Tribunal judiciaire de Versailles, Deuxième Chambre, 31 juillet 2026, n° 25/00351

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 31 JUILLET 2026

N° RG 25/00351 - N° Portalis DB22-W-B7J-SVRT

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [S], [L] [B], né le 19 mars 1970 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1], Directeur fiscal, 
représenté par Me Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Julie GOURION-RICHARD, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Madame [T] [H] épouse de Monsieur [D] [B], née le 17 juillet 1978 à [Localité 2] (69), de nationalité française, demeurant [Adresse 1], Sophrologue, 
représentée par Me Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Julie GOURION-RICHARD, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant


DEFENDEURS :

Monsieur [J] [F], né le 19 novembre 1957 à [Localité 3], de nationalité française, domicilié [Adresse 2] à [Localité 4]
représenté par Me Jean-pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Thierry LAUGIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [J] [K] [Q], née le 13 janvier 1963 à [Localité 5], de 
nationalité française, Enseignante, domiciliée [Adresse 2] à [Localité 4]
représentée par Me Jean-pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Thierry LAUGIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


ACTE INITIAL du 16 Janvier 2025 reçu au greffe le 20 Janvier 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 17 Mars 2026, Madame LECLERC, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2026, prorogé au 12 Juin 2026, prorogé au 31 Juillet 2026.

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte authentique du 18 juillet 2023, reçu par Maître [N] [I], notaire à [Localité 4], avec la participation de Maître [X] [E], notaire à [Localité 1], M. [F] [J] et Mme [K] [Q] épouse [J] ont vendu à M. [D] [B] et Mme [T] [H] épouse [B] un bien dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4], constitué des lots de copropriété 424 dans le bâtiment F, consistant au 3ème étage en un appartement de quatre pièces, 571 dans le bâtiment H consistant en une cave et 1091 et 1092 dans le bâtiment K consistant en deux places de stationnement au 2ème sous-sol pour le prix de 780 000 euros.

Par lettre du 7 octobre 2024 de leur conseil, M. et Mme [B] ont fait savoir à M. et Mme [J] qu’après avoir effectué des travaux de rénovation, ils ont emménagé dans l’appartement le 3 mai 2024 et qu’ils ont subi des nuisances provenant de l’installation de VMC située dans les combles au-dessus de leur appartement, précisant que cette information n’avait pas été portée à leur connaissance au moment de la vente. Estimant qu’il s’agissait d’un vice caché rédhibitoire ils ont demandé l’annulation de la vente.

Ils ont fait intervenir le 9 décembre 2024 la société OXALYS afin de réaliser des mesures acoustiques dans leur appartement et interpréter les résultats obtenus.

Par actes de commissaire de justice des 8 et 16 janvier 2025, M. et Mme [B] ont fait assigner devant ce tribunal M. et Mme [J] afin de voir prononcer la nullité de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et, subsidiairement, sur le fondement du manquement au devoir d’information et du dol, de condamner M. et Mme [J] à la restitution du prix avec intérêts au taux légal, à des dommages et intérêts au titre des frais de déménagement et des travaux pour la somme de 129 846,28 euros, des charges de copropriété pour 5 662,38 euros outre 306 euros mensuels, des nouveaux frais de déménagement pour 1 440 euros, du préjudice moral et de jouissance pour 20 000 euros, outre 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 novembre 2025, M. et Mme [B] demandent au tribunal de :
« Vu les articles 1641 et suivants et subsidiairement 1112-1 et 1130, 1240 et 1241 du code civil,
- Donner acte à M. et Mme [B] de ce qu’ils renoncent à leur demande tendant à voir prononcer l’annulation de la vente consentie le 11 octobre 2023 par M. et Mme [J] au profit de M. et Mme [B] portant sur les lots n°424, 571, 1091 et 1092 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement en raison du manquement au devoir d’information et du dol,
- Juger fondée l’action en garantie des vices cachés,
- Condamner in solidum M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [B] la somme de 175 240 euros au titre de la restitution partielle du prix et des frais avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023,
Subsidiairement,

