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Décision de justice

Cour d'appel de Dijon, 2 e chambre civile, 15 décembre 2022, n° 21/00542

AutreDemande formée par le bailleur ou le preneur relative à la poursuite ou au renouvellement du bail
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Chronologie de l'affaire

Exposé du litige

FAITS,PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



Selon acte sous seing privé du 23 septembre 1971, M. [N] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] ont donné à bail à M. [D] [I] une parcelle en nature de vignes sur la commune de [Localité 10], lieu-dit « [Localité 8] » et une parcelle en nature de vignes sur la commune de [Localité 6], lieu-dit « [Localité 7] ».

Par acte extra-judiciaire du 10 septembre 2019, M. [R] [A], venant aux droits de Mme [F] [I] épouse [A], fille de M. [N] [I] et de Mme [W] [B] épouse [I], a délivré un congé « en raison de l'âge du preneur » à Mme [K] [I], en sa qualité de conjoint ayant participé à l'exploitation du défunt locataire, avec effet au 11 novembre 2021.



Par requête du 19 décembre 2019, Mme [K] [I] et ses deux enfants, M. [N] [I] et Mme [L] [I], ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Beaune aux fins de voir constater la nullité du congé délivré et, subsidiairement, de voir autoriser la cession du bail rural au profit de M. [N] [I].



A l'audience du 4 mars 2021 du tribunal paritaire des baux ruraux, Mme [K] [I] et ses deux enfants, M. [N] [I] et Mme [L] [I], représentés, ont rappelé que Mme [K] [I] avait repris l'exploitation des vignes au décès de son époux en 1984 ; qu'elle avait constitué une Earl [Adresse 11] avec ses deux enfants et lui avait mis à disposition le bail avec l'accord exprès de Mme [F] [I] épouse [A], qui avait hérité de ses parents les parcelles données à bail ; et qu'elle avait enfin cédé le bail à son fils, M. [N] [I], à son départ en retraite le 1er août 2003, et que cette cession était parfaitement connue de sa belle-s'ur, Mme [F] [I] épouse [A], compte-tenu de son âge et des liens de parenté les unissant. 

Mme [K] [I], M. [N] [I] et Mme [L] [I] ont également soutenu qu'ils avaient fait savoir à leur bailleresse fin 2012 que, compte-tenu de l'âge de la plantation, il était nécessaire de procéder à l'arrachage de la vigne et à sa replantation ; qu'il avait été convenu entre eux que les frais de l'arrachage et de la replantation seraient entièrement supportés par le preneur, sans aucune dispense du paiement du fermage ; que Mme [F] [I] épouse [A] avait été étroitement associée à cette démarche par leur notaire et qu'elle avait clairement donné son accord par courrier du 4 mars 2013, reconnaissant au surplus implicitement et de manière claire et non-équivoque dans ce dernier la cession du bail. 

Les consorts [I] ont contesté la prétendue ignorance qu'avait Mme [F] [I] épouse [A] de l'exploitation du domaine par M. [N] [I] et ont, au contraire, rappelé les liens étroits entretenus entre eux de longue date et le caractère public de la « passation de pouvoirs » opérée par Mme [I] en faveur de ses enfants. 

Ils ont dénié aussi toute man'uvre frauduleuse comme tout abus de faiblesse, soutenant que la signature du document du 4 mars 2013 n'avait pas « été arrachée sur un coin de table » ; que des explications très détaillés avaient été données par Me [C] à Mme [F] [I] épouse [A] et que cette dernière avait bénéficié des conseils avisés de son époux, de sa fille et de son gendre, tous deux avocats. 

Ils ont rappelé également qu'aucune résiliation de bail ne pouvait intervenir avant le délai de 18 ans suivant la replantation de la vigne, soit en 2034 au minimum. 

Mme [K] [I], M. [N] [I] et Mme [L] [I] ont sollicité, en conséquence, de voir prononcer la nullité du congé délivré et son inopposabilité à M. [N] [I], de voir constater la cession par Mme [I] à son fils du bail avec l'agrément tacite de Mme [A] et, subsidiairement, de voir autoriser cette cession ; de voir rejeter toute demande de résiliation, en l'absence de toute contravention du preneur à ses obligations, et enfin d'entendre condamner M. [A] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [R] [A], représenté, s'est opposé à de telles demandes. Il a contesté l'agrément que son épouse aurait pu donner, même tacitement, par une volonté claire et non-équivoque, pour une cession par Mme [K] [I] de son bail à son fils.

Il a soutenu, en ce sens, que l'ensemble des correspondances échangées ne mentionnait nullement M. [N] [I], mais soit « Mme [K] [I] », soit « les consorts [I] », maintenant de fait une confusion certaine n'ayant pas permis à la bailleresse de connaître les changements ayant pu affecter son bail et l'ayant conduite à croire au contraire que la mise à disposition du bail par Mme [I] à l'Earl [Adresse 11] persistait. Outre ce caractère manifestement équivoque de la situation, M. [R] [A] a invoqué que la lettre du 4 mars 2013 ne pouvait nullement caractériser un accord tacite de cession, relevant d'une part le caractère dactylographié et formel de cette lettre comme la signature tremblotante de son épouse et soutenant, d'autre part, que cette dernière, âgée de 77 ans et atteinte de la maladie d'Alzheimer, n'était plus saine d'esprit et n'avait pu, de ce fait, donner valablement son accord à la replantation envisagée. 

En conséquence, M. [R] [A] a sollicité, à titre reconventionnel et principal, de voir prononcer la nullité du courrier du 4 mars 2013, le délai quinquennal de prescription pour contester cet acte n'étant nullement échu, et subsidiairement de voir valider le congé délivré en l'absence d'agrément tacite de cession de bail dans ce courrier du 4 mars 2013. 

Subsidiairement, M. [R] [A] s'est opposé à la demande de cession du bail par le tribunal paritaire des baux ruraux à M. [N] [I], soutenant que Mme [K] [I] avait été une locataire de « mauvaise foi », avec une « attitude déloyale et sournoise » ; qu'avec ses enfants, elle avait fait signer à une bailleresse « mentalement très diminuée » une lettre pré-rédigée et qu'elle devait de ce fait être déchue de son droit à céder son bail. 

Enfin, M. [R] [A] a sollicité la condamnation des consorts [I] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre de voir assortir le jugement de l'exécution provisoire.



Par jugement du 1er avril 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Beaune :



- Dit n'y avoir lieu à prononcer la nullité du courrier du 4 mars 2013, ni à l'écarter des débats ;

- Constate la régularité du congé « à raison de l'âge » délivré le 10 septembre 2019 par M. [R] [A] à Mme [K] [I] ;



- Autorise cependant Mme [K] [I], en sa qualité de preneur évincé en raison de l'âge, à céder son bail à M. [N] [I], son fils ;



- Déboute M. [R] [A] de l'ensemble de ses demandes ;



- Condamne M. [R] [A] à payer à Mme [K] [I], M. [N] [I] et Mme [L] [I] la somme de deux mille euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne M. [R] [A] aux dépens ;



- Assortit le jugement de l'exécution provisoire.





Pour statuer ainsi, le tribunal retient notamment :



Sur la régularité du congé « en raison de l'âge du preneur » et au visa de l'article L.411-64 du code rural :



- que le congé en raison de l'âge du preneur a été signifié le 10 septembre 2019 à l'initiative de M. [A] à Mme [K] [I], alors âgée de 77 ans, laquelle était selon ses propres dires en retraite depuis l'année 2003.



- que la cession du bail opérée par Mme [K] [I] à son fils M. [N] [I] suppose, selon l'article L.411-35 du code précité, que l'agrément du bailleur, exprès ou tacite, manifesté de manière claire et non-équivoque, soit préalablement obtenu, ledit agrément du bailleur ne pouvant se déduire de son silence ni même de l'encaissement des fermages.



