Localité 10] [Localité 10] représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA RIVE GAUCHE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 306 533 738

C/O CABINET FONCIA RIVE GAUCHE

[Adresse 1]

[Localité 7] [Localité 10]



Représenté par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

ayant pour avocat plaidant : Me Antoine CAMUS de la AARPI LERINS & BCW, avocat au barreau de PARIS, toque : P0490







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES MASSENA/CHOISY, 96 A 104 BOULEVARD MASSENA, 4A 18 AVENUE DE CHOISY ET 27 AVE D' IVRY [Localité 10] [Localité 10] représenté par son syndic la Sté NEOUZE CLEMENT GOUSSE dite NCG, 

C/O Société NCG

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représenté par Me François TEYTAUD de l'AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

ayant pour avocat plaidant : par Me Anne-Marie MASSON de l'ASSOCIATION GOLDBERG MASSON, avocat au barreau de PARIS, toque : R091







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * 





FAITS & PROCÉDURE



La société Massena Choisy, propriétaire de deux terrains [Adresse 11], a fait édifier sur le second terrain six immeubles de grande hauteur ou IGH, élevés sur une dalle sous laquelle des parkings et des locaux commerciaux ont été construits sur cinq sous-sols, et a fait établir un règlement de copropriété le 25 juillet 1972, modifié en 1973, s'appliquant à ce second terrain, à la suite de quoi le syndicat principal des copropriétaires Massena Choisy a pris naissance.



L'état descriptif de division de ce règlement de copropriété mentionne un lot n°18 situé au 5ème sous-sol, décrit comme la propriété du tréfonds, et ne l'assortit d'aucun tantième.



Par acte authentique du 10 avril 1974, la société Verone a acquis le premier terrain de la société Massena Choisy afin d'y édifier un autre IGH, ainsi que la propriété du tréfonds correspondant au lot 18 afin d'y réaliser un parking de 252 places. 



Une convention de servitudes a été régularisée le 14 juin 1974 entre les deux sociétés afin que les véhicules des occupants de l'IGH de la société Verone stationnés dans le lot 18, enclavé sous la dalle du syndicat des copropriétaires voisin, puissent utiliser les voies d'accès du parking du syndicat des copropriétaires Sena Choisy. Cette convention précise que le lot de tréfond n°18 et l'immeuble construit sur le terrain de la société Verone ne forment qu'un seul ensemble immobilier, indépendant de l'ensemble immobilier Massena Choisy, et devant être éventuellement régi par un règlement de copropriété propre audit ensemble.



Le règlement de copropriété établi le 30 octobre 1974 a ainsi été rédigé et a donné naissance au syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini.



Lors de l'assemblée générale du syndicat principal Massena Choisy du 14 octobre 1987, il a été attribué au lot 18 du règlement de copropriété de la copropriété Massena Choisy un total de 1.562/100.000 millièmes. Le syndicat des copropriétaires Massena Choisy a par la suite effectué des appels de fonds auprès du syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini sur la base de ces tantièmes pour qu'il participe aux dépenses d'entretien courant des parkings.



Le Cabinet [N], syndic du syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini, a contesté à compter du 5 juillet 2000 les modalités d'établissement de ces appels de fonds et a refusé de les régler.



Par acte d'huissier signifié en date du 22 février 2005, le syndicat des copropriétaires Massena Choisy a donc fait assigner devant ce Tribunal le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini afin d'obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 517.008,59 € au titre des charges impayées au 4ème trimestre 2004.



Un jugement de retrait du rôle est intervenu en date du 6 septembre 2007.



Le syndicat des copropriétaires Massena Choisy a sollicité le rétablissement de l'affaire par conclusions du 3 août 2009.