- Condamner in solidum M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [B] la somme de 175 240 euros à titre de dommages et intérêts en raison du manquement au devoir d’information,
- Condamner in solidum M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [B] la somme de 65 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des travaux,
- Condamner in solidum M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [B] la somme de 1 440 euros au titre des nouveaux frais de déménagement,
- Condamner in solidum M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [B] la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance,
- Condamner in solidum M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [B] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les honoraires de l’expert-acousticien,
- Débouter M. et Mme [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- Les condamner in solidum aux dépens,
- Dire qu’ils pourront être directement recouvrés par Me Julie GOURION-RICHARD, Avocat au Barreau
de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Par dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, M. et Mme [J] demandent au tribunal de :
«- Dire M. et Mme [B] irrecevables et mal fondés en leurs demandes,
- Les débouter de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,
- Les condamner au paiement de la somme de 25 000 euros au profit de Mme [J] et de 25 000 euros au profit de M. [J], en réparation du préjudice moral résultant de la procédure judiciaire engagée,
- Ecarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir,
- Les condamner au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, »

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.
 
L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 novembre 2025. L'affaire a été plaidée le 17 mars 2026 et mise en délibéré au 12 juin 2026, prorogé ce jour par mise à disposition au greffe.

 
MOTIFS DE LA DECISION
 
A titre préliminaire, il est rappelé que :
– d’une part, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,
– d’autre part, les demandes tendant à « donner acte », « juger », « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.



 
Sur la garantie des vices cachés invoquée par M. et Mme [B]
 
M. et Mme [B] exposent fonder leur demande sur les articles 1641 et 1644 du code civil, estimant que la clause d’exonération des vices cachés prévue à l’acte de vente du 18 juillet 2023 ne peut pas s’appliquer lorsque le vice caché est connu du vendeur. Ils indiquent que le fonctionnement du moteur de la VMC situé dans les combles au-dessus de l’appartement est audible à tout moment et que le DTG de l’immeuble qui ne leur a pas été remis lors de la vente mentionne l’existence dudit moteur.

Ils font valoir que M. et Mme [J] avaient nécessairement connaissance du DTG établi le 25 février 2019 permettant de connaître l’existence de moteurs de VMC et de savoir que leur puissance pouvait être augmentée, le risque de nuisance étant alors accru.

Ils se prévalent de l’annonce immobilière faisant référence à un « calme absolu » et indiquent qu’ils n’auraient pas acheté l’appartement au même prix s’ils avaient eu connaissance de cette information.

Ils estiment que la jurisprudence reconnaît les nuisances sonores comme constitutives d’un vice caché.

Se fondant sur les conclusions de la société OXALYS, ils affirment qu’il constate aux termes de son rapport un bruit permanent nettement audible dans l’appartement, la présence d’un extracteur collectif de VMC dans les combles, avec caisson et moteur, et établit un lien entre le bruit et le moteur.

Ils expliquent que leur sommeil est fortement perturbé par le bruit du moteur et qu’il a eu des conséquences sur leur santé, caractérisées par des troubles du sommeil, des problèmes de concentration et des affections dermatologiques.

Ils soulignent que l’expert conclut que les exigences réglementaires constituent des seuils d’infraction et non des objectifs de confort et que les résultats de ses mesures « traduisent une nette audibilité du bruit engendré par l’extracteur de VMC dans l’appartement de Monsieur et Madame [B] dans les basses fréquences, ce qui corrobore les constats auditifs faits sur place. Compte tenu de son audibilité et de son caractère permanent, le bruit engendré par l’extracteur de VMC rassemble toutes les caractéristiques pour dire qu’il est incongru dans l’environnement sonore habituel de l’appartement de Monsieur et Madame [B] et qu’il est de nature à engendrer une gêne ».

Ils affirment que l’existence d’un vice n’est pas exclu alors que les normes réglementaires sont respectées.

Ils relèvent que l’expert mentionne des émergences importantes avec des valeurs de 14 et 21 décibels qui à titre de comparaison correspondent au bruit d’un ordinateur en surchauffe ou de l’aiguille d’une horloge.



Ils estiment qu’il ne s’agit pas d’un bruit normal mais de la présence anormale et non déclarée d’un moteur d’extraction et qu’il leur est impossible de se détendre ou de travailler dans l’appartement compte tenu du bruit permanent.

Ils indiquent qu’ils n’auraient pu accepter cette situation qu’en payant un prix nettement inférieur et auraient intégré dans leur programme de travaux la réalisation d’une isolation acoustique.

Ils opposent à M. et Mme [J] les échanges avec le syndic de l’immeuble qui a prévu de mettre un anti-vibratile « pour des nuisances sonores du caisson ».

Ils contestent les constats des personnes dont les attestations sont produites par M. et Mme [J] en ce que certaines n’habitent pas les lieux ou dans des configurations différentes ou qu’il s’agit de membres de leur famille.

M. et Mme [B] précisent que la gêne occasionnée par le moteur de la VMC n’est apparue qu’après leur installation et qu’ils ne l’ont pas remarquée lors de leurs visites.

Ils font valoir que les mentions de réparation figurant au carnet d’entretien de l’immeuble ne permettent pas de déterminer qu’il s’agit du moteur de la VMC situé au-dessus de leur appartement et qu’elles figurent en page 377 de la promesse.

Ils affirment que l’existence de solutions correctives n’est pas un obstacle à l’action en garantie des vices cachés.

Ils ajoutent que les travaux réalisés n’ont pas modifié l’agencement des chambres de l’appartement et donc sont sans incidence sur les nuisances constatées.

Ils opposent que l’annonce de mise en vente du bien par leur soin faisant référence au « calme » n’a pas été rédigée par eux et qu’ils n’ont pas contesté le calme de la résidence.

M. et Mme [J] en réponse exposent que l’appartement est situé dans une résidence close de murs et dépourvue de circulation motorisée et que l’ensemble immobilier se situe dans un secteur calme, mis en avant par l’annonce immobilière et soulignent que dans l’annonce de mise en vente du bien, cette fois par M. et Mme [B], ils vantent eux-mêmes le « calme de cet appartement ».

Ils ajoutent que M. et Mme [B] ont visité le bien à plusieurs reprises avant leur acquisition et n’ont pas fait état d’exigence spécifique quant à la qualité attendue du bien.

Ils indiquent que les nuisances sonores invoquées doivent être appréciées de manière objective et que M. et Mme [B] présentent une sensibilité particulière au bruit.

Ils expliquent ne pas avoir eu connaissance de la VMC au-dessus de leur appartement et que personne ne s’en est jamais plaint avant M. et Mme [B], ainsi que le souligne le syndic dans son courriel du 8 juillet 2024 et les différentes personnes dont ils produisent les attestations.
Ils opposent au reproche de M. et Mme [B] de ne pas avoir produit le diagnostic technique global (« DTG ») de l’immeuble lors de la vente qu’il se réfère aux bâtiments A et B et non au bâtiment F et que s’il mentionne la « présence de moteurs de ventilation dans les combles » les problèmes de fonctionnement relevés sont relatifs au « manque ou absence de débit dans certains appartements » et d’une « puissance trop faible », sans lien avec un problème sonore.

S’agissant du rapport amiable de la société OXALYS, M. et Mme [J] soulignent que ses conclusions ne permettent pas de retenir que le bien vendu est impropre à sa destination, alors qu’ils y ont vécu pendant 25 ans.

Ils ajoutent que le rapport précise « compte tenu de la date de construction ancienne du bâtiment objet de la présente mission, aucune exigence réglementaire de performance acoustique n’est applicable ( …) Les dispositions réglementaires applicables aux logements neufs seraient donc respectées » et en déduisent que l’appartement vendu répond aux normes acoustiques d’un logement neuf.

Ils estiment que le niveau de bruit entendu ne peut être considéré comme objectivement gênant et relèvent que l’expert amiable constate que le bruit ne serait perceptible que dans les « pièces de vie » et aucune mesure n’a été effectuée dans les chambres.

M. et Mme [J] soulignent que des solutions réparatoires sont susceptibles d’être mises en œuvre par la désolidarisation vibratoire de l’extracteur de VMC et des gaines qui y sont reliées vis-à-vis du bâti.

Ils concluent que M. et Mme [B] ne rapportent pas la preuve que les bruits excèdent un niveau normal ni que la qualité acoustique constituait une caractéristique déterminante de leur achat.

Ils se prévalent de la modification de la configuration des lieux par M. et Mme [B] qui ne permet pas de déterminer si celle-ci n’a pas modifié la perception des bruits telle qu’elle existait au moment de la vente et ils indiquent que les acquéreurs eux-mêmes n’ont pas constaté de bruit lors de leur visite des lieux, à sept reprises.

Les défendeurs se prévalent de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés car les vices invoqués par M. et Mme [B] ne leur étaient pas connus et que l’absence de production du DTG ne peut constituer un élément déterminant en ce qu’il ne se réfère pas au bruit généré par le moteur de la VMC.

Ils rappellent ne pas être professionnels de l’immobilier

***

L'article 1641 du code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
 
Le vice caché se définit comme le défaut qui existait antérieurement à la vente, que l'acheteur ne pouvait déceler compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n'a pas eu connaissance au moment de la vente.
 
En application de l'article 1641 du code civil, seul le vice rendant le bien impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur, s'il l'avait connu, n'aurait pas acquis ledit bien à ce prix, justifie la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés.
 
Et l'article 1642 du même code ajoute que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, tandis qu'aux termes de l'article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
 
Néanmoins, cette exonération ne s'applique pas lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, ou lorsque le vendeur est de mauvaise foi et avait en réalité connaissance des vices cachés.
 
L'acheteur qui agit contre son vendeur en raison des vices cachés de la chose vendue dispose à son choix de l'action rédhibitoire ou estimatoire.
 
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
 
Il découle, ainsi, de l’application combinée de cet article avec les articles 1641 et suivants du code civil que pèse sur l’acquéreur la charge de rapporter la preuve de l’existence du vice caché et de ses différents caractères.
 
Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :
            - inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,
           - présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose,
            - existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe,
     - n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l'article 1642 du code civil.
 
Cette preuve peut être rapportée par tous moyens.

 
***

En l'espèce, il est constant que M. et Mme [J] ont vendu le 18 juillet 2023 à M. et Mme [B] un appartement de quatre pièces situé à [Adresse 1], situé au 3ème et dernier étage de l’immeuble.



Indiquant avoir emménagé le 3 mai 2024 après des travaux dans l’appartement, ils se sont plaints au syndic de copropriété en juillet 2024 d’un bruit constant de « ventilation » ou comme des « lignes à haute tension », lequel les a informés que le caisson d’extraction de la VMC de l’immeuble était situé dans les combles au-dessus de l’appartement.

Estimant que la gêne était persistante, ils ont mandaté un expert acoustique amiable, la société OXALYS, qui a établi un rapport le 9 décembre 2024 aux termes duquel l’expert constate « qu’un bruit permanent est nettement audible dans toutes les pièces de vies de l’appartement, en particulier dans le séjour et le bureau. Dans le séjour, on perçoit également le bruit engendré par la bouche de ventilation présente dans la cuisine, celle-ci étant ouverte sur le séjour ». Il relate s’être rendu dans les combles et avoir constaté la présence d’un extracteur collectif de VMC de marque SERTHERM, référencé « type 2 » et daté de 1987.

Evaluant les caractéristiques acoustiques du salon et du bureau, l’expert amiable se réfère à l’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d’habitation ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2000. Il précise que selon l’article 6 dudit arrêté le bruit engendré dans des conditions normales de fonctionnement par un équipement collectif du bâtiment, tels qu’ascenseurs, chaufferies ou sous-station de chauffage, transformateurs, supresseurs d’eau, vide-ordures, ne doit pas dépasser 30 dB(A). Il indique que les mesures effectuées sont de 29 dB(A) dans le séjour et de 25 dB(A) dans le bureau soit des valeurs inférieures à la valeur limite imposée par l’arrêté du 30 juin 1999. 

Il conclut en conséquence que « compte tenu de la date de construction ancienne du bâtiment objet de la présente mission, aucune exigence réglementaire de performance acoustique n’est applicable (…) les dispositions réglementaires applicables aux logements neufs seraient donc respectées. Nous rappelons cependant ici que les exigences réglementaires constituent des seuils d’infraction et non des objectifs de confort ».

Il se déduit dudit rapport qu’aucune nuisance sonore n’a été établie pour les chambres par l’expert amiable.

Afin d’établir « l’audibilité » du bruit généré par l’extracteur de VMC susceptible d’engendrer une « gêne » dans l’appartement, l’expert amiable se fonde sur des valeurs de 5 dB(A) le jour et 3dB(A)/dB la nuit, qui ne correspondent à aucune norme réglementaire et sont très en deçà de celles fixées par l’arrêté du 30 juin 1999.

Ces valeurs « d’audibilité » et de « gêne » ne peuvent en conséquence servir de critère pour apprécier l’usage normal d’un appartement destiné à l’habitation.

En effet, l’usage normal d’un appartement destiné à l’habitation doit être apprécié, en l’absence de mention particulière du contrat de vente, en fonction des normes de confort applicables à la date de construction de l’immeuble et d’une jouissance paisible, en bon père de famille, et non en fonction de critère subjectifs tels une particulière sensibilité des occupants aux bruits et aux conditions de vie particulière.



Le tribunal rappelle qu’il se déduit du rapport d’expertise amiable que niveau de bruit résultant du fonctionnement de l’extracteur de VMC situé dans les combles au-dessus de l’appartement n’engendre aucune gêne dans les chambres.

En outre, il ressort dudit rapport que ce bruit se situe en dessous des normes édictées par l’arrêté du 30 juin 1999, auquel le bâtiment n’est au demeurant pas soumis compte tenu de son ancienneté.

Il n’est pas non plus établi par ledit rapport que ce bruit présente un niveau « anormal ».

S’agissant de l’antériorité de la nuisance dénoncée, M. et Mme [J] relèvent à juste titre que le syndic de copropriété a répondu à M. et Mme [B] le 8 juillet 2024 dans les termes suivants : « nous n’avons eu aucune plainte, ces systèmes existent depuis l’origine de la rénovation des bâtiments », corroborant ainsi les attestations produites par les vendeurs qui relatent ne pas avoir décelé le bruit incriminé lorsqu’ils étaient présents dans l’appartement occupé par M. et Mme [J] (attestations de M. [Y] [Z], M. [M] [G] et de Mme [P] [O] dont il n’est pas mentionné qu’ils aient un lien familial avec les défendeurs).

M. et Mme [B] reprochent en outre à M. et Mme [J] d’avoir eu connaissance de cette nuisance avant la vente et de ne pas l’avoir révélée. Ils se fondent notamment sur l’absence de transmission du diagnostic technique global de l’immeuble.

Il est ainsi stipulé en page 29 de l’acte de vente du 18 juillet 2023 : « le diagnostic technique global n’a pas été établi. Le notaire précise que l’absence d’un tel diagnostic ne permet pas à l’acquéreur d’apprécier valablement l’importance matérielle et financière des dépenses à prévoir dans la copropriété dans les années à venir ».

En réalité et à leur demande, le syndic de l’immeuble a transmis à M. et Mme [B] le 8 juillet 2024 le diagnostic technique global de l’immeuble réalisé le 25 février 2019 qui mentionne en page 13 « photos 9-10 : présence de moteur de ventilation dans les combles. Moteur en fonctionnement. Cependant depuis les travaux sur la ventilation (remplacement des moteurs et mise en place de bouches d’extraction Hygro A) d’importants problèmes de fonctionnement ont été observés (manque ou absence de débit dans certains appartements). »

En premier lieu, le vice dénoncé par M. et Mme [B] n’est pas l’existence d’un caisson d’extraction de VMC au-dessus de leur appartement mais la nuisance sonore qu’ils estiment subir en raison de son fonctionnement. Il ne ressort pas en effet de l’acte de vente qu’ils aient fait une condition déterminante de leur achat, l’absence de tout équipement commun dans les combles situés au-dessus de leur appartement. Il leur aurait d’ailleurs dans ce cas été loisible de visiter lesdits combles ou d’interroger les vendeurs.