- que le seul document utile pour trancher le litige sur ce point est constitué par le courrier du 4 mars 2013 dactylographié et dont la signature par Mme [F] [I] épouse [A] n'est pas contestée, et qui précise essentiellement : « Madame, Monsieur, (') la parcelle sur [Localité 10] cadastrée section lieu-dit « [Localité 8] » section AI n°[Cadastre 3] a été donnée à bail rural à M. [D] [I] aux droits duquel vous venez (') ». 



- que les consorts [I] en retirent la conclusion que ce courrier forme la confirmation, d'une part, de ce que la bailleresse avait connaissance de la cession de bail intervenue depuis 2003 au profit de M. [N] [I], devenu gérant majoritaire de l'Earl [Adresse 11] et d'autre part, que ladite bailleresse avait donné son accord à cette cession de bail.



- que M. [A] ne démontre pas l'état d'insanité d'esprit de son épouse à l'époque où le courrier litigieux a été rédigé, que la signataire n'a été placée sous protection que 18 mois après l'acte litigieux et 14 mois avant la saisine du juge des tutelles et que les documents médicaux communiqués par M. [R] [A] justifiant de l'altération des facultés mentales de son épouse ont tous été établis bien après la signature du courrier du 4 mars 2013, de sorte qu'ils ne permettent pas de prouver que l'intéressée ne se trouvait pas en capacité d'émettre une volonté sensée et de comprendre la portée de ses actes à la date de la signature de l'acte litigieux.



Sur la thèse du vice du consentement : 



- que Me [C], notaire à [Localité 6], avait adressé une correspondance le 22 février 2013 à Mme [F] [I] épouse [A] pour lui faire part des projets des consorts [I] et de leurs conditions, ce qui venait s'opposer aux dénonciations de M. [R] [A] affirmant que Mme [K] [I] avait agi de mauvaise foi, par des manières « sournoises et déloyales », représentatives d'un « abus de faiblesse ».



- que le courrier en question n'a causé aucun préjudice à sa signataire, laquelle bénéficiait de la sorte de la replantation de la totalité de sa vigne sans en supporter aucun frais, ni subir une quelconque décote, alors même que le statut des baux à ferme permettait la dispense du paiement des fermages pendant six ans.



- qu'aucun préjudice ne pouvait davantage être caractérisé du fait de la poursuite du bail, puisque Mme [A] et ses proches ne remplissaient nullement les conditions posées par l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime pour une reprise personnelle d'exploitation.



Dès lors, en conséquence de ce qui précède, le tribunal a refusé de retenir la nullité du courrier du 4 mars 2013 et, partant, de l'écarter des débats.



Pour autant, le tribunal a refusé de voir dans les termes du courrier précité la volonté, même tacite, mais clairement exprimée de manière non-équivoque de Mme [F] [I] épouse [A] à la cession du bail par Mme [K] [I] à son fils [N] [I]. Il a, au contraire, relevé un « flou manifeste » ne permettant pas d'identifier clairement que M. [N] [I] devenait seul et unique preneur des parcelles.



De telle sorte que le tribunal, par le jugement contesté, a débouté les consorts [I] de leur demande tendant à voir constater que le bail avait été cédé à M. [N] [I], avec l'accord de la bailleresse. En conséquence, le tribunal en a également déduit que le congé « en raison de l'âge du preneur » délivré le 10 septembre 2019 était régulier en sa forme et sur le fond et ne pouvait, de ce fait, être annulé.



- Sur la demande de cession judiciaire du bail par le preneur évincé à raison de son âge :



Le tribunal a considéré, d'une part, que M. [N] [I], fils de Mme [K] [I], chef d'exploitation de l'Earl [D] [I] créée en 1997 et gérant associé majoritaire depuis juillet 2003, présentait toutes qualités pour garantir une reprise d'exploitation dans le respect des intérêts du bailleur, et d'autre part qu'il n'était pas démontré par M. [R] [A] que Mme [K] [I] aurait manqué à l'exécution de ses obligations contractuelles durant le bail, mais au contraire qu'il était établi qu'elle avait acquitté les fermages dus et procédé à la replantation de la vigne à ses frais.



Le tribunal paritaire des baux ruraux a décidé, pour ces motifs, d'autoriser la cession du bail consenti à Mme [K] [I], preneur évincée à raison de son âge, à M. [N] [I] dans le cadre de l'Earl [Adresse 11].

De telle sorte que le bail se poursuivant, M. [R] [A] n'a pu qu'être débouté par le tribunal précité de sa demande d'expulsion de Mme [K] [I] et de tous occupants de son chef des parcelles données à bail.



Appel a été interjeté par le conseil de M. [R] [A] par lettre recommandée reçue au greffe de la cour d'appel de Dijon le 22 avril 2021.



M. [R] [A], partie appelante, est décédé le 29 août 2022. 



Par conclusions du 12 octobre 2022 et au visa des articles 370 et 373 du code de procédure civile, Mme [T] [A] a régularisé des conclusions de reprise d'instance à la suite de M. [R] [A].

 

Par conclusions n°3 déposées le 12 octobre 2022 et développées à l'audience, Mme [T] [A] épouse [H] demande à la cour d'appel de :



« Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Beaune le 1er avril 2021 sauf en ce qu'il a validé le congé pour âge délivré à Madame [K] [I] le 10 septembre 2019 ;



A titre principal :



- Annuler l'acte du 4 mars 2013 ;



- Rejeter la demande de cession du bail rural litigieux au profit de Monsieur [N] [I] ;

En conséquence,



- Constater que le congé litigieux a pris effet au 11 novembre 2021 ;



- Ordonner le départ à compter de la signification de l'arrêt à intervenir de Madame [K] [I] des parcelles louées avec tous les biens et occupants de son chef, et lui enjoindre d'être à jour de ses obligations locatives ;



- Juger qu'à défaut de libération spontanée des lieux, Madame [K] [I] et tous les occupants et biens de son chef seront expulsés avec le concours de la force publique et s'exposeront à une astreinte qui ne saurait être inférieure à 200 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à venir.



A titre subsidiaire et additionnel :



- Constater qu'aucune cession opposable au bailleur n'est intervenue avant le 11 novembre 2021 ;

En conséquence,



- Constater que le congé litigieux a définitivement pris effet et que le bail de la cause a pris fin au 11 novembre 2021 ;



- Ordonner le départ, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, de Madame [K] [I] des parcelles louées avec tous les biens et occupants de son chef, et lui enjoindre d'être à jour de ses obligations locatives ;



- Juger qu'à défaut de libération spontanée des lieux, Madame [K] [I] et tous les occupants et biens de son chef seront expulsés avec le concours de la force publique et s'exposeront à une astreinte qui ne saurait être inférieure à 200 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à venir.



A titre infiniment subsidiaire et reconventionnel 



- Prononcer la résiliation du bail rural aux torts du preneur ;



- Ordonner en conséquence le départ immédiat de Madame [K] [I] des parcelles louées avec tous les biens et occupants de son chef, et lui enjoindre d'être à jour de ses obligations locatives ;



- Dire qu'à défaut de libération spontanée des lieux, Madame [K] [I] et tous les occupants et biens de son chef seront expulsés avec le concours de la force publique et s'exposeront à une astreinte qui ne saurait être inférieure à 200 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à venir.



En tout état de cause, 



- Condamner Madame [K] [I], Monsieur [N] [I] et Madame [L] [I] à verser à Monsieur [R] [A] une indemnité de trente mille euros (30 000 euros) pour procédure abusive.



- Condamner solidairement Madame [K] [I], Monsieur [N] [I] et Madame [L] [I] à verser à Monsieur [R] [A], la somme de huit mille euros (8 000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile



- Condamner Madame [K] [I], Monsieur [N] [I] et Madame [L] [I] aux entiers dépens, dont distraction au profit du Cabinet SCILLON, avocat ».