Par jugement mixte en date du 27 juin 2013, le tribunal a notamment :



- débouté le syndicat principal des copropriétaires Massena Choisy de l'immeuble situé [Adresse 2] dans le [Localité 3], représenté par son syndic la société NGC de sa demande principale en paiement de la somme de 1.337.773,66 €,

- débouté le syndicat principal des copropriétaires Massena Choisy de l'immeuble situé 104 boulevard Masséna, 4 à 18 avenue de Choisy et 27 avenue d'Ivry dans le [Localité 3], représenté par son syndic la société NGC, de sa demande de dommages et intérêts,

- débouté le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- déclaré bien fondée en son principe la demande du syndicat principal des copropriétaires Massena Choisy en paiement des sommes dues en exécution de la convention de servitude du 14 juin 1974 entre le mois de juillet 2000 et le mois de décembre 2011,

- déclaré bien fondée en son principe la demande du syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini en répétition des sommes indûment versées au syndicat principal des copropriétaires Massena Choisy, entre 1987 et le mois de juillet 2000, 

- sursis à statuer sur le chiffrage de ces demandes,

et avant dire droit,

- désigné M. [I], expert-comptable, avec mission de, après avoir convoqué les parties et leurs conseils, les avoir entendus, ainsi que tous sachant en leurs explications, avoir

répondu à leurs dires, le cas échéant, après consultation notamment de la convention de servitudes du 14 juin 1974, et s'être fait communiquer tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, 

- obtenir la communication de l'ensemble des éléments comptables relatifs aux dépenses effectuées pour l'entretien du parc de stationnement situé sous la dalle du syndicat des copropriétaires entre 1987 et décembre 2011,

- obtenir l'ensemble des appels de fonds adressés au syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini entre 1987 et 2011,

- déterminer le montant des postes de dépenses qui auraient dû être appelés auprès du syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini en exécution de la convention de servitudes du 14 juin 1974 entre 1987 et juillet 2000 d'une part et entre juillet 2000 et le 31 décembre 2011 d'autre part,

- déterminer le montant des sommes effectivement versées par le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini au titre des dépenses parkings entre 1987 et juillet 2000,

- faire les comptes entre les parties, 

- débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné 1'exécution provisoire de la présente décision,

- condamné le syndicat principal des copropriétaires Massena Choisy aux entiers dépens.



Désigné par ordonnance du 21 août 2013 en lieu et place de M. [I], M. [X] a déposé le 23 avril 2014 un rapport en l'état.



Par jugement du 6 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :



- fixé la créance du syndicat principal des copropriétaires Massena Choisy, pour la période 2000 à 2015, au titre de la gestion du lot 18 de l'état descriptif de division de 1'immeuble du [Adresse 5] [Localité 10] [Localité 9], et en application de la convention de servitudes du 14

juin 1974, à la somme, de 640.372 €, déduction étant faite des dépenses engagées au titre du service de sécurité 24724, 

- débouté le syndicat principal des copropriétaires Massena Choisy du surplus de sa demande formée à titre provisionnel sur la période susvisée,

- condamné le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini à la somme de 640.372 €, avec intérêts au taux légal à compter de chaque demande de remboursement au titre de chacune des échéances annuelles, et avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l'article 1154 ancien du code civil,

Avant dire droit au fond sur la demande d'indemnisation de l'aggravation de la charge de la servitude conventionnelle de passage à laquelle est assujetti le syndicat principal des copropriétaires Massena Choisy et sur la demande reconventionnelle d'évaluation des sommes indûment versées par le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini au syndicat principal des copropriétaires Massena Choisy dans la période comprise entre 1987 et juillet 2000 :

- ordonné un complément d'expertise : désigne M. [X] [U] en qualité d'expert

[Adresse 4] [Localité 9] [Localité 9], avec mission de, après avoir convoqué les parties et leurs conseils, les avoir entendus, ainsi que tous sachants en leurs explications, spécialement en matière de sécurité-incendie dans les immeubles de grande hauteur et les installations classées pour la protection de l'environnement, avoir répondu à leurs dires, et s'être fait communiquer

tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission :


obtenir la communication de l'ensemble des documents comptables relatifs aux dépenses effectuées pour l'entretien du parc de stationnement entre 1987 et décembre 2011, et notamment tous documents complémentaires à ceux déjà communiqués pour les précédentes opérations d'expertise, tels que les pièces n° 15-1 à 15-43 produites par le syndicat des copropriétaires de Tour Puccini selon bordereau récapitulatif annexé à ses conclusions n°2 en ouverture de rapport, ainsi que les pièces susceptibles d'être produites dans le cadre de l'instance en cours pour la transmission de ses archives entre le syndicat, des copropriétaires Sena Choisy et son ancien syndic Adyal Property Management,

déterminer, au vu des pièces nouvellement communiquées, le montant des sommes effectivement versées par le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini au titre des dépenses parking entre 1987 et juillet 2000, et le montant des sommes versées en excès au cours de cette période par rapport aux postes de dépenses prévus par la convention de servitudes du 14 juin 1974,

fournir tous éléments utiles, au regard d'une part de l'aggravation, pour le syndicat des copropriétaires Massena Choisy, de la charge de la servitude de passage sur son fonds des usagers des lots de stationnement du cinquième sous-sol, découlant des dépenses engagées par le syndicat de copropriétaires Massena Choisy pour se conformer aux prescriptions de l'arrêté du 8 juillet 1994, et plus généralement aux prescriptions réglementaires en matière de sécurité pour les immeubles de grande hauteur et les installations classées pour la protection de 1'environnement, d'autre part de l'évolution des surfaces et du nombre d'emplacements de stationnement respectifs, pour déterminer la quote-part de dépenses y afférentes qui devait être supportée par chacun des fonds parties à la convention de servitudes du 14 juin 2014, au delà des dépenses d'entretien des équipements réparties selon les clés édictées par cette convention,


- fixé à la somme de 8.000 € la provision concernant les frais d' expertise qui devront être consignés par le syndicat des copropriétaires Massena Choisy au plus tard le 6 novembre 2018 inclus au service de la régie,

- dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet,

- dit que l'expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera 1'original de son rapport au greffe,

- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 15 novembre 2018 à 10 h 00 pour vérification du versement de la consignation,

- débouté le syndicat principal des copropriétaires Massena Choisy de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- débouté les parties de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné, l'exécution provisoire du présent jugement,

- condamné le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise engagées en vertu du jugement avant dire droit du 27 juin

2013.



Le syndicat des copropriétaires Tour Puccini a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 octobre 2018.



La procédure devant la cour a été clôturée le 10 mai 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 11 avril 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini, appelant, invite la cour, à :

- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

statuant à nouveau, 

à titre principal, 

- juger que l'expert était dans l'impossibilité matérielle de répondre à la mission qui lui était 

confiée, 

- juger que l'expert judiciaire ne pouvait sans outrepasser ses pouvoirs, modifier 

unilatéralement et sans débat contradictoire des parties devant le tribunal, la mission qui lui 

était confiée de dresser «un compte entre les parties», 

en conséquence, 

- juger que le «rapport en l'état» de M. [X] est inexploitable, 

- débouter le syndicat de l'ensemble Massena Choisy de ses demandes de condamnation à son encontre au paiement par provision de la somme de 485.127,93 € et d'extension de la mission de l'expert à l'évaluation du montant des redevances dues du 1er janvier 2014 au jour du dépôt du prochain rapport d'expertise, s'agissant de deux demandes nouvelles irrecevables en cause d'appel, 

subsidiairement, 

- juger que le chiffrage de la créance du syndicat de l'ensemble Massena Choisy proposé par l'expert, continue d'intégrer des postes de dépenses non prévues par la convention de servitude entre les parties et en particulier les très coûteux frais de gardiennage ou de sécurité 24/24, 

- juger que ces frais que le tribunal avait lui-même expressément exclu de l'assiette de la 

créance du syndicat des copropriétaires Massena Choisy, représentent à eux seul l'essentiel de la créance chiffrée par l'expert, 

 en conséquence, 

- juger de plus fort que le rapport d'expertise était inexploitable et ne pouvait servir de base 

au tribunal pour fixer la créance du syndicat des copropriétaires de l'ensemble Massena Choisy,

