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Décision de justice

Cour d'appel de Colmar, Chambre 3 A, 26 février 2024, n° 22/02611

AutreContratsBaux d'habitation et baux professionnels
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Exposé du litige

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FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE





Par contrat en date du 20 décembre 1993 avec effet au 1er février 1994, l'office Hlm Cus Habitat a donné à bail à Monsieur [T] [I] et Madame [Z] [H] épouse [I] un logement sis [Adresse 2]) à [Localité 4].



Monsieur [T] [I] est décédé le 22 juin 2019. Madame [Z] [H] épouse [I] est décédée le 19 mai 2020. 



Par acte délivré le 29 mars 2021, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 4], ci-dessous dénommé Ophea (anciennement Cus Habitat), a fait sommation à Madame [G] [I], fille des preneurs, de restituer le logement dans lequel elle résidait. 



Par assignation délivrée le 6 juillet 2021, Ophea a fait citer Madame [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir ordonner son évacuation et celle de tout occupant de son chef, condamner l'intéressée à lui payer une indemnité d'occupation de 650 euros par mois à compter du 19 mai 2020 jusqu'à complète évacuation, écarter tout délai d'évacuation ou subsidiairement réduire les délais du commandement de quitter les lieux, condamner Madame [G] [I] aux dépens et à une indemnité de procédure de 1 500 euros. 



La bailleresse a fondé sa demande sur le fait qu'elle n'avait pas la preuve que Madame [G] [I] résidait avec sa mère lors de son décès et qu'en outre, le transfert de bail prévu à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 impliquait que le bénéficiaire remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Or, elle ignorait la situation de revenus de Madame [G] [I] et le logement était un quatre pièces, qu'il n'était pas justifié qu'elle occupe seule alors que la bailleresse devait l'attribuer à une famille. En outre, le compte du logement était débiteur. 







Madame [G] [I] ayant quitté le logement en cours de procédure, Ophea s'est désisté de ses demandes en expulsion et a sollicité condamnation de la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation de 650 euros par mois pour la période du 19 mai 2020 au 26 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, 32,95 euros au titre des réparations locatives et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile tandis que Madame [G] [I] soutenait avoir restitué les clés le 28 septembre 2021 et contestait devoir les sommes réclamées, estimant qu'elle aurait dû bénéficier du transfert du bail et ainsi pouvoir bénéficier des aides au logement. Elle précisait par ailleurs avoir effectué des paiements conséquents au vu de ses revenus et avoir refusé les propositions de relogement de la bailleresse en raison de son état de santé et de ses problèmes de mobilité. 





Par jugement rendu le 10 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a : 




constaté que Madame [G] [I] était occupante sans droit ni titre de l'appartement situé [Adresse 2], du 19 mai 2020 au 28 septembre 2021,





constaté qu'elle avait quitté les lieux le 28 septembre 2021,


 


constaté que Ophea s'était désisté de ses demandes relatives à l'expulsion, 





condamné Madame [G] [I] à payer contre quittances ou deniers à Ophea la somme de 5 730,90 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,





autorisé Madame [G] [I] à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités de 100 euros, 





débouté Ophea du surplus de ses demandes, 





débouté Madame [G] [I], 





dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 





condamné Madame [G] [I] aux dépens de l'instance. 






Pour se déterminer ainsi, le premier juge a relevé que si Madame [G] [I] produisait de nombreux documents tendant à prouver qu'elle avait vécu de longue date, voire depuis l'origine, avec ses parents et que ses ressources, constituées par le Rsa, avaient été déclarées au bailleur en janvier 2020, elle ne pouvait 





prétendre au transfert du bail dès lors qu'elle vivait seule et que le logement était constitué de quatre pièces ; qu'elle en avait été informée et savait donc occuper les lieux sans droit ni titre, ne pouvant donc prétendre au bénéfice de l'APL ; qu'elle a restitué les clés le 28 septembre 2021 en laissant un arriéré d'indemnités d'occupation de 5 697,95 euros dont à déduire le dépôt de garantie de 1 672,01 francs versé par ses parents et à ajouter une somme non contestée de 32,95 euros à titre de réparations locatives, soit un solde dû de 5 730,90 euros. 





Madame [G] [I] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration en date du 6 juillet 2022. 



Par ordonnance de référé rendue le 5 avril 2023, la demande de Madame [G] [I] tendant à voir arrêter l'exécution provisoire du jugement de première instance a été déclarée irrecevable, l'intéressée étant condamnée aux dépens de l'instance en référé mais Ophea étant débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par dernières écritures notifiées le 29 septembre 2022, Madame [G] [I] demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée en son appel et y faisant droit, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté qu'elle était occupante sans droit ni titre de l'appartement situé [Adresse 2] du 19 mai 2020 au 28 septembre 2021, l'a condamnée à payer contre quittances ou deniers à Ophea la somme de 5 730,90 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, l'a autorisée à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités de 100 euros chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification du jugement et le solde le dernier mois, sous peine d'exigibilité immédiate, l'a déboutée et l'a condamnée aux dépens de l'instance, en constatant l'exécution provisoire de la décision. 



Elle sollicite que la cour, statuant à nouveau : 




déclare mal fondées les demandes en paiement présentées par Ophea, anciennement Cus Habitat à son encontre,





en conséquence, déboute Ophea de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 





subsidiairement s'il est fait droit à la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation et au titre des réparations locatives, condamne Ophea à lui payer des dommages et intérêts égaux aux montants réclamés en principal, intérêts et frais par Ophea et ordonne la compensation légale, 





condamne Ophea aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. 




Au soutien de son appel, Madame [G] [I] se prévaut essentiellement de ce qu'elle remplit les conditions pour bénéficier du transfert du bail puisque, atteinte d'une maladie auto-immune rare, elle présente une situation de handicap au sens de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles et n'est donc pas soumise aux conditions de ressources et de taille du logement prévues à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient satisfaire par contre aux conditions de l'article 14 de la même loi puisqu'ayant vécu sur place depuis plus d'un an avant le décès du dernier preneur comme démontré par les documents produits et retenu par le premier juge. 



Subsidiairement, si la cour estimait devoir vérifier les conditions de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 en sus de celle de l'article 14 précité, elle devrait les considérer comme remplies puisque d'une part sa présence et ses revenus avaient été déclarés auprès du bailleur, qui a d'ailleurs encaissé ses paiements, et que, d'autre part, ses refus des logements proposés par Ophea étaient justifiés par ses problèmes de mobilité, Ophea ayant donc manqué à son obligation de lui proposer des logements en adéquation avec sa situation. 



Très subsidiairement, Madame [G] [I] sollicite l'infirmation du jugement sur la base de l'article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et du caractère disproportionné de l'atteinte portée à son droit au respect de sa vie privée et familiale. 



Elle soutient enfin avoir subi un préjudice important du fait du non-transfert de bail en ayant dû subir les frais d'un déménagement non justifié. 



Par conclusions notifiées le 21 décembre 2022, Ophea demande à avoir déclarer Madame [G] [I] mal fondée en son appel, le rejeter et confirmer la décision entreprise, débouter l'appelante de l'intégralité de ses fins et conclusions et la condamner aux dépens de l'instance d'appel et à lui payer une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Ophea fait essentiellement valoir que : 




Madame [G] [I] prétend à tort pouvoir bénéficier des dispositions dérogatoires de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles alors que c'est à la date du décès et donc de l'éventuel transfert de bail que s'apprécie cette condition, la demande de reconnaissance déposée par Madame [G] [I] auprès de la Maison départementale des personnes handicapées en août 2022 étant sans effet et son issue n'étant pas connue ; que l'existence d'une affection longue durée est distincte d'un handicap lequel n'est établi par aucun des documents produits ; 









Madame [G] [I] devait donc respecter la condition de taille du logement, peu important qu'elle satisfasse aux autres conditions puisque toutes sont cumulatives et que l'une d'elles n'était pas remplie ; 





les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne sauraient constituer une atteinte disproportionnée aux droits garantis par la convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales, particulièrement au respect de la vie privée et familiale, alors même que l'organisme bailleur a vocation à permettre à des familles de disposer d'un logement adapté et qu'il serait indécent de permettre à l'intéressée de vivre seule dans un logement de quatre pièces tout en contraignant ainsi une famille à vivre dans un logement inadapté ; 





la bailleresse a proposé trois logements à l'intéressée qu'elle a refusés ; 





l'appelante forme une demande subsidiaire en dommages et intérêts sans préciser son fondement juridique et sans établir un quelconque préjudice puisque, si elle avait bénéficié du transfert de bail, elle aurait dû supporter un loyer et qu'elle a, par ailleurs, quitté spontanément les lieux ; 





Madame [G] [I] n'a effectué que des versements ponctuels depuis le décès de sa mère et n'a rien versé depuis le jugement de condamnation pourtant exécutoire par provision. 




L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2023 et l'audience fixée au 18 décembre 2023 pour une mise en délibéré au 26 février 2024.

Motifs

MOTIFS





Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;



Vu les pièces régulièrement communiquées ;





Sur l'occupation des lieux par Madame [G] [I]



Conformément aux dispositions combinées des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de décès du titulaire du bail portant sur un local d'habitation appartenant à un organisme d'habitation 



à loyer modéré régi par une convention conclue au visa de l'article L831-1 du code de la construction et de l'habitation, son descendant bénéficie d'un droit au transfert du bail s'il vivait dans le local depuis plus d'un an à la date du décès, s'il remplit les conditions d'attribution d'un tel logement et si l'appartement est adapté à la taille du ménage, ces conditions étant cumulatives. 



Toutefois, les deux dernières conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers certaines personnes, notamment les personnes présentant un handicap au sens de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles.



Aux termes de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles, constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d'activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d'une altération substantielle, durable ou définitive d'une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d'un polyhandicap ou d'un trouble de santé invalidant.



En l'espèce, il n'est pas contesté que le bail signé entre Cus Habitat, devenu depuis lors Ophea, et les époux [I], parents de Madame [G] [I], était régi par les dispositions spécifiques applicables aux habitations à loyer modéré. 



Comme relevé par le premier juge, Madame [G] [I] justifie avoir résidé sur place depuis plus d'un an avant le décès de sa mère, ce qui résulte tant des attestations du voisinage que du récépissé de remise de documents auprès de Cus habitat du 13 janvier 2020. Ce document portait également à la connaissance du bailleur que Madame [G] [I], qui occupait le logement avec sa mère, était sans activité professionnelle et bénéficiaire du Rsa, de sorte qu'elle remplissait les conditions d'attribution d'un logement social.



Toutefois, si Madame [G] [I] produit divers documents médicaux attestant qu'elle souffre depuis plusieurs années, d'une maladie auto-immune rare qui nécessite un suivi régulier et des soins kinésithérapiques hebdomadaires, elle ne justifie pas avoir engagé de quelconques démarches aux fins de voir reconnaître officiellement cet état de santé comme un handicap avant le dépôt d'une demande auprès de la Maison départementale des personnes handicapées courant août 2022 soit postérieurement au litige concerné. 



Il sera d'ailleurs observé que son état de santé ne l'empêche pas de se déplacer, notamment afin de se rendre à ses soins ou examens sans qu'il soit démontré qu'elle ait eu besoin, pour ce faire, d'aides ou accompagnement spécifiques. Le seul certificat médical de son médecin traitant en date du 9 octobre 2020 indiquant que « la 







proximité du Nouvel hôpital civil lui serait profitable » est à cet égard insuffisant. 



Elle ne démontre donc pas pouvoir bénéficier de la dérogation prévue pour les personnes relevant de l'article 114 du code de l'action sociale et des familles. 



C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu'elle ne pouvait prétendre au transfert du bail alors qu'elle occupait seule un logement quatre pièces. 



Force est d'ailleurs de constater que Madame [G] [I] savait ne pas avoir de droit au maintien dans les lieux puisqu'elle a déposé, le 3 août 2020 auprès de Cus Habitat, une demande d'attribution de logement social pour ce motif mais aussi à cause du caractère inadapté du logement à son état de santé et de sa taille trop grande. 



Ophea lui a ainsi proposé trois logements entre le 14 janvier 2021 et le 25 juin 2021 qu'elle a tous refusés (dont certains pourtant plus proches du Nouvel hôpital civil que le logement où elle résidait). 



C'est à tort que Madame [G] [I] reproche à Ophea de ne pas avoir satisfait à l'obligation prévue à l'article L442-3-1 du code de la construction et de l'habitation mettant à la charge du bailleur Hlm l'obligation, en cas de sous-occupation du logement, de proposer au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins alors que ce texte ne s'applique que dans les relations bailleur-locataire et qu'elle n'avait pas la qualité de locataire auprès d'Ophea mais d'occupante sans droit ni titre. 



C'est également à tort que Madame [G] [I] soutient que la non-reconnaissance à son profit d'un transfert du bail porterait une atteinte disproportionnée à son droit au respect de sa vie privée et familiale alors que Ophea est un bailleur social ayant pour mission de proposer des logements en tenant compte de critères précisément définis tendant à assurer un traitement approprié et égalitaire des demandeurs de logement en fonction de leur situation personnelle, financière et de famille ; qu'il ne saurait déroger à la procédure réglementaire d'attribution des logements hors les cas prévus par la loi et ainsi priver d'un logement adapté un candidat remplissant les conditions légales et qu'au surplus, comme indiqué supra, Ophea lui a présenté des propositions de relogement sans y être pourtant tenu et a attendu plusieurs mois avant d'engager la procédure en expulsion. 



L'objectif de cette procédure n'apparaît donc pas disproportionné au but poursuivi consistant à permettre à une famille d'accéder à un logement de taille adaptée. 









Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a considéré Madame [G] [I] comme occupante sans droit ni titre et ce à compter du décès de sa mère le 19 mai 2020 jusqu'à son départ des lieux, dont il n'est plus contesté qu'il est intervenu par remise des clés du logement le 28 septembre 2021. 



Madame [G] [I] demande à voir mal fondées les demandes financières présentées par Ophea sans toutefois présenter aucun argument pertinent tendant à remettre en cause le décompte présenté par Ophea et les calculs effectués par le premier juge. Le seul fait que l'indemnité d'occupation sollicitée était supérieure au montant de ses revenus est inopérant alors justement qu'elle se maintenait dans un logement trop grand et par suite, plus onéreux qu'un logement de taille plus réduite. 





Sur la demande subsidiaire en dommages et intérêts 



Madame [G] [I] se contente d'alléguer l'existence d'un préjudice découlant pour elle des frais « d'un déménagement non justifié ». 



Elle ne démontre toutefois aucune faute imputable à l'organisme Ophea qui n'a fait qu'user des voies de droit ouvertes à son profit pour reprendre possession du logement dont il est propriétaire. 



La nécessité d'un déménagement constitue la conséquence du décès de ses parents et de son absence de droit sur le logement occupé mais ne s'analyse pas en un quelconque préjudice. 



Comme déjà indiqué, le non-transfert du bail n'est pas fautif, pas plus que le fait qu'elle n'ait pu prétendre à aucune aide au logement en l'absence de bail régulier. 



La demande en dommages et intérêts présentée par Madame [G] [I] sera donc rejetée. 





Sur les frais et dépens



Au vu de l'issue du litige, les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.



Partie perdante à hauteur d'appel, Madame [G] [I] sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et à verser à la partie adverse une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 1 200 euros.

Dispositif

PAR CES MOTIFS





LA COUR



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



CONFIRME la décision rendue le 10 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg ; 



Et y ajoutant,



CONDAMNE Madame [G] [I] à payer à l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 4] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Madame [G] [I] aux entiers dépens d'appel.





Le Greffier La Présidente
Texte intégral
MINUTE N° 24/121





























Copie exécutoire à :



- Me Laetitia RUMMLER

- Me Valérie SPIESER





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 26 Février 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/02611 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H37H



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg





APPELANTE :



Madame [G] [I] 

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2702 du 11/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représentée par Me Laetitia RUMMLER, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉE :



E.P.I.C. OPHEA - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'EUROMETROPOLE DE [Localité 4] pris en la personne de son représentant légal,

[Adresse 3]

CS 70128

[Localité 4]



Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 décembre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, conseillère

Mme DESHAYES, conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M. BIERMANN





ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente en l'absence de la présidente légitimement empêchée, et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE





Par contrat en date du 20 décembre 1993 avec effet au 1er février 1994, l'office Hlm Cus Habitat a donné à bail à Monsieur [T] [I] et Madame [Z] [H] épouse [I] un logement sis [Adresse 2]) à [Localité 4].



Monsieur [T] [I] est décédé le 22 juin 2019. Madame [Z] [H] épouse [I] est décédée le 19 mai 2020. 



Par acte délivré le 29 mars 2021, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 4], ci-dessous dénommé Ophea (anciennement Cus Habitat), a fait sommation à Madame [G] [I], fille des preneurs, de restituer le logement dans lequel elle résidait. 



Par assignation délivrée le 6 juillet 2021, Ophea a fait citer Madame [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir ordonner son évacuation et celle de tout occupant de son chef, condamner l'intéressée à lui payer une indemnité d'occupation de 650 euros par mois à compter du 19 mai 2020 jusqu'à complète évacuation, écarter tout délai d'évacuation ou subsidiairement réduire les délais du commandement de quitter les lieux, condamner Madame [G] [I] aux dépens et à une indemnité de procédure de 1 500 euros. 



La bailleresse a fondé sa demande sur le fait qu'elle n'avait pas la preuve que Madame [G] [I] résidait avec sa mère lors de son décès et qu'en outre, le transfert de bail prévu à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 impliquait que le bénéficiaire remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Or, elle ignorait la situation de revenus de Madame [G] [I] et le logement était un quatre pièces, qu'il n'était pas justifié qu'elle occupe seule alors que la bailleresse devait l'attribuer à une famille. En outre, le compte du logement était débiteur. 







Madame [G] [I] ayant quitté le logement en cours de procédure, Ophea s'est désisté de ses demandes en expulsion et a sollicité condamnation de la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation de 650 euros par mois pour la période du 19 mai 2020 au 26 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, 32,95 euros au titre des réparations locatives et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile tandis que Madame [G] [I] soutenait avoir restitué les clés le 28 septembre 2021 et contestait devoir les sommes réclamées, estimant qu'elle aurait dû bénéficier du transfert du bail et ainsi pouvoir bénéficier des aides au logement. Elle précisait par ailleurs avoir effectué des paiements conséquents au vu de ses revenus et avoir refusé les propositions de relogement de la bailleresse en raison de son état de santé et de ses problèmes de mobilité. 





Par jugement rendu le 10 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a : 




constaté que Madame [G] [I] était occupante sans droit ni titre de l'appartement situé [Adresse 2], du 19 mai 2020 au 28 septembre 2021,





constaté qu'elle avait quitté les lieux le 28 septembre 2021,


 


constaté que Ophea s'était désisté de ses demandes relatives à l'expulsion, 





condamné Madame [G] [I] à payer contre quittances ou deniers à Ophea la somme de 5 730,90 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,





autorisé Madame [G] [I] à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités de 100 euros, 





débouté Ophea du surplus de ses demandes, 





débouté Madame [G] [I], 





dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 





condamné Madame [G] [I] aux dépens de l'instance. 






Pour se déterminer ainsi, le premier juge a relevé que si Madame [G] [I] produisait de nombreux documents tendant à prouver qu'elle avait vécu de longue date, voire depuis l'origine, avec ses parents et que ses ressources, constituées par le Rsa, avaient été déclarées au bailleur en janvier 2020, elle ne pouvait 





prétendre au transfert du bail dès lors qu'elle vivait seule et que le logement était constitué de quatre pièces ; qu'elle en avait été informée et savait donc occuper les lieux sans droit ni titre, ne pouvant donc prétendre au bénéfice de l'APL ; qu'elle a restitué les clés le 28 septembre 2021 en laissant un arriéré d'indemnités d'occupation de 5 697,95 euros dont à déduire le dépôt de garantie de 1 672,01 francs versé par ses parents et à ajouter une somme non contestée de 32,95 euros à titre de réparations locatives, soit un solde dû de 5 730,90 euros. 





Madame [G] [I] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration en date du 6 juillet 2022. 



Par ordonnance de référé rendue le 5 avril 2023, la demande de Madame [G] [I] tendant à voir arrêter l'exécution provisoire du jugement de première instance a été déclarée irrecevable, l'intéressée étant condamnée aux dépens de l'instance en référé mais Ophea étant débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par dernières écritures notifiées le 29 septembre 2022, Madame [G] [I] demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée en son appel et y faisant droit, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté qu'elle était occupante sans droit ni titre de l'appartement situé [Adresse 2] du 19 mai 2020 au 28 septembre 2021, l'a condamnée à payer contre quittances ou deniers à Ophea la somme de 5 730,90 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, l'a autorisée à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités de 100 euros chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification du jugement et le solde le dernier mois, sous peine d'exigibilité immédiate, l'a déboutée et l'a condamnée aux dépens de l'instance, en constatant l'exécution provisoire de la décision. 



Elle sollicite que la cour, statuant à nouveau : 




déclare mal fondées les demandes en paiement présentées par Ophea, anciennement Cus Habitat à son encontre,





en conséquence, déboute Ophea de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 





subsidiairement s'il est fait droit à la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation et au titre des réparations locatives, condamne Ophea à lui payer des dommages et intérêts égaux aux montants réclamés en principal, intérêts et frais par Ophea et ordonne la compensation légale, 





condamne Ophea aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. 




Au soutien de son appel, Madame [G] [I] se prévaut essentiellement de ce qu'elle remplit les conditions pour bénéficier du transfert du bail puisque, atteinte d'une maladie auto-immune rare, elle présente une situation de handicap au sens de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles et n'est donc pas soumise aux conditions de ressources et de taille du logement prévues à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient satisfaire par contre aux conditions de l'article 14 de la même loi puisqu'ayant vécu sur place depuis plus d'un an avant le décès du dernier preneur comme démontré par les documents produits et retenu par le premier juge. 



Subsidiairement, si la cour estimait devoir vérifier les conditions de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 en sus de celle de l'article 14 précité, elle devrait les considérer comme remplies puisque d'une part sa présence et ses revenus avaient été déclarés auprès du bailleur, qui a d'ailleurs encaissé ses paiements, et que, d'autre part, ses refus des logements proposés par Ophea étaient justifiés par ses problèmes de mobilité, Ophea ayant donc manqué à son obligation de lui proposer des logements en adéquation avec sa situation. 



Très subsidiairement, Madame [G] [I] sollicite l'infirmation du jugement sur la base de l'article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et du caractère disproportionné de l'atteinte portée à son droit au respect de sa vie privée et familiale. 



Elle soutient enfin avoir subi un préjudice important du fait du non-transfert de bail en ayant dû subir les frais d'un déménagement non justifié. 



Par conclusions notifiées le 21 décembre 2022, Ophea demande à avoir déclarer Madame [G] [I] mal fondée en son appel, le rejeter et confirmer la décision entreprise, débouter l'appelante de l'intégralité de ses fins et conclusions et la condamner aux dépens de l'instance d'appel et à lui payer une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Ophea fait essentiellement valoir que : 




Madame [G] [I] prétend à tort pouvoir bénéficier des dispositions dérogatoires de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles alors que c'est à la date du décès et donc de l'éventuel transfert de bail que s'apprécie cette condition, la demande de reconnaissance déposée par Madame [G] [I] auprès de la Maison départementale des personnes handicapées en août 2022 étant sans effet et son issue n'étant pas connue ; que l'existence d'une affection longue durée est distincte d'un handicap lequel n'est établi par aucun des documents produits ; 









Madame [G] [I] devait donc respecter la condition de taille du logement, peu important qu'elle satisfasse aux autres conditions puisque toutes sont cumulatives et que l'une d'elles n'était pas remplie ; 





les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne sauraient constituer une atteinte disproportionnée aux droits garantis par la convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales, particulièrement au respect de la vie privée et familiale, alors même que l'organisme bailleur a vocation à permettre à des familles de disposer d'un logement adapté et qu'il serait indécent de permettre à l'intéressée de vivre seule dans un logement de quatre pièces tout en contraignant ainsi une famille à vivre dans un logement inadapté ; 





la bailleresse a proposé trois logements à l'intéressée qu'elle a refusés ; 





l'appelante forme une demande subsidiaire en dommages et intérêts sans préciser son fondement juridique et sans établir un quelconque préjudice puisque, si elle avait bénéficié du transfert de bail, elle aurait dû supporter un loyer et qu'elle a, par ailleurs, quitté spontanément les lieux ; 





Madame [G] [I] n'a effectué que des versements ponctuels depuis le décès de sa mère et n'a rien versé depuis le jugement de condamnation pourtant exécutoire par provision. 




L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2023 et l'audience fixée au 18 décembre 2023 pour une mise en délibéré au 26 février 2024.





MOTIFS





Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;



Vu les pièces régulièrement communiquées ;





Sur l'occupation des lieux par Madame [G] [I]



Conformément aux dispositions combinées des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de décès du titulaire du bail portant sur un local d'habitation appartenant à un organisme d'habitation 



à loyer modéré régi par une convention conclue au visa de l'article L831-1 du code de la construction et de l'habitation, son descendant bénéficie d'un droit au transfert du bail s'il vivait dans le local depuis plus d'un an à la date du décès, s'il remplit les conditions d'attribution d'un tel logement et si l'appartement est adapté à la taille du ménage, ces conditions étant cumulatives. 



Toutefois, les deux dernières conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers certaines personnes, notamment les personnes présentant un handicap au sens de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles.



Aux termes de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles, constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d'activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d'une altération substantielle, durable ou définitive d'une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d'un polyhandicap ou d'un trouble de santé invalidant.



En l'espèce, il n'est pas contesté que le bail signé entre Cus Habitat, devenu depuis lors Ophea, et les époux [I], parents de Madame [G] [I], était régi par les dispositions spécifiques applicables aux habitations à loyer modéré. 



Comme relevé par le premier juge, Madame [G] [I] justifie avoir résidé sur place depuis plus d'un an avant le décès de sa mère, ce qui résulte tant des attestations du voisinage que du récépissé de remise de documents auprès de Cus habitat du 13 janvier 2020. Ce document portait également à la connaissance du bailleur que Madame [G] [I], qui occupait le logement avec sa mère, était sans activité professionnelle et bénéficiaire du Rsa, de sorte qu'elle remplissait les conditions d'attribution d'un logement social.



Toutefois, si Madame [G] [I] produit divers documents médicaux attestant qu'elle souffre depuis plusieurs années, d'une maladie auto-immune rare qui nécessite un suivi régulier et des soins kinésithérapiques hebdomadaires, elle ne justifie pas avoir engagé de quelconques démarches aux fins de voir reconnaître officiellement cet état de santé comme un handicap avant le dépôt d'une demande auprès de la Maison départementale des personnes handicapées courant août 2022 soit postérieurement au litige concerné. 



Il sera d'ailleurs observé que son état de santé ne l'empêche pas de se déplacer, notamment afin de se rendre à ses soins ou examens sans qu'il soit démontré qu'elle ait eu besoin, pour ce faire, d'aides ou accompagnement spécifiques. Le seul certificat médical de son médecin traitant en date du 9 octobre 2020 indiquant que « la 







proximité du Nouvel hôpital civil lui serait profitable » est à cet égard insuffisant. 



Elle ne démontre donc pas pouvoir bénéficier de la dérogation prévue pour les personnes relevant de l'article 114 du code de l'action sociale et des familles. 



C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu'elle ne pouvait prétendre au transfert du bail alors qu'elle occupait seule un logement quatre pièces. 



Force est d'ailleurs de constater que Madame [G] [I] savait ne pas avoir de droit au maintien dans les lieux puisqu'elle a déposé, le 3 août 2020 auprès de Cus Habitat, une demande d'attribution de logement social pour ce motif mais aussi à cause du caractère inadapté du logement à son état de santé et de sa taille trop grande. 



Ophea lui a ainsi proposé trois logements entre le 14 janvier 2021 et le 25 juin 2021 qu'elle a tous refusés (dont certains pourtant plus proches du Nouvel hôpital civil que le logement où elle résidait). 



C'est à tort que Madame [G] [I] reproche à Ophea de ne pas avoir satisfait à l'obligation prévue à l'article L442-3-1 du code de la construction et de l'habitation mettant à la charge du bailleur Hlm l'obligation, en cas de sous-occupation du logement, de proposer au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins alors que ce texte ne s'applique que dans les relations bailleur-locataire et qu'elle n'avait pas la qualité de locataire auprès d'Ophea mais d'occupante sans droit ni titre. 



C'est également à tort que Madame [G] [I] soutient que la non-reconnaissance à son profit d'un transfert du bail porterait une atteinte disproportionnée à son droit au respect de sa vie privée et familiale alors que Ophea est un bailleur social ayant pour mission de proposer des logements en tenant compte de critères précisément définis tendant à assurer un traitement approprié et égalitaire des demandeurs de logement en fonction de leur situation personnelle, financière et de famille ; qu'il ne saurait déroger à la procédure réglementaire d'attribution des logements hors les cas prévus par la loi et ainsi priver d'un logement adapté un candidat remplissant les conditions légales et qu'au surplus, comme indiqué supra, Ophea lui a présenté des propositions de relogement sans y être pourtant tenu et a attendu plusieurs mois avant d'engager la procédure en expulsion. 



L'objectif de cette procédure n'apparaît donc pas disproportionné au but poursuivi consistant à permettre à une famille d'accéder à un logement de taille adaptée. 









Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a considéré Madame [G] [I] comme occupante sans droit ni titre et ce à compter du décès de sa mère le 19 mai 2020 jusqu'à son départ des lieux, dont il n'est plus contesté qu'il est intervenu par remise des clés du logement le 28 septembre 2021. 



Madame [G] [I] demande à voir mal fondées les demandes financières présentées par Ophea sans toutefois présenter aucun argument pertinent tendant à remettre en cause le décompte présenté par Ophea et les calculs effectués par le premier juge. Le seul fait que l'indemnité d'occupation sollicitée était supérieure au montant de ses revenus est inopérant alors justement qu'elle se maintenait dans un logement trop grand et par suite, plus onéreux qu'un logement de taille plus réduite. 





Sur la demande subsidiaire en dommages et intérêts 



Madame [G] [I] se contente d'alléguer l'existence d'un préjudice découlant pour elle des frais « d'un déménagement non justifié ». 



Elle ne démontre toutefois aucune faute imputable à l'organisme Ophea qui n'a fait qu'user des voies de droit ouvertes à son profit pour reprendre possession du logement dont il est propriétaire. 



La nécessité d'un déménagement constitue la conséquence du décès de ses parents et de son absence de droit sur le logement occupé mais ne s'analyse pas en un quelconque préjudice. 



Comme déjà indiqué, le non-transfert du bail n'est pas fautif, pas plus que le fait qu'elle n'ait pu prétendre à aucune aide au logement en l'absence de bail régulier. 



La demande en dommages et intérêts présentée par Madame [G] [I] sera donc rejetée. 





Sur les frais et dépens



Au vu de l'issue du litige, les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.



Partie perdante à hauteur d'appel, Madame [G] [I] sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et à verser à la partie adverse une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 1 200 euros.









PAR CES MOTIFS





LA COUR



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



CONFIRME la décision rendue le 10 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg ; 



Et y ajoutant,



CONDAMNE Madame [G] [I] à payer à l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 4] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Madame [G] [I] aux entiers dépens d'appel.





Le Greffier La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'action sociale et des familles L114, code de l'action sociale et des familles 114, code de la construction et de l'habitation L442-3-1, code de la construction et de l'habitation L831-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-03-04T16:33:11.694Z.