Par leurs conclusions déposées le 5 septembre 2022 et développées à l'audience, les consorts [I] demandent à la cour d'appel de :



«Vu les articles L 411-34 et L 411-35 du Code Rural et de la Pêche Maritime,

A titre principal :

Infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Beaune du 1er avril 2021 en ce qu'il a débouté les consorts [I] de leur demande de voir constater que le bail avait été cédé en faveur de Monsieur [N] [I] avec l'accord de Madame [A] et en ce qu'il a validé le congé délivré le 19 septembre 2019.



Statuant à nouveau, 

- Constater que le bail a été cédé à Monsieur [N] [I], es qualité de chef d'exploitation et gérant du Domaine [D] [I], avec l'accord du bailleur.



- Prononcer la nullité du congé et, en tout état de cause son inopposabilité à Monsieur [N] [I].



A titre subsidiaire :



- Confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Beaune du 1er avril 2021 en ce qu'il a autorisé Madame [K] [I] à céder son bail à Monsieur [N] [I], son fils.



En tout état de cause :



- Débouter Monsieur [R] [A] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.



- Condamner Monsieur [R] [A] à payer aux consorts [I] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700, ainsi qu'en tous les dépens ».

Motifs

MOTIVATION :



- Sur les demandes des parties de « dire et juger », « constater » et « donner acte » :



Il sera rappelé que les écritures des parties tendant à voir la cour d'appel « dire et juger », « constater » et « donner acte » ne forment pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile, mais le rappel de moyens ou d'arguments. La cour d'appel n'est donc pas saisie de ces écritures et n'y répondra pas.



- Sur la nullité de l'acte du 4 mars 2013 pour insanité d'esprit du signataire :



Au soutien de son recours, l'appelante affirme, sur le fondement des articles 414-1 et 414-2 du code civil, qu'à l'époque de la signature du courrier du 4 mars 2013, Mme [F] [A], atteinte de la maladie d'Alzheimer, ne disposait plus de ses facultés intellectuelles pour consentir un tel acte.

Elle reproche au tribunal d'avoir refusé d'annuler cette lettre comme il lui était demandé, estimant que la « preuve [de l'insanité de Madame [F] [A]] ne peut s'exciper du certificat du docteur [V], lequel se contente en 2020 d'une appréciation générale. »



Madame [T] [A] épouse [H] sollicite toujours l'annulation de cette lettre signée par [F] [A] sur le fondement des articles 414-1 et 414-2 du code civil.



Les intimés soulèvent la prescription de cette action ainsi qu'ils l'avaient fait devant le tribunal paritaire des aux ruraux. Ils rappellent que l'article 414-2 du code civil (in fine) dispose que : « L'action en nullité s'éteint par le délai de 5 ans prévu à l'article 2224 » et que la jurisprudence considère que ce délai de 5 ans court à partir du jour de l'acte contesté sauf à démontrer que la prescription a été suspendue en raison d'une impossibilité d'agir, et qu'en cas de placement sous tutelle, la prescription quinquennale peut donc être suspendue jusqu'à cette dernière date, l'article 464 du code civil prévoyant également une prescription quinquennale à compter du jugement de protection.



En l'espèce, ainsi que le font valoir les consorts [I], que l'on prenne comme point de départ l'acte contesté du 4 mars 2013 ou le jugement de placement sous tutelle du 24 novembre 2014, la demande en nullité présentée pour la première fois par des conclusions de décembre 2020 est irrecevable, comme prescrite.



Il convient de déclarer irrecevable comme prescrite l'action en nullité de l'acte du 4 mars 2013.











- Sur les effets de l'acte du 4 mars 2013 :



D'après les intimés, le bailleur ne peut sérieusement soutenir que son épouse n'avait pas connaissance de l'exploitation du domaine par M. [N] [I] et n'avait pas agréé cette situation.

Les consorts [I] rappellent les liens familiaux et les réunions régulières partagées avec les consorts [A]. Ils rappellent que Mme [F] [A] était la marraine d'[N] [I] et fournissent la liste des nombreux événements familiaux au cours desquels il était évidemment discuté du domaine viticole et de sa transmission progressive à [N]. Ils produisent un article retraçant la transmission de l'exploitation du domaine à [N] [I] et expliquant que le nom de [D] [I] (décédé prématurément en 1984) a été conservé sur l'étiquette des vins du Domaine afin de lui rendre hommage.

Les consorts [I] indiquent que Mme [A] avait laissé le soin de gérer ses affaires à son époux, haut fonctionnaire, et à sa fille avocate, que les courriers qu'elle a pu signer leur ont été soumis au préalable.

Ils contestent ainsi que le soutient l'appelante que la signature du document du 4 mars 2013 ait été « arrachée sur un coin de table », profitant de l'état de faiblesse de Mme [F] [A] atteinte d'une maladie affectant ses facultés cognitives.



Ils font valoir que le courrier du 4 mars 2013 a été précédé de l'envoi par Maître [C] d'un courrier explicatif daté du 22 février 2013 et adressé par voie postale au domicile parisien de Mme [A] ; que cette correspondance évoque des accords relativement à la replantation de la parcelle AI n° [Cadastre 3] « [Localité 8] » pour une superficie de 58 a 21 ca.



L'appelante, en réplique, expose que Mme [I] n'a jamais été autorisée par le bailleur à céder son bail. Elle estime que le tribunal paritaire des baux ruraux de Beaune a exactement considéré que la cession du bail litigieux à [N] [I] n'avait pas été agréée tacitement, avant la délivrance du congé, par la bailleresse de l'époque, Mme [F] [A], et que la lettre datée du 4 mars 2013, pré-dactylographiée par le preneur et soumise à la signature de cette dernière et adressée « aux consorts [I]», autorisant l'arrachage et la replantation des vignes prises à bail rural ne constituait pas une autorisation implicite de sa part à la cession du bail au profit d'[N] [I]. 

En effet dans le courrier dactylographié du 4 mars 2013, signé par Mme [A], la bailleresse « autorise les consorts [I]expressément à arracher puis, après les travaux nécessaires, à replanter ladite parcelle, entièrement à vos frais. »

C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a considéré que «  le courrier du 4 mars 2013, manifestement dactylogarphié préalablement et adressé avec le courrier de Maître [C],entretient en effet un flou manifeste sans clairement désigner M.[N] [I] comme seul et unique preneur des parcelles. Cette ambiguïté sur la présence ou non de Mme [K] [I] était au surplus corroborée par la mise à disposition à l'EarlGaunoux de l'exploitation des parcelles, dans laquelle elle restait associée avec ses deux enfants. »

En outre, le médecin de Mme [A] atteste le 18 juin 2020 que l'état de santé de sa patiente «  ne lui permettait plus d'appréhender en pleine conscience, notamment les dernières années ( 2009 à 2014) toutes les propositions qui auraient pu lui être soumises. »



Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les consortsGaunouxde leur demande de voir constater que le bail avait été cédé en faveur de M.[N] [I]avec l'accord de Mme [F] [I] épouse [A], la cour jugeant qu'aucune cession du bail n'est opposable au bailleur.



Ainsi que l'a décidé le tribunal, le congé « en raison de l'âge du preneur » délivré le 10 septembre 2019 était régulier, en la forme et sur le fond et ne peut donc être annulé, ce point ne faisant pas l'objet de contestation..







- Sur la demande de cession judiciaire du bail :



L'appelante expose que, depuis le 1er août 2003, Mme [K] [I], unique preneuse en titre, a cessé toute participation personnelle à l'exploitation des parcelles prises à bail rural. Elle affirme que ce comportement caractérise un double manquement du preneur de nature à le déchoir de son droit de céder son bail à l'un de ses proches parents, à savoir, d'une part, un défaut d'exploitation personnelle du bien loué par son locataire, et d'autre part une cession clandestine de son bail.



Les intimés sollicitent la confirmation du jugement de 1ère instance en ce qu'il a autorisé Mme [I] à céder son bail à M. [N] [I], son fils, sur le fondement des dispositions de l'article L 411-35 du Code Rural.