En second lieu, il ressort dudit diagnostic que la question posée est celle de la puissance de l’extraction de la VMC et pas de son bruit.

Ce document n’établit donc aucune antériorité du vice dénoncé par M. et Mme [B].


En outre, M. et Mme [B] ne contestent pas avoir effectué sept visites des lieux avant leur acquisition et si le bruit dénoncé est constant et empêche une habitation normale des lieux, comme ils l’affirment, ils ne peuvent, sans se contredire, suggérer qu’ils ne l’auraient pas décelé lors de ces visites.

Dans ces conditions, M. et Mme [B] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, que le bruit émis par le caisson d’extraction de la VMC situé au-dessus de l’appartement qu’ils ont acquis de M. et Mme [J] présente les caractéristiques d’un vice caché, en ce qu’ils ne démontrent ni qu’il porte atteinte à l’usage attendu de la chose, ni son antériorité.

En conséquence et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres griefs soulevés par M. et Mme [B], leur demande est rejetée.


Sur la demande subsidiaire de M. et Mme [B] au titre du dol

M. et Mme [B], sur le fondement des dispositions des articles 1112-1et 1130 et suivants du code civil, invoquent la réticence dolosive des vendeurs, justifiant l’annulation de la vente en ce que :
- il existe un moteur de VMC juste au-dessus de l’appartement,
- le moteur fonctionne jour et nuit et constitue une gêne,
- l’acte de vente et la promesse indiquent qu’aucun diagnostic technique global n’a été établi alors que cette information est inexacte et que celui-ci mentionne l’existence de moteurs de VMC,
- les vendeurs connaissaient l’importance de l’information relative à la présence de cette installation en mettant en avant dans leur annonce immobilière le « calme absolu » de l’appartement.

M. et Mme [J] ne concluent pas sur ce moyen.

***

L’article 1112-1 du code civil dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est de principe qu’il n’y a point de contrat sans consentement valable.

L'article 1330 du code civil dispose-t-il que le dol, comme l’erreur ou la violence, vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature, que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
 
Le dol s'apprécie à la date de la conclusion du contrat. Il suppose la preuve d'un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d'un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

Le silence gardé par le vendeur sur un élément déterminant du consentement de l'acquéreur constitue une manœuvre dolosive, une obligation d'information et de loyauté pesant sur le vendeur quant aux conditions essentielles de la vente.

L’objet de la réticence, de la dissimulation d’une information, se comprend comme l’inexistence d’une qualité essentielle de l’objet du contrat.

Toutefois, si la prétendue victime du dol pouvait avoir facilement connaissance par elle-même du fait dissimulé, il n'y a pas dol car l'obligation d'informer n'existe qu'à l'égard de celui qui ne peut pas s'informer.

En application de l’article 9 du code de procédure civile il appartient à celui qui invoque le manquement à l’obligation d’information d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. et Mme [B] font grief à M. et Mme [J] de ne pas les avoir informés de la présence du caisson d’extraction de la VMC dans les combles situés au-dessus de l’appartement, notamment en ne produisant pas le diagnostic technique global qui mentionne l’existence de moteurs de VMC dans les combles.

S’il est exact que M. et Mme [J] n’ont pas informé M. et Mme [B] de la présence du caisson d’extraction de la VMC dans les combles situés au-dessus de leur appartement, qu’ils disent d’ailleurs avoir ignorée, il n’est pas démontré par les acquéreurs que cette information aurait été déterminante de leur consentement.

En effet, la seule présence dudit caisson, installation commune, ne peut constituer une information déterminante et le reproche qui est en réalité formulé par M. et Mme [B] est la gêne occasionnée par le bruit émis par le moteur, « jour et nuit ».



De même, s’agissant de l’absence de communication du diagnostic technique global de l’immeuble du 25 février 2019, s’il mentionne la présence de « moteur de ventilation dans les combles » des bâtiments A et B, il ne contient aucune information sur le bruit émis par ledit moteur et il ne peut se déduire de son absence de communication, la dissimulation par les vendeurs d’une qualité essentielle du bien à ce titre.

Enfin, M. et Mme [B] estiment que l’importance de cette information peut se déduire de l’annonce immobilière aux termes de laquelle il est mentionné un appartement qui « bénéficie d’un calme absolu » et qu’ils attendaient donc ne pas subir de gêne acoustique dans l’appartement acheté.

Toutefois, il ressort de l’annonce de mise en vente du bien, cette fois par M. et Mme [B] en juillet 2025, qu’elle mentionne « profitez du calme de cet appartement ». Sans craindre la contradiction, M. et Mme [B] affirment que cette phrase se réfère à l’environnement résidentiel de l’appartement et non à ses qualités intrinsèques.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que M. et Mme [B] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, que la présence du caisson d’extraction de la VMC dans les combles au dessus de leur appartement constituait un élément déterminant de leur consentement et que M. et Mme [J] auraient sciemment omis de les informer de son existence.

Les conditions du dol n’étant pas réunies, la demande de M. et Mme [B] est rejetée.


Sur les demandes indemnitaires de M. et Mme [B]

Compte tenu du sens de la décision, les demandes de M. et Mme [B] au titre du remboursement d’une partie du prix de vente, des travaux et des frais, ainsi que leurs demandes indemnitaires sont rejetées.


Sur la demande reconventionnelle indemnitaire de M. et Mme [J]

M. et Mme [J] soutiennent qu’ils ont été très affectés par la procédure engagée à leur encontre alors qu’ils ont habités le bien pendant 25 ans comme locataires puis comme propriétaires. M. [J] indique être dans un état dépressif et subir un stress consécutif aux démarches judiciaires engagées à son encontre qui a nécessité un suivi psychologique.

Ils estiment que la procédure engagée par M. et Mme [B] est abusive et évaluent leur préjudice à la somme de 25 000 euros chacun.

M. et Mme [B] s’opposent à cette demande et font valoir qu’ils ont eux-mêmes subi des troubles depuis plus d’un an, qu’ils ont recherché des solutions avec le syndic et qu’ils doivent mettre en vente l’appartement. Il estime que le certificat médical produit par M. [J] émane d’un médecin généraliste qui n’est pas apte à diagnostiquer une dépression et que la psychologue qui suit M. [J] est située en SEINE-MARITIME, relevant que les consultations ont commencé avant la présente instance.
Ils demandent le rejet de la demande reconventionnelle de M. et Mme [J].

***

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
 
En l'espèce, il n’est pas démontré par M. et Mme [J] que M. et Mme [B] aient abusé de leur droit d’ester en justice, leur mauvaise foi n'étant pas démontrée et la seule faute qui leur est reprochée est d'avoir effectué une appréciation inexacte de leurs droits.
 
Cette faute étant en soi insusceptible de fonder une demande de dommages et intérêts.

Au surplus, M. et Mme [J] ne justifient pas d’éléments permettant de quantifier le préjudice dont ils demandent réparation.

Leur demande de ce chef est en conséquence rejetée.


Sur les autres demandes
 
Il y a lieu de condamner M. et Mme [B], succombants, aux entiers dépens et de rejeter leur demande au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 
M. et Mme [B], condamnés aux dépens, devront verser la somme de 3 000 euros à M. et Mme [J] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

 
Sur l’exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au jugement, M. et Mme [J] ne démontrant pas qu’elle n’est pas compatible avec la nature de l’affaire.


PAR CES MOTIFS
 
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
 
REJETTE l'ensemble des demandes de M. [D] [B] et de Mme [T] [H] épouse [B], en ce comprise celle formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande reconventionnelle indemnitaire de M. [F] [J] et de Mme [K] [Q] épouse [J],

CONDAMNE M. [D] [B] et Mme [T] [H] épouse [B] aux dépens,

CONDAMNE M. [D] [B] et Mme [T] [H] épouse [B] à payer à M. [F] [J] et de Mme [K] [Q] épouse [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.


Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 31 JUILLET 2026 par Madame LECLERC, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT