Cour d'appel de Bordeaux, 4ème CHAMBRE COMMERCIALE, 1 mars 2023, n° 20/04884

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 01 MARS 2023









N° RG 20/04884 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-L2IB







S.A.R.L. HOME INVEST





c/



S.A.R.L. CONSTANOY























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 26 octobre 2020 (R.G. 2019F00963) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 08 décembre 2020





APPELANTE :



S.A.R.L. HOME INVEST, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2]



représentée par Maître Thomas PERINET de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Guillaume ACHOU LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.A.R.L. CONSTANOY, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]



représentée par Maître Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Caroline JAUFFRET, avocat au barreau de TOULOUSE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 18 janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.



EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique reçu le 15 mars 2019 par maître [L], notaire à [Localité 3], la société à responsabilité limitée Home Invest a vendu à la société à responsabilité limitée Constanoy les lots numéro 3 et 7 d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 1] à [Localité 3], ce au prix de 627.500 euros.



Par courrier en date du 28 mai 2019, la société Constanoy a fait connaître à la société Home Invest qu'elle souhaitait annuler cette acquisition en raison de la construction annoncée d'un bâtiment, par l'université de [Localité 4], susceptible de diminuer la vue de l'appartement litigieux sur le bassin et le port d'[Localité 3].



Le 27 août 2019, la société Constanoy a fait assigner la société Home Invest devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de nullité de la vente et paiement de diverses sommes.



Par délibération du 18 octobre 2019, l'université de [Localité 4] a approuvé l'abandon de son projet de construction.



Par jugement contradictoire prononcé le 26 octobre 2020, le tribunal de commerce a statué ainsi qu'il suit :

- déboute la société Home Invest de son exception d'incompétence ;

- se déclare compétent pour connaître du présent litige ;

- déboute la société Home Invest de sa demande d'irrecevabilité de l'assignation du 27 août 2019;

- condamne la société Home Invest à payer à la société Constanoy la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice ;

- ordonne l'exécution provisoire ;

- condamne la société Home Invest à payer à la société Constanoy la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne la société Constanoy aux dépens.



La société Home Invest a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 8 décembre 2020.



Par dernières conclusions communiquées le 30 novembre 2022 par voie électronique, la société Home Invest demande à la cour de :

Vu les articles 1112-1 et 1137 du code civil,

- réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 26 octobre 2020 n°2019F00963 en ce qu'il a condamné la société Home Invest au paiement d'une somme de 15.000 euros au bénéfice de la société Constanoy au titre de son préjudice moral et 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de code de procédure civile ;

- débouter la société Constanoy de sa demande formulée en réparation de son préjudice moral ;

- condamner la société Constanoy à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Constanoy aux dépens de l'instance.



Par dernières écritures communiquées le 5 mai 2021 par voie électronique, la société Constanoy demande à la cour de :



Vu les articles 1112-1, 1330, 1337, 1240 du code civil,

- confirmer le jugement dans l'ensemble de son dispositif et en conséquence,

- condamner la société Home Invest à verser la somme de 15.000 euros à la société Constanoy en indemnisation de son préjudice moral ;

- condamner la société Home Invest aux dépens ainsi qu'à une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et la condamner aux dépens d'appel ainsi qu'à une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 janvier 2023.



Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



1. L'article 1112-1 du code civil dispose :

« Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.»



Selon l'article 1137 du code civil :

« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.



Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.»



2. Au visa de ces textes, l'appelante fait grief au tribunal de commerce de l'avoir condamnée à payer à la société Constanoy une somme de 15.000 euros en indemnisation du préjudice moral de celle-ci.

La société Home Invest fait valoir qu'elle n'a commis aucun manquement à son obligation d'information à l'égard de l'acquéreur du bien dans la mesure où cet acquéreur est lui-même un professionnel de l'immobilier sur lequel pesait l'obligation de se renseigner.

L'appelante ajoute que, au demeurant, l'information relative à la construction du pôle océanographique de l'université de [Localité 4] était diffusée et accessible à toute personne même non professionnelle de l'immobilier ; de plus, compte tenu de la qualité de la vue sur le port et le bassin d'[Localité 3] que présentait le bien litigieux, il appartenait à l'acquéreur de se renseigner sérieusement sur les projets alentours.

La société Home Invest soutient également que l'information relative à la construction du pôle océanographique ne revêtait pas une importance déterminante au sens de l'article 1112-1 du code civil puisque le projet n'aurait pas entièrement occulté la vue de l'appartement litigieux, lequel est au surplus en quatrième ligne.

L'appelante fait enfin valoir qu'il n'est pas établi qu'elle aurait intentionnellement dissimulé cette information, critère retenu par la jurisprudence pour caractériser le dol en ce qui concerne les obligations pré-contractuelles d'information.



3. Il apparaît toutefois que la société Home Invest n'établit pas que la société Constanoy serait un professionnel de l'immobilier alors que, au contraire, l'intimée produit des éléments qui démontrent qu'il s'agit d'une holding dont la filiale exploite un supermarché.

Dès lors, le professionnel qu'est la société Home Invest -agence immobilière et promoteur- est tenu à un devoir d'information envers l'acquéreur profane, auquel est assimilé le professionnel hors du domaine de sa compétence, qualité de la société Constanoy dans le présent litige ; l'appelante devait donc fournir à l'intimée toutes les précisions utiles à l'achat du bien objet du procès, ce d'autant que la société Constanoy exerce son activité en Haute Garonne, de sorte qu'elle n'était pas en mesure d'accéder aux informations, circonscrites géographiquement, relatives aux débats concernant l'implantation du pôle océanographique de l'université de [Localité 4].



4. La cour relève enfin que la société Home Invest ne pouvait, quant à elle, méconnaître cette information en raison de la présence de l'affiche légale sur les lieux du futur chantier comportant en particulier la mention de la hauteur de la construction projetée (15 mètres), ainsi que l'a souligné le tribunal de commerce. Les pièces produites démontrent que cette information a, de plus, été abordée régulièrement dans l'hebdomadaire La Dépêche d'[Localité 3] et dans l'édition [Localité 3] du quotidien Sud-Ouest, nécessairement lus par un professionnel implanté dans la commune et y menant des programmes immobiliers.

Or il apparaît que l'annonce publiée par l'appelante pour la vente de l'appartement litigieux comporte la mention suivante : 'vaste terrasse en ipé de 33m² avec une belle vue dégagée et sur Bassin'. Le titre de l'annonce est le suivant : '1er étage appart terrasse + vue'.

La société Home Invest, en vantant une 'belle vue dégagée' alors qu'elle était informée du projet de l'édification, quelques dizaines de mètres devant cette vue, d'un bâtiment d'une hauteur de 15 mètres (et 24,60 mètres pour le belvédère), a dissimulé intentionnellement une information déterminante dont la connaissance était de nature à modifier a minima la discussion sur le prix du bien, voire la décision d'acquérir elle-même.

Le tribunal de commerce a donc retenu à juste titre que la société Home Invest avait commis un dol à l'égard de la société Constanoy.



5. Il est constant que le projet de construction du pôle océanographique a été abandonné et que, dans sa séance du 18 octobre 2019, le conseil d'administration de l'université de [Localité 4] a décidé d'orienter le financement prévu vers d'autres projets de recherche scientifique 'eau et milieux marins', soit postérieurement à l'engagement de la procédure devant le premier juge par la société Constanoy.

Celle-ci ne réclame donc pas l'indemnisation d'un préjudice matériel mais celle de son préjudice moral.



Il est constant en droit que les personnes morales peuvent tendre à la réparation d'un tel préjudice en ce qu'il est constitué des conséquences dommageables d'un manquement contractuel ou d'une faute délictuelle sur la réputation ou l'image de cette société.

En l'espèce, l'intimé n'excipe pas d'un tel préjudice mais du tracas résultant de la nécessité de mener une action judiciaire longue et coûteuse avec une incertitude sur la pertinence de son investissement.



Il faut relever que la société Constanoy a d'abord amiablement demandé des explications à sa venderesse par courrier du 28 mai 2019. La société Home Invest n'a pas répondu, ce qui manifeste une certaine désinvolture, désagréable dans le contexte de la découverte de la situation postérieurement à la signature de l'acte authentique.

L'assignation a ainsi été nécessaire pour que la société Home Invest présente quelques explications sur le silence conservé jusqu'à la signature de l'acte authentique.

Par ailleurs, s'il est établi que le projet de construction du pôle océanographique est définitivement abandonné, il est également établi que, du mois de mai 2018 -date à laquelle une démarche amiable a été tentée par l'acquéreur- jusqu'au mois d'octobre suivant, la société Constanoy a en effet subi le désagrément de l'incertitude de la pertinence de son investissement. 

Ces tracas sont à l'origine d'un préjudice distinct de la nécessité d'exposer des frais pour faire assurer sa défense, ce qui caractérise l'existence d'un préjudice moral.





La cour confirmera donc le principe de la condamnation prononcée par le tribunal de commerce mais en ramènera le montant à la somme de 3.000 euros.



La cour confirmera également les chefs dispositifs du jugement déféré relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

Y ajoutant, la cour condamnera la société Home Invest à payer les dépens de l'appel et à verser à l'intimée une somme de 5.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci en appel, et la déboutera de sa demande à ce titre.





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 

Dans les limites de l'appel,



Confirme le jugement prononcé le 26 octobre 2020 par le tribunal de commerce de Bordeaux, SAUF en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts.



Statuant à nouveau du chef du montant des dommages et intérêts,



Condamne la société Home Invest à payer à la société Constanoy la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.



Y ajoutant,



Condamne la société Home Invest à payer à la société Constanoy la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Déboute la société Home Invest de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la société Home Invest à payer les dépens de l'appel.



Le présent arrêt a été signé par M. Franco, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.