Ils soutiennent que la jurisprudence constante considère que la demande d'autorisation de la cession doit être appréciée en fonction des intérêts légitimes du bailleur mais, également, au regard des qualités et comportements du preneur, notamment en ce qui concerne la mise en valeur de l'exploitation .

Ils ajoutent que même en cas de contravention aux dispositions des articles L 411-37 et L 411-39 du code rural, la jurisprudence exige la démonstration d'un préjudice causé au bailleur pour que la résiliation du bail soit prononcée.



L'article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose :

« Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ».



Il résulte de cette disposition que la cession du bail ne peut intervenir avant l'agrément préalable du bailleur ou la saisine du tribunal paritaire, et que si tel était le cas, le juge ne pourrait autoriser ladite cession. 



Tout en constatant que M.[N] [I], fils de Mme [K] [I], preneuse en titre, exploitait de fait les parcelles de vigne dans le cadre de l'Earl [Adresse 11], ce dont il se déduisait que Mme [K] [I], en retraite depuis 2003, avait cessé de se consacrer personnellement à l'exploitation de la parcelle louée et que la cession du bail à l'initiative unilatérale de Mme [I] était intervenue avant toute autorisation de la bailleresse, le tribunal paritaire des baux ruraux n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.



Infirmant le jugement déféré, il convient de rejeter la demande de cession judiciaire du bail dès lors qu'est encourue par le preneur fautif la déchéance du droit du preneur à solliciter une telle autorisation judiciaire de cession, sans qu'il soit besoin de caractériser un préjudice pour le bailleur.



- Sur la prise d'effet du congé validé :



Il sera précsié que M.[R] [A] rappelait dans le congé qu'il délivrait à Mme [K] [I] que le bail avait été conclu le le 23 novembre 1971 entre M. [N] [I] et Mme [W] [B] épouse [I], bailleurs, et leur fils [D] [I] pour une durée de 9 années à compter du 11 novembre 1970 sur la parcelle en nature de vigne sur la commune de [Localité 10] 1er cru , lieu-dit « [Localité 8] », section AI n° [Cadastre 3] de 00ha 58 a 21 ca et une parcelle en nature de vigne sur la commune de [Localité 6], lieu-dit « [Localité 7] », section BM n° [Cadastre 1] ,de 00 ha 52 a 38 ca.

Il était également mentionné que le bail avait été tacitement reconduit six fois par périodes de neuf ans, le dernier renouvellement étant intervenu le 11 novembre 2015 pour 9 ans, et que par conséquent le congé était donné pour le 11 novembre 2021.



L'appelante soutient que, du fait de la validation du congé, le bail rural a pris définitivement fin à la date d'effet du congé, soit le 11 novembre 2021, à défaut pour le preneur d'avoir notifié au bailleur une cession de bail avant cette date.



Les intimés lui opposent que le terme du congé ne serait pas le 11 novembre 2021 mais le 11 novembre 2034, justifiant cet allongement par une disposition de l'arrêté préfectoral de la Côte d'Or du 5 mars 2002 stipulant qu'en cas de replantation des vignes louées aux frais du preneur, la durée du bail ne pourraît être inférieure à 18 ans à compter de cette plantation.



L'appelante rétorque qu'à la date de la replantation en 2016, l'arrêté visé avait été abrogé et remplacé par un arrêté n° 678 /DDTdu 22 octobre 2014, lequel ne reprend pas les cas particuliers des travaux de plantation faits par le preneur et la disposition contestée de prolongation de la durée du bail pour une durée ne pouvant être inférieure à 18 ans.



Il ressort des pièces produites et notamment d'un document de la Direction Générales des Douanes et Droits indirects que les travaux d'arrachage et de plantation relatifs à la parcelle située à [Localité 10] premier cru « [Localité 8] » d'une superficie de 00 ha 58 a 21 ca ont été réalisés le 27 avril 2016.

Qu'à cette date l'arrêté du 5 mars 2002 avait été abrogé par l'arrêté du 22 octobre 2014 de sorte que le bail n'a pas été prolongé et a pris fin le 11 novembre 2021 à la suite du congé délivré par le bailleur.



Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par la loi.

En vertu de cet article, un propriétaire d'immeuble est fondé à solliciter l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre.



Par conséquent, il convient d'infirmer le jugement déféré, de valider le congé avec prise d'effet au 11 novembre 2021, et d' ordonner l'expulsion desdites parcelles sous astreinte à compter de cet arrêt suivant des modalités précisées dans le présent dispositif. 



- Sur l'abus d'ester en justice :



Les consorts [I] disposent de la faculté de faire valoir leurs intérêts en justice, et il n'est pas démontré qu'il en est résulté un préjudice particulier pour Mme [T] [A] épouse [H].



En outre, les allégations de l'appelante tendant à affirmer que son projet de vente des parcelles n'a pu aboutir du fait du comportement des consorts [I] ne sont étayées par aucune pièce et ne peuvent donc caractériser un quelconque préjudice. 



Sa demande de dommages et intérêts est rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement en ce qu'il a constaté la régularité du congé « en raison de l'âge » délivré le 10 septembre 2019 par M.[R] [A] à Mme [K] [I] ;



Infirme le jugement pour le surplus ;



Et statuant à nouveau,



Déclare irrecevable comme prescrite l'action en nullité de l'acte du 4 mars 2013 ;



Juge qu'aucune cession du bail n'est opposable au bailleur ;



Valide le congé délivré le 10 septembre 2019 avec prise d'effet au 11 novembre 2021 portant sur la parcelle en nature de vigne sur la commune de [Localité 10] 1er cru, lieu-dit « [Localité 8] », section AI n° [Cadastre 3] de 00ha 58 a 21 ca et sur la parcelle en nature de vigne sur la commune de [Localité 6], lieu-dit « [Localité 7] », section BM n° [Cadastre 1], de 00 ha 52 a 38 ca ;



Rejette la demande d'autorisation judiciaire de cession du bail ;

Ordonne que Mme [K] [I], ainsi que tous occupants de son chef, devront libérer lesdites parcelles dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, et être à jour de leurs obligations locatives ;



A défaut de libération volontaire de l'ensemble des parcelles précisées dans le présent dispositif dans ledit délai, ordonne l'expulsion de Mme [K] [I], ainsi que de tous occupants de son chef, desdites parcelles, en cas de besoin avec le concours de la force publique ;



Dit que, faute d'avoir libéré les lieux précisés dans le présent dispositif dans le délai imparti, Mme [K] [I] et tous occupants de son chef seront redevables d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour une durée de quatre mois à 200 euros par jour de retard, à charge pour Mme [T] [A] épouse [H], à défaut d'exécution à l'expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ;



Déboute Mme [T] [A] épouse [H] de sa demande de dommages et intérêts pour abus d'ester en justice ;



Condamne Mme [K] [I], M.[N] [I], Mme [L] [I] aux dépens d'appel et autorise le cabinet Scillon, avocats, à les recouvrer directement dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [K] [I], M.[N] [I], Mme [L] [I] à payer à Mme [T] [A] épouse [H] la somme de 3000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles. 





Le Greffier, Le Président,
Texte intégral
SB/IC















[R] [A]



C/



[K] [I]



[N] [I]



[L] [I]

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



2ème chambre civile



ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2022



N° RG 21/00542 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FVXW



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : au fond du 01 avril 2021, 

rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Beaune - RG : 5119000021











APPELANT :



Monsieur [R] [A]

décédée le 29 août 2022





INTIMÉS :



Madame [K] [I]

née le 21 janvier 1943 à [Localité 5] (13)

domiciliée :

[Adresse 11] 

[Adresse 11]

[Localité 10]



Monsieur [N] [I]

né le 2 juin 1972 à [Localité 6] (21)

domicilié :

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 10]



Mademoiselle [L] [I]

née le 21 octobre 1977 à [Localité 6] (21)

domiciliée :

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 10]



non comparants, représentés par Me Laurent CHARLOPIN, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 113





PARTIE INTERVENANT VOLONTAIREMENT :



Madame [T] [A] épouse [H]

née le 22 mars 1972 à [Localité 9] (75)

domiciliée :

[Adresse 2]

[Localité 4] 



non comparante, représentée par Me Françoise MONNERET, membre de la SCP MARQUE MONNERET, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 76

assistée de Me Samuel CREVEL, membre du Cabinet SCILLON, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 20 octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de :



Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2022,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









FAITS,PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



Selon acte sous seing privé du 23 septembre 1971, M. [N] [I] et Mme [W] [B] épouse [I] ont donné à bail à M. [D] [I] une parcelle en nature de vignes sur la commune de [Localité 10], lieu-dit « [Localité 8] » et une parcelle en nature de vignes sur la commune de [Localité 6], lieu-dit « [Localité 7] ».

Par acte extra-judiciaire du 10 septembre 2019, M. [R] [A], venant aux droits de Mme [F] [I] épouse [A], fille de M. [N] [I] et de Mme [W] [B] épouse [I], a délivré un congé « en raison de l'âge du preneur » à Mme [K] [I], en sa qualité de conjoint ayant participé à l'exploitation du défunt locataire, avec effet au 11 novembre 2021.



Par requête du 19 décembre 2019, Mme [K] [I] et ses deux enfants, M. [N] [I] et Mme [L] [I], ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Beaune aux fins de voir constater la nullité du congé délivré et, subsidiairement, de voir autoriser la cession du bail rural au profit de M. [N] [I].



A l'audience du 4 mars 2021 du tribunal paritaire des baux ruraux, Mme [K] [I] et ses deux enfants, M. [N] [I] et Mme [L] [I], représentés, ont rappelé que Mme [K] [I] avait repris l'exploitation des vignes au décès de son époux en 1984 ; qu'elle avait constitué une Earl [Adresse 11] avec ses deux enfants et lui avait mis à disposition le bail avec l'accord exprès de Mme [F] [I] épouse [A], qui avait hérité de ses parents les parcelles données à bail ; et qu'elle avait enfin cédé le bail à son fils, M. [N] [I], à son départ en retraite le 1er août 2003, et que cette cession était parfaitement connue de sa belle-s'ur, Mme [F] [I] épouse [A], compte-tenu de son âge et des liens de parenté les unissant. 

Mme [K] [I], M. [N] [I] et Mme [L] [I] ont également soutenu qu'ils avaient fait savoir à leur bailleresse fin 2012 que, compte-tenu de l'âge de la plantation, il était nécessaire de procéder à l'arrachage de la vigne et à sa replantation ; qu'il avait été convenu entre eux que les frais de l'arrachage et de la replantation seraient entièrement supportés par le preneur, sans aucune dispense du paiement du fermage ; que Mme [F] [I] épouse [A] avait été étroitement associée à cette démarche par leur notaire et qu'elle avait clairement donné son accord par courrier du 4 mars 2013, reconnaissant au surplus implicitement et de manière claire et non-équivoque dans ce dernier la cession du bail. 

Les consorts [I] ont contesté la prétendue ignorance qu'avait Mme [F] [I] épouse [A] de l'exploitation du domaine par M. [N] [I] et ont, au contraire, rappelé les liens étroits entretenus entre eux de longue date et le caractère public de la « passation de pouvoirs » opérée par Mme [I] en faveur de ses enfants. 

Ils ont dénié aussi toute man'uvre frauduleuse comme tout abus de faiblesse, soutenant que la signature du document du 4 mars 2013 n'avait pas « été arrachée sur un coin de table » ; que des explications très détaillés avaient été données par Me [C] à Mme [F] [I] épouse [A] et que cette dernière avait bénéficié des conseils avisés de son époux, de sa fille et de son gendre, tous deux avocats. 

Ils ont rappelé également qu'aucune résiliation de bail ne pouvait intervenir avant le délai de 18 ans suivant la replantation de la vigne, soit en 2034 au minimum. 

Mme [K] [I], M. [N] [I] et Mme [L] [I] ont sollicité, en conséquence, de voir prononcer la nullité du congé délivré et son inopposabilité à M. [N] [I], de voir constater la cession par Mme [I] à son fils du bail avec l'agrément tacite de Mme [A] et, subsidiairement, de voir autoriser cette cession ; de voir rejeter toute demande de résiliation, en l'absence de toute contravention du preneur à ses obligations, et enfin d'entendre condamner M. [A] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [R] [A], représenté, s'est opposé à de telles demandes. Il a contesté l'agrément que son épouse aurait pu donner, même tacitement, par une volonté claire et non-équivoque, pour une cession par Mme [K] [I] de son bail à son fils.

Il a soutenu, en ce sens, que l'ensemble des correspondances échangées ne mentionnait nullement M. [N] [I], mais soit « Mme [K] [I] », soit « les consorts [I] », maintenant de fait une confusion certaine n'ayant pas permis à la bailleresse de connaître les changements ayant pu affecter son bail et l'ayant conduite à croire au contraire que la mise à disposition du bail par Mme [I] à l'Earl [Adresse 11] persistait. Outre ce caractère manifestement équivoque de la situation, M. [R] [A] a invoqué que la lettre du 4 mars 2013 ne pouvait nullement caractériser un accord tacite de cession, relevant d'une part le caractère dactylographié et formel de cette lettre comme la signature tremblotante de son épouse et soutenant, d'autre part, que cette dernière, âgée de 77 ans et atteinte de la maladie d'Alzheimer, n'était plus saine d'esprit et n'avait pu, de ce fait, donner valablement son accord à la replantation envisagée. 

En conséquence, M. [R] [A] a sollicité, à titre reconventionnel et principal, de voir prononcer la nullité du courrier du 4 mars 2013, le délai quinquennal de prescription pour contester cet acte n'étant nullement échu, et subsidiairement de voir valider le congé délivré en l'absence d'agrément tacite de cession de bail dans ce courrier du 4 mars 2013. 

Subsidiairement, M. [R] [A] s'est opposé à la demande de cession du bail par le tribunal paritaire des baux ruraux à M. [N] [I], soutenant que Mme [K] [I] avait été une locataire de « mauvaise foi », avec une « attitude déloyale et sournoise » ; qu'avec ses enfants, elle avait fait signer à une bailleresse « mentalement très diminuée » une lettre pré-rédigée et qu'elle devait de ce fait être déchue de son droit à céder son bail. 

Enfin, M. [R] [A] a sollicité la condamnation des consorts [I] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre de voir assortir le jugement de l'exécution provisoire.



Par jugement du 1er avril 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Beaune :



- Dit n'y avoir lieu à prononcer la nullité du courrier du 4 mars 2013, ni à l'écarter des débats ;

- Constate la régularité du congé « à raison de l'âge » délivré le 10 septembre 2019 par M. [R] [A] à Mme [K] [I] ;



- Autorise cependant Mme [K] [I], en sa qualité de preneur évincé en raison de l'âge, à céder son bail à M. [N] [I], son fils ;



- Déboute M. [R] [A] de l'ensemble de ses demandes ;



- Condamne M. [R] [A] à payer à Mme [K] [I], M. [N] [I] et Mme [L] [I] la somme de deux mille euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne M. [R] [A] aux dépens ;



- Assortit le jugement de l'exécution provisoire.





Pour statuer ainsi, le tribunal retient notamment :



Sur la régularité du congé « en raison de l'âge du preneur » et au visa de l'article L.411-64 du code rural :



- que le congé en raison de l'âge du preneur a été signifié le 10 septembre 2019 à l'initiative de M. [A] à Mme [K] [I], alors âgée de 77 ans, laquelle était selon ses propres dires en retraite depuis l'année 2003.



- que la cession du bail opérée par Mme [K] [I] à son fils M. [N] [I] suppose, selon l'article L.411-35 du code précité, que l'agrément du bailleur, exprès ou tacite, manifesté de manière claire et non-équivoque, soit préalablement obtenu, ledit agrément du bailleur ne pouvant se déduire de son silence ni même de l'encaissement des fermages.



- que le seul document utile pour trancher le litige sur ce point est constitué par le courrier du 4 mars 2013 dactylographié et dont la signature par Mme [F] [I] épouse [A] n'est pas contestée, et qui précise essentiellement : « Madame, Monsieur, (') la parcelle sur [Localité 10] cadastrée section lieu-dit « [Localité 8] » section AI n°[Cadastre 3] a été donnée à bail rural à M. [D] [I] aux droits duquel vous venez (') ». 



- que les consorts [I] en retirent la conclusion que ce courrier forme la confirmation, d'une part, de ce que la bailleresse avait connaissance de la cession de bail intervenue depuis 2003 au profit de M. [N] [I], devenu gérant majoritaire de l'Earl [Adresse 11] et d'autre part, que ladite bailleresse avait donné son accord à cette cession de bail.



- que M. [A] ne démontre pas l'état d'insanité d'esprit de son épouse à l'époque où le courrier litigieux a été rédigé, que la signataire n'a été placée sous protection que 18 mois après l'acte litigieux et 14 mois avant la saisine du juge des tutelles et que les documents médicaux communiqués par M. [R] [A] justifiant de l'altération des facultés mentales de son épouse ont tous été établis bien après la signature du courrier du 4 mars 2013, de sorte qu'ils ne permettent pas de prouver que l'intéressée ne se trouvait pas en capacité d'émettre une volonté sensée et de comprendre la portée de ses actes à la date de la signature de l'acte litigieux.



Sur la thèse du vice du consentement : 



- que Me [C], notaire à [Localité 6], avait adressé une correspondance le 22 février 2013 à Mme [F] [I] épouse [A] pour lui faire part des projets des consorts [I] et de leurs conditions, ce qui venait s'opposer aux dénonciations de M. [R] [A] affirmant que Mme [K] [I] avait agi de mauvaise foi, par des manières « sournoises et déloyales », représentatives d'un « abus de faiblesse ».



- que le courrier en question n'a causé aucun préjudice à sa signataire, laquelle bénéficiait de la sorte de la replantation de la totalité de sa vigne sans en supporter aucun frais, ni subir une quelconque décote, alors même que le statut des baux à ferme permettait la dispense du paiement des fermages pendant six ans.



- qu'aucun préjudice ne pouvait davantage être caractérisé du fait de la poursuite du bail, puisque Mme [A] et ses proches ne remplissaient nullement les conditions posées par l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime pour une reprise personnelle d'exploitation.



Dès lors, en conséquence de ce qui précède, le tribunal a refusé de retenir la nullité du courrier du 4 mars 2013 et, partant, de l'écarter des débats.



Pour autant, le tribunal a refusé de voir dans les termes du courrier précité la volonté, même tacite, mais clairement exprimée de manière non-équivoque de Mme [F] [I] épouse [A] à la cession du bail par Mme [K] [I] à son fils [N] [I]. Il a, au contraire, relevé un « flou manifeste » ne permettant pas d'identifier clairement que M. [N] [I] devenait seul et unique preneur des parcelles.



De telle sorte que le tribunal, par le jugement contesté, a débouté les consorts [I] de leur demande tendant à voir constater que le bail avait été cédé à M. [N] [I], avec l'accord de la bailleresse. En conséquence, le tribunal en a également déduit que le congé « en raison de l'âge du preneur » délivré le 10 septembre 2019 était régulier en sa forme et sur le fond et ne pouvait, de ce fait, être annulé.



- Sur la demande de cession judiciaire du bail par le preneur évincé à raison de son âge :



Le tribunal a considéré, d'une part, que M. [N] [I], fils de Mme [K] [I], chef d'exploitation de l'Earl [D] [I] créée en 1997 et gérant associé majoritaire depuis juillet 2003, présentait toutes qualités pour garantir une reprise d'exploitation dans le respect des intérêts du bailleur, et d'autre part qu'il n'était pas démontré par M. [R] [A] que Mme [K] [I] aurait manqué à l'exécution de ses obligations contractuelles durant le bail, mais au contraire qu'il était établi qu'elle avait acquitté les fermages dus et procédé à la replantation de la vigne à ses frais.



Le tribunal paritaire des baux ruraux a décidé, pour ces motifs, d'autoriser la cession du bail consenti à Mme [K] [I], preneur évincée à raison de son âge, à M. [N] [I] dans le cadre de l'Earl [Adresse 11].

De telle sorte que le bail se poursuivant, M. [R] [A] n'a pu qu'être débouté par le tribunal précité de sa demande d'expulsion de Mme [K] [I] et de tous occupants de son chef des parcelles données à bail.



Appel a été interjeté par le conseil de M. [R] [A] par lettre recommandée reçue au greffe de la cour d'appel de Dijon le 22 avril 2021.



M. [R] [A], partie appelante, est décédé le 29 août 2022. 



Par conclusions du 12 octobre 2022 et au visa des articles 370 et 373 du code de procédure civile, Mme [T] [A] a régularisé des conclusions de reprise d'instance à la suite de M. [R] [A].

 

Par conclusions n°3 déposées le 12 octobre 2022 et développées à l'audience, Mme [T] [A] épouse [H] demande à la cour d'appel de :



« Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Beaune le 1er avril 2021 sauf en ce qu'il a validé le congé pour âge délivré à Madame [K] [I] le 10 septembre 2019 ;



A titre principal :



- Annuler l'acte du 4 mars 2013 ;



- Rejeter la demande de cession du bail rural litigieux au profit de Monsieur [N] [I] ;

En conséquence,



- Constater que le congé litigieux a pris effet au 11 novembre 2021 ;



- Ordonner le départ à compter de la signification de l'arrêt à intervenir de Madame [K] [I] des parcelles louées avec tous les biens et occupants de son chef, et lui enjoindre d'être à jour de ses obligations locatives ;



- Juger qu'à défaut de libération spontanée des lieux, Madame [K] [I] et tous les occupants et biens de son chef seront expulsés avec le concours de la force publique et s'exposeront à une astreinte qui ne saurait être inférieure à 200 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à venir.



A titre subsidiaire et additionnel :



- Constater qu'aucune cession opposable au bailleur n'est intervenue avant le 11 novembre 2021 ;

En conséquence,



- Constater que le congé litigieux a définitivement pris effet et que le bail de la cause a pris fin au 11 novembre 2021 ;



- Ordonner le départ, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, de Madame [K] [I] des parcelles louées avec tous les biens et occupants de son chef, et lui enjoindre d'être à jour de ses obligations locatives ;



- Juger qu'à défaut de libération spontanée des lieux, Madame [K] [I] et tous les occupants et biens de son chef seront expulsés avec le concours de la force publique et s'exposeront à une astreinte qui ne saurait être inférieure à 200 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à venir.



A titre infiniment subsidiaire et reconventionnel 



- Prononcer la résiliation du bail rural aux torts du preneur ;



- Ordonner en conséquence le départ immédiat de Madame [K] [I] des parcelles louées avec tous les biens et occupants de son chef, et lui enjoindre d'être à jour de ses obligations locatives ;



- Dire qu'à défaut de libération spontanée des lieux, Madame [K] [I] et tous les occupants et biens de son chef seront expulsés avec le concours de la force publique et s'exposeront à une astreinte qui ne saurait être inférieure à 200 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à venir.



En tout état de cause, 



- Condamner Madame [K] [I], Monsieur [N] [I] et Madame [L] [I] à verser à Monsieur [R] [A] une indemnité de trente mille euros (30 000 euros) pour procédure abusive.



- Condamner solidairement Madame [K] [I], Monsieur [N] [I] et Madame [L] [I] à verser à Monsieur [R] [A], la somme de huit mille euros (8 000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile



- Condamner Madame [K] [I], Monsieur [N] [I] et Madame [L] [I] aux entiers dépens, dont distraction au profit du Cabinet SCILLON, avocat ».





Par leurs conclusions déposées le 5 septembre 2022 et développées à l'audience, les consorts [I] demandent à la cour d'appel de :



«Vu les articles L 411-34 et L 411-35 du Code Rural et de la Pêche Maritime,

A titre principal :

Infirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Beaune du 1er avril 2021 en ce qu'il a débouté les consorts [I] de leur demande de voir constater que le bail avait été cédé en faveur de Monsieur [N] [I] avec l'accord de Madame [A] et en ce qu'il a validé le congé délivré le 19 septembre 2019.



Statuant à nouveau, 

- Constater que le bail a été cédé à Monsieur [N] [I], es qualité de chef d'exploitation et gérant du Domaine [D] [I], avec l'accord du bailleur.



- Prononcer la nullité du congé et, en tout état de cause son inopposabilité à Monsieur [N] [I].



A titre subsidiaire :



- Confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Beaune du 1er avril 2021 en ce qu'il a autorisé Madame [K] [I] à céder son bail à Monsieur [N] [I], son fils.



En tout état de cause :



- Débouter Monsieur [R] [A] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.



- Condamner Monsieur [R] [A] à payer aux consorts [I] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700, ainsi qu'en tous les dépens ».





MOTIVATION :



- Sur les demandes des parties de « dire et juger », « constater » et « donner acte » :



Il sera rappelé que les écritures des parties tendant à voir la cour d'appel « dire et juger », « constater » et « donner acte » ne forment pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile, mais le rappel de moyens ou d'arguments. La cour d'appel n'est donc pas saisie de ces écritures et n'y répondra pas.



- Sur la nullité de l'acte du 4 mars 2013 pour insanité d'esprit du signataire :



Au soutien de son recours, l'appelante affirme, sur le fondement des articles 414-1 et 414-2 du code civil, qu'à l'époque de la signature du courrier du 4 mars 2013, Mme [F] [A], atteinte de la maladie d'Alzheimer, ne disposait plus de ses facultés intellectuelles pour consentir un tel acte.

Elle reproche au tribunal d'avoir refusé d'annuler cette lettre comme il lui était demandé, estimant que la « preuve [de l'insanité de Madame [F] [A]] ne peut s'exciper du certificat du docteur [V], lequel se contente en 2020 d'une appréciation générale. »



Madame [T] [A] épouse [H] sollicite toujours l'annulation de cette lettre signée par [F] [A] sur le fondement des articles 414-1 et 414-2 du code civil.



Les intimés soulèvent la prescription de cette action ainsi qu'ils l'avaient fait devant le tribunal paritaire des aux ruraux. Ils rappellent que l'article 414-2 du code civil (in fine) dispose que : « L'action en nullité s'éteint par le délai de 5 ans prévu à l'article 2224 » et que la jurisprudence considère que ce délai de 5 ans court à partir du jour de l'acte contesté sauf à démontrer que la prescription a été suspendue en raison d'une impossibilité d'agir, et qu'en cas de placement sous tutelle, la prescription quinquennale peut donc être suspendue jusqu'à cette dernière date, l'article 464 du code civil prévoyant également une prescription quinquennale à compter du jugement de protection.



En l'espèce, ainsi que le font valoir les consorts [I], que l'on prenne comme point de départ l'acte contesté du 4 mars 2013 ou le jugement de placement sous tutelle du 24 novembre 2014, la demande en nullité présentée pour la première fois par des conclusions de décembre 2020 est irrecevable, comme prescrite.



Il convient de déclarer irrecevable comme prescrite l'action en nullité de l'acte du 4 mars 2013.











- Sur les effets de l'acte du 4 mars 2013 :



D'après les intimés, le bailleur ne peut sérieusement soutenir que son épouse n'avait pas connaissance de l'exploitation du domaine par M. [N] [I] et n'avait pas agréé cette situation.

Les consorts [I] rappellent les liens familiaux et les réunions régulières partagées avec les consorts [A]. Ils rappellent que Mme [F] [A] était la marraine d'[N] [I] et fournissent la liste des nombreux événements familiaux au cours desquels il était évidemment discuté du domaine viticole et de sa transmission progressive à [N]. Ils produisent un article retraçant la transmission de l'exploitation du domaine à [N] [I] et expliquant que le nom de [D] [I] (décédé prématurément en 1984) a été conservé sur l'étiquette des vins du Domaine afin de lui rendre hommage.

Les consorts [I] indiquent que Mme [A] avait laissé le soin de gérer ses affaires à son époux, haut fonctionnaire, et à sa fille avocate, que les courriers qu'elle a pu signer leur ont été soumis au préalable.

Ils contestent ainsi que le soutient l'appelante que la signature du document du 4 mars 2013 ait été « arrachée sur un coin de table », profitant de l'état de faiblesse de Mme [F] [A] atteinte d'une maladie affectant ses facultés cognitives.



Ils font valoir que le courrier du 4 mars 2013 a été précédé de l'envoi par Maître [C] d'un courrier explicatif daté du 22 février 2013 et adressé par voie postale au domicile parisien de Mme [A] ; que cette correspondance évoque des accords relativement à la replantation de la parcelle AI n° [Cadastre 3] « [Localité 8] » pour une superficie de 58 a 21 ca.



L'appelante, en réplique, expose que Mme [I] n'a jamais été autorisée par le bailleur à céder son bail. Elle estime que le tribunal paritaire des baux ruraux de Beaune a exactement considéré que la cession du bail litigieux à [N] [I] n'avait pas été agréée tacitement, avant la délivrance du congé, par la bailleresse de l'époque, Mme [F] [A], et que la lettre datée du 4 mars 2013, pré-dactylographiée par le preneur et soumise à la signature de cette dernière et adressée « aux consorts [I]», autorisant l'arrachage et la replantation des vignes prises à bail rural ne constituait pas une autorisation implicite de sa part à la cession du bail au profit d'[N] [I]. 

En effet dans le courrier dactylographié du 4 mars 2013, signé par Mme [A], la bailleresse « autorise les consorts [I]expressément à arracher puis, après les travaux nécessaires, à replanter ladite parcelle, entièrement à vos frais. »

C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a considéré que «  le courrier du 4 mars 2013, manifestement dactylogarphié préalablement et adressé avec le courrier de Maître [C],entretient en effet un flou manifeste sans clairement désigner M.[N] [I] comme seul et unique preneur des parcelles. Cette ambiguïté sur la présence ou non de Mme [K] [I] était au surplus corroborée par la mise à disposition à l'EarlGaunoux de l'exploitation des parcelles, dans laquelle elle restait associée avec ses deux enfants. »

En outre, le médecin de Mme [A] atteste le 18 juin 2020 que l'état de santé de sa patiente «  ne lui permettait plus d'appréhender en pleine conscience, notamment les dernières années ( 2009 à 2014) toutes les propositions qui auraient pu lui être soumises. »



Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les consortsGaunouxde leur demande de voir constater que le bail avait été cédé en faveur de M.[N] [I]avec l'accord de Mme [F] [I] épouse [A], la cour jugeant qu'aucune cession du bail n'est opposable au bailleur.



Ainsi que l'a décidé le tribunal, le congé « en raison de l'âge du preneur » délivré le 10 septembre 2019 était régulier, en la forme et sur le fond et ne peut donc être annulé, ce point ne faisant pas l'objet de contestation..







- Sur la demande de cession judiciaire du bail :



L'appelante expose que, depuis le 1er août 2003, Mme [K] [I], unique preneuse en titre, a cessé toute participation personnelle à l'exploitation des parcelles prises à bail rural. Elle affirme que ce comportement caractérise un double manquement du preneur de nature à le déchoir de son droit de céder son bail à l'un de ses proches parents, à savoir, d'une part, un défaut d'exploitation personnelle du bien loué par son locataire, et d'autre part une cession clandestine de son bail.



Les intimés sollicitent la confirmation du jugement de 1ère instance en ce qu'il a autorisé Mme [I] à céder son bail à M. [N] [I], son fils, sur le fondement des dispositions de l'article L 411-35 du Code Rural.

Ils soutiennent que la jurisprudence constante considère que la demande d'autorisation de la cession doit être appréciée en fonction des intérêts légitimes du bailleur mais, également, au regard des qualités et comportements du preneur, notamment en ce qui concerne la mise en valeur de l'exploitation .

Ils ajoutent que même en cas de contravention aux dispositions des articles L 411-37 et L 411-39 du code rural, la jurisprudence exige la démonstration d'un préjudice causé au bailleur pour que la résiliation du bail soit prononcée.



L'article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose :

« Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ».



Il résulte de cette disposition que la cession du bail ne peut intervenir avant l'agrément préalable du bailleur ou la saisine du tribunal paritaire, et que si tel était le cas, le juge ne pourrait autoriser ladite cession. 



Tout en constatant que M.[N] [I], fils de Mme [K] [I], preneuse en titre, exploitait de fait les parcelles de vigne dans le cadre de l'Earl [Adresse 11], ce dont il se déduisait que Mme [K] [I], en retraite depuis 2003, avait cessé de se consacrer personnellement à l'exploitation de la parcelle louée et que la cession du bail à l'initiative unilatérale de Mme [I] était intervenue avant toute autorisation de la bailleresse, le tribunal paritaire des baux ruraux n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.



Infirmant le jugement déféré, il convient de rejeter la demande de cession judiciaire du bail dès lors qu'est encourue par le preneur fautif la déchéance du droit du preneur à solliciter une telle autorisation judiciaire de cession, sans qu'il soit besoin de caractériser un préjudice pour le bailleur.



- Sur la prise d'effet du congé validé :



Il sera précsié que M.[R] [A] rappelait dans le congé qu'il délivrait à Mme [K] [I] que le bail avait été conclu le le 23 novembre 1971 entre M. [N] [I] et Mme [W] [B] épouse [I], bailleurs, et leur fils [D] [I] pour une durée de 9 années à compter du 11 novembre 1970 sur la parcelle en nature de vigne sur la commune de [Localité 10] 1er cru , lieu-dit « [Localité 8] », section AI n° [Cadastre 3] de 00ha 58 a 21 ca et une parcelle en nature de vigne sur la commune de [Localité 6], lieu-dit « [Localité 7] », section BM n° [Cadastre 1] ,de 00 ha 52 a 38 ca.

Il était également mentionné que le bail avait été tacitement reconduit six fois par périodes de neuf ans, le dernier renouvellement étant intervenu le 11 novembre 2015 pour 9 ans, et que par conséquent le congé était donné pour le 11 novembre 2021.



L'appelante soutient que, du fait de la validation du congé, le bail rural a pris définitivement fin à la date d'effet du congé, soit le 11 novembre 2021, à défaut pour le preneur d'avoir notifié au bailleur une cession de bail avant cette date.



Les intimés lui opposent que le terme du congé ne serait pas le 11 novembre 2021 mais le 11 novembre 2034, justifiant cet allongement par une disposition de l'arrêté préfectoral de la Côte d'Or du 5 mars 2002 stipulant qu'en cas de replantation des vignes louées aux frais du preneur, la durée du bail ne pourraît être inférieure à 18 ans à compter de cette plantation.



L'appelante rétorque qu'à la date de la replantation en 2016, l'arrêté visé avait été abrogé et remplacé par un arrêté n° 678 /DDTdu 22 octobre 2014, lequel ne reprend pas les cas particuliers des travaux de plantation faits par le preneur et la disposition contestée de prolongation de la durée du bail pour une durée ne pouvant être inférieure à 18 ans.



Il ressort des pièces produites et notamment d'un document de la Direction Générales des Douanes et Droits indirects que les travaux d'arrachage et de plantation relatifs à la parcelle située à [Localité 10] premier cru « [Localité 8] » d'une superficie de 00 ha 58 a 21 ca ont été réalisés le 27 avril 2016.

Qu'à cette date l'arrêté du 5 mars 2002 avait été abrogé par l'arrêté du 22 octobre 2014 de sorte que le bail n'a pas été prolongé et a pris fin le 11 novembre 2021 à la suite du congé délivré par le bailleur.



Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par la loi.

En vertu de cet article, un propriétaire d'immeuble est fondé à solliciter l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre.



Par conséquent, il convient d'infirmer le jugement déféré, de valider le congé avec prise d'effet au 11 novembre 2021, et d' ordonner l'expulsion desdites parcelles sous astreinte à compter de cet arrêt suivant des modalités précisées dans le présent dispositif. 



- Sur l'abus d'ester en justice :



Les consorts [I] disposent de la faculté de faire valoir leurs intérêts en justice, et il n'est pas démontré qu'il en est résulté un préjudice particulier pour Mme [T] [A] épouse [H].



En outre, les allégations de l'appelante tendant à affirmer que son projet de vente des parcelles n'a pu aboutir du fait du comportement des consorts [I] ne sont étayées par aucune pièce et ne peuvent donc caractériser un quelconque préjudice. 



Sa demande de dommages et intérêts est rejetée. 





PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement en ce qu'il a constaté la régularité du congé « en raison de l'âge » délivré le 10 septembre 2019 par M.[R] [A] à Mme [K] [I] ;



Infirme le jugement pour le surplus ;



Et statuant à nouveau,



Déclare irrecevable comme prescrite l'action en nullité de l'acte du 4 mars 2013 ;



Juge qu'aucune cession du bail n'est opposable au bailleur ;



Valide le congé délivré le 10 septembre 2019 avec prise d'effet au 11 novembre 2021 portant sur la parcelle en nature de vigne sur la commune de [Localité 10] 1er cru, lieu-dit « [Localité 8] », section AI n° [Cadastre 3] de 00ha 58 a 21 ca et sur la parcelle en nature de vigne sur la commune de [Localité 6], lieu-dit « [Localité 7] », section BM n° [Cadastre 1], de 00 ha 52 a 38 ca ;



Rejette la demande d'autorisation judiciaire de cession du bail ;

Ordonne que Mme [K] [I], ainsi que tous occupants de son chef, devront libérer lesdites parcelles dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, et être à jour de leurs obligations locatives ;



A défaut de libération volontaire de l'ensemble des parcelles précisées dans le présent dispositif dans ledit délai, ordonne l'expulsion de Mme [K] [I], ainsi que de tous occupants de son chef, desdites parcelles, en cas de besoin avec le concours de la force publique ;



Dit que, faute d'avoir libéré les lieux précisés dans le présent dispositif dans le délai imparti, Mme [K] [I] et tous occupants de son chef seront redevables d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour une durée de quatre mois à 200 euros par jour de retard, à charge pour Mme [T] [A] épouse [H], à défaut d'exécution à l'expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ;



Déboute Mme [T] [A] épouse [H] de sa demande de dommages et intérêts pour abus d'ester en justice ;



Condamne Mme [K] [I], M.[N] [I], Mme [L] [I] aux dépens d'appel et autorise le cabinet Scillon, avocats, à les recouvrer directement dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [K] [I], M.[N] [I], Mme [L] [I] à payer à Mme [T] [A] épouse [H] la somme de 3000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles. 





Le Greffier, Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 370, code civil 414-1, code civil 414-2, code de procedure civile 373, code civil 1717, code rural et de la peche maritime L411-39, code rural et de la peche maritime L411-34, code rural et de la peche maritime L411-64, code civil 464, code rural et de la peche maritime L411-35, code rural et de la peche maritime L411-37). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2022-12-23T23:00:00.000Z.