- juger que le syndicat de l'ensemble Massena Choisy est défaillant dans la charge de 

la preuve d'une prétendue créance de 485.127,93 € à son encontre,

- juger que le syndicat des copropriétaires Massena Choisy tente de percevoir deux fois le montant de ses redevances pour les exercices 2014 et 2015 dont le chiffrage avait déjà été intégré au montant des condamnations de première instance dont il s'est acquitté, 

en conséquence, 

- débouter le syndicat des copropriétaires Massena Choisy de sa demande de condamnation à son encontre au paiement par provision de la somme de 485.127,93 €, 

plus subsidiairement encore, 

- juger que l'expertise n'a pas vérifié si les dépenses facturées par le syndicat des 

copropriétaires Massena Choisy étaient bien effectivement délivrées au lot n°18 en litige, 

- juger qu'il a fait constater à plusieurs reprises la défaillance du syndicat de l'ensemble Massena Choisy dans la fourniture au lot n°18 litigieux des prestations prétendument «communes » engagées dans les parkings, 

- juger encore que l'expertise n'a pas vérifié si les montants déclarés par le syndicat de l'ensemble Massena Choisy au titre des dépenses communes engagées dans les parkings 

étaient effectivement circonscrits aux seules dépenses se rapportant aux zones « PH », seules concernées, 

- juger par ailleurs qu'il dispose depuis le dépôt du rapport en l'état de nouveaux éléments comptables justifiant d'être examinés pour quantifier ce qui peut l'être de sa créance dont le principe a été reconnu par le tribunal de céans par jugement mixte aujourd'hui définitif, 

- juger qu'il n'est pas d'une bonne administration de la justice de confier au même expert le soin de chiffrer sa créance à partir notamment des éléments complémentaires recueillis par ce dernier en cours d'instance 'en ouverture du rapport [X]', alors que l'intéressé a vivement critiqué le travail de cet expert et remis en cause au mieux sa compréhension du litige et, au pire, son impartialité, 

en conséquence, 

- renvoyer les parties, sous la même mission expertale, devant tel nouvel expert qu'il plaira au tribunal, toujours aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l'ensemble Massena Choisy, 

- constater par ailleurs que le jugement mixte du 27 juin 2013 est revêtu de l'autorité de 

la chose jugée définitivement en ce qui concerne l'application exclusive de la convention de servitudes de 1974 pour régir les rapports entre les parties, 

- juger qu'il ne saurait, à défaut de tout fondement juridique identifiable, être tenu d'indemniser l'aggravation éventuelle de la charge de la servitude conventionnelle supportée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble Massena Choisy qui, d'ailleurs, n'a jamais soutenu qu'elle serait la conséquence de sa faute ni même de son fait, mais seulement le fait d'une évolution de la réglementation applicable aux IGH, 

- juger qu'il n'appartient pas au tribunal de suppléer la carence des parties ou leur incapacité à s'entendre pour renégocier les termes et le périmètre de la convention de servitudes, en leur imposant, fut-ce après expertise, des conditions en leur lieu et place, 

- juger à cet égard que les dispositions de l'article 1195 nouveau du code civil ne sauraient 

s'appliquer à une convention de servitude négociée entre les parties en 1974, et dont 

l'exécution en l'état ne saurait être génératrice d'une onérosité excessive pour le syndicat de l'ensemble Massena Choisy puisque ce dernier, en tout état de cause, engage les mêmes 

dépenses de gardiennage indépendamment du lot n°18 en litige, 

- juger par ailleurs que le syndicat de l'ensemble Massena Choisy, demandeur à l'intervention du juge pour modifier le contrat entre les parties, a systématiquement rejeté toute renégociation amiable entre les parties, faisant lui-même du règlement de sa prétendue créance passée, le préalable d'une renégociation pour l'avenir, 

en conséquence, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble Massena Choisy de sa demande de complément d'expertise visant à évaluer l'aggravation de la charge de la servitude conventionnelle compte tenu de l'évolution de la réglementation applicable aux IGH, en l'absence de tout fondement juridique applicable à une éventuelle prétention future de ce chef, 

- débouter le syndicat de l'ensemble Massena Choisy de sa demande de complément d'expertise visant à évaluer le montant des redevances dues par le syndicat de la Tour Puccini du 1er janvier 2014 au jour du dépôt du prochain rapport d'expertise, 

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble Massena Choisy à lui payer 

la somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;



Vu les conclusions en date du 20 avril 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Massena Choisy, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1193, 1194 et 1353 du code civil, 9 du code de procédure civile et 684 du code civil, de : 

- débouter le syndicat Tour Puccini de son appel et de l'intégralité de ses demandes,

- confirmer le jugement mixte du 6 septembre 2018 rendu par le tribunal de grande instance de Paris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a condamné l'appelant au paiement d'une somme de 640.732 € avec intérêts légaux et règle de l'anatocisme,

- confirmer le jugement mixte du 6 septembre 2018 rendu par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a désigné M. [X] pour fournir tous éléments utiles au regard de l'aggravation de la charge de la servitude de passage sur son fonds découlant de ses dépenses engagées pour se conformer aux prescriptions du 8 juillet 1994 et plus précisément sur la réglementation sur les IGH, pour déterminer la quote-part de dépenses s'y afférent qui aurait dû être supportée par chacun des fonds parties à la convention au-delà des dépenses d'entretien,

- condamner le syndicat des copropriétaires Tour Puccini au paiement par provision de la somme de 485.127,93 € sauf à parfaire, au titre des redevances dues sur la période 1er janvier 2014 au 31 décembre 2020,

- en tant que de besoin étendre la mission de M. [X] à l'estimation des redevances dues par le syndicat des copropriétaires Tour Puccini du 1er janvier 2014 au jour du dépôt du prochain rapport de l'expert,

- considérant la résistance abusive du syndicat Tour Puccini, le condamner paiement d'une somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts et 10 000 € au titre de l'article 700 et aux dépens de première instance et d'appel, et aux frais d'expertise ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :





Sur le rapport d'expertise et la créance du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Masséna Choisy



Il résulte des dispositions des articles 1347 et 1347-l du code civil, qui n'ont pas de caractère d'ordre public, que les dettes réciproques des parties, certaines, liquides et exigibles se compensent de plein droit sans qu'il y ait lieu de rechercher si elles présentent un caractère de connexité ;



Il résulte en outre de l'article 1342-8 nouveau du code civil que le paiement se prouve par tout moyen ;



Il résulte enfin des dispositions de l'article 275 du code de procédure civile que les parties doivent remettre sans délai à l'expert tous les documents que celui-ci estime nécessaire à l'accomplissement de sa mission, et qu'en cas de carence des parties, l'expert en informe le juge qui peur ordonner la production des documents, s'il ya lieu sous astreinte, ou bien le cas échéant l'autoriser à passer outre ou à déposer son rapport en l'état, sauf à la juridiction de jugement de tirer toutes les conséquences de droit du défaut de communication des documents à l'expert ;



Devant la cour, le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini maintient que l'expert, dont la mission était de faire les comptes entre les parties, ne pouvait rendre un rapport dans lequel il ne se prononce que sur la créance du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Masséna Choisy ;



Sur ce point, le tribunal a exactement relevé que l'expert commis, autorisé à déposer son rapport en l'état des pièces respectivement communiquées, n'a pas méconnu les termes de sa mission d'établir contradictoirement les comptes entre les parties, en procédant à 1'établissement des seuls postes de dépenses qui auraient dû être appelés auprès du syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini en exécution de la convention de servitudes, sans déterminer concurremment le montant des sommes effectivement versées par le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini au titre des dépenses de parking entre 1987 et juillet 2000, et par voie de conséquence le montant des paiements indus reçus par le débiteur en restitution, et ce, faute de production par le créancier de l'indu, alors que la charge de la preuve lui incombait, des pièces justificatives des paiements intervenus ;



Contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini, l'expert n'a pas outrepassé sa mission mais n'a pu y répondre que partiellement en raison de la propre carence de ce syndicat à lui transmettre les pièces permettant le chiffrage de sa créance ;



Il doit être observé que postérieurement au dépôt du rapport d'expertise, le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini a produit aux débats divers documents dont des appels de charges et des comptes de la copropriété relatives à la période au titre de laquelle il réclame un trop-perçu (pièces 15) alors que ces pièces n'ont pas été transmises à l'expert ;



Par ailleurs, le rattachement erroné effectué par l'expert des dépenses de sécurité SSI 24h/24 à l'un des postes de la convention de servitudes, n'a pas pour conséquence de remettre en cause son travail et la méthodologie employée, qui n'est pas contestée ;



Le tribunal a déduit de la créance du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Masséna Choisy les sommes correspondantes ;



Le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini soutient ensuite que le rapport d'expertise de M. [X] ne tient pas compte de la nécessité de vérifier que chaque poste de dépenses mis à sa charge correspond à une prestation effectivement fournie ;



Le syndicat des copropriétaires n'a cependant formulé aucune réserve sur ce point lors des opérations d'expertise ;



Comme en première instance, le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini produit aux débats un procès-verbal de constat d'huissier du 27 septembre 2011 faisant état au 5ème sous-sol d'un éclairage défaillant dans deux des sas de sorties de secours, l'absence d'intervention malgré le déclenchement manuel par l'huissier d'une alarme incendie, l'absence de lampe témoin de bloc de secours allumée, la présence de flaques d'eau graisseuse au niveau d'un emplacement, l'absence d'éclairage dans une des travées, l'absence de fonctionnement des blocs de secours malgré cette absence totale d'éclairage ; l'huissier indique avoir constaté au niveau supérieur des blocs de secours en fonction avec des petites lumières vertes allumées ;



Le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini produit également un procès-verbal de constat d'huissier du 30 janvier 2015 faisant état de la présence de flaques de liquide adipeux et d'eau stagnante au 5ème sous-sol et l'absence de révision des trois extincteurs depuis décembre 2013 outre de la présence de poussière sur toute la tuyauterie de l'installation Sprinkler et sur les boîtiers d'alarme incendie ; l'huissier conclut à un défaut d'entretien du 5ème sous-sol en comparaison avec le 4ème sous-sol ;



Ces éléments sont toutefois insuffisants à caractériser la privation pour le lot n° 18 de tout service et toute prestation, notamment sécuritaire ;



En effet, il doit être rappelé en premier lieu que conformément à la convention de servitudes et de son règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini n'est pas exonéré de toutes charges d'entretien et que certaines prestations restent à sa charge personnelle ;



Il n'est pas contesté que comme l'a relevé le tribunal, il s'évince du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini que les charges spéciales au lot n°18 comportent, outre la quote-part dudit lot dans les charges communes à1'ensemble ou à certains des cinq niveaux de parking, selon les postes de dépenses édictés par la convention de servitudes, les dépenses propres à ce lot comportant notamment les frais d'entretien et de réfection des aires de circulation, allées, rampe d'accès au 4ème sous-sol et de la dalle en général, les dépenses entraînées par l'éclairage du niveau de parking, de ces accès et dégagements, ainsi que les frais d'entretien, de réfection et de remplacement du matériel et équipement contre l'incendie, éventuellement les systèmes de détection d'incendie, des locaux et des installations de ventilation mécanique, ainsi que des réseaux de distribution d'eau, d'électricité, d'assainissement et de leurs accessoires et plus généralement toutes dépenses engagées dans l'unique intérêt de ce niveau de parking et de sa bonne utilisation ;



Le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini est ainsi mal fondé en sa contestation relative aux éléments d'éclairage intérieur du 5ème sous-sol et l'entretien des extincteurs ;



Il résulte ensuite du rapport de M. [B], consultant en sécurité incendie, que les différents niveaux de sous-sol ne peuvent être différenciés en matière de sécurité incendie, qu'une permanence humaine est assurée 24 heures sur 24 par des agents titulaires des qualifications requises, qu'en outre le cabinet NCG gère toutes les parties communes aux différents lots impliqués dans l'utilisation des places de stationnement ;



La présence ponctuelle de flaques d'eau ou de liquide adipeux constatée par l'huissier ne démontre pas un défaut d'entretien caractérisé spécifique au 5ème sous-sol ;



Les rapports du bureau Véritas viennent quant à eux attester de la vérification périodique des installations électriques, y compris au 5ème sous-sol ;



Enfin, il n'est pas démontré un défaut lié à la sécurité des personnes ou des biens et il sera constaté que le devis produit concerne la sécurisation de la tour Puccini ;



La contestation est inopérante ;



Le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini fait enfin valoir que le rapport d'expertise de M. [X] ne tient pas compte de la nécessité de s'assurer que les dépenses qui lui sont imputées se limitent bien aux seules surfaces de parking concernées par la convention de servitudes ;



Il ne produit toutefois aucun élément permettant d'établir que les dépenses retenues par l'expert ne se limitent pas aux seules surfaces concernées par la convention de servitudes ;



L'argument est inopérant ;



Il résulte du rapport d'expertise que la créance du syndicat des copropriétaires s'élève à la somme de 1.276.135 € sur la période 2000-2013 (page 19);



Le tribunal a exactement retenu que la créance du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Masséna Choisy est justifiée pour ces années à hauteur d'une somme de 640.372 € (soit 1.276.135 € - 635.763 €) ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini à payer au syndicat des copropriétaires Massena Choisy la somme de 640.372 €, au titre de sa quote part de dépenses engagées pour les lots à usage de parking dans le cadre de la convention de servitudes du 14 juin 1974, étant précisé toutefois que cette somme correspond à la période 2000/2013 et non celle 2000/2015 telle que visée dans le jugement ;



Le jugement sera donc uniquement réformé quant à la période concernée ;



Egalement, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a fait application, conformément à la demande, des dispositions de l'article 1154 ancien du code civil qui lui sont applicables en vertu de l'article 9 de l'ordonnance- n°2016-131 du 10 février 2016 au regard de l'antériorité de l'introduction de l'instance entre les parties, et dit que les sommes dues sur chaque échéance annuelle, déduction étant faites des dépenses de service de sécurité 24/24, porteront intérêts au taux légal à compter de la réclamation formulée ;





Sur le complément d'expertise



Sur le choix de l'expert



Le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini conteste le choix de l'expert désigné alors qu'il reconnaît que la méthodologie appliquée est la bonne, qu'il ne démontre ni son incompétence, ni son impartialité ;



Il apparaît dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, de confier le complément d'expertise au même expert, soit à M. [X] ;



Sur la mission confiée



La servitude est une servitude de passage ;



Dans la mesure où l'aggravation de la charge de la servitude est démontrée eu égard à l'évolution de la réglementation des ICPE (installations classées pour la protection de l'environnement) et IGH, le complément d'expertise confié à M. [X] apparaît justifié et le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;





Sur la demande en paiement



Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Masséna Choisy fait valoir que le montant des redevances dues par le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini s'établit au 31 décembre 2020 à 485.127,93 € correspondant aux conditions de la servitude de 1974 ;



Il sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires appelant au paiement de cette somme par provision ou à défaut l'extension de la mission de l'expert à la période postérieure au 1er janvier 2014 ;



Cette demande d'actualisation n'est pas une demande nouvelle devant la cour ; elle est recevable ;



Elle ne concerne pas une période déjà couverte dès lors qu'il a été vu que la créance est arrêtée en première instance à la période 2000-2013 ; 



La demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Masséna Choisy avait été rejetée par le tribunal s'agissant de la période de 2014-2015 ;



Devant la cour, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Masséna Choisy produit les pièces suivantes :

- l'avis de remboursement adressé au syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini au titre des dépenses engagées dans l'intérêt de l'ensemble à usage de parking et de sa bonne utilisation pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2015 

- le décompte des redevances dues de janvier 2014 à décembre 2020

- l'état des charges de copropriété des années 2014 à 2020

- les états financiers 2019 et 2020

- le compte de gestion et budget prévisionnel 2019 et 2020 avec solde après répartition ;



Aux termes de la convention de servitudes, le lot n° 18 participe : à hauteur de 252/743 aux dépenses concernant l'entretien, la réparation et le remplacement des portes d'entrée, la consommation de l'électricité nécessaire à l'accès aux rampes, aux portes et à la pompe de relevage, le nettoyage et l'entretien des rampes et des circulations des deux premières travées des lots 12 et 15, le contrat d'assurance-incendie des 3ème, 4ème, 5ème sous-sols formant un tout, et à hauteur de 252/1.189 à l'entretien de la pompe de relevage et du réseau enterré d'écoulement des eaux, à leur réparation et à leur remplacement ;



L'état des charges de copropriété des années 2014 à 2020, permet de retrouver l'ensemble des dépenses facturées au syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini, les charges d'assurance d'incendie, non contestées dans leur montant étant comprises dans les charges d'assurance multirisque ;



Il apparaît toutefois que le syndicat des copropriétaires facture au syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini au titre des contrats de maintenance, des dépenses non comprises dans les postes de la convention de servitudes :

- l'entretien des extincteurs des 3ème et 4ème sous-sol en 2014 : 1.488,43 €, en 2016 : 1.253,98 €, en 2017 : 682,93 €, en 2019 : 746,70 €, en 2020 : 746,70 € = 4.918,74 €

- les charges de téléphone de la loge : 271,11 € + 283,99 € + 310,78 € + 313,58 €+ 319,99 € + 343,83 € + 346,81 € = 2.190,09 € ;



Ces sommes sont donc à déduire des sommes facturées au titre des contrats de maintenance, selon la quote-part 252/743, soit une somme de 2.411,07 € (7.108,83 € x 252/743) à déduire de la créance ;



Il apparaît également, qu'il est facturé les loyers du poste de secours sans lien avec les postes visés à la convention de servitudes (2.093,26 € à déduire de la créance) ;



Les autres dépenses dont il est sollicité paiement apparaissent en revanche, bien comprises dans les postes de la convention de servitudes ;



La différence entre la pièce 15 et la pièce 21 n'emporte aucune conséquence dès lors que seules sont réclamées les charges comprises dans la pièce 21, lesquelles sont justifiées par les états des charges de la copropriété, ainsi qu'il a été vu ;



Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Masséna Choisy la somme de 480.623,60 € (485.127,93 € -2.411,07 €- 2.093,26 €) au titre des redevances dues pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2020 ;



Cette somme n'est pas due à titre provisionnelle dès lors qu'il n'est pas fait droit à la demande de complément d'expertise sollicité à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Masséna Choisy ;

 



Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Masséna Choisy



Devant la cour, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Masséna Choisy maintient sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 10.000 € ;



Si le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini a formé appel de la décision déférée et que des saisies attributions ont été pratiquées sur ses comptes pour son exécution, il est établi que lors de l'assemblée générale du 5 juin 2019, les copropriétaires ont voté trois appels de fonds destinés à apurer le solde de la dette (résolution 5) ;



La réticence dolosive du syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini à s'acquitter des sommes dues n'est pas établie ; 



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts ;

 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Masséna Choisy, la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a fixé la créance du syndicat principal des copropriétaires Massena Choisy, pour la période 2000 à 2015, au titre de la gestion du lot 18 de l'état descriptif de division de 1'immeuble du [Adresse 5] [Localité 10] [Localité 9], et en application de la convention de servitudes du 14 juin 1974, à la somme, de 640.372 €, déduction étant faite des dépenses engagées au titre du service de sécurité 24724 ; 



Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,



Fixe la créance du syndicat principal des copropriétaires Massena Choisy, pour la période 2000 à 2013, au titre de la gestion du lot 18 de l'état descriptif de division de 1'immeuble du [Adresse 5] [Localité 10] [Localité 9], et en application de la convention de servitudes du 14 juin 1974, à la somme, de 640.372 €, déduction étant faite des dépenses engagées au titre du service de sécurité 24724 ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Masséna Choisy la somme de 480.623,60 € au titre des redevances dues pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2020 ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Masséna Choisy la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT